2 Bijlage 1 Strategisch Portefeuilleplan 2023

Portefeuilleplan Gemeente Haarlem 14 juli 2023 Afdeling Vastgoed

Inhoudsopgave 1.

Leeswijzer

3

2.

Toepassing van het Portefeuilleplan

4

3.

Vastgoedkaders: wat zijn de spelregels voor vastgoed binnen de gemeente Haarlem

6

4.

De huidige portefeuille van de gemeente Haarlem

8

5.

Waar gaan we heen met onze portefeuille?

165

Deelportefeuilles 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15.

Maatschappelijke ondersteuning Onderwijs Sport Jeugd Kunst & Cultuur BBOR (parkeren en fietsenstallingen) Bedrijven (NME, Havendienst, Begraafplaatsen) Dienstgebouwen Commercieel en Wonen Gronden en Erfpachten

22 25 28 30 32 35 37 41 43 45

1

Toelichting aantallen

47

2

Overzicht beleidsdocumenten

48

3

Portefeuilleoverzicht en specifiek verkooplijst

55

Bijlagen

2

1.

Leeswijzer De Vastgoednota Haarlem benoemt de spelregels hoe binnen de gemeente met vastgoed wordt omgegaan. Een van afspraken is dat de afdeling Vastgoed zorgt voor de strategische portefeuillesturing. Portefeuillesturing gaat over de toekomst, over meerjarig vooruitkijken. Doel daarbij is komen tot een optimale aansluiting van vraag en aanbod voor het maatschappelijke vastgoed. Deze visie op de toekomst wordt vastgelegd in een Portefeuilleplan. Het eerste portefeuilleplan is in 2019 aan de raad voorgelegd. Gedurende de coronajaren is prioriteit gelegd op het operationele vastgoedmanagement en is actualisering van het strategisch Portefeuilleplan uitgesteld tot dit jaar. In het proces van actualiseren van het voorliggende strategisch Portefeuilleplan zijn gesprekken gevoerd met alle afdelingen met een huisvestingsvraag en een rol in de bedrijfsvoering van het vastgoed. Deze gesprekken geven een inkijk in verwachte ontwikkelingen in de huisvestingsvraag van beleidsafdelingen en de gemeentelijke organisatie. Als resultaat van deze gesprekken zijn vastgoedperspectieven per pand bepaald, zijn lopende en verwachte vastgoedopgaven benoemd en is een actueel overzicht opgesteld van objecten die verkoopbaar zijn. Ook zijn ervaringen uitgewisseld over hoe afdeling Vastgoed haar taak nog beter kan uitvoeren.

Het Portefeuilleplan laat zich als volgt lezen: • Hoofdstuk 2 schetst de toepassing van het Portefeuilleplan; • Hoofdstuk 3 beschrijft kaders en spelregels waarmee de gemeente Haarlem haar vastgoed inzet; • Hoofdstuk 4 schetst de huidige portefeuille en de indeling in deelportefeuilles; • Hoofdstuk 5 geeft een doorkijk naar de verwachte huisvestingsbehoeftes; • Hoofdstukken 6 tot en met 14 schetsen voor elke deelportefeuille wat de opdracht is en in hoofdlijnen welke ontwikkelingen er spelen; • Bijlage 1 licht toe hoe de telling van het aantal panden in de portefeuille plaats vindt; • Bijlage 2 geeft een overzicht van relevante beleidsdocumenten voor de afdeling Vastgoed en voor de beleidsafdelingen in hun rol van huisvestingsvrager; • Bijlage 3 geeft een overzicht van de vastgoedportefeuille met een toekomstperspectief per pand en een overzicht van de panden die verkoopbaar zijn.

3

2.

Toepassing van het Portefeuilleplan Het Portefeuilleplan dienst als richtlijn voor de afdeling Vastgoed. Het plan benoemt per deelportefeuille: • Of er sprake is van een groei- of krimpopgave; • Welke kwalitatieve doelstellingen nagestreefd worden; • Hoe de financiële sturing is. Voor elk pand wordt een vastgoedperspectief bepaald: Consolideren

In exploitatie houden, eventueel beperkte verbeteringen doorvoeren., regulier onderhoud en verduurzaming.

Investeren

Voorziening blijft in stand, maar er wordt in het object geïnvesteerd of het object wordt gesloopt en nieuw gebouwd.

Onderzoeken

Nader onderzoek nodig – uitstellen van beslissing.

Tijdelijk gebruik

Objecten ten behoeve van een grondexploitatie, objecten met inzet op uitponden of nog niet klaar voor verkoop.

Afstoten

Besluit genomen tot sloop of verkoop.

Door het Portefeuilleplan periodiek te actualiseren, kan worden teruggekeken op bereikte resultaten en bijstellingen in koers worden vastgesteld. De beleidsafdelingen vertalen zo nodig hun sectoraal beleid in een accommodatieplan. Dit Portefeuilleplan behandelt alleen de objecten in de gemeente Haarlem. In de Vastgoednota Haarlem is de volgende cyclus geschetst:

4

2.1 Terugblik op voorgaand Portefeuilleplan Het voorgaande Portefeuilleplan was gericht op bewustwording. Er werd een portefeuille-indeling geïntroduceerd, de inrichting van de vastgoedinformatie werd aangescherpt en er werd door de afdeling Vastgoed, in samenwerking met de beleidsafdelingen, ervaring opgedaan in het vaststellen van de toekomstperspectieven. Het Portefeuilleplan heeft hiermee bijgedragen aan de volgende resultaten: • Doordat de afdeling Vastgoed haar informatiehuishouding op orde heeft gebracht, is ze in staat het bestuur beter geïnformeerde keuzes voor te leggen; • De betere ordening van de portefeuille heeft geholpen bij de besluitvorming; • De ordening van de portefeuille heeft de afdeling Vastgoed geholpen bij het intern organiseren (benoeming accounthouders, toepassing spelregels); • De verkooplijst is grotendeels uitgevoerd. Er zijn meerdere bedrijfsruimtes, individuele woningen en zelfs een kleine woningportefeuille verkocht. Van de oude verkooplijst zijn acht objecten weer toegevoegd aan de strategische portefeuille. Deze objecten hebben in overleg met de beleidsafdelingen weer een maatschappelijke functie gekregen. Van een aantal woningen is via het collegebesluit ‘verkoop verhuurde woningen (niet-strategisch vastgoed)’ (BBV 2020/769642) besloten deze pas te verkopen op het moment dat het huurcontract afloopt.

• De regie op het onderhoud is geprofessionaliseerd, door een raamovereenkomst met SRO af te sluiten waarin de prestatieafspraken zijn verhelderd en aangescherpt. Afdeling Vastgoed heeft voor het onderhoud nu slechts te maken met één raampartij in plaats met vijf raampartijen, zoals dat gold tot eind 2021. Met elke actualisatie van het Portefeuilleplan kan de sturing worden aangescherpt, zodat er steeds scherper kan worden gestuurd op het vastgoed. Voor de komende jaren gaat focus gelegd worden op de financiële sturing. Sinds enkele jaren past Haarlem de methodiek van kostprijsdekkende huren toe. In deze methodiek berekent de afdeling Vastgoed de kostprijsdekkende huur van een object door aan de huurder. De betreffende beleidsafdeling verleent vervolgens waar nodig subsidie. De beleidsafdelingen worden zo bewust van de prijs van een object en kunnen beter de afweging maken of een object voldoende maatschappelijk rendement oplevert. Inmiddels is er een meerjarig beeld ontstaan van de kostprijzen en is de informatie rijp om toegepast te worden voor sturing op vastgoed.

5

3.

Vastgoedkaders: wat zijn de spelregels voor vastgoed binnen de gemeente Haarlem Dit hoofdstuk beschrijft het speelveld voor de afdeling Vastgoed en volgens welke vastgoedstrategie zij acteert.

3.1 Speelveld vastgoedorganisatie In de Vastgoednota Haarlem wordt het speelveld van de afdeling Vastgoed als volgt bepaald:  Het gemeentelijk vastgoed is belegd bij de afdeling Vastgoed, waar de kennis en kunde rondom het vastgoed is geconcentreerd. Deskundig beheer is noodzakelijk, omdat vastgoed kapitaalsintensief is en vastgoedbeheer een specialisme. De afdeling zorgt voor een gezonde exploitatie; • De beleidsafdelingen initiëren en zijn verantwoordelijk voor de financiële dekking van de huisvestingsbehoefte. Vanuit het sectoraal beleid wordt benoemd welke doelgroepen door de gemeente worden ondersteund via huisvesting. Zij stellen hiertoe of dekking beschikbaar aan de afdeling Vastgoed of verlenen subsidie aan gebruikers; • Het college van B&W weegt de belangen af. Namens het college van B&W beoordeelt de afdeling Concerncontrol de risico’s van aan- en verkoop.

