20201130271 2. Bijlage A Concept-woonvisie met uitvoeringsagenda 2021-2025

Samen Doorbouwen aan een Duurzaam (t)huis Woonvisie en uitvoeringsagenda Haarlem 2021-2025

1 van 82

Samen Doorbouwen aan een Duurzaam (t)huis Woonvisie en uitvoeringsagenda Haarlem 2021-2025

2 van 82

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

4

2. Beschikbaarheid Visie en ambitie 2030 Haarlem groeit Kansen in de bestaande bouw Uitvoeringsagenda 2025

7 8 8 13 16

3. Betaalbaar wonen Visie en ambitie 2030 Uitvoeringsagenda 2025

18 19 22

4. Bijzondere doelgroepen Visie en ambitie 2030 Starters Jongeren Studenten Vitale beroepsgroepen

23 24 24 25 26 27

Uitstroom maatschappelijk opvang of beschermd wonen

27

Spoedzoekers en flexwonen Senioren Woonwagenbewoners Internationalisering Uitvoeringsagenda 2025

28 29 31 32 33

7.

53 54

Samenwerken om onze ambities waar te maken

54

Regionaal samenwerken essentieel bij deze grote woningbouwopgave

55

Een duurzaam thuis is meer dan alleen een huis

56

Uitvoeringagenda 2025

57

8. Uitvoeringsagenda wonen 2025

58

BIJLAGEN Kerncijfers wonen Woonsegmenten Factsheet haarlem, WiMRA 2019

63 64 65 67

1 2 3

4 Regels voor wijzigingen in de woonruimtevoorraad

69

5

Evaluatie woonvisie 2017 - 2020

71

6

Definities

79

5. Duurzaam en toekomstbestendig 35 Visie en ambitie 2030 36 Uitvoeringsagenda 2025 40 6. Vitale en veerkrachtige wijken Visie en ambitie 2030 Uitvoeringsagenda 2025 Aandachtspunten per stadsdeel

Samenwerking Visie en ambitie 2030

42 43 46 47

3 van 82

1

bron: LEVS architecten

Inleiding

4 van 82

1. Inleiding Deze woonvisie bouwt voort op de woonvisie 20172020: Doorbouwen aan een (t)huis. Op basis van het coalitieprogramma van 2018 hebben we de ambities aangescherpt, zoals het extra toevoegen van woningen, met nadruk op sociale huurwoningen en ambities op het gebied van duurzaamheid. In deze actualisatie gaan we nadrukkelijker in op de huisvestingsbehoefte van bijzondere doelgroepen. Actueel woonbeleid is een voorwaarde om met corporaties afspraken te kunnen maken over hun bijdrage.

Betaalbare woningen nodig Haarlem is een populaire stad om in te wonen en de druk op de woningmarkt is onverminderd groot. Haarlemmers met lage en middeninkomens vinden steeds moeilijker betaalbare woonruimte, de prijzen en wachttijden stijgen. Het is dus nodig dat we meer en sneller betaalbare woningen toevoegen. De hoofdstukken 2 en 3 gaan hier verder op in.

Een passend thuis bieden We willen meer sociale huurwoningen en we zetten ons in om meer woningen te creëren voor groepen die extra aandacht nodig hebben. Zo willen we voor starters de kansen verbeteren op een sociale huurwoning. Mensen uit maatschappelijke opvang en beschermd wonen moeten kunnen uitstromen naar een zelfstandige of beschutte woning. Mensen die zorg nodig hebben, moeten zelfstandig kunnen (blijven) wonen. Het aanbod levensloopbestendige woningen is daarvoor nog te klein. We willen ouderen de gelegenheid geven om van een niet levensloopbestendige woning – vaak een relatief grote woning – naar een beter passende woning te verhuizen, zodat zij prettig en zelfstandig kunnen blijven wonen. Bovendien kunnen we zo de woningvoorraad beter benutten. Hoofdstuk 4 staat in het teken van bijzondere doelgroepen.

Haarlem duurzamer maken Haarlem wil in 2040 aardgasvrij en circulair zijn en in 2050 klimaatbestendig. We werken met woningcorporaties, bewoners en andere partners aan toekomstbestendige woningen om zo de stad goed achter te laten voor volgende generaties. Op het gebied van kwaliteit en duurzaamheid blijven de hoofdthema’s de komende jaren: energietransitie, circulair bouwen, klimaatadaptie en natuurinclusief bouwen. Hoofdstuk 5 gaat hierop in.

De woonvisie biedt een kader voor nieuwe initiatieven en geeft richting aan ontwikkelende partijen om zo de gewenste woningbouwplannen optimaal te kunnen voorbereiden. De woonvisie geeft in hoofdstuk 6 input voor het woonprogramma van de gebiedsopgaven en -programma’s.

Ons woonbeleid in tijden van corona Op het moment dat we deze woonvisie opstellen, verkeert de wereld in een zware crisis veroorzaakt door het Covid-19-virus. Deze coronacrisis heeft een grote impact op onze gezondheid, maar zeker ook op de wijze waarop onze maatschappij is ingericht. Het is niet duidelijk hoe lang deze crisis aanhoudt en hoe zwaar de gevolgen zullen zijn. Tegelijkertijd is wel duidelijk dat deze crisis effect heeft op de economie, de maatschappij en de woningmarkt, zonder dat we nu kunnen overzien hoe groot die impact zal zijn. Ook met een economische crisis zal het woningtekort blijven. Vanwege mogelijke financieringsproblemen en huidige beperkingen om te reizen, is de vraag of we snel genoeg kunnen bouwen. Het zou kunnen dat door de economische effecten en onzekerheid de woningmarkt reageert door stilvallende verkoop en/of daling van prijzen in de bestaande verkoop. Mogelijk treden effecten bij immigratie op, waardoor de groei in huishoudens anders verloopt dan we nu in de prognoses opnemen. Verder zijn door de coronacrisis veel mensen thuis gaan werken. De verwachting is dat sommigen dit blijven doen. Dat zou kunnen betekenen dat er minder kantoorruimte nodig is en er meer mogelijkheden voor transformatie zijn.

Verder kan er meer behoefte aan ruimte binnenshuis gaan ontstaan of aan (openbare) buitenruimte, bijvoorbeeld voor ontmoeting, maar ook aan de mogelijkheid om op grotere afstand van de werklocatie te wonen. Deze woonvisie richt zich zoveel mogelijk op onderwerpen die los van economische omstandigheden uitgewerkt kunnen worden, zoals de thema’s doelgroepen, wonen en zorg en duurzaamheid.

5 van 82

Met de Corona-impactmonitor houden we de ontwikkelingen op de (Haarlemse) woningmarkt bij als ook die van andere beleidsterreinen en kijken we naar herstelmaatregelen. Mocht blijken dat corona een grotere impact op de woningmarkt heeft dan we nu voorzien, dan bekijken we tussentijds of we onze prioriteiten moeten bijstellen.

We hebben elkaar nodig De opgaven waar we voor staan, kunnen we alleen met onze partners tot stand brengen. We werken goed en intensief samen met de woningcorporaties en huurdersorganisaties in de stad en willen de samenwerking met zorgaanbieders en ontwikkelaars op het gebied van bouwen en wonen verder versterken. De Haarlemse woningmarkt kan niet los gezien worden van de omliggende regio. We werken dan ook samen met diverse overheden om de gezamenlijke uitdagingen regionaal af te stemmen en we trekken waar het kan gezamenlijk op. Daarnaast staat ‘wonen’ niet los van de omgeving. Denk aan voorzieningen, arbeidsmarkt, (inrichting van de) openbare ruimte, leefbaarheid en bereikbaarheid. De afstemming tussen de diverse beleidsterreinen vindt plaats in de omgevingsvisie. De woonvisie beschrijft onze speerpunten van het woonbeleid die ook terugkomen in de omgevingsvisie. Hoofdstuk 7 gaat hier verder op in. Daar deze woonvisie een actualisatie is van de woonvisie uit 2017 en vooral een aanscherping op bestaande speerpunten, is de participatie beperkt geweest. Wel hebben we een aantal gesprekken gevoerd met partners en sleutelfiguren en zijn de resultaten van eerdere participatiemomenten (bijvoorbeeld van de ontwikkelzones) gebruikt.

