2. Onderzoek sturing sociale woningbouw RKC Haarlem

Conclusie Onze conclusie luidt dat Haarlem bewust gebruik maakt van alle onderdelen van de instrumentenwaaier en zeker op het vlak van de regulerende instrumenten vrijwel alles uit de kast heeft gehaald met de Nota Kaders en Instrumenten. Dat wil uiteraard niet zeggen dat op onderdelen geen instrumenten toegevoegd kunnen worden, als de praktijk daarom vraagt of wanneer via wetgeving aanvulling met nieuwe instrumenten mogelijk wordt. Maar alles bij elkaar zien we een brede inzet. Ook aan deze voorwaarde voor een effectieve sturing voldoet de gemeente.

6.2 Effectiviteit van beleid Na de doelmatigheid is het relevant om te beoordelen of de inzet van instrumenten en het volgen van een goede beleidscyclus ook daadwerkelijk tot de gewenste effecten leidt. In het kader van dit onderzoek is het van belang goed te kijken naar wat we onder effectiviteit verstaan. • Output (prestaties in producten of diensten): in het kader van dit onderzoek is relevant of de voorgenomen aantallen sociale woningen daadwerkelijk worden toegevoegd; • Outcome (effecten, draagt het bij aan specifieke doelstellingen): in het kader van dit onderzoek gaat het dan om de woningtoewijzing, slaagkansen en het verloop van het aantal (actief) woningzoekenden? 25

Output In hoofdstuk 2 constateerden we al dat de totale woningvoorraad in de gemeente Haarlem de laatste tien jaar fors is toegenomen: van ruim 71.000 naar ruim 77.000. Tegelijkertijd zien we dat er in die periode per saldo geen corporatiewoningen zijn toegevoegd (23.205 corporatiewoningen in 2012 en 23.106 in 2022). Weliswaar zijn er nieuwe sociale huurwoningen toegevoegd, maar tegelijkertijd zijn er ook woningen aan voorraad onttrokken.

de

Hierdoor is een achterstand in dit segment ontstaan. Bovenop het inlopen van deze achterstand (eerder door ons geraamd op 1.300 woningen) zijn tot 2040 naar schatting nog zo’n 5.600 nieuwe sociale huurwoningen nodig. In de beleidsanalyse constateerden we al, dat met name vanaf 2018 een stevige intensivering van beleid voor sociale huur en betaalbaarheid heeft plaatsgevonden. De uitgangspunten zijn helder geformuleerd en aangescherpt en met de nota Kaders en instrumenten (en de uitvoering van de aanbevelingen en maatregelen daarin) is zowel gewerkt aan passend instrumentarium als de organisatie (processen als samenwerking, Haarlems Planproces, beleidscyclus). Volgens een recente evaluatie van de nota Kaders en instrumenten (uitgevoerd door de gemeente Haarlem zelf) zijn de beleidsvoornemens qua aantallen en differentiatie ook daadwerkelijk opgenomen in de op de planning staande woningbouwprojecten: de verdeling binnen de plancapaciteit tot en met 2030 zit op dit moment nagenoeg op streefpercentages van het gemeentelijk kader. Tegelijkertijd moeten we echter constateren de daadwerkelijke productie van sociale huurwoningen (en daarmee uitbreiding van de beschikbare voorraad) nog niet op stoom is gekomen. De gemeente Haarlem constateert dat zelf ook in de genoemde evaluatie: “de productie sociaal tot 2025 loopt nog achter op de doelstelling”.

Op diverse locaties zijn marktpartijen in gesprek met woningcorporaties over het programma sociaal. Maar het proces om te komen tot harde afspraken gaat moeizaam en heeft veel tijd nodig.

Bovenwettelijke eisen, of stapeling van eisen? In het kader van dit onderzoek is het relevant te bezien of sprake is van het stellen van bovenwettelijke eisen. Op basis van de beschikbare bronnen en binnen het tijdsbestek van dit onderzoek is dat lastig om goed te duiden. Vanuit de gemeente wordt het volgende gesteld. Het eisenpakket van de gemeente is stevig, naast de prijssegmentering met betrekking tot bijvoorbeeld de grootte van de woning, duurzaamheid (Richtlijn Duurzaamheid) en parkeernormen. Dat wordt echter bewust gedaan met het oog op de kwaliteit van wijken en buurten op langere termijn. Zoals de gemeente zelf stelt: we willen veel, het kan mogelijk niet uit, maar we starten er wel mee en gaan het proces in.

Het tegengeluid komt vanuit de corporaties en marktpartijen. Daar wordt aangegeven dat de gemeente de zaken teveel dichttimmert. Het is teveel en-en, de bewegingsruimte is beperkt. Dat leidt er ook toe dat in de ogen van deze partijen te weinig gebruik wordt gemaakt van de kracht van die partijen. Hoewel de urgentie van de opgave gedeeld wordt, lijkt de focus op aantallen en differentiatie te zijn doorgeschoten. Daarmee vindt te weinig het gesprek plaats over de soorten producten (product-marktcombinaties) en bijvoorbeeld doelgroepen en de gewenste doorstroming. Een concreet punt dat in verschillende interviews genoemd werd, is dat de gemeente lang bezig is met een gedetailleerde stedenbouwkundige opzet dat weinig ruimte biedt voor alternatieve, creatieve oplossingen. Elders wordt bijvoorbeeld gewerkt met globalere ontwikkelvlekken en globalere ambities. In Haarlem is de speelruimte beperkt en dat kan zelfs leiden tot vertraging. Dit is wellicht de contramal van de sterke sturing en regie van de gemeente.

