20210208538 3. Bijlage 2 Bestemmingsplan Foodhal centrum Schalkwijk - bijlagenboek

Bestemmingsplan foodhal Centrum Schalkwijk Gemeente Haarlem Bijlagenboek

Bestemmingsplan foodhal Centrum Schalkwijk Gemeente Haarlem Bijlagenboek

Rapportnummer:

203X01463_bijlagenboek

IMRO-identificatienummer:

NL.IMRO.0392.BP9120016-va01

Datum:

21 april 2021

Opdrachtgever:

Marketplace Development B.V.

Projectteam BRO:

JvdA, PZ, WB, DG

Bron foto kaft:

BRO

Beknopte inhoud:

Bestemmingsplan ten behoeve van realisatie van een foodhal in Centrum Schalkwijk

BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

Foodhal Centrum Schalkwijk

Inhoudsopgave

Bijlagen bij toelichting Bijlage 1

Behoefteonderzoek

4

Bijlage 2

Verkeersgeneratie + Parkeren

22

Bijlage 3

Bodemonderzoeken

25

Bijlage 4

Natuuronderzoeken

240

Bijlage 5

Aanmeldingsnotitie MER

261

Bijlage 6

Wijzigingsoverzicht wettelijk vooroverleg

274

2

Bestemmingsplan "Foodhal Centrum Schalkwijk" (vastgesteld)

Bijlagen bij toelichting

Bestemmingsplan "Foodhal Centrum Schalkwijk" (vastgesteld)

3

Bijlage 1 Behoefteonderzoek

4

Bestemmingsplan "Foodhal Centrum Schalkwijk" (vastgesteld)

Haarlem, actualisering onderbouwing foodhal centrum Schalkwijk Marketplace development B.V. en gemeente Haarlem <Status>

colofon

titel rapport Haarlem, actualisering onderbouwing foodhal centrum Schalkwijk datum 20 april 2021 projectnummer 203X01463 opdrachtgever Marketplace Development BV BRO Projectleider DG bron Kaft BRO

BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl

“Als we anderen de ruimte niet gunnen zullen we zelf steeds meer opgesloten raken.” Prof. Hans Galjaard

Haarlem, actualisering onderbouwing foodhal centrum Schalkwijk

1

Inleiding en Laddertoets

Aanleiding In Haarlem speelt al langere tijd een ontwikkeling voor een foodhal aangrenzend aan het stadsdeelcentrum Schalkwijk. BRO heeft voor de ontwikkeling het ontwerpbestemmingsplan opgesteld. Onderdeel hiervan is een BRO-rapportage met een toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking en ruimtelijk functionele onderbouwing1. Dit oorspronkelijke BRO-rapport dateert uit 2016 maar kent aanvullingen uit 2019 en 2020. Op het bestemmingsplan en genoemde BROrapportage zijn zienswijzen binnengekomen. Gezien de gewijzigde context (actuelere kengetallen, corona-crisis) en de aard en omvang van de zienswijzen is een algehele actualisatie van het stuk wenselijk. Beleidsmatig/juridische context In oktober 2015 heeft de gemeente Haarlem het bestemmingsplan Schalkstad 1e fase ontwikkeling vastgesteld. In dit plan wordt ruimte geboden om het centrum van Schalkwijk te vernieuwen, de detailhandelsfunctie verder te versterken en om woningen en voorzieningen in het plangebied toe te voegen, omdat dit bijdraagt aan de levendigheid en de aantrekkelijkheid van het centrum. Onderdeel hiervan is het toevoegen van nieuwe winkels en woningen aan het Florida- / Californiëplein. Concreet betreft het de toevoeging van onder meer een Albert Heijn- en Aldi-vestiging en ‘afzoomwinkels’. Aldi zal spoedig openen.

De beoogde locatie van de foodhal bevindt zich ten zuiden van deze ontwikkeling (zie figuur 1).

1

Kracht van de foodhal Op het parkeerterrein wordt een nieuw markant gebouw gerealiseerd met transparante wanden waardoor het pand van alle zijden een representatieve en uitnodigende uitstraling heeft (zie figuur 2). Een foodhal is een vernieuwend horecaconcept, dat met diverse keukens binnen één ruimte inspeelt op de behoeften van bezoekers. Naast grote en kleine gerechten (waaronder streetfood) uit diverse landen kan men er veelal ook gewoon van een drankje en hapje genieten. De wisselwerking tussen horeca en dagvers onder één dak zorgt voor de levendige sfeer, dat is de kracht van het concept. Belangrijke attractiefactoren zijn de bijzondere producten, laagdrempeligheid, levendigheid, gezelligheid en het intieme karakter. Op diverse plaatsen in Nederland hebben foodhallen hun meerwaarde bewezen (zie ook bijlage 2). Ook in Haarlem zal de foodhal een nieuwe attractie zijn van het centrum Schalkwijk. Daarmee sluit het project nauw aan op de gemeentelijke ambities voor Schalkwijk (zie ook par.2.2). Programma van de foodhal De volgende indeling is voorzien en planologisch geborgd in het ontwerpbestemmingsplan:  Horeca maximaal 600 m² bruto vloeroppervlak (bvo) Voor ruimtelijk-functioneel onderzoek is het winkelvloeroppervlak relevant. Uitgaande van het ontwerp er ca. 540 m² wvo aan horeca mogelijk.  Versmarkt met standplaatsen maximaal 200 m² bvo.

Uitgaande van het ontwerp is er ca. 160 m² wvo aan dagvers mogelijk. Om deze reden is het voorliggende ruimtelijk-functionele onderzoek toegespitst op de functies ‘horeca’ en ‘dagelijkse detailhandel’. Er worden in den lande verschillende definities gebruikt voor dergelijke concepten met een mix aan horeca en dagvers. Omdat het merendeel van de ruimte wordt inge-

vuld door horeca, wordt het hele concept een foodhal genoemd, met daarbinnen ca. 200 m² aan dagvers. In het vervolg van dit rapport wordt met foodhal het hele concept bedoeld.

Figuur 1: Centrum Schalkwijk en beoogde locatie foodhal (ster)

Haarlem, behoefte-onderzoek Martkhal Schalkstad, door BRO 2016, aangevuld in 2019 en 2020.

dinsdag 20 april 2021

2

Haarlem, actualisering onderbouwing foodhal centrum Schalkwijk

Laddertoets in relatie tot planinitiatief Het planinitiatief mag worden opgevat als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit betekent dat de Ladder Voor Duurzame Verstelijking moet worden doorlopen (zie kader). De handreiking bij de Ladder schrijft voor dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling wel enige omvang moet hebben. Bij een winkelplan en de toevoeging van een gebouw, ligt de ondergrens 'in beginsel' bij een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 500 m². Door de toevoeging van 'in beginsel' bij iedere ondergrens, lijkt de Afdeling duidelijk te willen maken dat geen sprake is van ‘harde’ ondergrenzen. Aangezien het versmarkt-deel van de totale ontwikkeling maximaal 200 m² betreft, is deze functie formeel dus niet ‘ladderplichtig’. Enkel de functie horeca is ladderplichting. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn beide functies echter wel in samenhang beoordeeld en getoetst aan de Ladder.

de ontwikkeling en dat eventuele leegstandseffecten als gevolg van het initiatief aanvaardbaar zijn voor het woon-, leef-, en ondernemersklimaat. De behoeftetoets heeft als doel om aan te tonen dat er geen sprake is van onaanvaardbare leegstand en gaat dus minder over ‘marktruimte’ of ‘economische effecten’ zoals ook blijkt uit navolgende citaten uit de handreiking bij de Ladder. Leegstand als gevolg van een initiatief is ruimtelijk aanvaardbaar tenzij dit leidt tot een onaanvaardbare situatie op de omgeving. De vraag of leegstand onaanvaardbaar is hangt af van:  Of er überhaupt leegstand verwacht wordt als gevolg van het plan.



Zo ja, is onder andere van belang waar er kans op leegstand is (binnen of buiten de winkelstructuur) en de aard en omvang van de leegstand.

