2. Bijlage 1 Taxatierapport (WOO) (Openbaar)
Tekst van het document
Taxatierapport A. Hofmanweg 2D , 2031BH Haarlem
drs. Judith Elisabeth Groen RT | Kramer & Partners
Zandvoortselaan 141 , 2106CM te Heemstede Telefoon: 0031628779623 | Email: judith @kramerenpartners.nl
Waardepeildatum 26 mei 2025 Rapportdatum 3 juni 2025
Opdrachtgever Gemeente Haarlem de heer S. Gerritse Gedempte Oude Gracht 2 2011GR Haarlem
Taxatie Management Instituut (TMI) stelt zich ten doel de kwaliteit van taxatierapporten van aangesloten taxateurs te optimaliseren. Voor een TMI-Taxatie gelden de voorschriften van TMI-Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed. Uitsluitend bij TMI aangesloten taxateurs mogen een TMI-Taxatierapport uitbrengen. TMI-Taxateurs vallen onder de kwaliteitscontrole van TMI. 1 logo width
Waarde op: 26-05-2025 | Uitvoerend taxateur: drs. Judith Elisabeth Groen RT
Printdatum: 03-06-2025 | Pagina
1
Kramer Partners
Taxatierapport A.
Hofmanweg 2D,
2031BH
Haarlem
Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker Dossiernummer: VMS
taxatienummer:
100989902
Complex: Adres:
A.
A.
Eigenaar:
Hofmanweg Hofmanweg 2D, 2031BH MPB
2D
te Haarlem
Onroerend
Goed B.V.
Haarlem
Type eigendom: Te taxeren belang:
Eigendom Eigendom
Perceeloppervlakte:
1.473 m?
Energielabel:
A
Type object: Oorspronkelijk bouwjaar: Meest recent renovatie jaar:
Eigen gebruik 2001 2025
Monument:
Nee
Totaal BVO
m? of stuks:
Totaal VVO
m? of stuks:
2.180 2.020
Verhouding VVO / BVO: Parkeerplaatsen binnen en
1:1,08
buiten:
Parkeerratio: Marktwaarde
(geanonimiseerd)
per m?:
Kengetallen
Opdrachtgever:
Gemeente
Contactpersoon: Doel taxatie:
Aankoop
Uitvoerend taxateur:
drs. Judith
Waardepeildatum: Marktwaarde BAR
Haarlem
de heer S.Gerritse
kosten
Elisabeth Groen RT
maandag
26 mei
Markt/herz. huur: Netto markt/herz. huur:
Exploitatielasten % markt/herz. huur: Exploitatiekosten incl. eventuele canon:
(geanonimiseerd) KO | (geanonimiseerd) | (geanonimiseerd) | (geanonimiseerd) |
2025
(geanonimiseerd) |
koper:
| Kap. markt/herz. huur
(geanonimiseerd)
Object beoordeling
Score
Locatie beo
Bouwkundige
staat:
Redelijk
Beoordeling
bereikbaarheid:
Goed
Onderhoud
buiten:
Redelijk
Beoordeling voorzieningen:
Redelijk
Onderhoud
binnen:
Goed
Parkeren
Goed
(op eigen terrein):
Functionaliteit:
Goed
Object score:
Goed
Alternatieve
aanwendbaarheid:
Goed
Het
object
eling
Score
Beoordeling
klimaatrisico's:
Matig
Beoordeling
locatie totaal:
Goed
Courantheid
verkoop:
Goed
Courantheid verhuur:
Goed
is per 26-05-2025
getaxeerd
op:
(geanonimiseerd) Marktwaarde
\Waarde op: 25-05-2025 | Uitvoerend taxateur: drs. Judith Elisabeth Groen RT
kosten
koper
Printdatum: 03-06-2025
| Pagina
Taxatierapport
A. Hofmanweg 2D , 2031BH Haarlem
I N H O U D I
Rapport samenvatting
A
Opdracht
B
Taxatie
C
SWOT-analyse en beoordeling
D
Juridisch
E
Locatie
F
Object
G
Gebruik
H
Onderbouwing
I
Duurzaamheid
J
Algemene Uitgangspunten
K
Algemene uitgangspunten
L
Waardebegrippen en definities
Waarde Judith drs. Elisabeth RT Groen RT Waarde op: op: 26-05-2025 26-05-2025 | | Taxateur: Uitvoerenddrs. Judith Groen Elisabeth taxateur:
T A X A T I E R A P P O R T
Pagina: - 3 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 03-06-2025 | Pagina 03-06-2025
3
Kramer
Taxatierapport A.
Hofmanweg 2D,
A A.1
2031BH
Haarlem
OPDRACHT OPDRACHTGEVER
Opdrachtgever:
Gemeente
Haarlem
Ter attentie van:
de heer S.Gerritse
Adres:
Gedempte
Oude
Gracht 2, 2011GR
te Haarlem
Telefoonnummer: E-mailadres
A.2
opdrachtgever:
OPDRACHTNEMER Naam
EN
TAXATEUR
organisatie:
Uitvoerend
Kramer
Adres:
Zandvoortselaan
Telefoonnummer: E-mailadres:
(geanonimiseerd) |
Specialisatie
/ deskundigheid
register onder
nummer:
& educatie:
(geanonimiseerd) | Commercieel
vastgoed Exploitatiegeboden vastgoed Grondexploitatie
TAXATEUR
organisatie:
Tweede
141, 2106CM te Heemstede
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Dr
bij:
in het
TWEEDE
Groen RT
(geanonimiseerd) |
Ingeschreven
Naam
Kramer
taxateur:
& Partners
John Kramer
RM
RT
Adres:
Zandvoortselaan
Telefoonnummer:
(geanonimiseerd) | (geanonimiseerd) |
E-mailadres: Lid van / aangesloten
A4
& Partners
drs. Judith Elisabeth
taxateur:
Lid van / aangesloten
A.3
UITVOEREND
in het
Specialisatie
/ deskundigheid
VERKLARINGEN
am
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
bij:
Ingeschreven
register onder
TAXATEURS
141, 2106CM te Heemstede
en
nummer:
educatie:
INZAKE
(geanonimiseerd) | Commercieel
vastgoed Exploitatiegeboden vastgoed
OPDRACHTVERSTREKKING
Opdrachtdatum:
woensdag
21
mei 2025
Toelichting opdrachtverstrekking De taxatie is uitgevoerd conform de afspraken zoals vastgelegd in de opdrachtbrief welke in het rapport is opgenomen als bijlage. Het in de opdrachtbrief besproken object en diepgang van de afgesproken werkzaamheden ten aanzien van de taxatie zijn gedurende het taxatieproces niet aangepast. Opdrachtvoorwaarden De opdrachtvoorwaarden
staan vermeld
in de
bijgesloten opdrachtbrief.
Dossiervorming Taxateur verklaart
een zorgvuldige administratie te voeren ten behoeve van de Professionele Taxatiedienst. Het Taxatiedossier zal zodanig ingericht zijn dat een taxateur die niet betrokken was bij de Professionele Taxatiedienst voldoende in staat is inzicht te verkrijgen in:
de aard en omvang van de werkzaamheden; de uitkomst van de werkzaamheden en de verkregen informatie; en significante aangelegenheden die voortkomen uit de taxatie, de daaruit zijn gemaakt om tot die conclusie te komen. -
-
-
\Waarde op: 26-05-2025 | Uitvoerend taxateur: drs. Judith Elisabeth Groen RT
getrokken conclusies en significante professionele
oordelen die
Printdatum: 03-06-2025
| Pagina
Taxatierapport
A. Hofmanweg 2D , 2031BH Haarlem
Interne kwaliteitsborging
De taxateur verklaart niet in dienst te zijn bij de opdrachtgever of een aan hem gelieerde onderneming. In casu is de taxateur als externe taxateur betrokken bij deze taxatie.