3.2 Spelregels vastgoed In de Vastgoednota Haarlem is benoemd welke spelregels de gemeente Haarlem hanteert ten aanzien van haar bezit: • De gemeente Haarlem streeft naar een compacte en efficiënte portefeuille met beheersbare risico’s; • Periodiek wordt de portefeuille gescreend op vastgoed dat moet worden behouden of kan worden afgestoten. Af te stoten panden worden in een aparte deelportefeuille opgenomen en

6

volgens de aanpak Gestandaardiseerde werkwijze voor de verkoop van gemeentelijk vastgoed (2019/441246) in besluitvorming gebracht; • Voor alle objecten wordt een exploitatiehorizon bepaald. Deze exploitatiehorizon biedt houvast voor de vastgoedsturing; • Vastgoedbezit brengt de verplichting tot beheer en onderhoud met zich mee, zodat het vastgoed veilig is en voldoet aan wet- en regelgeving. De gemeente streeft naar een minimale score van ‘sober en doelmatig’ onderhoud, conditiescore 3 ‘redelijke conditie zonder gebreken’ volgens de NEN2767. De NEN2767 is het instrument voor het objectief en uniform meten van de fysieke kwaliteit van bouw- en installatiedelen van gebouwen; • Het bezit draagt aanzienlijk bij aan het 'milieustempel' van de gemeente. Bij alle vastgoedbesluiten en onderhoudsplannen wordt het duurzaamheidsaspect meegenomen, passend bij de uitgangspunten uit het raadsstuk Verduurzaming gemeentelijk vastgoed (2020/1159511) en Versnellingsprogramma verduurzaming gemeentelijk vastgoed (2023/540627); • Vanuit haar eigenaarsrol streeft de gemeente naar een regierol. De uitvoering wordt effectief en efficiënt uitbesteed.

3.3 Financiële sturing De afdeling Vastgoed werkt stapsgewijs toe naar een vastgoedsturing waarbij voor elk object de financiële prestatie inzichtelijk is. De financiële spelregels per deelportefeuille zijn in de Vastgoednota Haarlem vastgesteld: • De maatschappelijke portefeuille dient een publiek doel en wordt kostprijsdekkend verhuurd; • De huisvesting ten behoeve van de eigen organisatie wordt in omvang afgestemd op het ambtenarenapparaat. Voor deze deelportefeuille wordt geen huur in rekening gebracht. De kosten worden in de begroting verantwoord; • De commerciële portefeuille wordt verhuurd tegen marktprijzen. De omvang van deze deelportefeuille wordt geminimaliseerd:  De verkooplijst maakt deel uit van deze deelportefeuille. De (netto) verkoopopbrengsten voeden de Reserve Vastgoed. Voor de Reserve Vastgoed kunnen bestedingsdoelen worden vastgesteld. Op dit moment heeft de Reserve Vastgoed vier bestedingsdoelen: regulier onderhoud, achterstallig onderhoud, toegankelijkheid en voorbereidingskosten verkopen.

7

4.

De huidige portefeuille van de gemeente Haarlem 4.1 Opbouw van de portefeuille De portefeuille is geordend naar de bijdrage aan de gemeentelijke doelstellingen. Deelportefeuille Welke voorzieningen? Panden ten behoeve van een beleidsdoel Maatschappelijke Sociale basis: ondersteuning Maatschappelijke opvang, buurthuizen, wijkteams Onderwijs

Ontplooiing: Primair, speciaal en voortgezet onderwijs

Sport

Participatie en gezondheid: Gymzalen, binnen- en buitensport, zwembaden

Jeugd

Speelruimte: Speeltuinen en scouting

Kunst & Cultuur

Leefklimaat: Musea, podia, bibliotheken, ateliers, erfgoed

Parkeren

Inrichting openbare ruimte: Fiets- en autoparkeren

Panden ten behoeve van de huisvesting van de eigen organisatie Gemeentelijke bedrijven Bedrijfsmatige voorzieningen Havendienst, Begraafplaatsen, Natuur- en Milieueducatie (NME) Dienstgebouwen

Kantoorwerkplekken: Stadskantoren en stadhuis

Panden gericht op ontwikkelingen Commercieel en Wonen Ontwikkelingsgericht: Bedrijven, winkels, woningen, verkooplijst Gronden en Erfpachten Gronden en Erfpachten

Faciliteren grondgebruik: Zakelijke rechten

8

4.2 Omvang van de portefeuille In de onderstaande tabel zijn de oppervlaktes en aantallen van de deelportefeuilles vermeld. De oppervlaktes zijn gebaseerd op opnames conform de NEN2580. De NEN2580 in de norm voor het bepalen van de oppervlakte en inhoud van een gebouw. Deelportefeuilles

Panden

Omvang m² bvo

% Opp

38 21 75 21 54 59

20.196 36.516 63.870 4.436 84.362 132.959

5% 9% 15% 1% 20% 32%

Panden ten behoeve van de huisvesting van de eigen organisatie 7. Gemeentelijk bedrijfsmatig 32 4.549 8. Gemeentelijke kantoren 8 37.912

1% 9%

Panden ten behoeve van een beleidsdoel 1. Maatschappelijke ondersteuning 2. Onderwijs 3. Sport 4. Jeugd 5. Kunst & Cultuur 6. Parkeren en stallingen

Panden met een commercieel oogmerk 9. Commercieel en Wonen Waarvan op verkooplijst

90 37

29.433 15.326

7%

398

414.233

100%

83%

Bovenstaande tabel is exclusief de 74 scholen die vallen onder het economisch claimrecht, zie hoofdstuk 7. De portefeuille is voor het overgrote deel in eigendom, 30 objecten worden gehuurd van derden. Een bijzonder kenmerk van de Haarlemse portefeuille is dat een flink aantal panden de status heeft van rijksmonument (46 stuks) of gemeentelijk monument (31 stuks). De afdeling Vastgoed beheert ook een deelportefeuille aan Gronden en Erfpachten, waarbij gemeentelijke grond door middel van verschillende type overeenkomsten (grondhuur, pacht, erfpacht of gebruiksovereenkomsten) in gebruik wordt gegeven. Dit betreft 715 overeenkomsten. Een belangrijke kanttekening is dat de aantallen altijd een momentopname zijn: panden worden aangekocht, verkocht, gesloopt of wisselen van deelportefeuille. Het gepresenteerde overzicht heeft als meetmoment december 2022.

9

4.3 Strategische opgaven voor de portefeuille De strategische opgaven voor de portefeuille bouwen zich op in drie stappen: • De algemene vastgoedopgaven: 'zo willen we in de basis werken' • De strategische vastgoedopgaven: ‘dit willen we in de portefeuille veranderen’ • De bedrijfsvoeringsopgaven: ‘dit is in de bedrijfsvoering nodig om de vastgoedopgaven te realiseren’

Algemene vastgoedopgaven De gebouwen worden geëxploiteerd volgens de richtlijnen, zoals vastgesteld in ons vastgoedbeleid. Deze richtlijnen staan in het navolgende overzicht geordend per prestatieveld. invalshoek organisatie

invalshoek vastgoed

Publieke doelen

Ontwikkelkansen

-

-

-

Al het vastgoed dient een aanwijsbaar publiek doel, zoals vastgelegd in programma's of coalitieakkoord. De omvang van de portefeuille is afgestemd op de vraag vanuit de publieke doelen.

-

In het geval vastgoed leeg komt te staan wordt onderzocht of alternatief gebruik gewenst is of dat het pand verkocht kan worden. Indien er zich een ontwikkelkans voordoet, wordt het pand ten behoeve van een grondexploitatie aangehouden. De afdeling Vastgoed houdt in beginsel geen ontwikkelportefeuille aan.

Maatschappelijk resultaat

Financieel resultaat

-

-

-

Beleidsafdelingen geven aan of een voorziening een positief maatschappelijk rendement behaalt. Intensief gebruik van voorzieningen wordt gestimuleerd, door dubbelgebruik actief te stimuleren en te sturen op bezetting en benutting.

-

-

Vastgoed ten behoeve van een beleidsdoel wordt kostprijsdekkend verhuurd. Vastgoed voor eigen gebruik wordt binnen budget geëxploiteerd. Vastgoed in tijdelijke gebruik vooruitlopend op verkoop en/of sloop wordt ‘om niet’ ter beschikking gesteld. Overig vastgoed wordt tegen marktprijs verhuurd.

Klanttevredenheid

Technische staat

-

-

Het inzicht in klanttevredenheid wordt vergroot door gebruikers aan het woord te laten.