De woonvisie in relatie tot de omgevingsvisie Op 1 januari 2022 treedt de Omgevingswet in werking. De Omgevingswet bundelt alle wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Daarmee vormt de wet de basis voor een eenduidige benadering van de fysieke leefomgeving. Onder de Omgevingswet worden per gemeente één omgevingsvisie en één omgevingsplan opgesteld.

Gelijktijdig met de opstelling van deze woonvisie, wordt gewerkt aan de Haarlemse omgevingsvisie. De omgevingsvisie is een globale en integrale visie, gericht op de lange termijn en vooral gericht op doelen voor de uiteindelijke staat van de fysieke leefomgeving. Deze woonvisie loopt in zekere zin vooruit op de vaststelling van de omgevingsvisie. De in dit document benoemde woningbouwopgave moet uiteindelijk in de omgevingsvisie een plek krijgen in relatie met alle andere functies die belangrijk zijn voor de kwaliteit van onze stad. Mogelijk moeten we keuzes maken om onze ambities op het gebied van wonen in balans te brengen met andere functies. Dat zou tot aanpassing kunnen leiden van onderdelen in deze woonvisie. Maar gelet op de vastgestelde visies voor de Haarlemse ontwikkelzones en andere projecten verwachten we dat de hoofdlijn van het in deze woonvisie geformuleerde beleid een plek krijgt in de omgevingsvisie. Deze woonvisie beschrijft daarnaast concreter de doelen en ambities op de benoemde thema's en de activiteiten die we de komende jaren willen ontwikkelen met de relevante partijen in de stad. Deze woonvisie gaat daarmee vooral ook over de uitvoering van plannen. In het omgevingsplan (opvolger van het bestemmingsplan) worden alle lokale regels voor de fysieke leefomgeving opgenomen.

Hieronder valt het gedeelte van de huisvestingsverordening dat gaat over de samenstelling van de woningvoorraad. De regels voor onder meer het splitsen van woningen en woningonttrekking door tijdelijke vakantieverhuur worden in het omgevingsplan opgenomen.

Samen doorbouwen aan een duurzaam thuis In deze woonvisie actualiseren en formuleren we een lange termijn ambitie (tot 2030) en agenderen we de punten voor de komende vier jaar (tot 2025), die we in hoofdstuk 8 hebben samengevoegd. We houden de balans voor ogen tussen wat we willen en wat haalbaar is. We zijn ervan overtuigd dat we met alle partijen kunnen doorbouwen aan een duurzaam thuis in Haarlem.

6 van 82

2

bron: renovatie woningbouwcomplex Bernadottelaan,Elan Wonen

Beschikbaarheid

7 van 82

2. Beschikbaarheid Visie en ambitie 2030 In 2030 is het woningaanbod van Haarlem gegroeid en sluit het aanbod beter aan op de vraag, met behoud van de ruimtelijke kwaliteit van de stad. We brengen de Haarlemse woningmarkt meer in balans door: • woningen toe te voegen, voornamelijk door nieuwbouw, maar ook door functieverandering, woningsplitsing en optoppen. • meer passende en betaalbare woningen te hebben voor lage en middeninkomens • de bestaande voorraad beter te benutten. Om aan een groot deel van de huidige en toekomstige vraag te kunnen voldoen, worden in de periode 2020 tot 2030 8.000 tot 10.000 woningen toegevoegd, waarvan 3.200 tot 4.000 sociale huurwoningen. Een gedifferentieerd nieuwbouwprogramma zorgt los van elkaar toevoeging van aanbod en via doorstroming voor dat zowel starters als alleenstaanden, ouderen en gezinnen naar wens wonen in Haarlem. We benutten de bestaande voorraad optimaal en toewijzings- en voorrangsregels zorgen voor een evenwichtige verdeling van de sociale huurwoningen.

Uit de rapportage Woningbouw Haarlem 2020 (link: 2020/254747) blijkt dat de woningvoorraad tussen 2016 en 2020 met bijna 2.800 woningen is gestegen (figuur 1). De woningvoorraad groeit de komende jaren door nieuwbouw in de ontwikkelzones en door woningbouwprojecten buiten de ontwikkelzones, maar voor een groot deel ook door bijvoorbeeld transformatie van kantoren en het bouwkundige splitsen van woningen, in figuur 1 samengevat als ‘Overige toevoegingen’. Afname ontstaat door sloop, samenvoegen en functieverandering.

Woningtekort onverminderd groot

Haarlem groeit De gemeente heeft in 2018 de ambitie vastgesteld om in de periode 2016 tot en met 2025 met 10.000 woningen te groeien. De gemeente stuurt daarbij op een evenwichtige groei met behoud van de stedelijke kwaliteit en de juiste balans tussen wonen, werken, voorzieningen, groen en mobiliteit. Er zijn afgelopen jaren vier studies (link: 2019/146039) gedaan naar wonen, werkgelegenheid, voorzieningen en mobiliteit. De studies geven weer hoeveel ruimte we op deze terreinen moeten reserveren. Een groot deel van de resultaten van deze studies passen we toe op de visies van de acht ontwikkelzones in de stad. De bouw en realisatie van woningen in Haarlem trekt aan. Het is de wens dat voor de periode 2016 tot en met 2025 de woningbouw verdeeld is in 40% sociale huur, 40% middensegment huur en koop en 20% overige woningen. In de nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment (link: 2018/273161) staat welke uitgangspunten en voorwaarden de gemeente hanteert bij de samenwerking met ontwikkelende partijen (bijlage 3).

Ondanks de groei is er geen sprake van een vermindering van het woningtekort. Er wordt landelijk gesproken over een wooncrisis en dat is in Haarlem niet anders. Uit de Raming Woningbehoefte 2019 (gebaseerd op het woningbehoefteonderzoek Wonen in de MRA 2019) blijkt dat er in 2030 in Haarlem 8.000 woningen meer nodig zijn ten opzichte van het aantal woningen in 2019. Voor 2040 gaat het om 13.000 woningen. Deze raming staat los van het huidige tekort, maar is gebaseerd op demografische ontwikkelingen. In deze demografische prognose is rekening gehouden met migratie en met bouwcapaciteit. Voorzien we niet in die behoefte, dan komt de huishoudensprognose niet uit (kip-en-ei probleem) en loopt de spanning op de woningmarkt verder op. Tekorten leiden tot prijsstijgingen in de koopsector en vrije huursector en tot langere wachttijden voor een sociale huurwoning. Starters moeten dan bijvoorbeeld (nog) langer bij hun ouders blijven wonen en woningzoekenden zien zich genoodzaakt de regio te verlaten. Bij een ambitie om het huidige woningtekort te laten afnemen, zijn er meer dan 8.000 extra woningen nodig tot 2030.

8 van 82

Plancapaciteit van circa 17.000 woningen Volgens de rapportage Woningbouw Haarlem 2020 is tot en met 2040 een groei mogelijk van circa 17.000 woningen. Deze plancapaciteit varieert van concrete bouwplannen tot mogelijke locaties voor woningbouw. Ruim 10.000 daarvan staan gepland in de ontwikkelzones waarvoor de ruimtelijke visies zijn vastgesteld. De ervaring leert overigens dat 30 procent van de plannen niet volgens planning wordt gerealiseerd. Voor de locaties buiten de ontwikkelzones is nog niet overal doorgerekend welke aanvullende voorzieningen nodig zijn, ook dat kan de plancapaciteit beïnvloeden.

Figuur 1 Ontwikkeling woningvoorraad Haarlem 2016 - 2019 Ontwikkeling woningvoorraad Haarlem 2016-2019 1000 800 600 400

200 0 -200

2016

2017

2018

-400

De bouwambitie tot 2030 Gelet op de resterende opgave van de ambitie 2016 tot en met 2025 (7.200 woningen 2020-2025), de actualisatie van de raming van de aanvullende woningbehoefte (8.000 woningen 2019-2030) en de beschikbare plancapaciteit waarvoor visies zijn vastgesteld, wordt de ambitie voor de periode 2020-2030 vastgesteld op 8.000-10.000 woningen. De ambitie is dat er 3.200 tot 4.000 sociale huurwoningen bij komen.

