20201131755 04. Bijlage 3 Ontwerp omgevingsvergunning Blauwe Wetering

De adviseur heeft geen bezwaar tegen het afgeven van de omgevingsvergunning, mits wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden. Het advies luidt als volgt: “Na de sloop van de huidige bebouwing dient uitgevoerd te worden: - Verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 - Asbestonderzoek in grond conform NEN 5707 De bodemonderzoeken moeten ter beoordeling worden opgestuurd naar Meldpunt Bodem gemeente Haarlem, via meldpuntbodem@haarlem.nl . Voor invoer in ons bodem informatiesysteem is het noodzakelijk dat naast dit rapport ook XMLbestanden met boorgegevens en analysegegevens worden aangeleverd, die voldoen aan het SIKB Protocol 0101 voor de digitale data-uitwisseling van bodemgegevens voor bodembeheer. Naar aanleiding van de resultaten van de bodemonderzoeken kunnen aanvullende eisen gesteld worden ten aanzien van de realisatie.” De voorwaarden worden als voorschriften aan de omgevingsvergunning verbonden. Overige voorschriften De activiteit voldoet aan de overige voorschriften uit de Haarlemse bouwverordening. Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09670 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

26 / 33

CONCLUSIE Vanuit het toetsingskader dat betrekking heeft op het (ver)bouwen van het bouwwerk zijn er ten aanzien van de activiteit bouwen geen redenen om de omgevingsvergunning te weigeren. Activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening INLEIDING De omgevingsvergunning moet worden geweigerd indien de activiteit, als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder c van de Wabo, niet voldoet aan de in artikel 2.12 van de Wabo gestelde toetsingsaspecten. Een toetsing aan deze aspecten heeft plaatsgevonden. TOETSING Onder verwijzing naar de toets aan het bestemmingsplan “Slachthuisterrein” die staat beschreven bij de overwegingen van de activiteit bouwen van deze beschikking merken wij op dat de aangevraagde bouwactiviteit in strijd is met de artikel 5.1, 5.2, 6.1, 6.2, 9.1, 9.2, 10.1 en 10.2 van de bij dit bestemmingsplan behorende voorschriften. Deze strijdigheid kan niet worden opgelost met toepassing van de in het bestemmingsplan opgenomen regels inzake afwijking. De strijdigheid valt ook niet onder de bij algemene maatregel van bestuur (Bor) aangewezen gevallen. Dit betekent dat wij de omgevingsvergunning in beginsel moeten weigeren, tenzij de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. De activiteit is voorgelegd aan de afdeling Omgevingsbeleid, team Stedenbouw en planologie.

Het plan is niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening, mits wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden. Het advies luidt als volgt: “OVERWEGINGEN / MOTIVERING De aanvraag betreft de herontwikkeling van het kantorencomplex `Blauwe Wetering’ aan de Richard Holkade en Oorkondelaan. Het kantorengebouw wordt herontwikkeld naar 429 woningen en commerciële ruimte in de gebouwplint. Dit bouwplan is tot stand gekomen uit de `stedenbouwkundige visie Slachthuisterrein’ (2012, gemeente Haarlem), en de actualisatie hieruit `ontwerp stedenbouwkundige randvoorwaarden Blauwe Wetering’ (2018, gemeente Haarlem). Naar aanleiding van de `Hoogbouwprincipes: Kansen voor hoogbouw in Haarlem’ en de memo `Cultuurhistorische verkenning ten behoeve van hoogbouwprincipes’ (gemeente Haarlem afd. Omgevingsbeleid, 2018) is in het ontwerptraject een Hoogbouw Effectrapportage opgesteld. Het project is in samenspraak met de ontwikkelende partij, gemeentelijke beleidsafdelingen, en de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit uitgewerkt tot een definitief ontwerp. In het kader van de stedenbouwkundige visie is het plan afgestemd met het ontwikkelproject Slachthuisterrein. Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09670 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