-

-

Het onderhoud vindt plaats conform onderhoudsbeleid dat uitgaat van een sober en doelmatig onderhoudsniveau (NEN2767, conditiescore 3). Voor onderhoud is een budget en onderhoudsvoorziening (Reserve Vastgoed) beschikbaar. De portefeuille wordt stapsgewijs verduurzaamd tot aan de doelstellingen uit de Routekaart verduurzaming Haarlem.

De afdeling Vastgoed beoordeelt elk pand per prestatieveld. De beoordeling wordt vertaald in een vastgoedperspectief: consolideren, investeren, onderzoeken, tijdelijk gebruik of afstoten.

10

Ten aanzien van de algemene vastgoedopgaven zijn de volgende bijzonderheden te melden: • Publieke doelen: alle objecten zijn beoordeeld op hun bijdrage aan een publiek doel. Indien een object niet langer een publieke doel vervult, wordt gezocht naar herbestemming. Is dat niet mogelijk of wenselijk, dan wordt het pand verkocht: • Maatschappelijk resultaat: het maatschappelijk resultaat wordt bepaald door de beleidsafdelingen. Afdeling Vastgoed stimuleert beleidsafdelingen in het maken van accommodatieplannen, zodat de beleidsafdelingen zich er van bewust zijn welk maatschappelijk resultaat er wordt behaald. Zo kunnen beleidsafdelingen afwegen of dit maatschappelijk resultaat opweegt tegen de kostprijsdekkende huur die voor de voorzieningen moet worden betaald; • Klanttevredenheid: deze wordt sinds 2021 systematisch gemonitord. Er worden aan gebruikers gevraagd hoe tevreden zij zijn met het vastgoed, het onderhoud en de dienstverlening van de vastgoedmanagementorganisatie. Om een reëel beeld te geven van de gebruikerstevredenheid, moet de meting meerdere jaren worden uitgevoerd (staat van dienst) en moet de responsgraad voldoende hoog zijn. Op dit moment is de huurderstevredenheid nog lager dan volgens benchmarkgegevens mag worden verwacht. De belangrijkste opbrengst van de meting is dat tevredenheid wordt bevraagd en daarmee een basis legt voor verbetering van de tevredenheid.

• Ontwikkelkansen: er vindt periodiek een gesprek plaats met de collega’s van de afdelingen Programma en Gebieden en Projectmanagementbureau over de herbestemmings- en verkooplijst. • Financiële staat: de financiële spelregels worden toegepast. De komende jaren wordt het financieel meerjarenperspectief in kaart gebracht. • Technische staat: de afgelopen jaren is achterstallig onderhoud van de strategische portefeuille weggewerkt. De verduurzaming wordt zowel geleidelijk (via onderhoud) als planmatig (via investeringsprojecten) opgepakt.

Strategische vastgoedopgaven De gemeente Haarlem streeft, naast haar algemene vastgoedopgaven, naar de volgende strategische veranderingen in de exploitatie van haar vastgoed. Kernopgaven per deelportefeuille In hoofdstuk 5 worden de opgaven per deelportefeuille beschreven. Hier benoemen we de kernopgaven. Panden voor een beleidsdoel: • Maatschappelijke ondersteuning: er is een blijvende behoefte aan de huidige panden. Daarnaast geven maatschappelijke organisaties zonder subsidierelatie met de gemeente (zorg, maatschappelijke opvang) aan dat zij grote moeite hebben om geschikte ruimtes te vinden; • Onderwijs: het Integraal Huisvestingplan Onderwijs (IHP) beschrijft de onderwijsprojecten, waaronder de verduurzaming. Er komen de komende jaren een aantal locaties vrij voor herbestemming: vijf gebouwen die eigendom zijn van de gemeente en vier schoolgebouwen waarvan de onderwijsfunctie vervalt; • Sport: de huidige verhouding sportvoorziening per inwoner is op orde. De groei van de stad vraagt daarom een geleidelijke uitbreiding van voorzieningen. Daarnaast wordt de bestaande voorraad gefaseerd vernieuwd en uitgebreid; • Jeugd: jeugdvoorzieningen (speeltuinen, scouting) kennen een grote diversiteit aan eigendomsen beheersituaties. Dit maakt goed onderhoud uitdagend en maakt onduidelijk wie moet investeren in levensduurverlenging.

Het streven is om een meer overzichtelijke beheersituatie te scheppen;

11

• Kunst & Cultuur: naast het behoud van de huidige culturele infrastructuur is er vooral behoefte aan (atelier)ruimte voor makers, bij voorkeur in broedplaatsen. • Parkeren en stallingen: door toenemende mobiliteit en gereguleerd parkeren is er behoefte aan extra parkeervoorzieningen voor zowel auto’s als fietsen. Panden voor huisvesting van de eigen organisatie: • Havendienst: bij de ingebruikname van het nieuwe havenkantoor komt het huidige havenkantoor beschikbaar voor verkoop; • Begraafplaatsen: de huidige voorzieningen blijven gehandhaafd, er wordt onderzocht hoe de gebouwen met een bijeenkomstfunctie beter kunnen worden benut; • NME: er is behoefte aan een kwaliteitsslag voor de (decentrale) werkplekken van de medewerkers • Centrale kantoorlocaties: de centrale locaties zullen geschikt gemaakt worden voor het hybride werken. Panden met een commercieel oogmerk: • De deelportefeuille Commercieel en Wonen richt zich op commerciële exploitatie van panden die bijdragen aan de ontwikkeling van de stad (leefbaarheid, vestigingsklimaat). Daarnaast bevat de deelportefeuille panden die op termijn zullen worden verkocht (verkooplijst). In voorgaande jaren is een aanzienlijk deel van de verkoopopgave gerealiseerd, er resteert nog een beperkte verkooplijst.

Omdat diverse beleidsafdelingen behoefte hebben aan ruimte, zal nog kritischer naar herbestemmingsmogelijkheden worden gekeken voordat een object wordt verkocht. Voor alle huidige 398 panden zijn de vastgoedperspectieven bepaald. Hieruit is af te leiden dat de werkopgave voor de afdeling Vastgoed de komende jaren aanzienlijk zal zijn: • Het perspectief ‘consolideren’ betekent dat er regulier onderhoud, verduurzaming, toegankelijkheid en contractmanagement moet worden verricht. • De perspectieven investeren, onderzoeken, tijdelijk gebruik en afstoten betekent dat er projectmatige werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, variërend van haalbaarheidsstudies tot begeleiding van de uitvoering van werkzaamheden. Op de korte termijn (binnen 5 jaar) geldt dit voor bijna 10% van de panden (40 stuks), op de middellange termijn (binnen 10 jaar) geldt dit voor bijna 15% van de panden (60 stuks). • Werkzaamheden ten behoeve van uitbreiding van de portefeuille komen hier nog bij. Thema duurzaamheid Haarlem is gecommitteerd aan het landelijke Klimaatakkoord (in 2050 Energieneutraal en aardgasvrij). Voor de portefeuille zijn maatwerkadviezen opgesteld en EPA-labels bepaald. Er is een stapsgewijze aanpak geformuleerd, die in drie fasen zal worden uitgevoerd. Voor de eerste fase van 2022 – 2025 zijn financiële middelen (€ 9 miljoen) ter beschikking gesteld.

Daarnaast is in het coalitieakkoord 2022 – 2026 ‘Actie!’ € 14 miljoen in het Revolverend Fonds Energiebesparing (RFE) bedongen voor de verdere verduurzamingsopgave. In het najaar van 2023 volgt een voorstel voor een versnellingsprogramma voor de gehele verduurzaming van de kernportefeuille van de gemeente, waarbij tegelijkertijd een routekaart wordt uitgestippeld voor het bereiken van de (tussen)doelstellingen voor 2030. Verduurzaming vraagt investeringen, die niet altijd volledig kunnen worden terugverdiend. Deze financiële opgave maakt het extra belangrijk om de portefeuille scherp af te stemmen op de huisvestingsvraag. Panden die niet in bezit zijn (huur) hoeft de gemeente niet te verduurzamen. Bij het opstellen van de Routekaart wordt aansluiting gezocht op de vastgoedperspectieven uit het Portefeuilleplan.