Bouwambitie Haarlem tot 2030 Bouwambitie Haarlem tot 2030 16000 14000

ambitie geactualiseerde woonvisie

12.800*

12000 10000

10.800*

ambitie coalitieprogramma 10.000

8000 6000 4000

gerealiseerd '16 t/m '19

2800

2000 0 2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

* ambitie - gerealiseerde woningen = 8000 tot 10.000 voor de periode 2020-2030

* ambitie - gerealiseerde woningen = 8.000 tot 10.000 voor de periode 2020-2030

9 van 82

2030

2019

Aan de slag met versnelling woningbouw De gemeente bouwt zelf geen woningen, maar is verantwoordelijk voor de randvoorwaarden om woningbouw mogelijk te maken. Als we ervoor willen zorgen dat er 8.000 tot 10.000 woningen worden toegevoegd moet het nieuwbouwtempo omhoog. Als we tot 2030 8.000 tot 10.000 woningen willen bouwen, moet het nieuwbouwtempo 1 omhoog. Doorlooptijden van soms wel acht jaar van idee tot realisatie zijn geen uitzondering. Het college heeft daarom in 2020 het actieplan Versnelling woningbouw (2020/485204) vastgesteld. We gaan aan de slag met de acties in dit plan. We richten het proces rondom de planvorming beter in, verbeteren interne en externe werkprocessen en houden de bouwmotor draaiende met extra geld. We verbeteren de planningen van projecten en koppelen dit aan de monitor Plancapaciteit. Onderdeel van het actieplan is het op orde brengen van de capaciteit binnen de gemeente, en deze koppelen aan de planning van ontwikkelaars en corporaties (portfoliomanagement). Dit gezamenlijk doen brengt versnelling in het ontwikkelproces. Ook de gegevensaanlevering van Haarlem aan de provinciale monitor plancapaciteit wordt hiermee meer valide.

willen praten over extra geld om knelpunten tussen woningbouw en infrastructuur aan te pakken. Een van die sleutelprojecten zijn de binnenstedelijke woningbouwprojecten in Haarlem. Overigens zijn de sleutelprojecten intussen opgegaan in het project Bereikbare steden. Bovendien stelt het Rijk geld beschikbaar via de Woningbouwimpuls. Gemeenten kunnen een beroep doen op de Woningbouwimpuls om de bouw te versnellen, meer nieuwbouwwoningen in een project te realiseren of die woningen betaalbaarder te maken voor starters en mensen met een middeninkomen. De ontwikkelzone Europaweg heeft al een bijdrage gekregen. Haarlem werkt daarnaast met de regiogemeenten van Zuid-Kennemerland/IJmond en de provincie Noord-Holland aan het Woonakkoord 2021-2025. De regiogemeenten kampen net als de gemeente Haarlem met een groot woningtekort. Er zijn onvoldoende betaalbare woningen en de ruimte is beperkt. Door afspraken te maken over de afstemming van woningbouwprogramma’s zorgen we voor voldoende en een gevarieerd aanbod van woningen en woonmilieus voor verschillende categorieën woningzoekenden in de regio.

Versnelling door regionale samenwerking en extra geld

Uitgangspunten en spelregels bij woningbouw

We werken binnen de Metropoolregio Amsterdam (MRA) samen om de (groeiende) woningtekorten te verminderen. We maken afspraken met het Rijk en voeren die uit, zoals de Woondeal van 2019. De afspraak in de MRA is om de woningbouw en de woningmarkt structureel te verbeteren en om tot 2025 gemiddeld 15.000 woningen per jaar te bouwen. In 2020 hebben MRA en Rijk afgesproken ernaar te streven de bouwproductie te verhogen naar 175.000 woningen tot 2030 (CBS-prognose 2019). Dat betekent dat er jaarlijks 17.500 woningen bij komen.

Tabel 1 geeft een overzicht van de manier waarop we de woningbouwopgave verdelen over de verschillende woningcategorieën. Een toelichting: bij bouwprojecten van 30 of meer nieuwe woningen hanteren we de verdeelsleutel 40-40-20: 40% sociale huurwoningen (waarvan 70% onder de aftoppingsgrens), 40% middensegment huur en koop (waarvan 60% laag middelduur) en 20% overige woningen. Ook houden ontwikkelende partijen zich aan de andere spelregels, benoemd in de nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment (bijlage 3). Voor de sociale huur, middeldure huur en sociale koop passen we in bestemmingsplannen de bijbehorende categorie-aanduiding toe (in 2019 is hiervoor een doelgroepenverordening vastgesteld).

De MRA en de provincie stellen geld beschikbaar voor versnelling. Ook heeft de MRA negen sleutelprojecten gekozen waarover we met het Rijk

1  Op sommige factoren in de bouw die het tempo vertragen, hebben wij geen invloed. Bijvoorbeeld de regels rondom stikstofdepositie, economische omstandigheden en het tekort aan personeel in de bouw.

10 van 82

Tabel 1 Verdeling woningbouwopgave over de verschillende prijssegmenten Segmenten

Deelsegmenten

SOCIALE HUUR

Sociale huur tot 2e aftoppingsgrens

Kale huur per maand

tot € 619,01

40% 28% € 619,01 

- 

€ 663,40

12% € 663,40

-

€ 737,14

€ 737,14

-

€ 1.025

-

€ 1.372

-

€ 383.358

-

€ 1.025

Sociale huur tot liberalisatiegrens

MIDDENSEGMENT Lage middeldure huur en koop

40% 24% vanaf € 264.020 Hoge middeldure huur en koop

€ 1.025

16% € 264.020 VRIJE SECTOR

Vrije sector huur en koop

€ 737,14

20% 20% vanaf € 264.020 Bron: Nota kaders en instrumenten sociale huur en instrumenten (maart 2019), met prijspeil 2020

Het is nadrukkelijk een wens dat er een diversiteit komt aan woningen van verschillende omvang, verdeeld over de stad, en binnen de gebieden en projecten. Voor de verdeling van het nieuwbouwprogramma over de stad gelden de uitgangspunten voor de ‘ongedeelde stad’ : meer balans in de stad door een betere verdeling van sociale huurwoningen over de diverse wijken (zie verder hoofdstuk 6). We zien dat de groep eenpersoonshuishoudens de komende jaren stevig groeit, en omdat kleiner wonen in een stedelijke omgeving goed kan, is het logisch dat een groot deel van de nieuwe woningen uit kleinere woningen zal bestaan. We stellen voorwaarden aan de woonkwaliteit en eisen een minimum oppervlakte om te voorkomen dat er te kleine woningen worden gerealiseerd. Dit is opgenomen in de kaders voor woningbouw. We werken dit uit in afspraken met ontwikkelaars en zo nodig in bestemmingsplannen of omgevingsplannen.

Meer aanbod door voorrang voor doorstroming Door voorrangsregels in te (blijven) zetten, zorgen we voor doorstroming en stimuleren we dat de juiste woningen bij de juiste doelgroepen terechtkomen. Zo stimuleert de regeling Ouder worden, prettig wonen (2017/578398) ouderen die in een corporatiewoning wonen en niet meer zo mobiel zijn, om door te stromen naar een toegankelijke en passende woning. Doordat corporaties samenwerken, blijft de huur voor deze ouderen gelijk.

Corporaties geven vaak bij de verhuur van vrijesector huurwoningen voorrang aan doorstromers van sociale huurwoningen. We willen (o.a. via de aanpassing van de huisvestingsverordening) voor andere nieuwe middeldure huurwoningen voor de helft van het aanbod voorrang geven aan mensen die een sociale huurwoning achterlaten.

Woningbouw binnen én buiten de ontwikkelzones Haarlem heeft acht ontwikkelzones aangewezen waarbinnen de woningbouwplannen de komende jaren voor een groot deel moeten worden gerealiseerd. Voor deze zones hebben we samenhangende ontwikkelvisies vastgesteld. We werken de komende jaren voor deze zones ontwikkelstrategieën uit. Binnenstedelijk bouwen betekent verschillende gebiedsopgaven combineren, zoals de stedelijke kwaliteit behouden, de werkgelegenheid laten meegroeien, zorgen voor voldoende voorzieningen en goede bereikbaarheid en kansen benutten op het gebied van duurzaamheid. We bouwen daarom bijvoorbeeld zoveel mogelijk rondom ov-knooppunten. Tot en met 2025 moeten er in de ontwikkelzones 4.400 woningen opgeleverd worden. Buiten de ontwikkelzones zijn nog eens 4.300 woningen gepland. Het is dus van belang dat we ons niet alleen richten op de ontwikkelzones, maar dat ook lopende (woningbouw)projecten doorgaan, zeker als het om projecten gaat waarbij sociale huur wordt vervangen of toegevoegd. We willen dat de nieuwbouw (ook) leidt tot doorstroom op de Haarlemse woningmarkt.