Roulatie Conform de Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT is het , de taxateur , niet toegestaan meer dan zes jaar achtereenvolgend de taxatie van hetzelfde vastgoedobject uit te voeren. Voor het taxatiebedrijf geldt een maximum van negen achtereenvolgende jaren. De taxateur is 0
achtereenvolgende jaren betrokken geweest bij de taxatie van het onderhavig object. De tweede taxateur is 0 achtereenvolgende jaren betrokken geweest bij de taxatie van het onderhavig object. Kramer & Partners Makelaars en Taxateurs is 0 achtereenvolgende jaren betrokken geweest bij de taxatie van het onderhavig object.
Onafhankelijkheid
De taxateurs hebben vastgesteld geen conflicterende belangen te hebben bij de uitvoering van de taxatie. De taxateurs hebben op geen enkele wijze directe of indirecte betrokkenheid met de opdrachtgever en of het getaxeerde en is ten minste een jaar niet betrokken geweest bij een eventuele transactie , bemiddeling , beheer of financiering waarin het getaxeerde object een rol speelde. De taxateurs hebben geen financiële belangen in het object of de opdrachtgever. De taxateurs hebben geen bedreigingen kunnen identificeren voor het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze taxatie. Het treffen van additionele maatregelen is derhalve niet noodzakelijk. Het taxatiebedrijf heeft geen financiële voordelen uit de taxatieopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxatiehonorarium. Het honorarium van de taxateurs is niet afhankelijk van de uitkomst van de taxatie. Taxateurs eerbiedigt het 25% omzetprincipe uit 'Artikel 11. 6 Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT.
Educatie en routine (Verklaring marktkennis en ervaring) De taxateurs voldoen aan de criteria voor permanente educatie van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Daarnaast voldoen de taxateurs aan de vereisten van het NRVT ten aanzien van minimaal jaarlijks uit te voeren (minimaal 10 taxaties). De taxateurs zijn bekwaam om onderhavig taxatierapport op te stellen , gezien de permanente educatie , ervaring , behaalde certificaten , marktkennis en de beschikbare data. Plausibiliteit Tweede taxateur Taxatiestandaarden Deze taxatie is uitgevoerd conform de navolgende taxatiestandaarden (behoudens eventuele restricties en indien van toepassing voor interne taxateurs):
Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT respectievelijk Addendum Grootzakelijk Vastgoed , afhankelijk van welke van toepassing is op het/de getaxeerde object(en); International Valuation Standards (IVS) , uitgegeven door de International Valuation Standards Council (IVSC) , www. ivsc. org; European Valuation Standards (EVS) , uitgegeven door The European Group of Valuers Association (TeGoVa); RICS-taxatiestandaarden (The Red Book) , Nederlandse editie , maart 2012 , www. rics. org; -
-
NB: Voor zover deze aanbevelingen zijn uitgewerkt en uitvoerbaar en toepasbaar zijn (zie ook standaard opdrachtvoorwaarden). In het geval van eventuele strijdigheid zal de taxateur de EVS als leidend aanhouden , tenzij anders overeengekomen.
Tuchtrecht Op deze taxatie is van toepassing het NVM tuchtrecht voor leden alsmede het tuchtrecht van Stichting Tuchtrechtspraak NRVT. Deze taxatie zal uitsluitend voor interne doeleinden worden gebruikt en zal zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de opdrachtnemer niet worden gepubliceerd. Wel behoudt de opdrachtgever zich het recht voor de taxatie desgewenst te delen met controlerende en/of regulerende instanties , zoals accountants en De Nederlandsche Bank.
Eerdere betrokkenheid met het object : Nee Zakelijk belang : Nee
Waarde Judith drs. Elisabeth RT Groen RT Waarde op: op: 26-05-2025 26-05-2025 | | Taxateur: Uitvoerenddrs. Judith Groen Elisabeth taxateur:
Pagina: - 5 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 03-06-2025 | Pagina 03-06-2025
5
Kramer
Taxatierapport A.
Hofmanweg 2D,
2031BH
B
TAXATIE
B.1
ALGEMEEN
Haarlem
Objectomschrijving Het object is gesitueerd op de begane grond en eerste verdieping biedt een functionele en efficiënte ruimte van vloeroppervlak. De indeling is flexibel en leent zich goed voor diverse productie en bedrijfswerkzaamheden.
B.2
Adres:
A.
VMS-taxatienummer:
(geanonimiseerd) |
Type eigendom:
Eigendom
Waardepeildatum:
maandag
Type
Volledige taxatie
taxatie:
Keuze
waardering:
DOEL
VAN
2.020
m2
vvo
Haarlem
26 mei 2025
NAR-waarde
DE TAXATIE
Doel:
Aankoop
Toelichting
B.3
Hofmanweg 2D, 2031BH
ca.
doel van de taxatie
WAARDERING
& BASIS
VAN
DE WAARDE
Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.
Valuta:
Euro
Marktwaarde
HET
OBJECT
IS
PER
kosten
koper
(argerono)
26 MEI
2025 GETAXEERD
OP
(geanonimiseerd) | (geanonimiseerd) |
Handtekening
uitvoerend
taxateur:
Handtekening
Datum
en
Elisabeth Groen
plaats:
3 juni 2025
\Waarde op: 26-05-2025 | Uitvoerend taxateur: drs.
RT
John
Kramer
| Heemstede
Datum
en
Judith
taxateur:
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) drs. Judith
tweede
Elisabeth Groen
RT
plaats:
RM 3
RT
juni 2025
| Heemstede
Printdatum: 03-06-2025
| Pagina
Taxatierapport
A. Hofmanweg 2D , 2031BH Haarlem
B. 4
INSPECTIE Datum opname
en
inspectie:
maandag 26 mei 2025
Mate van inspectie:
Inpandige en externe inspectie
Inspectie uitgevoerd door:
drs. Judith Elisabeth Groen RT
Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) De opname en inspectie is uitgevoerd door taxateur drs. Judith Elisabeth Groen RT. De taxateur heeft het object zowel uitwendig als inpandig feitelijk opgenomen zonder belemmeringen.
B. 5
UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten Ten aanzien van deze taxatie gelden de volgende uitgangspunten: Titel De taxateur moet informatie hebben over de belangrijkste gegevens van het getaxeerde. De informatie kan worden gegeven in de vorm van een door de opdrachtgever of door een derde opgesteld uittreksel of in de vorm van kopieën van de relevante documenten. De aangenomen uitgangspunten moeten door de juristen van de opdrachtgever gecontroleerd worden. De taxateur aanvaardt geen verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid voor de juiste interpretatie van het juridische eigendom van de opdrachtgevers in het object.
Toestand van huidige gebouwen Niet van toepassing bij deze taxatie Bouwconstructie van huidige gebouwen Niet van toepassing bij deze taxatie
Voorzieningen De taxateur gaat ervan uit dat de voorzieningen en eventueel gerelateerde bedieningssystemen of software functioneren of geen gebreken vertonen. Bestemmingsplan / Omgevingsplan De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. De taxateur gaat ervan uit dat het huidige of beoogde toekomstige gebruik in overeenstemming is met de publiekrechtelijke bestemming. Mocht desondanks wel sprake zijn van afwijkend gebruik ten opzichte van de vigerende bestemming en/of overige publiekrechtelijke bepalingen , dan kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde. Vervuiling en gevaarlijke stoffen Een taxateur heeft niet de deskundigheid om te adviseren over de aard of de risico’s van vervuiling of gevaarlijke stoffen of de eventuele kosten die met verwijdering daarvan gemoeid zullen zijn. De taxateur gaat ervan uit dat het getaxeerde vrij is van vervuiling en gevaarlijke stoffen. Mocht desondanks wel sprake zijn van vervuiling of gevaarlijke stoffen , dan kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde. Milieukwesties
Sommige objecten hebben te maken met milieufactoren die een inherent kenmerk van het object zelf of het omringende gebied zijn en die van invloed kunnen zijn op de waarde van het object. De taxateur gaat ervan uit dat het getaxeerde vrij is van milieufactoren. Mocht desondanks wel sprake zijn van milieufactoren , dan kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde.
