20201078134 05. Bijlage 1 B1b Haalbaarheidsonderzoek Drijfriemenfabriek augustus 2010

naam

Drijfriemenfabriek Haarlem

HOTEL ruimte tabel verdieping oppervlakte

sanitair sanitair sanitair sanitair sanitair sanitair sanitair sanitair sanitair sanitair sanitair sanitair sanitair sanitair sanitair sanitair sanitair sanitair sanitair sanitair sanitair sanitair sanitair: 22

begane grond begane grond begane grond begane grond begane grond begane grond 1e verdieping 1e verdieping 1e verdieping 1e verdieping 1e verdieping 1e verdieping 2e verdieping 2e verdieping 2e verdieping 2e verdieping 2e verdieping 2e verdieping 3e verdieping 3e verdieping 3e verdieping 3e verdieping

7 m² 8 m² 7 m² 7 m² 9 m² 7 m² 7 m² 7 m² 9 m² 8 m² 7 m² 7 m² 7 m² 6 m² 4 m² 3 m² 7 m² 7 m² 3 m² 3 m² 6 m² 6 m² 144 m²

verkeersr. verkeersr. verkeersr. verkeersr. verkeersr. verkeersr.: 5 Grand total

begane grond 1e verdieping 2e verdieping 2e verdieping 3e verdieping

84 m² 84 m² 65 m² 42 m² 42 m² 317 m² 1114 m²

HOTEL

herbestemming tot

INVESTERINGSKOSTEN + OPBRENGSTEN

totaalkosten excl btw

Omschrijving Grondkosten Aankoop fabriek + bijbehorende grond Aankoop aangrenzend kavel Overdrachtsbelasting Notariskosten Sanering van de grond Asbest verwijderen Vergoedingen en schadeloosstellingen Rentekosten

pm pm pm pm 500.000 pm pm pm

Totale grondkosten excl. btw

500.000

Bouwkosten Bouwkundige werken casco Installaties Afbouw Terreinvoorzieningen

3400 m³ à 3400 m³ à 3400 m³ à 1.200 m2 à

Totale bouwkosten excl. btw

504,71

1.716.000

0

pm 139.035 13.904 0 0 0 0 0 0 0 2.000 pm

Totale voorbereidings- en begeleidingskosten excl. btw

154.939

Heffingen Leges bouwaanvraag Precario Lozingskosten Aansluitkosten nutsbedrijven

24.024 pm 0 0

Totaal heffingen excl. btw

24.024

1,5 jaar voorbereiding, 6% rente 0,75 jaar bouw, 6% rente

ca. 5700 265 2420 265 1900

 

 

pm pm pm

 

 

 

 





0

INVESTERINGSKOSTEN Grondkosten Bouwkosten Inrichtingskosten Voorbereidings- en begeleidingskosten Heffingen Rente tijdens de bouw Reservering totale werk Aanloopkosten Totale investeringskosten

OPBRENGSTEN restwaarde van hotel bij verkoop terug te verdienen investering

opbrengsten exploitatie gemiddelde bezettingsgraad prijs per kamer (2 á 3 sterren) revPAR bedrijfsresultaat winst kamer per jaar aantal kamers winst per jaar terugverdientijd

4.648,16 58.835,15

63.483

Aanloopkosten Opname belendingen Kosten eerste paal, kapfooi, opening Verhuiskosten

 

39

pm

Totaal rente tijdens de bouw excl. btw

 

incl. btw

pm

Voorbereidings- en begeleidingskosten Programma van eisen / vooronderzoek Architecten advieskosten volledige opdracht [ontwerp t/m oplevering] Advieskosten constructeur Toezicht tijdens de bouw Advieskosten werktuigkundige installaties Advieskosten elektrotechnische installaties Advieskosten tuinarchitect Advieskosten binnenhuisarchitect Advieskosten geluid / bouwfysica Grondmechanisch bodemonderzoek + fund.advies Milieuonderzoek bodemgesteldheid Ruimtelijke onderbouwing voor bestemmingswijziging

Rente tijdens de bouw Rentekosten voorbereidingsfase Rentekosten uitvoeringsfase Rentekosten bedrijfskapitaal