11 van 82

Daarom willen we met ontwikkelende partijen onderzoeken we hoe we het aanbod van nieuwbouw en ontwikkelingen op het gebied van woningbouw beter onder de aandacht kunnen brengen van Haarlemse woningzoekenden.

Samenwerking corporaties en marktpartijen essentieel Voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen doet Haarlem een beroep op de corporaties, maar we hebben ook marktpartijen nodig om de bouwambitie te realiseren. Corporaties kunnen woningbouw op eigen locaties (her)ontwikkelen en woningen van ontwikkelaars uitnemen. Haarlem heeft beperkt eigen grond in de ontwikkelzones, zeker aan de westkant van de stad waar we relatief meer sociale huurwoningen willen realiseren. We blijven ons ervoor inspannen dat woningcorporaties de eerste aangewezen partij zijn om sociale huurwoningen te exploiteren. We maken hierover afspraken met de Haarlemse corporaties en ontwikkelaars. De ambitie is dat de voorraad sociale huur tot 2030 groeit met 3.200 tot 4.000 woningen. De opgave is groter dan de middelen van de corporaties momenteel toelaten. Daarom zal een deel van de sociale huur door marktpartijen moeten worden geëxploiteerd, volgens de daarbij vastgestelde spelregels 1 . Nieuwbouw sociale huurwoningen worden aangeboden via de woonruimteverdeelsystemen Woonservice, Studentenwoningweb en ROOM en worden bij voorkeur toegewezen aan woningzoekenden die hier staan ingeschreven. Hoewel de gemeente de regie houdt over het proces, maken we meer gebruik van de deskundigheid en capaciteit van corporaties en marktpartijen.

Haarlem geeft vooraf kaders mee voor de ontwikkeling en begeleidt het planproces. Ruimte geven aan ontwikkelende partijen betekent niet dat we inboeten op onze ambities. Deze staan immers beschreven in de nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment 2 en in de ontwikkelvisies voor wat betreft de mix en kwaliteit van woningen. Daarnaast zijn in de ontwikkelvisies kaders opgenomen voor wat betreft de gewenste hoeveelheid woningen, de verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte door meer groen, behouden of ontwikkelen van werklocaties en voldoende voorzieningen.

2

We dagen markpartijen uit om binnen deze kaders met een kwalitatief en kwantitatief sterk programma en stedenbouwkundige uitwerking te komen, waarbij de woningcorporaties direct worden betrokken. De gemeente wil niet alleen maar achteraf toetsen, maar samen optrekken in dit proces. Dat leidt tot versnelling, meer eigenaarschap bij marktpartijen en gedragen voorstellen.

Facilitair grondbeleid en gemeentelijk vastgoed De gemeente kiest in beginsel voor faciliterend grondbeleid, het risico van de grondexploitatie is in beginsel aan derden. De urgentie van de uitdagingen vraagt echter wel om actieve regie bij gebiedsontwikkeling. Voor de ontwikkelzones worden daarom ontwikkelstrategieën opgesteld. Bij de verkoop van grond en gemeentelijk vastgoed kan de gemeente nadrukkelijk sturen op het gewenste programma en voorwaarden meegeven. Zo is bij verkoop van gemeentelijke grond duurzaamheid onderdeel van de selectieprocedure, met 30 procent van het wegingscriterium. Ook leggen we aanvullende voorwaarden op om speculatie tegen te gaan. Haarlem heeft zelf ook vastgoed. Niet-strategisch vastgoed, waaronder woningen, stoten we zoveel mogelijk af. Bij de verkoop van ons eigen vastgoed houden we zoveel mogelijk rekening met de uitgangspunten van ons woonbeleid. Dat betekent dat we bij verkoop kijken naar: • de mogelijkheid van het vastgoed voor sociale woningbouw en voor bijzondere doelgroepen • de mogelijkheid van het toepassen van een zelfbewoningsplicht en • mogelijkheid voor zelfbouw. Dit zetten we komende jaren in principe door.

Nieuwe woonconcepten in de schaarse ruimte Haarlem wil nieuwe plekken maken om te wonen, werken, leren en ontmoeten en is op zoek naar concepten waarin deze functies meer verweven zijn. Dergelijke concepten zijn in opmars, een trend die is toe te schrijven aan een toenemende variëteit aan doelgroepen en een tekort aan regulier betaalbaar aanbod. We worden regelmatig benaderd door initiatiefnemers die graag een bijzonder woonconcept willen realiseren. Zoals mensen die in een mantelzorgwoning langer zelfstandig thuis willen

nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment (2018/273161)

12 van 82

wonen, zijn er initiatieven voor wooncoöperaties3 , zijn er woonvormen voor groepen ouderen en zijn er groepen jongeren die graag willen woningdelen. Ook krijgen we vaak vragen over duurzame, compacte woonvormen zoals tiny houses. Een grote belemmering is de beschikbaarheid van locaties om deze initiatieven te faciliteren. De gemeente heeft weinig eigen grond en bij ontwikkeling door private partijen is het lastig om samenwerking tot stand te brengen: het gewenste woonproduct wijkt vaak af van wat de ontwikkelaar voor ogen heeft. We zijn daarom realistisch als het gaat om nieuwe initiatieven en de mogelijkheden die er zijn om ze naar ons toe te trekken en te faciliteren. Toch zetten we ons komende jaren in om samenwerking tot stand te brengen tussen ontwikkelende partij en initiatiefnemer. Denk aan een platform voor vragers en ontwikkelaars en aan ons initiatievenbeleid.

Kansen en risico’s in de bestaande bouw Met de krapte op de woningmarkt zien we dat er ook in de bestaande bouw zich ontwikkelingen voordoen die invloed hebben op het aanbod van woonruimte, maar ook op de woonomgeving. Het gaat om de groei van het aantal woningen (‘’overige toevoegingen’’),

3

groei van het aantal op- en aanbouwen, en daarmee op het veranderen van de samenstelling van de woningvoorraad, en om de groei van particuliere huurwoningen.

Meer inzicht in groei aantal woningen in bestaande bouw gewenst We voegen niet alleen nieuwe woningen toe door nieuwbouw, maar ook via bestaande bouw. Een fors aandeel van de extra woningen - 42 tot 72 % in de afgelopen jaren – zijn gerealiseerd door bestaande bouw te transformeren. Bijvoorbeeld door kantoor-ruimte te verbouwen tot woningen, bestaande woningen bouwkundig te splitsen in meer woon-ruimten (woningvormen) en woningen te realiseren boven winkels. Hoe deze toevoegingen precies zijn opgebouwd is (nog) niet inzichtelijk. (Op basis van de vergunningaanvragen komt naar voren dat ongeveer 20% voortkomt uit bouwkundige splitsingen van bestaande woningen). We willen dit beter in beeld brengen. Gelet op de vraag naar (betaalbare) woningen is groei van het aantal woningen, ook in de bestaande voorraad, geen ongewenste ontwikkeling geweest. Maar er zijn ook nadelen.

 en wooncoöperatie is een woonvorm waarbij de leden (bewoners) gezamenlijk hun eigen wooncomplex besturen en beheren, waarbij afspraken gemaakt E kunnen worden over bijvoorbeeld het delen van ruimtes en voorzieningen, het innen van de huren en het aannemen van nieuwe bewoners. Bron: !Woon.

13 van 82

Toevoegen van woningen heeft impact op de omgeving Het is belangrijk om bij het toevoegen van woningen in de bestaande bouw extra aandacht te besteden aan de directe omgeving. Als een buurt intensiever wordt bewoond, vergroot dat de druk op voorzieningen zoals parkeren en afvalinzameling. Ook is er meer kans op geluidsoverlast door lagere bouwkundige eisen aan de vooral vooroorlogse woningen in vergelijking met nieuwbouwwoningen. Om die redenen is het belangrijk om de voorzieningen in de omgeving op peil te houden als het aantal bewoners in de buurt stijgt.