Bijzondere uitgangspunten
Kramer & Partners heeft een intern beheersingsprotocol waarmee de kwaliteit van de taxatie wordt bewaakt en gehandhaafd.
Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden
Er zijn geen afwijkingen ten opzichte van de taxatiestandaarden in onderhavig taxatierapport.
B. 6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering Benadering Exit-yield Het Aanvangsrendement op einddatum (Exit Yield) hebben wij vastgesteld door rekening te houden met een , Dit om de effecten van jaarlijkse opslag op het Netto Aanvangsrendement op T=0 van 010%. voortschrijdende economische en functionele veroudering van de opstallen in de waardering tot uitdrukking te brengen. Aanpassingen op conceptrapportage Geen
Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Geen
Waarde Judith drs. Elisabeth RT Groen RT Waarde op: op: 26-05-2025 26-05-2025 | | Taxateur: Uitvoerenddrs. Judith Groen Elisabeth taxateur:
Pagina: - 7 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 03-06-2025 | Pagina 03-06-2025
7
Taxatierapport
A. Hofmanweg 2D , 2031BH Haarlem
Taxatie onnauwkeurigheid Conform Richtlijn VPGA 9 van de RICS Taxatie standaarden willen wij graag uw aandacht vestigen op het navolgende: Bij het taxeren van vastgoedobjecten is er altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid. Een taxatie blijft een zo zorgvuldige mogelijk theoretische berekening van de waarde van het object. Bij onderhavige taxatieopdracht is taxateur geconfronteerd met: * Gebrek aan actuele marktinformatie , waaronder het ontbreken van direct goed vergelijkbare referentietransacties in de omgeving van het taxatieobject. * Onzekere marktomstandigheden en toekomstverwachtingen in de specifieke marktsector alsmede de economische gevolgen van de oorlog in Oekraïne. Ten tijde van de taxatie is sprake van een oorlogssituatie in Oekraïne. Deze oorlogssituatie heeft tot gevolg dat er diverse handelssancties aan Rusland zijn opgelegd. Als gevolg hiervan zijn energie- en grondstofprijzen gestegen. De inflatie heeft hierdoor enige tijd een hoger niveau zien dan de voorspellingen c. q. uitgangspunten van Consensus Forecast aangaven. Inmiddels signaleren we juist een negatieve inflatie als gevolg van de aansluitend gedaalde energieprijzen. Ten einde de inflatie te beteugelen is in zeer korte tij de rente door de Europese Centrale Bank (ECB) verhoogd. Hierdoor is de financieringsruimte in korte tijd snel
opgelopen , waardoor een vergelijk met meer gedateerde referenties ook lastig is geworden. In de die markten waar sprake is van krapte zien wij dat de huren de inflatie lijken te volgen. Hierdoor signaleren wij een in korte tijd snel gestegen huurprijsniveaus. Per saldo is sprake van een relatief grillige markt die in korte tijd snel kan veranderen. Voor onderhavige taxatie is de schattingsonzekerheid door taxateur als volgt ingeschat: * Type vastgoed: Normaal - regulier * Toegepaste taxatiemethodiek: Normaal - regulier * * *
Marktomstandigheden: Regulier Beschikbare informatie Normaal regulier Beschikbare referenties: Regulier -
Op basis van bovenstaande beoordeling is de taxateur van oordeel dat er in onderhavige taxatie sprake is van een Normale taxatieonzekerheid.
B. 7
EERDERE TAXATIES Toelichting eerdere taxaties
B. 8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN
B. 9
Soort informatie
Ingezien
Datum
Huurlijst
Nee
Huurovereenkomsten
Nee
Sideletters / allonges
Nee
Eigendomsbewijs
Ja
Erfpacht gegevens
N. v. t.
Splitsingsakte
N. v. t.
Kadastrale gegevens
Ja
Milieu-informatie overheid
N. v. t.
Milieuvergunning
N. v. t.
Omgevingsplan
Ja
Omgevingsvergunning
N. v. t.
Gebruiksvergunning
N. v. t.
Locatie kwaliteit winkels
N. v. t.
Plattegronden
Ja
Meetcertificaat
Nee
Bouwkosten
N. v. t.
Gegevens VVE
N. v. t.
Eigenaarslasten Onderhoudsprognose
Nee
Inspectierapporten
Nee
Asbestonderzoek
Nee
Bodemonderzoek
Ja
26-05-2025
Energielabel Overige gegevens
Ja
30-10-2019
Bron / opmerking
17-02-2025
17-02-2025
26-05-2025
26-05-2025
Nee
Nee
GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK
Gehanteerde taxatiemethodiek Vanwege het type object en de verhuursituatie van het object is voor deze taxatie gekozen voor de DCF-methode in combinatie met de BAR/NAR methode en comparatieve methode. Waarde Judith drs. Elisabeth RT Groen RT Pagina: 8 Printdatum: Waarde op: op: 26-05-2025 26-05-2025 | | Taxateur: Uitvoerenddrs. Judith Groen Elisabeth van 46 | Printdatum: 03-06-2025 | Pagina taxateur: 03-06-2025 -
-
8
Taxatierapport A.
Hofmanweg 2D,
El C.1
2031BH
Haarlem
SWOT-ANALYSE SWOT
EN
BEOORDELING
ANALYSE
Strategische ligging: Gelegen in de Waarderpolder, het grootste bedrijventerrein van Haarlem, met uitstekende verbindingen naar de A9 en A5, en nabijheid van Amsterdam en Schiphol. Turn-key en duurzaam: Het pand is representatief, hoogwaardig afgewerkt, en beschikt over een energielabel A, wat bijdraagt aan lagere energiekosten en duurzaamheid.
Industriële
omgeving:
De
Waarderpolder
is primair een
industrieterrein, wat mogelijk minder aantrekkelijk is voor bedrijven die een representatieve locatie voor klantenbezoek zoeken.
Beperkte voorzieningen in de directe omgeving: Hoewel er faciliteiten zoals een restaurant met dakterras in de buurt zijn, kan het aanbod aan horeca en retail beperkt zijn in vergelijking met stadscentra.
Ruim en multifunctioneel: Met een oppervlakte van circa 2.020 m? biedt het pand voldoende ruimte voor diverse bedrijfsactiviteiten, inclusief kantoor- en productieruimtes.
Eigen parkeergelegenheid: Beschikt over circa 12 eigen parkeerplaatsen, wat de bereikbaarheid voor personeel en bezoekers vergemakkelijkt.
Groeiende vraag naar duurzame bedrijfsruimtes: Met de focus op duurzaamheid en een energielabel A speelt deze locatie in op de toenemende vraag naar milieuvriendelijke bedrijfsruimtes.
Concurrentie van andere bedrijfsruimtes en kantoorruimtes: Er is een ruim aanbod van kantoor- en bedrijfsruimtes in Haarlem en omgeving, wat kan leiden tot concurrentie op prijs en faciliteiten.
Flexibele indelingsmogelijkheden: De ruime opzet biedt mogelijkheden voor aanpassingen en uitbreidingen, waardoor het pand geschikt is voor diverse bedrijfsmodellen.
Economische schommelingen: Veranderingen in de economie kunnen de vraag naar bedrijfsruimtes beïnvloeden, wat gevolgen kan hebben voor de bezettingsgraad en huurprijzen.
Netwerkmogelijkheden: De aanwezigheid van andere bedrijven in de Waarderpolder biedt kansen voor samenwerking en zakelijke netwerken.
C.2
BEOORDELING Courantheid
verhuur:
Goed
Verhuurbaarheid Wat betreft de verhuurpositie is deze locatie aantrekkelijk voor met name middelgrote ondernemingen binnen het MKB-segment, die op zoek zijn naar een goed bereikbare, praktische en duurzame huisvestingsoplossing. Haarlem kent relatief weinig moderne kantoorruimte buiten het centrum, waardoor dit type aanbod in de Waarderpolder in trek is bij bedrijven die niet per se in een stadscentrum hoeven te zitten, maar wél waarde hechten aan bereikbaarheid, parkeergelegenheid en ruimte.
