2 Bijlage I - Update businesscase MAAK Haarlem

Update business case MAAK Haarlem voor de Gemeente Haarlem Februari 2024 Matthijs Bakker, Hans van Eeden (MAAK) Gerard van Baar, Irma Langeraert (Ilfa)

UPDATE Toen 23-33

Nu 25-35 Solvabiliteit

Solvabiliteit

• Opstal € 680/690k. Deel Maak € 550k

100%

100%

90%

90%

80%

80%

• In business case zat 0,0, is € 550k meer investeringen waar geen inkomsten tegenover staan

70%

70%

2035

2034

2033

2032

2030

0%

2029

10%

0%

2028

20%

10%

2025

20%

2027

Solvabiliteit minimum

2026

Solvabiliteit

40% 30%

DSCR

DSCR 3,50

3,50

3,00

3,00

2,50

2,50 2,00

DSCR 1,50

DCSR minimum

2033

2032

0,00

2031

0,00 2030

0,50

2029

0,50 2028

1,00

2027

1,00

2026

DSCR

1,50

DCSR minimum

20 25 20 26 20 27 20 28 20 29 20 30 20 31 20 32 20 33 20 34 20 35

2,00

2025

• Totaal onrendabel deel investeringen nu van 15% naar 20% (resp € 2m naar € 2,6m) • Zitten qua tijd juist vooraan, wanneer inkomsten nog moeten aangroeien

50%

Solvabiliteit minimum

30%

2024

• Business case is gaan schuiven

40%

Solvabiliteit

20 23 20 24 20 25 20 26 20 27 20 28 20 29 20 30 20 31 20 32 20 33

• 12% minder m2 (gebouw F+ en G) • Uiteindelijk 2 jaar vertraging • Huurstijging ‘23 0%

60%

50%

2023

• Daarnaast

60%

2031

Taxatie bekend

• Met name DSCR onder water

De business case is gaan schuiven en de voor banken belangrijke DSCR norm wordt niet meer gehaald

MAAK (* € 000)

UPDATE Business case

• Groot deel ‘onrendabel’ is gericht op energie besparing • Beperkt daarmee toekomstige suppletie gemeente • Momenteel € 100k per jaar op de energiekosten

vs13

vs 19

verschil

Storting EV Opgenomen leningen Investeringen Inkomsten Financieringslasten Belastingen Dividend

'23-'33 5.000 8.315 13.541 11.665 2.971 590 1.658

'25-'35 5.000 9.500 13.151 10.477 3.295 399 1.263

0 1.185 -390 -1.188 324 -191 -395

EV Leningen

ult '33 6.918 6.812

ult '35 5.703 7.745

-1.215 933

DSCR

• DSCR van 1 betekent dat de voorziene cash flow gelijk is aan wat er nodig is voor rente en aflossing • Banken eisen 1,4: dwz dat er 40% buffer is

• DSCR is cruciaal om bankfinanciering te krijgen • Wat weer cruciaal is om eigen vermogen aan te trekken

1,60 1,40 1,20 1,00 0,80

DSCR

0,60

DCSR minimum

0,40 0,20 0,00

25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 20 2 0 20 20 20 20 20 20 20 20 20

Veel investeringen nodig om opstallen en huidige huurstromen te borgen

UPDATE

Toen 23-33 Rentabiliteit 600.000

Tegelijkertijd

500.000 400.000

• Waar in augustus ‘22 een mogelijk dividend van 4% nog mooi leek, wordt dat inmiddels als laag gezien • Terwijl tegelijkertijd het rendement, en daarmee opbouw reserves daalden • Eerste jaren tot 2030 nauwelijks uitkering dividend mogelijk • Daarmee afhankelijker van maatschappelijk bewogen beleggers, en een kleinere vijver voor het gezocht bedrag (€ 5m)

Gewenst dividend

300.000

Toevoegen aan winstreserve 200.000

Exploitatieresultaat

100.000 20 23 20 24 20 25 20 26 20 27 20 28 20 29 20 30 20 31 20 32 20 33

• Druk op aantrekken Eigen Vermogen

Nu 25-35 Rentabiliteit 600.000 500.000 400.000 300.000

Uit te keren dividend Toevoegen aan winstreserve

200.000

Exploitatieresultaat 100.000 -100.000 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035