27 / 33

Het bouwplan is strijdig met het betstemmingsplan Slachthuisterrein op meerdere gronden. Parallel aan het ontwerptraject wordt met een coördinatieregeling een nieuw bestemmingsplan `Blauwe Wetering’ opgesteld. Het bestaande gebouw wordt voor een deel gesloopt en aangevuld met nieuwbouw met ruimte voor 429 woningen en een commerciële ruimte in de plint. De half-verdiepte parkeergarage blijft de functie vervullen als parkeerkelder. De semi-openbare ruimte in het bouwblok is toegankelijk en maakt het gebouwcomplex doorwaadbaar zonder dat er openbare verblijfsruimten of sociaal onveilige ruimten ontstaan. In het kader van duurzaamheid is het gebouw structureel flexibel ontworpen zodat de indeling van de woningen en plattegronden in de toekomst eventueel aanpasbaar is. Op het dak van lagere bouwdelen komen zonnepanelen en toegankelijke collectieve daktuinen. De daadwerkelijke inrichting van deze daktuinen is niet mee ontworpen, maar wel meegenomen als collectieve invulling in het Hoogbouw Effectrapportage. De definitieve inrichting kan met een VVE worden bepaald. De constructiedikte dient een daktuin wel toe te laten.

Het plan levert een bijdrage aan de woningbouwambities van de gemeente en zorgt volumetrisch en architectonisch voor een passende schakel tussen het hoogstedelijke milieu van de Schipholweg, de kleinschalige laagbouw in de Slachthuisbuurt en het monumentale Slachthuisterrein. Op advies van de brandweer dient brandwerend/ brandvertragend materiaal tussen de gevels en het HSB regelwerk of brandstops toegepast te worden, waarmee het verticaal voortplanten van een brand achter de gevels wordt beperkt. Alles overwegend wordt geadviseerd om mee te werken aan de vergunningsaanvraag als aan de brandveiligheidsvoorschriften is voldaan.” De integrale ruimtelijke onderbouwing is onderdeel van deze vergunning en wordt als bijlage aan deze vergunning verbonden (zie bijlage 4).

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09670 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

28 / 33

Parkeren De activiteit is door de adviseur parkeervoorzieningen van de afdeling Openbare Ruimte Groen en Verkeer getoetst aan de voorschriften uit de Haarlemse bouwverordening inzake parkeren. De adviseur heeft geen bezwaar tegen het afgeven van de omgevingsvergunning. Het advies luidt als volgt: “De in het bestemmingsplan opgenomen ‘Beleidsregels parkeernormen’ verlangen dat: indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto’s in voldoende mate ruimte moet zijn aangebracht in, op of onder dat gebouw dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij een gebouw hoort. Om de omvang te bepalen wordt gebruik gemaakt van de in de beleidsregels opgenomen tabel parkeernormen. Voor de weging per dagdeel wordt aangesloten bij de door het CROW ontwikkelde aanwezigheidspercentages. Het adres ligt in het schilgebied. In het gebied is geen sprake van gereguleerd parkeren. Eventuele vrijstellingen ten aanzien van het parkeren is niet mogelijk, omdat het adres niet in een vergunningengebied ligt. Met het bouwplan (getiteld `Blauwe Wetering’) worden 429 appartementen in verschillende woonsegmenten (221 goedkoop, 195 midden en 13 duur) gerealiseerd, in combinatie met in totaal 1.000 m² commerciële functies (450 m² zakelijke dienstverlening, 350 m² horeca en 200 m² detailhandel).

