Document · PDF

2 Bijlage 1 Taxatierapport (WOO)

gemeenteraad 28 september 2023, gemeente HaarlemBij agendapunt: Verkoop Grote Markt 31 - Jansstraat 8018.396 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

Bij het vooraf inwinnen van inlichtingen dient hij de opdrachtgever om een opgave te vragen van alle andere belanghebbende of verbonden partijen, zodat of er sprake is van een mogelijke belangenverstrengeling voor de taxateur, diens p mededirecteuren of naaste familieleden. Paraaf

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED 2.6.5.Indien er sprake is van een dergelijke belangenverstrengeling dient dit schriftelijk te worden meegedeeld aan de opdrachtgever die vervolgens kan kiezen of hij de benoeming al dan niet wil bevestigen, onder voorbehoud van een duidelijke opgave van de omstandigheden in een door de taxateur over te leggen verklaring of rapport. 2.6.6.Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin de taxateur, ondanks de wensen van de opdrachtgever, toch de opdracht zal moeten weigeren. 2.7 Ondertekening rapport De taxateur ondertekent persoonlijk het door hem uitgebrachte taxatierapport. Toelichting 2.7.1.De taxateur geeft zich er rekenschap van dat hij zijn integriteit borgt. Met andere woorden, dat er geen feiten en omstandigheden zijn aangaande de persoon van de taxateur of diens directe omgeving die er de oorzaak van zouden kunnen zijn dat zijn waardeoordeel ten aanzien van het te waarderen object wordt beïnvloed. De taxateur vermijdt derhalve situaties van tegenstrijdige belangen of een conflict of interest. Met de persoonlijke ondertekening van het taxatierapport neemt de taxateur verantwoording voor het door hem uitgebrachte deskundigenbericht.

2.7.2.Niets verzet zich er tegen als de organisatie waarvoor de taxateur in loondienst werk het rapport mede ondertekent ten blijken van het medeverantwoordelijkheid nemen voor het rapport en de inhoud daarvan. 2.7.3.Een niet ondertekend rapport wordt geacht niet te bestaan en geen rechtskracht te hebben, ook al is het voorzien van een bedrijfslogo.

2.8 Verzekering Een (Register-)taxateur dient zich te verzekeren: • Conform de eisen van het NRVT. • Tegen de kosten van rechtsbijstand die voortkomen wegens het hiervoor omschreven risico. • Desgewenst overlegt de taxateur bij de aanvaarding van een opdracht een door de verzekeraar afgegeven dekkingsverklaring aan de opdrachtgever.

3 Bijzondere vereisten voor het taxatieproces / de taxatie-opdracht 3.1 Inleiding In de opdrachtbrief wordt de rechtsverhouding tussen de opdrachtgever en de taxateur vastgelegd. 3.2 Opdrachtvoorwaarden Een opdracht tot taxatie dient door de taxateur schriftelijk aan de opdrachtgever bevestigd te worden, voordat enig rapport wordt uitgegeven. Deze opdrachtbevestiging dient minimaal de navolgende voorwaarden te omvatten: Voorwaarden

Opmerkingen

Benoeming van de opdrachtgever

Benoeming van de taxateur

De opdrachtgever dient correct te worden benoemd. In het bijzonder wanneer het rapport opgedragen wordt door een andere juridische entiteit dan de eigenaar van het te taxeren object (bv. koper, financier, directeur groot aandeelhouder, curator etc.). De taxateur dient correct te worden benoemd. Er dient duidelijk te blijken van welke organisatie er wie in persoon de taxatie gaat uitvoeren.

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED 3.

Het doel van de taxatie

De basis van de waarde dient exact omschreven te worden, alsmede de opmerking dat de taxatie uitsluitend voor dat doel gebruikt mag worden. Het te taxeren object of objecten dienen nauwkeurig afgebakend/omschreven te worden. Het te taxeren belang dient in de opdracht omschreven te worden (bv. Niet limitatief; waardering ten behoeve van aankoop, verkoop, financiering, inbreng etc.). Per te taxeren object dient het gebruik te worden weergegeven. Daarnaast dient het object te worden geclassificeerd (bv. eigen gebruik, eigen grond, erfpacht).

Het onderwerp van de taxatie

Het te taxeren belang

Gebruik van het object of de classificatie van het object

Basis van de waarde

De basis van de waarde dient in de opdrachtbevestiging te worden weergegeven (Omschrijving waardebegrip).

Datum opname en inspectie

Verklaring van eerdere betrokkenheid

10.

Verklaring omtrent de status van de taxateur

11.

Valuta

Datum opdracht; Inspectiedatum; Waardepeildatum; Conceptrapportagedatum; Rapportagedatum. De taxateur dient in de opdrachtbevestiging te verklaren of hij eerder op enigerlei wijze bij het te waarderen object betrokken is geweest. In de opdrachtbevestiging dient te worden aangegeven of de taxateur als intern (in loondienstverband) of extern taxateur optreedt. In de opdrachtbevestiging dient de valuta, waarin getaxeerd wordt, vermeld te worden.

12.

Bijzondere uitgangspunten of beperkingen

13.

Opschorting verslaggeving

14.

Gegevens verstrekt door de opdrachtgever

15.

Beperkingen/uitsluitingen aansprakelijkheid

16.

Publicatie

17.

Norm

Deze dienen in de opdrachtbevestiging beschreven en toegelicht te worden. Ook wanneer die uitgangspunten gewoonlijk worden gehanteerd. Opdrachtgever en taxateur geven zich er rekenschap van dat, zolang de taxateur niet beschikt over de benodigde gegevens, hij niet gehouden kan worden de gevraagde rapportage uit te brengen. Indien de opdrachtgever gegevens verstrekt en daarvoor inhoudelijk de verantwoordelijkheid neemt, dienen deze expliciet vermeld te worden. In de opdrachtbevestiging dient aangegeven te worden waar de aansprakelijkheid van de taxateur jegens opdrachtgever of derden eindigt of zich beperkt. In de opdrachtbevestiging dient te worden aangegeven dat schriftelijke toestemming van de taxateur is vereist voor reproductie, publicatie of verwijzing van en naar de taxatie of het rapport. In de opdracht bevestiging dient te worden bevestigd dat de taxatie zal worden uitgevoerd overeenkomstig deze norm.

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED 18.

Kwalificatie taxateur

19.

Basis voor de berekening van het honorarium

20.

Tuchtrecht

In de opdrachtbevestiging wordt blijk gegeven dat de taxateur over de benodigde kwalificatie(s) beschikt voor de uitvoering van de taxatie. In de opdrachtbevestiging wordt aangegeven wat de grondslag is voor de berekening van het honorarium. Indien op de taxateur of diens organisatie een tuchtrecht of klachtenregeling van toepassing is, wordt deze in de opdrachtbevestiging vermeld.

3.3 Marketing beperkingen en gedwongen verkopen Indien de taxateur en of de opdrachtgever constateren dat de taxatie een feitelijke of te voorziene beperking van de marketing moet weerspiegelen, dient deze beperking onderbouwd met de opdrachtgever te worden overeengekomen en worden vermeld in de opdrachtvoorwaarden. De term ‘executiewaarde’ mag niet worden gebruikt. 3.4 Beperkte informatie Indien een taxateur wordt verzocht een taxatie uit te voeren op basis van beperkte informatie, dient dit in de opdrachtbevestiging te worden vermeld en aan de opdrachtgever te worden bevestigd voordat over de taxatie wordt gerapporteerd. De taxateur dient vooraf te overwegen of een beperking redelijk is in het licht van het doel van de taxatie. Indien de taxateur van mening is, dat het op basis van de beperkte informatie niet mogelijk is een taxatie te leveren, dient de opdracht te worden afgewezen. 3.5 Hertaxatie zonder bezichtiging Het kan zich voordoen dat, indien een object met regelmatige tussenpozen voor dezelfde opdrachtgever wordt getaxeerd, het niet noodzakelijk is opnieuw het object te bezichtigen. Zulks kan alleen indien ten genoegen van de taxateur is vastgesteld dat per waardepeildatum er zich geen wijzigingen hebben voorgedaan aan het gebouw in vergelijk tot de voorgaande taxatie. Zowel in de opdracht als in het rapport wordt hiervan mededeling gedaan.