Outcome Met de geformuleerde beleidsuitgangspunten wil de gemeente Haarlem inspelen op de woningbehoefte in kwantitatieve zin en op de opgave met betrekking tot betaalbaarheid waarbij diverse doelgroepen daadwerkelijk

26

aan een passende woningen kunnen komen. Als we kijken naar dat uiteindelijke effect, dan constateren we het volgende: • We zien een sterke stijging van het aantal actief woningzoekenden voor een sociale huurwoning, niet alleen door de samenvoeging van de regio’s Zuid-Kennemerland en IJmond. Na die samenvoeging heeft ook nog een aanzienlijke stijging met 28% in de periode 2019-2022 plaatsgevonden; • We zien dat de slaagkansen voor een sociale huurwoning de laatste jaren iets lager liggen dan de jaren ervoor (7,4% versus circa 8,5%), terwijl bovendien de slaagkansen sterk variëren tussen leeftijdsgroepen; • We zien dat de ambities en inzet (die goed verwoord staat in de beleidsstukken en afspraken met partijen in de gebiedsontwikkeling en de planprogrammering) de afgelopen periode vooralsnog niet tot realisatie komen. Dit leidt tot de conclusie dat de gemeente er vooralsnog niet in slaagt effectief te sturen op de sociale opgave (nieuwbouw en doorstroming uit bestaande voorraad). Daar zijn echter de nodige nuances bij te plaatsen.

Maakbaarheid kent beperkingen De nuances betreffen de maakbaarheid op lokaal niveau van ontwikkelingen op de woningmarkt. Heel Nederland heeft te maken met grote woningtekorten, oplopende wachtlijsten voor sociale huurwoningen, forse prijsstijgingen in de koopsector en tegenvallende woningproductiecijfers. De oorzaken en oplossingen daarvan liggen slechts ten dele op lokaal niveau. Alle inspanningen die een gemeente in samenwerking met corporaties en ontwikkelende pleegt, kunnen bijdragen aan de gewenste resultaten. En in dit onderzoek kunnen we constateren dat de gemeente Haarlem die inspanningen in ruime mate pleegt. Maar of dit ook daadwerkelijk leidt tot de gewenste effecten? Een aantal noties: •

Ten eerste kunnen we concluderen dat dit op dit moment nog niet meetbaar is. Doelstellingen uit coalitieprogramma en Woonvisie zijn doorvertaald in “input” (middelen) en het “proces” (naar “output”: zie alle voornemens ten aanzien van aantal woningen en differentiatie, doorwerking in bijvoorbeeld prestatieafspraken, anterieure overeenkomsten, afspraken in het kader van de ontwikkelzones en een veelheid aan instrumenten). Maar de resultaten hiervan zijn nog niet zichtbaar. De schop moet in veel gevallen immers nog in de grond in de ontwikkelzones, waar grote slagen gemaakt kunnen worden. In de Europawegzone wordt al wel flink gebouwd. Echter, de ontwikkeling daar is gebaseerd maatwerkafspraken van voor de Nota Kaders en Instrumenten. Toen lag de focus meer op het middeldure en vrije sectorsegment om programmatisch meer balans in de woningvoorraad in Schalkwijk te krijgen. Daar komt bij, dat de focus van de Haarlemse woningcorporaties in de periode vóór 2021 vooral lag op renovatie en onderhoud. Ook gold voor de prestatieafspraken van 2018 nog niet het uitgangspunt dat er bij sloop-/nieuwbouwprojecten van de corporaties moest worden verdicht. Nu geldt het uitgangspunt dat de corporaties bij sloop/nieuwbouw c.q. herstructurering de minimaal hetzelfde aantal sociale huurwoningen terugbouwen en dat zij ook de kansen voor verdichting optimaliseren.

Daarnaast speelt het feit dat de gemeente over weinig eigen grond beschikt zeker een rol;

•

Ten tweede kent de huidige maatschappelijke context de nodige uitdagingen die de mogelijkheden om woningbouw voortvarend van de grond te krijgen belemmeren. Bijvoorbeeld de hoge inflatie, prijsstijgingen van bouwmaterialen en het tekort eraan, stijgende loonkosten, stijgende energiekosten, gebrek aan personeel, stikstofproblematiek. Door marktontwikkelingen staat de haalbaarheid en afzetbaarheid van het dure segment onder druk, waardoor er risico is op minder ruimte voor verevening (het dure segment maakt goedkopere segment financieel haalbaar). Dat brengt een zorg over de haalbaarheid van de gewenste segmentering met zich mee. Genoemde factoren zijn op lokaal niveau in beperkte mate beïnvloedbaar, maar wel in sterke mate bepalend voor de effectiviteit van beleid en sturing;

27

•

Ten derde ligt oplossing voor meer structurele imperfecties van de woningmarkt niet op lokaal, maar op landelijk niveau. Zo hebben diverse wetenschappers in het rapport “Economisch perspectief voor een grondige renovatie van de woningmarkt” (juni 2022) suggesties verwoord voor een ingrijpend, samenhangend pakket aan maatregelen voor het belastingstelsel, de nieuwbouwontwikkeling, woningfinanciering en de huursector (zie kader rechts). Deze zouden een structurele oplossing bieden voor de knelpunten op de woningmarkt die zij constateren: slecht toegankelijk, creëert vermogensongelijkheid, grillig met grote pieken en dalen in prijsontwikkeling.

