20210161049 2. Bijlage A Overeenkomst Ontwikkel Centrum Schalkwijk Fase 2 def. versie
Tekst van het document
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 “De Zuidstrook” Definitieve Versie A d.d. 2 april 2021
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021 INHOUDSOPGAVE:
Partijen Considerans Artikel 1
Definities en bijlagen
Artikel 2
Doel Overeenkomst
Artikel 3
Programmatische kaders en uitgangspunten
Artikel 4
Planontwikkeling: proces
Artikel 5
Kostenverhaal/Financiële afspraken
Artikel 6
Planologisch juridische procedures
Artikel 7
Publiekrechtelijke vrijtekening
Artikel 8
Grondtransacties en grondinbreng
Artikel 9
Vervolgovereenkomsten
Artikel 10
Communicatie en Organisatie
Artikel 11
Indicatieve Planning
Artikel 12
Vertrouwelijkheid en geheimhouding
Artikel 13
Onvoorziene omstandigheden
Artikel 14
Geschillen
Artikel 15
Wijziging Overeenkomst
Artikel 16
Overdracht contractpositie
Artikel 17
Einde Overeenkomst
Artikel 18
Totstandkomingvoorbehoud(en)
Artikel 19
Domiciliekeuze
Artikel 20
Ondertekening
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
ONDERGETEKENDEN:
1.
De publiekrechtelijke rechtspersoon de gemeente Haarlem , ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer F. Roduner krachtens volmacht van de Burgemeester van Haarlem en handelend ter uitvoering van het besluit van het college van Burgemeester en wethouders van Haarlem d.d. ………..reg. nr. 2021/………….. hierna te noemen: de Gemeente,
2.
De Vennootschap onder firma v.o.f. Trebbe-Lunee, gevestigd te Enschede, ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 66276071, rechtsgeldig vertegenwoordigd door: Trebbe Wonen B.V. kantoorhoudende te 7514 AB Enschede, Tubantiasingel 63, ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 61889008, krachtens haar statuten rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar zelfstandig bevoegd bestuurder de heer H.J.H. Trebbe, hierna te noemen: Trebbe Wonen B.V. en Lunee Vastgoed B.V., kantoorhoudende te 1183 DL Amstelveen, Veteranenlaan 1, ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 52486907, krachtens haar statuten rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar zelfstandig bevoegd bestuurder de heer A.N.A. van Neerijnen, hierna te noemen: Lunee Vastgoed B.V.
3.
Nardinc Vastgoed B.V., kantoorhoudende te 1251 BD Laren, Naarderstraat 50, ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 82065977, rechtsgeldig vertegenwoordigd de heren M.R. Blokker en F.J. Botman , hierna te noemen: Nardinc Vastgoed B.V.
4.
Variant Vastgoed B.V., kantoorhoudende te 1911 BR Uitgeest, Loet 2, ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 70366926, rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar directeuren de heer M.C. van de Poll en de heer P.W.L. van der Eng, hierna te noemen: Variant Vastgoed B.V. Ondergetekenden sub 2 t/m 4 hierna gezamenlijk te noemen: Ontwikkelaars, en individueel als Ontwikkelaar, Ondergetekenden sub 1 t/m 4 hierna gezamenlijk te noemen: Partijen en individueel als Partij
OVERWEGENDE: -
Dat de Gemeente in samenwerking met marktpartijen werkt aan de revitalisatie en transformatie van het winkelcentrum Schalkwijk tot een volwaardig multifunctioneel stadsdeelcentrum voor Schalkwijk, het tweede centrum van Haarlem;
-
Dat met de start van fase 1 in 2018 al een belangrijke stap is gezet en inmiddels de eerste contouren van een nieuw centrum met nieuwe functies zoals horeca, bioscoop en wonen al goed zichtbaar zijn;
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
-
Dat de Gemeente met fase 2, hierna te noemen de Zuidstrook, een vervolg wenst te geven aan deze vernieuwing;
-
dat hiertoe gezamenlijk met de Ontwikkelaars van de Zuidstrook is verkend en overlegd op welke manier deze gemeentelijke wens en de wensen en behoeften van de Ontwikkelaars zodanig samengebracht kunnen worden dat er werkbare en effectieve afspraken gemaakt kunnen worden die leiden tot de gewenste transformatie;
-
dat Partijen naar aanleiding van dit overleg overeenstemming hebben bereikt over de financiële, programmatische- ruimtelijke kaders van deze transformatie en deze vast wensen te leggen in de onderhavige Overeenkomst.
KOMEN HET VOLGENDE OVEREEN: Artikel 1
Definities
1.
De in dit artikel gedefinieerde en alfabetisch gerangschikte begrippen worden in de tekst van deze Overeenkomst met een hoofdletter geschreven.
2.
In deze Overeenkomst wordt verstaan onder: Deskundigenadvies: Het advies van Gloudemans inzake de exploitatiebijdrage en marktconforme grondwaarde d.d. 26 maart 2021 kenmerk 2570.4-N5d2, aan deze Overeenkomst gehecht als Bijlage II. Exploitatiegebied: Het te transformeren gebied zoals met rode lijn aangegeven op de kaart met tekeningnummer 21027 d.d. 18-03-2021, aan deze Overeenkomst gehecht als Bijlage I, en welke als uitgangspunt heeft gediend voor het Deskundigenadvies. Openbare Ruimte: De in het Exploitatiegebied gelegen gronden, inclusief de te verwijderen brug en de aan te passen brug, welke een openbare bestemming krijgen of houden en waarop voorzieningen van openbaar nut worden gerealiseerd zoals bedoeld in artikel 6.2.5 Besluit ruimtelijke ordening. Bouwprogramma de ontwikkeling van ca. 1000 woningen in de verhouding van 20/60/20 (sociaal resp. middenduur en duur) conform gemeentelijk besluit 2019/195098, ca. 5000 m2 commerciële ruimte niet zijnde detailhandel, en 1700 m2 maatschappelijke functies. Project: De realisatie van het Bouwprogramma en de aanleg, inrichting en herinrichting van de Openbare Ruimte in het Exploitatiegebied.
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
3.
Bijlagen Van deze Overeenkomst maken deel uit de navolgende bijlagen: I
Kaart Exploitatiegebied d.d. 18-03-2021 met tekeningnummer 21027.
II
Deskundigenadvies Gloudemans versie 26 maart 2021 kenmerk 2570.4- N5d2.
III
Brief Gemeente 17 juli 2020 kenmerk PG/2020/0682860 inhoudende voorstel Gemeente financieel kader herontwikkeling fase 2 Centrum Schalkwijk.
IV
Financiële Bijlage d.d. 26-03-2021
V
Procesplanning Centrum Schalkwijk fase 2 d.d. 16-03-2021
VI
Het exploitatiegebied toegewezen aan de ontwikkelaars
VII
Algemene verkoopvoorwaarden
VIII
Model Aankoopovereenkomst
IX
Model Anterieure overeenkomst 2021
X
CONCEPT Visie openbare ruimte Centrum Schalkwijk fase 2 door Buro Lubbers
XI
Technisch programma van eisen gemeente Haarlem
Artikel 2
Doel Overeenkomst
1.
Het doel van deze Overeenkomst is dat de Gemeente gezamenlijk met de Ontwikkelaars komt tot een samenhangende transformatie van de Zuidstrook van het winkelcentrum Schalkwijk.
2.
Doel van deze Overeenkomst is tevens het vastleggen van alle hiertoe tussen Partijen gemaakte afspraken inzake:
a. b.
