2 Bijlage 1a Haalbaarheidsonderzoek naar de toekomst van het Frans Hals Museum

Duolocatie

Bezoekersaantallen 1e jaar na opening Bezoekersaantallen 1e 3 jaar na opening (gemiddeld) Midden scenario Bezoekersaantallen regulier jaar “midden scenario” Extra eigen inkomsten midden scenario t.o.v. begroting 2025

130.000

Unilocatie Groot Heiligland 160.000

Unilocatie Egelantier 160.000

127.000

153.000

153.000

120.000

140.000

140.000

€ 250.000

€ 540.000

€ 540.000

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 31

Extra publieksgerichte kosten midden scenario t.o.v. begroting 2025 Totaal verwachte effect t.o.v. begrote resultaat 2025 (-/- = nadelig) Exploitatieresultaat “midden scenario” positief of negatief % van de eigen inkomsten t.o.v. totale inkomsten2 Hoog scenario Bezoekersaantallen regulier jaar “hoog scenario” Per saldo effect t.o.v. de begroting 2025 Exploitatieresultaat “hoog scenario” positief of negatief % van de eigen inkomsten t.o.v. totale inkomstenⁱ Laag scenario Bezoekersaantallen regulier jaar “laag scenario” Per saldo effect t.o.v. de begroting 2025 Exploitatieresultaat “laag scenario” positief of negatief % van de eigen inkomsten t.o.v. totale inkomstenⁱ

€ 386.000

€ 236.000

€ 236.000

-/- € 360.000

+€ 100.000

+ € 100.000

negatief

positief

positief

32%

35%

35%

150.000

160.000

170.000

+ € 88.000

+ € 435.000

+ € 613.000

positief

positief

positief

37%

38%

40%

110.000

120.000

120.000

-/- € 1.067.000

-/- € 720.000

-/- € 720.000

negatief

negatief

negatief

29%

31%

31%

De verwachting is dat het bij de duovariant moeilijk zal zijn om de exploitatie neutraal te sluiten. Dit kan impact hebben op de reguliere exploitatiesubsidie. In de andere varianten is dit risico minder hoog. Alleen als de bezoekersaantallen echt neerwaarts afwijken. In deze cijfers is afgezien van de impact van de nieuwe huisvestingslasten, aangezien de huisvestingslasten volledig door de gemeente worden gesubsidieerd. De bestaande huisvestingslasten, zoals de huur van het nieuwe depot zijn wel in de cijfers inbegrepen. De impact van de nieuwe huisvestingslasten wordt in de volgende paragraaf behandeld.

7.2 Kapitaallasten als onderdeel van de huisvestingslasten De netto-investering wordt over een langere periode afgeschreven. De afschrijvingsperiode en methodiek (lineair) ligt vast in de gemeentelijke verordening. Dit leidt tot jaarlijkse kapitaallasten. Dat is som van de afschrijving en de aan de investering toe te rekenen omslagrente. De afschrijving termijn is daarbij gesteld op 40 jaar voor bouwkundige ingrepen en 20 jaar voor installatie (conform verordening). Gemotiveerd kan worden dat de ondergrondse uitbreiding een langere levensduur heeft. Vooralsnog is uitgegaan van een termijn van 40 jaar daarin kan nog een nadere afweging gemaakt worden naar een eventueel langere termijn.

2 Bij de totale inkomsten is 2025 als referentiejaar aangehouden exclusief de gemeentelijke

huisvestingssubsidie. Deze subsidie zal in de toekomst toenemen a.g.v. de toegenomen huisvestingslasten.

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 32

In onderstaande tabel 10 is ter indicatie opgenomen de kapitaallast in jaar 1, uitgaande van een omslagrente van 1,9% (het langjarig gemiddelde). Dit kan in 2032 uiteraard hoger zijn. Ter indicatie: de huidige omslagrente is 1%. De kapitaallast neemt jaarlijks af. De afschrijving blijft gelijk maar de toegerekende omslagrente neemt jaarlijks af omdat de boekwaarde afneemt.