“Het enkele gegeven dat overaanbod ontstaat, betekent niet dat de ontwikkeling in strijd is met de Ladder. Daarnaast kan op plekken waar weinig marktruimte aanwezig is voor detailhandel vernieuwing en versterking van de winkelstructuur soms nodig zijn…Het enkele feit dat de voorziene ontwikkeling kan leiden tot beëindiging van de eigen bedrijfsactiviteiten ter plaatse en daardoor tot leegstand van het in gebruik zijnde bedrijfsgebouw is op zichzelf eveneens onvoldoende

De ‘Ladder voor Duurzame Verstedelijking’ (art. 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening). Dit is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument dat doorlopen moet worden voor iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Het tweede lid van art. 3.1.6. luidt als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

De Ladder is gewijzigd per 1 juli 2017. De motiveergrond voor ruimtelijke plannen blijft, maar wordt lichter in het gebruik. Hiermee lijkt de lijn vooral ‘reguleer wat moet, laat vrij wat kan’. Het doel van de Ladder is duurzaam ruimtegebruik. Bij een toets moet worden aangetoond dat er behoefte is aan Figuur 1: Ontwerp van de foodhal Schalkwijk (NOAHH BV) dinsdag 20 april 2021

3

Haarlem, actualisering onderbouwing foodhal centrum Schalkwijk

om te concluderen dat zich relevante leegstand zal voordoen” (Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking 2020). Zienswijzen op de BRO-Laddertoets Zoals vermeld in de inleiding zijn 5 zienswijzen ingediend tegen het plan, waarvan in 4 zienswijzen specifiek wordt ingegaan op de Laddertoets van de BRO-rapportage uit 2016. Deze zienswijzen zijn ingedeeld namens een aantal eigenaren in het centrum (CCVE, Portico Investments Holding B.V) en de supermarkten Dekamarkt en Albert Heijn, beiden gevestigd in centrum Schalkwijk. De strekking van de zienswijzen is dat de Laddertoets uit de BROrapportage 2016 ondeugdelijk zou zijn. De globale strekking van de zienswijzen is:  dat er geen behoefte zou zijn aangetoond mede omdat het plan niet onderscheidend zou zijn. In het bestemmingsplan zou het concept namelijk onvoldoende geborgd zijn. In het horeca-deel zou hierdoor ook één reguliere horecaformule kunnen landen en in het versmarkt-deel één (oriëntaalse) supermarkt.  Daarnaast is er reeds leegstand in het centrum. Zodoende zou het mogelijk maken van extra meters leiden tot een onaanvaardbare leegstandssituatie. Voor een meer gedetailleerde uitwerking en reactie op de zienswijzen wordt verwezen naar de gemeentelijke Reactie Zienswijzen. Conclusies Laddertoets 2020 In het navolgende zijn de conclusies van de Laddertoets 2020 gegeven.

In het licht van het voorgaande is de behoefte aangetoond en zijn de ruimtelijke effecten aanvaardbaar. Daarmee zijn ook de zienswijzen weerlegd. In de volgende hoofdstukken staat het ruimtelijk-functioneel onderzoek dat ten grondslag ligt aan deze conclusies.

dinsdag 20 april 2021

Behoefte aan horeca Een Ladderonderbouwing voor horeca is gericht op de kwalitatieve meerwaarde van de ontwikkeling (in brede zin) en de ruimtelijke effecten. Er bestaat voor de beoogde horeca in wezen geen ‘vanzelfsprekende’ behoefte. De vraag wordt vooral bepaald door de aanbodkwaliteiten in brede zin, waarbij de combinatie tussen productconcept faciliteiten, uitstraling, doelgroepen, gastvrijheid, marketing maar bovenal ook locatie centraal staan. De marktomstandigheden zijn voor de functies bovendien zeer dynamisch, aan zowel de vraag- als aanbodzijde. De kwantitatieve behoefte wordt in dit kader dan ook indicatief bepaald, met als doel de ruimtelijke effecten goed te kunnen inschatten. De beoordeling van de kwalitatieve aspecten is zoveel mogelijk geobjectiveerd.



Daarmee sluit de ontwikkeling aan op de beleidskaders. In zowel het regionale als het gemeentelijke detailhandelsbeleid is een transformatie van Schalkwijk naar een multifunctioneel hart voor de wijk voorzien, met ruimte voor ontmoeten en beleven. De foodhal voorziet hierin.



Stadsdeelcentra zijn doorgaans qua ruimtelijke opzet naar binnen gekeerd. Schalkwijk is hierin geen uitzondering. Een belangrijke opgave is om de zichtbaarheid en de belevingswaarde aan de buitenzijde te verbeteren. De foodhal voorziet hierin en is vanwege de zichtlocatie aan de buitenzijde van het centrum beoogd. Een inpassing in het centrum zou zowel ten koste gaan van het concept zelf, als de meerwaarde voor het centrum.



De foodhal is als hoogwaardig totaalconcept met een mix van horeca en dagvers via standplaatsen, een complementaire aanvulling op de horeca en de boodschap-

Behoefte aangetoond

penwinkels. Met name voor de horeca, geldt dat de be-

De conclusie van voorliggende studie is dat er behoefte is

staande horeca overwegend bestaat uit fastfood, die ge-

aangetoond aan de foodhal. Hierbij s het volgende van belang: 

middeld matig wordt beoordeeld door bezoekers. 

weinig aanbod is aan horeca en boodschappenwinkels

de behoefte van de consument. Door de groeiende

in het centrum Schalkwijk. Dit is een indicatie voor een

markt van ‘food’ zijn ook foodhalconcepten sterk in op-

aanvullend voorzieningenaanbod. Te meer gezien de

komst. De mix van zowel horeca (directe consumptie)

forse groei van het inwonertal (groei consumentendraag-

als dagvers (veelal meenemen) zorgt voor een unieke beleving onder één dak. Goede horeca op de juiste



Uit de marktverkenning blijkt dat er verhoudingsgewijs

Het initiatief speelt vanuit trends en ontwikkelingen in op

vlak). 

Uit de modelmatige verrekeningen van vraag en aanbod

zichtlocatie zet gebieden op de kaart en creëert deels

blijkt dat er zowel nu als in de toekomst marktruimte (of-

zijn eigen markt.

wel kwantitatieve behoefte) bestaat voor een versterking

Horeca zorgt voor reuring en verlevendigd gebieden. Ze-

van het aanbod. Ook rekening houdende met de plan-

ker in monofunctionele winkelgebieden zoals Schalkwijk

ontwikkelingen van Aldi en AH.

zorgt horeca in combinatie met dagvers voor een impuls en attractiewaarde.



Er zijn verder geen alternatieve planontwikkelingen die voorzien in de behoefte aan horeca en dagelijkse artikelen winkels/dagvers. Wel noemenswaardig is de recente

4

Haarlem, actualisering onderbouwing foodhal centrum Schalkwijk



opening van de Kinepolis-bioscoop, die meer bezoekers

Daarmee draagt de foodhal bij aan het algehele toe-

en bestedingen aan Schalkwijk bindt. De foodhal zal

komstperspectief van Schalkwijk en de voorziene ver-

hiervan profiteren.

kleuring naar een multifunctioneel hart voor de wijk.

Er is een structurele leegstand in centrum Schalkwijk en daarmee plancapaciteit. Een deel van deze leegstand wordt echter getransformeerd. Het is niet reëel dat deze plancapaciteit in zijn geheel voor horeca of dagelijkse detailhandel wordt benut. Mocht een deel hiervan toch worden benut voor horeca of dagelijkse detailhandel, leidt dit niet tot onaanvaardbare effecten of leegstand elders. Er zijn ruime marktmogelijkheden aangetoond.

Aanvaardbare ruimtelijk-functionele effecten De conclusie is dat de effecten van het plan ruimtelijk aanvaardbaar zijn. Hierbij is het volgende van belang: 

Gezien de ruime marktmogelijkheden en de beperkte omvang van het initiatief wordt niet verwacht dat er andere winkels of horecazaken verdwijnen als gevolg van het initiatief. Van leegstand of zelfs onaanvaardbare leegstand is geen sprake.



Wel is de bestaande structurele leegstand in het winkelgebied een zorgelijk aandachtspunt. Deze panden zijn klaarblijkelijk niet langer marktcourant. Zodoende zijn en worden er diverse maatregelen genomen om de leegstand aan te pakken. De bestaande leegstand staat zodoende los van de foodhal-ontwikkeling. Het mag namelijk niet zo zijn dat bestaande leegstand de markt op slot zet voor nieuwe ontwikkelingen en innovatie tegenhoudt. In dit licht is ook het inpassen van de foodhal in deze leegstand geen reële optie.