Men is voornemens bijna het gehele parkeren op te lossen in een halfverdiepte parkeergarage. In deze parkeergarage is ruimte voor 275 parkeerplaatsen, waarvan 14 parkeerplaatsen voor deelauto’s. Op maaiveldniveau is er ruimte voor 18 parkeerplaatsen. Men is voornemens hiermee in totaal (275 + 18 =) 293 parkeerplaatsen te realiseren voor alle functies tezamen (wonen, zakelijke dienstverlening, horeca en detailhandel). Goudappel Coffeng heeft ten behoeve van de ontwikkeling `Blauwe Wetering’ een ruimtelijke onderbouwing opgesteld (d.d. 19-12-2019). Hierin is de parkeervraag van de ontwikkeling berekend conform de gemeentelijke parkeernormen van Haarlem. Door de aanwezigheidspercentages van CROW-publicatie 381 en het maatgevende moment (werkdagavond) in acht te nemen komt de totale parkeerbehoefte, inclusief dubbelgebruik, conform de beleidsregels uit op 370 parkeerplaatsen. Dit is een tekort van (370 - 293 =) 77 parkeerplaatsen. Goudappel erkent dat hierdoor geen omgevingsvergunning verleend kan worden, en heeft daarom meerdere onderbouwingen gegeven hoe er toch voorzien kan worden in een lagere parkeerbehoefte. Op basis van een analyse van de gemeente Haarlem naar het autobezit (d.d. 27-11-2018), wordt beargumenteerd dat hoe groter een woning/appartement, hoe hoger het autobezit is.

Een deel van de te realiseren appartementen kan als `goedkoop’ aangemerkt worden en een ander deel valt net in de hogere prijscategorie `middenduur’. Hieruit is op te maken dat een aanzienlijk deel van de woningoppervlakte van de Blauwe Wetering, gemiddeld gezien, aangemerkt kan worden als goedkoop-middenduur. Een lager autobezit is hiermee niet ondenkbaar. Op basis hiervan is het

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09670 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

29 / 33

toepassen van lagere parkeernormen aannemelijk. Met het hanteren van aanwezigheidspercentages, wederom inclusief dubbelgebruik, komt de totale parkeerbehoefte uit op 310 parkeerplaatsen. Ook is men voornemens een gunstigere invulling te geven aan de commerciële ruimten door meer uit te gaan van zakelijks dienstverlening. De benodigde parkeerbehoefte voor de realisatie van horeca en detailhandel is relatief hoog en op het maatgevende moment zijn, conform de aanwezigheidspercentages, voor zakelijke dienstverlening geen parkeerplaatsen nodig. Door meer invulling te geven aan zakelijke dienstverlening, is dit voordeliger ten aanzien van de parkeerafwikkeling. De gemeente kan zich vinden in deze gedachtegang. Tot slot is men voornemens een verdere reductie van het aantal te realiseren parkeerplaatsen te bewerkstelligen door het inzetten van 14 deelauto’s. Eén deelauto vervangt 4 parkeerplaatsen. Aangezien 14 deelauto’s ook moeten beschikken over een parkeerplaats, is er sprake van een reductie van de parkeerbehoefte met (14 x (1 x 4) =) 42 parkeerplaatsen. Met de plaatsing van deze deelauto’s, neemt de totale parkeerbehoefte verder af naar 280 parkeerplaatsen (op basis van de aanwezigheidspercentages). Gezien de parkeerbehoefte van 280 parkeerplaatsen en de realisatie van in totaal 293 parkeerplaatsen op eigen terrein, voldoet de aangedragen parkeeroplossing aan de beleidsregels.

Geadviseerd wordt om medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van de Blauwe Wetering te Haarlem.” CONCLUSIE Vanuit het toetsingskader dat betrekking heeft op het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, zijn er ten aanzien van de activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening geen redenen om de omgevingsvergunning te weigeren.