Tabel 10 Kapitaallast van de investering Netto investeringskostenraming bedragen in € miljoen

Duolocatie

Unilocatie Groot Heiligland

Unilocatie Egelantier

Netto investeringskostenraming

74,7

70,1

66,7

Kapitaallast jaar 1 bij 1,9% omslagrente

3,7

3,4

3,2

Opgemerkt wordt dat de huidige kapitaallasten van de gebouwen beperkt zijn, omdat de gebouwen zelf zijn afgeschreven. Er zijn alleen nog kapitaallasten van inrichting. De kapitaallasten maken onderdeel uit van de totale huisvestingslasten voor het museum in de nieuwe situatie. Dit wordt in het volgende hoofdstuk verder toegelicht.

7.3 Gemeentelijke exploitatie: huisvestingslasten en subsidie Met het berekenen van de totale huisvestinglasten kunnen we de impact van een variant voor de gemeente bepalen. De huisvestingslasten worden immers volledig gesubsidieerd. Met deze exercitie hebben we verder gekeken dan alleen de kapitaallasten. Het gaat immers om de “total cost of ownership” en “life cycle costs”: gebouw en installaties dienen in de toekomt ook te worden vervangen en te onderhouden. Hiertoe is, op basis van verschillende uitgangspunten, een gemiddelde jaarlast voor een exploitatieperiode van 30 jaar berekend. De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd: ⁻ ⁻ ⁻ ⁻ ⁻

Afschrijvingstermijn: gebouw 40 jaar, installaties 20 jaar; Rekenrente 1,9%; Norm vervanging en onderhoud (alles) € 131 per m² BVO (gebaseerd op kengetallen en bechmarks. Later te toetsen op basis van een MJOP); Verzekering volgens interne tarieven; OZB (Onroerend Zaak Belasting) gebruiker en eigenaar o.b.v. de investeringsraming; Beheerslasten o.b.v. normen afdeling vastgoed.

Voor schoonmaak en nutsvoorzieningen geldt dat deze uit de reguliere gemeentelijke subsidie wordt bekostigd. Voor de volledigheid nemen wij deze mee in de tabel 11.

Tabel 11 Gemiddelde huisvestingslast per component Gemiddelde huisvestingslast over een periode van 30 jaar (zonder inflatie) Bedragen in € miljoen

Duolocatie

Unilocatie Groot Heiligland

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

Unilocatie Egelantier

pag. 33

Component: Kapitaallasten Onderhoud en vervanging OZB Beheer, verzekering, overige heffingen Totaal nieuwe huisvestinglast Nutsvoorzieningen (GWE) en Schoonmaak Te subsidiëren nieuwe huisvestinglast Huidige subsidiëring huisvestingslasten (exclusief depot) Per saldo effect op de gemeentebegroting Waarvan kapitaallasten Huisvestingslast zonder kapitaallast

2,8 1,2 0,4 0,1 4,5 0,2 4,7

2,6 0,9 0,4 0,1 4,0 0,2 4,2

2,4 0,9 0,4 0,1 3,8 0,2 4,0

1,1 3,6 2,8 0,8

1,1 3,1 2,6 0,5

1,1 2,9 2,4 0,5

In alle varianten is sprake van meerkosten in de gemeentebegroting. Berekend is dat dit tussen de € 2,9 miljoen en € 3,6 miljoen zal zijn. Circa 80% van dit bedrag hangt samen met de nieuwe kapitaallasten. Gerekend zonder de kapitaallasten spreken we van een verhoging van minimaal € 0,5 miljoen. De investeringskosten verschillen per variant nauwelijks maar bepalen de kapitaallasten en onderhouds- en vervangskosten. De verschillen ontstaan door een groter of kleiner aandeel aan installties. Een hogere WOZ-waarde en daardoor hogere OZB is een tweede reden voor de toename.