De foodhal maakt onderdeel uit van de voorziene transformatie van het centrum en vergroot de aantrekkelijkheid en zal nieuwe bezoekers aan het centrum binden.

dinsdag 20 april 2021

5

Haarlem, actualisering onderbouwing foodhal centrum Schalkwijk

2

Ruimtelijk-functionele onderbouwing

Dit hoofdstuk vormt de onderlegger voor de toets aan de Ladder in het voorgaande hoofdstuk. Het onderzoek gaat in op de functie horeca en op de detailhandel in dagelijkse artikelen, gezien de inrichting van de versmarkt met dagvers.

2.1



combinatie van food (biologisch, streekeigen, ambachtelijk, etc.), horeca en ambacht. Landelijk bekende voorbeelden zijn de toeristische Rotterdamse Markthal en de Amsterdamse Foodhallen, maar er zijn ook tal van kleinere concepten meer gericht op de lokale bevolking. Denk o.a. aan de Westmarket in Amsterdam Osdorp. Foodhallen; accent op horeca. Hoewel veelal ook versproducten worden verkocht worden foodhallen minder vaak voor de reguliere boodschappen bezocht. Dit blijkt ook uit figuur 3.

Trends horeca algemeen  Ontwikkeling. Nederland ontwikkelt zich tot horecaland. De afgelopen jaren is tot aan de Corona-crisis de horecasector in aantal zaken en omzetten fors gestegen. Mensen eten en drinken steeds meer ‘buiten de deur’.  Goede horeca is essentieel voor stadsdeelcentra zoals Schalkwijk. Het belichaamt de brede toegankelijkheid, gastvrijheid en belevingswaarde.

Trends en ontwikkelingen foodhallen, horeca en dagelijkse artikelen

Het consumentengedrag verandert doorlopend, onder invloed van tal van demografische, maatschappelijke en economische ontwikkelingen. Voor de beoogde foodhal zijn de volgende trends relevant:  Meer aandacht voor eten & drinken. Nederland beschikt van oudsher niet over een bijzondere eet- en drinkcultuur. Dat verandert echter wel langzaam maar zeker, ook door buitenlandse invloeden. Het thema ‘Food’ staat volop in de belangstelling. Zo is vanuit Italië en het Middellandszeegebied de ‘Slow Food’ beweging opgekomen, met meer aandacht voor streekeigen, seizoensgebonden en smaakvolle voedingsmiddelen, met ambachtelijke bereidingswijzen.  Van prijs naar kwaliteit. Mensen worden zich steeds bewuster van de waarde en betekenis van eten en drinken voor lichaam en geest, met meer respect voor natuur, product en ambacht. We zijn in toenemende mate bereid daarvoor een faire prijs te betalen. Als reactie ontstaan continu nieuwe winkel- en horecaformules die hierop inspelen, vaak gespecialiseerd in bijvoorbeeld koffie/thee, wijnen, slow food of biologische producten.  Opkomst foodhallen en andere concepten. In Nederland openen steeds meer concepten gericht op een

dinsdag 20 april 2021

Figuur 3: bezoekgedrag foodhallen en versmarkten

6

Haarlem, actualisering onderbouwing foodhal centrum Schalkwijk







Coronavirus. De horeca wordt momenteel onevenredig hard getroffen. Ondanks de landelijke maatregelen gericht op lastenverlichting in personeel, huisvesting en financiering zal het aantal faillissementen en bedrijfsbeëindigingen groeien. De horeca is echter een zeer veerkrachtige sector. We verwachten dan ook dat op termijn (na de Coronacrisis) de bestedingen weer zullen stijgen, wat kansen biedt voor bestaande en nieuwe horeca. Dit zagen we ook na de crisis van 2008-2012 (zie figuur 4). Voor onderscheidende horeca op de juiste locatie bestaat altijd perspectief. Horeca is niet weg te denken uit het straatbeeld en onze maatschappij. Functiemix. Horeca wordt steeds meer met andere functies (bijv. detailhandel, cultuur, vermaak, recreatie) gemixt. Cross-selling, waarbij aanvullende producten of diensten worden verkocht aan de klant, heeft de toekomst. Het rendement van veel horecazaken staat onder druk. Er is in veel gebieden ‘veel van hetzelfde’. Dit betreft vooral horecazaken met onvoldoende eigenheid/uniciteit, marketing, een gedateerde inrichting, uitstraling of menukeuze.









De afgelopen jaren is de besteding aan ‘Food’ fors gegroeid. Hiervan hebben zowel horeca, speciaalzaken als supermarkten geprofiteerd. Door de Corona-crisis zal deze besteding nog toenemen. Zo voorspelt ING voor 2020 een groei van 6% in de supermarktbranche en 3% groei voor vers-speciaalzaken. De verwachting voor de komende jaren is eveneens positief2. Aangezien we veel thuiswerken vindt deze groei vooral plaats bij de ondersteunende winkelcentra in de wijken (zoals Schalkwijk) en minder in de binnensteden en de ‘doorstroomlocaties’. Toekomstige rol Schalkwijk. Door veranderend consumentengedrag (o.a. internetbesteding) zal Schalkwijk de komende jaren verkleuren van enkel een groot winkelcentrum naar een echt hart voor het stadsdeel. Dit is ook de globale strekking van de beleidskaders. Er is minder behoefte aan winkels in de recreatieve sector, terwijl het belang van boodschappenwinkels, horeca en andere centrumvoorzieningen toeneemt. Er is behoefte aan ontmoeting.

Planinitiatief in relatie tot trends en ontwikkelingen De markt voor food is sterk gegroeid de afgelopen jaren en hiervan hebben o.a. horeca, supermarkten en speciaalzaken van geprofiteerd. De afgelopen jaren zijn diverse foodhallen geopend in Nederland die inspelen op de behoefte. Dit past bij de ontwikkeling van Schalkwijk dat verkleurt van enkel een koopcentrum naar het hart van de wijk.

Figuur 4: Ontwikkeling horeca-omzet (index vanaf 2005)

Trends; dagelijkse detailhandel en stadsdeelcentra 2 3

2.2

Planinitiatief in relatie tot beleidskaders

In de toelichting op het bestemmingsplan is een samenvatting van de relevante beleidskaders opgenomen. De voornaamste conclusies van de beleidskaders ten aanzien van het planinitiatief zijn:  Het provinciaal beleid3 zet in op krachtige centrumsteden met regionale voorzieningen en de stedelijke woonen werkmilieus. Het is zaak dat regio’s vitaal blijven en zich verder kunnen ontwikkelen. Hiertoe maken zij kwalitatieve en kwantitatieve afspraken over woningbouw ,werklocaties en de ontwikkeling van voorzieningen, zoals detailhandel.  Regionaal detailhandelsbeleid Zuid Kennemerland. In deze visie is opgenomen dat Schalkwijk al jaren kampt met een bovenmatige leegstand. Er is gestart met de vernieuwing van Schalkwijk tot een modern en aantrekkelijk stadsdeelcentrum. Het winkelaanbod wordt versterkt, en functies als wonen, werken en uitgaan worden toegevoegd. Hiermee ontstaat een levendig en multifunctioneel stadshart. Bij Centrum Schalkwijk wordt, mede gezien de huidige winkelleegstand, gekozen voor een compact stadsdeelcentrum. De winkeluitbreidingsplannen met een accent op de schaalvergroting in met name de dagelijkse sector blijven beperkt. Voor zover bijdragend aan versterking van het winkelgebied c.q. de structuur dient in de reguliere winkelgebieden in ZuidKennemerland de grondhouding te zijn: “ja, mits…”, in plaats van: “nee, tenzij…”.