Geen ruimte meer eigen vermogen aan te trekken

UPDATE Oplossing minimaal v20 • In taxatie is verharding bij opstal geteld • Gaat om € 198k * 79,3% = € 157k

• Voorstel is om dat bij grond te tellen, niet bij opstal • Zou opstal verlagen van € 550k naar € 393k

• Financiering gemeente/gemeentegarantie • Een financiering van € 1,5m voor 20 jaar die aan het eind in 1 keer aflost tegen 4% • Daarmee zekerstelling: • • •

energiebesparing van 4 jaar a € 100k voor gemeente; + inkomsten verkoop opstal a € 393k; en toekomstige erfpachtinkomsten.

• Resultante is DSCR waarmee kan worden gefinancierd

DSCR = (bedrijfsresultaat voor rente en afschrijving) / (rente + aflossing). Het verschil tussen vs19 en vs20 is links beschreven en rechts in cijfers uiteengezet. Het bedrijfsresultaat voor rente en afschrijving wijzigt niet, maar door de lagere rente en een aflossing die pas aan het eind plaatsvindt, zijn met name die kasstromen veel lager (zie groen): en juist dat zijn de drivers (omdat ze in de noemer staan) voor een hogere DSCR.

De business case is MAAKbaar!

MAAK (* € 000)

vs 19

vs 20

verschil

Storting EV Opgenomen leningen Aflossingen Investeringen Inkomsten Financieringslasten Belastingen Dividend

'25-'35 5.000 9.500 1.746 13.151 10.477 3.295 399 1.263

'25-'35 5.000 8.300 1.006 13.151 10.477 2.605 548 1.487

0 -1.200 -740 0 0 -690 149 224

EV Leningen

ult '35 5.703 7.745

ult '35 6.027 7.294

324 -451

DSCR 3,50 3,00 2,50 2,00 DSCR

1,50

DCSR minimum

1,00 0,50 0,00 20 25 20 26 20 27 20 28 20 29 20 30 20 31 20 32 20 33 20 34 20 35

DSCR

UPDATE

MAAK (* € 000)

Oplossing optimaal v21 • Gemeentegarantie uitbreiden met extra lening van € 1m, die lineair lost (3,3% per jr)

• Daarmee kan de 1e fase renovatie worden afgerond voordat nog meer eigen vermogen wordt opgehaald • Maakt case voor geld ophalen veel sterker • Wel zal in 2024 al € 300k van ’family & friends’ worden ingebracht

vs 20

vs 21

verschil

Storting EV Opgenomen leningen Aflossingen Investeringen Inkomsten Financieringslasten Belastingen Dividend

'25-'35 5.000 8.300 1.006 13.151 10.477 2.605 548 1.487

'25-'35 5.000 8.200 1.064 13.151 10.477 2.459 585 1.417

0 -100 58 0 0 -146 37 -70

EV Leningen

ult '35 6.027 7.294

ult '35 6.197 7.137

170 -157

DSCR 2,50 2,00 1,50

• Verschil vs20 – vs21 (kader rechtsboven)minimaal: zit met name in timing garantie / eigen vermogen / bancair

DSCR 1,00

DCSR minimum

0,50 0,00

20 25 20 26 20 27 20 28 20 29 20 30 20 31 20 32 20 33 20 34 20 35

• DSCR pas van belang vanaf 2029: dan zou eerste hypothecaire financiering bank moeten afkomen

De business case is MAAKbaar!

UPDATE Zekerheden gemeente • Als garantsteller kan de gemeente een hypothecaire inschrijving nemen op het bestaande vastgoed • Wel dient dan nu al te worden vastgelegd dat de gemeente toekomstige financiers, anders dan participanten, t.z.t. voor laat gaan als 1e hypotheekhouder • Alleen dan zullen banken gaan financieren

• Mocht er ooit een uitnutting moeten plaatsvinden, dan zijn eerst de 1e hypotheekhouders, dan de gemeente en tot slot de participanten aan de beurt

De business case is MAAKbaar!