De verdere ontwikkeling van de plannen door de Ontwikkelaars; De voorwaarden waaronder de Gemeente vanuit haar publiekrechtelijke taken en bevoegdheden haar medewerking zal verlenen aan deze verdere planontwikkeling en de realisatie van het Project; De hoofdlijnen van de rol- , taak- , kosten- en risicoverdeling bij de verdere samenwerking ten aanzien van het Project; Het vastleggen van de afspraken inzake het kostenverhaal door de Gemeente ex. art. 6.24 lid 1 Wet ruimtelijke ordening; De indicatieve planning en fasering van het Project; De uitgangspunten voor de te sluiten vervolgovereenkomsten (anterieure-, koop, verkoop en eventuele aannemingsovereenkomsten).
c. d. e. f.
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
Artikel 3
Programmatische kaders en uitgangspunten
1.
Partijen hebben op basis van het Deskundigenrapport (Bijlage II) nadere overeenstemming bereikt over de programmatische kaders en uitgangspunten. Deze overeenstemming is inhoudelijk vastgelegd in de brief van 17 juli 2020 kenmerk PG/2020/0682860 en betreft het marktconforme scenario, aan deze Overeenkomst gehecht als Bijlage III.
2.
Woningen en voorzieningen: Grondslag voor de overeenstemming zijn de onderstaande programma’s: Programma Variant Vastgoed B.V. :
Programma Nardinc Vastgoed B.V.:1
Programma Trebbe Wonen B.V. en Lunee Vastgoed B.V. :
1
Verwijzingen in deze Overeenkomst (inclusief Bijlagen) naar HB Capital, HB Capital Real Estate B.V. en/of haar groepsmaatschappijen moeten worden begrepen als verwijzingen naar Nardinc Vastgoed B.V.
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
3.
De in lid 2 weergegeven tabellen geven de maximale bouwvolumes weer: het aantal m2 BVO woningen mag nadrukkelijk niet worden overschreden: ook de verhouding 20-60-20 dient gehandhaafd te blijven.
4.
Binnen de bestaande maximale bouwvolumes, zijnde de BVO’s uit de tabellen, mogen Ontwikkelaars hun plannen optimaliseren. Er vindt geen nadere verrekening plaats over het geoptimaliseerd programma. Het aantal m2 BVO voorzieningen ligt vast. In de te sluiten Anterieure overeenkomsten worden eventuele optimalisaties zoals uitbreiding van het bouwvolume toegestaan, c.q. nader geregeld, onder de strikte voorwaarden van instemming door de Gemeente en de Supervisor en nacalculatie van de grondprijs.
5.
Parkeren: Grondslag voor de overeenstemming betreft het onderstaand programma: Programma Parkeren Variant Vastgoed B.V., Nardinc Vastgoed B.V., en Trebbe Wonen en Lunee Vastgoed B.V.:
6.
De Ontwikkelaars dienen voor eigen rekening en risico te voldoen aan de vigerende parkeernorm. Het aantal m2 BVO Ondergronds parkeren mag hiertoe worden uitgebreid. Indien de uitbreiding betreft het vergroten van het oppervlak van de voorgestelde parkeeroplossing, dan dient hierover afstemming en instemming te zijn met de Gemeente en de Supervisor.
7.
Vergroten van het bouwvlak -1 is bespreekbaar. Aandachtspunten hierbij zijn onder andere de nog benodigde ruimte voor volgende fases, de te realiseren ondergrondse infrastructuur en het kunnen realiseren van een passende maaiveldinrichting. Ook dienen er nog nadere afspraken gemaakt te worden over waar de grens, eigendom en verantwoordelijkheden lopen tussen de garage en daar boven op liggende openbare ruimte. Indien een bovengrondse parkeervoorziening ondergronds wordt gebracht, en de Ontwikkelaar wenst deze bovengrondse meters in te zetten voor ander programma dan dienen deze meters te worden ingevuld conform de afspraken in deze Overeenkomst, bv bij meer wonen dan wel in de verhouding 20-60-20. Daarnaast dient hierover afstemming en instemming te zijn met de Gemeente en de supervisor. Indien het programma groeit dan dient hier ook gekeken te worden naar de parkeervraag van het gehele programma.
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
Artikel 4
Planontwikkeling: proces Ruimtelijke planontwikkeling
1.
Voor de ruimtelijke planontwikkeling volgen Partijen het “Haarlems Ruimtelijk Planproces” (hierna HRPP) d.d. 10 juli 2019 zoals vastgesteld door de Gemeente. Het HRPP is ter informatie aan de Ontwikkelaars ter beschikking gesteld.
2.
De ontwikkelaars hebben in overleg met de gemeente en de supervisor een stedenbouwkundige opzet gemaakt voor de herontwikkeling van fase 2. Op basis van het HRPP geldt dat ten behoeve van dit Project een SPvE + wordt opgesteld, zijnde een combinatie van een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) en een Stedenbouwkundig Plan (SP), op basis van het al tussen Partijen afgestemde stedenbouwkundig programma zoals opgenomen in het Deskundigenadvies van Gloudemans (bijlage II). Bouwprogramma ontwikkeling
3.
Het totaal te realiseren Bouwprogramma in het Exploitatiegebied omvat de ontwikkeling van ca. 1000 woningen in de verhouding van 20/60/20 (sociaal resp. middenduur en duur) conform gemeentelijk besluit 2019/195098, ca. 5000 m2 commerciële ruimte niet zijnde detailhandel, 1700 m2 maatschappelijke functies (zoals een bibliotheek en sociaal wijkteam) en de vernieuwing van 14.000 m2 Openbare Ruimte. De Ontwikkelaars werken ieder voor zich hun aandeel in bovengenoemd Bouwprogramma en vernieuwing Openbare Ruimte nader uit.
Artikel 5
Kostenverhaal/Financiële afspraken
1.
Kosten realisatie Bouwprogramma Elke Ontwikkelaar realiseert zijn aandeel in het Bouwprogramma voor eigen rekening en risico. Iedere Ontwikkelaar draagt de eigen kosten van het interne apparaat en door ieder van hen ingeschakelde externe adviseurs en derden. De Ontwikkelaars zullen schriftelijk afspraken maken over de kostenverdeling van de voorkomende gezamenlijke opdrachten, welke worden verstrekt in verband met de nauwe samenwerking in het Project.
2.
Kosten aanleg Openbare Ruimte De Ontwikkelaars dragen alle kosten van de aanleg, inrichting en herinrichting van de Openbare Ruimte, alsmede alle kosten van aansluiting (ondergronds en bovengronds) van het Exploitatiegebied op de omliggende openbare ruimte. De betaling van deze kosten vindt als volgt plaats: a. Indien, en voor zover dit past binnen de aanbestedingsregels, de betreffende Ontwikkelaar zelf de Openbare Ruimte aanlegt, middels aanleg voor eigen rekening en risico waarbij gewaarborgd is dat middels de gedane
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
investering door de betreffende Ontwikkelaar het tussen Partijen overeengekomen kwaliteitsniveau van de Openbare Ruimte wordt behaald. Dit kwaliteitsniveau is vastgelegd in een door Bureau Lubbers opgestelde CONCEPT Visie Openbare Ruimte Centrum Schalkwijk (bijlage X) incl. het technisch Programma van Eisen Openbare Ruimte van de gemeente Haarlem (bijlage XI). Deze Visie Openbare Ruimte heeft als basis het Definitief Ontwerp van Fase 1. Indien er sprake is van discrepantie tussen de Visie Openbare Ruimte en het Definitief Ontwerp Fase 1 als gevolg van gewijzigde inzichten t.a.v. de ruimtelijke kwaliteit treden Partijen met elkaar in overleg. In de te sluiten anterieure overeenkomsten worden per Ontwikkelaar de benodigde zekerheidstellingen vastgelegd. b. Indien de Gemeente de betreffende Openbare ruimte aanlegt, wordt de door de Ontwikkelaar verschuldigde bijdrage betaald op basis van de voortgang van het werk. 3.