12

Thema toegankelijkheid In het Jaar van de Toegankelijkheid is er, vanuit het projectbudget, een start gemaakt met het toegankelijk maken van drie locaties, te weten: de Raakspoort, Zijlpoort en het Stadhuis. Tevens zijn in dat jaar deze werkzaamheden meegenomen in het project verbouwing van het Museum van de Geest (het voormalige Dolhuys). Daarna is er enige tijd verstreken om binnen de ambtelijke organisatie te besluiten welke afdeling het project verder kon trekken. De toegankelijkheid wordt sinds 2020 structureel opgepakt, hiervoor is budget toegekend vanuit de Reserve Vastgoed. Binnen vijf jaar (2020-2024) worden de gebouwen die nog in eigendom zijn/blijven, op basis van de vanuit het actieprogramma Toegankelijk Haarlem 2019-2021 meegegeven prioritering, toegankelijk gemaakt. De prioritering die aangehouden wordt voor de uitvoering van de werkzaamheden is: 1. Stembureaus; 2. Strategisch vastgoed; 3. Niet - strategisch vastgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt het niveau ‘maximaal’ volgens het Nederlands Keurmerk voor Toegankelijkheid (NLKT) genomen, aangevuld met maatwerk per pand voor het internationale Integrale Toegankelijkheid Standaard (ITS). In de commissie Ontwikkeling van 24 november 2022 is de raad via de informatienota ‘stand van zaken project toegankelijkheid gemeentelijk vastgoed’ (2022/1443150) geïnformeerd over de voortgang.

Thema optimale inzet huidige portefeuille Afdeling Vastgoed stuurt op een portefeuilleomvang die is afgestemd op de beleidsmatige huisvestingsvraag (kernvastgoed). In de afgelopen jaren is de portefeuille opgeschoond van objecten zonder beleidsdoel, door op te verkopen. Deze lijn is in het voorgaande Portefeuilleplan toegelicht en onderschreven. Het einde van de verkooplijst uit het voorgaande Portefeuilleplan komt in zicht. Inmiddels spelen er nieuwe opgaven. De gemeente wordt geconfronteerd met drie typen ruimtevragen. Als eerste de asielzoekersopvang, vanuit het verzoek tot medewerking door het Rijk. Daarnaast de ruimtevraag vanuit meerdere beleidsafdelingen. Tot slot de behoeften van maatschappelijke spelers die in beginsel zelf voor hun huisvesting moeten zorgen (bijvoorbeeld zorginstellingen, kinderopvang of huisartsen), maar daar niet goed in slagen. Afdeling Vastgoed kan via drie routes voorzien in deze grotere ruimtebehoefte: • Door de benutting van het bestaande vastgoed te vergroten; • Door vrijkomend vastgoed te herbestemmen; • Door de portefeuille uit te breiden. De derde route (portefeuille uitbreiden) wordt pas ingezet wanneer de eerste twee routes (verhogen benutting en herbestemmen) zijn benut. Voor alle drie de routes wordt gezocht naar optimaliseringsmogelijkheden.

De inschatting is dat de hoeveelheid ruimte die kan worden gewonnen door het verhogen van de benutting en het herbestemmen relatief beperkt is, omdat dit al staande praktijk is. Dit betekent dat om te kunnen voorzien in alle ruimtebehoeftes, uitbreiding van de portefeuille nodig is. Elk besluit tot uitbreiding wordt voorgelegd aan de raad.

13

In de rondgang langs beleidsafdelingen en in de Omgevingsvisie wordt de wens benoemd om een hogere ‘frictieleegstand’ te accepteren. Het idee is dat door objecten beschikbaar te houden voor maatschappelijk gebruik, er beter kan worden voorzien in maatschappelijke behoefte. Deze gedachte is op zichzelf juist, maar binnen de spelregels is het niet de afdeling Vastgoed die besluit over ‘frictieleegstand’. De afdeling Vastgoed streeft naar een optimale bezetting en kostprijsdekkende verhuur, wanneer een pand beschikbaar komt is er een consultatieprocedure waarmee binnen de gemeente wordt gezocht of aan een object een beleidsrelevante invulling kan worden gegeven. De opdracht aan Vastgoed is dat zij streeft naar verhuur. Wanneer een beleidsafdeling frictieruimte wenst, treedt die beleidsafdeling voor Vastgoed op als ‘huurder’.

Strategische bedrijfsvoeringsopgaven Om de algemene- en strategische vastgoedopgaven te kunnen realiseren, moet de bedrijfsvoering van afdeling Vastgoed daar toe uitgerust zijn. We beschouwen de belangrijkste bedrijfsvoeringsopgaven. Financiën:  De huidige exploitatie van de vastgoedportefeuille is financieel dekkend;  Er is een Reserve Vastgoed, die wordt gevoed uit de netto verkoopopbrengsten (verkoopprijs minus boekwaarde en verkoopkosten);  Doordat de huisvestingsvraag vanuit de beleidsafdelingen onverminderd groot blijft, zullen er vanuit de huidige portefeuille weinig objecten worden doorgeschoven naar de verkooplijst. Dit ligt tegelijkertijd in lijn met het Coalitieakkoord 2022 – 2026 ‘Actie!’ door terughoudend te zijn met het verkopen van niet-strategisch vastgoed. Het aantal verkopen en daarmee de netto verkoopopbrengsten zal gaan teruglopen;  Op dit moment heeft de Reserve Vastgoed een vijftal bestedingsdoelen: regulier onderhoud, achterstallig onderhoud, toegankelijkheid, afwaarderingen als gevolg van verlagen van boekwaarden van panden naar verkoopwaarde en voorbereidingskosten verkopen. Door de teruglopend aantal verkopen, zal de Reserve bij onveranderd beleid op een termijn van vijf tot tien jaar uitgeput raken.

Hierover wordt de gemeenteraad nog nader geïnformeerd;  Binnen de exploitatie spelen diverse risico’s: een hogere rente dan waarmee in de kostprijsberekeningen rekening is gehouden, hogere onderhoudslasten vanwege verduurzaming en prijsstijgingen in de markt door schaarste, een vervangingsopgave van ouder vastgoed;  Het uitgeput raken van de Reserve Vastgoed betekent dat de risico’s binnen de exploitatie opgevangen moeten worden. Hiervoor is het nodig om scherper zicht te krijgen op financiële kengetallen: hoeveel mag het onderhoud kosten, hoe ziet de prognose uit van het exploitatieresultaat? Wat is het financieel effect van de geplande sloop/nieuwbouwprogramma? Organisatie:  Bemensing van de afdeling Vastgoed • Om de portefeuille te managen, liggen er een flink aantal opgaven in het verschiet (optimale benutting portefeuille, uitbreidingsprojecten, verduurzaming, toegankelijkheid, scherpe financiële sturing). Het welslagen van alle opgaves begint bij een goed bezette afdeling;  Efficiënte en effectieve uitvoering van werkzaamheden • De basis voor een efficiënte uitvoering van het vastgoedmanagement is een degelijke vastgoedadministratie en toegesneden stuurinformatie. Er is de afgelopen jaren al een grote slag gemaakt in het op orde krijgen van informatie. Deze inzet op ‘datakwaliteit’ vraagt blijvende aandacht.

De komende periode zal er worden ingezet op het vergroten van de mogelijkheden om (financieel) prognoses te kunnen maken;

14

• In de gesprekken met gebruikers en de afdeling Facilitaire Zaken is gebleken dat er verbeterslagen mogelijk zijn in het afstemmen van de werkzaamheden aan de ‘buitenkant’ (Vastgoed), de ‘binnenkant’ (Facilitaire zaken) en het ‘gebruik’ (gebruikers). • Door uniformering van de eigendoms- en beheersituatie van speeltuinen en scoutinggebouwen kunnen onduidelijkheden worden weggenomen wie verantwoordelijk is voor onderhoud en investeringen. Afdeling Vastgoed is hiervoor in overleg met afdeling Jeugd en gebruikers. • De opgave om de bestaande portefeuille goed te benutten vraagt om een helder opgezette consultatieronde. De bestaande werkwijze zal periodiek worden geëvalueerd: is er voldoende gelegenheid voor potentiële nieuwe gebruikers om een plan te maken? Komen ruimtevragen die niet binnen de bestaande portefeuille opgelost kunnen worden vervolgens bij de juiste medewerker terecht? • In voorgaande jaren is sterk ingezet op contractmanagement. Het aantal partijen waarmee contracten zijn gesloten voor beheer- en onderhoudswerkzaamheden is sterk gereduceerd. De belangrijkste partners zijn SRO (onderhoud maatschappelijk vastgoed), Spaarnelanden (exploitatie van parkeergarages) en Haarlem Fietsstad (exploitatie buurtfietsenstallingen).

Bij deze manier van werken hoort dat de contracten actief worden gemanaged: bespreken van doelen, resultaten, evalueren van de samenwerking en meten van klanttevredenheid.

15

5.

Waar gaan we heen met onze portefeuille? Wat is de gewenste portefeuille? Hiertoe bekijken we kort welke ontwikkelingen worden verwacht voor de gemeente Haarlem als stad en welk effect dit heeft op de benodigde voorzieningen.