3.6 Second opinion (kritische controle) Een taxateur mag geen kritische controle maken of second opinion geven van een door een derde opgemaakte taxatie, die bedoeld is voor openbaarmaking, indien de taxateur niet beschikt over alle feiten en informatie waarop de eerste taxateur zich baseerde. Een taxateur kan volledig terecht betrokken zijn bij een controle van dossiers, een controle van methoden, een onderzoek naar de onderbouwing van geleverde taxaties, of bespreking met andere taxateurs over de gehanteerde methodiek. Indien deze controle echter een ander doel dient dan de interne doelen van de opdrachtgever, dient de taxateur zich terughoudend op te stellen.

4 Minimale onderzoeksvereisten voor de waardering 4.1 Bezichtiging en onderzoek Voor een taxatie moeten, voor zover noodzakelijk in relatie van het doel van de taxatie, bezichtiging en onderzoek altijd worden uitgevoerd. Indien bezichtiging en onderzoek beperkt zijn, dient hiervan rekenschap gegeven te worden in een argumentatie in de rapportage en opdrachtbevestiging. 4.2 Verificatie van informatie De taxateur dient naar redelijkheid al die stappen te ondernemen om de informatie, waarop hij zich bij de waardering baseert, te verifiëren en indien dit niet mogelijk is beargumenteerd in de rapportage aan te geven welke uitgangspunten hij heeft gehanteerd. 4.3 Onderzoeksgebieden Onderzocht worden tenminste en niet limitatief de navolgende gebieden: Par

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED No 1.

Onderzoeksgebied Juridische aspecten van het vastgoed

Privaatrechtelijke aspecten

Publiekrechtelijke status van het vastgoed

Fiscale status van het vastgoed en de onderliggende (huur)overeenkomsten 2.

Gebruik van het object

Ruimten

Huurders

Locatieaspecten

Technische eigenschappen

Beperkte technische omschrijving

Bouw- en/of renovatie- en/of uitbreidingsplannen

Voorzieningen behorende tot het vastgoed

Onderhoudstoestand

Eigendomssituatie, erfpacht, kadastrale kaart, kadastraal uittreksel en overige informatie en belemmeringen. Bestemmingplan, voorbereidingsbesluit, omgevingsvergunning, exploitatieplannen etc. Status ten aanzien van B.T.W., (herzieningsperiode), overdrachtsbelasting, nieuw vervaardigd onroerend goed etc. Diverse oppervlakten van het vastgoed volgens de methodiek van de NEN 2580. Geef aan in hoeverre het object alternatief aanwendbaar is. Indien daar sprake van is schets de uitpondmogelijkheden en de bijbehorende scenario’s. Huurovereenkomsten, looptijden, bijzondere verplichtingen, zekerheden, andere gebruiksrechten en of voorkeursrechten van koop door bijv. de huurder. Zaken in de omgeving van het vastgoed die van invloed zijn op de waarde, zoals stand, ligging, bereikbaarheid, parkeren, (sociale) veiligheid, winkels etc. Geef een omschrijving op hoofdlijnen van de belangrijkste technische aspecten van het getaxeerde object. Omschrijving van voorgenomen bouw-, renovatie- of uitbreidingsplannen, kosten en status. Die installaties en apparatuur die vastgoed gebonden zijn en van invloed (kunnen) zijn op de waarde. Bijvoorbeeld WKOinstallaties klimaatbeheersingsinstallaties etc. De taxateur vormt zich een beeld van de onderhoudstoestand en die factoren die daarbij van invloed kunnen zijn op de waardering. Dit geschiedt op ba steekproefsgew

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED

Milieu (vervuiling)

Duurzaamheid

Risico’s

Marktomstandigheden: de EVS schrijven voor dat een taxateur geen onrealistische uitgangspunten mag formuleren over marktomstandigheden, of een marktwaarde mag veronderstellen die boven een redelijkerwijs te verkrijgen niveau ligt (EVS 1 - 5.4.3).

oordeel van de taxateur is nimmer een garantie voor de aan- of afwezigheid van gebreke. Milieufactoren die van invloed zijn op de waarde, zoals bodem, grondwater, geluid, licht, stank etc. Of toepassing van materialen die gevaarlijk of milieu belastend (bijv. asbest). Welke duurzaamheidcategorie vertegenwoordigt het vastgoed en welke maatregelen zijn aanwezig?

Geef een inschatting van de risico’s voor de eigenaar en/of de financier die samenhangen met het object, de markt en of de voorgenomen ontwikkelingen Geef een omschrijving van de markt waarin het te taxeren object zich bevindt en van de belangrijkste kansen en bedreigingen.

4.4 Specifieke aanvulling voor winkels Het is niet reëel om bij een taxatie van een winkelruimte en andere ruimten ex artikel 7:290BW te rekenen met de markthuur, wanneer deze markthuur vanwege een mogelijke art. 7:303 BW procedure niet haalbaar is. Bij winkels dient de taxateur dan ook naast de markthuur een herzieningshuurwaarde vast te stellen. Deze wordt doorgaans, conform art 7:303 BW, bepaald als het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse die zich hebben voorgedaan in de vijfjaarsperiode voorafgaande aan het moment van de huurherziening. Het vaststellen van de herzieningshuurwaarde wordt beschouwd als de deskundigheid van de taxateur. De richtlijn (ROZ) luidt om een inzichtelijke onderbouwing (referenties) te geven van de gehanteerde herzieningshuurwaarde. 4.5 Privaatrechtelijke aspecten Teneinde inzicht te krijgen in de juridische gesteldheid van het object wordt de taxateur geacht op de hoogte te zijn van de inhoud van het kadastraal plan, kadastraal uittreksel en het meest recente eigendomsbewijs (en splitsingsakte bij appartementsrechten). Afschriften daarvan worden door de taxateur bij het rapport gevoegd. Aan de hand daarvan wordt in hoofdlijnen een beeld gegeven van de eigendomsrechten, eventuele zakelijke rechten en andere rechten en verplichtingen.

Bij appartementsrechten doet de taxateur onderzoek naar het bestaan van de belangrijkste periodieke en eenmalige bijdragen. In de regel zal de administrateur/bestuurder van de betreffende vereniging of recente (financiële ) bescheiden van de vereniging als informatiebron dienen. Bij erfpachtrechten zal de taxateur zich op hoofdlijnen vergewissen van de erfpachtv • Betreft het een tijdelijk recht of voortdurend/eeuwigdurend recht van erfpac

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED • • • •

•

• • •

De einddatum (bij een tijdelijk recht van erfpacht) of de expiratiedatum (bij een voortdurend recht van erfpacht); Het actuele canonbedrag per jaar; Herziene canon. Erfpachtcanons zijn vast of zijn geïndexeerd. Aan het einde van de erfpachtperiode wordt echter de canon geheel opnieuw vastgesteld; Wanneer er sprake is van een vast canonbedrag, welke vanaf de datum van taxatie binnen 10 jaar zal worden herzien, dient er een inschatting te worden gemaakt van de nieuwe herziene canon die dan van toepassing zal zijn. Verhogingen kunnen per regio enorm verschillen. Deze vergoeding is gebaseerd op een rentepercentage van de grondwaarde. Vervolgens dient deze nieuwe herziene canon te worden gehanteerd in de taxatie. Aan het eind kan de contante waarde van het canonvoordeel (herziene canon minus huidige lage canon) bij de waarde worden opgeteld. Ofwel de nieuwe canon en het verschil tussen de oude canon en de nieuwe canon tot het moment dat de nieuwe canon ingaat, kan als voordeel worden opgeteld bij de waarde; Afgekochte canon. Als de erfpachtcanon is afgekocht voor nog minimaal 10 jaar dan hoeft met de erfpacht geen rekening te worden gehouden en kan worden volstaan met het invullen van de datum tot wanneer de canon is afgekocht.

Als deze afkooptermijn binnen 10 jaar afloopt, dient te worden gerekend met de nieuwe (herziene) canon en een contante waarde van het voordeel tot die datum; Vaste canon. Als er sprake is van een vast canonbedrag tot een bepaalde datum, dient deze datum te worden aangegeven; Er wordt bij een vaste canon van uitgegaan dat deze geïndexeerd is, bijvoorbeeld elke 5 jaar. Als dit niet het geval is dan dient dit te worden vermeld; De uitgever van het erfpachtrecht of bloot eigenaar. Melding van de gemeente die de grond heeft uitgegeven. In geval van uitgifte in erfpacht door particulieren, openbare lichamen (zoals waterschappen, hoogheemraadschappen, spoorwegen etc.):graag vermelden wie grondeigenaar is.