Plankosten/ambtelijke kosten a.
De ambtelijke kosten ten behoeve van de anterieure overeenkomst zijn als vast bedrag aangegeven in Bijlage IV, en zijn bepaald op basis van de plankostenscan en het Deskundigenadvies. De plankostenscan heeft een looptijd van 4 jaar vanaf datum van ondertekening van de desbetreffende anterieure overeenkomsten. Indien het Project niet binnen vier jaar na ondertekening van de anterieure overeenkomsten is gerealiseerd zijn de Ontwikkelaars vanaf het vijfde jaar een jaarlijkse bijbetaling verplicht ad € 75.000,- ten behoeve van bouwmanagement, vastgoedtransacties, communicatie en omgevingsmanagement. De bijbetaling geschiedt per Ontwikkelaar conform haar aandeel in de openbare ruimte conform het Deskundigen rapport. Zodra een Ontwikkelaar haar plandeel binnen het Project heeft voltooid vervalt het betreffende aandeel in de bijbetalingsplicht. De Gemeente zal dan zonodig opnieuw bezien wat de dan nog resterende lopende kosten zijn voor de nog niet afgeronde plandelen. Indien de voorbereiding en realisatie van het Project leidt tot meer dan gemiddelde kosten voor de Gemeente inzake de behandeling van bezwaar en - en/of (hoger) beroepschriften, alsmede verzoeken om een voorlopige voorziening, zullen deze extra kosten bij de Ontwikkelaars in rekening worden gebracht.
b.
De diensten welke dienen te worden verricht voor de behandeling en afgifte van de omgevingsvergunning worden afzonderlijk via de Legesverordening in rekening gebracht.
c. In de te sluiten anterieure overeenkomsten worden concrete afspraken gemaakt over tijdstip en wijze van betaling van de kosten zoals hierboven genoemd onder a ten laste van de betreffende Ontwikkelaar. Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
Kosten grondtransacties d. Alle kosten ten behoeve van en gemoeid met de benodigde grondtransacties zijn voor rekening van de Ontwikkelaars en worden per ontwikkelaar nader uitgewerkt in de te sluiten anterieure overeenkomsten. Planschade e. De mogelijke planschade ex. artikel 6.1 Wro welke voortvloeit uit de vaststelling en inwerkingtreding van de bestemmingsplannen en/of omgevingsvergunningen en welke onherroepelijk voor vergoeding in aanmerking komt, komt ten laste van de Ontwikkelaars. Hiertoe wordt in de te sluiten individuele anterieure overeenkomsten een daartoe strekkende bepaling opgenomen. De Gemeente verricht geen risicoanalyse, het is aan Ontwikkelaars zelf om een risicoanalyse te laten verrichten ter bepaling van het eventuele financiële risico. Fiscale aspecten f.
De fiscale aspecten van de ontwikkeling in de Zuidstrook kunnen per Ontwikkelaar verschillen. In de te sluiten anterieure overeenkomst worden per geval de fiscale aspecten bezien en waar nodig een passende regeling opgenomen.
Kosten uitvoering Overeenkomst en inschakeling externe deskundigen f. Partijen dragen ieder voor zich de door hen ter uitvoering van de Overeenkomst te maken kosten, waaronder de kosten van inschakelen van externe deskundigen tenzij schriftelijk anders overeengekomen tussen Partijen, daaronder begrepen afwijkende afspraken in de Overeenkomst. Artikel 6
Planologisch juridische procedures
1.
De Gemeente verplicht zich zorg te dragen voor het onder haar verantwoordelijkheid opstellen en in procedure brengen van de voor realisatie van het Project benodigde (2) bestemmingsplannen, de behandeling van de door de Ontwikkelaars ingediende aanvr(a)g(en) omgevingsvergunning alsmede alle overige aanvragen door de Ontwikkelaar ingediende aanvragen voor benodigde vergunningen in het kader van deze Overeenkomst, voor zover het vergunningen betreft welke door de Gemeente dienen te worden verleend. De verplichtingen hebben het karakter van een inspanningsverbintenis, waaronder ten deze wordt verstaan een verbintenis die niet verder strekt dan tot de verplichting om naar vermogen een maximale inspanning te plegen tot vaststelling van de bestemmingsplannen en verlenen van de door de Gemeente te behandelen vergunningen. De Gemeente verklaart (voorlopig) de coördinatieregeling uit de Wro van toepassing op dit Project. Met de coördinatieregeling worden de hierboven
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
genoemde procedures gelijktijdig doorlopen. Een (indicatieve) planning wordt bijgevoegd als bijlage V. Elke Ontwikkelaar op zich kan in overleg met de Gemeente besluiten om de coördinatieregeling niet van toepassing te verklaren op haar planologische procedure 2.
De Ontwikkelaars zullen de Gemeente bij de planologische voorbereiding zoals aangegeven in lid 1 alle medewerking verlenen die in hun vermogen liggen en de instructies en verzoeken van de Gemeente volgen. De Ontwikkelaars zijn verantwoordelijk voor en dragen het risico van het tijdig aanvragen van alle voor de realisatie van het Project benodigde vergunningen. De Ontwikkelaar is verantwoordelijk voor de inhoudelijke juistheid van de daartoe benodigde documenten.
3.
Tussen Partijen is een procesplanning opgesteld, welke als Bijlage V deel uitmaakt van deze Overeenkomst.
4.
Indien uit een ingesteld bezwaar en/of beroep dan wel een rechterlijke uitspraak mocht volgen dat één of meer van de tussen Partijen in deze Overeenkomst vastgelegde afspraken niet dan wel niet onverkort kan worden nagekomen, treden Partijen met elkaar in overleg om te bezien op welke wijze zij, zoveel mogelijk onder handhaving van de in deze Overeenkomst vastgelegde contractuele uitgangspunten, aan de wijziging van een afspraak vorm en inhoud zullen geven.
Artikel 7.
Publiekrechtelijke vrijtekening
1.
Alle in artikel 6 genoemde verplichtingen moet de Gemeente in volle vrijheid en onder gestanddoening van haar volledige publiekrechtelijke verantwoordelijkheden en bevoegdheden kunnen doorlopen. De Gemeente kan daarom dan ook geenszins garanderen, dat de door de Partijen beoogde bebouwing daadwerkelijk kan worden gerealiseerd. De hieruit voortvloeiende risico’s komen geheel voor rekening en risico van de Ontwikkelaars en kunnen niet op de Gemeente worden afgewenteld. De Gemeente is dan ook nimmer aansprakelijk voor eventueel vergeefs door de Ontwikkelaars, dan wel de door hen ingeschakelde derden, gemaakte kosten van welke aard ook zoals, maar niet beperkt tot: planvoorbereiding, onderzoekskosten, ontwerpkosten, kosten van een risicoanalyse en de uitvoering van compenserende maatregelen.
2.
De Gemeente is eveneens nimmer aansprakelijk indien zienswijzen, inspraakreacties, bedenkingen dan wel bezwaar- en/of (hoger) beroepschriften, verzoeken om een voorlopige voorziening, andere maatregelen van derden, het gebrek aan medewerking of goedkeuring van andere overheidsinstanties en/of uitspraken van de bevoegde rechterlijke instantie(s) mochten leiden tot vertragingen in het nemen van de benodigde besluiten, vertragingen in de verlening van vergunningen, dan wel weigering, schorsing of vernietiging van voornoemde besluiten. Voorts is de Gemeente nimmer aansprakelijk indien de Gemeente uit hoofde van haar publiekrechtelijke taakuitoefening tegemoet dient te komen aan bezwaren van derden.
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
3.