Geadviseerde maatregelen kort samengevat • Belastingmaatregelen: ruimte voor lagere inkomstenbelasting, stabieler verloop van de huizenprijzen, vermindert ongelijkheid tussen huurders en kopers • Maatregelen voor meer nieuwbouw: hogere gemeentelijke prikkels voor nieuwbouw en eenvoudigere bouwprocedures • Maatregelen om sterke groei van huizenprijzen en hypotheken tegen te gaan: hervorming leennormensystematiek • Maatregelen voor een beter functionerend huursegment: aanbod vrijesector huurwoningen vergroten • Overig: pensioenvermogen gebruiken voor koophuis, belemmeringen voor woningdelen wegnemen

Wellicht dat de huidige ambities op landelijk niveau uit de Nationale Woon- en Bouwagenda (waaronder een wettelijke versterking van de regie op de woningmarkt) de woningmarkt op een aantal onderdelen versterkt. Dat wordt ten tijde van het schrijven van deze rapportage in de diverse regio’s in Nederland doorvertaald in regionale Woondeals. De effecten daarvan zijn vanzelfsprekend nog niet helder en ook niet in te schatten. We constateren wel dat de gemeente op lokaal niveau niet alle “potten kan breken” en ondersteuning óók vanuit het rijk hard nodig is teneinde daadwerkelijk effectief te kunnen zijn.

6.3 Haarlem vergeleken Als onderdeel van het onderzoek hebben we in de keuken gekeken bij gemeenten die qua woningmarktsituatie en opgaven vergelijkbaar zijn met Haarlem. Een korte schets van de sturing op (sociale) woningbouw in Zwolle en Leiden. Hoe kunnen we Haarlem daarin positioneren? Waar zitten overeenkomsten, waar verschillen?

Zwolle In Zwolle is de laatste jaren eveneens sprake van een kanteling van beleid: van "verbinden en samen”, naar meer regulering (mede onder invloed van de Nationale Woon- en Bouwagenda die eveneens uitgaat van steviger regie op de opgave voor woningbouw en betaalbaarheid). De toegenomen aandacht en sturing op het gebied van wonen is terug te zien in de personele bezetting: deze is gegroeid van 3 naar 8 medewerkers (aantal fte’s is niet bekend). Dat is in grote lijnen vergelijkbaar met Haarlem, waar sprake is van een groei van 5,4 in 2018 naar 9,6 fte nu. Een opvallende overeenkomst met Haarlem is het feit dat de grote bulk van de woningbouw nog gerealiseerd moet worden. Ook in Zwolle moeten slagen gemaakt worden in een aantal grootschaliger gebiedsontwikkelingen. Ook zien we in Zwolle een sterke sturing op de prijssegmenten. Dit wijkt iets af van die van Haarlem: 30% sociaal, 40% middelduur en 30% duur, ten opzichte van 40%-40%-20%. Ook in Zwolle wordt hierop streng gehandhaafd. De sturing is in Zwolle op dit moment in beweging. Zo wordt er gekeken naar een goede definiëring van sociale huur (met aandacht voor prijsgrens, oppervlakte, instandhouding voor langere termijn en toewijzing). Net als in Haarlem is er breed draagvlak voor de programmatische uitgangspunten, hoewel het ook tot discussies leidt over de haalbaarheid.

Zeker in de huidige situatie is dat het geval: de marktvraag in het duurdere segment verdampt, en dat zet de haalbaarheid van sociaal en middelduur onder druk.

28

Een andere overeenkomst met Haarlem betreft de grondposities. Zwolle heeft te maken met weinig gemeentelijke grondposities, veel grond is in handen van ontwikkelaars. Dat leidt op dit moment tot discussie over actiever grondbeleid (net als in andere gemeenten in Nederland).

Als we kijken naar het instrumentarium (zie de figuur op pagina 25), dan zien we dat de gemeente Zwolle net als Haarlem de beschikking heeft over alle richtinggevende sturingsinstrumenten (zoals Woonvisie, prestatieafspraken, Grondbeleid, et cetera). Ook maakt zij gebruik van stimulerende instrumenten. Wat betreft regulerende instrumenten zien we verschillen. Zo heeft Zwolle geen Doelgroepenverordening en geen Huisvestingsverordening. Wel werkt Zwolle met anterieure overeenkomsten, zelfbewoningsplicht, antispeculatie-beding en kettingbeding. De invoering van de opkoopbescherming is nog in de verkennende fase, evenals het werken met alternatieve koopconstructies in de goedkopere koopsector. Hoewel ook in Zwolle dus sterker dan in het verleden wordt ingezet op regie en sturing, blijkt de realiteit (daadwerkelijke realiseren van woningen in de juiste differentiatie) ook daar taai. Tot slot besteden wij aandacht aan een belangrijke overeenkomst met Haarlem, maar zeker ook een duidelijk verschil. Net als Haarlem met het Haarlems Planproces beschikt Zwolle over een eigen planproces: de ‘Zwolse methode van Gebiedsontwikkeling’ is een methode waarbij integraal naar het vraagstuk wordt gekeken, partijen open en transparant op basis van vertrouwen met elkaar samenwerken, rollen en processen helder zijn en de juiste mensen om tafel zitten om het werk te doen.

Zie het kader hieronder voor een korte toelichting. Het belangrijkste verschil is, dat het planproces in Zwolle een gezamenlijk proces van markt en overheid is terwijl het Haarlems Planproces met name een intern gerichte werkwijze betreft.

Zwolse methode van Gebiedsontwikkeling (Concilium Zwolle)

In het Concilium werken markt en overheid intensief samen in een netwerksamenwerking. Het Concilium bestaat inmiddels vijftien jaar: een langjarige samenwerking die individuele projecten en gebiedsontwikkelingen overstijgt. De organisatievorm is steeds verder geprofessionaliseerd. Waar elders dergelijke samenwerkingsverbanden tussen overheid en markt een gelegenheidssamenwerking zijn, kent het Concilium een verenigingsstructuur.