(geanonimiseerd) Wel
moet
rekening gehouden
worden
met
het feit dat de
Waarderpolder primair een
industriële
uitstraling heeft,
wat
het
object voor
sommige kantoorhuurders minder aantrekkelijk maakt. Dit geldt met name voor organisaties die veel klantbezoek ontvangen of een zeer representatief imago nastreven. Desondanks biedt het pand juist voor productie- of dienstverlenende bedrijven die praktisch ingesteld zijn en waarde hechten aan duurzaamheid en functionele ruimte, een aantrekkelijke optie. Verhuurtijd (maanden):
0-3
Courantheid
Goed
verkoop:
maand(en)
Verkoopbaarheid Ook de verkoopmogelijkheden van deze locatie zijn kansrijk. Er zijn grofweg twee kopersdoelgroepen te onderscheiden: enerzijds de eigenaar-gebruikers, vaak MKB-ondernemers die zelf op zoek zijn naar een pand voor hun bedrijfsvoering, en anderzijds de beleggers, die
geïnteresseerd zijn in vastgoed
als
investering.
Voor
eigenaar-gebruikers is deze locatie aantrekkelijk vanwege de combinatie van bereikbaarheid, parkeergelegenheid, ruimte en energiezuinigheid. Zeker voor bedrijven die groeien en hun vastgoed willen bezitten om kapitaal op te bouwen, kan deze locatie een passende oplossing zijn. Voor beleggers is met name een goede verhuurstatus van belang. Een pand met een of meerdere solide huurders, liefst met langere huurtermijnen, vergroot de waarde aanzienlijk. De marktwaarde
bij verkoop
is sterk afhankelijk van de bezettingsgraad, huurstroom en alge vergelijkbare transacties in de Waarderpolder ligt de richtprijs in de orde van grootte van factoren als bouwjaar, staat van onderhoud, courantheid en splitsingsmogelijkheden. van
Verkooptijd (maanden):
3
Courantheid
Goed
algemeen:
\Waarde op: 26-05-2025 | Uitvoerend taxateur: drs. Judith Elisabeth Groen RT
i
len, maar
op basis
(geanonimiseerd) afhankelijk
van
maand(en)
Printdatum: 03-06-2025
| Pagina
Taxatierapport
A. Hofmanweg 2D , 2031BH Haarlem
D
JURIDISCH
D. 1
PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Eigenaar: Type eigendom:
MPB Onroerend Goed B. V. Eigendom
Te taxeren belang:
Eigendom
Kadastrale percelen Gemeente
Gemeentecode Kadaster
Sectie
Perceelnum
Haarlem
HLM02
N
1520
Oppervlakte
mer
Totaal
(m²)
Eigenaar
1. 473MPB Onroerend Goed B. V. 1. 473
Aantekeningen kadastraal object Het getaxeerde omvat de bedrijfsruimte gelegen op de begane grond aan de voorzijde kadastraal bekend gemeente Haarleml , sectie N nummer 1520 , groot 1. 473m2. Toelichting eigendom perceel Geen bijzonderheden
Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen Geen Voldoet de VVE aan de wet verbetering functioneren VVE's
N. v. t.
VVE en invloed op de waardering Geen VVE
D. 2
PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Gebruik conform omgevingsplan:
Ja
Omgevingsplan Het perceel is gelegen in het bestemmingsplan: Waarderpolder : NL. IMRO. 0392000030802 Goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland onherroepelijk 14-09-2010 Het toekomstig gebruik op grond van het bestemmingsplan geldt het volgende gebruik:
Bedrijventerrein
.
Bestemmingsplan / Omgevingsplan: Eigenaar: Gemeente Haarlem Status: Onherroepelijk Vastgesteld op: 14-09-2010 Enkelbestemming: Bedrijventerreinn
Bedrijventerrein
De op de plankaart voor Bedrijventerrein (BT) aangewezen
gronden zijn bestemd voor:
a. bedrijven/bedrijfsactiviteiten die zijn genoemd in de bij deze voorschriften behorende richtafstandenlijst (bijlage 1) tot en met de categorie , welke staat aangegeven met uitzondering van:
op de plankaart voor het betreffende bouwperceel
-geluidzoneringsplichtige inrichtingen als bedoeld in artikel 2. 4 en bijlage I van het Inrichtingen en vergunningenbesluit milieubeheer met uitzondering van de bedrijven/locaties die genoemd staan in artikel 4 lid 1 onder c; -bedrijven en/of bedrijfsactiviteiten die genoemd staan in het Besluit externe veiligheid inrichtingen milieubeheer (Beviinrichtingen) met uitzondering van de bedrijven/locaties die genoemd staan in artikel 4 lid 1 onder d; Zie tevens de bijlage
Monument: Niet van toepassing
Nee
Voorkeursrecht gemeenten:
Nee
Opmerking voorkeursrecht gemeenten Niet van toepassing Vestigingseisen Niet van toepassing
Waarde Judith drs. Elisabeth RT Groen RT Waarde op: op: 26-05-2025 26-05-2025 | | Taxateur: Uitvoerenddrs. Judith Groen Elisabeth taxateur:
Pagina: - 10 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 03-06-2025 | Pagina 03-06-2025
10
Taxatierapport
A. Hofmanweg 2D , 2031BH Haarlem
Fiscale aspecten Geen bijzonderheden
Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Niet van toepassing
Waarde Judith drs. Elisabeth RT Groen RT Waarde op: op: 26-05-2025 26-05-2025 | | Taxateur: Uitvoerenddrs. Judith Groen Elisabeth taxateur:
Pagina: - 11 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 03-06-2025 | Pagina 03-06-2025
11
Taxatierapport
A. Hofmanweg 2D , 2031BH Haarlem
E
LOCATIE
E. 1
LOCATIEOVERZICHT
Waarde Judith drs. Elisabeth RT Groen RT Waarde op: op: 26-05-2025 26-05-2025 | | Taxateur: Uitvoerenddrs. Judith Groen Elisabeth taxateur:
Pagina: - 12 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 03-06-2025 | Pagina 03-06-2025
12
Taxatierapport
A. Hofmanweg 2D , 2031BH Haarlem
E. 2
LIGGING EN LOCATIE-OMSCHRIJVING Ligging Adres: Plaats: Buurt:
A. Hofmanweg 2D , 2031BH Haarlem Haarlem Waarderpolder Waarderpolder Haarlem Noord-Holland
Wijk: Gemeente: Provincie:
Omschrijving locatie , stand en ligging
Het object aan de A. Hofmanweg 2D is gelegen op bedrijventerrein Waarderpolder , het grootste en belangrijkste bedrijventerrein van Haarlem. De Waarderpolder is strategisch gepositioneerd aan de oostzijde van de stad en vormt een dynamisch en modern werkgebied met een mix van productie- , distributie- en kantoorfuncties. Het terrein is in de afgelopen jaren sterk gemoderniseerd en kent een goede mix van gevestigde bedrijven en innovatieve start-ups. De bereikbaarheid per auto is uitstekend. Via de N200 (Haarlem – Amsterdam) en de nabijgelegen A9 is het terrein snel te bereiken vanuit de regio Randstad. Tevens is er een directe aansluiting op de ringweg van Haarlem. Ook het openbaar vervoer is goed geregeld; station Haarlem Spaarnwoude ligt op korte afstand en is eenvoudig bereikbaar per fiets of bus. Daarnaast is het terrein aangesloten op een netwerk van snelle busverbindingen richting onder meer Amsterdam , Schiphol en het centrum van Haarlem. De directe omgeving van het pand bestaat voornamelijk uit bedrijfsbebouwing met een functionele uitstraling. De ligging nabij water (Haarlemmertrekvaart en Spaarne) en de aanwezigheid van groenstroken dragen bij aan een prettig werkklimaat.