4.6 Publiekrechtelijke aspecten De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. Vermeld dient te worden welke instantie(s) en welke functionaris(sen) is (zijn) geraadpleegd. De publiekrechtelijke vereisten voor vestiging, gebruik en/of (ver)bouw (waaronder vergunningen) worden niet onderzocht, tenzij nadrukkelijk anders met de opdrachtgever is overeengekomen. Wel dient minimaal te worden vastgesteld of het huidige gebruik past binnen de publiekrechtelijke mogelijkheden. Ingeval er concrete aanleiding bestaat voor nader onderzoek naar de publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving zal de taxateur daarvan melding maken. 4.7 Onderhoudstoestand Ten behoeve van de waardering vormt de taxateur zich een beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele -steekproefsgewijze- inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring. Het oordeel van de taxateur is derhalve geen garantie voor het aan- of afwezig zijn van gebreken. Uitgegaan dient te worden van uitvoering op basis van door een professionele partij uit te voeren werkzaamheden.

Bij de beoordeling van de onderhoudstoestand staan de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingkosten centraal. Gebreken, die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. De taxateur zal een nader (bouwkundig) onderzoek adviseren als naar zijn oordeel twijfel of onduidelijkheid bestaat over de bouwkundige of onderhoudstoestand. 4.8 Verontreiniging De taxateur verricht geen technisch onderzoek naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde (kunnen) beïnvloeden. Er is uitsluitend gebruik gemaakt van de in het rapport vermelde bronnen. In het rapport wordt een globale indicatie van de milieutoestand van het object gegeven, gebas plaatselijke bekendheid van de taxateur en de door de taxateur geraadpleegde in

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED De taxateur dient bij eigenaar, gebruiker, koper en verkoper te vragen naar eventuele bodemrapporten en het gebruik in het verleden. De taxateur raadpleegt in ieder geval het Kadaster en de bron(nen) waarnaar het Kadaster in verband met de betreffende locatie verwijst, alsmede het Bodemloket. Indien er geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect, betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld, betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan gewenst zijn. In met name oudere objecten kan sprake zijn van asbestverdachte materialen, die niet altijd bij een taxatie kunnen worden opgemerkt en/of als zodanig worden herkend. Indien de taxateur verontreiniging en/of asbestverdachte materialen aanwezig acht, dient de taxateur aan te geven op welke plaatsen deze verontreiniging en/of asbestverdachte materialen aanwezig (kunnen) zijn. Marktwaarde als waarderingsgrondslag editie 2010 Prof. Dr. T.M. Berkhout MRE MRICS, Prof. Dr. A.C. Hordijk MRICS.

Vereisten voor de verslaglegging in het Taxatierapport

5.1 Algemene uitgangspunten Het taxatierapport vormt de verslaglegging van de door de taxateur uitgevoerde waardering. Een taxatierapport dient vanuit dat perspectief en in zijn geheel ondubbelzinnig, eenduidig en niet multi-interpretabel te zijn. Daarnaast dient in het taxatierapport geborgd te zijn dat deze voldoet aan het doel van de taxatie, zoals dat met de opdrachtgever is overeengekomen. Indien in het taxatierapport wordt afgeweken van de hieronder omschreven minimumvereisten, dient dit te worden aangetekend en voorzien van een door de taxateur onderbouwde argumentatie. In het kader van de bestrijding van fraude dient gestreefd te worden naar maximale transparantie in de verslaglegging. Indien er gegevens niet openbaar gemaakt (mogen) worden in de verslaglegging dient hiervan aantekening gemaakt te worden in het rapport, voorzien van een argumentatie. Bijvoorbeeld een bedrijfseconomisch belang van de opdrachtgever, maar wel ingezien door de taxateur. 5.2 Minimumvereisten taxatierapport Naast het feit dat het rapport moet voldoen aan de in de vorige paragraaf geformuleerde algemene beginselen, dient het inhoudelijk minimaal aan de onderstaande vereisten te voldoen: 1.

Benoeming van de opdrachtgever

Duiding van de taxateur

Datum opname en inspectie

Peildatum van de waarde

Object/ onderwerp van de taxatie

Het te taxeren belang

Het rapport moet gericht zijn aan de opdrachtgever. Voor het overige dienen die eisen in acht genomen worden die gelden voor opdrachtverlening en identificatie in het rechtsverkeer. Het rapport moet duidelijk herkenbaar zijn als afkomstig van een met naam en toenaam genoemde taxateur (natuurlijk persoon) alsmede van zijn professionele kwalificatie(s). Daarnaast de gegevens van het bedrijf of de organisatie waaraan de taxateur verbonden is De opnamedatum dient in het taxatierapport te worden vermeld. De peildatum voor de waardering dient in het taxatierapport apart te worden vermeld ook al is deze gelijk aan de opnamedatum. Het object/ onderwerp/object van de taxatie dient voldoende omschreven te zijn en juridisch geduid door de kadastrale aanduiding. Het juridisch belang in het te taxeren object dient geduid te worden. Bijvoorbeeld taxatie ten behoeve van koop/ huur / financiering.

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED 7.

De basis van de waarde

Bijzondere uitgangspunten/ afwijkingen en voorbehouden

Verklaring intern/extern

10.

Verklaring van eerdere betrokkenheid bij het object Openbaarmaking of uitsluiting van de betrokkenheid van de taxateur bij de opdrachtgever of het object

11.

12.

Verklaring van de kwalificatie(s) van de taxateur

13.

Verklaring van toepassing zijnde tuchtrecht Gebruikt valuta

14.

15. 16. 17.

18.

19.

20.

Bevestiging door de taxateur van de gehanteerde norm Verklaring beperking geldigheid De taxatie vermeldt de omvang van de uitgevoerde recherche, de aard en de geraadpleegde bronnen van informatie De vastgestelde waarde dient te worden weergegeven in cijfers en in woorden met toevoeging van de gehanteerde valuta Het rapport dient te worden ondertekend en voorzien van een datum van ondertekening Visuele object presentatie

De basis van de waarde dient te worden vermeld, aangevuld met een uitgeschreven definitie van de betreffende waarde. De basis van de waarde dient in overeenstemming te zijn met die zoals gedefinieerd in deze norm (zie ook 5.3). De taxateur onderbouwt uitgebreid en gemotiveerd welke bijzondere uitgangspunten, uitsluitingen en of aannames er door hem zijn gehanteerd. De taxateur verklaart of deze tot de organisatie van de opdrachtgever behoort, dan wel een onafhankelijke derde is. De taxateur verklaart of deze het object de afgelopen twee jaren eerder getaxeerd heeft en met welk doel. De taxateur verklaart in welke verhouding hij tot de opdrachtgever staat, dan wel het object. Is er uitsluitend sprake van een verhouding opdrachtgever-opdrachtnemer of zijn er ander verbanden of belangen van de taxateur bij opdrachtgever of object? Hier geeft de taxateur aan op grond van welke kwalificaties hij van mening is in staat te zijn deze taxatie uit te voeren. Bijvoorbeeld ingeschreven in het register ….. De taxateur verklaart welk tuchtrecht van toepassing is op hem en de uitgevoerde taxatie. In het taxatierapport wordt verklaard in welke valuta de waardering is uitgebracht. Indien waarde componenten uit een andere valuta zijn gebruikt, wordt aangegeven welke wisselkoers per peildatum is gehanteerd ten opzichte van de hoofdvaluta en wat de bron is waaruit is geput.

De taxateur verklaart overeenkomstig welke norm hij voor de taxatie heeft gehanteerd. “ Deze taxatie is uitsluitend bestemd voor het genoemde doel (te taxeren belang) en de genoemde opdrachtgever etc. “ De taxateur beschrijft welke recherches door hem in het kader van de taxatie zijn uitgevoerd. Ook maakt hij uitputtend melding van de geraadpleegde bronnen en de omvang van de verkregen en gehanteerde informatie. Indien er sprake is van meerdere objecten dienen deze individueel gewaardeerd te worden.

Het taxatierapport bevat tenminste een presentatie met afbeeldingen van het vastgoed waardoor een goed totaalbeeld van het vastgoed kan worden verkregen. Hierbij wordt bij voorkeur ook de omgeving in beeld gebracht, alsmede een plattegrond waaruit de ligging van het object blijkt (zie ook 5.5).