De Ontwikkelaars erkennen hierbij, dat het besluit tot het aangaan van de onderhavige Overeenkomst wordt genomen door het college van burgemeester en wethouders en erkennen, dat het college geen uitspraken kan doen over zaken die de bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de raadscommissie, de gemeenteraad en hogere overheden betreffen. Het is dus de gemeenteraad, die in het kader van de uitvoering van de onderhavige Overeenkomst vanuit haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voor een goede ruimtelijke ordening en volkshuisvesting binnen het territoir van de Gemeente, de uiteindelijke beslissing heeft en houdt omtrent de aanvaardbaarheid van de door of vanwege de Ontwikkelaars vervaardigde plannen.
4.
Indien door rechtsmaatregelen van derden dan wel besluiten van de Gemeente of hogere overheden de Ontwikkelaars niet in staat zijn de voor realisatie van het Project benodigde (onherroepelijke) vergunningen, goedkeuringen, toestemmingen en ontheffingen van overheidswege te verkrijgen, treden Partijen in overleg om te bezien of het Project en zo nodig de onderhavige Overeenkomst en de daaruit voortvloeiende overeenkomsten zodanig kunnen worden aangepast dat de benodigde (onherroepelijke) vergunningen, goedkeuringen, toestemmingen en ontheffingen van overheidswege wel kunnen worden verkregen.
5.
Ingeval de hiervoor in de lid 4 van het onderhavige artikel bedoelde poging om het Project en/of de Overeenkomst en de daaruit voortvloeiende overeenkomsten aan te passen er niet toe leidt dat alsnog de benodigde (onherroepelijke) vergunningen, goedkeuringen, toestemmingen en ontheffingen verkregen worden, is ieder van de Partijen bevoegd om de Overeenkomst en de daaruit voortvloeiende vervolgovereenkomsten geheel of gedeeltelijk tussentijds te beëindigen. In dat geval draagt iedere Partij zijn eigen kosten en hebben Partijen over en weer niets van elkaar te vorderen.
Artikel 8
Grondtransacties en grondinbreng
1.
2.
Grondtransacties Ten behoeve van de realisatie van het Project dienen tussen Partijen een aantal grondtransacties plaats te vinden. a. Er worden gronden overgedragen van de Ontwikkelaars naar de Gemeente, zijnde toekomstig openbaar gebied. b. Er worden gronden overgedragen van de Gemeente aan de Ontwikkelaars, zijnde toekomstig uitgeefbaar gebied. De in lid 1 sub a aangegeven overdracht van grond van de Ontwikkelaars naar de Gemeente geschiedt op basis van saldering van het te “ruilen m2”. De in lid 1 sub b aangeven overdracht van gemeentegrond geschiedt tegen een marktconforme prijs op basis van het Deskundigenadvies,en voorstel Gemeente financieel kader herontwikkeling fase 2 Centrum Schalkwijk (Brief d.d. 17 juli 2020, Bijlage III) Het daaruit volgend financieel resultaat voor de Zuidstrook is aangegeven op Bijlage IV.
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
3.
4.
De bovengenoemde grondtransacties worden per Ontwikkelaar nader uitgewerkt in de te sluiten anterieure overeenkomsten. Hierbij zijn van toepassing de vigerende Algemene verkoopvoorwaarden van de Gemeente Haarlem alsmede het gemeentelijk Model aankoopovereenkomst, welke als Bijlagen VII resp. VIII zijn toegevoegd. Grondinbreng Zowel de Gemeente als de Ontwikkelaars brengen gronden in. Voor de Gemeente betreft het huidig bebouwd gebied waarvan de bebouwing door de Ontwikkelaars wordt gesloopt, voor rekening en risico van de Ontwikkelaars, en huidig onbebouwd gebied. Voor de Ontwikkelaars betreft het huidig bebouwd en onbebouwd gebied welke Openbare Ruimte zal worden.
Artikel 9
Vervolgovereenkomsten
1.
De Gemeente beoogt als vervolg op de onderhavige Overeenkomst met elke Ontwikkelaar een anterieure overeenkomst te sluiten waarin per Ontwikkelaar de in onderhavige Overeenkomst benoemde zaken verder uitgewerkt worden. Hierbij wordt als basis gebruikt gemaakt van het gemeentelijk model dat als Bijlage IX is toegevoegd.
2.
Indien de aanleg van de Openbare Ruimte wordt gerealiseerd door de Ontwikkelaars zullen Partijen zonodig een nader vorm te geven aannemingsovereenkomst sluiten.
3.
Indien de Gemeente met één of meer Ontwikkelaars geen overeenstemming bereikt over de te sluiten anterieure overeenkomst(en), dan eindigt deze Overeenkomst automatisch voor voornoemde Ontwikkelaar(s) en zijn voornoemde Ontwikkelaars niet meer gebonden aan deze Overeenkomst.
4.
In bovengenoemd geval, zullen de Gemeente en de Ontwikkelaar(s) waarmee wel overeenstemming is bereikt over de te sluiten anterieure overeenkomt(en), met elkaar in overleg treden om te bezien of en op welke wijze, zoveel mogelijk onder handhaving van de in deze Overeenkomst vastgelegde contractuele uitgangspunten, het Project kan worden gerealiseerd, met inachtname van het volgende: De stedenbouwkundige opzet van fase 2 is onderdeel van het Deskundigenadvies van Gloudemans (Bijlage II). Op basis van deze stedenbouwkundige opzet is het Exploitatiegebied opgedeeld in deelgebieden welke voor eigen rekening en risico door de Ontwikkelaars worden ontwikkeld. In de aan deze Overeenkomst gehechte Bijlage VI zijn twee scenario’s opgenomen voor herontwikkeling, te weten scenario A: alle partijen komen tot herontwikkeling en het hele Exploitatiegebied wordt ontwikkeld en scenario B: Niet alle partijen komen tot ontwikkeling komen en niet het hele Exploitatiegebied, maar alleen delen van het Exploitatiegebied, worden ontwikkeld. Op Bijlage VI, scenario B is per Ontwikkelaar aangegeven welk
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
deel van het Exploitatiegebied alsdan voor diens rekening en risico wordt ontwikkeld.
Artikel 10
Communicatie en Organisatie
1.
Partijen hechten grote waarde, zowel voor als tijdens de realisatie van het Bouwplan, aan een goede en zorgvuldige communicatie met zowel belanghebbenden in de directe omgeving van het Plangebied als met potentiële eigenaars en gebruikers. Partijen zijn gezamenlijk, en elke Ontwikkelaar afzonderlijk voor het eigen plandeel, verantwoordelijk voor het verstrekken van informatie over de herontwikkeling van het Plangebied. Informatieverstrekking door de procesmanager van de Gemeente vindt alleen op hoofdlijnen plaats en dan vanuit haar wettelijke verplichtingen (inspraak) en het gemeentelijk beleid. De Ontwikkelaars dragen op eigen kosten zorg voor een inspraakplan.
2.
Partijen zullen een nader te bepalen projectorganisatie instellen. Deze projectgroep fase 2 ziet toe op de afstemming en integrale aansturing van het Exploitatiegebied. Voor de twee deelplannen in het Exploitatiegebied, te weten het deel van Variant Vastgoed B.V. en het deel van Trebbe Wonen B.V., Lunee Vastgoed B.V. en Nardinc Vastgoed B.V., zullen twee afzonderlijke overleggen ingepland worden die ingaan op de ontwikkeling en procedures voor het betreffende deelplan.