5.1 Ontwikkeling van de gemeente Haarlem als stad Dit Portefeuilleplan neemt de ontwikkelingen in de bestaande vastgoedportefeuille als uitgangspunt. Toch is het goed ook een blik te werpen op de verwachte ontwikkelingen van de gemeente Haarlem als stad en de bijpassende voorzieningenstructuur. Demografie Komend van 165.000 inwoners in 2023, zal Haarlem naar verwachting groeien naar circa 182.000 inwoners in 2030 en 192.000 in 2040 (bureau statistiek Haarlem, haarlem.incijfers.nl).

De leeftijdsopbouw van de bevolking zal veranderen.

16

Twee zaken vallen op in bovenstaande grafieken: • Er zit een opvallende sprong in de bevolkingsgroei in de jaren 2026-2030. Deze sprong wordt veroorzaakt door de groei in woningen in de ontwikkelzones (de ’10.000 extra woningen’ in diverse ontwikkelingen). Op basis van ervaring wordt verwacht dat deze extra woningen voornamelijk een groei van de leeftijdscategorie 20-44 jaar met zich mee zal brengen; • De trendmatige groei zit in de groep van 65 jaar en ouder. De tijdelijke groei van de groep van 20-44 jaar (uit het voorgaande punt) vertaalt zich niet in een gelijke groei van het aantal geboorten, doordat het aantal geboorten per gezin trendmatig daalt. Het grotere aandeel ouderen in de bevolkingssamenstelling heeft zijn weerslag op de behoefte aan het type voorzieningen.

5.2 Omgevingsvisie Haarlem 2045 In de omgevingsvisie Haarlem 2045 is verkend hoe de stad over 25 jaar nog net zo prettig, zo niet prettiger is om in te wonen, te werken en te recreëren. De omgevingsvisie heeft daarvoor een analyse gemaakt van de stad en deze vertaald in een zestal Haarlemse opgaven: • Versterken aantrekkelijke woon- én werkstad voor iedereen; • Versterken sociaal weefsel; • Klimaatbestendig Haarlem; • Gezonde stad voor mens en dier; • Energietransitie in Haarlem; • Duurzaam bereikbare stad. Op basis van deze opgaven, is vervolgens een visie geformuleerd. Deze visie bestaat als eerste uit strategische keuzes en bijbehorende speerpunten. Deze strategische keuzes en de speerpunten worden in de figuur op de volgende pagina weergegeven.

17

In de omgevingsvisie worden deze keuzes nog verder uitgewerkt met icoonprojecten en verdiepende uitspraken per integrale opgave. In dit Portefeuilleplan concentreren we ons op de directe effecten op de gemeentelijke vastgoedportefeuille.

18

Effect icoonprojecten op gemeentelijke vastgoedprojecten Een aantal icoonprojecten hebben betrekking op de ontwikkelzones, waarin gezamenlijk 10.000 woningen worden ontwikkeld.

Een toename met dit aantal woningen betekent ook meer inwoners en een navenant grotere behoefte aan voorzieningen. Met name in de stadsdelen Zuidwest en Schalkwijk neemt het aantal woningen toe.

19

Effect Verdiepende uitspraken op gemeentelijke vastgoedprojecten Versterken aantrekkelijke woon- én werkstad voor iedereen:

• Menging van functies ten minste behouden en waar nodig versterken. Vrijkomende sociaalmaatschappelijke en economische ruimte behoudt die bestemming op het moment dat deze leeg komt te staan; • Inzetten op een hoge mate van menging tussen economische functies, woonruimte en voorzieningen; • Ruimte voor ondersteunende maatschappelijke functies en voorzieningen die nodig zijn voor functioneren van het gebied; • Voldoende betaalbaar maatschappelijk inzetbare ruimte op centrale locaties in de wijk die over langere perioden kan worden gebruikt; • Ruimte voor culturele sector aanwijzen; • Culturele cluster(s) in de stad waar culturele ruimte en (bijpassende) woonruimte worden gerealiseerd; • Culturele functies in de stad behouden hun bestemming als ze leeg komen te staan. Versterken sociaal weefsel:

• Behouden en vitaal houden van het cultureel aanbod. Dit moet passend blijven bij de stad en haar gebruikers; • Het culturele, sociale en maatschappelijke voorzieningenaanbod van Schalkstad in samenstelling beter passend maken bij de lokale cultuur; • Sociaal-maatschappelijke voorzieningen en sportparken goed onderling en met omliggende wijken verbinden via tien-minuten-netwerken en waar en wanneer mogelijk positioneren op centrale plekken in de wijk; • Publieke ruimte zo veel mogelijk dubbel benutten door voorzieningen slim te combineren, met elkaar, met de omgeving of met bedrijven; • Voldoende betaalbare maatschappelijke inzetbare ruimte op centrale locaties in de wijk die over langere perioden kan worden gebruikt; • Onderzoek of vrijkomende kerken, vrijkomende scholen of andere vrijkomende betekenisvolle gebouwen – die vaak een centrale positie in de wijk innemen – als prominent onderdeel van de sociale wijkstructuren kunnen gaan functioneren; • Vastgoed en maatschappelijke bestemmingen vaker vasthouden voor maatschappelijke voorzieningen en accepteren dat er soms tijdelijke ‘frictieleegstand’ is voordat weer een gepaste maatschappelijke functie is gevonden; • De toegankelijkheid en openheid van sportparken verbeteren; mogelijkheid van dubbel gebruik met andere functies onderzoeken zodat ze een nog belangrijker rol in de wijk gaan vervullen; • Schoolpleinen meer

multifunctioneel gebruiken, onder andere door vergroenen en als speelgelegenheid buiten schooltijd. Klimaatbestendig Haarlem:

• Nieuwbouw moet voldoen aan basisveiligheidsniveau van de MRA voor klimaatbestendige nieuwbouw; • Alle ontwikkelingen in Haarlem zijn klimaatbestendig. Elk nieuwbouwproject en elke herstructurering wordt gebruikt om Haarlem te ontwikkelen tot een klimaatbestendige stad. Gezonde stad voor mens en dier:

• Natuurwaarde van boerenland in het buitengebied versterken; • De toegankelijkheid en openheid van sportparken verbeteren; de mogelijkheid van dubbel gebruik met andere functies onderzoeken zodat ze een nog belangrijker rol in de wijk gaan vervullen.

20

Duurzaam bereikbare stad:

• Parkeren op afstand: met minder plek voor privéauto’s in de openbare ruimte is behoefte aan alternatieve plekken op afstand (P+R-terreinen of mobiliteitshubs); • Fiets en voetganger krijgen prioriteit. Hierbij horen ook voldoende en goede fietsparkeervoorzieningen. Samengevat is het effect van de omgevingsvisie op het gemeentelijk vastgoed: • De behoefte aan maatschappelijke voorzieningen zal toenemen door icoonprojecten, waaronder de ontwikkeling van circa 10.000 woningen; • De huidige voorraad aan maatschappelijke voorzieningen wordt optimaal benut:  De bestemming van maatschappelijk en culturele voorzieningen blijft behouden  De benutting van maatschappelijke voorzieningen wordt vergroot  Voor behoud van maatschappelijke voorzieningen is frictieleegstand acceptabel • De menging van voorzieningen met andere functies wordt gestimuleerd; • De gebouwen dragen bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen. Deze ontwikkelingen zullen per deelportefeuille nader worden geduid.

5.3 Behoefte aan voorzieningen Welke voorzieningen heeft de gemeente Haarlem nodig om ook in de toekomst een levendige stad te zijn? Dit is in 2019 onderzocht in een studie naar Wonen, Voorzieningen, Werken en Mobiliteit (Groeipotentie). In dit project is de demografische ontwikkeling van de gemeente Haarlem vertaald in de behoefte aan maatschappelijke voorzieningen. Er is verkend aan welke extra voorzieningen de gemeente Haarlem behoefte heeft indien er in de periode tot aan 2040 circa 10.000 woningen worden toegevoegd. De voorzieningen waarin de overheid een zorgtaak heeft of een leidende rol heeft in het huisvesten of accommoderen, vormt de ruimtevraag. Eind 2022 is deze studie ambtelijk geactualiseerdi. Uitkomst zijn Haarlemse referentienormen, gebaseerd op de huidige huisvestingssituatie. De studie biedt voor beleidsafdelingen houvast bij het formuleren van hun huisvestingsbehoefte en het opstellen van hun huisvestingsplannen. Voor de afdelingen Onderwijs, Sport en Cultuur vormen deze huisvestingsplannen de onderlegger voor aanvragen van middelen uit het IP (Investerings Programma) en voor ruimteclaims. Een dergelijke gestroomlijnde werkwijze is er nog onvoldoende voor de voorzieningen van Maatschappelijke Ondersteuning en Jeugd, mede door de recente introductie van de werkcoöperatie ‘Buurts’.