5.3 Onderbouwing waardeoordeel Het rapport bevat een onderbouwing van de waardering. De taxateur geeft uitleg over de gehanteerde methodieken en waarom hij deze heeft gehanteerd. Van iedere gehanteerde methode wordt een berekening bijgevoegd, welke is voorzien van een onderbouwing van de gebruikte marktgegev

[33]

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED (kapitalisatiefactoren/vergelijkingsobjecten/etc.). Bij de berekeningen wordt voor de vloeroppervlakten NEN 2580 gehanteerd. In de berekening dienen een onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de economische huurwaarde en de exploitatielasten terug te vinden zijn. 5.4 Referentiepanden Huidige richtlijn ROZ: De richtlijn luidt om in het taxatierapport minimaal drie referentietransacties op te geven, voor zowel de markthuren (per m²) als de BAR (NAR). Van de referentietransacties moet onderbouwd worden dat dit vergelijkbare objecten en transacties zijn. In het geval van een kleine markt of geringe activiteit mag ook gebruik gemaakt worden van transacties in vergelijkbare steden of transacties uit het verleden (maximaal drie jaar terug met toelichting). Verwijzing naar marktrapporten worden, evenals referenties/transacties uit de eigen portefeuille, óók als referentie geaccepteerd (mits er aandacht wordt besteed aan vergelijkbaarheid van het marktbeeld en het te taxeren object). Indien het niet mogelijk is om bruikbare referenties te geven, dient dit expliciet te worden toegelicht. In het taxatierapport dient de taxateur de afwijking tussen de getaxeerde waarde en de modelwaarden nader toe te lichten. De afwijking kan bijvoorbeeld ontstaan doordat de onroerende zaak qua gebruik afwijkt van de referentieobjecten.

Dit dient u per referentieobject aan te geven. 5.5 Visuele objectpresentatie Het taxatierapport bevat tenminste een presentatie met afbeelding van het object waardoor een goed totaalbeeld van het object kan worden verkregen, waarbij bij voorkeur ook de omgeving in beeld wordt gebracht, alsmede een plattegrond waaruit de ligging van het object blijkt. Het taxatierapport bevat ten minste vier afbeeldingen per object waarbij minstens de voor- en achterkant van het object, het straatbeeld en het interieur in beeld worden gebracht. De foto’s dienen de actuele situatie zo goed mogelijk weer te geven. 5.6 Taxatierichtlijn, specifieke aanvulling voor winkels Het is niet reëel om bij een taxatie van een winkelruimte (en andere bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW) te rekenen met de markthuur wanneer deze markthuur vanwege een mogelijke art. 7:303 procedure niet haalbaar is. Bij winkels dient de taxateur dan ook naast de markthuur een herzieningshuurwaarde vast te stellen. Deze wordt doorgaans, conform art. 7:303 bepaald als het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in de vijfjaarsperiode voorafgaande aan het moment van huurherziening. Het vaststellen van deze herzieningshuurwaarde wordt beschouwd als de deskundigheid van de taxateur.

De richtlijn luidt om een inzichtelijke onderbouwing (referenties) te geven van de gehanteerde herzieningshuurwaarde.

BIJLAGE BEREKENING

Referenties beleggingen Verkocht Hoofdfunctie: Belegging Oppervlakte: 32 m² Mogelijke functie(s): Horeca Aangemeld: 14 december 2021 Laatste wijziging: 28 juni 2022 Afgemeld: 28 juni 2022 Dagen op de markt: 185

Verkocht Hoofdfunctie: Belegging Oppervlakte: 136 m² Aangemeld: 18 oktober 2019 Laatste wijziging: 2 december 2019 Afgemeld: 2 december 2019 Dagen op de markt: 46

Verkocht Hoofdfunctie: Belegging Oppervlakte: 100 m² Aangemeld: 19 november 2020 Laatste wijziging: 25 januari 2021 Afgemeld: 25 januari 2021 Dagen op de markt: 42

Verkocht Hoofdfunctie: Belegging Oppervlakte: 90 m² Mogelijke functie(s): Horeca Aangemeld: 31 januari 2017 Laatste wijziging: 18 december 2017 Afgemeld: 18 december 2017 Dagen op de markt: 284

Verkocht Hoofdfunctie: Belegging Oppervlakte: 111 m² Aangemeld: 14 juli 2021 Laatste wijziging: 18 september 2021 Afgemeld: 18 september 2021 Dagen op de markt: 64

Verkocht Hoofdfunctie: Belegging Oppervlakte: 170 m² Aangemeld: 20 december 2021 Laatste wijziging: 10 mei 2022 Afgemeld: 10 mei 2022 Dagen op de markt: 133

Hoofdfunctie: Belegging Oppervlakte: 361 m² Mogelijke functie(s): Bedrijfsruimte Aangemeld: 23 november 2018 Laatste wijziging: 29 maart 2019 Afgemeld: 29 maart 2019 Dagen op de markt: 124

Verkocht Hoofdfunctie: Belegging Oppervlakte: 108 m² Aangemeld: 2 mei 2019 Laatste wijziging: 17 mei 2019 Afgemeld: 17 mei 2019 Dagen op de markt: 7

Verkocht Hoofdfunctie: Belegging Oppervlakte: 184 m² Mogelijke functie(s): Winkelruimte Aangemeld: 21 april 2022 Laatste wijziging: 8 augustus 2022 Afgemeld: 8 augustus 2022 Dagen op de markt: 93

Verkocht Hoofdfunctie: Belegging Oppervlakte: 254 m² Aangemeld: 28 oktober 2019 Laatste wijziging: 22 januari 2020 Afgemeld: 22 januari 2020 Dagen op de markt: 87

Verkocht Hoofdfunctie: Belegging Oppervlakte: 357 m² Mogelijke functie(s): Winkelruimte Aangemeld: 14 oktober 2019 Laatste wijziging: 25 november 2019 Afgemeld: 25 november 2019 Dagen op de markt: 43

Verkocht Hoofdfunctie: Belegging Oppervlakte: 126 m² Aangemeld: 25 maart 2021 Laatste wijziging: 13 april 2021 Afgemeld: 13 april 2021 Dagen op de markt: 19

Verkocht

Hoofdfunctie: Belegging Oppervlakte: 77 m² Aangemeld: 24 september 2020 Laatste wijziging: 19 november 2020 Afgemeld: 19 november 2020 Dagen op de markt: 56

Verkocht Hoofdfunctie: Belegging Oppervlakte: 206 m² Aangemeld: 7 februari 2020 Laatste wijziging: 3 juni 2020 Afgemeld: 3 juni 2020 Dagen op de markt: 116

Verkocht Hoofdfunctie: Bedrijfsruimte Oppervlakte: 52 m² Mogelijke functie(s): Kantoorruimte Aangemeld: 11 december 2020 Laatste wijziging: 4 januari 2021 Afgemeld: 4 januari 2021 Dagen op de markt: 13

Verkocht Hoofdfunctie: Winkelruimte Oppervlakte: 43 m² In units vanaf: 38 m² Verkoop vloeroppervlakte: 38 m² Frontbreedte: 400 cm Mogelijke functie(s): Belegging Aangemeld: 3 april 2020 Laatste wijziging: 4 januari 2021 Afgemeld: 4 januari 2021 Dagen op de markt: 277

Verkocht Hoofdfunctie: Bedrijfsruimte Oppervlakte: 59 m² Aangemeld: 24 februari 2022 Laatste wijziging: 15 maart 2022 Afgemeld: 15 maart 2022 Dagen op de markt: 15

Verkocht Hoofdfunctie: Winkelruimte Oppervlakte: 82 m² In units vanaf: 82 m² Verkoop vloeroppervlakte: 82 m² Frontbreedte: 769 cm Mogelijke functie(s): Kantoorruimte, Bedrijfsruimte Aangemeld: 14 juni 2022 Laatste wijziging: 6 juli 2022 Afgemeld: 6 juli 2022 Dagen op de markt: 22

Verkocht Hoofdfunctie: Winkelruimte Oppervlakte: 51 m² In units vanaf: 1 m² Verkoop vloeroppervlakte: 51 m² Frontbreedte: 455 cm Aangemeld: 10 september 2019 Laatste wijziging: 14 mei 2020 Afgemeld: 14 mei 2020 Dagen op de markt: 204

Verkocht

Hoofdfunctie: Winkelruimte Oppervlakte: 100 m² In units vanaf: 100 m² Verkoop vloeroppervlakte: 100 m² Frontbreedte: 450 cm Aangemeld: 14 april 2020 Laatste wijziging: 27 juli 2020 Afgemeld: 27 juli 2020 Dagen op de markt: 42