Artikel 11
Indicatieve Planning Elke Ontwikkelaar volgt een eigen tijdspad voor de realisatie van zijn onderdeel van het Bouwprogramma, welke wordt vastgelegd in de te sluiten anterieure overeenkomst. Partijen maken te zijner tijd een aantal gezamenlijke logistieke afspraken gemaakt welke zullen worden vastgelegd in een indicatieve planning
Artikel 12
Vertrouwelijkheid/Geheimhouding Partijen zullen met de gegevens en informatie die hen in het kader van deze Overeenkomst ter beschikking worden gesteld dan wel ter kennis komen, zorgvuldig en vertrouwelijk omgaan en deze niet voor andere doeleinden gebruiken dan het voor het doel van deze Overeenkomst. Een en ander onverminderd de wettelijke verplichtingen welke de Gemeente heeft op grond van de Wet Openbaarheid van Bestuur.
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
Artikel 13
Onvoorziene omstandigheden
1.
Wanneer zich tijdens de uitvoering van deze Overeenkomst onvoorziene omstandigheden voordoen als bedoeld in artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek, derhalve omstandigheden welke Partijen ten tijde van het sluiten van deze Overeenkomst niet hebben voorzien, zullen Partijen gedurende maximaal zes maanden met elkaar in overleg treden, waarbij zij zullen trachten een voor beide Partijen redelijke oplossing te vinden voor de gerezen problemen, dit ter eigener beoordeling van Gemeente en de Ontwikkelaar. Partijen kunnen gezamenlijk besluiten deze termijn te verlengen. Verslechterde marktomstandigheden zijn voor rekening en risico van de Ontwikkelaar en vallen nadrukkelijk niet onder de werking van dit artikel.
2.
Partijen zullen met inachtneming van elkaars belangen zoveel als mogelijk in het werk stellen om de schade als gevolg van de hiervoor bedoelde (onvoorziene) omstandigheden tot een minimum te beperken.
3.
Indien het overleg als in lid 1 bedoeld niet tot overeenstemming leidt, heeft iedere partij het recht het niet bereiken van overeenstemming aan te merken als een geschil als bedoeld in artikel 14 van deze Overeenkomst.
Artikel 14
Geschillen De beslissing inzake alle geschillen, van welke aard dan ook, waaronder begrepen de geschillen die slechts door een der Partijen als zodanig worden beschouwd, die naar aanleiding van deze Overeenkomst of daaruit voortvloeiende verbintenissen tussen Partijen mochten ontstaan, zal worden opgedragen aan de Rechtbank Noord-Holland. Op deze Overeenkomst is Nederlands recht van toepassing.
Artikel 15
Wijziging Overeenkomst
1.
Deze Overeenkomst kan slechts worden gewijzigd indien Partijen over de inhoud van een wijziging alsmede de gevolgen van een wijziging schriftelijk overeenstemming hebben bereikt.
2.
Voor de toepassing van het in lid 1 van dit artikel bepaalde wordt onder een wijziging verstaan iedere verandering in hetgeen Partijen in en/of krachtens deze Overeenkomst met zoveel woorden zijn overeengekomen.
Artikel 16
Overdracht contractpositie
1.
Gedurende de looptijd van deze Overeenkomst is het geen van de Ontwikkelaars toegestaan de uit deze Overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen aan derden over te dragen, tenzij na toestemming van de Gemeente en het een tot de betreffende ontwikkelaar behorende vennootschap
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
betreft en een adequate zekerheid wordt verschaft. De toestemming zal niet worden onthouden op onredelijke gronden. Een verleende toestemming laat onverlet de aansprakelijkheid van de betreffende Ontwikkelaar uit hoofde van deze Overeenkomst jegens de Gemeente. Ratio bij dit toestemmingsvereiste is dat de in deze Overeenkomst gemaakte afspraken over de transformatie van de Zuidstrook, welke in het belang zijn van alle Partijen, door de huidige maar ook toekomstige eigenaren worden nagekomen. 2.
Elk van Ontwikkelaars verplicht zich om, zolang het Project nog niet is gerealiseerd, elke juridische eigendomsoverdracht aan de Gemeente te melden teneinde in gezamenlijk overleg te bezien of zo ja en welke verplichtingen uit deze Overeenkomst opgenomen dienen te worden als voorwaarde bij de eigendomsoverdracht teneinde de doorwerking van de in deze Overeenkomst vastgelegde afspraken inzake de realisatie van het Project naar de opvolgende juridische eigenaar te bewerkstelligen.
Artikel 17
Einde Overeenkomst Deze Overeenkomst eindigt op het moment dat alle afspraken door Partijen zijn nagekomen en de transformatie van het Exploitatiegebied volledig is gerealiseerd.
Artikel 18
Totstandkomingvoorbehoud(en)
1.
Tussen Partijen komt deze Overeenkomst pas tot stand nádat de daarvoor vereiste instemming c.q. goedkeuring is verleend door het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente (het college). De instemming c.q. goedkeuring van het college geldt zodoende als een constitutief vereiste voor de totstandkoming van deze Overeenkomst.
2.
Indien de in het vorige lid genoemde instemming c.q. goedkeuring niet is verleend door het college, komt in het geheel geen Overeenkomst tot stand tussen partijen, dus ook geen Overeenkomst met een voorwaardelijk karakter als bedoeld in artikel 6:21 BW.
Artikel 19
Domiciliekeuze Ter zake van deze Overeenkomst kiezen Partijen domicilie als volgt: Gemeente Haarlem: Trebbe Wonen B.V.: Lunee Vastgoed B.V.: Nardinc Vastgoed B.V. :
Zijlvest 39 2011 VB Haarlem Tubantiasingel 63 7514 AB Enschede Veteranenlaan 1 1183 DL Amstelveen Naarderstraat 48 acht 1251 BD Laren
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
(zijnde het adres van haar vastgoedbeheerder, Dalpha Real Estate B.V.) Variant Vastgoed B.V.: Loet 2 1911 BR Uitgeest Partijen zijn ermee bekend dat Dalpha Real Estate B.V. (als vastgoedbeheerder van Nardinc Vastgoed B.V.) het Project namens Nardinc Vastgoed B.V. zal begeleiden en monitoren.
Artikel 20
Ondertekening Aldus overeengekomen, door Partijen per bladzijde geparafeerd en aan het slot getekend, Gemeente Haarlem: F. Roduner
……………………
Trebbe Wonen B.V.
Lunee Vastgoed B.V.
H.J.H. Trebbe
A.N.A. van Neerijnen
................................
...................................
Nardinc Vastgoed B.V.: M.R. Blokker
F.J. Botman
…………………….
…………………………………………...
Variant Vastgoed B.V.: M.C. van de Poll
P.W.L. van der Eng
…………………….
……………………
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
Bijlage I Kaart Exploitatiegebied d.d. 18-03-2021 met tekeningnummer 21027
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
1972
1965
858
1973
1966
3779
1967
856
1968
1969
1975
855
850
851
1974
1970
3876
1971
1891
1407
2006
848
847
1976
g opawe Eur
1892
Californiëplein
2153
2156
2154
2214 2155 2162 4061
2157
Rivièraplein
2158 2159
2871
2160
2870 2826 2825
2872
2176
861
2004
2542
381
862
818
Costa del Sol
1608
817
1610 1611
Cost a Br ava
1609
1721
aat r t ens yl n Zu e va l Bel
Roosje Vospad
1750
1754
Fie Carelsenplein 4049
1755
1751
1756
1752
1757
1753
3696
1758
2188
1759
1722
Haya van Som er enpad
1760
1761
1762
1763
e in st ri h C
1764
Noord
1766
1716
1715
t a ra st ts e o K
1765
1767
1768
Afdeling: Data, Informatie en Analyse Kad. gem.:Hlm 02
Exploitatiegebied Centrum Schalkwijk fase 2
Sectie:
X en Y
Schaal:
1 : 1500
Datum:
18-03-2021
Tek. nr.:
21027
Get.:
EW
Exploitatiegebied ca. 26.119m²
Zijlvest 39, 2011 VB Haarlem
*
Postbus 511, 2003 PB Haarlem
*
@
Dia@haarlem.nl
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
Bijlage II
G eh ei m
Deskundigenadvies Gloudemans versie 26 maart 2021 kenmerk 2570.4-N5d2.