Behoud van betaalbare eengezinswoningen Een groot deel van de Haarlemse woningvoorraad bestaat uit vooroorlogse woningen. Vooral de kleinere eengezinswoningen zijn populaire (beleggings) objecten, vanwege hun bouwkundige kwaliteit, gunstige ligging en relatieve betaalbaarheid. Deze woningen worden regelmatig bouwkundig gesplitst in zelfstandige appartementen of verkamerd. Ondanks de forse vooroorlogse woningvoorraad in Haarlem, is de kleinere vooroorlogse eengezinswoning in de hele Metropoolregio Amsterdam schaars. Dit maakt beschermende maatregelen nodig. Om deze redenen – leefbaarheid en schaarste – hebben we in 2019 regels ingevoerd voor het bouwkundig splitsen en verkameren van woningen. (Zie het kader hiernaast). Bij de besluitvorming over de voortzetting van de regels willen we afwegen om een groter deel van de voorraad te beschermen. Met de toevoeging van meer betaalbare woningen in de nieuwbouw wordt behoud van aanbod van (betaalbare) woningen voor gezinnen belangrijker. We zien dat er daarnaast nog een ontwikkeling is waardoor er betaalbare (vooroorlogse) eengezinswoningen verdwijnen, namelijk doordat woningen worden vergroot door dakopbouwen en aanbouwen. Veel van de Haarlemse bestemmingsplannen maken het mogelijk om een dakopbouw te plaatsen waardoor eigenaren volume aan hun woning kunnen toevoegen.

Dit heeft voordelen voor de huidige bewoner, de woning wordt groter. Bovendien wordt door de dakopbouw de woning vaak beter geïsoleerd. Het nadeel is dat de woning voor een groep volgende bewoners niet meer bereikbaar is omdat hij een stuk duurder is geworden.

We willen bij de uitwerking van de omgevingsvisie verder de voor- en nadelen van de mogeljkheid van opbouwen nader afwegen.

Huurwoningen in de particuliere sector De afgelopen jaren is het aantal particuliere huurwoningen toegenomen, vaak in combinatie met bouwkundige splitsingen. Dit heeft voor meer woningen gezorgd, maar ook voor een grotere druk op de openbare ruimte, zoals (fiets-)parkeren en volle afvalcontainers. Ook kan deze ontwikkeling leiden tot ongewenste situaties, omdat sommige particuliere verhuurders huren vragen die niet altijd in relatie staan tot de kwaliteit van de woning. Soms intimideren verhuurders hun huurders. Het huurderssteunpunt in de Transvaalbuurt ondersteunt en adviseert huurders in de Transvaalbuurt die een (dreigend) conflict hebben met de verhuurder. Er wordt door de bewoners goed gebruik gemaakt van de ondersteuning vanuit het steunpunt. We hebben beperkt zicht op de situatie in particuliere verhuur in andere wijken. We willen meer zicht op omvang en aard van de problematiek van huurders in de particuliere huur.

De Huisvestingswet over het wijzigen van woonruimte Volgens de Huisvestingswet mag een gemeente in de huisvestingsverordening categorieën woonruimte aanwijzen waarvoor de vergunningsplicht geldt voor wijziging in de woonruimtevoorraad. Onder 'wijzigingen in de woonruimtevoorraad' verstaat de Huisvestingswet: Onttrekken: de woonruimte verliest de woonfunctie door sloop of wijziging naar een nietwoonbestemming. Tijdelijke vakantieverhuur of gebruik van de woning als kantoor zijn vormen van woningonttrekking. Samenvoegen: meerdere woonruimtes worden samengevoegd tot één woning. Omzetten: zelfstandige woonruimte wordt omgezet in onzelfstandige woonruimte. Ook wel verkamering genoemd. Woningvorming: woonruimte wordt verbouwd tot meerdere woonruimten. Dit wordt ook wel bouwkundig splitsen genoemd. Splitsen: Het kadastraal splitsen van een woning in appartementsrechten.

14 van 82

We hanteren voor omzetten (verkameren) en woningvormen (bouwkundig splitsen) twee regimes: • Vooroorlogse wijken waar de druk op de openbare ruimte te hoog is geworden, hebben een tijdelijke time-out gekregen: tot het einde van de looptijd van de huisvestingsverordening (1 juli 2021) geldt hier een verbod op woningvormen en omzetten, met mogelijkheid voor jaarlijkse verlenging. • In vooroorlogse wijken waar de druk op de openbare ruimte normaal tot redelijk hoog is en de leefbaarheid nog voldoende, verlenen we vergunningen onder voorwaarden. De voorwaarden zijn erop gericht de kwaliteit van de woningen te waarborgen en de oplopende druk op de openbare ruimte te verlichten. De leefbaarheid in deze buurten monitoren we jaarlijks. Het beleid wordt voor het einde van de huidige huisvestingsverordening geëvalueerd. Voor een overzicht van de beleidsregels en de verschillende gebieden, zie bijlage 4. Ook kijken we naar het beter benutten van bestaande woningen en complexen in bezit van woningcorporaties. Omdat de vraag naar kleinere sociale huurwoningen groter is dan de vraag naar grote sociale huurwoningen, liggen er kansen om de grotere huurwoningen van woningcorporaties beter te benutten. Dit geldt voor zowel het aanbod in de sociale huur als het aanbod in de vrije sector.

Er zijn de afgelopen jaren pilots geweest op het gebied van woningdelen en de corporaties voeren haalbaarheidsonderzoeken uit naar optoppen van bestaande complexen om zo woningen toe te voegen.

Groei particuliere huur beperken De prijzen van koopwoningen stijgen. Uit onderzoek van het Kadaster blijkt dat aankoop van woningen om daarna te verhuren (buy to let) fors is toegenomen, vooral in het centrum en de wijken eromheen. Bovendien worden betaalbare woningen opgekocht, opgeknapt en daarna opnieuw verkocht, vaak binnen een half jaar zodat overdrachtsbelasting niet wordt verrekend.

Beide factoren zetten de betaalbaarheid van woningen onder druk. Om dit enigszins te beperken, heeft het Rijk een differentiatie in overdrachtsbelasting ingezet4 waardoor woningen die niet voor zelfbewoning worden verkocht in een hoger tarief vallen. Het Rijk heeft daarnaast wetgeving in voorbereiding om gebieden te beschermen voor opkopen door particuliere verhuurders. om zo aan-koop door verhuur- of aannemersbedrijven te voor-komen. We willen onderzoeken of dit voor Haarlem een manier is om meer betaalbare koopwoningen te behouden.

Woningonttrekking, leegstand en woonfraude bestrijden We hebben woningonttrekking door tijdelijke particuliere vakantieverhuur aan banden gelegd. Nieuwe regelgeving is hiervoor in ontwikkeling. Uitgangspunt blijft dat tijdelijke vakantieverhuur altijd ondergeschikt is aan de woonfunctie en maximaal 30 nachten per jaar is toegestaan. Leegstand van woningen vinden we ongewenst in een stad waar de vraag naar woonruimte zo groot is. Door grote druk op de woningmarkt en dankzij de inzet van corporaties is de leegstand van woningen afgenomen. Volgens landelijke registers was de leegstand in 2018 in Haarlem 1% (landelijk 2%) wat geen aanleiding was tot actie. In 2019 is de administratieve leegstand iets opgelopen (2% 5) en hiermee ligt Haarlem boven het landelijk gemiddelde van 1%. Haarlem heeft een leegstandsmonitor ontwikkeld waardoor we de omvang en ontwikkeling van leegstaande woningen verder in beeld hebben. Leegstand boven winkels blijven we bestrijden door te stimuleren dat er boven winkels woningen komen. Dit levert een bijdrage aan de woonbehoefte in de stad en aan de vitaliteit van de winkelstraten 6 . Ten slotte blijft bestrijding van woonfraude onze aandacht houden, zoals te lezen valt in hoofdstuk 6.