In september 2021 heeft het Concilium de De Zwolse Methode van gebiedsontwikkeling opgesteld. Het is het derde position paper van het Concilium waarin de brug naar de concrete praktijk van samenwerking in de uitvoering wordt gemaakt. Het gaat om afspraken en spelregels tussen markt en overheid in het samen werken aan de ontwikkeling van complexe (binnen)stedelijke opgaven. Met als doel: het daadwerkelijk langjarig realiseren van een woningproductie van meer dan 1.000 woningen per jaar met aandacht voor stedelijke kwaliteit, waarbij wonen, werken en leven

29

Leiden Ook in Leiden hebben we een heldere lijn in de tijd kunnen constateren. In het verleden (voor circa 2018) stuurde Leiden met name op de productie van aantallen en minder op verdeling over de segmenten. Door de wijziging in politieke kleur van het college in het vorige decennium, maar ook door ontwikkelingen op de woningmarkt (schaarste, betaalbaarheid onder druk, onvrede bij corporaties) is er sprake van een koerswijziging: naar meer sturing en het beter in positie brengen van corporaties voor realisatie van sociale huurwoningen (30%). In de loop der jaren is de positie van het thema Wonen intern richting het projectbureau sterk verstevigd. Eerst maakte het projectbureau zelf afwegingen, nu staan volkshuisvestelijke uitgangspunten meer vooraan en zijn ze leidend voor projectontwikkeling. Parallel aan deze ontwikkeling is ook de personele bezetting op het thema Wonen de laatste jaren gegroeid, naar bijna 4 fte op dit moment. Net als in Haarlem en Zwolle is sprake van daadkracht en vasthoudendheid wat betreft sturing op sociale woningbouw: de uitgangspunten worden uitgedragen door alle geledingen binnen de Leidse organisatie en door marktpartijen en corporaties gedeeld. Het leidt daarmee ook tot meer gesprekken tussen ontwikkelaars en corporaties.

Leiden heeft stappen gezet in het stellen van voorwaarden en eisen richting marktpartijen ten aanzien van sociale huur, maar corporaties zijn van mening dat er nog geen sprake is van een level playing field tussen corporaties en marktpartijen. Leiden wil stappen verder zetten door corporaties dwingender te positioneren als bouwer van sociale huurwoningen, bijvoorbeeld eigen grond direct aan corporaties te gunnen en in geval van grondpositie van derden de positie van corporaties sterker af te dwingen. In de intaketafel, waar nieuwe initiatieven voor woningbouw integraal besproken worden, wordt gestuurd op de sociale sector en de rol van corporaties daarbij. Daarin verschillen de gemeenten Haarlem, Leiden en Zwolle niet. Wat betreft het instrumentarium zien we weinig verschil met Haarlem: Leiden heeft een doelgroepenverordening en een Huisvestingsverordening en past zelfbewoningsplicht, antispeculatie-beding, verhuurdersvergunning en opkoopbescherming toe. Ook Leiden beschikt over een Leids plan-proces, waar net als in Zwolle en Haarlem tussentijdse kaderbesluiten een onderdeel van zijn. Een verdergaande samenwerking van corporaties, markt en gemeente (in de vorm van een Samenwerkingstafel) staat nog in de steigers en is wellicht een stap naar externe afstemming van het planproces.

In Leiden is stapeling van eisen een issue: met name de eisen met betrekking tot duurzaamheid en parkeren leiden tot discussies en barrières in de voortgang van planontwikkeling.

30

7 En nu verder; aanbevelingen aan de gemeenteraad Het is duidelijk dat er wat betreft de (sociale) woningbouw nog een grote opgave ligt voor de stad Haarlem. De vraag is groter dan het aanbod en dat zal naar verwachting niet afnemen. De gemeente vervult haar ondersteunende en stimulerende rol, en zal dat blijven doen, maar is voor daadwerkelijke bouw van de woningen ook afhankelijk van vele andere factoren. De rekenkamercommissie doet de volgende aanbevelingen die de gemeente kunnen helpen bij het optimaal uitoefenen van haar rol in de toekomst.

Beleidsmatige aanbevelingen 1.

Geef aan welke wacht- c.q. zoektijden van woningzoekenden voor de gemeente aanvaardbaar zijn, gedifferentieerd naar huishoudencategorieën.

2.

Leg bij planning en programmering meer nadruk op producten en doelgroepen en minder op aantallen en segmenten. Hoewel de gemeente aangeeft daarop al te acteren, blijkt uit interviews met de markt en corporaties dat die balans scheef is en de nadruk op aantallen en percentages ligt.

3.

Onderzoek in hoeverre een actievere grondpolitiek kan worden bedreven, omdat daarmee effectiever kan worden gestuurd dan met het huidige overwegend faciliterende grondbeleid.

4.

Blijf voor de opgave sociale woningbouw actief zoeken naar samenhang en samenwerking met de regiogemeenten, voor een evenwichtige verdeling van vraag en aanbod. Oriënteer u op de werkwijze zoals die in de gemeente Zwolle wordt gevolgd rond het Zwols Concilium.

5.

Voorkom dat beleidsafdelingen bij projecten lang vasthouden aan hun deelbeleid, waardoor de planontwikkeling vertraagt. Met andere woorden: stel vast hoe/met welk mandaat projectleiders prioriteiten kunnen stellen teneinde de voortgang van de planontwikkeling te bevorderen.

6.

