20210161049 2. Bijlage A Overeenkomst Ontwikkel Centrum Schalkwijk Fase 2 def. versie
Tekst van het document
Komen het volgende overeen:
Versie <………….>
Artikel 1
Koop en verkoop Koper koopt van Verkoper een perceel grond, gelegen <……………>, deel uitmakend van het perceel kadastraal bekend gemeente Haarlem 01/02, sectie <..>E, nummer <……>, groot ca. <……> m², op bijgaande tekening met nummer <…..> d.d. <…….>, gearceerd aangegeven (Bijlage <….>), hierna te noemen: het Verkochte De koopprijs bedraagt € <………..> (zegge: <……………….> (exclusief kosten koper en exclusief BTW)
Onder de volgende voorwaarden en bepalingen: Artikel 2
Deze koopovereenkomst geschiedt ter uitvoering van het bepaalde in de (<naam overeenkomst>) met dien verstande dat het bepaalde in de (<naam overeenkomst> onverminderd van kracht blijft.
Artikel 3
Staat van overdracht 1.
Het Verkochte wordt overgedragen geschikt als openbare ruimte conform de bepalingen zoals vastgelegd in de (<naam overeenkomst> ), derhalve aangelegd en opgeleverd conform het daarin genoemde Programma van Eisen respectievelijk het Protocol van Oplevering.
2.
Het Verkochte wordt overgedragen vrij van hypothecaire inschrijvingen en van beslagen, doch overigens met alle daaraan verbonden heersende en lijdende erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen. De notariële akte zal worden verleden bij een door de Verkoper aan te wijzen notariskantoor <naam>
3.
Het Verkochte zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper zal het Verkochte gebruiken als openbare ruimte.
4. a.
Verkoper overlegt voorafgaand aan de overdracht: een actueel asbestonderzoek incl. rapportage waaruit blijkt dat er geen asbest in de grond en het grondwater aanwezig is, en een actueel bodemonderzoek incl. rapportage waaruit blijkt dat de grond en het grondwater qua gesteldheid geschikt zijn voor de bestemming zoals vermeld in lid 3. een actuele rapportage inzake de aanwezigheid van kabels en leidingen en hun feitelijke (wel/niet in gebruik) en juridische status (wel of juridische regeling). een actuele rapportage inzake de afwezigheid van invasieve exoten en duizendknoop.
b.
c.
d.
Versie <………….>
5.
Koper heeft het recht voor het passeren van de akte van eigendomsoverdracht het Verkochte in- en uitwendig te inspecteren, onverminderd het bepaalde in het Protocol van Oplevering.
6.
Verkoper staat er voor in dat op de dag van het tot stand komen van deze overeenkomst door de overheid of nutsbedrijven geen verbeteringen of herstellingen zijn voorgeschreven of aangekondigd die nog niet naar behoren zijn uitgevoerd.
7.
Verkoper is geen (lopende adviesaanvraag) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit dan wel register-inschrijving bekend van het Verkochte: - als beschermd monument in de zin van artikel 3, 4 of 6 van de Monumentenwet; - tot beschermd stads- en dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in artikel 35 Monumentenwet; - door de gemeente of de provincie als beschermd monument of beschermd stads- of dorpsgezicht.
8. Verkoper verklaart dat ten aanzien van het Verkochte geen verplichtingen ten opzichte van derden bestaan wegens voorkeursrecht, optierecht, recht van weder inkoop of huurkoop. 9.
Artikel 4
Verkoper verklaart dat de lasten over de voorgaande jaren, voor zover de aanslagen zijn opgelegd en de canons die verschuldigd zijn geworden, zijn voldaan. Voor zover de genoemde aanslagen en/of canons nog niet zijn voldaan, verklaart Verkoper deze op eerste verzoek te voldoen.
Aanvaarding en Levering 1. De juridische levering vindt plaats <wanneer en hoe?>. 2. Verkoper staat in voor zijn bevoegdheid tot verkoop en eigendomsoverdracht ten tijde van het passeren van de akte van eigendomsoverdracht. 3. De Koper kan het Verkochte in eigen gebruik en genot aanvaarden, zodra de koopsom volledig is betaald of de Koper kan het Verkochte met goedvinden van Verkoper eerder in gebruik nemen. 4. Indien de feitelijke levering eerder plaats vindt, zal het Verkochte op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en voor een Koper kenbare gebreken op het moment van het tekenen van deze koopovereenkomst staat Verkoper niet in. 5. De ingebruikgeving kan tussen Partijen worden vastgelegd door middel van een proces-verbaal van schouw.
Versie <………….>
6. Indien het Verkochte door Koper in gebruik genomen wordt voordat de juridische levering heeft plaatsgevonden, zijn de eventuele fiscale consequenties/risico’s voor rekening van Koper.
Artikel 5
Kosten Alle kosten met betrekking tot deze overeenkomst zijn voor rekening van de Koper.
Artikel 6
Feitelijke levering, overdracht aanspraken 1. In afwijking van het gestelde in artikel 4 onder 1 kan de feitelijke levering en aanvaarding bij akkoord door beide Partijen op een nader te bepalen datum plaatsvinden. 2. Indien Koper het Verkochte geheel of gedeeltelijk vrij van huur aanvaardt, garandeert Verkoper , dat het goed bij de feitelijke levering geheel of voor dat gedeelte vrij is van huur en/of huurkoopovereenkomsten of andere aanspraken tot gebruik, leeg en ontruimd (behoudens de eventueel meeverkochte roerende zaken) en ongevorderd. 3. In deze koopovereenkomst is begrepen de overdracht van alle aanspraken die Verkoper ten aanzien van het Verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen de bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s), en leverancier(s), zoals wegens verrichte werkzaamheden of ter zake van aan het Verkochte toegebrachte schade. Deze overdracht vindt plaats bij de eigendomsoverdracht van het Verkochte, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt in welk geval de overdracht van bovengemelde afspraken op dat moment plaats vindt. Verkoper verplicht zich de hem bekende gegevens ter zake aan Koper te verstrekken en machtigt Koper hierbij, voor zover nodig, deze overdracht van aanspraken voor rekening van Verkoper te doen mededelen overeenkomstig de wettelijke bepalingen.
Artikel 7
Asbest, Bodemverontreiniging, Kabels en Leidingen en Invasieve exoten en Duizendknoop. Hier zullen, met inachtname van de door Verkoper krachtens artikel 3 lid 4 verstrekte informatie, de benodigde regelingen worden opgenomen met als harde voorwaarde dat de Verkoper het risico draagt van alle op het moment van levering bekende maar ook onbekende asbest, bodemverontreiniging, kabels en leidingen invasieve exoten en duizendknoop, en Koper geen enkel juridisch of financieel risico loopt en terzake volledig door de Verkoper wordt gevrijwaard.
Versie <………….>
Artikel 8
Risico-overgang, beschadiging door overmacht 1. Het Verkochte is eerst met ingang van de dag van het passeren van de akte van eigendomsoverdracht voor risico van Koper, tenzij de feitelijke levering eerder plaats heeft, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op Koper. 2. Indien het Verkochte voor het tijdstip van risico-overgang wordt beschadigd dan wel geheel of gedeeltelijk verloren gaat is Verkoper verplicht binnen 48 uur nadat het onheil hem bekend is geworden, Koper hiervan in kennis te stellen. 3. Indien het Verkochte door overmacht voor het tijdstip van risico-overgang wordt beschadigd dan wel geheel of gedeeltelijk verloren gaat, is deze overeenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij binnen vier weken na het onheil, maar in ieder geval voor de overeengekomen dag van eigendomsoverdracht. a. Koper uitvoering van deze overeenkomst verlangt, in welk geval Verkoper zonder enige bijzondere tegenprestatie naast de vastgestelde koopprijs aan Koper op de overeengekomen datum van eigendomsoverdracht het Verkochte aflevert in de staat waarin het zich dan bevindt, met alle rechten welke Verkoper ter zake van het onheil hetzij uit hoofde van verzekering, hetzij uit andere jegens derden toekomen; of b.
Verkoper verklaart de schade binnen een met Koper in onderling overleg te bepalen termijn na het onheil voor zijn rekening te zullen herstellen, in welk geval de voor een eerder tijdstip overeengekomen dag van eigendomsoverdracht verschuift naar de dag volgend op die overeengekomen termijn is verstreken; vindt herstel binnen de overeengekomen termijn niet ten genoegen van Koper plaats, dan is de overeenkomst alsnog ontbonden, tenzij Koper binnen veertien dagen na het verstrijken van die vier weken verklaart alsnog gebruik te willen maken van het hem sub 1 toegekende recht, in welk geval de eigendomsoverdracht op de overeengekomen datum of uiterlijk zes weken daarna plaatsvindt.