Verkocht Hoofdfunctie: Winkelruimte Oppervlakte: 70 m² Verkoop vloeroppervlakte: 70 m² Frontbreedte: 360 cm Aangemeld: 19 juli 2022 Laatste wijziging: 28 september 2022 Afgemeld: 28 september 2022 Dagen op de markt: 51

Verkocht Hoofdfunctie: Kantoorruimte Oppervlakte: 99 m² In units vanaf: 99 m² Aantal verdiepingen: 2 Mogelijke functie(s): Bedrijfsruimte Aangemeld: 10 januari 2022 Laatste wijziging: 8 februari 2022 Afgemeld: 8 februari 2022 Dagen op de markt: 28

Verkocht Hoofdfunctie: Horeca Oppervlakte: 77 m² Aangemeld: 16 december 2020 Laatste wijziging: 19 januari 2021 Afgemeld: 19 januari 2021 Dagen op de markt: 31

Verkocht Hoofdfunctie: Winkelruimte Oppervlakte: 113 m² Verkoop vloeroppervlakte: 102 m² Aangemeld: 1 april 2022 Laatste wijziging: 12 september 2022 Afgemeld: 12 september 2022 Dagen op de markt: 106

Verkocht Hoofdfunctie: Belegging Oppervlakte: 57 m² Aangemeld: 10 juni 2022 Laatste wijziging: 4 augustus 2022 Afgemeld: 4 augustus 2022 Dagen op de markt: 23

Verkocht Hoofdfunctie: Bedrijfsruimte Oppervlakte: 77 m² Aangemeld: 27 april 2020 Laatste wijziging: 28 april 2020 Afgemeld: 28 april 2020 Dagen op de markt: 2

Verkocht Hoofdfunctie: Bedrijfsruimte Oppervlakte: 60 m² Vrije hoogte: 3000 cm Vrije overspanning: 4 m Mogelijke functie(s): Kantoorruimte Aangemeld: 11 mei 2022 Laatste wijziging: 15 augustus 2022 Afgemeld: 15 augustus 2022 Dagen op de markt: 66

Verkocht Hoofdfunctie: Belegging Oppervlakte: 32 m² Mogelijke functie(s): Horeca Aangemeld: 14 december 2021 Laatste wijziging: 28 juni 2022 Afgemeld: 28 juni 2022 Dagen op de markt: 185

Verkocht Hoofdfunctie: Belegging Oppervlakte: 136 m² Aangemeld: 18 oktober 2019 Laatste wijziging: 2 december 2019 Afgemeld: 2 december 2019 Dagen op de markt: 46

Verkocht Hoofdfunctie: Belegging Oppervlakte: 100 m² Aangemeld: 19 november 2020 Laatste wijziging: 25 januari 2021 Afgemeld: 25 januari 2021 Dagen op de markt: 42

Verkocht Hoofdfunctie: Belegging Oppervlakte: 111 m² Aangemeld: 14 juli 2021 Laatste wijziging: 18 september 2021 Afgemeld: 18 september 2021 Dagen op de markt: 64

Verkocht Aangemeld: 07-07-2022 Afgemeld: 07-09-2022 Ondertekening akte: 29-07-2022 Dagen op de markt: 23 Woonoppervlakte: 146 m² Gebouwgebonden buitenruimte: 31 m² Inhoud: 632 m³

Verkocht Aangemeld: 31-05-2022 Afgemeld: 01-06-2022 Ondertekening akte: 31-05-2022 Dagen op de markt: 1 Woonoppervlakte: 158 m² Gebouwgebonden buitenruimte: 9 m² Inhoud: 565 m³

Verkocht Aangemeld: 24-08-2022 Afgemeld: 08-11-2022 Ondertekening akte: 25-09-2022 Dagen op de markt: 33 Woonoppervlakte: 154 m² Gebouwgebonden buitenruimte: 15 m² Inhoud: 621 m³

Verkocht Aangemeld: 17-11-2021 Afgemeld: 10-02-2022 Ondertekening akte: 08-12-2021 Dagen op de markt: 22 Woonoppervlakte: 136 m² Gebouwgebonden buitenruimte: 6 m² Inhoud: 534 m³

Verkocht Aangemeld: 04-01-2022 Afgemeld: 03-03-2022 Ondertekening akte: 14-01-2022 Dagen op de markt: 11 Woonoppervlakte: 176 m² Gebouwgebonden buitenruimte: 25 m² Inhoud: 717 m³

Pagina 1 Uitgeprint door Giel van der Schaaf Datum 21-11-2022

g t ee ol s o h c er S Uittreksel or dKadastrale Kaart o N

Uw referentie: Jansstraat 7521 738

739

68 66 / RD

7215

h Sc er

70- 7 0A

51 47-

id Zu

740

6047

72- 7 2A

719

l oo

eg st e

- 66/

11 7-

751 5941

74- 7 4/

6770 6128

76A - 76C

60 99

23 -2 3C

5942

7216

23 A

9994

93 61

6129 745

87A - 87D

1468 89A - 89C

8778

4805

2929C

5856

5857 735 1 80

5- 5C

Ri vi e rv

1110

5855 7- 7C

9/ RD -

9/ ZW

i sm a r kt

1112

8979

Deze kaart is noordgericht Perceelnummer 25 Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens Bebouwing Overige topografie Voor een eensluidend uittreksel, Apeldoorn, 12 september 2017 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers

12345

25 m

Schaal 1:500 Kadastrale gemeente Sectie Perceel

HAARLEM C 7351

Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.

11-11C

BETREFT

Haarlem C 7351 UW REFERENTIE

Jansstraat 80 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

27-10-2022 - 16:45

S11139388810

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

27-10-2022 - 14:44

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Haarlem C 7351 Kadastrale objectidentificatie: 012380735170000

Locaties Grote Markt 31

2011 RC Haarlem BAG identificatie: 0392010000022747 Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen

Jansstraat 80 2011 RW Haarlem BAG identificatie: 0392010000028378 Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen

JANSSTR 76 2011 RW HAARLEM Jansstraat 76 A 2011 RW Haarlem BAG identificatie: 0392010000028375

Jansstraat 76 B 2011 RW Haarlem BAG identificatie: 0392010000028376

Jansstraat 76 C 2011 RW Haarlem BAG identificatie: 0392010000028377

Kadastrale grootte 77 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 103947 - 488444 Omschrijving Wonen Ontstaan uit Haarlem C 744

Haarlem C 6525

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Aanwijzing gemeentelijk monument (voorbescherming, aanwijzing, afschrift) Is ontleend aan object met BAG identificatie: 0392100000037227

Betrokken bestuursorgaan Gemeente Haarlem Datum in werking 28-06-2011 Afkomstig uit stuk Hyp4 79681/85

Ingeschreven op 16-11-2020 om 10:59

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 28-06-2011

BETREFT

Haarlem C 7351 UW REFERENTIE

Jansstraat 80 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

27-10-2022 - 16:45

S11139388810

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

27-10-2022 - 14:44

BLAD

2 van 2

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stukken 84 HLM01/66358 ASD

84 HLM01/66344 ASD Naam gerechtigde Gemeente Haarlem Adres Grote Markt 2

2011 RD HAARLEM Postadres Postbus 511

2003 PB HAARLEM Statutaire zetel HAARLEM KvK-nummer 34369366 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

BETREFT

Haarlem C 6193 UW REFERENTIE

berging GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

21-11-2022 - 10:37

S11141206159

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

18-11-2022 - 14:59

BLAD

1 van 1

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Haarlem C 6193 Kadastrale objectidentificatie: 012380619370000

Kadastrale grootte 14 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 103953 - 488453 Omschrijving Berging - stalling (garage-schuur)

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend.