Voorkom dat raadsleden bij de planontwikkeling het gevoel krijgen dat zij niet of nauwelijks kunnen bijsturen zonder plannen in de vertraging te brengen. Met andere woorden: geef in het Haarlems Planproces nóg scherper aan waar de Raad haar effectieve inbreng kan hebben en maak expliciet wat consequenties voor voortgang zijn indien in (ver) gevorderd stadium alsnog wijzigingen worden verlangd.

Aanbevelingen t.a.v. cijfermatige zaken 7.

Geef meer inzicht in de feitelijke situatie. Geef helder aan…. : • hoe groot de achterstand aan sociale huurwoningen is, dat de komende jaren moet worden ingelopen en in de voorgenomen productiecijfers zit. Met andere woorden: geef zicht op het inhalen van het huidige tekort. • wat de beoogde netto toename aan sociale huurwoningen is op basis van het voorgenomen programma. Met andere woorden: met welke sloop en andere onttrekkingen wordt rekening gehouden? • in hoeverre in het voorgenomen programma voor sociale huurwoningen rekening is gehouden met potentiële vertraging en planuitval. Met andere woorden: welke buffer is aanwezig? • in welk stadium de diverse plannen voor sociale huurwoningen verkeren, op zodanige wijze dat zicht ontstaat op de continuïteit of discontinuïteit in de productie.

8.

Leg een sterker verband tussen het effect van het voorgenomen programma voor sociale huurwoningen en de outcome, in termen van woningzoekenden en toewijzingen. 31

8 Bestuurlijk Wederhoor; de reactie van het college Onderwerp: reactie college op rapport RKC.

Rekenkamercommissie Haarlem

21 maart 2023

Geachte heer/mevrouw,

Op 6 februari 2023 hebben wij van u het concept eindrapport “Bouwen aan de toekomst”. Effectiviteit van sturing op sociale woningbouw” ontvangen. Met deze brief reageren wij op de inhoud van het rapport en de bijbehorende aanbevelingen. Het college is blij met de conclusies van het eindrapport. Het bevestigt dat ons beleid en de uitvoering met betrekking tot de sturing op de sociale woningbouw goed op orde is en dat wij op alle vlakken veel inzet tonen. De Haarlemse ambitie op dit vlak is groot, maar ook reëel stelt het rapport in relatie tot zowel het huidige tekort als ook tot de toekomstige behoefte tot eind 2030. Dit maakt dat wij maximaal inzetten op het sturingsinstrumentarium dat voor ons beschikbaar is. Ook verwerven wij waar mogelijk aanvullende middelen en hebben wij diverse procedures en werkwijzen om de opgave ook daadwerkelijk te realiseren. Daarbij maken wij ons ook iedere dag sterk om de samenwerking met onze partners in het veld op dit vlak te optimaliseren. Wij waarderen ook hun inzet op dit vlak, want samen maken we de stad en alleen in samenwerking kunnen wij zorgen dat de beschikbaarheid en de doelmatige aanwending van de sociale huurvoorraad wordt vergroot. Het rapport waardeert onze ambitie en inzet, maar maakt kanttekeningen met betrekking tot de te verwachte uitkomst van deze inspanningen. Dat begrijpen wij.

Wij herkennen de nuances die door de Rekenkamercommissie bij deze zorg zijn genoemd, maar blijven positief met betrekking tot de mogelijkheden die aanwezige plancapaciteit voor nieuwbouw en hiermee voor een verbetering in de beschikbaarheid van sociale huurwoningen biedt. Wij zijn in dat kader ook blij met de aanbevelingen uit het rapport, want deze geven ons een aantal nadere verkenningsrichtingen om zelf, maar vooral ook met onze partners in het veld op te pakken. Met elkaar treden we de uitdagingen tegemoet. Conclusies eindrapport In het concept eindrapport zijn diverse conclusies opgenomen. Deze hebben betrekking op: •

Beleidsvorming en uitvoering. De wijze waarop de gemeente Haarlem haar woonbeleid vormgeeft past binnen het kader van de beleidscyclus plan - do - check - act. Aan alle onderdelen wordt veel aandacht besteed.

32

Reactie bestuur Het is goed om bevestigd te krijgen dat de gemeente Haarlem een helder en consistent woonbeleid voert en dat we op bestuurlijk en ambtelijk niveau dit daadkrachtig en vasthoudend inzetten. Wij zullen deze lijn de komende jaren uiteraard voortzetten om deze inspanning ook te laten landen in resultaten. We herkennen het signaal dat de gemeente veel vraagt bij planontwikkeling. Met het oog op de kwaliteit van wijken en buurten op langere termijn leggen we de lat qua ambitie in het begin bewust hoog en stellen we een breed scala aan randvoorwaarden en wensen met betrekking tot de aantallen, segmentering, woonkwaliteit, duurzaamheid, stedenbouw, groen en parkeren. Wij dagen de markt en de corporaties hierbij uit om in het vervolg van het planproces vanuit hun mogelijkheden en ervaring te komen met goede en/of creatieve oplossingen.

•

Inzet instrumenten. De gemeente Haarlem maakt bewust gebruik van alle potentiële instrumenten. Zeker op het vlak van regulerende instrumenten haalt de gemeente met de Nota Kaders en Instrumenten vrijwel alles uit de kast.

Reactie bestuur Wij zijn trots op deze conclusie en zullen zoals het rapport aanbeveelt de voor Haarlem interessante mogelijkheden die de komende tijd mogelijk nog op ons afkomen, zeker in overweging nemen om nog beter te sturen, te reguleren of te stimuleren.

•

Effectiviteit. De daadwerkelijke productie van sociale huurwoningen is nog niet op stoom gekomen. De slaagkansen voor een sociale huurwoning liggen de laatste jaren iets lager dan de jaren ervoor. Ambities en inzet komen nog niet tot realisatie.