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
Bijlage III
G eh ei m
Brief Gemeente 17 juli 2020 kenmerk PG/2020/0682860 inhoudende voorstel Gemeente financieel kader herontwikkeling fase 2 Centrum Schalkwijk.
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
Bijlage IV
G eh ei m
Financiële Bijlage d.d. 26-03-2021
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
Bijlage V Procesplanning Centrum Schalkwijk fase 2 d.d. 16-03-2021
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Id
Taakmodus Taaknaam
38 158
Duur
172
Eind
m
Centrum Schalkwijk Fase 2
159 160
Begin
Definitiefase SPvE +
m
helft 2, 2021 helft 2, 2021 j
s
n
helft 1, 2022 helft 1, 2022 j
m
helft 2, 2022 helft 2, 2022 j
m
16-6-23
97,2 wkn
3-11-20
22-11-22
22-11
97,2 wkn
3-11-20
22-11-22
22-11
44,6 wkn
3-11-20
14-10-21
14-10
44,6 wkn
3-11-20
14-10-21
14-10
Opstellen SPvE+
15 wkn
3-11-20
1-3-21
Opstellen SPvE+
174
Onderzoeken
15 wkn
3-11-20
1-3-21
Onderzoeken
175
Haalbaarheidstoets planeconoom
15 wkn
3-11-20
1-3-21
Haalbaarheidstoets planeconoom
176
SPvE+ en concept stedenbouwkundig plan vrijgeven voor inspraak door B&W 11 3,2mei wkn21
20-4-21
11-5-21
SPvE+ en concept stedenbouwkundig plan vrijgeven voor inspraak door B&W 11 mei 21
177
SPvE+ en concept stedenbouwkundig plan ter informatie naar de Cie 3 juni 213,4 wkn
12-5-21
3-6-21
SPvE+ en concept stedenbouwkundig plan ter informatie naar de Cie 3 juni 21
178
Publicatie
1 wk
12-5-21
18-5-21
179
Inspraak 6 weken
6 wkn
19-5-21
29-6-21
Inspraak 6 weken
180
Informatiebijeenkomst
1 dag
9-6-21
9-6-21
Informatiebijeenkomst
181
Verwerken inspraakreacties
2 wkn
30-6-21
13-7-21
182
Goedkeuren SPvE door B&W
3,6 wkn
14-7-21
27-8-21
183
SPvE ter bespreking naar Cie
4,8 wkn
30-8-21
30-9-21
184
SPvE ter vaststelling door raad
2 wkn
1-10-21
14-10-21
185
SPvE ter vaststelling door raad
0 wkn
14-10-21 14-10-21
199
Voorbereidingsfase
54,6 wkn
30-9-21
22-11-22
30-9
39 wkn
30-9-21
14-7-22
30-9
Bestemmingsplan (coördinatieregeling)
Publicatie
Verwerken inspraakreacties Goedkeuren SPvE door B&W SPvE ter bespreking naar Cie SPvE ter vaststelling door raad 14-10 22-11 14-7
201
Opstellen bestemmingsplan
8 wkn
1-10-21
25-11-21
Opstellen bestemmingsplan
202
Milieuonderzoeken
8 wkn
1-10-21
25-11-21
Milieuonderzoeken
203
Indienen ontvankelijke omgevingsvergunning
0 wkn
30-9-21
30-9-21
204
Toetsen omgevingsvergunning
8 wkn
1-10-21
25-11-21
205
Ontwerp bestemmingsplan vrijgeven voor inspraak door B&W
2,6 wkn
26-11-21 14-12-21
Ontwerp bestemmingsplan vrijgeven voor inspraak door B&W
206
Ontwerp bestemmingsplan ter informatie naar de Cie
2 wkn
15-12-21 11-1-22
Ontwerp bestemmingsplan ter informatie naar de Cie
207
Publicatie
1 wk
15-12-21 21-12-21
208
Ontwerp bestemmingsplan ter inzage
6 wkn
22-12-21 15-2-22
209
Verwerken zienswijzen
4 wkn
16-2-22
15-3-22
210
Bestemmingsplan goedkeuren door B&W
4 wkn
16-3-22
12-4-22
211
Bestemmingsplan goedkeuren door Cie
4,4 wkn
13-4-22
12-5-22
212
Bestemmingsplan vaststellen door raad
2 wkn
13-5-22
26-5-22
213
Bestemmingsplan vastgesteld door raad
0 wkn
12-5-22
12-5-22
214
Publicatie
1 wk
27-5-22
2-6-22
215
Mogelijkheid tot indienen beroep
6 wkn
3-6-22
14-7-22
Project: Ontwikkelzone Europaweg/Schipholweg Datum: 16-3-21
Taak
n
24-8-20
173
200
s
135 wkn
Mijlpaal
30-9 Toetsen omgevingsvergunning
Publicatie Ontwerp bestemmingsplan ter inzage Verwerken zienswijzen Bestemmingsplan goedkeuren door B&W Bestemmingsplan goedkeuren door Cie Bestemmingsplan vaststellen door raad 12-5 Publicatie Mogelijkheid tot indienen beroep
Projectsamenvatting
Kritiek
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
Bijlage VI Het exploitatiegebied toegewezen aan de ontwikkelaars
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Bijlage VI – Het exploitatiegebied toegewezen aan de ontwikkelaars – scenario A: iedereen ontwikkelt HB Capital Real Estate B.V. Trebbe Wonen B.V. en Lunee Vastgoed B.V. Variant Vastgoed B.V. Trebbe Wonen B.V. en Lunee Vastgoed B.V. én Variant Vastgoed B.V. Trebbe Wonen B.V. en Lunee Vastgoed B.V. én HB Capital Real Estate B.V.
Bijlage VI – Het exploitatiegebied toegewezen aan de ontwikkelaars – scenario B: niet iedereen ontwikkelt HB Capital Real Estate B.V. Trebbe Wonen B.V. en Lunee Vastgoed B.V. Variant Vastgoed B.V.
` ``
Definitieve versie A Overeenkomst Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 d.d. 2 april 2021
Bijlage VII Algemene verkoopvoorwaarden
Paraaf : Gemeente / Trebbe Wonen B.V. / Lunee Vastgoed B.V. / Nardinc Vastgoed B.V. / Variant Vastgoed B.V.
Algemene Verkoopvoorwaarden Gemeente Haarlem 2020
ALGEMENE VERKOOPVOORWAARDEN ONROERENDE ZAKEN GEMEENTE HAARLEM 2020
Vastgesteld in de vergadering van het College van Burgemeester en wethouders d.d. 17 december 2019 nr 2019/813237
Algemene Verkoopvoorwaarden Gemeente Haarlem 2020
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1. Algemeen ........................................................................................................................... 5 Artikel 1.1 Definities ............................................................................................................................ 5 Artikel 1.2 Geldigheid .......................................................................................................................... 7 Artikel 1.3 Totstandkoming Koopovereenkomst ................................................................................ 7 Artikel 1.4 Hoofdelijkheid/ondeelbaarheid......................................................................................... 7 Artikel 1.5 Overdracht van rechten ..................................................................................................... 7 Artikel 1.6 Faillissement, surseance en beslag .................................................................................... 8 Artikel 1.7 Ingebrekestelling en verzuim ............................................................................................. 8 Artikel 1.8 Boetebepaling .................................................................................................................... 9 Artikel 1.9 Vrijtekening publiekrechtelijke bevoegdheden .................................................................