Buurts is het brede samenwerkingsverband van actoren op het vlak van welzijnswerk. Inzichten uit de studie zijn zoveel mogelijk meegenomen in de huisvestingsvraag per beleidsafdeling, die in de komende hoofdstukken per beleidsafdeling wordt toegelicht. Daar wordt ook het bijpassende concrete vastgoedantwoord bij beschreven. De combinatie van de geactualiseerde studie Groeipotentie en het Portefeuilleplan biedt de basis om kansen te benutten: is de basisvoorzieningenstructuur per stadsdeel evenwichtig gespreid? Waar liggen mogelijkheden om panden beter te benutten of zelfs te combineren? Kunnen daarmee locaties worden vrijgespeeld? Met name voor het welzijnswerk vraagt deze uitwerking nog vervolgstappen.

21

6.

Maatschappelijke ondersteuning 6.1 Huidige stand van zaken Indeling van de deelportefeuille Maatschappelijke Ondersteuning is als volgt. Maatschappelijke ondersteuning Maatschappelijke opvang Buurthuizen: welzijnsorganisaties, Wijkteams Gemengd gebruik

Omschrijving WMO-voorziening voor daklozenopvang, vluchtelingen-voorziening Voorzieningen gericht op ontmoeting en/of zorg, voor een combinatie van gebruikers (organisaties of juist de wijk als gebruiker) Multi-Functionele Accommodaties (MFA’s)

Subtotaal

Aantal*

Oppervlakte (m² bvo)

7

510

21

10.991

7

7.804

35

19.305

*) aantal moet gelezen worden als aantal panden. Een pand kan uit meerdere verhuureenheden bestaan.

6.2 Relevante beleidsuitgangspunten Het vastgoed in de deelportefeuille Welzijn maakt deel uit van de 'sociale basis'. De sociale basis is het krachtige geheel van inwoners (inclusief jeugd), (bewoners-) initiatieven, sociaal ondernemers en professionele organisaties in de Haarlemse samenleving, die met elkaar bijdragen aan een sociale stad en leefbare wijken en buurten. De gemeente Haarlem speelt hierin een rol door subsidie te verlenen aan ketenpartners en door gebouwen ter beschikking te hebben die ruimte bieden voor activiteiten en ontmoeting. De Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) draagt gemeenten op zorg te dragen voor maatschappelijke ondersteuning en de kwaliteit en continuïteit van voorzieningen. Haarlem heeft uitgewerkt hoe zij ondersteuning biedt bij het versterken van de zelfredzaamheid en de participatie van personen met een beperking en/of chronisch psychische of psychosociale problemen, zoals met dagbesteding bij Ecosol en SIG. Op grond van de WMO zijn er ook een aantal locaties voor hen die niet in eigen onderdak kunnen voorzien. Hiervoor huurt en onderverhuurt Haarlem drie locaties, twee voor 24-uursopvang en één voor een tijdelijke woonvoorziening voor jongvolwassen daklozen, Perron 18 genaamd.

De gemeente streeft naar een netwerk van gezondheidsvoorzieningen in haar wijken, waarin zowel eerstelijnsvoorzieningen als zorg- of welzijnsvoorzieningen in elkaars nabijheid zijn gehuisvest. Te denken valt aan gezondheidscentra, Zorg onder een Dak, Centra voor Jeugd en Gezin (CJG) en Sociale Wijkteams (SWT). Deze gezondheidsvoorzieningen zijn deels in eigendom van de gemeente (buurthuizen en CJGG), maar bij voorkeur in handen van zorg- of welzijnsorganisatie of verbonden partijen. Voor de ontmoetingsfuncties bezit Haarlem buurthuizen waarin activiteiten gestimuleerd en gefaciliteerd worden door en voor buurtbewoners waarbij ontmoeting een belangrijke rol speelt.

22

Een deel van de ontmoetingsfuncties wordt ingezet voor jeugdbegeleidingii door organisaties als Haarlem Effect en Stichting Dock. Er zijn ook jongerencentra, zoals Flinty's en Delftwijk City.

6.3 Huisvestingsbehoeftes Buurts Gemeente Haarlem heeft de afgelopen jaren samen met een groot aantal Haarlemse welzijnspartners een intensief traject doorlopen om het integraal werken in de wijken ‘Gewoon in de Wijk’ te bevorderen. Hieruit is de werkcoöperatie Buurts ontstaan (voorheen Van Hier). Buurts is op 1 januari 2023 officieel van start gegaan, een flinke reorganisatie van het welzijnswerk waarbij alles nog op z’n plaats moet vallen. Buurts is verantwoordelijk voor: • Het buurthuis- of sociaal cultureel werk/ buurtopbouwwerk; • De sociaal wijkteams (maatschappelijke dienstverlening waaronder schuldhulpverlening); • Waardevol werk: diverse vormen van dagbesteding en begeleid werken; • Het jongerenwerk. In opdracht van het college wordt een huisvestingsplan voor Buurts uitgewerkt. In de eerste helft van 2023 is vanuit het programma sociaal domein verkend wat een basisvoorzieningenstructuur per stadsdeel zou kunnen zijn en op welke plekken deze zou kunnen landen. Basisvoorzieningenstructuur per stadsdeel Per stadsdeel wordt idealiter een geclusterde of multifunctionele accommodatie gerealiseerd waarin een Huis van de Wijk (inclusief sociaal wijkteam en waardevol werk), wijkbibliotheek en Centrum voor Jeugd en Gezin samen huizen/samenwerken/programmeren. Een dergelijk cluster wordt idealiter aangevuld met een gezondheidscentrum, verloskundigenpraktijk en/of kindcentrum.

Rondom een stadsdeelcluster zijn meerdere kleine locaties die kunnen fungeren als buurtkamer. Buurtkamers zijn satellieten van het stadsdeelcluster en worden grotendeels door en voor bewoners geprogrammeerd. Buurtkamers kunnen een plek vinden bij: woningcorporaties, buurtwinkels, woonzorgcentra, speeltuingebouwen, scoutinglocaties, buurttuinen, zelforganisaties, kerken/buurtbakens, broedplaatsen, circulaire HUBS, kringloopwinkels, en zo voorts. Wanneer de bewoners er niet uitkomen met elkaar kan ondersteuning worden gevraagd aan Buurts. Maatschappelijke opvang Het beleid rond maatschappelijke opvang stimuleert opvang in eigen omgeving, maar alsnog is de behoefte groter dan de beschikbare opvangcapaciteit. Door de groei van Haarlem en haar centrumfunctie neemt bovendien de vraag toe. De gemeente wil daarom haar objecten met een opvangfunctie behouden. Voor de overige vraag onderzoekt de gemeente hoe ze in samenspraak met maatschappelijke partners aanvullende voorzieningen kan realiseren. Een actuele zoekopgave betreft een locatie voor Beschut Wonen. De gemeente onderzoekt of zij alleen een locatie ter beschikking moet stellen of zelf een object moet laten ontwikkelen. De projecten Domus Plus (24-uurswoonzorgvoorziening voor chronisch verslaafde daklozen met multi-problematiek) en Skaeve Huse (begeleide woonvorm voor 4-6 woonoverlastgevers) zijn in de realisatiefase.

23

Ontmoetingsfuncties De buurthuizen en MFA’s zijn gericht op zorg en/of ontmoeting en hebben een functie voor de Wijkteams, welzijnsorganisaties en maatschappelijke gebruikers. De vraag naar betaalbare ruimte is groot en huidige voorzieningen worden geconsolideerd. Het aantal CJG-locaties voldoet aan het uitgangspunt om in ieder stadsdeel een vestiging te hebben. Voor een goede samenwerking met ketenpartners, zoals het SWT wordt voor in de toekomst gestreefd naar gezamenlijke huisvesting in een gedeelde of multifunctionele locatie. De SWT’s zijn met 9 teams gespreid gehuisvest. Met het oog op de vergrijzing en extramuralisering is een ideaalwens uitgesproken dat elke wijk in de toekomst een zorgpunt heeft op een herkenbare en centrale plek. Op deze plek komen vraag en aanbod samen voor allerlei sociaal-maatschappelijke en zorg gerelateerde diensten. In 2023 wordt een huisvestingsplan afgerond waarin uitspraken worden gedaan over de concrete huisvestingsopgaven voor ontmoetingsfuncties. In het huisvestingsplan wordt ook onderzocht hoe de benutting van de locaties is te optimaliseren. Huisartsenzorg Voor meerdere locaties zijn huisartsen op zoek naar geschikte praktijkruimte. Er is voor de gemeente geen wettelijke verplichting om huisartsen te faciliteren, maar het hebben van voldoende huisartsen is vanuit het oogpunt van leefbaarheid en gezondheid wel zeer gewenst.