LOCATIEBEOORDELING Beoordeling Beoordeling Beoordeling Beoordeling
bereikbaarheid: voorzieningen: klimaatrisico's: locatie totaal:
Goed
Redelijk Matig Goed
Toelichting locatiebeoordeling
De locatie A. Hofmanweg 2d ligt op een goed bereikbaar en functioneel bedrijventerrein met een dynamisch ondernemersklimaat. Geschikt voor diverse vormen van bedrijvigheid met name in de lichte industrie , logistiek en dienstverlening.
KERNGEGEVENS GEMEENTE Aantal inwoners gemeente: Categorie grootte gemeente:
168. 000 150. 000 tot 250. 000 inwoners
VASTGOEDSPECIFIEKE LOCATIEKENMERKEN Vastgoed type IPD-type (nieuw): Subtype (nieuw):
Kantoor Kantoor
Type locatie Soort locatie:
Gemengde locatie
ALGEMENE OMGEVINGSKENMERKEN Stand t. o. v. type gebouwen in omgeving: Fysieke kenmerken omgeving (uitzicht binnen 50m): Type bedrijvigheid in omgeving:
Multifunctioneel gebied - diversiteit in type vastgoed en functies Standaard Gemengde locatie
BEREIKBAARHEID EN PARKEREN Openbaar vervoer (m tot dichtsbijzijnde halte/station) Bushalte: Tramhalte: Treinstation: Metrostation:
31300 , 9.18700 , 2.03200 , 12.06900 ,
Auto (m tot dichtsbijzijnde snelweg) Snelweg:
Waarde Judith drs. Elisabeth RT Groen RT Waarde op: op: 26-05-2025 26-05-2025 | | Taxateur: Uitvoerenddrs. Judith Groen Elisabeth taxateur:
4.95000 ,
Pagina: - 13 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 03-06-2025 | Pagina 03-06-2025
13
Taxatierapport
A. Hofmanweg 2D , 2031BH Haarlem
VOORZIENINGEN Walkscore: Walk Score - Toelichting:
57 90-100 Paradijs voor wandelaars: de dagelijkse boodschappen kunnen te voet worden gedaan. 70-89 Zeer beloopbaar: de meeste boodschappen kunnen te voet worden gedaan. 50-69 Redelijk beloopbaar: sommige boodschappen kunnen te voet worden gedaan. 25-49 Meestal afhankelijk van de fiets of auto: voor de meeste boodschappen is een fiets of auto nodig. 0-24 Altijd afhankelijk van de fiets of auto: voor bijna alle boodschappen is een fiets of auto nodig.
Parkeren Parkeren op openbare weg: Betaald parkeren aan openbare weg: Aantal oplaadpunten in publieke ruimte < 400 m:
Goed Nee 11
KLIMAATRISICO'S Overstromingsrisico: Aanwezigheid overstromingsrisico zeespiegel: Aanwezigheid overstromingsrisico neerslag: Risico op bodemdaling: Risico op bovengemiddelde hitte door omgevingsfactoren (bv versteende binnenstad): Extreme wind: Water stress: Aardbevingsrisico: Brand: Droogte:
Buitengewone gebeurtenis Nee Nee Nee Nee Geen tot gering risico op schade door extreme wind. Geen of gering risico op schade als gevolg van waterstress. Zeer geringe kans op schade door een aardbeving op deze locatie. Zeer gering risico op schade door natuurbrand op deze locatie. Geringe funderingsproblemen als gevolg van bodemverzakking bij langdurige droge periodes.
VERWACHTE ONTWIKKELINGEN IN DE DIRECTE OMGEVING De taxateur heeft géén bouw- , verkeers- of andere ontwikkelingen in de directe omgeving van het object waargenomen die de toekomstige waardeontwikkeling van het object substantieel kunnen beïnvloeden.
Waarde Judith drs. Elisabeth RT Groen RT Waarde op: op: 26-05-2025 26-05-2025 | | Taxateur: Uitvoerenddrs. Judith Groen Elisabeth taxateur:
Pagina: - 14 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 03-06-2025 | Pagina 03-06-2025
14
Taxatierapport
A. Hofmanweg 2D , 2031BH Haarlem
F
OBJECT
F. 1
OBJECTINFORMATIE
Objectomschrijving Het object is gesitueerd op de begane grond en eerste verdieping biedt een functionele en efficiënte ruimte van ca. 2. 020 m2 vvo vloeroppervlak. De indeling is flexibel en leent zich goed voor diverse productie en bedrijfswerkzaamheden.
Indeling
Entree , kantoorruimte , bedrijfsruimte , tevens bereikbaar via loopdeur en dubbele overheaddeur. Achter in de bedrijfsruimte is een trap en een lift naar de 1ste etage. Pantry en toiletten aanwezig. 1ste etage , kantoorruimte , technische ruimte , grote open kantoorruimte aan de achterzijde
Terrein 12 eigen parkeerplaatsen op het voorterrein
Bouwjaar:
2001
Bouwaard , materialen en constructie Bouwstijl: Betonbouw , achtergedeelte staal en hout. Vloerconstructie: beton Constructie: beton/staal Dakconstructie: staal Gevels: beton en metalen gevelafwerking Kozijnen: aluminium en kunststof
Glaswerk: Isolerende beglazing Warmte voorziening: CV Warmte overdracht: Hele lucht in bedrijfsgedeelte , radiatoren in kantoorgedeelte Koeling: airco Bouwkundige staat: Staat van onderhoud buiten:
Redelijk Redelijk
Staat van onderhoud binnen: Goed Toelichting onderhoud Om de kosten voor het regulier onderhoud te bepalen , zijn de kengetallen uit de Vastgoed Taxatiewijzer 2025 (Koëter) gehanteerd. Hierbij is rekening gehouden met de specifieke kenmerken en uitrusting van het getaxeerde.
Tenzij anders vermeld , is aangenomen dat de aanwezige installaties van het getaxeerde naar behoren functioneren en is een zodanige
staat verkeren dat vereiste goedkeuringen , waaronder die van overheidswege , de verzekeraar , en/of certificaat verstrekkende instanties met betrekking tot specifieke installaties , zonder investeringen kunnen worden verkregen.
Vastgoed Taxatiewijzer:
2025
Normonderhoud type:
Verschillende VEX-typen
Parkeren (op eigen terrein): Goed Toelichting parkeren In de directe omgeving extra parkeercapaciteit beschikbaar. Zo is er een moderne parkeergarage aan de A. Hofmanweg 5a met vijf verdiepingen en 350 parkeerplaatsen , bedoeld voor gebruikers van omliggende gebouwen , waaronder kantoren , een sportschool en restaurants .
Bovendien is parkeren in dit deel van de Waarderpolder doorgaans gratis , wat het aantrekkelijk maakt voor zowel werknemers als bezoekers Functionaliteit: Goed .
Toelichting functionaliteit Overwegend bedrijfsruimte met op verdieping kantoor / opslag
Waarde Judith drs. Elisabeth RT Groen RT Waarde op: op: 26-05-2025 26-05-2025 | | Taxateur: Uitvoerenddrs. Judith Groen Elisabeth taxateur:
Pagina: - 15 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 03-06-2025 | Pagina 03-06-2025
15
Taxatierapport
A. Hofmanweg 2D , 2031BH Haarlem
F. 2
OPPERVLAKTE Overzicht ruimtetypes commercieel IPD-type
Bedrijfsruimte
Kantoor
Ruimtetype(s)
Status
BVO m²
VVO m² of stuks
Bedrijfsruimte begane grond
Eigenaar gebruiker
97500 ,
91700 ,
97500 ,
91700 ,
Subtotaal Kantoren begane grond
Eigenaar gebruiker
10500 ,
9600 ,
Kantoren / opslag eerste verdieping
Eigenaar gebruiker
1.10000 ,
1.00700 ,
1.20500 ,
1.10300 ,
2.18000 ,
2.02000 ,
Subtotaal Totaal
Overzicht andere ruimtetypes IPD-type Parkeren
Ruimtetype(s)
Status
Parkeerplaatsen maaiveld
Eigenaar gebruiker
Subtotaal
Stuks 12 12
Totaal
12
F. 3 RENOVATIE Laatste renovatiejaar: Laatste renovatie
2025
Laatste renovatie is het dak
F. 4
MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten Geen bijzonderheden
Object beoordeling
Ruim opgezette bedrijfsruimte met voornamelijk op de verdieping kantoor.