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Naam gerechtigde Gemeente Haarlem Adres Grote Markt 2

2011 RD HAARLEM Postadres Postbus 511

2003 PB HAARLEM Statutaire zetel HAARLEM KvK-nummer 34369366 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

MEETRAPPORT NEN 2580 Oppervlakten en inhouden van gebouwen - NEN 2580:2007 en NEN 2580:2007/C1:2008

Bedrijfsgegevens Bedrijf Duresta B.V. Inspecteur Dhr. F. Rostami Adres Pisanostraat 55-D Postcode 5623 CB Plaats Eindhoven

Opdrachtgever Bedrijf Naam Adres Postcode Plaats

Gemeente Haarlem Dhr. M. van der Elst Postbus 511 2003 PB Haarlem

Objectgegevens Adres Postcode Plaats Opnamedatum BAG Pand ID

Rapportage Datum Status Versienummer Type meetrapport

20 februari 2019 Definitief 2018-1.0 A

Grote Markt 31 2011 RC Haarlem 14 februari 2019 392100000037227

Meetrapport NEN 2580:2007 en NEN 2580:2007/C1:2008 Versie 2018-1.0 - 20-2-2019

INHOUDSOPGAVE

1. UITGANGSPUNTEN 1.1 Type A 1.2 Niet toegankelijke ruimte(n) 1.3 Bron 1.4 Opmerkingen 2. MEETCERTIFICAAT 3. MEETSTAAT 4. VLAKKENTEKENING 5. TERMEN EN DEFINITIES

Meetrapport NEN 2580:2007 en NEN 2580:2007/C1:2008 Versie 2018-1.0 - 20-2-2019

1. UITGANGSPUNTEN 1.1 Type A Gebouw bezocht? Gecontroleerd op ruimte gebruik? Maatvoering ter plaatse gecontroleerd? Glaslijncorrectie ter plaatse ingemeten? Ruimte(n) onder 1,5 h ter plaatse ingemeten?

Ja Ja Ja Ja Ja

1.2 Niet toegankelijke ruimte(n) Niet toegankelijke ruimte(n) Niet van toepassing

Bouwlaag -

Toelichting -

1.3 Bron Tekening Onderdeel Tekeningen Grote Markt 31 en Jansstraat 80 (1) Bestek Tekeningen Grote Markt 31 en Jansstraat 80 (2) Bestek

Soort DO DO

Opsteller Onbekend Onbekend

Datum Onbekend Onbekend

1.4 Opmerkingen

Meetrapport NEN 2580:2007 en NEN 2580:2007/C1:2008 Versie 2018-1.0 - 20-2-2019

2. MEETCERTIFICAAT

Meetrapport NEN 2580:2007 en NEN 2580:2007/C1:2008 Versie 2018-1.0 - 20-2-2019

Meetcertificaat NEN 2580

Objectgegevens Adres: Postcode: Plaats:

Grote Markt 31 2011 RC Haarlem

Inspecteur Inspectiedatum: Inspecteur: Certificaatnummer:

14 februari 2019 Dhr. F. Rostami 2011RC

Type meetcertificaat ☒ Type A: Maatvoering en ruimtegebruik gebouw op locatie gecontroleerd. ☐ Type B: Maatvoering en ruimtegebruik gebouw niet op locatie gecontroleerd.

Meetgegevens Bruto vloeroppervlakte (BVO) Verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) Gebruiksoppervlakte (GO) Netto vloeroppervlakte (NVO)

78,05 m² 67,11 m² 66,58 m² 65,12 m²

Gebouwgebonden buitenruimte (overdekt) Gebouwgebonden buitenruimte (niet overdekt)

0,00 m² 0,00 m²

Verklaring Dit meetcertificaat is opgesteld volgens de beginselen van de NTA 2581:2011 “Opstellen van meetrapporten volgens NEN 2580”. Duresta Real Estate Solutions B.V. verklaart dat de gemeten oppervlakten zijn vastgesteld conform de NEN 2580:2007 en NEN 2580:2007/C1:2008. Opgemaakt te Eindhoven op 20 februari 2019

Dhr. Ing. A. Schepers

Meetspecialist

Meetrapport NEN 2580:2007 en NEN 2580:2007/C1:2008 Versie 2018-1.0 - 20-2-2019

3. MEETSTAAT

BVO gebouw Bouwlaag

BVO buitenruimte

Niet verhuurbaar

Verhuurbaar

Toeslagen

VVO

Vides en Bruto Vloer- Overdekt Niet Parkeerruimte / Installatie Vertikaal Statische Ruimte VVO Glaslijn Bouwlaag- Gebouw- Verhuurbaar Gebruiksschalmgaten Oppervlakte Overdekt passage oppervlakte verkeersbouwlager dan excl. correctie niveau niveau Vloeroppervlakte ≥ 4,00 m² oppervlakte delen 1,50 m' toeslagen oppervlakte

NVO Netto Vloeroppervlakte

0,00

78,05

0,00

0,67

0,00

10,27

0,00

65,85

1,26

0,00

67,11

66,58

65,12

Totaal

0,00

78,05

0,00

0,67

0,00

10,27

0,00

65,85

1,26

0,00

67,11

66,58

65,12

Meetrapport NEN 2580:2007 en NEN 2580:2007/C1:2008 Versie 2018-1.0 - 20-2-2019

4. VLAKKENTEKENING(EN)

Meetrapport NEN 2580:2007 en NEN 2580:2007/C1:2008 Versie 2018-1.0 - 20-2-2019

0.06 1,14 m²

0.07 1,10 m²

0.05 1,27 m²

0.04 0,80 m² 0.03 1,88 m²

17.760

0.02 0,74 m²

0.01 60,18 m²

Begane grond (VVO) 5.788

Verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) totaal

Gebruiksoppervlakte (GO)

66,58 m²

Tarra oppervlakte (TO)

12,94 m²

Netto vloeroppervlakte (NVO)

65,12 m² 78,05 m²

Bruto vloeroppervlakte (BVO)

Meetlijn BVO

Vides ≥ 4,00 m²

Opp. verticaal verkeer

Glaslijncorrectie

Opp. installatieruimte

Buitenruimte overdekt

Opp. < 1,50 m hoogte

Buitenruimte niet overdekt

Gem. ruimte gebouw niveau

Gem. ruimte bouwlaag niveau

67,11 m²

Adres: Postcode: Plaats:

Grote Markt 31 2011 RC Haarlem

Opdrachtgever: Gemeente Haarlem

Bladnr.: Certificaat nr.: Versie:

A4.01 2011RC31 001

Tekenaar: Datum: Schaal:

FR 15-2-2019 1:100

17.760

Begane grond (GO: 66,58 m²) 5.788

Gebruiksoppervlakte (GO) Adres: Postcode: Plaats:

Grote Markt 31 2011 RC Haarlem

Opdrachtgever: Gemeente Haarlem

Bladnr.: Certificaat nr.: Versie:

A4.02 2011RC31 001

Tekenaar: Datum: Schaal:

FR 15-2-2019 1:100

TERMEN EN DEFINITIES

5.1 Bruto vloeroppervlakte (BVO) De BVO van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

Hierbij gelden de volgende aanvullingen: - Indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte (ander gebouw of andere huurder) grenst, moet worden gemeten tot- het -hart vaneen de desbetreffende scheidingsconstructie. Indien binnenruimte aan een andere binnenruimte (ander gebouw of andere huurder) grenst, moet worden gemeten tot he - Indien een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig wordeneen toegerekend aan de BVO van de binnenruimte. Indien gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie voll Bij de bepaling van de BVO wordt niet meegerekend: - Een schalmgat of vide waarvan de oppervlakte ≥ 4,00 m². - Gebouwgebonden buitenruimten zoals loggia’s, balkons, niet gesloten galerijen, dakterrassen etc. - Open brand- of vluchttrappen aan de buitenzijde van het gebouw. 5.2 Verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) De VVO van een ruimte of een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van binnenruimten omhullen. Waar gelijke gebruiksfuncties aan elkaar grenzen, wordt gemeten tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie.

