2 Bijlage Grondprijsbrief 2025

Grondprijsbrief 2025

11 december 2024 team Planeconomie [Afdeling]

Inhoud 1.

2.

Inleiding

3

1.1

Aanleiding

3

1.2

Grondprijsmethoden

3

Grondprijzen

5

2.1

Algemeen

5

2.2

Sociale huurwoningen

5

2.3

Bedrijventerrein

6

2.4

Sociaal-maatschappelijke voorzieningen

6

2

1.

Inleiding 1.1 Aanleiding Deze Grondprijsbrief is een document waarmee de Gemeente Haarlem de grondprijzen voor 2025 vastlegt. De grondprijsbrief wordt jaarlijks geactualiseerd. De Grondprijsbrief is een uitwerking van de Nota Grondprijsbeleid 2018 die in januari 2019 is vastgesteld door de Raad. In de Nota Grondprijsbeleid 2018 is per functie de te hanteren grondprijsmethode vastgelegd om de grondprijs te bepalen. Door de prijzen jaarlijks te indexeren middels een grondprijsbrief, sluiten de grondprijzen beter aan bij de actualiteit dan het geval was met een tweejaarlijkse op te stellen nota.

1.2 Grondprijsmethoden Voor veruit de meeste functies is de residuele grondwaardeberekening1 het uitgangspunt. Deze methode doet recht aan de vele variabelen (m.n. stichtingskosten, locatie en programma) die er zijn bij de verkoop van grond. Daarbij leidt deze methode tot een marktconforme grondprijs. Voor bedrijfskavels en sociale huurwoningen gelden andere grondprijsmethoden, namelijk vaste grondprijzen. Voor deze functies kunnen de grondprijzen worden geactualiseerd en zijn deze vermeld in voorliggende grondprijsbrief. In onderstaande tabellen worden de meeste gangbare functies met de vastgestelde grondprijsmethodieken weergegeven.

1 Residuele grondwaarde berekening is de marktwaarde minus de stichtingskosten (verwijzing naar

toelichting in de Nota grondbeleid)

3

WONINGBOUW – HUUR Rijwoning – sociale huur (1e aftoppingsgrens) Rijwoning – sociale huur (2e aftoppingsgrens) Rijwoning – sociale huur (bovengrens) Rijwoning – midden huur (laag) Rijwoning – midden huur (hoog) Rijwoning – vrije sector huur (duur) Appartement – sociale huur (1e aftoppingsgrens) Appartement – sociale huur (2e aftoppingsgrens) Appartement – sociale huur (bovengrens) Appartement – midden huur (laag) Appartement – midden huur (hoog) Appartement – vrije sector huur (duur)

Methodiek Vaste kavelprijs Vaste kavelprijs Vaste kavelprijs Residueel Residueel Residueel Vaste kavelprijs Vaste kavelprijs Vaste kavelprijs Residueel Residueel Residueel

WONINGBOUW – KOOP Rijwoning – betaalbaar Rijwoning – midden Rijwoning – duur 2^1-kapwoning – midden 2^1-kapwoning – duur Vrijstaande woning – duur Bouwkavels Appartement – betaalbaar Appartement – midden Appartement – duur

Methodiek Residueel Residueel Residueel Residueel Residueel Residueel Residueel / Grondprijs per m² Residueel Residueel Residueel

NIET WONINGBOUW Kantoren Retail & Horeca Bedrijventerreinen Sociaal maatschappelijk Commercieel maatschappelijk

Methodiek Residueel Residueel Residueel / Grondprijs per m² Residueel – Minimaal kostprijs Residueel

4

2.

Grondprijzen 2.1 Algemeen De grondprijzen zijn gebaseerd op de verkoop van bouwrijpe grond, dat wil zeggen grond die milieutechnisch geschikt is voor de bestemming, vrij van opstallen, groen en ondergrondse obstakels, zoals kabels en leidingen en funderingsresten (tot 60 cm onder het maaiveld). De grondprijzen hebben in deze grondprijsbrief prijspeil 2025. De grondprijzen zijn exclusief BTW.