Reactie bestuur De productie van sociale huurwoningen lag in de periode 2016-2021 om redenen, die in het rapport ook goed worden aangegeven, lager dan gewenst. Daarin zien wij nu een kentering komen. De komende jaren worden er op verdichtingslocaties van de corporaties (o.a. de Aart van de Leeuwstraat of de Hamelinkstraat) substantiële aantallen sociale woningbouw opgeleverd. Met de intentieovereenkomsten die door de corporaties met de marktpartijen of de gemeente in de ontwikkelzones Zuidwest, Europaweg en Orionweg/Planetenlaan zijn afgesloten of binnenkort worden afgesloten (Oostpoort en Zijlweg), verwachten we dat ook de productie in de periode tot eind 2030 kan worden geborgd. Wij beseffen ons hierbij wel dat de huidige economische en bouwmarktontwikkelingen en ook bijvoorbeeld het stikstofvraagstuk een risico vormen voor de bouw van voldoende nieuwbouwwoningen. Met onze bouwende en ontwikkelende partners in de stad zoeken we daarom naar versterking van de samenwerkingsverbanden om de productie van sociale woningbouw op gang te houden. Ook zetten wij onze spelregels voor de woningbouwprogrammering in om doorstroming van de sociale voorraad naar het middensegment te ondersteunen, zodat verhuisketens waar mogelijk worden verlengd.

33

Eindrapport aanbevelingen Het eindrapport doet negen aanbevelingen. Hierbij per aanbeveling de reactie van het College: Beleidsmatige aanbevelingen 1.

Geef aan welke wacht- c.q. zoektijden van woningzoekenden voor de gemeente aanvaardbaar zijn, gedifferentieerd naar huishoudencategorieën.

Reactie bestuur In de planning en control cyclus van de programmabegroting is de inschrijftijd (wachttijd) bij woonservice opgenomen als prestatie-indicator. De inzet van de gemeente is erop gericht om deze inschrijftijd terug te dringen, dit komt tot uiting in de streefwaarden. Tegelijkertijd is de constatering dat deze inschrijftijd van een veelheid van factoren afhankelijk is, en er meerdere indicatoren zijn die bepalen op welke terreinen en voor welke doelgroepen extra inzet nodig of gerechtvaardigd is. We gebruiken de cijfers over slaagkansen, inschrijftijd en zoektijd van verschillende doelgroepen daarom wel bij beleidsontwikkeling voor met name de woonvisie. Ook geven we bij de nieuwbouw richting de ontwikkelaar in de initiatieffase aan voor welke doelgroepen er moet worden gebouwd vanuit het perspectief van de slaagkansen, maar ook vanuit de toekomstige behoefte en/of doorstroming beredeneerd. Verder geven we in onze doelgroepen- en huisvestingsverordening ook randvoorwaarden mee met betrekking tot toewijzing van nieuwbouw. Tot slot stellen we inmiddels in onze spelregels ook voorwaarden met betrekking tot de levensloopbestendigheid van de nieuwbouw.

2.

Leg bij planning en programmering meer nadruk op producten en doelgroepen en minder op aantallen en segmenten. Hoewel de gemeente aangeeft daarop al te acteren, blijkt uit interviews met de markt/corporaties dat die balans scheef is en de nadruk op aantallen en percentages ligt.

Reactie bestuur In de woonvisie stellen we kaders met betrekking tot doelgroepen en dit vertalen we ook naar de gebiedsopgave van stadsdelen. In de Woonvisie is nadrukkelijk het accent gelegd op het bouwen van woningen voor starters en senioren. In de prestatieafspraken hebben we voor het sociale segment afspraken vastgelegd in het voorzien van woningen voor senioren en bijzondere doelgroepen. Bij stedenbouwkundige programma’s van eisen worden op basis van de beleidsuitgangspunten en de omgeving in grote lijnen de doelgroepen opgenomen. Waar nodig voeren we voorafgaand aan de opstelling van SPvE’s woonmilieu-/doelgroepstudies uit of vragen we onze partners om vanuit hun expertise daar hun visie op te geven. Het is goed te horen dat onze partners meer input op het terrein van product en doelgroepen gewenst vinden. We gaan hier graag het gesprek met partijen over aan. Overigens zonder dat dit direct ten koste gaat van de inzet op aantallen en segmenten. Dat blijft gezien de grote druk op de Haarlemse woningmarkt een uitgangspunt.

34

3.

Onderzoek in hoeverre een actievere grondpolitiek kan worden bedreven, omdat daarmee effectiever kan worden gestuurd dan met het huidige overwegend faciliterende grondbeleid.

Reactie bestuur Op basis van de vigerende nota grondbeleid is het nu al mogelijk om als gemeente actief grond te verwerven, daar waar het voor het realiseren van de gemeentelijke ambities noodzakelijk of wenselijk is. Ook in het coalitieakkoord is het voeren van een actief grondbeleid genoemd als optie om het bereiken van zwaarwegende stedelijke doelstellingen te ondersteunen. Voor een aantal van de ontwikkelzones, maar ook voor grotere gebiedsontwikkelingen, zijn (of worden) ontwikkelstrategieën opgesteld. Expliciet onderdeel daarbinnen is de keuze voor de vorm van grondbeleid en de gemeentelijke rol binnen de ontwikkeling. Door per project of zone een goede ontwikkelstrategie op te stellen met een heldere keuze voor de vorm van grondbeleid kunnen wij, daar waar dat nodig is, kiezen voor een actievere rol. Daarmee maken we per project of zone een goede afweging ten aanzien van inzet van grondbeleidsinstrumentarium om gemeentelijke doelen te realiseren. We houden daarbij rekening met de bijbehorende risico’s en financiële consequenties, maar ook de vraag in hoeverre de gemeente mogelijkheden heeft om benodigde gronden te verwerven. De instrumenten die actief grondbeleid biedt, hebben we goed in beeld en waar nodig worden ook al instrumenten vanuit het grondbeleid ingezet zoals de inzet van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) in de zone Zuidwest.