Bij de bepaling van de verhuurbare vloeroppervlakte wordt niet meegerekend: - Een ruimte die dient voor het onderbrengen of bedienen van gebouwinstallaties. - Een trappenhuis, met inachtneming van de 1 op 1 regel. - Een voorziening voor verticaal verkeer, trapgat of liftschacht. - Toegangssluizen naar trappenhuizen indien de sluis uitsluitend toegang biedt tot het trappenhuis. - Een schalmgat of vide, indien de oppervlakte ≥ 4,00 m². - Een ruimte die dient voor het parkeren van motorvoertuigen. - De oppervlakte van delen van vloeren waarboven de netto hoogte < 1,50 m. - Statische bouwdelen (zie 5.4) - Een vrijstaande bouwconstructie en een leidingschacht indien de horizontale doorsnede daarvan, bij schuine kolommen inclusief het gedeelte van de ruimte daaronder dat lager is dan 1,50 m, ≥ 0,50 m². - Een ruimte voor horizontaal verkeer indien deze uitsluitend dient voor het bereiken van een installatieruimte of een nooduitgang, met inachtneming van de 1 op 1 regel. Deze verhuurbare vloeroppervlakte wordt in de meetstaat gesplitst in gebruiksruimte en bedrijfsruimte / winkelruimte. 5.3 Gebruiksoppervlakte (GO) De gebruiksoppervlakte van een ruimte of van een groep ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

Bij de bepaling van de GO worden niet meegerekend: - De oppervlakte van delen van vloeren, waarboven de netto-hoogte < 1,50 m, met uitzondering van vloeren onder trappen, hellingbanen e.d. - Een liftschacht. - Een trapgat, schalmgat of vide, indien de oppervlakte daarvan ≥ 4,00 m². - Een vrijstaande bouwconstructie (niet zijnde een trap) indien de horizontale doorsnede daarvan ≥ 0,50 m². - Een leidingschacht, indien de horizontale doorsnede daarvan ≥ 0,50 m². - Een dragende binnenwand. 5.4 Tarra oppervlakte (TO) De tarra-oppervlakte van een ruimte, van een groep van ruimten of van een gebouw is gelijk aan het verschil van de brutovloeroppervlakte en de netto-vloeroppervlakte van respectievelijk de desbetreffende ruimte, groep van ruimten of het gebouw. 5.5 Netto vloeroppervlakte (NVO) De netto-vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de begrenzende opgaande scheidingsconstructies van de afzonderlijke ruimten.

Meetrapport NEN 2580:2007 en NEN 2580:2007/C1:2008 Versie 2018-1.0 - 20-2-2019

5.6 Installatievloeroppervlakte De installatieoppervlakte is de netto oppervlakte van de ruimten voor installaties die voldoen aan de volgende criteria: - De installatie is vast verbonden met het gebouw. - De installatie is overwegend gericht op het scheppen van de juiste omstandigheden voor het verblijven of werken in het gebouw. - De installatie is niet gericht op het produceren van goederen en/of diensten door het bedrijf. Tot de gebouwinstallaties worden onder meer gerekend: - Verwarmingsinstallatie. - Rookgasafvoer en binnenriolering. - Installatie voor koud- en warmwatervoorziening. - Installatie voor perslucht t.b.v. de klimaatregeling van het gebouw. - Installatie voor ruimtekoeling. - Installatie voor ventilatie en luchtbehandeling. - Elektrische centrale voor energievoorziening. - Kracht- en lichtinstallatie. - Transportinstallatie. - Sprinklerinstallatie (niet op verzoek van de huurder aangebracht). - Brandweer commandoruimte. 5.7 Verticaal verkeersoppervlakte Onder verticaal verkeersoppervlakte wordt gerekend: - Ruimten die uitsluitend voor de verkeersafwikkeling in verticale richting zijn bestemd, inclusief omhullende wanden. Bijvoorbeeld trappenhuizen, inclusief rooksluizen en liftschachten. - Een trap, roltrap of hellingbaan, die meer dan 1,50 m overbrugt.

Hierbij wordt, als deze onderdeel vormt van een ruimte met andere dan verticale verkeersfuncties, alleen de vloeroppervlakte ingenomen door de voorziening zelf gerekend. 5.8 Statisch bouwdelen Tot de statische bouwdelen worden gerekend: - Alle buitenwanden. - Bij buitenwanden uitspringende bouwdelen indien het grondvlak ≥ 0,50 m². - Alle dragende binnenwanden. - Een vrijstaande kolom of een vrijstaande dragende wandschijf, indien het grondvlak ≥ 0,50 m². - Scheidingsconstructies die niet verhuurbare binnenruimten omhullen. - Scheidingsconstructies die binnenruimten omhullen met verschillende gebruiksfuncties. 5.9 Ruimten lager dan 1,50 m De oppervlakte van delen van vloeren, waarboven de netto-hoogte < 1,50 m. 5.10 Één op één regel Een trapbordes wordt als voorziening voor verticaal verkeer gerekend, tenzij deze (mede) dient voor het bereiken van een of meer andere verhuurbare ruimte(n) op dezelfde verdieping en de NVO van deze andere verhuurbare ruimte(n) groter is dan of gelijk is aan de NVO van het bordes zelf. Ditzelfde principe geldt voor een ruimte voor horizontaal verkeer die uitsluitend dient voor het bereiken van een installatieruimte of een nooduitgang. 5.11 Glaslijncorrectie Ter plaatse van raamopeningen wordt gemeten vanaf de opgaande wand tot aan de binnenzijde van het glas op 1,50 m boven de vloer en ter breedte van deze raamopeningen.

5.12 Toedeling van gemeenschappelijke ruimten Voor een gebouw dat aan verschillende gebruikers wordt verhuurd, worden de verhuurbare vloeroppervlakten van de afzonderlijke verhuurde gedeelten vastgesteld. Daarna volgt de toedeling van de gemeenschappelijke ruimten. Eerst worden de gemeenschappelijke gebruiksruimtes van de betreffende bouwlaag naar de rato over de VVO van de gebruikers van de betreffende bouwlaag verdeeld. Vervolgens worden de gemeenschappelijke gebruikruimtes bestemd voor alle gebruikers van het gebouw pro rato over alle gebruikers verdeeld. De toedeling van deze gemeenschappelijke ruimten geschiedt inclusief de daarbij behorende glaslijncorrectie. Bij bedrijfsverzamelgebouwen wordt de bedrijfsruimte niet meegeteld in de verdeling van de gemeenschappelijke gebruiksruimtes.

Meetrapport NEN 2580:2007 en NEN 2580:2007/C1:2008 Versie 2018-1.0 - 20-2-2019

Tot de gemeenschappelijke ruimten worden onder meer gerekend: - Algemene verkeersruimten ten behoeve van een gezamenlijke entree van het gebouw. - Gemeenschappelijk gebruikte containerruimten en/of andersoortige bergruimten. - Gemeenschappelijk gebruikte sanitaire groepen per verdieping of per gebouw (minder valide toiletten). 5.13 Parkeerruimte Onder parkeerruimte wordt verstaan ruimte voor het parkeren van motorvoertuigen. De ruimten worden, indien inpandig, wel gerekend tot de bruto vloeroppervlakte, maar niet tot de verhuurbare vloeroppervlakte. Deze oppervlakte wordt in de meetstaat apart weergegeven. 5.14 Winkelruimte Voor winkelruimten wordt de verhuurbare vloeroppervlakte berekend zoals beschreven in NEN 2580. De trappen en trapgaten binnen de verkoopruimte van zelfstandige winkels worden echter niet in mindering gebracht op de VVO. Toerekening van gemeenschappelijke ruimten in winkelcentra zoals winkelpassages, expeditieruimten en dergelijke ruimten vindt hier niet plaats. Deze oppervlakten worden in de meetstaat apart weergegeven.

Meetrapport NEN 2580:2007 en NEN 2580:2007/C1:2008 Versie 2018-1.0 - 20-2-2019

MEETRAPPORT NEN 2580 Oppervlakten en inhouden van gebouwen - NEN 2580:2007 en NEN 2580:2007/C1:2008

Bedrijfsgegevens Bedrijf Duresta B.V. Inspecteur Dhr. F. Rostami Adres Pisanostraat 55-D Postcode 5623 CB Plaats Eindhoven

Opdrachtgever Bedrijf Naam Adres Postcode Plaats

Gemeente Haarlem Dhr. M. van der Elst Postbus 511 2003 PB Haarlem

Objectgegevens Adres Postcode Plaats Opnamedatum

Rapportage Datum Status Versienummer Type meetrapport

12 juni 2018 Definitief 2018-1.0 A

Jansstraat 80 2011 RW Haarlem 8 mei 2018

Meetrapport NEN 2580:2007 en NEN 2580:2007/C1:2008 Versie 2018-1.0 - 12-6-2018

INHOUDSOPGAVE

1. UITGANGSPUNTEN 1.1 Type A 1.2 Niet toegankelijke ruimte(n) 1.3 Bron 1.4 Opmerkingen 2. MEETCERTIFICAAT 3. MEETSTAAT 4. VLAKKENTEKENING 5. TERMEN EN DEFINITIES

Meetrapport NEN 2580:2007 en NEN 2580:2007/C1:2008 Versie 2018-1.0 - 12-6-2018

Ja Ja Ja Ja Ja

1.2 Niet toegankelijke ruimte(n) Niet toegankelijke ruimte(n) Niet van toepassing

Bouwlaag -

Toelichting -

Onderdeel -

Soort -

1.3 Bron Tekening Niet van toepassing

Opsteller -

Datum -

1.4 Opmerkingen

Meetrapport NEN 2580:2007 en NEN 2580:2007/C1:2008 Versie 2018-1.0 - 12-6-2018

2. MEETCERTIFICAAT

Meetrapport NEN 2580:2007 en NEN 2580:2007/C1:2008 Versie 2018-1.0 - 12-6-2018

Meetcertificaat NEN 2580

Objectgegevens Adres: Postcode: Plaats:

Jansstraat 80 2011 RW Haarlem

Inspecteur Inspectiedatum: Inspecteur: Certificaatnummer:

8 mei 2018 Dhr. F. Rostami 2011RW80

Type meetcertificaat ☒ Type A: Maatvoering en ruimtegebruik gebouw op locatie gecontroleerd. ☐ Type B: Maatvoering en ruimtegebruik gebouw niet op locatie gecontroleerd.