2700

ca. 3000

265 2500 265 2610 265 1800

1.190.000 272.000 170.000 84.000

Totale inrichtingskosten excl. btw

Totaal aanloopkosten excl. btw



€ 350 € 80 € 50 € 70

Inrichtingskosten Inrichting

2700

38

investeringen en opbrengsten hotel

Subtotaal 500.000 1.716.000 0 154.939 24.024 63.483 0 0 € 2.458.446

€ 1.400.000 € 1.058.446

65% € 110 € 72 35% € 9.134 39 € 356.231 3,0 jaar

totaal incl btw 595000 2042040 0 184377,2011 28588,56 75545,14703 0 0 € 2.925.551

conclusie Het doel van deze haalbaarheidstudie is tweeledig. Ten eerste wil de gemeente Haarlem weten welke monumentale waarden de Drijfriemenfabriek bezit en of deze waarden reden geven voor behoud van het industriële gebouw. Daaropvolgend rees de vraag of het financieel en praktische mogelijk is het gebouw een nieuwe bestemming te geven, omdat zonder een nieuw toekomstplan, duurzaam behoud van het pand vrijwel onmogelijk is. Om deze vragen te kunnen beantwoorden, is in dit onderzoek een combinatie gemaakt tussen een bouwhistorische verkenning met waardestelling en een haalbaarheidsonderzoek naar twee mogelijke herbestemmingsvarianten, een bedrijfsverzamelgebouw en een hotel. Op deze manier zijn de waarden van het pand en de locatie in kaart gebracht en is er een beeld geschetst van de kosten en baten die gemoeid zijn met de herbestemming en restauratie van de drijfriemenfabriek.

40

Uit deze studie kan geconcludeerd worden dat de fabriek een aantal bijzondere waarden bezit, niet alleen als industrieel gebouw met een aantal interessante architectonische en bouwhistorische aspecten, maar ook als deel van de geschiedenis van Haarlem. Vanuit deze optiek is het pand zeer de moeite waard om te behouden. Het gebouw en de locatie lenen zich goed voor herbestemmingen van uiteenlopende functies, of voor een combinatie van functies. De ligging langs het spoor en het Spaarne heeft beperkingen (geluidsoverlast van het spoor en afgebakende ligging) maar biedt tevens perspectieven (nabijheid van het station en de binnenstad, watertoerisme). Door bij herbestemming een publieke functie in de Drijfriemenfabriek te huisvesten, wordt het gebouw voor een groter publiek toegankelijk en daarmee ‘collectief bezit’ van de Haarlemmers.

DOOK acht beide uitgewerkte herbestemmingsvarianten in de basis geschikt voor de Drijfriemenfabriek. Een bedrijfsverzamelgebouw zal het bestaande gebouw nauwelijks aantasten en sluit aan bij het karakter van de originele functie. Een hotel impliceert meer aantasting van de ruimtelijke beleving van het gebouw, maar kan de locatie aan het spoor en het Spaarne goed uitnutten. Voor het op een geslaagde wijze herbestemmen van de fabriek is financiële haalbaarheid van belang. De gemaakte berekeningen laten zien dat bij restauratie, beide varianten reële opties zijn om de Drijfriemenfabriek in de toekomst in gebruik te houden. Op financieel gebied is het de moeite waard mogelijkheden te onderzoeken tot het verkrijgen van laagrentende leningen en subsidies in het kader van erfgoedbehoud en/of duurzaamheid. Aangeraden wordt in een vroeg stadium van planvorming te onderzoeken hoe duurzaamheid een integrale rol kan spelen bij herbestemming. Bij de herbestemming van het pand is het belangrijke de juiste keuze te maken voor een bij én in het gebouw passende functie. De waardestelling in dit rapport kan daarbij een leidraad zijn. Erkenning van het object als Gemeentelijke Monument geeft de Gemeente Haarlem een mogelijkheid in de ontwikkelingsfase een vinger aan de pols te houden.

In een goede samenwerking tussen de gemeente en bijvoorbeeld een investeerder of ondernemer kan een plan uit gewerkt worden, waarin behoud van cultuurgoed en economische ontwikkeling hand-in-hand gaan.

41

Tenslotte stellen we dat het zeer de moeite waard en financieel haalbaar is de Drijfriemenfabriek te behouden voor toekomstige generaties. Het pand bied mooie kansen voor een nieuwe toekomst. Dit haalbaarheidsonderzoek is uitgevoerd door DOOK erfgoedwerk voor de Gemeente Haarlem. Verveelvoudiging voor eigen of intern gebruik door de opdrachtgever is toegestaan. Bronvermelding is verplicht. Voor het overige mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand en/of openbaar gemaakt hetzij electronisch, mechanisch, door middel van druk, fotokopieën, microfilm of op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van opdrachtgever en DOOK erfgoedwerk, ‘s Hertogenbosch. Hanneke Bleijs, Bianca Eikhoudt, Katrien Koppers, Jos Schrijen DOOK erfgoedwerk postelstraat 62 5211eb den bosch dookinfo@gmail.com © DOOK erfgoedwerk, ‘s-Hertogenbosch 2010

42

ERFGOEDWERK

haalbaarheidsonderzoek • drijfriemenfabriek