7.4 Tijdelijke exploitatie effecten Voor dit haalbaarheidsonderzoek is ook een verkenning gedaan van de tijdelijke effecten. De voorgaande effecten hebben betrekking op een regulier jaar van exploiteren. Er zijn daarnaast tijdelijke effecten in de exploitatie tijdens de jaren van sluiting vanwege de verbouwing (geen of minder bezoekers) en de eerste twee jaren na opening (hoge bezoekersaantallen). In alle varianten zal het museum méér kosten hebben vanwege de fondsenwerving. Het organiseren van de externe bijdragen is een langjarig project. Een vuistregel is dat dit ca. 10% van de target kost. Uitgangspunt is de kennis en de aannames van nu. Als de planning concreter is en variabelen concreter worden kan een nauwkeuriger berekening worden gemaakt. Hierna wordt de impact per variant van de tijdelijke exploitatie-effecten toegelicht. Uitgangspunt is dat locatie aan de Grote Markt al met ingang van 2026 sluit.

Duolocatie Gedurende de verbouw (2 jaar): - Heeft het museum wel beperkt eigen inkomsten uitgaande van een eerdere heropening van de locatie aan de Grote Markt; - Aangenomen wordt dat de huur van het Groot Heiligland tijdelijk wordt opgezegd; het museum heeft daarvoor geen huurlasten en de gemeente (cultuur) hoeft deze ook niet te subsidiëren; - Voor de gemeente als eigenaar van het pand lopen enkele kosten door zoals (beperkte) kapitaallasten, belastingen en beheer; - Zijn de doorlopende kosten van het museum hoger dan de univariant i.v.m. de ontwikkeling van programma’s en activiteiten in de locatie Grote Markt. Na de opening (2 jaar): Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 34

-

Heeft het museum de eerste twee jaren relatief veel eigen inkomsten.

Per saldo is naar verwachting deze hele periode niet financieel neutraal voor het museum. Indicatief is sprake van enkele tonnen verlies per jaar, totaal circa € 1 miljoen. De gemeente zal tijdens de verbouwing een financieel voordeel hebben, omdat er geen huisvestingssubsidie nodig is voor de locatie Groot Heiligland. Uiteraard wel voor de hernieuwde locatie Grote Markt. Unilocatie Groot Heiligland Gedurende de verbouw: - Heeft het museum geen eigen inkomsten; - Aangenomen wordt dat de huur tijdelijk wordt opgezegd; het museum heeft geen huurlasten en de gemeente (Cultuur) hoeft deze ook niet te subsidiëren; - Voor de gemeente als eigenaar van het pand lopen enkele kosten door zoals (beperkte) kapitaallasten, belastingen en beheer; - Zijn de doorlopende kosten van het museum lager, ondanks het budget voor fondsenwerving. Na de opening (2 jaar): - Heeft het museum de eerste twee jaren relatief veel eigen inkomsten. Per saldo is naar verwachting deze hele periode financieel neutraal voor het museum. Als de verbouw langer duurt is sprake van een tekort. De gemeente zal alleen tijdens de verbouwing een financieel voordeel hebben omdat er geen huisvestingssubsidie nodig is (per jaar circa € 1 miljoen). Unilocatie Egelantier Voor de variant Egelantier heeft het museum een kortere sluitingsperiode alleen vanwege de verhuizing (4-6 maanden).

Daardoor kan het publiek makkelijk vastgehouden worden en het museum meer zichtbaar blijven. Alleen in dat jaar zal daardoor sprake zijn van een exploitatieverlies vanwege de gederfde publieksinkomsten. In de jaren na de opening wordt dit verlies weer goed gemaakt. Voor de gemeente lopen in principe alle kosten en de subsidie gewoon door.

7.5 Impact op de stadse economie en maatschappelijke effecten Een investering van circa € 75 miljoen heeft ook impact op de stadse economie. Het genereert ruwweg 1.000 arbeidsjaren (o.b.v. een € 75.000 jaarkosten per fte). Ook extra bezoekers (ca. 35.000, afhankelijk van de gekozen variant) hebben impact op de stad. De impact hangt af van de verblijfsduur (met ofzonder overnachting) en de herkomst (lokaal, binnenland, buitenland). Duidelijk is dat de stad hiervan profiteert. Hier is naar dit indirect rendement nu nog geen expliciet onderzoek naar gedaan. Ten aanzien van het maatschappelijk effecten geldt dat er in dit stadium nog geen maatschappelijk kosten en baten onderzoek is gedaan. Dit zou in een later stadium nog wel meegenomen kunnen worden.