9 Artikel 1.10 Integriteit ......................................................................................................................... 9 Artikel 1.11 Woonplaatskeuze .......................................................................................................... 11 Artikel 1.12 Geschillenregeling, toepasselijk recht ........................................................................... 12 Artikel 1.13 Termijnen ....................................................................................................................... 12 Hoofdstuk 2. Algemene Bepalingen voor Koop .................................................................................... 13 Artikel 2.1 Uitgiftetekening en Over- en ondermaat ........................................................................ 13 Artikel 2.2 Koopprijs .......................................................................................................................... 13 Artikel 2.3 Zekerheidsstelling ............................................................................................................ 13 Artikel 2.4 Ligging en omvang ........................................................................................................... 14 Artikel 2.5 Kosten en belastingen......................................................................................................
14 Artikel 2.6 Juridische Levering ........................................................................................................... 14 Artikel 2.7 Feitelijke Levering ............................................................................................................ 15 Artikel 2.8 Overdracht van aanspraken van de Gemeente ............................................................... 16 Artikel 2.9 Beschadigingen en verzekeringen ................................................................................... 16 Artikel 2.10 Betaling van de Koopprijs .............................................................................................. 17 Artikel 2.11 Gedoogplicht.................................................................................................................. 17 Artikel 2.12 Beoogd gebruik .............................................................................................................. 17 Artikel 2.13 Kettingbeding en derdenbeding .................................................................................... 18 Artikel 2.14 Kwalitatieve verplichtingen ........................................................................................... 18 Artikel 2.15 Informatie- en onderzoek plicht .................................................................................... 18 Hoofdstuk 3.
Bijzondere bepalingen voor koop .................................................................................... 19 Artikel 3.1 Bebouwing/Bouwplicht ................................................................................................... 19 Artikel 3.2 Recht van terugkoop bij niet nakoming bouwplicht ........................................................ 19 Artikel 3.3 Verplichting tot zelfbewoning ......................................................................................... 20 2
Algemene Verkoopvoorwaarden Gemeente Haarlem 2020
Artikel 3.4 Parkeerplaatsen: Aanleg, instandhouding en verbod separate verkoop ........................ 21 Artikel 3.5 ABC Bepaling .................................................................................................................... 21 Artikel 3.6 Selectiecriteria eindgebruikers ........................................................................................ 22 Artikel 3.7 Anti-speculatiebeding ...................................................................................................... 22 Artikel 3.8 Verbod gebruik Verkochte t.b.v. detailhandel ................................................................ 22 Artikel 3.9 Ontbindingsmogelijkheid omgevingsvergunning voor bouwen ...................................... 23 Artikel 3.10 Ontbindingsmogelijkheid financiering ........................................................................... 23 Artikel 3.11 Grondwaterhuishouding ................................................................................................ 23 Artikel 3.12 Aansluiting openbare (nuts)voorzieningen (bij realisering bouwplan) ......................... 24 Artikel 3.13 Overdracht in huidige staat ...........................................................................................
24 Artikel 3.14 Opdracht in Bouwrijpe staat .......................................................................................... 25 Artikel 3.15 Functiebescherming sociale en middel dure huur- en koopwoningen ......................... 25 Artikel 3.16 Toebetalen bij toename bruto vloeroppervlak.............................................................. 25 Artikel 3.17 Toebetalen bij bestemmingswijziging ........................................................................... 26 Artikel 3.18 Asbest ............................................................................................................................ 26 Artikel 3.19 Concernbeding ............................................................................................................... 27 Artikel 3.20 Clausule m.b.t. bewoning .............................................................................................. 27
3
Algemene Verkoopvoorwaarden Gemeente Haarlem 2020
Inleiding In dit document vindt u de Algemene Verkoopvoorwaarden voor onroerende zaken 2020 van de gemeente Haarlem. Indien u een onroerende zaak koopt van de gemeente, sluit u een koopovereenkomst met de gemeente. De koopovereenkomst bevat de specifieke afspraken over de koop, zoals een omschrijving van de onroerende zaak en de prijs. Daarnaast zijn er bij de koop van een onroerende zaak artikelen uit deze algemene voorwaarden van toepassing. Bij elke koopovereenkomst zijn in principe de hoofdstukken 1 en 2 van toepassing. Daarnaast kunnen een of meer specifieke artikelen uit hoofdstuk 3 van toepassing worden verklaard. Overigens kunnen in de koopovereenkomst ook bepaalde artikelen uit de hoofdstukken 1 en 2 worden uitgezonderd, of aangevuld. In de koopovereenkomst wordt precies aangegeven welke hoofdstukken en artikelen uit deze voorwaarden voor u gelden. Door ondertekening van de koopovereenkomst verklaart u zich akkoord met de inhoud van de koopovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden, die steeds uiterlijk bij ondertekening aan u ter hand worden gesteld. Nadat u de koopovereenkomst heeft ondertekend, wordt de verkoop aan het college van burgemeester en wethouders voorgelegd. De koopovereenkomst komt pas daadwerkelijk tot stand als hiertoe door of namens het college is besloten.
Zodra de koop is gesloten, wordt aan de door u opgegeven notaris (of aan de notaris die de gemeente kiest) gevraagd een leveringsakte op te maken. De notaris zal u na verloop van tijd uitnodigen om de notariële akte te komen ondertekenen. Nadat u de koopprijs en alle bijkomende kosten en belastingen heeft betaald, de akte heeft ondertekend en nadat inschrijving bij het Kadaster heeft plaatsgevonden, bent u eigenaar van de onroerende zaak. Voor de duidelijkheid zijn in hoofdstuk 1 van deze algemene voorwaarden definities opgenomen, waarin een aantal vaker gebruikte begrippen is omschreven. Mocht u over deze algemene voorwaarden nog vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met de afdeling Vastgoed via telefoonnummer 14023.
4
Algemene Verkoopvoorwaarden Gemeente Haarlem 2020
Hoofdstuk 1. Algemeen Artikel 1.1 Definities De in dit artikel gedefinieerde en Alfabetisch gerangschikte begrippen worden in de tekst van deze Algemene Verkoopvoorwaarden met een hoofdletter geschreven: AVV 2020: Deze bepalingen van de gemeente Haarlem zoals op 17 december 2019 vastgesteld door het college van Burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlem die bestemd zijn om te gelden bij gemeentelijke verkoopovereenkomsten. Bankgarantie: Een onherroepelijke en onvoorwaardelijke bankgarantie, afgegeven door een in Nederland gevestigde bank in de zin van artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht die te goeder naam en faam bekend staat, die de bank verplicht om op eerste afroep van de gemeente het bedrag uit te keren waarvoor de garantie is gesteld. Bestemmingsplan: Het bestemmingsplan dat voor het betreffende gebied is of wordt vastgesteld, bestaande uit de plankaart en voorschriften alsmede de toelichting op dat bestemmingsplan en het eventueel bij het bestemmingsplan behorende toetsingsplan. BIO: Beleidsregel Integriteit en Overeenkomsten en beleidslijn, zoals door het college van Burgemeester en Wethouders vastgesteld op 2 mei 2017.