De gemeente is niet voornemens locaties aan te schaffen, maar faciliteert deze huisvestingsbehoefte door het scheppen van gunstige ruimtelijke randvoorwaarden binnen gebiedsontwikkelingen.

6.4 Vastgoedopgaven Voor de periode 2023-2025 staan de volgende vastgoedopgaven op het programma. Vastgoedprojecten (reeds besloten): • Huisvestingsprojecten Domus Plus en Skaeve Huse. Vastgoedonderzoeken (in onderzoek): • Afronding huisvestingsonderzoek, waarin de huisvestingsvragen voor de maatschappelijke voorzieningen worden behandeld. • Vanwege de grote huisvestingsbehoefte van ketenpartners, wordt gezocht naar optimale benutting van de bestaande vastgoedportefeuille van de gemeente, het creëren van de juiste ruimtelijke randvoorwaarden in gebiedsontwikkelingen en het optimaal benutten van de bestaande locaties.

24

7.

Onderwijs 7.1 Huidige stand van zaken Indeling van de deelportefeuille Onderwijs is als volgt, voor wat betreft de gebouwen die in eigendom van de gemeente zijn. Onderwijs

Omschrijving

Basisscholen

Onderwijsgebouwen PO/VO/SO*** in eigendom

Voortgezet onderwijs Gemengd gebruik

Multi-Functionele Accommodaties (MFA’s)

Subtotaal

Aantal* 14

Oppervlakte (m² bvo) 23.011

1

1.503

6

12.002

21

36.516

*) aantal moet gelezen worden als aantal panden. Een pand kan uit meerdere verhuureenheden bestaan.

Bovenstaande tabel is exclusief de 74 scholen (130.525 m² bvo) die vallen onder het economisch claimrecht (juridisch eigendom van het gebouw bij de onderwijsinstelling).

7.2 Relevante beleidsuitgangspunten De gemeente heeft een verantwoordelijkheid voor de huisvesting van scholen in het primair onderwijs (PO), voortgezet onderwijs (VO) en speciaal onderwijs (SO)iii. In de meeste gevallen ligt het juridisch eigendom van het vastgoed bij de onderwijsinstelling en het economisch eigendom bij de gemeente ('economisch claimrecht'). Zo heeft de onderwijsinstelling zeggenschap over het gebouw, zolang zij het voor onderwijs gebruikt. Indien de onderwijsfunctie vervalt komt het gebouw terug naar de gemeente. In enkele gevallen is de gemeente wel juridisch en economisch eigenaar van panden met een onderwijsfunctie, omdat er in het pand een combinatie is met een andere functie zoals kinderopvang (multifunctionele accommodatie, MFA). In het Strategisch Huisvestingsplan Onderwijsiv wordt periodiek een inschatting gemaakt van de vraag en aanbod naar onderwijshuisvesting. Instellingen aan het beroepsonderwijs, de volwasseneneducatie en het hoger onderwijs zijn in principe zelf verantwoordelijk voor hun huisvesting. Omdat de aanwezigheid van internationaal primair en voortgezet onderwijs bijdraagt aan een aantrekkelijk vestigingsklimaatv is sinds 2017 een publiek gefinancierde internationale school in Haarlem gevestigd. Voor deze school is de gemeente Haarlem verantwoordelijk voor het verzorgen van de huisvesting.

25

7.3 Huisvestingsbehoeftes De vraag naar onderwijshuisvesting in brede zin wordt tweejaarlijks geactualiseerd in het Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs en een Jaarlijks Onderwijshuisvestingsplanvi. De meeste onderwijsgebouwen zijn juridisch in het bezit van de schoolbesturen, zolang deze gebouwen in gebruik zijn voor onderwijs heeft de afdeling Vastgoed voor deze gebouwen geen taak. Van de onderwijsgebouwen die volledig eigendom zijn van de gemeente, streeft de gemeente waar mogelijk naar een intensiever ruimtegebruik van scholen door functies te combineren. Een voorbeeld hiervan is het onderzoeken of de gebouwen een rol kunnen spelen bij de realisatie van Integrale Kind Centra (IKC) om onderwijskansen te vergrotenvii. Een IKC is een samenwerkingsverband van organisaties die streven naar een betere afstemming van en samenhang tussen onderwijs, kinder-/peuteropvang, voor- en vroegschoolse educatie, (jeugd-)zorg en andere maatschappelijke functies die bezig zijn met de ontwikkeling van kinderen en jeugd. Een IKC is vooral een samenwerkingsverband en hoeft daarom niet per se op één locatie en onder één dak plaats te vinden. Waar dit mogelijk is en waar dit meerwaarde biedt, kan de gemeente hier wel aan meewerken. De Internationale School Haarlem (voor zowel basis- als voortgezet onderwijs) is momenteel gevestigd op twee tijdelijke locaties.

Vanwege de verwachte groei en het belang voor het vestigingsklimaat voor bedrijven in de stad, zoekt de gemeente samen met de initiatiefnemer naar een permanente plek. Er worden voor de komende jaren drie ontwikkelingen verwacht:  Aansluiten bij de capaciteitsbehoefte: de capaciteitsbehoefte is ongelijk verdeeld over de stad: een aantal wijken kent groei en een aantal wijken heeft juist overcapaciteit. De groeiverwachting uit het SHO is niet helemaal uitgekomen, door vertraagde woningbouwprogramma’s en doordat een verder dalende gezinsgrootte. 

Efficiënter bouwen en benutten van schoolgebouwen. Door meerlaags te bouwen en (waar mogelijk en gewenst) combinaties te maken met andere maatschappelijke voorzieningen kan ruimte worden vrijgemaakt.



Verduurzaming. Verduurzaming heeft de afgelopen jaren al veel aandacht gekregen maar zal de komende jaren een nog prominentere rol krijgen. Dat is in beginsel een opgave voor de schoolbesturen, maar heeft ook impact op de gemeente. Als eerste doordat de gemeente energieneutrale nieuwbouw financiert. Als tweede doordat bij duurzaam onderhoud en renovatie van schoolgebouwen de (kleinere) schoolorganisaties gebruik kunnen maken van de verduurzamingskennis van de gemeentelijke organisatie.

7.4 Vastgoedopgaven Voor de schoolgebouwen die in volledig eigendom bij de gemeente zijn, spelen de komende jaren de volgende opgaven: • De Internationale School Haarlem gaat verhuizen naar een nieuwe locatie. Hiermee komen de huidige locaties beschikbaar voor herbestemming (Schreveliusstraat, Junoplantsoen, Buitenrustlaan). Voor de Schreveliusstraat is al een herbestemming gevonden.

26

• Voor twee locaties wordt herbestemming onderzocht:  De Louis Couperusstraat komt binnen enkele jaren vrij en is vervolgens beschikbaar voor een maatschappelijke invulling. Onderzocht wordt op welke wijze deze maatschappelijke invulling het beste invulling kan worden gegeven.  De school in de Reviusstraat wordt in de periode 2031-2034 gesloopt en nieuw gebouwd. De gemeente onderzoekt of de gemeente eigenaar wil blijven van het nieuwe gebouw. • De Korte Versponckweg 7-9-11 ligt in een ontwikkelzone. De voormalige schoollocatie wordt de komende vijf jaar tijdelijk geëxploiteerd. De locatie zal daarna worden gesloopt. De schoolgebouwen die in eigendom zijn van de schoolbesturen leveren pas een vastgoedopgave voor de gemeente op, op het moment dat de onderwijsfunctie vervalt. In onderstaand schema staan enkele locaties die naar verwachting vrij vallen en een kans bieden voor afdeling Vastgoed om tot herbestemming over te gaan. Huidige locaties De Cirkel, Atjehstraat 35A

Nieuwe locaties

Planning Wat is het plan met de huidige locatie? 2027 tm 2030 Gebied noord wil de wijk vergroenen en op de plek een park aanleggen. Afstoten-sloop.

Filippoterrein De Satelliet, Albert Schweitzerlaan 8

2023 tm 2026 Locatie komt beschikbaar voor andere onderwijsinstelling. Consolideren.

Dumontschool, Niels Finsenstraat 35 De Globe, Semmelweisstraat 5 & Ramaerstraat 1a

Niels Finsenstraat 35 komt beschikbaar voor (maatschappelijke) herbestemming Semmelweisstraat 5 & Ramaerstraat 1a

Bavo Jenaplanschool, Westergracht 3

2027 tm 2030 Westergracht 3 komt vrij voor (maatschappelijke) herbestemming Terrein Geel/Wit

De Wadden, Zevenwoudenplantsoen 3 De Brandaris, Frieslandlaan 2-4

2027 tm 2030 Zevenwoudenplantsoen 3 komt vrij voor (maatschappelijke) herbestemming Frieslandlaan 2-4 of daar in de buurt

Gunningschool, Rijksstraatweg 245 De Trapeze, Dinkelstraat 4

Rijksstraatweg 245 komt vrij voor (maatschappelijke) herbestemming Dinkelstraat 4

27

8.