Object score:
Waarde Judith drs. Elisabeth RT Groen RT Waarde op: op: 26-05-2025 26-05-2025 | | Taxateur: Uitvoerenddrs. Judith Groen Elisabeth taxateur:
Goed
Pagina: - 16 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 03-06-2025 | Pagina 03-06-2025
16
Taxatierapport
A. Hofmanweg 2D , 2031BH Haarlem
G
GEBRUIK
G. 1
GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik In gebruik bij een webshop en distributie van kleding Voorgenomen gebruik Werkplaats/opslag/kantoor
G. 2
ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Alternatieve aanwendbaarheid: Goed Optimale aanwending (scenario analyse) Gebruiken conform huidige gebruik , combinatie van bedrijfsruimten en kantoor.
Waarde Judith drs. Elisabeth RT Groen RT Waarde op: op: 26-05-2025 26-05-2025 | | Taxateur: Uitvoerenddrs. Judith Groen Elisabeth taxateur:
Pagina: - 17 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 03-06-2025 | Pagina 03-06-2025
17
A.
Hofmanweg 2D,
2031BH
Haarlem
ONDERBOUWING
(geanonimiseerd) bron NVM
/ CBS.
Verwachtingen
indices commercieel
Inflatie verwachting
3,00%
2,40%
2,20%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Kosten
3,75%
3,00%
2,75%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
verwachting
Markthuur verwachting
\Waarde op:
| Uitvoerend taxateur:
Printdatum:
| Pagina
Kramer
Taxatierapport A.
Hofmanweg 2D,
2031BH
Haarlem
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) H.2
HUURREFERENTIES
EN OVERZICHT
RUIMTES
EN
MARKTHUUR
(geanonimiseerd) Huurreferenties commercieel Transactiedatum
Adres
Totaal m? of
stuks
ad
engst
\Huuropbrengst p/i/m? of stuk
(geanonimiseerd) \Waarde op: 26-05-2025 | Uitvoerend taxateur: drs. Judith Elisabeth Groen RT
Printdatum: 03-06-2025
| Pagina
(geanonimise rd) \Waarde op:
| Uitvoerend taxateur:
Printdatum:
| Pagina
A.
Hofmanweg 2D,
2031BH
Haarlem
(geanonimiseerd) Overzicht
ruimtetypes
(geanonimiseerd) De
getaxeerde markthuur is getaxeerd op basis van vergelijking met huurreferenties, rekening houdend met het tijdsverloop tussen prijspeil en datum waarop marktreferenties tot stand zijn gekomen en rekening houdend met eventueel overeengekomen en/of in de markt gebruikelijke huurincentives.
\Waarde op:
| Uitvoerend taxateur:
Printdatum:
| Pagina
Kramer
Taxatierapport A.
Hofmanweg 2D,
H.3
2031BH
Haarlem
KOOPREFERENTIES
EN ONDERBOUWING
YIELDS
Algemene toelichting
op de
koopreferenties
beleggings-
of
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) referenties commercieel
((geanonimiseerd) geanonimise rd) \Waarde op: 26-05-2025 | Uitvoerend taxateur: drs. Judith Elisabeth Groen RT
Printdatum: 03-06-2025
| Pagina
Taxatierapport A.
Hofmanweg 2D, Gebruikte
2031BH
Haarlem
input- en berekende outputyields
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) De positionering van het getaxeerde ten de huursituatie het opleveringsniveau de ligging de grootte van het object de functionaliteit van het object de uitstraling
opzichte
van
de bandbreedte komt met
name
door:
-
-
-
-
-
-
H.4
ONDERBOUWING Geen correcties
CORRECTIES
doorgevoerd
Bijzondere waardecomponenten Geen
\Waarde op: 26-05-2025 | Uitvoerend taxateur: drs. Judith Elisabeth Groen RT
Printdatum: 03-06-2025
| Pagina
Taxatierapport
A. Hofmanweg 2D , 2031BH Haarlem
I
DUURZAAMHEIDSPARAGRAAF 2. 0 Locatiekenmerken Type omgeving Stand t. b. v. type gebouwen in omgeving
Multifunctioneel gebied - diversiteit in type vastgoed en functies
Walk Score 0-100
57
Mate van verstedelijking
Sterk stedelijk
Bereikbaarheid in meters
Klimaatrisico's
Nabijheid bushaltes
313
Overstromingsrisico
Buitengewone gebeurtenis
Nabijheid tramhaltes
9187
Aanwezigheid overstromingsrisico zeespiegel
Nee
Nabijheid treinstation
2032
Aanwezigheid overstromingsrisico neerslag
Nee
Nabijheid metrostation
12069
Risico op bodemdaling
Nee
4950
Risico op bovengemiddelde hitte door omgevingsfactoren (bv versteende binnenstad)
Nee
Afstand tot de snelweg
Energietransitie Aantal oplaadpunten in de publieke ruimte binnen 400 meter lopen afstand van vastgoedobject
11
Toelichting klimaatrisico's Extreme wind Geen tot gering risico op schade door extreme wind. Water stress Geen of gering risico op schade als gevolg van waterstress. Aardbevingsrisico Zeer geringe kans op schade door een aardbeving op deze locatie. Brand Zeer gering risico op schade door natuurbrand op deze locatie. Droogte Geringe funderingsproblemen als gevolg van bodemverzakking bij langdurige droge periodes.
Objectkenmerken Object algemeen in m²
Bouwaard constructie
Duurzaamheidscertificaten
Beton
GPR certificaat
Geen
Bebouwd oppervlak
1049
Dakoppervlak van daken
1073
LEED
Geen
Dakoppervlak geschikt voor plaatsing zonnepanelen
536
BREEAM
Unclassified
Geveloppervlak
929
WELL certificaat
Onbekend
Glasoppervlak
0
Installaties Warmte opwekking
Verwarmingsafgifte
Warm water
Luchtbehandeling
HR++ ketel
Hete lucht
CV combi ketel
Airconditioning
Radiatoren
Mechanische ventilatie Topkoeling Warmteterugwinning
Installaties
Bouwjaar verwarmingsinstallaties Verwarming bediening Waarde Judith drs. Elisabeth RT Groen RT Waarde op: op: 26-05-2025 26-05-2025 | | Taxateur: Uitvoerenddrs. Judith Groen Elisabeth taxateur:
Automatisch (centraal) Pagina: - 24 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 03-06-2025 | Pagina 03-06-2025
24
Taxatierapport
A. Hofmanweg 2D , 2031BH Haarlem Koelsysteem bediening
Automatisch (centraal)
Ventilatiesysteem bediening
Automatisch (centraal)
Toelichting installaties Isolatie
Verbruik per jaar
Onderdeel
Dak
100 mm (Rc 25) ,
Gas m³
Gevels
100 mm (Rc 25) ,
Water m³
Vloer
100 mm (Rc 25) ,
Aantal zonnepanelen
Genormaliseerd verbruik
6. 272
-
-
Glas
Toelichting aanwezige opwekenergie PV Toelichting isolatie Verlichting , watergebruik en ecologie
Omgevingsplan , flexibiliteit , materiaalgebruik en green lease
Verlichting bediening
Handmatig
Overwegend LED verlichting
Ja
Mogelijkheden omgevingsplan voor functiewijziging Ruimte indeling en installaties zijn eenvoudig
Hergebruik water
Nee
Materialen zijn overwegend demontabel en herbruikbaarNee
Nee
Toelichting gebruik duurzame materialen
Nee
Gebouwpaspoort
Nee
Overwegend waterbesparend sanitair Gescheiden rioolstelsel voor hemelwater
Nee
Groene gevel
Nee
Ecologie terrein
Nee
Ecologie terrein (%)
000% ,
Nee
aanpasbaar aan veranderende vraag
Nee
Groen dak
Ja
Green lease
Toelichting type verlichting geheel LED Toelichting flexibiliteit De technische flexibiliteit van een gebouw geeft aan of het gebouw op de langere termijn aangepast kan worden aan een ander gebruik of uitbreiding , eventueel door bouwkundige aanpassingen. Technische flexibiliteit is voor een deel afhankelijk van de bouwkundige aspecten die de veranderbaarheid beïnvloeden. De flexibiliteit dient door een deskundige beoordeeld te worden. Toelichting demontabel en herbruikbaar Bij het realiseren van een nieuwbouw , speelt het concept van demontabel en herbruikbaar bouwen een cruciale rol in duurzaamheid en circulaire economie. Dit houdt in dat gebouwen ontworpen en geconstrueerd worden met het oog op de toekomst , zodanig dat ze aan het einde van hun gebruiksperiode gemakkelijk gedemonteerd kunnen worden voor hergebruik of recycling. Dit vereist een modulaire aanpak waarbij componenten zoals vloeren , muren , en denksystemen ontworpen worden als afzonderlijke eenheden die zonder significante schade gedemonteerd en opnieuw gebruikt kunnen worden. Het gebruik van standaardisatie en modulair ontwerp vergemakkelijkt niet alleen de demontage en her configuratie van gebouwen , maar stimuleert ook de herbruikbaarheid van materialen , wat resulteert in een verminderde milieu-impact door het minimaliseren van afval en het efficiënter gebruik van grondstoffen.