BW: Burgerlijk Wetboek BVO: De bruto-vloeroppervlakte, zoals gedefinieerd in NEN 2580, met dien verstande dat de brutovloeroppervlakte die benodigd is voor technische installaties wordt gefixeerd op 3,5% van de totale bruto vloeroppervlakte van het te realiseren bouwdeel en niet wordt meegerekend bij de grondprijsberekening, onder voorwaarde dat de technische ruimten in het ontwerp worden geïntegreerd in de hoofd bebouwingsmassa en niet als afzonderlijk bouwdeel zijn te herkennen. Voor de grondprijsberekening blijft de oppervlakte van parkeergarages eveneens buiten beschouwing, ook indien dat parkeergarages betreft die niet rechtstreeks in verbinding staan met de buitenlucht. Voor de berekening van het aantal vierkante meters BVO wordt door een onafhankelijke derde partij een meetbrief opgesteld. Feitelijke Levering: De feitelijke terbeschikkingstelling van de verkochte onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:9 BW. Gemeente: De Gemeente Haarlem
5
Algemene Verkoopvoorwaarden Gemeente Haarlem 2020
Ingebrekestelling: Een schriftelijke aanmaning tot nakoming van een overeengekomen en opeisbare verplichting waarbij een redelijke termijn voor nakoming wordt gesteld. Integriteitsrisico: a) het door Koper verrichten van gedragingen c.q. het plegen of deelnemen aan misdrijven of overtredingen als vermeld in artikel 4 en 5 van het BIO. Onder deelnemen aan een misdrijf of overtreding wordt verstaan: het doen plegen, medeplegen, uitlokken en medeplichtigheid als bedoeld in artikel 47 en 48 Wetboek van Strafrecht; b) het feit dat tegen de Koper strafvervolging is ingesteld; c) het door de Koper niet tijdig voldoen aan zijn verplichtingen ten aanzien van sociale zekerheidsbijdragen en/of belastingen. Juridische Levering: De juridische levering, zijnde het vervullen van de voor eigendomsoverdracht vereiste formaliteiten als bedoeld in artikel 3:89 BW (ondertekening van de notariële akte en inschrijving daarvan in de openbare registers). Koopovereenkomst: De op schrift gestelde, tot levering verplichtende en door partijen ondertekende overeenkomst van koop en verkoop van één of meer onroerende zaken met het daarin van toepassing verklaarde deel van de Algemene Verkoopvoorwaarden. Koopprijs: De overeengekomen prijs voor de verkochte onroerende zaak, zoals vermeld in de koopovereenkomst.
Koper: De (rechts)persoon die als zodanig vermeld staat in de koopovereenkomst, ook in enkelvoud aangeduid als sprake is van meerdere kopers. Notariële Akte: De voor eigendomsoverdracht vereiste, door de notaris op schrift gestelde akte van levering. Omgevingsvergunning: Een omgevingsvergunning ten behoeve van het bouwen van een bouwwerk krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Onherroepelijke Omgevingsvergunning: Een omgevingsvergunning die geen voorwerp meer is of kan zijn van een bezwaar- of hoger beroepsprocedure bij het betrokken bestuursorgaan respectievelijk de bestuursrechter Partijen/Partij: De Gemeente en de Koper/De Gemeente of de Koper Raad: De gemeenteraad van de gemeente Haarlem
6
Algemene Verkoopvoorwaarden Gemeente Haarlem 2020
Verkochte: Het perceel dan wel de percelen grond, inclusief eventuele opstallen, of opstallen, zoals nader aangeduid in de koopovereenkomst, die het voorwerp van de koopovereenkomst vormen Wettelijke Rente: De rente zoals bepaald in artikel 6:119 BW bij consumententransacties en 6:119a BW bij handelstransacties
Artikel 1.2 Geldigheid 1. Deze AVV 2020 behoren bij iedere Koopovereenkomst voor een onroerende zaak tussen de Gemeente en haar wederpartij(en) waarin ze van toepassing zijn verklaard en vormen daarmee één onverbrekelijk geheel. 2. Van deze AVV 2020 kan worden afgeweken en/of kunnen nadere bepalingen in de Koopovereenkomst worden opgenomen. 3. Deze AVV 2020 zijn vastgesteld bij besluit van het College van 17 december 2019 en kunnen worden aangehaald als ‘Algemene Verkoopvoorwaarden onroerende zaken gemeente Haarlem 2020’
Artikel 1.3 Totstandkoming Koopovereenkomst 1. De Koopovereenkomst komt niet eerder tot stand nádat door of namens het College tot de verkoop is besloten. Het College kan dit besluit ter voorafgaande goedkeuring voorleggen aan Commissie en eventueel de Raad. Het besluit van het College geldt zodoende als een constitutief vereiste voor de totstandkoming van de Koopovereenkomst. 2. Indien het in het vorige lid genoemde besluit niet is genomen door of namens het College, komt in het geheel geen overeenkomst tot stand tussen Partijen, dus ook geen overeenkomst met een voorwaardelijk karakter als bedoeld in artikel 6:21 BW. 3. Indien het College anders dan door toedoen van Koper niet tot verkoop besluit, zal de waarborgsom als bedoeld in artikel 2.3 van deze Algemene Verkoopvoorwaarden worden terugbetaald.
Artikel 1.4 Hoofdelijkheid/ondeelbaarheid Indien in de Koopovereenkomst meer dan één Koper wordt genoemd (ongeacht of dat natuurlijke of rechtspersonen zijn), geldt dat kopers slechts gezamenlijk de voor hen uit de Koopovereenkomst voortvloeiende rechten kunnen uitoefenen, met dien verstande dat kopers elkaar bij dezen onherroepelijk volmacht verlenen om namens elkaar mee te werken aan de Juridische Levering én dat deze (rechts)personen ieder hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de nakoming van alle uit de Koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.
Artikel 1.5 Overdracht van rechten 1. Het is Partijen niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de wederpartij de uit de Koopovereenkomst voortvloeiende rechten en plichten aan derden over te dragen, zolang de Juridische Levering van het Verkochte niet heeft plaatsgevonden.
7
Algemene Verkoopvoorwaarden Gemeente Haarlem 2020
De Gemeente kan aan de door haar te verlenen toestemming voorwaarden verbinden, waaronder in elk geval de voorwaarde dat de (rechts)persoon, die in de rechten van Koper treedt, ook alle verplichtingen, die voor Koper uit de Koopovereenkomst voortvloeien, op zich zal moeten nemen als eigen verplichtingen. In dat geval is Koper pas van zijn verplichtingen uit hoofde van de Koopovereenkomst jegens de Gemeente ontheven, nadat voornoemde (rechts)persoon zich onherroepelijk tegenover de Gemeente heeft verbonden voornoemde verplichtingen na te zullen komen. Overtreding door Koper van het in dit lid opgenomen verbod geldt als ontbindende voorwaarde -met terugwerkende kracht en goederenrechtelijke werking - voor de Koopovereenkomst, zodat in die situatie (in ieder geval) geldt dat de Gemeente niet verplicht is aan de (rechts)persoon, die in de rechten van Koper is getreden, het Verkochte juridisch te leveren. 2. Koper verbeurt voor iedere niet-nakoming van de verplichtingen in dit artikel na ingebrekestelling en zonder rechterlijke tussenkomst een onmiddellijk opeisbare boete als bedoeld in artikel 1.8 van deze Algemene Verkoopvoorwaarden.
Artikel 1.6 Faillissement, surseance en beslag Indien vóór het verlijden van de Notariële Akte: a) Koper in staat van faillissement wordt verklaard of surseance van betaling heeft gekregen; b) Executoriaal beslag wordt gelegd op roerende en/of onroerende zaken van Koper en/of vorderingen, die Koper (op een derde) heeft dan wel uit een ten tijde van het beslag reeds bestaande rechtsverhouding rechtstreeks zal verkrijgen; c) gerechtelijke schuldsanering van Koper is aangevraagd; of d) sprake is van verlies van gerechtspersoonlijkheid, feitelijke liquidatie of ontbinding van de vennootschap van Koper; is de Gemeente bevoegd de Koopovereenkomst door middel van een aangetekende brief, zonder enige verplichting tot schadevergoeding jegens Koper, te ontbinden, zonder dat enige Ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist en onverminderd het recht van de Gemeente op vergoeding van schade, rente en andere kosten. De Gemeente is in dat geval op grond van artikel 2.3, vierde en vijfde lid, van deze Algemene Verkoopvoorwaarden gerechtigd de waarborgsom te behouden dan wel de Bankgarantie in te roepen.