2.2 Sociale huurwoningen Voor sociale huurwoningen wordt uitgegaan van een vaste grondprijs per eenheid. De vaste grondprijs is in feite een vergoeding voor de kosten die gepaard gaan met de productie van de bouwrijpe grond. Voor sociale huurwoningen gelden de kaders zoals vastgesteld in het beleidsstuk Evaluatie en actualisatie nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment (2022/1192863). Jaarlijks worden deze prijzen geïndexeerd, de index is gebaseerd op de ontwikkeling van de huurprijsgrenzen, bepaald door het Rijk . Huurprijsgrenzen Sociaal – 1e aftoppingsgrens Sociaal – 2e aftoppingsgrens Sociaal – bovengrens

1 januari 2025 € 682,96 € 731,93 € 900,07

1 januari 2024 € 650,43 € 697,07 € 879,66

De aftoppingsgrenzen voor sociale huurwoningen worden voor 2025 t.o.v. 2024 geïndexeerd met 5,0%. De grondprijs voor woningen tot aan de liberalisatiegrens wordt daarom met eenzelfde percentage verhoogd. De liberalisatiegrens worden ten opzichte van 2024 geïndexeerd met 2,3% en daarmee ook de grondprijs. Sociale huurwoningen

Huurprijs max

Sociaal – 1e aftoppingsgrens (eenpersoonshuishouden) Sociaal – 2e aftoppingsgrens (meerpersoonshuishouden) Sociaal – bovengrens

€ 682,96 € 731,93 € 900,07

Grondprijs 2024 (excl. BTW) € 17.338 € 17.338 € 25.949

Index

5,0% 5,0% 2,3%

Grondprijs 2025 (excl. BTW) € 18.205 € 18.205 € 26.552

Tabel 1 Grondprijzen sociale huurwoningen Haarlem (2024-2025)

De grondprijs voor sociale huurwoningen bedraagt per 1 januari 2025: • € 18.205,– voor huurprijzen tot 1e en 2e aftoppingsgrens; • € 26.552,– voor huurprijzen tussen de 2e aftoppingsgrens en de liberalisatie grens.

5

Voor woningen in het middensegment wordt de grondprijs residueel bepaald met als ondergrens de grondprijs sociale huur (liberalisatiegrens). Omdat woninggroottes variëren is dit omgerekend naar een minimale grondprijs per m² gebruiksoppervlak. Voor 2025 wordt de minimale grondprijs voor woningen € 531,- per m² GO.

2.3 Bedrijventerrein In de Nota Grondprijsbeleid 2018 is vastgesteld dat grondprijzen voor een bedrijventerrein worden bepaald aan de hand van de comparatieve methode. Deze methode is marktconform en biedt bovendien duidelijkheid aan potentiële kopers. In dit marktsegment is dit een groot voordeel, omdat er dan snel gehandeld kan worden. De indexatie is gebaseerd op de inflatie. De markt voor bedrijfsmatig vastgoed kenmerkt zich door krapte. Er zijn momenteel in Nederland onvoldoende geschikte locaties en bouwgrond beschikbaar om uitbreiding van nieuwe bedrijfsruimten te faciliteren. Momenteel zijn er ook in de gemeente Haarlem weinig gronden meer beschikbaar voor bedrijventerreinen. De basisgrondprijs van 2024 (€ 353,- per m² exclusief BTW) zal geïndexeerd worden met het langjarige gemiddelde CPI van 2,6%. Dat resulteert in een basisgrondprijs van € 362,- per m² (excl. BTW) voor 2025. In de Nota Grondprijsbeleid 2018 zijn op- en afslagen vastgesteld die leiden tot differentiatie van deze prijs. De relatieve hoogte van de op- en afslagen is onveranderd. Zonder afslag is de grondprijs in een bandbreedte van € 362,- per m² tot € 416,- per m². Een eventuele afslag wordt berekend over het tarief voor de specifieke kavel. De afslag wordt uitsluitend berekend over de het meerdere metrage boven de 2.500 m².