Ten tijde van de bouw van het object was demontabel en herbruikbaar bouwen nog geen onderwerp en werd hier dan ook geen
aandacht aan besteed tijdens de bouw.
Toelichting gebruik duurzame materialen Bij het bouwen van een pand speelt de keuze voor duurzame materialen een cruciale rol in het verminderen van de milieu-impact en het bevorderen van de duurzaamheid van het gebouw op de lange termijn. Duurzame materialen zijn die materialen die milieuvriendelijk zijn geproduceerd , een lange levensduur hebben , recyclebaar zijn , en een minimale impact hebben op het milieu tijdens hun levenscyclus. Het kiezen van duurzame materialen gaat niet alleen over de oorsprong en productie van deze materialen , maar ook over hun prestaties gedurende de gehele levenscyclus van het gebouw zoals de energie-efficiëntie en de recycleerbaarheid onderhoud en levensduur. Door te kiezen voor materialen die milieuvriendelijk zijn , een lange levensduur hebben , en aan het einde van hun levenscyclus kunnen worden gerecycled , draagt een bouwproject bij aan de circulaire economie en vermindert het zijn impact op het milieu. ,
,
Taxateur heeft geen informatie kunnen achterhalen met betrekking tot de eventueel gebruikte duurzame materialen.
Waarde Judith drs. Elisabeth RT Groen RT Waarde op: op: 26-05-2025 26-05-2025 | | Taxateur: Uitvoerenddrs. Judith Groen Elisabeth taxateur:
Pagina: - 25 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 03-06-2025 | Pagina 03-06-2025
25
Taxatierapport
A. Hofmanweg 2D , 2031BH Haarlem
Verbruik Norm verbruik in kWh per jaar
Huidig verbruik
Opwek
en totaal in kWh
per jaar
O. b. v. huidige label
495. 025
Gas m3
6. 272
Opbrengst overig
0
O. b. v. label na maatregelen
392. 400
Elektriciteit kWh
92. 713
Opbrengst zonnepanelen
0
Paris Proof
185. 300
Overig verbruik totaal
Huidige netto energieverbruik
70
0
Toelichting voorgestelde maatregelen verduurzaming Omdat het feitelijk energieverbruik lager is dan het gevraagde bijzondere uitgangspunt , worden er geen verduurzamingsmaatregelen voorgesteld.
Energielabels Energielabel Verplicht labelniveau
C
Gewenst labelniveau
Onbekend
Energielabel
A
EPC label
EPU U label
Energielabel o. b. v. NEN7120
Onbekend
Energielabel o. b. v. NTA8800
Onbekend
Afgiftedatum energielabel
Afgiftedatum Energielabel
30-10-2019
Energielabel geldig tot
Energy label valid until
30-10-2029
EP1 - Energiebehoefte
0
EP2 - Primair fossiel energiegebruik
0
EP3 - Share of renewable energy
, 000%
Omgevingsplan Omgevingsplan Naam omgevingsplan
Waarderpolder
Bestemming
Bedrijventerrein
Datum vaststelling
14-9-2010
Status omgevingsplan
Onherroepelijk
Waarde Judith drs. Elisabeth RT Groen RT Waarde op: op: 26-05-2025 26-05-2025 | | Taxateur: Uitvoerenddrs. Judith Groen Elisabeth taxateur:
Pagina: - 26 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 03-06-2025 | Pagina 03-06-2025
26
Taxatierapport
A. Hofmanweg 2D , 2031BH Haarlem
Omgevingsplan Het perceel is gelegen in het bestemmingsplan: Waarderpolder : NL. IMRO. 0392000030802 Goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland onherroepelijk 14-09-2010 Het toekomstig gebruik op grond van het bestemmingsplan geldt het volgende gebruik:
Bedrijventerrein
.
Bestemmingsplan / Omgevingsplan: Eigenaar: Gemeente Haarlem Status: Onherroepelijk Vastgesteld op: 14-09-2010 Enkelbestemming: Bedrijventerreinn
Bedrijventerrein
De op de plankaart voor Bedrijventerrein (BT) aangewezen
gronden zijn bestemd voor:
a. bedrijven/bedrijfsactiviteiten die zijn
genoemd in de bij deze voorschriften behorende richtafstandenlijst (bijlage 1) tot en met de categorie , welke op de plankaart voor het betreffende bouwperceel staat aangegeven met uitzondering van: -geluidzoneringsplichtige inrichtingen als bedoeld in artikel 2. 4 en bijlage I van het Inrichtingen en vergunningenbesluit milieubeheer met uitzondering van de bedrijven/locaties die genoemd staan in artikel 4 lid 1 onder c; -bedrijven en/of bedrijfsactiviteiten die genoemd staan in het Besluit externe veiligheid inrichtingen milieubeheer (Beviinrichtingen) met uitzondering van de bedrijven/locaties die genoemd staan in artikel 4 lid 1 onder d; Zie tevens de bijlage
Marktwaarde na verduurzaming Marktwaarde na verduurzaming Marktwaarde na verduurzaming
Effect maatregelen op waardering Algemene toelichting duurzaamheidsinformatie De informatie opgenomen in de duurzaamheidsparagraaf van dit taxatierapport is samengesteld op basis van gegevens verkregen uit algemene bronnen , de Blue Module , informatie verschaft door de eigenaar van het object , en observaties gemaakt tijdens de opname ter plaatse. Hoewel bij het verzamelen en weergeven van deze informatie de grootst mogelijke zorgvuldigheid is betracht , dient te worden opgemerkt dat de taxateur geen gespecialiseerd expert is op het gebied van duurzaamheid. Hierdoor kan geen garantie worden geboden omtrent de volledigheid , nauwkeurigheid of actualiteit van de informatie gerelateerd aan duurzaamheidsaspecten van het getaxeerde object.