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 35

8.

Dekkingsbronnen 8.1 Beschikbare externe bijdragen Voor de externe fondsenwerving heeft de gemeente samen met het museum adviesbureau ‘LVWB fundraising’ ingehuurd. Zij hebben een verkenning gemaakt van het huidige bereik dat het FHM heeft bij het aantrekken van gelden. Voor de inhoud van deze verkenning wordt kortheidshalve verwezen naar de bijlage. De te werven externe bijdragen worden in mindering gebracht op de investering en leiden tot lagere kapitaallasten. Het beste scoren hier de beide unilocaties

8.2 Interne dekking Gegeven de aannames zoals het investeringsbedrag, de gehanteerde omslagrente van 1,9% en het principe van “total cost of ownerschip” dient in de gemeentebegroting na oplevering (circa 2032) over een periode van 30 jaar gemiddeld genomen aanvullend ruimte te worden gevonden voor een bedrag van € 2,9 miljoen (Egelantier) tot € 3,6 miljoen (duovariant). De bandbreedte loopt van € 2,1 miljoen tot € 4,8 miljoen (structureel). De huidige panden zijn al afgeschreven en de vrijkomende kapitaallasten zijn daardoor in het verleden aangewend voor andere gemeentelijke investeringen. In het investeringsplan is indicatief € 20 miljoen opgenomen. Dit bedrag valt echter buiten het financieel meerjarenperspectief waardoor de kapitaallasten nog niet zijn geraamd. De gemeente heeft beperkt gereserveerd. Aan incidentele middelen zijn de volgende reserveringen in te zetten: -

Duurzaamheidsmiddelen voor het museum: Onderhoudsreserve bij het museum: Onderhoudsreserve bij SRO (alleen indien SRO uitvoert) Verbeteringsingreep de Egelantier (Kadernota 2026)

€ 0,5 miljoen € 0,5 miljoen n.v.t. € 1,5 miljoen

Deze middelen kunnen de investeringskosten en daarmee de kapitaallasten zeer beperkt verlagen. Het onderzoek levert daarnaast een aantal posten op die in een volgende fase nader uitgewerkt en onderzocht kunnen worden: -

Meer interne OZB-opbrengst (structureel) € 0,4 miljoen Leges omgevingsvergunning voor zover meer dan kostendekkend Exploitatieruimte museum voor zover niet nodig voor buffers/toekomstbestendigheid

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 36

8.3 Alternatieve aanwending vrijkomende locaties In alle scenario’s komen er locaties vrij die een alternatieve aanwending kunnen krijgen. Omdat dit buiten de scope van de opdracht valt, is slechts een globale verkenning gedaan. Denkbaar is bijvoorbeeld dat in geval van een keuze voor de Egelantier het Groot Heiligland geheel of gedeeltelijk gevuld kan worden met andere culturele functies waarmee elders in de stad courante panden afgestoten kunnen worden. In geval van de unilocatie Groot Heiligland is dit in mindere mate ook denkbaar, bijvoorbeeld door het afstoten van de Verwey hal. Bij het afstoten zal de opbrengst ten goede komen van de algemene middelen. Indirect kunnen eventuele verkopen bijdragen aan de financiering van de gekozen variant.

9.

Risico’s Voor alle varianten is met inbreng van de betrokken adviseurs en museum een eerste risicoanalyse gedaan en het risicodossier samengesteld. Tevens zijn mitigerende maatregelen benoemd. We onderscheiden generieke risico’s (die gelden voor alle varianten) en variant specifieke risico’s. Onderstaand geven we een selectie van de belangrijkste risico’s.