4

Tijdens het schrijven van deze visie is de wetgeving in voorbereiding

5

https://www.cbs.nl/nl-nl/maatwerk/2019/48/landelijke-monitor-leegstand-2015-2019

6

Actieplan Detailhandel en Horeca 2020-2022: https://www.haarlem.nl/economischevisie/detailhandel-horeca/

15 van 82

Uitvoeringsagenda 2025 Bouwambitie actualiseren • We willen mogelijk maken om gemiddeld 1.000 woningen per jaar toe te voegen, voornamelijk door nieuwbouw en transformatie, waarbij we streven naar gemiddeld 400 voor sociale huur en 400 voor middeninkomens. • We willen mogelijk maken om tot 2030 netto 8.000 tot 10.000 extra woningen toe, waarvan 3.200 tot 4.000 sociale huurwoningen, waarvan ten minste 2.250 van corporaties, en een breed aanbod van middeldure en dure huur- en koopwoningen voor verschillende categorieën woningzoekenden. • We realiseren de woningbouwopgave in het bestaande stedelijk gebied in samenhang met andere ruimtelijke opgaven. Behoud van ruimtelijke kwaliteit is een voorwaarde bij de ontwikkeling van woningen. Woningbouw versnellen • We voeren het actieplan Versnelling woningbouw (2020/485204) uit. • We verbeteren de monitoring van de plancapaciteit. Dit doen we in de context van het Verbetertraject Fysiek Domein (2019/54755) en www. plancapaciteit.nl. We brengen realisme aan in de planning en aantallen in de plancapaciteit en koppelen aan het planningssysteem. • We continueren de samenwerking met de MRA en de regio ZuidKennemerland/IJmond. • We benutten rijksmaatregelen gericht op woningbouw, zoals de Impulsgelden, maar ook gelden die de MRA en de provincie beschikbaar stellen om woningbouw te versnellen.

Programmatische uitgangspunten • Voor meer beschikbare woningen in diverse categorieën maken we afspraken met ontwikkelende partijen conform de spelregels van de nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment (2018/273161). Meer aanbod door voorrang voor doorstroming • We blijven woonruimteverdeling inzetten als instrument voor doorstroming (naar nieuwbouw) en om de bestaande sociale huurvoorraad beter te benutten. Samenwerking met corporaties en marktpartijen • We continueren en versterken de samenwerking met corporaties en marktpartijen om de ambitie versneld extra, betaalbare woningen te realiseren. • We maken (prestatie)afspraken met corporaties over de groei van het aantal sociale huurwoningen. • Op basis van de gestelde kaders voeren we de regie over de woningbouw en leggen verantwoordelijkheid en eigenaarschap, om met een gedragen programma te komen, bij de markt. Partijen werken samen aan woningbouwplannen via onder meer samenwerkingstafels en de stadstafel.

16 van 82

• Om de relatie en samenwerking met corporaties, investeerders en ontwikkelaars in stand te houden en te versterken, organiseren we periodiek activiteiten zoals de netwerkbijeenkomsten van Bouwend Haarlem. • We onderzoeken hoe we het aanbod van nieuwbouwwoningen en bouwontwikkelingen beter onder de aandacht kunnen brengen van Haarlemse woningzoekenden. Ruimte voor nieuwe woonconcepten • We staan open voor initiatiefnemers van nieuwe woonconcepten, zoals initiatieven van wooncoöperaties met lage en middeldure huur- en koopwoningen en brengen samenwerking tot stand tussen ontwikkelende partijen en initiatiefnemer. Denk aan een platform voor vragers en ontwikkelaars en aan ons initiatievenbeleid (https://www.haarlem.nl/ initiatievenloket-voor-bewoners/) Grip op de bestaande voorraad • We brengen beter in beeld hoe de groei van het aantal woningen in de bestaande bouw tot stand komt. • We onderzoeken de voor- en nadelen van woningvergroting via op- en aanbouwen en nemen dit mee in de uitwerking van de omgevingsvisie. • We onderzoeken wat nodig is om een beter beeld van omvang en aard van misstanden in de particuliere huursector te krijgen. • We werken aan een goede balans tussen nieuwe woningen toevoegen en de buurten leefbaar te houden. • We zetten het beleid voort voor woningvormen, omzetten en kadastraal splitsen.

We evalueren het beleid en bij de besluitvorming wordt de (toekomstige) schaarste van eengezinswoningen nadrukkelijk betrokken. • We onderzoeken of we een pilot kunnen starten om de impact van woningvormen en omzetten in buurten onder druk vaker en preciezer te monitoren. • We onderzoeken of de Haarlemse corporaties de bestaande woningen beter kunnen benutten door bouwkundig splitsen, woningdelen en optoppen. Groei van Particuliere verhuur • We zoeken naar sturingsmogelijkheden in de particuliere huur- en koopsector om woningen betaalbaar en bereikbaar te houden voor een grotere groep Haarlemmers, zoals - wanneer mogelijk - de mogelijkheid van het toepassen van opkoopbescherming om nieuwe verhuur te voorkomen. Woningonttrekking, leegstand en woonfraude bestrijden • We zetten het beleid voor ‘woningonttrekking' voort en passen het aan zodat het in lijn is met de nieuwe Wet Tijdelijke Vakantieverhuur. • We monitoren woningleegstand. • We blijven stimuleren dat er woningen komen boven winkels.

17 van 82

3

Hof van Leijh, Elan Wonen

Betaalbaar wonen 18 van 82

3. Betaalbaar wonen Visie en ambitie 2030 De beschikbaarheid en betaalbaarheid van woonruimte hangen nauw met elkaar samen. Doordat de vraag groeit en het aanbod maar beperkt meegroeit, stijgen de prijzen en de wachtlijsten. We willen, naast voldoende aanbod van betaalbare woningen, dat de woonlasten voor huurders en kopers in balans zijn met hun inkomen.

toegangsnormen in de sociale huursector en striktere hypotheeknormen. Hierdoor drijven deze groepen naar de duurdere particuliere huurmarkt. Bovendien hebben steeds meer huishoudens te maken met een onzeker inkomen door een toenemend aantal zelfstandigen en door tijdelijke dienstverbanden.

Hulp bij betalingsproblemen Als een huishouden de maandelijkse woonlasten op een gegeven moment niet meer kan betalen, spreken we van betaalrisico. Uit landelijk onderzoek blijkt dat het betaalrisico van huurders tussen 2015 en 2018 is afgenomen, waar dat tussen 2002 en 2015 steeg van 6 naar 21%. In 2018 was dat 14%. Van de huiseigenaren heeft 5% een betaalrisico. Zie onderstaand figuur. Bepaalde groepen huishoudens, zoals mensen met lage inkomens en starters, hebben het minder makkelijk dan andere groepen. Dat komt vooral doordat hun inkomensgroei achterblijft, minder door huurstijging. Andere oorzaken zijn de strengere

Zolang de coronacrisis duurt, hebben we extra aandacht voor Haarlemmers die worden getroffen door deze crisis. Inwoners die in verhouding tot hun inkomen hoge woonlasten hebben (we noemen dat wel een hoge woonquote) en die plotseling veel minder verdienen, kunnen aanspraak maken op de woonkostentoeslag van de gemeente Haarlem. We voorkomen betalingsproblemen door actieve schulddienstverlening, die zich richt op preventie en vroege signalering van betaalrisico's. Neemt het aantal Haarlemmers met betalingsproblemen te sterk toe, dan kijken we hoe we het beleid effectief kunnen aanpassen. De Corona-impactmonitor kan hierbij helpen.

Aandeel huurders en eigenaren-bewoners met betaalrisico, 2018 HUURDERS

EIGENAREN-BEWONERS

TOTAAL

Bron: WoOn 2018: bewerking PBL

19 van 82

Gemiddelde huur naar huursegment, Haarlem 2019 (€) € 1.109 € 917

€ 537

sociale huur corp.

€ 671

€ 679

€ 647

€ 682

Haarlem

Z.K.

Z.K. IJmond

MRA

€ 511

sociale huur part.

vrije sector huur corp.

vrije sector huur part.

Ook afspraken tussen belangenorganisaties Aedes (corporaties) en Woonbond (huurders) bieden mogelijkheden voor een gematigd huurprijsbeleid, bijvoorbeeld door de huren te bevriezen of te verlagen. Bij de afspraken die we met corporaties en huurdersorganisaties maken willen we ervoor zorgen dat huurders met de laagste inkomens een huur behouden of krijgen die passend is bij hun inkomen en tegelijkertijd recht doet aan de kwaliteit van de woning.

Bron: WiMRA, 2019

Koopwoningen worden steeds duurder en aanbod neemt af

Huurwoningen moeten betaalbaar blijven Huurders in Haarlem betaalden in 2019 gemiddeld 671 euro aan kale huur per maand. Dat is nagenoeg gelijk aan het gemiddelde in de deelregio ZuidKennemerland en de MRA. Dit was in 2017 622 euro. Recent verhuisde huurders betalen zelfs gemiddeld 824 euro. Er is veel verschil in gemiddelde huurprijzen tussen soorten huurwoningen. De gemiddelde huurprijs in de particuliere vrije huursector was in 2019 1109 euro, terwijl huurders van een particuliere sociale huurwoning gemiddeld 511 euro betaalden. Er zit dus een gat tussen woningen in de vrije huursector en woningen in de sociale huursector. Huurders zijn, na aftrek van huurtoeslag, gemiddeld 29 procent van hun inkomen kwijt aan huur. Dat is gelijk aan het gemiddelde in Zuid-Kennemerland en de MRA. We willen voorkomen dat huurders te hoge woonlasten krijgen en daardoor in de problemen komen. We streven voor onze inwoners naar een gezonde balans tussen woonlasten en inkomen. Landelijke regelgeving stelt hiervoor de kaders via huurprijsbeleid, passend toewijzen en de energieprestatievergoeding (EPV) 7.