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09670 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

30 / 33

BIJLAGE 4: STUKKEN BEHORENDE BIJ BESLUIT De volgende stukken maken onderdeel uit van dit besluit: -

Formulier aanvraag omgevingsvergunning d.d. 18 december 2020; Tekening / Document 001 Tekeningenlijst, d.d. 27-05-2021; Tekeningenset, Sloop (aangegeven op archieftekeningen), d.d. 01-10-1987; Tekeningenset 100-1 t/m 101, Situatie bestaand en nieuw, d.d. 18-12-2020; Tekeningenset 199 t/m 216, plattegronden Bouwdeel B, d.d. 24-02-2021; Tekeningenset 199-A t/m 205-A, plattegronden Bouwdeel A, d.d. 24-02-2021; Tekeningenset 199-B t/m 208-B, plattegronden Bouwdeel B, d.d. 24-02-2021; Tekeningenset 201-C t/m 216-C, Plattegronden Bouwdeel C, d.d. 24-02-2021; Tekeningenset 300, Fragmentdoorsneden Bouwdelen A, B en C, d.d. 18-12-2020; Tekeningenset 300-1 t/m 300-2, Doorsnede 301 en 302, d.d. 18-12-2020; Tekeningenset 400, Fragmentaanzichten Bouwdelen A, B en C, d.d. 18-12-2020; Tekeningenset 400-1 t/m 400-4, gevelaanzichten, d.d. 18-12-2020; Tekeningenset 700, Principe details exterieur, d.d. 18-12-2020; Tekening / document 900, Renvooi, d.d. 18-12-2020; Tekening / document 901, Kleur- en materiaalstaat exterieur, d.d. 18-12-2020; Tekeningenset 903, BVO en inhoud, d.d. 18-12-2020; Tekeningenset 904, Verwarmde zones, d.d. 18-12-2020; Tekeningenset 905, Verwarmde zones, d.d. 18-12-2020; Tekeningenset 908, Weerstandsklasse 2, d.d. 18-12-2020; Tekening 910, Functieruimte, d.d. 18-12-2020; Tekening 911, gebruiksruimte, d.d.

18-12-2020; Tekening 912, fragment brug en bestaande constructie, d.d. 18-12-2020; Tekening DO W01V, Wandaanzichten C1+C2, d.d. 18-10-2019; Tekening DO W02V, Wandaanzichten C3+C4+C5, d.d. 18-10-2019; Tekening DO W03V, Wandaanzichten C6+C7+C8, d.d. 18-10-2019; Tekening DO W04V, Wandaanzichten B1+B2, d.d. 18-10-2019; Tekening DO W05V, Wandaanzichten B3+B4, d.d. 18-10-2019; Tekening DO W06V, Wandaanzichten B5+B6, d.d. 18-10-2019; Tekening DO DET1V, Detailblad, d.d. 18-10-2019; Tekening opstelling PV-panelen; Tekening 4734-DO_1V-a0_indicatie fundering; Tekening DO 0.01V, Plattegrond begane grond deel A, d.d. 18-10-2019; Tekening DO -1.01V, Plattegrond kelder deel A, d.d. 18-10-2019; Tekening DO -1.02V, Plattegrond kelder deel B, d.d. 18-10-2019; Tekening DO 0.02V, Plattegrond begane grond deel B, d.d. 18-10-2019; Tekening DO 1.01V, Plattegrond 1e verdieping deel A, d.d. 18-10-2019; Tekening DO 1.02V, Plattegrond 1e verdieping deel B, d.d. 18-10-2019; Tekening DO 2.01V, Plattegrond e verdieping deel A, d.d. 18-10-2019;

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09670 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