 In de gemeentelijke structuurvisie voor Schalkwijk (2013) is eveneens de transformatie voorzien. Onderdeel hiervan is de markthal. Het is de ontmoetingsplaats in het gebied waar allerlei verschillende functies op en aan liggen zoals de bioscoop, weekmarkt, horeca, terrassen en woningen. Door op het plein de markthal in te richten als

ING, Corona-crisis legt foodretail geen windeieren augustus 2020. Noord-Holland, Omgevingsvisie Noord-Holland 2050, november 2018.

dinsdag 20 april 2021

7

Haarlem, actualisering onderbouwing foodhal centrum Schalkwijk





een bazaar met kramen wordt hier de ruimte geboden aan een mix van culturen en gezelligheid waar iedereen samen kan komen. In de detailhandelsvisie (2016) van de gemeente Haarlem wordt voor Schalkwijk ingezet op functiemenging (woningen, bioscoop, horeca en terrassen) t.b.v. een multifunctioneel stadshart en een compacter centrum. Het Actieplan detailhandel en horeca (2020 t/m 2022). In dit beleidsstuk zijn per winkelgebied actielijnen en concrete acties benoemd. Centrum Schalkwijk wordt herontwikkeld. Met het oog daarop is in een eerder stadium al een participatietraject doorlopen met ondernemers, vastgoedeigenaren en overige belanghebbenden. Relevante acties zijn:  Eind 2020: Uitwerking Toekomst Centrum Schalkwijk Haarlem opgesteld. Dit is een ruimtelijk economisch kader voor ontwikkeling. Hiermee wordt de positie van Centrum Schalkwijk als ‘hart van de wijk’ expliciet vastgelegd.  Eind 2020: De informatienota fase 2 ontwikkeling Centrum Schalkwijk wordt medio november 2020 naar de commissie Ontwikkeling gestuurd.  2021: Actualiseren van de Structuurvisie Schalkstad inclusief stedenbouwkundige visie en beeldkwaliteitsplan.

De gefaseerde transformatie naar een multifunctioneel stadsdeelcentrum met een breed publiekstrekkend aanbod functies en voorzieningen wordt voortgezet:  Kleiner en compacter maken van het winkelcentrum door het saneren van vierkante meters winkelvloeroppervlakte;  Ontwikkelen van woningen;  Toevoegen van nieuwe functies, zoals een budget-supermarkt, bioscoop en horeca;



Aantrekken en huisvesten van sociaal-maatschappelijke voorzieningen waaraan lokaal behoefte is.  Aansluiten van extra ondernemers op het initiatief Haarlemsewinkels.nl om de online zichtbaarheid van het aanbod van Centrum Schalkwijk te vergroten. Ook de toekomstvisie Schalkwijk 2018 door adviesbureau DTNP (niet als beleidsstuk vastgesteld) voorziet de transformatie naar een multifunctioneel centrum, waar ook horeca een relevante rol heeft. De foodhal is als mogelijke planontwikkeling voorzien. 



Indien het initiatief in de bestaande winkelleegstand wordt ingepast, gaat de kracht van het initiatief en de meerwaarde voor Schalkwijk verloren.



Bovendien betreft de leegstand overwegend kleinere panden verspreid over het hele centrum. Het concept van de foodhal is zodoende niet in bestaande leegstand in te passen.



Ook blijkt uit de structurele aard van de leegstand dat de panden niet of nauwelijks marktcourant zijn. Het is met andere woorden geen relevante plancapaciteit voor horeca of dagelijkse detailhandel. Het is niet reëel dat deze plancapaciteit in zijn geheel

2.3

Leegstandsanalyse, plancapaciteit en transformatie Schalkwijk

voor horeca of dagelijkse detailhandel wordt benut.

De analyse van de leegstand is voor de toets aan de

reca of dagelijkse detailhandel, leidt dit niet tot on-

ladder relevant. In het kader van duurzaam ruimtege-

aanvaardbare effecten of leegstand elders. Er zijn

bruik dient te worden getoetst of het planinitiatief redelij-

ruime marktmogelijkheden aangetoond.

kerwijs niet in bestaand leegstaand vastgoed kan worden ondervangen. Er staan in totaal 18 panden leeg met een totale omvang van 4.555 m² wvo. Het merendeel van de leegstand is langdurige of structurele leegstand. De panden liggen verspreid in het hele centrum. In de zienswijzen is betoogd dat de foodhal ook in deze bestaande leegstand kan worden ondervangen. Om de volgende redenen is dit echter niet wenselijk en haalbaar: 

Er is een structurele leegstand in centrum Schalkwijk en daarmee plancapaciteit. Een deel van de structurele leegstand wordt getransformeerd.



Zoals uitgelegd in hoofdstuk 1 ligt de kracht van het initiatief juist in de wisselwerking van de functies op een hoogwaardige zichtlocatie, buiten het centrum.

Mocht een deel hiervan toch worden benut voor ho-

Resumerend is het weinig reëel te veronderstellen dat de foodhal in de bestaande leegstand kan worden ingepast, zoals betoogd in de zienswijzen. Dat neemt niet weg dat er een opgave ligt om de leegstand aan te pakken. Dit traject wordt eveneens opgepakt en staat grotendeels los van de foodhalontwikkeling. Ook in gebieden met leegstand is immers soms vernieuwing en dynamiek nodig om de aantrekkelijkheid te stimuleren, zie ook hoofdstuk 1. Het planinitiatief voorziet hierin. Alternatieve planontwikkelingen Voor de toets aan de Ladder is het relevant te analyseren of de aangetoonde behoefte mogelijk niet wordt ingevuld door alternatieve planontwikkelingen. Hiervan is geen sprake. Er spelen in het centrum geen andere soortgelijke ontwikkelingen.

dinsdag 20 april 2021

8

Haarlem, actualisering onderbouwing foodhal centrum Schalkwijk



Wel noemenswaardig is dat Aldi spoedig de deuren van de nieuwe vestiging zal openen in Schalkwijk. Deze ontwikkeling is opgenomen in de modelmatige vraag- en aanbodberekening.



Recent is de Kinepolis-bioscoop geopend aangrenzend aan het stadsdeelcentrum. Deze ontwikkeling past goed in voorziene verkleuring van het stadsdeelcentrum. De bioscoop bindt nieuwe bezoekers aan het stadsdeelcentrum en dit biedt kansen voor de foodhal.

2.4

Marktverkenning

2.4.1

Verzorgingsgebied

meer specifiek het stadsdeelcentrum Schalkwijk te beschouwen. De gegevens zijn afkomstig van Locatus Retailverkenner, peilldatum oktober 2020. De inwoners van gemeente Haarlem en meer specifiek Haarlem Schalkwijk, zijn de voornaamste consumenten van de foodhal. Relevant is dat het inwonertal naar verwachting fors zal groeien richting 20304. In de hele gemeente met ca. 8% en voor het stadsdeel met maar liefst 19%. Mede door de transformatie van het centrum (woningen) komt een deel van de nieuwe inwoners nabij het centrum te wonen. Daarmee groeit ook het consumentendraagvlak voor voorzieningen en de behoefte aan een hart voor de wijk. 2.4.2

Uit de handreiking bij de Ladder blijkt dat de aard en omvang van het initiatief bepalend is voor het verzorgingsgebied. Uit de beleidskaders, trends en koopstromen (KSO Randstad 2018) blijkt dat het merendeel van de besteding van stadsdeelcentrum Schalkwijk, uit gemeente Haarlem afkomstig is. Aangezien het stadsdeelcentrum ook grotendeels door bewoners van de eigen wijk wordt bezocht, is gekozen om de horeca en dagelijkse detailhandel in de hele gemeente, als

Marktverkenning horeca

Schalkwijk telt 29 horecazaken. Het merendeel hiervan bevindt zich in de verschillende winkelcentra van het stadsdeel en is overwegend ondersteunende horeca in het fastservice

Tabel 2:

segment. In het stadsdeelcentrum zijn 12 horecazaken gevestigd. Het merendeel hiervan behoort eveneens tot het fastservice-segment (grillrooms, bezorg-halen etc.). Dit horeca-aanbod wordt gemiddeld matig beoordeeld door de bezoekers van het stadsdeelcentrum. In het KSO Randstad 2018 werd het horeca-aanbod met een 5,3 versus 7,2 (benchmark) beoordeeld. Ook de sfeer van Schalkwijk werd met een 5,8 versus 7,0 (benchmark) laag beoordeeld. Een foodhal-concept is nog niet in het stadsdeel of het stadsdeelcentrum gevestigd en is, met een accent op vers een complementaire aanvulling op de bestaande horeca. In tabel 1 is het horeca-aanbod in aantal zaken per 1.000 inwoners weergegeven voor Schalkwijk, gemeente Haarlem en referentiekernen6. Hoewel dergelijke vergelijkingen altijd in perspectief moeten worden bezien, geeft het wel een indicatie of er veel of juist weinig horeca in een gebied gevestigd is.