Artikel 9
Ondeelbaarheid De uit deze overeenkomst voor beide Partijen jegens elkaar voortvloeiende verbintenissen zijn ondeelbaar.
Artikel 10
Totstandkomingvoorbehoud (Noodzaak van deze bepaling wordt per geval bezien, hangt af van oa eerdere besluitvorming en hoogte koopprijs/waarde grond) 1. Tussen Partijen komt deze overeenkomst pas tot stand nadat de daarvoor vereiste instemming c.q. goedkeuring is verleend door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlem (hierna: het college), en niet eerder dan nadat het college de commissie Ontwikkeling heeft Versie <………….>
geïnformeerd over het voorgenomen besluit en de bespreking daarvan door de Commissie ontwikkeling geen aanleiding geeft wijziging of intrekking van het voorgenomen besluit. De instemming c.q. goedkeuring van het college geldt zodoende als een constitutief vereiste voor de totstandkoming van deze overeenkomst. 2. Indien de in het vorige lid genoemde instemming c.q. goedkeuring niet is verleend door het college, komt in het geheel geen overeenkomst tot stand tussen Partijen, dus ook geen overeenkomst met een voorwaardelijk karakter als bedoeld in artikel 6:21 BW.
Artikel 11
Boetebepaling 1. Bij niet-nakoming van enige verplichting, voortvloeiende uit deze koopovereenkomst, verbeurt Verkoper, zonder ingebrekestelling termijn, ten behoeve van Koper een onmiddellijk opeisbare boete van <nader te bepalen> . 2. Naast het gestelde in lid 1 van dit artikel behoudt de Koper het recht voor om bij niet nakoming van enige uit deze overeenkomst en/of het inzake de koop bepaalde in de (<naam overeenkomst>) voortvloeiende verplichtingen in rechte nakoming en schadevergoeding te vorderen.
Artikel 12
Domicilie De akte voortvloeiend uit de totstandkoming van deze overeenkomst zal berusten en Partijen kiezen ter zake van deze akte domicilie ten kantore van de in artikel 2 lid 2 genoemde notaris.
Artikel 13
Geschillen De beslissing inzake alle geschillen, van welke aard dan ook, waaronder begrepen de geschillen die slechts door een der Partijen als zodanig worden beschouwd, die naar aanleiding van deze overeenkomst of daaruit voortvloeiende verbintenissen tussen Partijen mochten ontstaan, zal worden opgedragen aan de bevoegde rechter te Haarlem.
Artikel 14
Bekendheid inhoud koopakte 1. Onverminderd het overigens in de koopsom bepaalde, staat Verkoper er voor in aan Koper met betrekking tot het Verkochte de informatie te hebben verstrekt die door hem ter kennis van Koper behoort te worden gebracht, alles onverminderd Kopers eigen onderzoeksplicht. 2. Verkoper en Koper verklaren dat zij, voordat zij deze overeenkomst ondertekend hebben, kennis hebben genomen van alle bepalingen uit deze overeenkomst en dat de inhoud en de gevolgen van deze overeenkomst hun voldoende voor ogen staan. Versie <………….>
Artikel 15
Nadere voorwaarde(n) <zelf in te vullen: bijv. opschortende/ontbindende voorwaarden>
De Verkoper,
De Koper,
plaats en datum,
plaats en datum,
Bijlagen:
Versie <………….>
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
Bijlage IX Model Anterieure overeenkomst 2021
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Concept Anterieure Overeenkomst d.d……….2021
Concept Anterieure overeenkomst inzake (locatie aanduiding……………………….) Model 2021 Bestemd voor complexe initiatief plannen NB ! Het betreft een leidraad voor de op te stellen AO, per geval wordt een en ander gespecificeerd. Aan de hierin weergegeven modelteksten kunnen derhalve geen rechten worden ontleend, wel aan de eerder tussen partijen gemaakte afspraken in de hoofdcq overkoepelende overeenkomst (en).
Model 2021 AO complex Afdeling Juridische Zaken/ mw. mr. A. M. Zut
1
Concept Anterieure Overeenkomst d.d……….2021
ONDERGETEKENDEN: 1.
De publiekrechtelijke rechtspersoon de Gemeente Haarlem, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer/mevrouw……. krachtens volmacht van de Burgemeester van Haarlem, handelend ter uitvoering van het besluit van het college van Burgemeester en wethouders van Haarlem d.d. ………………2021, hierna te noemen: de Gemeente, en
2
…………, gevestigd te ………………., ingeschreven in het Handelsregister onder nummer …………..ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door …………………….in zijn/haar hoedanigheid van …………….. hierna te noemen: de Ontwikkelaar Ondergetekenden sub 1 en 2 tezamen worden hierna aangeduid als Partijen.
OVERWEGENDE: -
dat de Ontwikkelaar juridisch eigenaar is/eigenaren zijn van (de) in het Plangebied gelegen gronden en of opstallen/opstal ;
-
Dat de Gemeente juridisch eigenaar is van (een deel van de) in het Plangebied gelegen gronden;
-
dat de Ontwikkelaar het Plangebied tot (her) ontwikkeling wenst te brengen;
-
dat de gewenste ontwikkeling in strijd is met het vigerend bestemmingsplan (cq andere stand van zaken tav ruimtelijk kader);
-
Dat Partijen op ……… een (<Voorschotovereenkomst/andere overeenkomst>) hebben gesloten inzake de beoogde (her)ontwikkeling van het Plangebied;
-
Dat Partijen naar aanleiding van bv: de stukken zoals vervaardigd op grond van het gestelde in artikel…van de Voorschotovereenkomst c andersoortige overeenkomst de mogelijkheid hebben onderzocht tot het sluiten van een anterieure overeenkomst in de zin van artikel 6.24 lid 1 Wro (Wet ruimtelijke ordening) en hiertoe hebben overlegd;
-
Dat de Ontwikkelaar het Plangebied voor haar rekening en risico kan realiseren, welke realisatie aantoonbaar economisch uitvoerbaar is gebleken;
-
Dat de Gemeente ten behoeve van deze realisatie bereid is het benodigd planologisch traject in gang te zetten en hiertoe naar aanleiding van de betreffende aanvraag de procedure tot vaststelling/afgifte van……op te starten ………(planologisch besluit) op te starten en te doorlopen conform het daartoe in deze Overeenkomst bepaalde;
Model 2021 AO complex Afdeling Juridische Zaken/ mw. mr. A. M. Zut
2
Concept Anterieure Overeenkomst d.d……….2021 -
dat Partijen verder overeenstemming hebben bereikt over het kostenverhaal, de eventuele grondoverdracht(en), inrichting van de Openbare Ruimte en de overige aan de Gemeente te vergoeden kosten en te verlenen bijdragen, en evt. overige zaken welke afspraken zij thans wensen vast te leggen.
KOMEN HET VOLGENDE OVEREEN:
Artikel 1
Definities
1.
De in dit artikel gedefinieerde en alfabetisch gerangschikte begrippen worden in de tekst van deze Overeenkomst met een hoofdletter geschreven.
2.
In deze Overeenkomst wordt verstaan onder: Algemene Verkoopvoorwaarden
Naar recente versie verwijzen Bestemmingsplan Vigerend/vast te stellen bestemmingsplan, afhankelijk van te volgen procedure Omgevingsvergunning De omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1 eerste lid onderdeel c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Bouwplan De door de Ontwikkelaar voor eigen rekening en risico te realiseren bebouwing in het Plangebied te weten ………………………………………………………………………. Grond A Omschrijving over te dragen grond van Gemeente aan Ontwikkelaar, met verwijzing naar aanduiding op kaart. Grond B Omschrijving over te dragen grond van Ontwikkelaar aan Gemeente , met verwijzing naar aanduiding op kaart. Openbare Ruimte Omschrijving met verwijzing naar kaart Overeenkomst De onderhavige overeenkomst Plangebied Het gebied zoals aangegeven op …………(Bijlage) Planning (als die er komt) Het aan deze Overeenkomst als Bijlage ..gehechte schema waarop staat aangegeven op welke tijdstippen een aanvang zal worden gemaakt met de uitvoering van de verschillende activiteiten en op welk tijdstip deze activiteiten zouden moeten zijn voltooid.