Tegen deze achtergrond denken wij dat het nu niet noodzakelijk is om meer algemeen onderzoek te doen naar de mogelijkheden om een actievere grondpolitiek te voeren.

4.

Blijf voor de opgave sociale woningbouw actief zoeken naar samenhang en samenwerking met de regiogemeenten, voor een evenwichtige verdeling van vraag en aanbod. Oriënteer u op de werkwijze zoals die in de gemeente Zwolle wordt gevolgd rond het Zwolse Concilium.

Reactie bestuur Goed samenwerken binnen de regio is voor de gemeente een belangrijk uitgangspunt. Zo hebben we in het Woon- en bestuursakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2025 afspraken gemaakt over (toename van) de sociale woningbouw, regionaal en per gemeente. Op basis van dit akkoord wordt intensief samengewerkt om de gemaakte afspraken te realiseren. Een onderdeel hiervan is kennisuitwisseling, ook waar het gaat om de inzet van instrumentarium om het afgesproken woningbouwprogramma tot stand te brengen. Ook op het niveau van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) werken we nauw samen op verschillende woon- en bouwthema’s. Zo werken we intensief samen aan de totstandkoming en realisatie van de afspraken zoals opgenomen in de huidige Woondeal en de nieuwe Woondeal die in maart zal worden ondertekend. Met betrekking tot het advies op een nadere oriëntatie op het Zwolse Concilium, denken dat wij dat onze samenwerking met de marktpartijen en de woningcorporaties redelijk in lijn ligt met deze werkwijze gericht op het versterken van de samenwerking ten behoeve van versnelling van de woningbouwproductie. Zo hebben het Haarlemse traject 'Samen Anders' en Bouwend Haarlem raakvlakken met de methodiek onder het Zwolse Concilium (o.a. periodiek strategisch stedelijk

35

overleg over de opgave, commitment over werkwijzen, etc.). Ook het Haarlems Ruimtelijk Planproces sluit aan op de stappen zoals die ook worden gebruikt in het Zwolse werkproces. Tot slot is er ook op ambtelijk niveau periodiek uitwisseling met de gemeente Zwolle over de uitvoering van het woonbeleid binnen de gemeente en de regie op de bouwproductie.

5.

Voorkom dat beleidsafdelingen bij projecten lang vasthouden aan hun deelbeleid, waardoor de planontwikkeling vertraagt. Stel vast hoe/met welk mandaat projectleiders prioriteiten kunnen stellen teneinde de voortgang van de planontwikkeling te bevorderen.

Reactie bestuur De inrichting van de projectorganisatie moet voorkomen dat de planontwikkeling vertraagt. Binnen het HRPP zijn de verantwoordelijkheden en (escalatie)lijnen zo ingericht dat knelpunten binnen een ontwikkeling zo snel mogelijk richting de ambtelijk opdrachtgever (en wanneer noodzakelijk ook richting het bestuur) worden gebracht. Het is aan de procesmanager om vroegtijdig te signaleren en tijdig op te schalen naar de opdrachtgever. Indien dit niet werkt dan kan het Stedelijk team en voor een snelle opschaling het Netwerkteam (NT) Gebiedsontwikkeling worden ingeschakeld16. Tot slot kan ook, in samenspraak met het bestuur, worden besloten om beleidskeuzes voor te leggen aan de raad of op basis van de desbetreffende onderliggende stedelijke doelstellingen extra middelen aan te wenden (o.a. uit de reserve ongedeelde stad, de reserve Grex of het IP).

6.

Voorkom dat raadsleden bij de planontwikkeling het gevoel krijgen dat zij niet of nauwelijks kun-nen bijsturen zonder plannen in de vertraging te brengen. Geef in het Haarlems Planproces nóg scherper aan waar de Raad haar effectieve inbreng kan hebben en maak expliciet wat consequen-ties voor de voortgang zijn indien in (ver) gevorderd stadium alsnog wijzigingen worden verlangd.

Reactie bestuur Het rapport stelt dat het college de gemeenteraad via het Haarlems Ruimtelijk PlanProces (HRPP) goed en tijdig in staat stelt doelstellingen te formuleren en kaders vast te stellen. De raad heeft met name in de eerste fases van een project veel ruimte om bij te sturen en richting te geven. Dit neemt niet weg dat de rol van de raad gedurende het planproces verandert van richting bepalen (startdocument), naar strategische keuzes maken (SPvE/Programma van de leefomgeving/SP) en tot slot naar vastleggen en controleren (bestemmingsplanfase). Dit getrapte proces is noodzakelijk om de voortgang in projecten te houden en afhankelijkheid van de mogelijkheden van de initiatiefnemer in relatie tot de gemeentelijke doelstellingen goed tot zijn recht te laten komen. Momenteel wordt het planproces geactualiseerd. Indien gewenst wordt de raad hierover binnenkort nader geïnformeerd.

16 Het stedelijk team is in het leven geroepen om inhoudelijk knelpunten te beslechten, waarbij met het belang van de stad wordt gekeken

naar de beste oplossing. Het NT Gebiedsontwikkeling met afdelingsmanagers is in het leven geroepen om sneller richting te geven en knopen door te hakken.