9.1 Generieke risico’s • • • • • •

• •

Monumentinstanties geven geen goedkeuring op plannen vanuit erfgoedperspectief. Grondstoffen worden duurder of andere zaken zoals asbest valt tegen. Co-financiering zoals wordt aangenomen blijkt in de praktijk niet haalbaar. Achteraf blijken de aannames van de museale toekomstvisie niet te realiseren. Bouwkundige status blijkt slechter dan aanname. Bepaalde installatie uitgangspunten blijken tijdens de bouw niet te kunnen of er zijn mankementen aanwezig bij bijvoorbeeld leidingen/riolering onder het gebouw, brandscheidingen etc. Het beoogde binnenklimaat binnen de gestelde parameters wordt niet gehaald. Verlies architectuurbeleving als gevolg van voorgenomen verduurzaming.

9.2 Variant 0 duolocatie De belangrijkste risico’s die hier worden gezien zijn: • • • •

De huidige eigenaar van de begane grond van de Verweyhal onthoudt zijn toestemming ten aanzien van de aanpassing van de 1e verdiepingsvloer. Er komt geen goedkeuring voor specifieke aanpassingen zoals dakterras of installaties op het dak. De kelder van de Vleeshal kan niet verdiept worden waardoor isoleren/verduurzamen vermoeilijkt wordt. Omwonenden en winkels ervaren hinder.

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 37

9.3 Variant 1 Unilocatie Groot Heiligland Voor de unilocatie Groot Heiligland zijn onderstaande risico’s als meest belangrijk naar voren gekomen. • • • • • •

Toestemming vanuit het RCE voor de realisatie van ondergrondse uitbreiding en voor de andere ingrepen blijft uit. Bestemmingswijziging noodzakelijk voor het gebruik van de binnenhof. Bezwaren uit de buurt leiden tot vertraging. De werkzaamheden voor de ondergrondse uitbreiding hebben nadelige gevolgen voor de rest van het pand. De stikstofproblematiek zou op dit moment de realisatie in de weg staan. De verwachting is dat dit ten tijde van de realisatie opgelost is. Daarnaast is er een beperkter risico dat werkzaamheden voor de ondergrondse uitbreiding nadelige gevolgen hebben voor de omgeving.

9.4 Variant 2 Unilocatie Egelantier Voor de unilocatie Egelantier zijn onderstaande risico’s als meest belangrijk naar voren gekomen: • • • •

Geen goedkeuring op aanpassingen vanuit RCE voor de Klassevleugel. Bezwaren uit de buurt leiden tot vertraging. Inpassing wisseltentoonstellingsruimte is door monumentale waarden niet zondermeer mogelijk. Ten aanzien van de ontbinding van de koopovereenkomst met Lingotto geldt dat hoewel de gemeente de uitkomst van een eventuele procedure met vertrouwen tegemoetziet, is er altijd een beperkt risico dat de uitkomst is dat de gemeente niet kan beschikken over het gebouw. De verdere ontwerp uitwerking zal daarna nog geruime tijd in beslag nemenDe bestemming museum vergt jurdisch planologisch een beperkte aanpassing.

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 38

10. Multicriteria analyse 10.1 Afwegingskader Om te komen tot een weloverwogen besluitvorming worden alle onderzochte aspecten meegewogen. We doen dit in een zogenaamde Multi criteria analyse. We hebben voor de analyse, de aspecten meegenomen die hiervoor zijn behandeld. • • • • • •

De technische haalbaarheid (o.a. logistiek, ruimtebeslag en bouwtechnisch). Draagvlak omgeving. Kwalitatieve aspecten museum (toekomst vast duurzaam, routing, uitstraling, beveiliging toegankelijkheid en andere museale eisen). Investeringskosten, exploitatiekosten en totale huisvestingslasten. Financieringsmogelijkheden. Risicoprofiel.