Sport 8.1 Huidige stand van zaken Indeling van de deelportefeuille Sport is als volgt. Sport

Omschrijving

Binnensport

Gymzalen (primair t.b.v. onderwijs), sportzalen en sporthallen. Sportcomplexen in combinatie met sportvelden 3 zwembaden: de Planeet, Boerhaavebad en Houtvaart en 5 bijbehorende verenigingsgebouwen

Buitensport Zwembaden

Subtotaal

Aantal* 26

Oppervlakte (m² bvo) 34.342

41

21.756

8

7.964

75

63.870

*) aantal moet gelezen worden als aantal panden. Een pand kan uit meerdere verhuureenheden bestaan.

8.2 Relevante beleidsuitgangspunten De gemeente stimuleert dat jongeren, ouderen en kwetsbare groepen sporten en bewegen. In het Sportakkoord heeft de gemeente Haarlem samen met lokale sportpartners de ambitie uitgesproken om alle Haarlemmers blijvend te laten deelnemen op een plezierige, veilige en door henzelf gekozen wijze. Ter ondersteuning van deze ambitie zijn sportaccommodaties nodig. De behoefte aan sportvoorzieningen is expliciet gemaakt in het uitvoeringsplan Sportaccommodatiesviii en inmiddels vertaald in het Investeringsplan Sportaccommodatiesix. De komende jaren worden de binnen- en buitensportaccommodaties uitgebreid. Sportverenigingen worden verder gestimuleerd en ondersteund bij het versterken van hun maatschappelijke rol. Dit bevordert de samenhang in de buurten en wijken.

8.3 Huisvestingsbehoeftes Binnensport Binnensportvoorzieningen richten zich op gymzalen (primair verbonden aan onderwijs), sportzalen (bevat twee gymvloeren) en sporthallen (minimaal drie gymvloeren). Er is behoefte aan een moderniseringsslag en uitbreiding aan capaciteit. Hierbij wordt gestreefd naar een vergroting van het oppervlak per zaal, zodat accommodaties breder inzetbaar worden. Concreet is de behoefte: • Twee extra sporthallen (in stadsdeel Zuidwest en Schalkwijk); • Vijf tot acht sportzalen (concreet: sportzaal en Huis van de Wijk bij Beatrixplein en Nelson Mandelaplein); • Vervanging van gymzalen met een sportvloeroppervlakte kleiner dan 252 m² door gymzalen met minimaal 308 m² sportvloeroppervlakte (richtlijn Koninklijke Vereniging van Leraren Lichamelijke Opvoeding (KVLO).

28

In de moderniseringsslag wordt nadrukkelijk gekeken naar samenhang met de onderwijsplannen. Na de realisatie van de plannen is de capaciteit op het gewenste niveau. De gemeente bezit enkele sportvoorzieningen die in gebruik zijn door commerciële gebruikers, zoals sportscholen, dansscholen of fitness. In beginsel is er voor de gemeente geen taak, maar het bezit wordt gehandhaafd indien de sportvoorziening van maatschappelijke betekenis is (buurtwerk). Buitensport Door de schaarse beschikbare ruimte zijn er weinig tot geen mogelijkheden om extra velden aan te leggen. Vergroting van capaciteit wordt gezocht door vervanging van natuurlijk gras door kunstgras of andere alternatieven. Zwembaden Er loopt een haalbaarheidsonderzoek naar de vernieuwing van de twee overdekte zwembaden De Planeet en Boerhaavebad. Naar verwachting zullen beide locaties tot 2028 in gebruik zijn, waarna de nieuwe voorziening in gebruik wordt genomen. Er wordt voor de nieuwe voorziening gezocht naar combinatie met overige sportvoorzieningen (mogelijk Spaarnehal). Het monumentale buitenzwembad Houtvaart wordt geconsolideerd. Bij het zwembad De Planeet bevinden zich ook een aantal zwemverenigingsgebouwen.

8.4 Vastgoedopgaven Algemene opgave: • Verduurzamen sportaccommodaties (buitensportaccommodaties via Sportakkoord) Voor de periode 2024-2025 staan de volgende vastgoedopgaven op het programma. Vastgoedprojecten (reeds besloten): • Vervanging Spaarnehal, mogelijke integratie in zwembad Schalkwijk • Vervanging van overdekte zwembaden de Planeet en Boerhaavebad (variantkeuze is in afrondende fase); • Uitbreiding diverse binnen- en buitensportaccomodaties; • Vervanging kleedaccomodaties. Vastgoedonderzoeken (in onderzoek): • Ruimteclaims voor sportvoorzieningen (sporthal en sportzalen) spitsen zich toe op de ontwikkelzones; • Op dit moment vindt een onderzoeksstudie plaats naar herindeling van het sportpark Spaarnepark; • Doorgaande vernieuwing van kleine gymlokalen en het vervangen door grotere gymlokalen.

29

9.

Jeugd Indeling van de deelportefeuille Jeugd is als volgt. Jeugd

Omschrijving

Speeltuinen

Speeltuinen (soms in combi met Peuterspeelzaal) en bergingen Grond en opstal in eigendom gemeente Buurtfuncties (Artisklas)

Scouting Overig

Subtotaal

Aantal* 16

Oppervlakte (m² bvo)** 3.393

5 1

1.335 410

22

5.138

*) aantal moet gelezen worden als aantal panden. Een pand kan uit meerdere verhuureenheden bestaan.

Het beleidsveld Jeugd heeft in taakstelling samenhang en overlap met Maatschappelijke Ondersteuning. Het aantal scoutinglocaties in bovenstaande tabel betreft de locaties waar de gemeente eigenaar is van de opstal. Het totaal aantal scoutinglocaties is groter, voor zeven locaties geldt dat de gemeente alleen de grond in eigendom heeft. Deze locaties staan vermeld in de grondenportefeuille.

9.1 Relevante beleidsuitgangspunten De gemeente heeft geen wettelijke taak om speeltuinen en scoutingsgebouwen aan te bieden, maar ziet in scouting en speeltuinen belangrijke partners voor haar jeugdbeleid. De Integrale Nota Jeugd Samen voor Jeugdx benoemt dat de gemeente voor alle kinderen in de sociale basis algemene voorzieningen regelt en betaalt. Denk hierbij aan peuterspeelzalen, speeltuinen, sport, jeugd- en jongerenwerk en de jeugdgezondheidszorg. Doel is vooral preventie en om te voorkomen dat kleine vragen groot worden. In het dichtbebouwde Haarlem vormen de speeltuinen en scoutingterreinen welkome gebieden waar kinderen actief kunnen zijn: spelen, bewegen en ontmoeten. Bij scouting en in speeltuinen vinden veel maatschappelijke activiteiten plaats.

9.2 Huisvestingsbehoeftes Voor zowel speeltuinen als scouting geldt dat er ruim vraag is naar het huidige aanbod. De voorzieningen worden over het algemeen intensief gebruikt en voorzien daarmee in een behoefte.

9.3 Vastgoedopgaven Voor de speeltuinen en scoutinggebouwen geldt dat er sprake is van uiteenlopende eigendoms- en beheersituaties. Soms zijn zowel de grond als de opstal in eigendom bij de gemeente, soms is

30

alleen de grond in eigendom bij de gemeente en in een enkel geval zijn zowel grond als opstal in handen van een vereniging. Daarnaast zijn er ook diverse beheersafspraken, variërend van volledig beheer door de gemeente tot (gedeeltelijk) beheer door de verenigingen. Deze diversiteit in eigendoms- en beheersituaties heeft twee ongewenste effecten: • Er kunnen achterstanden in onderhoud ontstaan. Gebouwen in beheer bij de gemeente voldoen over het algemeen aan de gemeentelijke onderhoudsnormen (conditiescore 3 volgens de NEN2767). Maar in enkele gevallen zijn de afspraken over wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud onvoldoende helder. Ook komt het voor dat vrijwilligersorganisaties onvoldoende zijn toegerust om het vastgoedbeheer uit te voeren volgens de standaarden van de gemeente. • Er wordt niet geïnvesteerd in levensduurverlenging. Wanneer opstallen in eigendom zijn bij een verenigingen, zijn initiatieven om te investeren in panden afhankelijk van incidentele budgetten (bijvoorbeeld via fondsenwerving). De exploitatie van verenigingen biedt over het algemeen namelijk onvoldoende ruimte om te investeren in functionele of technische verbeteringen. De gemeente streeft naar een meer uniforme eigendoms- en beheersituatie, zodat er voor alle partijen duidelijkheid ontstaat.