31 / 33

-

Tekening DO 2.02V, Plattegrond 2e verdieping deel B, d.d. 18-10-2019; Tekening DO 3.01V, Plattegrond 3e verdieping deel A, d.d. 18-10-2019; Tekening DO 3.02V, Plattegrond 3e verdieping deel B, d.d. 18-10-2019; Tekening DO 4.01V, Plattegrond 4e verdieping deel A, d.d. 18-10-2019; Tekening DO 4.02V, Plattegrond 4e verdieping deel B, d.d. 18-10-2019; Tekening DO 5.01V, Plattegrond 5e verdieping, d.d. 18-10-2019; Tekening DO 6.01V, Plattegrond 6e verdieping, d.d. 18-10-2019; Tekening DO 7.01V, Plattegrond 7e verdieping, d.d. 18-10-2019; Tekening DO 8.01V, Plattegrond 8e verdieping, d.d. 18-10-2019; Tekening DO 9.01V, Plattegrond 9e verdieping, d.d. 18-10-2019; Tekening DO 10.01V, Plattegrond 10e en 11e verdieping, d.d. 18-10-2019; Tekening DO 12.01V, Plattegrond 12e en 13e verdieping, d.d. 18-10-2019; Tekening DO 14.01V, Plattegrond 14e en 15e verdieping, d.d. 18-10-2019; Tekening DO 16.01V, Plattegrond dak, d.d. 18-10-2019; Tekening / Document IMd 4734 Tekeningenlijst, d.d. 18-10-2019; Rapport 4442.041.ur.kka/mhe, Bouwfysica, Akoestiek en brandveiligheid, d.d. 1-09-2020; Rapport, uitgangspunten constructief ontwerp, d.d. 18-10-2019; Rapport 4734/DO-02, Onderdeel Constructies, d.d. 18-10-2019; Rapport, Vooronderzoek bodem Blauwe Wetering Haarlem, d.d. 24-05-2019; Rapport 210706/R02, Voorlopig funderingsadvies woontoren Haarlem, d.d.

20-09-2019; Rapport, trensect-rapport 2129, Archeologisch bureauonderzoek, d.d. 21-08-2019; Rapport, Aeriuscalculator, Blauwe Wetering – plafondwaarde stikstofemissie, RqAPxbaP3Q1k, d.d. 11-05-2021; Rapport, Aeriuscalculator, Blauwe Wetering – plafondwaarde stikstofemissie, Rrqs4W8T23fm, d.d. 11-05-2021; Rapport 005133.20190916.R105, onderbouwing benodigd parkeeraanbod voor auto’s, d.d. 1912-2019; Rapport R007-1269472HLB-V02-mdg-NL, Natuurtoets Blauwe Wetering, d.d. 24-05-2019; Rapport R001-1277909JWO-V01-aqb-NL, Stikstofdepositie-onderzoek Blauwe Wetering; Rapport R001-1277909JWO-V02-ssc-NL, Stikstofdepositieonderzoek Blauwe Wetering, d.d. 2005-2021; Rapport, notitie bewassing buitengevel, d.d. 31-10-2019; Rapport 210706-2/R01, Bouwkuipadvies woontoren, 11-10-2019; Rapport, notitie Brandoverslag, d.d. 28-05-2021; Rapport, kleur- en materiaalstaat, metselwerk, 19-03-2021; Rapport 20530/20-BB, kwaliteitsrapport niet-dragende binnenspouwbladen en gevelvullende elementen, d.d. 01-01-2020; Document 008430.20201207.N1.01, aanvullende memo op verkeersonderzoek Slachthuisbuurt (003621.20190506.R1.07), d.d. 7-12-2020; Document 4442.007.EPC.mdo - commercieel C - PV maximaal belemmerd, d.d. 20-04-2021; Document 4442.007.EPC.mdo - commercieel B - PV maximaal belemmerd, d.d. 20-04-2021;

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09670 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

32 / 33

-

Document 4442.004.EPC.mdo – Blok A - PV maximaal belemmerd, d.d. 20-04-2021; Document 4442.005.EPC.mdo – Blok B - PV maximaal belemmerd, d.d. 20-04-2021; Document 4442.006.EPC.mdo – Blok C - PV maximaal belemmerd, d.d. 20-04-2021; Tekening 3.3, standaard detail inritconstructie op fundering, d.d. 04-06-2004; Checklist Veilig onderhoud op en aan gebouwen 2012.

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09670 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

33 / 33