Daarbij is het uiteindelijk aan de politiek de verschillende aspecten ten opzichte van elkaar te wegen. In onderstaand overzicht is dan ook voor de verschillende aspecten een neutrale weging aangehouden. Met andere woorden: alle aspecten wegen even zwaar. Criteria

DUO

UNI GH

UNI E

De technische haalbaarheid (complexiteit) grondmechanica constructief veiligheid en bereikbaarheid installatie en verduurzaming flora en fauna cultuurhistorie i.r.t. ingreep Draagvlak omgeving. Draagvlak Kwalitatieve aspecten museum (routing, uitstraling) en vastgoed toekomstvast aantrekkingskracht programmering consequenties portefeuille Financieel Investeringskosten. Financieringsmogelijkheden. Exploitatie- en beheerlasten. Impact op de stadse economie externe dekking Risicoprofiel risicoscore

goed

neutra a l

mi nder goed

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 39

11. Conclusie en advies Vanuit de brede afweging kan geconcludeerd worden dat de Egelantier de meeste voordelen biedt vanuit financieel oogpunt, qua bouwoverlast en wat draagvlakbetreft. Ook is deze variant voor de museale functie het meest ideaal. De andere varianten liggen qua investeringsbudget wel dicht tegen deze variant aan. In de exploitatiekosten zijn de verschillen wel wat duidelijk en scoort ook de Egelantier beter. De duovariant met de huidige twee locaties is naar verwachting het duurste. Voor wat betreft bouwoverlast is duidelijk dat de bouw van een ondergrondse uitbreiding aan de unilocatie Groot Heiligland grote impact heeft op de omgeving. Daar is dan ook weinig draagvlak in de omgeving. Voor deze optie die verder wel, net als de variant Egelantier, financieel en exploitatie technisch beter ligt dan de duolocatie. Op het punt van de kwalitatieve aspecten voor het museum geldt dat beide unilocaties goed scoren. Waarbij de Egelantier qua ruimtelijk structuur beter aansluit op een museale functie. Op de andere onderzoek punten ontlopen de varianten elkaar niet wezenlijk. De Egelantier scoort in de totale afweging op de meeste punten het beste. Geadviseerd wordt te besluiten tot het opnemen van het bepaalde investeringsbudget in het Investeringsplan.

Daarbij het scenario Egelantier verder uitwerken in een programma van eisen en daarnaast ook alvast de architecten- en adviseursselectie voor de ontwerpfase in gang te zetten. Met de realisatie van een nieuw gebouw voor het Frans Hals Museum kan het museum de toekomst in. Met betere presentatie van onze waardevolle collectie in publieksgebouwen die voldoen aan de eisen van nu. Na jarenlang niet investeren is dit de kans om het Frans Hals Museum als hét visitekaartje van Haarlem neer te zetten. Het museum wordt toekomstbestendig ondergebracht in een geheel verduurzaamd rijksmonument met een rijke historie dat goed zichtbaar én goed toegankelijk is.

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 40

12. Bijlagen (overzicht) 12.1 Grondmechanica (Crux) NT24467a1 Frans Hals Museum haalbaarheidsonderzoek bouwkuip

12.2 Constructieve haalbaarheid (Van Rossum) 11694 - N001 Notitie stappenplan ondergrondse uitbreiding Frans Hals Museum

12.3 Bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid (Van Rossum) a 11694-1 FHM DUO_BLVC-impactanalyse_16-05-2025 b 11694-1 FHM UNI_BLVC-impactanalyse + bouwlogistiek plan_16-05-2025 c 11694-1 FHM Egelantier_BLVC-impactanalyse_16-05-2025 12.4 Installatietechniek en duurzaamheid (DWA) a Nieuw_Voorstudie binnenklimaat Frans Hals Museum_HAL incl bijlagen. b Nieuw_Voorstudie binnenklimaat Frans Hals Museum HOF incl bijlagen 12.5 Vlekkenplannen van de varianten (Bierman en Henket) a 2025-02-17_FHM_DUOLOCATIE b 2023-12-22_FHM_UNILOCATIE c 250307_Quickscan_Egelantier_BiermanHenket 12.6 Flora en fauna (Equipe) a 245441 Quickscan flora en fauna Groot Heiligland 62 en Grote Markt 16 te Haarlem 1.0 20250220

b 25Q0506 Quickscan Flora en Fauna De Egelantier te Haarlem 20250616 12.7 Cultuurhistorie (Afdeling Erfgoed en Raap) a 250212_gasthuisvest 47_zienswijze Erfgoed ikv FHM b FHM_RAP_ARCHEO_RAAPrap_7648_HAFS5_20250220

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 41