36

Aanbevelingen t.a.v. cijfermatige zaken 7.

Geef meer inzicht in de feitelijke situatie. Geef helder aan…. : a) hoe groot de achterstand aan sociale huurwoningen is, dat de komende jaren moet worden ingelopen en in de voorgenomen productiecijfers zit. b) wat de beoogde netto toename aan sociale huurwoningen is op basis van het voorgenomen programma/met welke sloop en andere onttrekkingen wordt rekening gehouden? c) in hoeverre in het voorgenomen programma voor sociale huurwoningen rekening is gehouden met potentiële vertraging en planuitval/welke buffer is aanwezig? d) in welk stadium de diverse plannen voor sociale huurwoningen verkeren, op zodanige wijze dat zicht ontstaat op de continuïteit of discontinuïteit in de productie.

Reactie bestuur Met betrekking tot alle bovenstaande punten en gegevens wordt gezamenlijk door gemeente en corporaties twee keer per jaar een stand van zaken rapportage opgesteld voor het periodieke bestuurlijk overleg tussen de gemeente en de Haarlemse woningcorporaties. Deze stand van zaken wordt in het bestuurlijk overleg besproken en voorzien van acties mits noodzakelijk. Het college heeft aan de commissie Ontwikkeling toegezegd dat zij deze rapportage ter informatie ontvangt. Gemeente en corporaties monitoren daarnaast de voortgang van de gemaakte prestatieafspraken. Ook hierin wordt de productie van sociale huurwoningen en overige onttrekkingen/verkoop opgenomen. De monitor wordt jaarlijks besproken in het bestuurlijk overleg tussen gemeente, de woningcorporaties en de huurdersorganisaties. Op basis van deze bespreking worden de jaarlijkse werkafspraken binnen de prestatieafspraken aangepast. Tot slot is in de jaarlijkse gemeentelijke Rapportage Woningbouw ook een paragraaf opgenomen die hier specifiek op rapporteert. Daarin zijn tot op heden echter nog niet alle bovenstaande punten opgenomen. We zullen de rapportage op deze punten aanscherpen.

8.

Leg een sterker verband tussen het effect van het voorgenomen programma voor sociale huurwoningen en de outcome, in termen van woningzoekenden en toewijzingen.

Reactie bestuur Deze relatie vinden wij, zoals al eerder benoemd bij aanbeveling 1, lastig te leggen. Ook kennen wij geen goede voorbeelden van hoe deze effecten goed te meten zijn. Wij maken gebruik van alle bekende bronnen in deze (o.a. WIMRA, Rigo-onderzoek, ABF-woningbehoefte, Woonservicerapportage, etc.). Dat is ook onze basis om een goede kwantitatieve opgave te formuleren. Door juist onze ambitie qua nieuwbouw hoger te stellen dan uit deze onderzoeken naar voren komt, denken wij een extra bijdrage te kunnen leveren naar een grotere outcome met betrekking tot de wachttijd, inschrijftijd, zoektijd en slaagkansen.

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris,

de burgemeester,

mr. C.M. Lenstra

drs. J. Wienen 37

Bijlagen Geraadpleegde documenten • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Coalitieakkoord 2022-2026 Actie! Aan de slag voor een sociale, groene en leefbare stad Coalitieprogramma Duurzaam Doen 2018-2022 Verordening Doelgroepen woningbouw Haarlem 2020 Haarlems en Zandvoorts ruimtelijk planproces, 2019 Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland IJmond Haarlem 2022 Stukken over projecten Knooppunt Nieuw Zuid, Ontwikkelzone Zuidwest, Spaarndamseweg 13, Pasteur, Fietzfabriek, verkoop Amsterdamsevaart, zone Orionweg en Stadionplein Memo Actualisatie stand van zaken nieuwbouwproductie sociale huur Q4 2021 en vervolgacties werkgroep nieuwbouw 2021 en 2022 Rapportage Woningbouw 2022 Nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment Collegebesluit Indexering prijsklassen woningbouwcategorieën 2022 Toezegging wethouder Roduner te komen tot prijsafspraken uitnameafspraken mbt sociale huurwoningen (Bestuurlijke Agendazaak), 2020 Prestatie-afspraken met woningcorporaties en huurdersorganisaties Ymere, Pré Wonen en Elan Wonen 2022-2026 Bestuursakkoord Woonakkoord-Zuid-Kennemerland-IJmond, 2021 Regionale afspraken over een regionaal woningbouwprogamma 2019 tot en met 2024 en groei van de sociale huurvoorraad Informatienota Verbetertraject fysiek domein, 2019 Informatienota Actieplan versnelling woningbouw, 2020 Collegebesluit Uitwerking coalitieprogramma woningbouwprogramma, 2018 Woonvisie en uitvoeringsagenda Haarlem 2021-2025 ‘Samen Doorbouwen aan een

Duurzaam (t)huis’ Diverse moties en amendementen aangaande Wonen Diverse bronnen t.b.v. de woningmarktanalyse

Geïnterviewde personen • • • • • • • •

•

Floor Roduner, wethouder Anco van der Veen, woningbouwcoordinator team Wonen gemeente Haarlem Lisan Wilkens, metropoolregio Amsterdam Dennis Hooft, Pré Wonen Marieke Heilbron, Elan Wonen Gren Molenkamp en Herman Horsman, HBB Groep Coen-Martijn Hofland, AM Wonen Groepsgeprek projectleiders gemeente: - Hein Schouwenaars - Kees-Jan Bandt - Karin de Visser - Eef Franke Groepsgeprek huurdersorganisaties: - Teo Veringa - Klaas Woort

38