Model 2021 AO complex Afdeling Juridische Zaken/ mw. mr. A. M. Zut
3
Concept Anterieure Overeenkomst d.d……….2021 Programma van Eisen Openbare Ruimte……… Het Integraal Programma van Eisen Openbare Ruimte d.d….. versie ….zoals opgesteld door de Gemeente Haarlem, Afdeling beheer en Beleid Openbare Ruimte aan deze Overeenkomst gehecht als Bijlage ….. Protocol van oplevering Openbare Ruimte Het protocol van oplevering d.d………..zoals opgesteld door de Gemeente Haarlem, Afdeling Beheer en Beleid Openbare Ruimte, deeluitmakend van het Programma van eisen Openbare Ruimte, aan deze Overeenkomst gehecht als Bijlage … Semi-Openbare Ruimte De niet te bebouwen delen van het Plangebied die worden ingericht en gebruikt als hofjes, binnenterreinen etc. en in eigendom en beheer zijn/blijven bij de toekomstige eigenaren binnen het Plangebied.
Artikel 1a
Bijlagen en Kaarten
1.
Van deze Overeenkomst maken deel uit de navolgende bijlagen. Bijlagen Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage
2.
Algemene Verkoopvoorwaarden Kaart Plangebied Planning Programma van Eisen Protocol van oplevering Openbare ruimte Plankostenscan Concepttekst publicatie Overeenkomst Gezamenlijk in loop proces zonodig aanvullen
Rangorde bepaling Bijlagen versus Overeenkomst Ingeval van strijdigheid van een van de bijlagen met de Overeenkomst, gaat de bijlage voor. Rangordebepaling Bijlagen onderling Indien bijlagen onderling tegenstrijdig zijn wordt de rangorde daarvan bepaald aan de hand van de volgende regels: a. een nieuw document gaat voor een oud document; b. een tekening gaat voor een beschrijving; c. een bijzondere regeling voor een algemene regeling; met dien verstande dat regel a gaat voor de regels b en c, en regel b gaat voor regel c. Indien toepassing van deze regels geen uitkomst biedt, wordt de tegenstrijdigheid, met inachtneming van de redelijkheid en billijkheid, uitgelegd ten nadele van degene door namens wie de bijlage is opgesteld.
Model 2021 AO complex Afdeling Juridische Zaken/ mw. mr. A. M. Zut
4
Concept Anterieure Overeenkomst d.d……….2021 Artikel 2
Doel Overeenkomst (Wordt in lijn gebracht met overkoepelende overeenkomst)
1.
Deze Overeenkomst is, met behoud van ieders verantwoordelijkheid en met inachtneming van ieders taakstelling, gericht op: -
De voorwaarden waaronder de Gemeente vanuit haar publiekrechtelijke taken en bevoegdheden haar medewerking zal verlenen aan de verdere planontwikkeling en de realisatie van het Bouwplan binnen het Plangebied door de Ontwikkelaar.
-
Het regelen van het kostenverhaal door de Gemeente ex. art. 6.24 lid 1 Wet op de ruimtelijke ordening;
-
De wijze waarop Partijen de planuitvoering onderling zullen afstemmen;
2.
Doel van deze Overeenkomst is tevens het vastleggen van alle hiertoe tussen Partijen gemaakte afspraken.
Artikel 3
Verplichtingen en verantwoordelijkheden Ontwikkelaar Op hoofdlijnen heeft de Ontwikkelaar de volgende verplichtingen en verantwoordelijkheden: Verplichtingen
1.
Het vergoeden van de kosten zoals aangegeven in artikel 5 van de Overeenkomst. Verantwoordelijkheden:
2.
De ontwikkeling en realisatie van het Bouwplan voor eigen rekening en risico en het hiertoe aanvragen van de benodigde vergunningen.
3.
Het voor eigen rekening en risico (laten) realiseren en inrichten van de Openbare Ruimte conform de kwaliteitseisen van het Programma van Eisen (Bijlage …. ),
4.
De verkoop en levering aan de Gemeente van Grond B, zoals aangegeven op de aan deze Overeenkomst als Bijlage .. gehechte tekening nr…. De ter uitvoering van bovengenoemde verplichtingen en verantwoordelijkheden te verrichten taken worden in het vervolg van deze Overeenkomst nader uitgewerkt. Gezamenlijk bezien wat nog meer
Artikel 4
Verplichtingen en verantwoordelijkheden Gemeente Op hoofdlijnen heeft de Gemeente de volgende zorgplichten en verantwoordelijkheden:
1.
De Gemeente draagt zorg voor het voorbereiden, doorlopen en begeleiden van de planologische procedure, overeenkomstig de Planning (als die er komt Bijlage ….)en met inachtneming van artikel .. (vrijtekening).
Model 2021 AO complex Afdeling Juridische Zaken/ mw. mr. A. M. Zut
5
Concept Anterieure Overeenkomst d.d……….2021 2.
De Gemeente draagt zorg voor de tijdige verkoop en levering aan …..van Grond A, zoals aangegeven op de aan deze Overeenkomst als Bijlage …gehechte tekening nr…. De ter uitvoering van bovengenoemde verplichtingen te verrichten taken worden in het vervolg van deze Overeenkomst nader uitgewerkt. Gezamenlijk bepalen wat nog meer
Artikel 5
Kosten ten laste van de Ontwikkelaar De Ontwikkelaar realiseert het Bouwplan voor eigen rekening en risico. Ten laste van de Ontwikkelaar komen bovendien de volgende kostenposten:
1.
2.
3.
Ambtelijke kosten Gemeente De ambtelijke kosten van de Gemeente, zoals nader uitgewerkt in artikel 6. Kosten openbare ruimte Alle kosten van aanleg, inrichting en herinrichting van de Openbare Ruimte, conform de kwaliteitseisen van het Programma van Eisen Openbare Ruimte, alsmede alle kosten van aansluiting (ondergronds en bovengronds) van het Plangebied op de omliggende openbare ruimte, zoals nader uitgewerkt in artikel…. Na check aanbestedingsregels wordt het a of b: a. Indien de betreffende Ontwikkelaar zelf de Openbare Ruimte aanlegt, middels aanleg voor eigen rekening en risico waarbij gewaarborgd is dat middels de gedane investering door de Ontwikkelaar het tussen Partijen overeengekomen kwaliteitsniveau van de Openbare Ruimte wordt behaald. b. Indien de Gemeente de betreffende Openbare ruimte aanlegt, wordt de door de Ontwikkelaar verschuldigde bijdrage betaald bij start bouw. Bedrag dient dan dus bepaald te worden en aangegeven.
Planschade De mogelijke planschade ex. artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening welke voortvloeit uit de vaststelling en inwerkingtreding van het bestemmingsplan en/of omgevingsvergunning en welke onherroepelijk voor vergoeding in aanmerking komt, zoals nader uitgewerkt in artikel 19. De Gemeente verricht geen risicoanalyse, het is aan de Ontwikkelaar zelf om een risicoanalyse te laten verrichten ter bepaling van het eventuele financiële risico.
4.
Bovenplanse kosten Indien van toepassing(Let op Nota Bovenwijkse Netwerkvoorzieningen)
5.
Kosten grondtransacties Alle kosten ten behoeve van en gemoeid met de benodigde grondtransacties met de Gemeente alsmede de vestiging van zakelijke rechten.
6.
Kosten uitvoering Overeenkomst en inschakeling externe deskundigen Partijen dragen ieder voor zich de door hen ter uitvoering van de Overeenkomst te maken kosten, waaronder de kosten van inschakelen van externe deskundigen tenzij schriftelijk anders overeengekomen tussen Partijen, daaronder begrepen afwijkende afspraken in de Overeenkomst.
Model 2021 AO complex Afdeling Juridische Zaken/ mw. mr. A. M. Zut
6
Concept Anterieure Overeenkomst d.d……….2021
Artikel 6
Ambtelijke kosten
1.
De ambtelijke kosten zijn aangegeven op Bijlage ….en zijn bepaald op basis van de plankostenscan/cq andere bron of afspraak zoals benoeming te doorlopen processtappen. Evt: De plankostenscan heeft een looptijd van .. jaar vanaf ……. De betaling van deze kosten vindt als volgt plaats: Betaalafspraak aangeven dus moment en wijze van betaling. Verder aangeven of er een voorschotovereenkomst is gesloten en de verrekening welke op grond daarvan evt. nog plaats dient te vinden.
2.