Indicatieve dpo-benadering horeca

2020

2030

162.433

175.665

988

988

160,5

173,6

Koopkrachtbinding

5%

5%

Totaal gebonden bestedingen (€ mln.)

8,0

8,7

Inwoners Netto omzet per hoofd (€)

Tabel 1: Gebied

4 5 6

Bestedingspotentieel (€ mln.)

Horeca-aanbod per 1.000 inwoners Horeca per 1.000 inwoners

Schalkwijk

0,86

Gemeente Haarlem

3,05

Gemeente Haarlem (excl. centrumgebied)

1,43

Referentiekernen

2,9

Koopkrachttoevloeiing

31,0%

29,5%

Omzet door toevloeiing (€ mln.)

3,6

3,6

Totale besteding (€ mln.)

11,6

12,3

Omzetclaim huidig aanbod5 (€ mln.)

5,0

5,0

Indicatieve Marktruimte in (€ mln.)

6,6

7,3

Bron; gemeente Haarlem. Er zijn in het stadsdeelcentrum 12 horecazaken gevestigd. Uitgaande van de landelijk gemiddelde omzet per zaak 414.000,- (CBS, 2020, cijfers over 2019) is dit ca. 5,0 mln. Kernen met 100.000 tot 175.000 inwoners, Locatus Retailverkenner.

dinsdag 20 april 2021

9

Haarlem, actualisering onderbouwing foodhal centrum Schalkwijk

Uit de tabel blijkt dat Schalkwijk relatief weinig horeca heeft. Dit zien we vaker terug bij wijken uit de zestiger en zeventiger jaren. Het feit dat er weinig horeca is, betekent echter niet dat er geen behoefte is. Het kleine aanbod mag als indicatie worden gezien voor een aanvullende behoefte en biedt kansen voor nieuwe concepten. Te meer gezien de bevolkingsgroei.

ruime marktmogelijkheden aangetoond voor een groter aanbod. Dit is logischerwijs te verklaren door het relatief kleine aanwezige aanbod en de groei van het inwonertal. De berekende marktruimte biedt voldoende perspectief voor de foodhal. Ook in combinatie met de nieuwe bioscoop, of de invulling van een deel van de leegstaande harde plancapaciteit in het centrum Schalkwijk.

Modelmatige verrekening horeca In tabel 2 is een modelmatige benadering opgesteld van de vraag naar en aanbod van horeca in het stadsdeelcentrum. Het betreft nadrukkelijk een indicatieve berekening en geeft enkel op hoofdlijn cijfermatig inzicht in de sector die slechts zeer beperkt ‘wetmatig en modelmatig’ kan worden berekend. De mate in hoeverre er behoefte is aan horeca, wordt grotendeels bepaald door het concept zelf en de locatie. De tabel geeft inzicht in de huidige situatie als een doorkijk naar de toekomst (2030). Voor de verantwoording van de gehanteerde variabelen (bestedingen, koopstromen etc.) wordt verwezen naar bijlage 2.

2.4.3

De dpo-benadering geeft een indicatie dat er op basis van landelijke gemiddelden nu en in de toekomst marktruimte is voor extra horeca-aanbod in het stadsdeelcentrum. Er zijn

Tabel 3:

De boodschappenwinkels (waaronder de supermarkten) bevinden zich voornamelijk in de verschillende winkelgebieden van Schalkwijk. In totaal zijn 40 winkels met een omvang van 10.745 m² wvo. Ca. de helft van het aanbod ligt in stadsdeelcentrum Schalkwijk (18 zaken met 4.949 m² wvo). Het toevoegen van een versmarkt in de foodhal met 160 m² wvo is dus een zeer beperkte uitbreiding van ca. 3%. In tabel 3 is het dagelijks winkelaanbod in m² wvo per 1.000 inwoners weergegeven voor Schalkwijk, gemeente Haarlem en referentiekernen7. Hoewel dergelijke vergelijkingen altijd in perspectief moeten worden bezien, geeft het wel een indicatie of er veel of juist weinig winkelaanbod in een gebied gevestigd is. Uit de tabel blijkt dat Schalkwijk relatief weinig winkelaanbod heeft, in vergelijking met het gemeentelijk en het Nederlands gemiddelde van referentiekernen. Dit is een indicatie voor een aanvullende behoefte.

dagelijks winkelaanbod in m² per 1.000 inwoners

Gebied

7

Marktverkenning dagelijkse detailhandel

Winkelaanbod per 1.000 inwoners

Schalkwijk

320

Gemeente Haarlem

336

Referentiekernen

371

Modelmatige verrekening dagelijkse detailhandel In tabel 4 is een modelmatige dpo-benadering opgesteld voor de sector dagelijkse artikelen in Haarlem Schalkwijk. Voor de verantwoording van de gehanteerde variabelen (bestedingen, koopstromen etc.) wordt verwezen naar bijlage 2. De berekening is opgesteld voor de sector dagelijkse artikelen

en voor de huidige situatie (2020) en de toekomstige verwachte situatie (2030). Eenvoudig uitgelegd wordt de totale besteding gedeeld over alle winkelmeters. Dit leidt tot de gemiddelde vloerproductiviteit (€ per m² wvo) en geeft een indicatie van het economisch functioneren van de branche en inzicht in de distributieve ruimte voor een uitbreiding van het winkelaanbod. Uit de tabel blijkt het volgende:  Er is zowel in de huidige situatie als de toekomstige situatie sprake van een gemiddeld hoge vloerproductiviteit. Wanneer dit wordt afgezet tegen het landelijk gemiddelde is er sprake van een aanzienlijke ruimte voor uitbreiding van ca. 3.100 m² wvo. Een deel hiervan wordt ingezet ten behoeve van de uitbreiding van Albert Heijn en de komst van Aldi naar centrum Schalkwijk.  In de doorkijk naar 2030 is met deze supermarkt-ontwikkeling rekening gehouden (zie rij I). Zelfs na toevoeging van deze supermarktmeters ligt de gemiddelde vloerproductiviteit nog altijd boven het landelijk gemiddelde en is er nog sprake van ca. 1.350 m² wvo aan ‘marktruimte’ voor uitbreiding.  Dit betekent dat ook na de beperkte toevoeging van 160 m² wvo aan dagvers in de foodhal, de vloerproductiviteit nog boven het landelijk gemiddelde ligt. Ook wanneer een deel van de leegstaande plancapactieit in centrum Schalkwijk wordt ingevuld met dagelijkse artikelenwinkels.

Op basis hiervan is het niet de verwachting dat er gevestigde winkels zullen verdwijnen als gevolg van het initiatief. Van onaanvaardbare leegstand of duurzame ontwrichting zal bij dit beperkte initiatief geen sprake zijn.

Kernen met 100.000 tot 175.000 inwoners, Locatus Retailverkenner, peildatum november 2020.

dinsdag 20 april 2021

10

Haarlem, actualisering onderbouwing foodhal centrum Schalkwijk

2.5

Ruimtelijk-functionele effectenanalyse

De handreiking bij de ladder schrijft voor dat een planinitiatief niet tot dusdanige leegstand mag leiden dat dit vanuit het goede woon-, leef- en ondernemersklimaat, als onaanvaardbaar mag worden beschouwd. In het geval van de foodhal (horeca en dagvers) zal geen sprake zijn van onaanvaardbare leegstandseffecten. Hiervoor zijn de volgende argumenten aan te dragen:  Het betreft een relatief beperkte planontwikkeling van 540 m² wvo aan horeca en 160 m² aan dagvers. In combinatie met de eigenheid van het concept en de toenemende bestedingen (groei inwonertal) zullen bestedingen en concurrentieposities in het centrum niet drastisch wijzigen.  Een dergelijk vernieuwend concept is nog niet in het centrum of stadsdeel gevestigd en zal zodoende ook nieuwe bezoekers en bestedingen binden.  Daarnaast neemt het consumentendraagvlak door de verwachte bevolkingsgroei dusdanig toe, omdat er zowel voor de functie horeca als voor dagelijkse detailhandel ruime marktmogelijkheden benaderd zijn voor nu en de toekomst (2030).  Voor de functie horeca is relevant dat goede horeca, grotendeels een eigen marktvraag genereert.  Voor de versmarkt geldt dat de winkelsector in dagelijkse detailhandel mede door de corona-crisis een forse stimulans krijgt.