Waarde Judith drs. Elisabeth RT Groen RT Waarde op: op: 26-05-2025 26-05-2025 | | Taxateur: Uitvoerenddrs. Judith Groen Elisabeth taxateur:
Pagina: - 27 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 03-06-2025 | Pagina 03-06-2025
27
Taxatierapport
A. Hofmanweg 2D , 2031BH Haarlem
J
Algemene Uitgangspunten Algemene Uitgangspunten Algemene uitgangspunten Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1 Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud , hebben wij , voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren , slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. 2 Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom , type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. 3 De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. 4 De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. 5 Bij de waardering is ervan uitgegaan , dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik , en dat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen.
De aanwezige apparatuur / installaties is/zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. 6 De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken. 7 Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen , nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden , wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd , gebruikmakend van duurzame materialen. 8 Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. 9 De bruto oppervlakte is , tenzij anders opgegeven , gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen , definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de " NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen." Milieu 1 Bij de waardering
zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c. q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu , dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. 2 Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater , of naar materialen die schadelijk zijn voor mens milieu of gebouwen of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. 3 Bij inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid van de mens , zoals in het bijzonder asbest. 4 Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf " Milieu " onverminderd van toepassing. 5 Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/of de volksgezondheid.
Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. 7 Bij de bouw , verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij er van uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt er van uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde. ,
,
Eigendom 1 Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd. 2 Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten , kettingbedingen en/of gebruiks of vervreemdingsbeperkingen blijken. 3 Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. 4 Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door ons vastgestelde waarde. Voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde.
5 Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex , ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing , afzonderlijk zijn berekend , kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven. Huurrecht 1 Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er bij de expiratie van de huurovereenkomst(en) geen kosten of opbrengsten voor de eigenaar ontstaan als gevolg van het achterlaten van aanpassingen/verbeteringen in het gehuurde die door de huurder(s) zijn
aangebracht.
2 Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder
bestaan.
Publieksrecht 1 Indien de taxateurs onderzoek hebben verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in ons waardeoordeel betrokken. 2 Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. 3 De waardering is uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en). 4 Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de eventueel niet getekende huurcontracten ongewijzigd zijn ondertekend en dat Waarde Judith drs. Elisabeth RT Groen RT Waarde op: op: 26-05-2025 26-05-2025 | | Taxateur: Uitvoerenddrs. Judith Groen Elisabeth taxateur:
Pagina: - 28 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 03-06-2025 | Pagina 03-06-2025
28
Taxatierapport
A. Hofmanweg 2D , 2031BH Haarlem
huurpenningen , bankgaranties , optiebeschikkingen e. d. kunnen worden overgedragen aan een verkrijger. 5 Indien er geen huurcontract(en) is/zijn verstrekt , maar uitsluitend een huurlijst met essentialia , zijn wij uitgegaan van een standaard ROZ-contract van 5+5 jaar waarbij geen waarde beïnvloedende bijzondere bepalingen zijn opgenomen. 6 Bij de waardering is uitgegaan van de verstrekte informatie inzake de BTW-aftrek en dat er geen wijzigingen van gebruik hebben plaatsgevonden. 7Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen achterstand in huur of andere betalingsverplichtingen zijn. 8 Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de eventueel door huurder(s) betaalde waarborgsom(men) geen onderdeel uitmaken van de waarde van het getaxeerde en dat partijen deze verrekenen bij een eventuele overdracht van de onroerende zaak. 9 Indien het object in gebruik is op grond van een huurovereenkomst met een dochter- of een moedermaatschappij van de eigenaar is die overeenkomst bij deze waardering buiten beschouwing gelaten. 10 De maximaal redelijk huurprijs van de individuele zelfstandige en/of onzelfstandige wooneenheden is niet vastgesteld conform het wettelijk kader (woningwaarderingsstelsel). " " In de waardering is derdehalve vanuit gegaan dat de wooneenheden marktconform zijn verhuurd en gerealiseerd binnen de geldende wet- en regelgeving. ,
Voordelen 1 Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen , dan wel te restitueren premies , subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook. 2 Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten.
Plaatselijke voorschriften 1 Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en -eisen.
Fiscale wetgeving 1 In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. Wij adviseren in voorkomende gevallen een fiscaal adviseur te raadplegen betreffende de faciliteiten die samenhangen met het getaxeerde vastgoed. 2 Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW) , tenzij anders vermeld en er wordt van uitgegaan dat bij verhuur en verkoop de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is , tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt. 3 De vastgestelde waarden zijn " kosten koper " tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder " kosten koper " verstaan wij de overdrachtsbelasting , notariskosten wegens levering van de onroerende zaak , evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster.
Toekomstige wetgeving 1 Bij de uitvoering van de taxatie hebben wij geen rekening gehouden met mogelijke toekomstige wijzigingen in de bestaande wetgeving. Rechten van derden 1 Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden zijn anders dan in dit rapport genoemd.
Tijd
1 Een taxatie is tijdafhankelijk. De waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum; 2 Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de waardepeildatum worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering; 3 Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt , die van substantiële invloed is op de waardering , zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport; 4 Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum , die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur , kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten.
Aansprakelijkheid
1 Dit rapport is bestemd voor het in aanhef genoemde doel , uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever. Deze taxatie zal uitsluitend voor interne doeleinden worden gebruikt en zal zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de opdrachtnemer niet worden gepubliceerd. Wel behoudt de opdrachtgever zich het recht voor de taxatie desgewenst te delen met controlerende en/of regulerende instanties , zoals accountants en De Nederlandse Bank. Tevens zullen de nadere afspraken omtrent verstrekking en aansprakelijkheid in
de dienstenovereenkomst worden gerespecteerd. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden , tenzij met schriftelijke toestemming van Kramer & Partners Makelaars en Taxateurs. 2 Iedere aansprakelijkheid van Kramer & Partners Makelaars en Taxateurs is beperkt tot het bedrag waarop in het betreffende geval de gesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering aanspraak geeft en vervalt één jaar na het uitbrengen van dit rapport. 3 Wij hebben alle informatie en gegevens voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de waardering. Wij gaan er vanuit dat deze gegevens die wij in het kader van de taxatie hebben verkregen volledig en correct zijn , ongeacht of deze door de opdrachtgever dan wel door derden zijn verstrekt , tenzij wij uitdrukkelijk anders vermelden. Wij hebben dit rapport met zorg samengesteld , doch aanvaarden wij geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan ons verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest. 4 Voor zover door ons een herbouwwaarde wordt gerapporteerd , hebben wij geen gedetailleerde berekening gemaakt zodat de herbouwwaarde moet worden gezien als een globale schatting ter indicatie. Beschikbare gegevens 1 De waardering is mede gebaseerd op de door de opdrachtgever of derde verstrekte gegevens/informatie.
2 De aangeleverde stukken zoals onder andere eigendomsbewijzen en huurcontracten worden globaal door ons gelezen. Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten , beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde zouden kunnen beïnvloeden. 3 Wij gaan er vanuit dat wij alle relevante stukken met betrekking tot de onroerende zaak hebben ontvangen en dat zij correct en
compleet zijn.
4 Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als juridisch expert. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten. 5 Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er van uitgegaan dat deze oppervlakte correct zijn. Waarde Judith drs. Elisabeth RT Groen RT Waarde op: op: 26-05-2025 26-05-2025 | | Taxateur: Uitvoerenddrs. Judith Groen Elisabeth taxateur:
Pagina: - 29 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 03-06-2025 | Pagina 03-06-2025
29
Taxatierapport
A. Hofmanweg 2D , 2031BH Haarlem 6 Voor de specificatie van oppervlakten van de onroerende zaak hanteren wij in de regel de aan ons aangeleverde gegevens dan wel gegevens afkomstig zijn van plattegronden en/of huur-(overzichten)-contracten. Wij gaan er vanuit dat deze gegevens volledig en correct
zijn.
7 Door ons opgemeten oppervlakten zijn geen meetcertificaat op basis van NEN 2580 voor de specificatie van de oppervlakten van het gebouw , tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt. 8 Wij verrichten geen onderzoek naar de debiteurenstatus van (toekomstige) huurder(s) van de onroerende zaak. Evenmin verrichten wij