Ook mogelijk: Indien het Bouwplan op ……………….nog niet is gerealiseerd is de Ontwikkelaars vanaf het ….jaar een jaarlijkse bijbetaling verplicht ad ……….,- ten behoeve van bv bouwmanagement, vastgoedtransacties, communicatie en omgevingsmanagement.
3.
Indien de voorbereiding en realisatie van het Bouwplan leidt tot meer dan gemiddelde kosten voor de Gemeente inzake de behandeling van bezwaar en - en/of (hoger) beroepschriften, alsmede verzoeken om een voorlopige voorziening, zullen deze extra kosten bij de Ontwikkelaar in rekening worden gebracht.
4.
De diensten welke dienen te worden verricht voor de behandeling en afgifte van de omgevingsvergunning worden afzonderlijk via de Legesverordening in rekening gebracht. Let op dit: verschilt per geval, soms wordt het nl in de scan al meegenomen.
Artikel 7
Exploitatieplan Partijen hebben middels deze Overeenkomst geregeld dat het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is, waardoor de Gemeente conform het bepaalde in artikel 6.12 lid 2 aanhef en sub a Wet ruimtelijke ordening geen exploitatieplan hoeft vast te stellen (danwel WABO passage).
Artikel 8
Woningbouwcategorieen Optioneel, moet terugkomen in bestemmingsplan. In het Bouwplan dienen de navolgende categorien met bijbehorende percentages gerealiseerd te worden: Sociale woningbouw ..% Middeldure huur ..% Middeldure koop ..% Dure koop ..% Voor aanvullende regeling/doorwerking/vastleggen afspraken over uitponding svp contact met JZ!
Model 2021 AO complex Afdeling Juridische Zaken/ mw. mr. A. M. Zut
7
Concept Anterieure Overeenkomst d.d……….2021 Artikel 9
(Europese) Aanbesteding Wordt veelal verwijderd na intern advies/goedkeuring JZ/aanbestedingsteam, dit staat er in als aandachtspunt want deze check moet wel altijd even gedaan worden.
1.
Alvorens een opdracht voor de uitvoering van de Openbare Ruimte wordt gegeven, zullen Partijen in onderlinge overeenstemming vaststellen of er een mogelijke gehoudenheid bestaat dat de opdracht tot ontwikkeling en uitvoering van de Openbare Ruimte (of onderdelen daarvan) met inachtneming van de EU regelgeving, nationale wetgeving alsmede het gemeentelijk aanbestedingsbeleid op een bepaalde wijze moet worden aanbesteed, dan wel bekend moet worden gemaakt.
2.
Indien op grond van lid 1 van dit artikel is vastgesteld dat inderdaad sprake is van een gehoudenheid tot aanbesteding/bekendmaking, en zulks rechtens ook mogelijk is, zal de Ontwikkelaar zonodig krachtens een daartoe aan haar door de Gemeente te verstrekken machtiging, in overleg met de Gemeente en met inachtneming van de EU regelgeving, nationale wetgeving alsmede het gemeentelijk aanbestedingsbeleid opdrachten tot uitvoering van de Openbare Ruimte dienovereenkomstig aanbesteden danwel bekend maken. Alle kosten gemoeid met aanbesteding of bekendmaking (en aansluitend uitvoering) zijn voor rekening van de Ontwikkelaar.
3.
Indien het bepaalde in lid 2 (doorleggen aanbestedingsplicht) rechtens niet mogelijk is zal de Gemeente zorg dragen voor aanbesteding en uitvoering Openbare ruimte, alles op kosten van de Ontwikkelaar.
Artikel 10
Aanleg/Herinrichting Openbare Ruimte in Plangebied
1.
De Ontwikkelaar stelt,met inachtname van artikel 9, in overleg met de Gemeente en volgens het Programma van Eisen (Bijlage II) een voorlopig ontwerp en een definitief ontwerp op voor het op eigen kosten, derhalve zonder enige tegenprestatie van welke aard dan ook, laten (her)inrichten van de Openbare Ruimte. Voorlopig Ontwerp, definitief Ontwerp alsmede de bestekken dienen overeenkomstig het gestelde in het Programma van Eisen te worden getoetst door de Gemeente. Hierbij zal de Gemeente de toestemming niet op onredelijke gronden onthouden.
2.
De Ontwikkelaar draagt voor haar rekening en risico, derhalve zonder tegenprestatie van welke aard dan ook, zorg voor de uitvoering van de werken als bedoeld in lid 1.
3.
De Openbare Ruimte dient gereed te zijn bij oplevering van alle woningen binnen het Bouwplan en aansluitend aan de Gemeente te worden opgeleverd volgens het Protocol van Overdracht.
4.
Coördinatie bij aanleg door Gemeente Indien als gevolg van het bepaalde in artikel 9 van de Overeenkomst de Gemeente zelf zorg dient te dragen voor aanleg/herinrichting van de Openbare Ruimte, zullen Partijen een coördinatieovereenkomst sluiten teneinde de werkzaamheden af te stemmen. Partijen zullen hun aannemers aan die coördinatieovereenkomst binden.
Artikel 11
Oplevering Openbare Ruimte aan de Gemeente
1.
De oplevering van de civieltechnische werken in de Openbare Ruimte door de Ontwikkelaar zal geschieden op het tijdstip en de wijze zoals aangegeven in het Protocol van Overdracht, bijgevoegd als Bijlage …
Model 2021 AO complex Afdeling Juridische Zaken/ mw. mr. A. M. Zut
8
Concept Anterieure Overeenkomst d.d……….2021
2.
Vanaf de datum waarop de oplevering als genoemd in lid 1 heeft plaatsgevonden, zijn de werken geheel voor rekening en risico van de Gemeente. Bij deze cedeert de Ontwikkelaar haar rechten die zij heeft ten aanzien van eventuele verborgen gebreken in enig deel van de Openbare Ruimte die zij uit hoofde van de aannemingsovereenkomst(en) kan doen gelden bij de eindoplevering van het desbetreffende deel van de Openbare Ruimte, reeds nu en voor alsdan aan de Gemeente.
Artikel 12
Uitvoering Bouwplan
1.
Voorafgaand en tijdens de bouw/realisatieperiode dient er door de Ontwikkelaar overleg te worden gevoerd met de afdeling Openbare Ruimte, Groen en Verkeer ten aanzien van aan-en afvoerroutes, een en ander in verband met mogelijke overlast en beschikbare wegcapaciteiten.
2.
De Ontwikkelaar zal aan haar aannemer(s) van de uit te voeren werken de verplichting opleggen volledig mee te werken aan de beperking van de hinder en mogelijke verkeersbelemmeringen tijdens de bouw/realisatieperiode.
3.
De Ontwikkelaar is jegens de Gemeente aansprakelijk voor alle schade aan de openbare wegen en overige gemeentelijke eigendommen toegebracht door uitvoering van het Bouwplan. De schade dient op eerste aanzegging van de Gemeente door en voor rekening van de Ontwikkelaar te worden hersteld.
4.
Indien er klachten en/of schadeclaims bij de Gemeente worden ingediend door derden in verband met overlast van of schade tengevolge van bouwwerkzaamheden zal de Gemeente de Ontwikkelaar terstond informeren en zal de Ontwikkelaar terstond overgaan tot afhandeling van deze klachten en/of schadeclaims.
5.
De Ontwikkelaar zal meewerken aan het eventueel plaatsen van gemeentelijke borden in verband met de noodzakelijke maatregelen.
6.
De kosten voor noodzakelijke tijdelijke maatregelen komen voor rekening van de Ontwikkelaar.
Artikel 13
Beheer Openbare en Semi Openbare Ruimte
1.
Het beheer en het onderhoud van de Openbare Ruimte is voor rekening van de Gemeente, zoals aangegeven met de aanduiding ….op Bijalge….. Voor wat betreft de door de Ontwikkelaar in eigendom overgedragen Openbare Ruimte geldt dit vanaf de juridische eigendomsoverdracht.
Optioneel 2.
Beheer en onderhoud van (evt.) Semi openbare Ruimte binnen het Plangebied is voor rekening van de Ontwikkelaar en/of de toekomstige eigenaren van de woningen. De Ontwikkelaar dient er voor zorg te dragen dat in de koop/aannemingsovereenkomsten met de toekomstige eigenaren het beheer en onderhoud op behoorlijke wijze wordt geregeld. In verband met mogelijke aansluiting van de Semi openbare Ruimte op de Openbare Ruimte zal waar nodig overleg worden gevoerd met de Gemeente.