Meetgegevens Bruto vloeroppervlakte (BVO) Verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) Gebruiksoppervlakte (GO) Netto vloeroppervlakte (NVO)

160,73 m² 130,30 m² 141,17 m² 138,39 m²

Gebouwgebonden buitenruimte (overdekt) Gebouwgebonden buitenruimte (niet overdekt)

0,00 m² 6,84 m²

Dhr. Ing. A. Schepers

Meetspecialist

Meetrapport NEN 2580:2007 en NEN 2580:2007/C1:2008 Versie 2018-1.0 - 12-6-2018

3. MEETSTAAT

BVO gebouw Bouwlaag

BVO buitenruimte

Niet verhuurbaar

Verhuurbaar

Toeslagen

VVO

NVO

Netto Vloeroppervlakte

0,00

5,10

0,00

0,22

3,93

0,95

0,00

4,15

4,09

0,00

67,01

0,00

6,84

0,00

1,14

3,71

6,64

0,00

55,05

0,47

0,00

55,52

58,45

57,51

0,00

44,31

0,00

3,25

4,72

0,00

35,73

0,61

0,00

36,34

39,01

37,91

0,00

44,31

0,00

1,40

4,47

0,00

38,12

0,32

0,00

38,44

39,56

38,88

Totaal

0,00

160,73

0,00

6,84

0,00

1,36

12,29

16,78

0,00

128,90

1,40

0,00

130,30

141,17

138,39

Meetrapport NEN 2580:2007 en NEN 2580:2007/C1:2008 Versie 2018-1.0 - 12-6-2018

4. VLAKKENTEKENING(EN)

Meetrapport NEN 2580:2007 en NEN 2580:2007/C1:2008 Versie 2018-1.0 - 12-6-2018

2,710

Begane grond (VVO) 3,590

Verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) totaal

4,15 m²

Tarra oppervlakte (TO)

1,01 m²

Netto vloeroppervlakte (NVO)

4,09 m²

Bruto vloeroppervlakte (BVO)

Meetlijn BVO

0,00 m²

Gebruiksoppervlakte (GO)

5,10 m²

Vides ≥ 4,00 m²

Opp. verticaal verkeer

Glaslijncorrectie

Opp. installatieruimte

Buitenruimte overdekt

Opp. < 1,50 m hoogte

Buitenruimte niet overdekt

Gem. ruimte gebouw niveau

Gem. ruimte bouwlaag niveau

Adres: Postcode: Plaats:

Jansstraat 80 2011 RW Haarlem

Opdrachtgever: Gemeente Haarlem

Bladnr.: Certificaat nr.: Versie:

A4.01 2011RW80 001

Tekenaar: Datum: Schaal:

FR 11-6-2018 1:100

2,710

Begane grond (GO: 4,15 m²) 3,590

Gebruiksoppervlakte (GO) Adres: Postcode: Plaats:

Jansstraat 80 2011 RW Haarlem

Opdrachtgever: Gemeente Haarlem

Bladnr.: Certificaat nr.: Versie:

A4.02 2011RW80 001

Tekenaar: Datum: Schaal:

FR 11-6-2018 1:100

1.05 2,68 m²

1.03 9,64 m²

4,650

1.06 14,87 m² 1.01 19,76 m²

1.02 7,69 m²

1.04 0,87 m²

1ͤ Verdieping (VVO) 17,580

Verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) totaal

58,45 m²

Tarra oppervlakte (TO)

10,65 m²

Netto vloeroppervlakte (NVO)

57,51 m² 67,01 m²

Bruto vloeroppervlakte (BVO)

Meetlijn BVO

Vides ≥ 4,00 m²

Opp. verticaal verkeer

Glaslijncorrectie

Opp. installatieruimte

Buitenruimte overdekt

Opp. < 1,50 m hoogte

Buitenruimte niet overdekt

Gem. ruimte gebouw niveau

Gem. ruimte bouwlaag niveau

55,52 m²

Gebruiksoppervlakte (GO)

Adres: Postcode: Plaats:

Jansstraat 80 2011 RW Haarlem

Opdrachtgever: Gemeente Haarlem

Bladnr.: Certificaat nr.: Versie:

A4.03 2011RW80 001

Tekenaar: Datum: Schaal:

FR 11-6-2018 1:100

4,650

1ͤ Verdieping (GO: 58,45 m²) 17,350

Gebruiksoppervlakte (GO) Adres: Postcode: Plaats:

Jansstraat 80 2011 RW Haarlem

Opdrachtgever: Gemeente Haarlem

Bladnr.: Certificaat nr.: Versie:

A4.04 2011RW80 001

Tekenaar: Datum: Schaal:

FR 11-6-2018 1:100

4,650

2.01 15,50 m²

2.02 2.82 m²

2.03 8.87 m²

2.04 9,15 m²

2ͤ Verdieping (VVO) 9,530

Verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) totaal

Tarra oppervlakte (TO)

6,40 m²

Netto vloeroppervlakte (NVO)

37,91 m²

Bruto vloeroppervlakte (BVO)

Meetlijn BVO

36,34 m² 39,01 m²

Gebruiksoppervlakte (GO)

44,31 m²

Vides ≥ 4,00 m²

Opp. verticaal verkeer

Glaslijncorrectie

Opp. installatieruimte

Buitenruimte overdekt

Opp. < 1,50 m hoogte

Buitenruimte niet overdekt

Gem. ruimte gebouw niveau

Gem. ruimte bouwlaag niveau

Adres: Postcode: Plaats:

Jansstraat 80 2011 RW Haarlem

Opdrachtgever: Gemeente Haarlem

Bladnr.: Certificaat nr.: Versie:

A4.05 2011RW80 001

Tekenaar: Datum: Schaal:

FR 11-6-2018 1:100

4,650

2ͤ Verdieping (GO: 39,01 m²) 9,530

Gebruiksoppervlakte (GO) Adres: Postcode: Plaats:

Jansstraat 80 2011 RW Haarlem

Opdrachtgever: Gemeente Haarlem

Bladnr.: Certificaat nr.: Versie:

A4.06 2011RW80 001

Tekenaar: Datum: Schaal:

FR 11-6-2018 1:100

4,650

3.01 15,68 m²

3.02 6,37 m²

3.03 16,39 m²

3ͤ Verdieping (VVO) 9,530

Verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) totaal

Tarra oppervlakte (TO)

5,43 m²

Netto vloeroppervlakte (NVO)

38,88 m²

Bruto vloeroppervlakte (BVO)

Meetlijn BVO

38,44 m² 39,56 m²

Gebruiksoppervlakte (GO)

44,31 m²

Vides ≥ 4,00 m²

Opp. verticaal verkeer

Glaslijncorrectie

Opp. installatieruimte

Buitenruimte overdekt

Opp. < 1,50 m hoogte

Buitenruimte niet overdekt

Gem. ruimte gebouw niveau

Gem. ruimte bouwlaag niveau

Adres: Postcode: Plaats:

Jansstraat 80 2011 RW Haarlem

Opdrachtgever: Gemeente Haarlem

Bladnr.: Certificaat nr.: Versie:

A4.07 2011RW80 001

Tekenaar: Datum: Schaal:

FR 11-6-2018 1:100

4,650

3ͤ Verdieping (GO: 38,88 m²) 9,530

Gebruiksoppervlakte (GO) Adres: Postcode: Plaats:

Jansstraat 80 2011 RW Haarlem

Opdrachtgever: Gemeente Haarlem

Bladnr.: Certificaat nr.: Versie:

A4.08 2011RW80 001

Tekenaar: Datum: Schaal:

FR 11-6-2018 1:100

TERMEN EN DEFINITIES

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13197788/1