Huiseigenaren in Haarlem zijn na belastingaftrek gemiddeld 17 procent van hun inkomen kwijt aan de hypotheek. Ook dat is gelijk aan het gemiddelde in de deelregio Zuid-Kennemerland en de MRA. De gemiddelde koopsom en woningwaarde is in Haarlem de afgelopen jaren sterk gestegen, zoals tabellen 2 en 3 laten zien. Ook zien we dat het aanbod koopwoningen de afgelopen jaren is afgenomen. We gaan onderzoeken of we in nieuwbouw of bestaande woningen het aanbod betaalbare koop kunnen vergroten met tussenvormen van koop en huur, zoals de Koopgarant- en Pré Koopregeling (zie hoofdstuk 4, starters). Woningen die onder de marktwaarde in de nieuwbouw worden verkocht krijgen via de gemeente een antispeculatiebeding. Met ontwikkelende partijen gaan we in gesprek welk mogelijkheden zij hiervoor zien.

Meer betaalbare huur- en koopwoningen We spannen ons daarom in voor meer woningaanbod. We beperken bovenmatige prijsstijging van Haarlemse koop- en huurwoningen door extra woningen te realiseren (zie hoofdstuk 2) en daar waar mogelijk regels te stellen over maximale huur en huurstijging.

Voor de middeldure huur in de nieuwbouw is in de spelregels van de nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment en doelgroepenverordening de maximale huurstijging opgenomen (zie hoofdstuk 2). Uitgangspunt is dat woonlasten minimaal gelijk blijven na energiebesparende ingrepen (woonlastenneutraal). Hoofdstuk 5 gaat hier verder op in.

7  EPV is een bedrag dat een huurder aan de verhuurder betaalt voor een energiezuinige woning.

20 van 82

Tabel 2 Koopwoningen in Haarlem Jaar Aantal aangeboden Gemiddelde Gemiddelde prijsontwikkeling woningen in Haarlem koopsom [€] in Haarlem t.o.v. voorgaand jaar 2016 643 290.177 + 15,1% 2017 327 324.843 + 38,7% 2018 219 383.704 + 56,4% 2019 163 415.445 + 54,9% Bron: CBS en Kadaster

Tabel 3 Gemiddelde woningwaarde in Nederland en Haarlem

NEDERLAND

HAARLEM

Perioden x € 1000 x € 1000 2016 208 228 2017 217 249 2018 230 286 2019 248 326 2020 270 358 Bron: CBS

IJslandpark, gemeente Haarlem

21 van 82

Uitvoeringsagenda 2025 • We willen afspraken maken met ontwikkelende partijen om betaalbare huurwoningen en middeldure huur en betaalbare koopwoningen te realiseren en te houden. • Via actieve schulddienstverlening voorkomen we zoveel mogelijk betalingsproblemen en huisuitzetting. • We maken (prestatie)afspraken met huurders en verhuurders over duurzaamheid met behoud van gelijke woonlasten. Op deze manier werken we het uitgangspunt ‘woonlastenneutraal’ uit. • We nemen deel aan stedelijke en regionale netwerken op het gebied van de woningmarkt, zoals de Woondeal tussen het Rijk en de MRA, en G40. Vanuit deze allianties oefenen we druk uit op het Rijk om aanvullende maatregelen te treffen zodat huur- én koopwoningen betaalbaar blijven (zie hoofdstuk 7).

22 van 82

Renovatie woningen van Keulenstraat, Elan Wonen

4

Da Vinciplein, gemeente Haarlem

Bijzondere doelgroepen 23 van 82

4. Bijzondere doelgroepen Visie en ambitie 2030 Haarlem wil een toegankelijke, diverse en inclusieve stad zijn. Dat vertaalt zich naar een stad waar woningen te vinden zijn voor woningzoekenden met verschillende samenlevingsvormen, achtergronden, leeftijden en inkomensniveaus. Vanuit deze visie willen we groepen ondersteunen die om verschillende redenen extra moeite ondervinden om een woning te vinden, (zonder overigens daarbij het belang van de ‘gewone’ woningzoekende uit het oog te verliezen).

HAARLEM GEZINNENSTAD Uit het onderzoek van verhuizersplatform Scan Movers uit januari 2020 staat Haarlem op de eerste plaats op de Nederlandse ranglijst van de beste plek om te wonen met kinderen. Ook uit het woonwensenonderzoek Wonen in de MRA (WiMRA) uit 2019 blijkt dat Haarlem onder gezinnen een grote aantrekkingskracht heeft. Vanuit deze optiek zou het voor de hand liggen woningen toe te voegen voor deze doelgroep. Maar daar staat tegenover dat iets meer dan de helft van de woningvoorraad in Haarlem bestaat uit eengezinswoningen, terwijl het aantal eenoudergezinnen (8%) en stellen met kinderen (26%) beduidend lager ligt. Met de nieuwbouwopgave en het gegeven dat deze binnen de stadsgrenzen plaatsvindt, ligt het voor de hand vooral in te zetten op nieuwbouw van appartementen. NVM 8 Haarlem zegt dat de belangstelling van gezinnen vooral gericht is op bestaande woningen. Woningen voor gezinnen in de stad zullen daarom voornamelijk beschikbaar komen via doorstroming.

8

Starters Onder starters verstaan we huishoudens die geen zelfstandige woning achterlaten. De overige woningzoekenden bestaan uit doorstarters die uit een koop- of huurwoning komen. Van de mensen die op zoek zijn naar een woning in (agglomeratie) Haarlem is volgens WoON 2018 ongeveer een derde starter. De afgelopen jaren was de eerste zelfstandige woning van 40% van de Haarlemse starters een koopwoning, 29% begon in een sociale huurwoning van een corporatie en een bijna even groot aandeel (27%) huurde van een particulier. Zie ook achtergrond document woonvisie.

Minder kansen voor starters Volgens WiMRA 2019 daalt in de regio ZuidKennemerland de instroom van jonge huishoudens en starters. Door de forse prijsstijgingen in de koopsector krijgen starters moeilijker de financiering rond en kunnen ze dus moeilijker een woning kopen. Uit onderzoek van het Kadaster blijkt daarnaast dat relatief veel woningen die voor starters aantrekkelijk zijn, worden gekocht door verhuurders. Starters in de huursector zijn de afgelopen jaren geconfronteerd met afname van aanbod in de particuliere sociale (gereguleerde) huur en forse prijsstijgingen in de vrije-sectorhuur. Er zijn afgelopen jaren per jaar ongeveer evenveel huurwoningen van corporaties vrijgekomen, maar de wachttijden zijn verder toegenomen.

NVM = Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen

24 van 82

Stad en starter hebben elkaar nodig Hoewel voor starters de kans op woonruimte daalt, wil deze leeftijdsgroep juist in de stad wonen. De stad biedt stedelijke voorzieningen, zoals winkels, horeca, cultuur, werkgelegenheid en een goede infrastructuur. Tegelijk wil de stad deze groep aan zich binden. Zij vormen vaak een belangrijk arbeidspotentieel voor (vitale) beroepen, zorgen voor levendigheid en dragen er in belangrijke mate toe bij dat de stad zich blijft ontwikkelen. In de economische visie van de gemeente Haarlem staat dat het bedrijfsleven last heeft als starters, jongeren en studenten moeilijk of niet een woning in Haarlem kunnen vinden. Kortom: starters zijn van belang voor de stad, de stad is van belang voor starters.

Starters en stad helpen elkaar Gelet op de bovenstaande ontwikkelingen en het belang van de starter voor de stad willen we ons (blijven) inzetten om de mogelijkheden voor starters te vergroten. We zien daarvoor de volgende kansen9:

Betaalbare nieuwbouw Via de spelregels voor nieuwbouw10 voegen we betaalbare woningen toe, zowel in de huur- als de koopsector. Dit creëert direct aanbod voor starters. Daarnaast komt via doorstroming indirect aanbod voor deze groep vrij.

huisvestingsvergunningsplicht in, zodat deze woningen terechtkomen bij mensen met een laag middeninkomen (veelal starters).