Model 2021 AO complex Afdeling Juridische Zaken/ mw. mr. A. M. Zut
9
Concept Anterieure Overeenkomst d.d……….2021
Artikel 14
Vestiging zakelijke rechten in Openbare Ruimte (ingeval van onverhoopte uitkraging) bij ondergrondse bouw, overbouwingen, objecten.
1.
Indien door de Ontwikkelaar ondergronds parkeren wordt gerealiseerd buiten de grenzen van het Plangebied en derhalve onder de openbare weg zullen in nader overleg tussen Partijen de benodigde zakelijke rechten worden gevestigd. De vestiging van deze zakelijke rechten vindt plaats ten overstaan van een door Gemeente/de Ontwikkelaar aan te wijzen notaris, in opdracht en voor rekening van de Ontwikkelaar.
2.
Indien door de Ontwikkelaar overbouwingen worden gerealiseerd buiten of binnen de grenzen van het te bebouwen deel van het Plangebied en derhalve boven de Openbare Ruimte of openbare ruimte zullen in nader overleg tussen Partijen de benodigde zakelijke rechten worden gevestigd. De vestiging van deze zakelijke rechten vindt plaats ten overstaan van een door Gemeente/de Ontwikkelaar aan te wijzen notaris, in opdracht en voor rekening van de Ontwikkelaar.. De vestiging van deze zakelijke rechten vindt plaats ten overstaan van een door Gemeente/de Ontwikkelaar aan te wijzen notaris, in opdracht en voor rekening van de Ontwikkelaar.
Artikel 15
Grondoverdracht Gemeente aan Ontwikkelaar Gemeente en Ontwikkelaar zullen in het kader van deze Overeenkomst een koopovereenkomst sluiten, waarbij de Gemeente aan de Ontwikkelaar verkoopt en de Ontwikkelaar van de Gemeente koopt Grond A, zoals aangegeven op de aan deze Overeenkomst als Bijlage .. gehechte tekening nr…… De koopovereenkomst is aangehecht als Bijlage …..
Artikel 16
Grondoverdracht Ontwikkelaar aan Gemeente
1.
Gemeente en de Ontwikkelaar zullen in het kader van deze Overeenkomst een koopovereenkomst sluiten, waarbij de Ontwikkelaar aan de Gemeente verkoopt en de Gemeente van de Ontwikkelaar koopt Grond B, zoals aangegeven op de aan deze Overeenkomst als Bijlage … gehechte tekening nr….. De koopovereenkomst is aangehecht als Bijlage……
2.
Indien bij de uiteindelijke verkaveling en situering van het Bouwplan mocht blijken dat de exacte begrenzingen van de gronden A en B moeten worden gewijzigd, verplichten de Ontwikkelaar en de Gemeente zich over en weer zich tot overdracht van die grondstroken die alsdan noodzakelijk blijken voor de gewijzigde situering. Verder dient i.v.m. de eventuele locatie van ondergrondse parkeergarages in de Openbare Ruimte door en op kosten van de Ontwikkelaar zorg gedragen te worden voor de benodigde splitsingen dan wel vestiging van zakelijke rechten.
Model 2021 AO complex Afdeling Juridische Zaken/ mw. mr. A. M. Zut
10
Concept Anterieure Overeenkomst d.d……….2021 Artikel 17
Planologische procedure
1.
De Gemeente draagt, met inachtneming van artikel .. (vrijtekening) van deze Overeenkomst zorg voor het opstellen en in procedure brengen van het (planologisch besluit).
2.
De Gemeente draagt, met inachtneming van artikel …(vrijtekening) van deze Overeenkomst, zorg voor de spoedige behandeling van de door de Ontwikkelaar ingediende aanvr(a)g(en) omgevingsvergunning alsmede overige aanvragen door de Ontwikkelaar voor benodigde vergunningen in het kader van deze Overeenkomst, voor zover het vergunningen betreft welke door de Gemeente dienen te worden verleend. De in lid 1 en 2 genoemde zorgplichten hebben het karakter van een inspanningsverbintenis, waaronder ten deze wordt verstaan een verbintenis die niet verder strekt dan tot de verplichting om naar vermogen en met inachtneming van de geldende wettelijke en beleidskaders een maximale inspanning te plegen tot vaststelling van de (planologisch besluit) en verlenen van de door de Gemeente te behandelen vergunningen
3.
De Ontwikkelaar zal de Gemeente bij de planologische voorbereiding zoals aangegeven in leden 1 en 2 alsmede bij het voldoen aan het gestelde in lid 4 alle medewerking verlenen die in haar vermogen ligt en de instructies en verzoeken van de Gemeente volgen.
4.
De Ontwikkelaar is verantwoordelijk voor en draagt het risico van het tijdig aanvragen van alle voor de realisatie van het Bouwplan benodigde vergunningen. De Ontwikkelaar is verantwoordelijk voor de inhoudelijke juistheid van de daartoe benodigde documenten.
Artikel 18
Reservering Projektspecifieke regelingen Afhankelijk van Projekt en overkoepelende overeenkomst bezien wat nog meer geregeld dient te worden, vervolgens vernummering overeenkomst als geheel Denk mn aan zekerheidsstellingen
Artikel 19
Planschade
1.
Een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ex. artikel 6.1 Wro wordt door de Gemeente behandeld conform het bepaalde in afdeling 6.1 Wro, afdeling 6.1 Bro alsmede de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade, zoals vastgesteld door de raad bij besluit van 30 oktober 2008, in werking getreden 7 november 2008. De Gemeente zal de Ontwikkelaar schriftelijk in kennis stellen van een aanvraag om tegemoetkoming in planschade die voortvloeit uit de planologische maatregel zoals aangegeven in lid 1.
2.
De Gemeente zal zo spoedig mogelijk na iedere aparte en onherroepelijke vaststelling van een bedrag aan planschade die voortvloeit uit de in lid 1van dit artikel bedoelde planologische maatregel, het bedrag schriftelijk aan de Ontwikkelaar mededelen. De Ontwikkelaar verplicht zich binnen twee maanden na dagtekening van deze schriftelijke mededeling aan de Gemeente het volledige bedrag over te maken.
Model 2021 AO complex Afdeling Juridische Zaken/ mw. mr. A. M. Zut
11
Concept Anterieure Overeenkomst d.d……….2021
Artikel 20
Fiscale aspecten Overeenkomst
Ter bespreking per geval Artikel 21
Communicatie (over Bouwplan/proces/uitvoering) Ter bespreking per geval en conform overkoepelende overeenkomst
Artikel 22
Overlegstructuur Ter bespreking per geval
Artikel 23
Wijziging Overeenkomst
1.
Deze Overeenkomst kan slechts worden gewijzigd indien Partijen over de inhoud van een wijziging alsmede de gevolgen van een wijziging schriftelijk overeenstemming hebben bereikt.
2.
Voor de toepassing van het in lid 1 van dit artikel bepaalde wordt onder een wijziging verstaan iedere verandering in hetgeen Partijen in en/of krachtens deze overeenkomst met zoveel woorden zijn overeengekomen.
Artikel 24
Publicatie Overeenkomst
1.
Het is Partijen bekend dat deze Overeenkomst een overeenkomst over grondexploitatie betreft als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 Wet ruimtelijke ordening en dientengevolge krachtens artikel 6.24 lid 3 Wet ruimtelijke ordening van het sluiten van de Overeenkomst kennis moet worden gegeven.
2.
Ter voldoening aan het bepaalde in lid 1 alsmede het bepaalde in artikel 6.2.12. Besluit ruimtelijke ordening geven Burgemeester en wethouders van de Gemeente binnen twee weken na het sluiten van deze Overeenkomst hiervan kennis in het GVOP volgens de als Bijlage ……bij deze Overeenkomst gevoegde concepttekst.
3.
Op de Overeenkomst is het bepaalde in de Wet Openbaarheid van Bestuur onverminderd van toepassing: dit houdt in dat de Gemeente met een beroep op de in deze wet aangegeven weigeringsgronden eventuele verzoeken om verdere c.q. inhoudelijke inzage in – dan wel informatie over- de Overeenkomst kan weigeren.
Artikel 25
Vrijtekening publiekrechtelijke bevoegdheden Conform het bepaalde in de overkoepelende overeenkomst
Model 2021 AO complex Afdeling Juridische Zaken/ mw. mr. A. M. Zut
12
Concept Anterieure Overeenkomst d.d……….2021 Artikel 26
Overdracht en inbreng van de Overeenkomst Gedurende de looptijd van deze Overeenkomst is het de Ontwikkelaar niet toegestaan de uit deze Overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen aan derden over te dragen tenzij na toestemming van de Gemeente.