 Gezien het voorgaande is het niet de verwachting dat er andere horecazaken of boodschappenwinkels zullen verdwijnen als gevolg van het planinitiatief en wordt leegstand niet verwacht. Dit geldt zowel voor het aanbod in Schalkwijk als daarbuiten in de omliggende winkelcentra.  Ook de eventuele effecten op de weekmarkt zullen beperkt zijn. Mogelijk zal de foodhal wat concurreren met

dinsdag 20 april 2021

enkele aanbieders van de weekmarkt, maar dit zal ruimschoots worden gecompenseerd door het groeiende consumentendraagvlak en de wisselwerking in bestedingen. De foodhal trekt immers ook nieuwe bezoekers en bestedingen aan. Bovendien zijn weekmarkten qua kramen en samenstelling altijd in beweging. Dat is letterlijk marktwerking.

Er zijn en worden tal van maatregelen genomen ten behoeve van de aantrekkelijkheid. De realisatie van de foodhal sluit aan bij deze kaders. De huidige leegstand is een probleem maar zal worden aangepakt. De leegstand staat los van de foodhal-ontwikkeling. Het mag namelijk niet zo zijn dat leegstand de markt op slot zet en innovatie tegenhoudt.

Resumé Er ligt een transformatie-opgave voor Schalkwijk om te transformeren van een monofunctioneel koopcentrum naar een multifunctioneel hart voor de wijk. Waar mensen zowel de boodschappen doen, werken, wonen en recreëren.

Tabel 4:

Indicatieve dpo-benadering dagelijkse artikelen Berekening

2020

2030

162.433

175.665

2.602

2.602

422,7

457,1

11%

11%

46,5

50,3

24%

22,6%

14,7

14,7

H. Totale besteding (in mln. €)

61,2

65,0

I. Huidig winkelvloeroppervlak (m² wvo)

4.949

7.244

12.375

8.975

K. Indicatieve vloerproductiviteit (NL gemiddelde)

€ 7.564

7.564

L. Verschil omzet met vergelijkbaar gemiddelde

64%

19%

M. Distributieve uitbreidingsruimte (m² wvo) afgerond

3.100

1.350

A. Aantal inwoners B. Bestedingen per hoofd (€) C. Totale bestedingspotentieel (in mln. €)

A*B

D. Koopkrachtbinding (%) E. Gebonden bestedingen (in mln. €)

C*D

F. Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de omzet (%) G. Koopkrachttoevloeiing absoluut (in mln. €)

J. Omzet per m² wvo

H*F

H:I

11

Bijlage 1 Begrippenlijst

Bijlage 1 Haarlem, actualisering onderbouwing foodhal centrum Schalkwijk

Begrippenlijst BVO/WVO  Bruto vloeroppervlak: Het bruto vloeroppervlak is de oppervlakte van een ruimte of groep van ruimten, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Meten vindt plaats op basis van NEN 2580.  Winkelverkoop vloeroppervlak: alleen de voor het publiek toegankelijke ruimten (dus exclusief magazijn, kantoor, etalage, etc.).

Bestedingspotentieel Totaal aan toonbankbestedingen in winkels die door de inwoners van een bepaald gebied gedaan kunnen worden. Gebaseerd op inwoneraantal en gemiddelde (landelijke) netto omzet per hoofd van de bevolking. Hoofddetailhandelsstructuur De concentratiegebieden c.q. (winkel)centra waar beleidsmatig op wordt ingezet. Koopkrachtbinding Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn.

Detailhandel (als activiteit) Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan de uiteindelijke gebruiker of verbruiker.

Koopkrachtafvloeiing Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun detailhandelsbestedingen plaatsen bij gevestigde winkels buiten dat gebied.

Dagelijkse sector Voedings- en genotmiddelen (vgm) en artikelen op het gebied van persoonlijke verzorging. In de praktijk gaat het hierbij om supermarktaanbod, aanbod in vgm-speciaalzaken, drogisterij- en parfumeriezaken.

Koopkrachttoevloeiing Mate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied detailhandelsbestedingen plaatsen bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn (aandeel omzet van buiten).

Niet-dagelijkse sector Winkels die artikelen verkopen met een doorgaans lagere koopfrequentie dan dagelijkse artikelen. In de praktijk gaat hierbij om winkels in huishoudelijke artikelen, kleding, mode, schoenen, sport, rijwielen, bruin- en witgoed, rijwielen, doehet-zelf, wonen, tuinartikelen en dierenartikelen.

dienstverlening zal terugkomen. Het betreft dus leegstand van verkooppunten en niet leegstand van uitsluitend winkels. Plancapaciteit (hard) In principe wordt met plancapaciteit de harde plan-capaciteit bedoeld, tenzij expliciet anders vermeld. Harde plancapaciteit zijn de directe vestigingsmogelijkheden voor detailhandel die zijn vastgelegd in een juridisch bindend planologisch kader, zoals vastgestelde bestemmingsplannen, uitwerkingsplannen, gebieden zonder bestemmingsplan (witte vlekken) en verleende (kruimel) omgevingsvergunningen. Vloerproductiviteit Gemiddelde omzet in gevestigde winkels per m² winkelvloeroppervlak (wvo).

Koopstroomgegevens Onderzoeksresultaten uit koopstromenonderzoek. In de basis wordt hiermee de koopkrachtbinding, -afvloeiing en –toevloeiing bedoeld. Ook kunnen kwalitatieve aspecten worden bedoeld, zoals koopmotieven, beoordelingen en persoonskenmerken. Leegstand (op basis van Locatus) Locatus registreert een pand als leegstand indien het redelijkerwijs de verwachting is dat in het (leegstaande) pand een verkooppunt in de detailhandel, horeca of consumentgerichte

dinsdag 20 april 2021

14

Bijlage 2

Toelichting dpo-benaderingen

Bijlage 2 Haarlem, actualisering onderbouwing foodhal centrum Schalkwijk

Uitgangspunten dpobenadering In de volgende tabel zijn de uitgangspunten van de dpo-benadering voor horeca en dagelijkse detailhandel weergegeven. De koopstromen vergen enige extra uitleg. Koopstromen KSO Randstad 2018 Er zijn geen koopstroomgegevens in Haarlem voor horeca. Wel heeft de functie horeca, qua bezoekgedrag veel raakvlak met de sector niet-dagelijkse detailhandel (recreatief winkelen) 8. Om deze reden zijn voor horeca deze koopstromen gehanteerd. Voor de sector dagelijkse artikelen zijn de koopstromen voor die sector gehanteerd. Voorzichtigheidshalve is gekozen om niet de toevloeiing in omzet gelijk te houden in 2020 en 2030.

8

Tabel 2: Uitgangspunten dpo-benadering Variabele

Waarde

Bron

Inwonertal

2020: 162.433 inwoners. 2030: 175.665 inwoners.

Huidige situatie: CBS, 2020; Prognose: Gemeente Haarlem 2020

Bestedingen per hoofd (€)

Landelijk bedraagt de jaarlijkse gemiddelde besteding per Nederlander aan horeca 988,- en voor dagelijkse artikelen € 2.602,- (excl. BTW). Bestedingscijfers worden doorgaans naar de lokale situatie gecorrigeerd als het inkomensniveau in het verzorgingsgebied afwijkt van het landelijke gemiddelde. Het gemiddeld inkomen per inwoner in gemeente Haarlem ligt 12% hoger dan landelijk gemiddeld. Een deel van de huidige bestedingen is echter afkomstig uit Schalkwijk waar het inkomensniveau wat lager ligt. Om deze reden is geen correctie op de bestedingen toegepast.

Notitie omzetkengetallen 2019 (Pantaia en Inretail 2020) Besteding aan horeca, CBS 2019. Gemiddeld inkomen per inwoner, 2015 (meest actueel): CBS, 2018

Koopkrachtbinding

Horeca 5%. Gecorrigeerd voor internetbesteding. Dagelijkse detailhandel 11%

KSO, Randstad, 2018;.

Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de omzet

Horeca 31% Dagelijkse detailhandel 24%

KSO, Randstad, 2018;.

Omzet per horeczaak Landelijk gemiddelde vloerproductiviteit (€ per m² wvo).

Horeca omzet per zaak: 414.000,Dagelijkse detailhandel € 7.975,- per m² wvo (5 jaars gemiddelde).