Regels veranderen woningvoorraad De huisvestingsverordening stelt regels voor veranderingen in de woningvoorraad. Via deze regels kunnen we schaarse woningen die aantrekkelijk zijn voor starters behouden. Of we kunnen ze veranderen via woningvorming en verkamering, zodat er meer mensen kunnen wonen zonder dat de buurt er overlast van ervaart (zie ook hoofdstuk 2).

Bestaande woningen beter benutten Een deel van de relatief grote woningen van corporaties past niet (meer) bij de woonwensen van sociale huurders. Corporaties transformeren hun bezit door meer kleinere woningen te bouwen en grotere woningen te verkopen. We willen (blijven) onderzoeken of we een deel van deze grotere woningen via woningdelen of bouwkundig splitsen geschikt kunnen maken voor starters. Net als bij woningen van particuliere eigenaren speelt mogelijke overlast natuurlijk een rol.

Starterslening voortzetten De gemeente biedt de starterslening aan aan woningzoekenden uit Haarlem en de regio Zuid-Kennemerland/ IJmond die voor het eerst een huis kopen in Haarlem. Er is soms discussie of de starterslening de prijzen opdrijft, omdat de leencapaciteit toeneemt, maar volgens het Kadaster valt dit mee. We willen daarom de starterslening de komende jaren aanhouden. Met belangstelling volgen we nieuwe vormen (zoals Duokoop) die het starters makkelijker maken een (bestaande) woning te kopen.

Tussenvormen huur en koop Om koopwoningen voor starters bereikbaar te maken, zijn verschillende tussenvormen van huur en koop ontwikkeld. In Haarlem hebben corporaties hiermee ervaring opgedaan, zoals de Koopgarant- en Pré Koopregeling. We willen onderzoeken of we in nieuwbouw of bestaande woningen deze tussenvormen kunnen stimuleren, zodat er meer aanbod komt voor starters en de woning mogelijk ook langdurig voor de doelgroep beschikbaar blijft. Voor nieuwbouw willen we hierin samenwerken met ontwikkelende partijen.

Jongeren

Voorrang nieuwe middeldure huur In navolging van de door de gemeenteraad vastgestelde spelregels voor nieuwbouw van middeldure huurwoningen passen we de huisvestingsverordening aan. Voor nieuwe middeldure huurwoningen (tot 1.027 euro pp 2020) voeren we een

De afgelopen jaren zijn voor jongeren onder 28 jaar de kansen toegenomen op een sociale huurwoning van een corporatie, al zijn ze ten opzichte van andere woningzoekenden nog laag. De verbetering is te verklaren door de extra woningen speciaal voor jongeren. (Denk aan de jongerenwoningen aan het Delftplein of aan de mogelijkheid studentenwoningen ook te verhuren aan jongeren die niet studeren.) Doorgaans worden jongerenwoningen tijdelijk verhuurd. De huisvestingsverordening is aangepast,

9  Zie ook: Starters op de woningmarkt: 34 maatregelen om huur- en koopstarters te helpen, Platform 31 september 2020 10  Nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment, gemeente Haarlem

25 van 82

zodat jongeren die in een jongerenwoning wonen hun opgebouwde inschrijftijd voor een sociale huurwoning behouden. Zo kunnen ze doorstromen naar een reguliere sociale huurwoning.

Nieuwe concepten leiden mogelijk tot meer aanbod Ook de marktpartijen realiseren woningen in de sociale en middeldure huur specifiek voor jongeren. Bijvoorbeeld door het toepassen van Friendscontracten ofwel woningdelen. Wel worden daardoor de huren en servicekosten dan soms te hoog voor de doelgroep, en het gaat hier om tijdelijke huurcontracten. Ook corporaties experimenteren met woningdelen in bestaande woningen. We verwachten dat met deze projecten het aanbod voor jongeren en daarmee hun slaagkansen de komende jaren toenemen. Overige aanvullende initiatieven juichen we toe. Jongeren tot 23 jaar kunnen alleen huurtoeslag krijgen als de huur onder de kwaliteits-kortingsgrens blijft. Die ligt in 2020 op 432,51 euro per persoon. Daarom is voor hen aanbod met een lage huur belangrijk. Bij de aanpassing van de huisvestingsverordening willen we overwegen om deze groep in voorkomende gevallen voorrang te geven. We willen met jongeren, studenten en onderwijsinstellingen samenwerken om ervoor te zorgen dat zij beter geïnformeerd worden over woonmogelijkheden.

Studenten Uit landelijk onderzoek11 blijkt dat in 2019-2020 er een kleine 3.500 uitwonende mbo-, hbo- en wo-studenten in Haarlem woonden. Veruit de meeste van hen studeerden elders, onder meer in Amsterdam en Leiden.

Schommelingen in studentenaantallen Door het leenstelsel zijn er minder uitwonende hboen wo-studenten in Haarlem. De verwachting is dat dat aantal de komende jaren blijft afnemen, al zal

deze prognose veranderen als in de loop van 2021 de academische onderwijsinstelling in De Koepel komt. Deze onderwijsinstelling krijgt een internationaal karakter en zal naar verwachting plek bieden aan 400 tot 600 studenten. We verwachten daarom een stijging van het aantal uitwonende – voornamelijk internationale – studenten in Haarlem. Op het terrein van De Koepel realiseert studentenwoningcorporatie DUWO 250 studentenwoningen. Dit is een aanvulling op de circa 800 bestaande zelfstandige en onzelfstandige Haarlemse studentenwoningen van corporaties. Dat betekent dat ruim 2.600 studenten in Haarlem op de particuliere huurmarkt wonen: dat betekent volgens de onderzoekers dat er een krappe studentenwoningmarkt is. Deze druk wordt veroorzaakt door tekorten in vooral starterswoningen en door te weinig studentenwoningen in de regio. Studenten die bijvoorbeeld in Amsterdam of Leiden studeren, wijken door krapte daar vaker uit naar andere plaatsen met goede bereikbaarheid. Duidelijk is dat er in de MRA te weinig studentenwoningen zijn. Door de coronacrisis verwachten de onderzoekers dat het aantal studenten daalt, waarschijnlijk vooral in de collegeperiodes 2020-2021 en 2021-2022. Daarna verwachten ze groei die na een aantal jaar afbuigt tot er weer ongeveer net zoveel studenten zijn als in 2019-2020.

Meer aanbod voor starters geeft studenten ruimte Het overgrote deel van de uitwonende studenten in Haarlem studeert niet in onze stad. Bovendien hebben we veel andere woningzoekenden. Daarom investeren we niet speciaal in studentenwoningen, maar kiezen we voor extra woningen voor jongeren en starters. Daar profiteren ook studenten van, doordat zij ook een beroep kunnen doen op dit aanbod. Zo ontstaat er meer aanbod in de particuliere sector.

11  Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (ABF Research, 2020); verschijnt jaarlijks in opdracht van Kences en het Ministerie van BZK. Deze monitor brengt de vraag naar en aanbod van studentenhuisvesting per studiegemeente in beeld ( https://www.kences.nl/ wp-content/uploads/2020/11/20201105-Kences-Landelijke-monitor-studentenhuisvesting-2020.pdf)

26 van 82

stadsdeel Oost, gemeente Haarlem

Vitale beroepsgroepen De coronacrisis onderstreept het belang van vitale zorg, onderwijs en politie. Steden kampen al langer met personeelstekort in deze sectoren en sommige steden geven deze beroepsgroepen voorrang bij de toewijzing van woningen. Ook in Haarlem hebben we – bij wijze van experiment – sociale huurwoningen met voorrang toegewezen aan onderwijzend personeel, gekoppeld aan verbetering van de vitaliteit

Deze mensen wonen dus niet thuis, maar in een instelling (intramuraal), bijvoorbeeld met andere mensen die ook begeleiding nodig hebben. Gemeenten moeten ook dak- en thuislozen opvangen en vrouwenopvang bieden. De gemeente Haarlem heeft deze (regionale) verantwoordelijkheden vastgelegd in het beleidskader Opvang, Wonen en Herstel. Het beleidskader en het bijbehorende uitvoerings-