Artikel 27
Onvoorziene Omstandigheden
1.
Wanneer zich tijdens de uitvoering van deze Overeenkomst onvoorziene omstandigheden voordoen als bedoeld in artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek, zullen Partijen trachten door middel van overleg trachten binnen drie maanden na aanvang van het overleg een voor beide Partijen redelijke oplossing te vinden voor de gerezen problemen. Verslechterde marktomstandigheden worden niet begrepen onder onvoorziene omstandigheden. Indien Partijen niet tot overeenstemming komen, is de geschillenregeling zoals bedoeld in artikel …van overeenkomstige toepassing.
2.
Partijen zullen met inachtneming van elkaars belangen zoveel als mogelijk in het werk stellen om de schade als gevolg van de hiervoor bedoelde (onvoorziene) omstandigheden tot een minimum te beperken.
Artikel 28
Niet nakoming en Ontbinding Project specifieke regeling
Artikel 29
Geschillen De beslissing inzake alle geschillen, van welke aard dan ook, waaronder begrepen de geschillen die slechts door een der Partijen als zodanig worden beschouwd, die naar aanleiding van deze Overeenkomst of daaruit voortvloeiende verbintenissen tussen partijen mochten ontstaan, zal worden opgedragen aan de bevoegde rechter te Haarlem.
Artikel 30
Totstandkomingvoorbehoud
1.
Tussen Partijen komt deze overeenkomst pas tot stand nádat de daarvoor vereiste instemming c.q. goedkeuring is verleend door het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente (het college). De instemming c.q. goedkeuring van het college geldt zodoende als een constitutief vereiste voor de totstandkoming van deze Overeenkomst.
2.
Indien de in het vorige lid genoemde instemming c.q. goedkeuring niet is verleend door het college, komt in het geheel geen overeenkomst tot stand tussen partijen, dus ook geen overeenkomst met een voorwaardelijk karakter als bedoeld in artikel 6:21 BW.
Model 2021 AO complex Afdeling Juridische Zaken/ mw. mr. A. M. Zut
13
Concept Anterieure Overeenkomst d.d……….2021 Artikel 31
Einde van de Overeenkomst Deze Overeenkomst eindigt indien de Ontwikkelaar en de Gemeente de uit deze Overeenkomst voortvloeiende werkzaamheden hebben voltooid en hun verplichtingen zijn nagekomen.
Artikel 32
Planning Optioneel Voor de uitvoering van deze Overeenkomst is tussen Partijen een Planning opgesteld welke als Bijlage ………deel uitmaakt van deze Overeenkomst. Partijen zijn wederzijds verplicht zich naar beste vermogen in te spannen om de Planning te volgen. Partijen zijn bovendien wederzijds verplicht mogelijke afbreukrisico’s (zijnde vertragingen in de afgesproken Planning) vroegtijdig te signaleren en aan te geven aan de wederpartij en alles in het werk te stellen om nadelige effecten voor de afgesproken Planning te vermijden, dan wel zoveel mogelijk te beperken.
Artikel 33
Domiciliekeuze
Ter van deze Overeenkomst kiezen Partijen domicilie als volgt: - de Gemeente
Artikel 34
- De Ontwikkelaar …………
Ondertekening
Aldus overeengekomen en in tweevoud opgemaakt, door Partijen per bladzijde geparafeerd en aan het slot getekend,
Gemeente Haarlem
De Ontwikkelaar …………
Datum……………………..
Datum:……..
Model 2021 AO complex Afdeling Juridische Zaken/ mw. mr. A. M. Zut
14
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
Bijlage X CONCEPT Visie openbare ruimte Centrum Schalkwijk fase 2 door Buro Lubbers
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
SCHALKWIJK CENTRUM
visie inrichting Schalkstad
Buro Lubbers 31-03-2021 1
Dit document is een concept versie en kan inhoudelijk nog wijzigen en aangevuld worden. In grote lijnen zal dit op deze versie lijken.
inhoud inleiding x concept x inrichting x bebouwing x bijlagen x
Colofon Opdrachtgever Gemeente Haarlem
Visie Buro Lubbers Reutsedijk 15 5264 PC Vught 073 614 9321 Peter Lubbers Joost van Gorkom
Datum 31-03-2021
2
3
inleiding context Centrum Schalkwijk Centrum Schalkwijk is een gebied in ontwikkeling. In verschillende fases wordt gewerkt aan de transitie naar Schalkstad: een centrum met een hoogstedelijk karakter. Met deze visie op de openbare ruimte wordt een sterke eigen identiteit van het gebied gedefinieerd. Op basis van de contouren van het masterplan wordt een concept voor de openbare ruimte vastgelegd met de gewenste uitstraling, kwaliteit en relaties tot de omgeving.
4
5
inleiding
stedelijke inbedding Centrum Schalkwijk
ate d p
ate d p
u
u
Haarlem
Schalkwijk
Centrum Schalkwijk
Schalkstad
Schalkwijk is een stadsdeel van Haarlem. Het is echter ook een gebied op zich, met zijn eigen kwaliteiten: goed bereikbaar, een groenblauwe structuur en een centrum dat grenst aan vier wijken. Deze kwaliteiten zullen worden ingezet om het centrum van Schalkwijk een eigen identiteit te geven zodat het een tegenhanger van het centrum van Haarlem kan zijn.
Schalkwijk is opgebouwd volgens modernistische principes: scheiding van wonen, werken, recreëren en verkeer. Dit heeft gezorgd voor een goed bereikbaar winkelcentrum dat grenst aan alle vier wijken van Schalkwijk. Tussen de wijken loopt een groen-blauwe structuur van de rand naar het centrum van Schalkwijk. De scheiding van functies heeft er o.a. voor gezorgd dat er veel achterkanten van gebouwen naar wegen gericht zijn, dat het winkelcentrum monofunctioneel is, dat de groen-blauwe structuur nauwelijks beleefbaar is vanuit het winkelcentrum.
Op dit moment is Schalkstad een naar binnen gericht, monofunctioneel winkelcentrum zonder hoge belevingswaarde of identiteit. Er is echter wel potentie om het gebied om te vormen tot een aantrekkelijk winkelgebied met hoge belevingswaarde te creëren en een eigen identiteit te maken die anders zal zijn dan het centrum van Haarlem, en er tegelijkertijd ook mee kan concurreren.
Het centrum is in ontwikkeling waarbij er over een lange periode wordt gewerkt richting een masterplan. Het doel is om het gebied als Schalkstad herkenbaar te maken met een hoogwaardige openbare ruimte met een eigen kararkter. Daarbij wordt een vergroeningssalg gemaakt, verblijfsplekken toegevoegd en de groen-blauwe structuur beleefbaar gemaakt vanuit Schalkstad.
De opgave is om Schalkstad een gezicht te geven naar de wijken. Schalkstad zal zo -in plaats van een barrièreeen schakel tussen de verschillende wijken zijn.
6
7
inleiding
inleiding
bestaande groenstructuren
plannen omgeving Stad tussen de bomen De ‘Stad tussen de bomen’ zal worden gekenmerkt door een zeer groene openbare ruimte waarbij gewerkt wordt met een mix aan bomen in kenmerkende onderbeplanting. Door het hele gebied wordt gewerkt met grindpave verharding en wordt een herkenbare familie van meubilair geplaatst. Als een deken wordt het groen over het gebied gelegd waarop een kleurige bomenmix zorgt voor een herkenbaar karakter van het groen.
Ontbrekende schakel Aziëweg
bovenstaande afbeeldingen uit Handboek inrichting Stad tussen de bomen - Zus & ‘t Idee
Bestaande aanliggende groenstructuren: groene scheg Schalkwijk, Europavaart, Aziëpark
Groenstructuren Het Solo conseditas porro maxim ea verionsequi berecea et quam, sunt. Onse cum quiatam quae es et, ulpario nseque provid magnis et estincium quia ea vendi blat plis et as est volut vendam quiassitate latus sinus minvernatur, siminvel expernat. Ga. Nequi andant qui to moluptat la quis et apeliqui ne mincipicias inulluptio maio cus adi nam ea quiant, aut faciis eos aut aut aute conserum ipsum commodicia venimporro te sectem eate que ea nima diorese quodipsus eum ea si blab ium que nestem quatias elis autatet esto volorro iducipiendi niminuscit eatatur aute int, ut quissit et evenihil magnieni re consequ idelenis dolor sero velicat quiam, eate nus mi, nossume ntiati te id qui cor aut que mod es ilitiaeped quam arum, vent evelendia veliquisse aut asit, qui dolupta spiciam dicat.