Bij een kavelverkoop van 3.000 m², gaat het dus om 500 m² waar de afslag over berekend wordt. Bedrijventerreinen

Bedrijventerrein – basisgrondprijs Toeslag voor: secundaire zichtlocaties Toeslag voor: zichtlocaties doorgaande wegen Afslag bij kavel > 2.500 m² (alleen m² boven 2.500)

Methodiek

10% 15% -10%

Grondprijs 2024 (excl. BTW) € 353 € 388 € 406 € 318 – € 365

Grondprijs 2025 (excl. BTW) € 362 € 398 € 416 € 326 – € 375

Tabel 2 Bandbreedte grondprijzen bedrijventerreinen voor de gemeente Haarlem 2024-2025

2.4 Sociaal-maatschappelijke voorzieningen Voor sociaal-maatschappelijke voorzieningen wordt per project een residuele grondprijs gehanteerd die minimaal kostendekkend is met als doel om oneigenlijke subsidiëring en mogelijke staatssteun te voorkomen. Voor veel maatschappelijke functies kan de residuele grondwaarde niet goed worden berekend. Omdat de kostprijs per project sterk verschilt door de specifieke invulling fluctueert de grondprijs sterk. In deze grondprijsbrief wordt een vaste minimumprijs vastgelegd. Onder deze categorie vallen uitgiften voor publieke functies of bestemmingen, waarbij onderscheid gemaakt wordt tussen activiteiten zonder winstoogmerk en maatschappelijke voorzieningen met een semi-commercieel karakter.

6

Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk zijn veelal publieke (niet commerciële) functies zoals onderwijs, welzijn, sport, bepaalde zorgfuncties en cultuur. Het betreft vaak functies die veelal in eigendom en exploitatie van de gemeente zelf zijn en door de gemeente worden geëxploiteerd. Hiervoor hanteren we een vaste minimum grondprijs. Doel is hiermee de grondkosten deels gedekt te hebben. Er is ook een grondprijs voor maatschappelijk vastgoed onbebouwd. Denk hierbij aan een schoolplein. Is de vaste minimumprijs te hoog, vanwege specifieke omstandigheden, waardoor de haalbaarheid in het gedrang komt, dan wordt er gekeken of er een maatwerk oplossing nodig is. Andere maatschappelijke voorzieningen zoals sportcentra/fitness, huisartsen, apothekers en fysiotherapeuten kennen een semi-commercieel karakter. De grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk wordt residueel bepaald, maar er wordt een minimum grondprijs (GP) vastgelegd. De grondprijs van 2024 zal daarom geïndexeerd worden met het langjarig gemiddelde van CPIindexcijfer. Dit is 2,6%. Maatschappelijke voorzieningen

Publieke functie zonder winstoogmerk Publieke functie zonder winstoogmerk, onbebouwd Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk (min GP)

Grondprijs 2024 (excl. BTW) € 154 € 51 € 205

Index

2,6% 2,6% 2,6%

Grondprijs 2025 (excl. BTW) € 158 € 53 € 211

Tabel 3 Grondprijzen maatschappelijke voorzieningen voor de gemeente Haarlem 2024-2025

De grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk komt voor 2025 op ten minste € 158,- (excl. BTW) per m² bvo. Het onbebouwde gedeelte wordt gewaardeerd op ten minste € 53,- (excl. BTW) per m². De grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk bedraagt ten minste € 211,- (excl. BTW) per m². Deze is in overeenstemming met de benchmark gemeentes in de regio.

7

Dit is een uitgave van gemeente Haarlem, 11 december 2024

Tekst: team Planeconomie ________________________________ Postbus 511 2003 PB Haarlem Tel. 14 023 haarlem.nl 8