Horeca: CBS, 2020, cijfers over 2019. Detailhandel: Notitie omzetkengetallen 2019 (Pantaia en Inretail 2020)

KSO Limburg 2019, I&O en BRO, 2020; Verandering van Spijs doet eten, 2020. Scriptiemodule MSRE.

dinsdag 20 april 2021

18

0 Begrippenlijst Haarlem, actualisering onderbouwing foodhal centrum Schalkwijk

Hoofdvestiging Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 Vestiging Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam T +31 (0)20 506 19 99 Vestiging Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen

www.bro.nl | info@bro.nl

dinsdag 20 april 2021

T +31 (0)77 373 06 01

19

Bijlage 2 Verkeersgeneratie + Parkeren

22

Bestemmingsplan "Foodhal Centrum Schalkwijk" (vastgesteld)

Rekentool Verkeersgeneratie & Parkeren voorziening: winkelen en boodschappen stadsdeelcentrum

Functieprofiel grootte

800 m2 bvo

gemeente

Haarlem

ligging

rest bebouwde kom

Mobiliteitsprofiel - op basis defaultwaarden autogebruik klanten/bezoekers

63 %

autobezetting klanten/bezoekers

1.50 pers/auto

autogebruik werknemers

47 %

autobezetting werknemers

1.00 pers/auto

% bezoekers maatgevende maand

9%

% bezoekers maatgevende openingsdag

23 %

% bezoekers maatgevend uur

15 %

verblijftijd bezoekers

45 min

Resultaat - Verkeersgeneratie 1

gemiddelde weekdag

393 mvt/etmaal +/- 17%

gemiddelde openingsdag

459 mvt/etmaal +/- 17%

maatgevende openingsdag (gemiddelde maand)

633 mvt/etmaal +/- 17% (zaterdag)

2 3 4

maatgevende openingsdag (maatgevende maand) 727 mvt/etmaal +/- 17% (zaterdag / bovengemiddeld)

Resultaat - Parkeren obv mobiliteitsprofiel, minimaal

38 parkeerplaatsen

obv mobiliteitsprofiel, maximaal

54 parkeerplaatsen

04-03-2019

(c) 2013 Stichting CROW

blz 1 / 2

Rekentool Verkeersgeneratie & Parkeren Toelichting 1 Gemiddelde intensiteit in motorvoertuigbewegingen per etmaal voor de dagen maandag tot en met zondag. De weekdag(etmaal) of gemiddelde weekdag is (dus) een dag die overeenkomt met het gemiddelde van de dagen maandag tot en met zondag. Deze definitie wijkt in de verkeerskunde af van de gangbare definitie, die ‘gewone dag van de week, geen zondag’ luidt. Als bij de uitkomstem `n.v.t.` staat vermeld betekent dit dat voor de aangegeven combinatie van functie en locatie geen kencijfers bekend zijn en/of dat de combinatie niet of nauwelijks voorkomt. 2 Gemiddelde intensiteit in motorvoertuigbewegingen per etmaal voor de dagen dat de voorziening in gangbare situaties geopend is. Voor detailhandelfuncties gaat het meestal om het gemiddelde van de dagen maandag tot en met zaterdag. Voor voorzieningen zoals apotheken of huisartsen en dergelijke (en de `gangbare werkfuncties`) gaat het meestal om het gemiddelde van de dagen maandag tot en met vrijdag. Voor woonfuncties is de gemiddelde openingsdag gelijk aan de gemiddelde weekdag. Als bij de uitkomstem `n.v.t.` staat vermeld betekent dit dat voor de aangegeven combinatie van functie en locatie geen kencijfers bekend zijn en/of dat de combinatie niet of nauwelijks voorkomt.

3 Gemiddelde intensiteit in motorvoertuigbewegingen per etmaal voor de maatgevende dag van de week (voor een gemiddelde maand). Voor detailhandelsfuncties gaat het meestal om de zaterdag. Voor de `gangbare woonfuncties` gaat het om een gemiddelde werkdag. Als bij de uitkomstem `n.v.t.` staat vermeld betekent dit dat voor de aangegeven combinatie van functie en locatie geen kencijfers bekend zijn en/of dat de combinatie niet of nauwelijks voorkomt. 4 Gemiddelde intensiteit in motorvoertuigbewegingen per etmaal voor de maatgevende dag van de week voor een maatgevende maand. Voor detailhandelsfuncties gaat het meestal om de zaterdag. Voor de `gangbare woonfuncties` gaat het om een gemiddelde werkdag. Als voor de maatgevende maand `gemiddeld` staat vermeld betekent dit dat er geen maatgevende maand bekend is of de gemiddelde maand en maatgevende maand nagenoeg overeenkomen. Als bij de uitkomstem `n.v.t.` staat vermeld betekent dit dat voor de aangegeven combinatie van functie en locatie geen kencijfers bekend zijn en/of dat de combinatie niet of nauwelijks voorkomt.

Achtergrond De kengetallen in de CROW-publicatie 317 ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’ en in deze rekentool zijn een hulpmiddel om verkeers- en vervoeraspecten op een eenvoudige wijze inzichtelijk te maken in een proces van ruimtelijke ontwikkeling. Vervolgens kunnen deze tijdig in het ruimtelijke ordeningsproces geïntegreerd worden. Hoewel de kengetallen afkomstig zijn uit praktijksituaties, uit literatuur afkomstige gegevens en/of onderbouwde bewerkingen hiervan (het principe van ‘best practice’) blijft het een instrument/hulpmiddel in ontwikkeling. Er kan en mag van de aangegeven waarden en/of uitkomsten worden afgeweken. Zo dient een gebruiker bijvoorbeeld altijd zelf na te gaan of er geen meer recente studies, gegevens of bronnen te verkrijgen zijn die het afwijken van de kengetallen noodzakelijk maken. Ook bekende invloeden van lokale omstandigheden kunnen dat noodzakelijk maken. Aan de andere kant wordt aangeraden alleen af te wijken als hiervoor een (gedegen) onderbouwing aanwezig is. Berekeningen worden gemaakt aan de hand van de kengetallen uit de CROW-publicatie 317 ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’.

Door het bieden van keuzes voor enige aanvullende mogelijkheden in de berekeningen (zoals bijvoorbeeld het corrigeren voor een ligging in een gemeente met een bepaalde stedelijkheidsgraad of het variëren met de mate van autogebruik van klanten/bezoekers of van werknemers van een voorziening) kunnen afwijkende uitkomsten ontstaan. Ook door het rekenen met wel/niet afgerond achterliggend datamateriaal kunnen geringe afwijkingen optreden ten opzichte van CROW-publicatie 317.

disclaimer: Hoewel zorgvuldigheid in acht is en wordt genomen bij het samenstellen en onderhouden van de rekentool verkeersgeneratie & parkeren en daarbij gebruik wordt maakt van bronnen die betrouwbaar geacht worden, kan CROW niet instaan voor de juistheid, volledigheid en actualiteit van de geboden informatie. De informatie uit de rekentool is bedoeld ter informatie en als hulpmiddel. De informatie is met nadruk niet bedoeld als vervanging van enig advies. Indien u zonder verificatie of nader advies van de geboden informatie gebruik maakt, doet u dat voor eigen rekening en risico. Dit geldt zowel voor (gevolgen van) eventuele onvolkomenheden van de rekentool zelf als voor informatie die via de rekentool wordt verstrekt of verzonden. CROW aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid.

04-03-2019

(c) 2013 Stichting CROW

blz 2 / 2

Bijlage 3 Bodemonderzoeken

Bestemmingsplan "Foodhal Centrum Schalkwijk" (vastgesteld)

25

Actualiserend en Verkennend bodemonderzoek Floridaplein e.o. Schalkstad te Haarlem

Datum rapportage Projectnummer Opdrachtgever Locatiecode

26-04-2017 29102596 gemeente Haarlem, GOB, afdeling A HA 039200739

Opgesteld door Gezien

Naam M. Warns H.H. Schaap

Gemeente Haarlem, hoofdafdeling Stadszaken, afdeling Milieu, bureau Bodem Postbus 511 2003 PB Haarlem tel.: 023-511 3513

paraaf

datum L(- ‘r - li ijf g

'Zad

INHOUD 1.

INLEIDING........................................................................................................................................... 3

2.

VOORONDERZOEK ........................................................................................................................... 4 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

3.