Bestaande structuur Europavaart
Hoofdbomenstructuur ontbrekende schakel Aziëweg
Ecologische zones ontbrekende schakels
8
Stadsstraat Europaweg Er zijn verschillende ontwikkelingen aan de Europaweg gaande, van de HUB aan de Schipholweg, Schalkwijk Midden en uiteraard Schalkstad. Deze ontwikkelingen vragen om een andere benadering van de Europaweg. Waar het nu een ontsluitingsweg is richting de Schipholweg zal het in de toekomst een Stadsstraat zijn richting het centrum van Haarlem. De stadsstraat wordt als 1 profiel uitgerold van noord naar zuid tot aan Schalkstad.
Nieuwe uitgangspunten Europaweg: 1 lange stadsstraat, minder verkeer dan in eerste instantie aangenomen. Eenheid van belang en aanlandplekken wellicht anders. aan de HUB aan de Schipholweg tot de brug naar Heemstede, eenheid en verscheidenheid.
9
inleiding
inleiding
masterplan Schalkstad JCAU
Landmarks en zichtlijnen
Hoofdwinkelroute
Parkeren
Entrees
Nieuwe context masterplan JCAU
AU
C TJ
AR A NK
A PL
R
TE S MA
*afbeeldingen op deze pagina’s komen uit het masterplan van JCAU 10
AU C J
LGa. Agnat apienimaio. Ut et atem am que doluptature secestrum es sunt autem nectaquodi dignim volupie nistio. Debit perendae maio quunt et, nonsequam el is autendaes et velit, utes exerum excest, eos cumquoditias pre omnis cus cus, aut quas ad eum sundenis ipsant venimporerum eribus. Met et qui berruptas rest, to vel et iusam ipsantiae vel iminctem hil inveratur sernatur? Aligend igendus ipsuscium facidunt quia volut di desent fugitia spelloreiume et, adit aboribus, id quiant quia nullorem quiantia cus, vollore rnatiate eat experiam nam eatem ani corumquam, a dolo et eosamen ihitendeni abo. Ut unt intempe nostiat ecation evelectur millam inctati unture mil is am, quia debita natur abor mod utatium fugia delibusdam experrunt es que quationsequi vernate esseque volor sinis est, conseque aut labo. Nam volo omnist, nonet, sequiLautes aut omnim fugitibus elita dolum senisci mporest quatumenis estibus esciis nossitincil ium que volendiciet perundererum estotas mod quos int veliquis dipsam ut et, volorei undelit es autatum quuntia ea sin nonessusdam iustioria qui temporere sum endit qui bearunt hic tessi delende mporum erferrum quatis aut ullabo.
Ceratia ndisqui atemque ipsum faceat etus denducimus qui doloris et qui dolorit, tem ipiet unt el ex earum simolut et hilibeatem nonsequibus expelle nimagni cum et ide pra consed mo estiam faciate porehen delibernatur reri sumendi ut qui derest ommoditatem faccus,
n
e m m
e fst a d
u
o inh
Plekken
11
Functies BG
FUNCTIES BEGANE GROND
TYPE STRA
concept
12
13
ng
p
concept
ambities
ni e k tte
en k r we ver
in
ce n o c
concept
identiteit
2e centrum naast het historische centrum van Haarlem
Ambities
Identiteit
Schalkstad wordt een tweede centrum naast het historische centrum in Haarlem. Als centrum krijgt het een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte dat een kenmerkend en herkenbaar karakter heeft. Het wordt met een vloer van gebakken klinkers stedelijk, maar het wordt ook een groen centrum. Er wordt gestreefd naar een zo groot mogelijke vergroening en een duurzaam en klimaatrobuust ingericht centrum.
Stad tussen de Bomen heeft een kenmerkende laag met kleurrijke bomen op een glooiende groene deken van onderbeplanting. Dit sterke, extreem groene beeld krijgt een stedelijke tegenhanger in Schalkstad. Het ‘groen op groen’ wordt ‘groen op rood’. Het gebied wordt samengehouden met een herkenbare vloer van gebakken klinkers met daarop een mix van bloeiende bomen in losse hagen. Schalkstad wordt een echt centrum met een mix van functies en wordt gekenmerkt door een afwisseling van verschillende typen ruimtes. Pleinen, straten, stegen en kades krijgen binnen het thema van bloei een invulling passend bij de functie. Door het gebied heen ontstaat zo een variatie aan plekken om te verblijven, te winkelen, te wonen en te werken.
Schalkstad wordt een multifunctioneel gebied met woningen, winkels, cultuur en bedrijven. Het wordt dus echt een centrum dat een gezicht heeft naar de omliggende wijken. Het is doorwaadbaar en is een verbindt de verschillende buurten van Schalkwijk. De kenmerkende structuren van Schalkwijk worden doorgezet. Deze groenblauwe lijnen worden versterkt en verankeren Schalkstad aan zijn omgeving. Schalkstad vormt een schakel van de keten van gebieden aan de Europaweg met een eigen sterke identiteit.
Door het centrum te vergroenen met een biodiverse soortenkeuze ontstaat een openbare ruimte die niet alleen interessant is voor de mens maar ook voor vogels, bijen en vlinders. De vergroening maakt de stad ecologisch interessant en klimaatrobuust.
Opspanning van Schalkstad als herkenbaar gebied naar de omringende wijken
14
15
concept
concept
beplanting
verharding
n
e uid
d erd an s a en rke e a t t u Go m Ro ge sen t e fi oor nv
k
tre
ts me
kke lva ste p O
Kenmerkende bomen op de pleinen met open bladerdek
Gebakken klinkers, kleur Mastiek, dikformaat, Wienerberger
Bloeiende bomen
Bloei op verschillende momenten in het jaar
Soortenkeuze beplanting Om het herkenbare beeld van bloeiende bomen te realiseren is gekozen voor een diversiteit aan bomen. Het assortiment zal op verschillende momenten bloeien zodat het een kenmerk wordt van Schalkstad. Er zijn verschillende Prunus soorten opgenomen die uitbundig bloeien, aangevuld met bijvoorbeeld de Koelreuteria en Gleditsia. Er zijn verschillende groottes bomen zodat er in de schaal van de plek de juiste boom gekozen kan worden. Op de pleinen wordt een verbijzondering gedaan door een kenmerkende boom met een open kroon toe te passen: de Gymnocladus. Ook in de hagen is een variëteit gekozen die zowel bloei heeft en zo bijdraagt aan de biodiversiteit.De beplanting is hierdoor interesant voor vogels, bijen en vlinders. Er wordt geprobeerd zoveel mogelijk inheemse soorten toe te passen. Een gedetailleerder overzicht van alle soorten is als bijlage bijgevoegd.
Schema verharding
Betonbanden liggen als accenten in de verharding
Mix aan soorten van hagen met bloei en bessen
Verharding Het tapijt van gebakken klinkers zal van gevel tot gevel worden aangelegd in dezelfde kleur. In dit vlak worden met betonbanden accenten gemaakt. Deze dienen als goten voor de afwatering en geven suggestiestroken voor rijbanen aan. Verder worden aanvullende functies zoals fietsparkeren subtiel aangeduid door een strek in de verharding. Hiermee onstaat een rustig beeld dat de diversiteit aan gebouwen bij elkaar houdt.
Uitbreiding assortiment met bloeiende vaste planten
16
17
concept
concept
familie van kenmerkend meubilair
bijzondere verlichting
Een type bank in de straten
Uitlichten van bomen op markante plekken
Verlichting in de bruggen
Greenline zit element aan de kade
Verlichting geïntegreerd in meubilair
Uitlichten van bomen bij de entrees
Meubilair
Verlichting
Alle inrichtingselementen binnen Schalkstad wordt als een bij elkaar horende familie van meubilair gekozen. De banken worden voorzien van hout als warme zitvlakken. Verder worden alle andere elementen in dezelfde kleur gecoat, zodat een rustig beeld ontstaat en het meubilair niet dominant aanwezig is in het straatbeeld.
Naast de standaard verlichting van de openbare ruimte die nodig is voor zicht en veiligheid, is bijzondere verlichting een thema in het gebied. In het meubilair worden LED lijnen opgenomen die het ‘s avonds tot een aantrekkelijk object maken. Op de pleinen en bij entrees van Schalkstad worden markante bomen uitgelicht die de routing door het gebied begeleiden. Ook in de brugleuningen wordt verlichting opgenomen. Licht wordt als een kunstvorm door het hele centrum verweven.
Op de pleinen worden speciale tafels geplaatst die voor Schalkstad zijn ontworpen. Deze buurttafels zijn een echte verblijfsplek voor de inwoners van Schalkwijk om samen af te spreken.
Speciale ‘Schalkstad’ tafels en banken op de pleinen
18
Verlichten van de zitelementen aan de kade
19
inrichting
20
21
inrichting
referentieontwerp Aanhelen groen blauwe structuur van de Amerikavaart en HOV halte Busstation regionaal vervoer
Groen entreeplein met een onderlaag van bloeiende vaste planten en markante bomen. Onder de bomen is een goede verblijfskwaliteit. De inrichting heeft een relatie met Stad tussen de Bomen en vormt een prettige entree naar het gebied.
Groene woonstraat Stadsstraat Europaweg
Hoofdwinkelroute
Doorgaande harde kade met een groene inrichting. De uitstraling van het groen reageert op het water van de Europavaart.
Marktplein. De weekmarkt en de martkhal vinden hier hun plek. Een groot plein met terrassen en levendigheid.
Doorgaande harde kade met een groene inrichting. De aanliggende woonfunctie geeft de beplanting een eigen accent. Groen woonplein. Ruimte voor een speelplek en openbare buitenruimte voor de bewoners van Schalkstad Groene openbare woonstraat. Door een hogere mate van vergroening onstaat een prettig woonmilieu en vormt een verbinding naar het water. Wonen in het groen. De uitstraling van het groen doet mee in de groene scheg van Schalkwijk.
Aanhelen groene zone en maken van een ecologische verbinding naar de Europavaart.
22
23
inrichting
plekken
mal openbare ruimte
=
straten
+
randen
+
24
25
inrichting
inrichting
pleinen
woonplein
Busstation Entreeplein
Marktplein
Entreeplein Woonplein
26
27
inrichting
inrichting
straten
woonstraat
Aanloopstraat Woonstraat Entree
Hoofdwinkelstraat
Woonstraat
28
29
inrichting
inrichting
randen
verlaagde groene kade oostzijde
Noordzijde: Groenstructuur Amerikavaart versterkt op de kade bij HOV halte
Noordzijde: Entreeplein als reactie op Stad tussen de bomen
Oostzijde: Groenstructuur Europavaart versterkt met brede groene kade Westzijde: Wonen aan de Stadsstraat Europaweg
Doorlopend profiel van noord naar zuid met doorgaande zitrand en kade met betonsloof
Zuidrand: Wonen in het groen. Groenstructuur wordt versterkt en verbind de ecologische zones
Greenline zit element aan de kade
Treurwilgen bij de bruggen
Bloeiende beplating passend bij de groen blauwestructuur van de Europavaart. Variatie ontstaat door te reageren op de functie in de bebouwing
30
Gebakken klinker als vloer van de kade
31
inrichting
wonen in het groen
Hoge woonblokken in de groene scheg van Schalkwijk wordt doorgezet aan de zuidrand van Schalkstad
Beplanting passend in de groen blauwe structuur
32
33
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
Bijlage XI Technisch programma van eisen gemeente Haarlem
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
ID 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66
Eistitel Systeem – Veilig Faciliteren Weg Vervoer Systeem – Verkeerstroom faciliteren Weg Vervoer Systeem – Dragen Weg Vervoer Systeem – Geleiden Wegen gladheidsbestrijding Wegen draagkracht Rijbaan – Veilig faciliteren Afstemming openbare ruimte voor mindervaliden Trillingshinder voorkomen Systeem- Aansluiten omgeving Systeem - Afwatering Rijbaan Asfaltverharding Restzetting Kwaliteitsbepaling materialen Detaillering bushaltes Afvoeren vrijgekomen teerhoudend asfalt Levensduur wegconstructie Rijbaan levensduur asfaltverharding Drooglegging rijbaan Zettingsarm Weg zettingsproces Zettingsverschillen langsrichting Zettingsverschillen dwarsrichting Zettingsverschillen overgangen Weg spoorvorming Weg langsvlakheid Weg dwarsvlakheid Weg stroefheid Weg uniformiteit Weg scheurvorming Weg hoogteverschillen Weg draagconstructie bermen Uitvoeringsmaten Detaillering verkeersdrempel Fundering wegen Middengeleider maaiveldinrichting Weg gebiedsontsluitingsweg asfalt Weg kantopsluiting gootconstructie Weg kantopsluiting Weg kantopsluiting verbinding Rijbaan markering elementenverharding Rijbaan markering asfaltverharding Parkeervakken kleur markering Kleurvastheid materialen Obstakel vrije ondergrond Zicht verlaagde band Middengeleider voegvulling Rijbaan invegen elementenverharding Asfalt sealen na verwijderen markering Rijbaan geluidreductie asfaltverharding Rijbaan geluidsarme deklaag
asfaltverharding Rijbaan en busbaan maatregelen tegen spoorvorming verharding Boomwortels Rijbaan wapening naden asfaltverharding Wegfundering onder banden Rijbaan duurzaamheid geluidreducerende asfaltverharding Rijbaan elementenverharding Rijbaan recycling asfaltverharding Toepassen op- en afritten Weg kantopsluiting erfscheidingen Voetpad i.c.m. autoverkeer Zicht dorpels en afscheidingen Rijbaan deklaag asfaltverharding. Standaardopbouw klein werk Rijbaan fundering asfaltverharding. Standaardopbouw klein werk Rijbaan zandbed asfaltverharding. Standaardopbouw klein werk Fietspad deklaag en standaard constructie
67 68 69
Straatnaamborden Blindengeleidetegels toepassen Blindengeleidetegels toepassen, attentiepunten
Actuele eistekst Externe toelichting Het systeem dient de bereikbaarheid veilig te faciliteren. Het systeem dient de verkeersstroom te faciliteren. Het systeem dient de effecten en/of belastingen voortkomend uit het gebruik te dragen Het systeem dient de effecten en/of belastingen voortkomend uit het gebruik te geleiden. Wegen (en fietspaden) dienen voldoende breed te zijn om gladheidsbestrijdingsvoertuigen (type Ravo) te kunnen faciliteren. Wegen (en fietspaden) dienen voldoende draagkracht te hebben om gladheidsbestrijdingsvoertuigen te kunnen dragen (type Ravo). Het object dient bestand te zijn tegen gladheidsbestrijdingsmiddelen. Zorg dat de inrichting van de openbare ruimte is afgestemd op gebruik door mindervaliden Bij ontwerp van een weg dient de kans op toekomstige trillingsoverlast voorkomen te worden. Trillingshinder dient voorkomen te worden door onder andere rekening te houden met vlakheid wegdek, hoogteverschillen bij overgangen, plaatsbepaling drempels, plaatsing putdeksels buiten rijspoor. Het systeem aansluiten op de omgeving De afwatering moet zeker gesteld zijn door voorzieningen in het openbaar gebied, waaronder het intact houden van stroombanen. De sterkte van een asfaltconstructie moet met een ASCON / VECON / AIO berekening worden aangetoond.
Maximale restzetting dient aangegeven te worden door opdrachtgever Gebruik voor de kwaliteitsbepaling van de te leveren materialen de standaard RAW-bepalingen. Bushaltes dienen conform Handboek Halteplaatsen te zijn. Vrijgekomen teerhoudend asfalt moet worden vervoerd naar een op basis van de Wet Milieubeheer vergunde be- en verwerkingsinrichting voor thermische reiniging. De aannemer dient de opdrachtgever te vrijwaren van retour zendingen van teerhoudende asfaltverhardingen. De ontwerplevensduur voor de wegconstructie dient 50 jaar te zijn. De asfaltverharding dient een ontwerplevensduur te hebben van 25 jaar berekend bij de verkeersintensiteit 10 jaar na oplevering. De drooglegging dient zodanig te zijn dat de bovenzijde van de verhardingsconstruc e zich minimaal 1,00 meter boven de capillaire zone van het grondwater bevindt. Het wegontwerp dient zettingsarm uitgevoerd te worden. Het zettingproces dient na 10.000 dagen (na aanbrengen van de laatste deel permanente belasting ), conform NEN 6740, als beëindigd beschouwd kunnen worden 10 jaar na oplevering dient het zettingsverschil in langsrichting over een lengte van 25 meter maximaal 0,05 meter te bedragen. 10 jaar na oplevering dient het verschil van de verkanting van de verharding maximaal 0,2% te bedragen.