HUIDIGE SITUATIE EN UIT TE VOEREN WERKZAAMHEDEN ................................................................. 4 HISTORISCHE GEGEVENS ................................................................................................................... 4 ALGEMENE BODEMOPBOUW .............................................................................................................. 4 BODEMKWALITEITSKAART ................................................................................................................ 4 RESULTATEN VOORGAAND ONDERZOEK ............................................................................................ 5 ASBEST .............................................................................................................................................. 6

MOTIVATIE EN ONDERZOEKSOPZET .......................................................................................... 7 3.1 3.2

4.

MOTIVATIE ........................................................................................................................................ 7 ONDERZOEKSOPZET .......................................................................................................................... 7

VELDONDERZOEK ............................................................................................................................ 8 4.1 4.2 4.3

VELDWERK ........................................................................................................................................ 8 BODEMOPBOUW EN ZINTUIGLIJKE WAARNEMINGEN .......................................................................... 8 GRONDWATERGEGEVENS .................................................................................................................. 9

5.

CHEMISCH-ANALYTISCH ONDERZOEK .................................................................................... 10

6.

RESULTATEN.................................................................................................................................... 12 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

7.

TOETSINGSKADER ............................................................................................................................ 12 ONDERZOEKSRESULTATEN GROND .................................................................................................. 12 ONDERZOEKSRESULTATEN GRONDWATER ....................................................................................... 13 ONDERZOEKSRESULTATEN ASFALT ................................................................................................. 13 ONDERZOEKSRESULTATEN FUNDERINGSMATERIAAL ...................................................................... 14 ONDERZOEKSRESULTATEN SLIB ...................................................................................................... 14

HERGEBRUIKSMOGELIJKHEDEN............................................................................................... 15 7.1 7.2 7.3 7.4

8.

HERGEBRUIKSMOGELIJKHEDEN GROND .......................................................................................... 15 HERGEBRUIKSMOGELIJKHEDEN ASFALT ......................................................................................... 16 HERGEBRUIKSMOGELIJKHEDEN FUNDERINGSMATERIAAL .............................................................. 16 HERGEBRUIKSMOGELIJKHEDEN SLIB .............................................................................................. 16

ASBEST............................................................................................................................................... 18 8.1 8.2 8.3

VOORONDERZOEK ........................................................................................................................... 18 UITGEVOERD VELDWERK ................................................................................................................. 18 CONCLUSIE ASBEST .......................................................................................................................... 18

9.

RISICO’S ............................................................................................................................................ 18

10.

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ............................................................................................ 19

Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6

Ligging onderzoekslocatie Locaties boringen en peilfilters Boorstaten Analysecertificaten Toetsingstabel grond en grondwater Maximale samenstellings-/emissiewaarden bouwstoffen

aantal pagina’s (incl. voorblad) 1 1 13 88 5 3

Actualiserend en verkennend bodemonderzoek Floridaplein e.o. (Schalkstad) te Haarlem

2/20

1. Inleiding In opdracht van gemeente Haarlem, hoofdafdeling GOB, afdeling A is een milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd in de openbare ruimte van het winkelcentrum aan het Floridaplein e.o. te Haarlem. De aanleiding voor het onderzoek is de voorgenomen herinrichting van het noordelijk deel van het Floridaplein en het zuidelijk deel van de parkeerplaats op het Californiëplein. In aanvulling op de oorspronkelijke aanvraag van het onderzoek is tevens onderzoek gedaan ten behoeve van het verleggen van het riool aan de westzijde van het plein. De ligging van de onderzoekslocatie is weergegeven in bijlage 1. Het onderzoek is uitgevoerd op basis van het Programma van eisen voor bodemonderzoek voor civiele werken van de gemeente Haarlem en de NEN-5740 voor verkennend bodemonderzoek, de NEN-5707 voor onderzoek naar asbest in bodem en de NEN-5897 voor onderzoek naar asbest in puin. Doel van het onderzoek is het bepalen van de kwaliteit van de grond, het grondwater, het asfalt en het funderingsmateriaal. Met behulp van deze gegevens zijn de hergebruiksmogelijkheden van de grond binnen de gemeente Haarlem bepaald conform het ‘Bodembeheer 2013 gemeente Haarlem’. Daarnaast is een indicatie gegeven van de hergebruiksmogelijkheden van de grond, het asfalt en de wegfundatie op basis van het Besluit bodemkwaliteit.

Actualiserend en verkennend bodemonderzoek Floridaplein e.o. (Schalkstad) te Haarlem

3/20

2. Vooronderzoek 2.1 Huidige situatie en uit te voeren werkzaamheden Het noordelijk deel van het Floridaplein bestaat uit parkeervakken, wegen, trottoir en fietspad. Het is vrijwel geheel bestraat met asfalt, (beton)klinkerkeien en diverse tegels. Tijdens de herinrichting zullen bomen worden verwijderd en nieuwe worden gepland. De ruimte wordt geheel opnieuw ingericht met een toeleidingsweg naar de parkeergarages, fietspaden en pleinen. Er worden geen nieuwe parkeervakken meer aangelegd. De Floridabrug zal in noordelijke richting worden verplaatst ter hoogte van de weg tussen de bestaande en nieuwe parkeergarage. Het zuidelijk deel van het Californiëplein bestaat uit parkeervakken, wegen, fietspaden en trottoirs. Het terrein is vrijwel geheel bestraat met asfalt, (beton)klinkerkeien en tegels. Op het grootste deel van het terrein zal een marktplaats worden aangelegd. Aan de oostzijde zal een toeleidingsweg naar de nieuwe parkeergarage worden aangelegd. De weg aan de zuidzijde zal worden vernieuwd. Er zullen bomen worden verwijderd en nieuwe gepland. Aan de westzijde van het Florida- en Californiëplein wordt het riool verlegd en andere delen van het riool onder een ander afschot gelegd. De kiosken op het Californiëplein 2, 3 en 3A zullen ten behoeve van de herinrichting worden gesloopt. Op het midden van het terrein zal een nieuwe parkeergarage met winkels worden gebouwd.

De bouwvergunning hiervoor is reeds verleend. De grondwerkzaamheden op het plein zullen plaatsvinden tot een maximale diepte van 1,5 m-mv. De werkzaamheden ten behoeve van het verleggen van het riool zullen plaatvinden tot een diepte van ongeveer 2,5 m-mv en ter plaatse van het veranderen van het afschot van het riool tot ongeveer 1,5 mmv. De onderzoekslocatie is openbaar gebied en over het algemeen in eigendom van de gemeente Haarlem en bekend met de volgende kadastrale aanduiding: Haarlem II, sectie Y, nummers: 1233 (ged.), eigenaar gemeente Haarlem; 2935 (ged.), eigenaar gemeente Haarlem; 2007 (geheel), eigenaar gemeente Haarlem; 859 (geheel), eigenaar Domenico Valerio; 2006 (geheel), eigenaar Liander Infra Oost NV. 2.2 Historische gegevens Het gebied is tot in de tweede helft van de 20e eeuw agrarisch in gebruik geweest. Het winkelcentrum is in de jaren ’60 ontwikkeld. Voor het bouwrijp maken van de weilanden is een zandpakket aangebracht van ongeveer 2 à 3 meter. De oorspronkelijke deklaag bestaat uit veen en/of klei. Op de noordwestkant van het terrein (Floridaplein 14) is sinds de jaren ’70 een chemische wasserij gevestigd. Door de wasserij is een ernstige bodemverontreiniging ontstaan met VOCl (zie Uitgevoerde onderzoeken).

2.3 Algemene bodemopbouw Volgens de Geologische kaart van Haarlem en omstreken ligt de onderzoekslocatie in een gebied waar veen op strandwalzand ligt. De stromingsrichting van het oppervlakkige grondwater is niet bepaald. De verwachting is dat deze gericht is naar het nabij gelegen oppervlaktewater. 2.4 Bodemkwaliteitskaart Op basis van reeds uitgevoerde bodemonderzoeken op onverdachte terreinen is de Haarlemse bodem¬kwaliteits¬kaart vastgesteld. In de Haarlemse bodemkwaliteitskaart worden bodemkwaliteits¬zones onder¬scheiden. Per zone is de gemiddelde bodem¬kwaliteit vastgesteld. De bodemkwaliActualiserend en verkennend bodemonderzoek Floridaplein e.o. (Schalkstad) te Haarlem