2 Bijlage 1 Startnotitie Stimulering sociale woningbouw buiten de prioritaire zones

Startnotitie Stimulering sociale woningbouw buiten de prioritaire zones Bestuurlijk opdrachtgever

Dhr. F. Roduner

Datum

18 juli 2024

1. Aanleiding De gemeente Haarlem heeft gekozen om de beschikbare capaciteit voor ontwikkeling van woningbouw in principe zoveel mogelijk gericht in te zetten op de prioritaire ontwikkelzones. Er is echter in juni 2023 geconstateerd dat het in het kader van onze woningbouwopgave belangrijk is om ook inzet te plegen op een aantal corporatieprojecten ten behoeve van sociale woningbouw buiten deze zones. Op deze manier kan de gemeente haar verantwoordelijkheden nakomen in relatie tot de prestatieafspraken met de corporaties. Het beoogde resultaat is de versnelde realisatie van circa 440 duurzame woningen waarvan 265 sociale huurwoningen. 200 daarvan zijn extra sociale huurwoningen ten opzichte van het huidige aantal. Probleemstelling Corporaties vinden de doorlooptijd van projecten binnen het Haarlems Ruimtelijk Planproces over het algemeen lang en denken dat dit sneller kan. In het kader van ’Samen Anders, een samenwerkingstraject met corporaties en ontwikkelaars, is daarom gevraagd om te experimenteren met een versnellingstraject.

Daarnaast werkt Haarlem al meerdere jaren aan de ‘ongedeelde stad’: meer balans in de stad door een betere verdeling van sociale huurwoningen over de diverse wijken (zie bijvoorbeeld de Woonvisie en uitvoeringsagenda Haarlem 2021-2025). De mogelijkheden om dit vorm te geven zijn echter beperkt. Het oppakken van deze 7 projecten biedt een kans om de verdeling van sociale huurwoningen in de stad beter in balans te brengen. Plangebied en scope In samenspraak met de corporaties is er een lijst opgesteld met 7 projecten die versneld worden opgepakt. Dit zijn de volgende projecten (zie voor locatie afbeelding 1.):

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Orionhof - Orionwegzone Locatie Bison Bowling – Orionwegzone Amsterdamsevaart 38 – 60 Graafschap- / Hamelinkstraat IJsbaanlaan* Baden-Powellstraat* Thomas-Morestraat*

aantal woningen 90 (44 sociaal extra) 150 (75 sociaal extra) 50 (20 sociaal extra) 50 (17 sociaal extra) 50 (allen sociaal extra) 30 (middelduur/duur) 20 (middelduur/duur)

Corporatie Ymere Elan Elan Pré Wonen Elan Elan Elan

* de locaties IJsbaanlaan, Baden Powellstraat en Thomas-Morestraat maken deel uit van de gebiedscarrousel

De projecten hebben geringe tot matige complexiteit omdat het voornamelijk herontwikkelingen van woningbouwcorporaties betreffen buiten het stadscentrum. Alleen het project IJsbaanlaan betreft een nieuwe ontwikkeling.

1/7

Afbeelding 1. Locaties van de 7 projecten

Gebiedscarrousel Om te werken aan de ‘ongedeelde stad’ zet Elan Wonen haar grondposities op de kavels Baden Powell en Thomas More in Meerwijk niet in voor sociale woningbouw, maar maakt daar de ontwikkeling van woningen in het midden- en hoge segment van de woningmarkt mogelijk. De Startnotitie Stimulering sociale woningbouw buiten de prioritaire zones

2/7

opbrengsten die Elan Wonen genereert op deze locaties zijn voor hen noodzakelijk om sociale huurwoningen aan de westzijde van de stad te kunnen bouwen. Om dit mogelijk te maken faciliteert de Gemeente Haarlem een sociale woningbouwontwikkeling (100% sociaal) aan de IJsbaanlaan voor Elan in de wijk de Krim. In deze wijk is namelijk nog geen enkele sociale huurwoning. Voor de 3 locaties samen komt de verdeling sociaal/vrij op deze manier uit op ongeveer 50/50. Huidige status per project 1. Orionhof Dit project maakt onderdeel uit van de Orionwegzone, maar omdat deze zone geen prioriteit heeft wordt dit project versneld opgepakt. Het betreft een plan (zie bijlage 1.) van ongeveer 90 sociale huurwoningen ter vervanging van de 46 aanwezige, in slechte staat verkerende woningen van Ymere. Gezien de slechte staat van de bestaande woningen en de zorgwekkende leefbaarheidssituatie is snelheid gewenst bij deze ontwikkeling. 2. Bison Bowling Ook dit project is onderdeel van de niet-prioritaire Orionwegzone. Eigenaar Hoorne Vastgoed heeft een plan om tussen de 125/150 woningen (50% sociaal) te realiseren op de locatie waar nu Bison Bowling zit. De huurovereenkomst tussen Bison Bowling en Hoorne Vastgoed eindigt over ongeveer een jaar, waarna de weg vrijkomt voor woningbouw. Echter zijn er tussen Hoorne Vastgoed en Elan Wonen nog geen afspraken over afnameprijzen voor de sociale woningen.

Gelet op de onderliggende motivatie voor de prioritering – namelijk versnelde realisatie sociale woningbouw – is gesteld dat deze afspraken eerst moeten zijn gemaakt voordat er gemeentelijke inzet komt voor het project. 3. Amsterdamsevaart 38-60 Betreft een aantal gemeentelijke panden in zeer slechte staat. Hiervoor is aangegeven dat verkoop en herontwikkeling opportuun is. Het merendeel van de naastgelegen panden is in eigendom bij ontwikkelaar L&E. Door de panden van beide eigenaren samen te voegen ontstaat een mogelijkheid om een plan te maken met in totaal circa 50 woningen, waarvan circa 20 sociaal. Hiermee ontstaat een totaalplan dat voldoet aan onze programmatische woningbouweis van 40/40/20. 4. Graafschap- Hamelinkstraat Pré Wonen heeft vanwege de slechte technische staat van 33 woningen gelegen aan de Hamelinkstraat, Graafschapstraat en Merovingenstraat het plan opgevat om deze woning te slopen. Tezamen met de woningbouwopgave kan op deze locatie een dubbele doelstelling worden gehaald, namelijk verduurzamen en verdichten. Het onderzoek naar verdichting op deze locatie is uitgevoerd. Op basis van de stedenbouwkundige verkenning (Zie bijlage 1.) is het mogelijk om circa 50 sociale huurwoningen te ontwikkelen. Aandachtspunten zijn het fietsparkeren voor bezoekers en vergroening in combinatie met de wateropgave.

Dit plan is al in een vergevorderd stadium, daarom wordt de gemeenteraad ook hier gevraagd om af te zien van haar adviesrecht bij de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

Startnotitie Stimulering sociale woningbouw buiten de prioritaire zones

3/7

5. Baden-Powellstraat en 6. Thomas Morestraat Aan de Baden-Powellstraat en Thomas Morestraat liggen braakliggende kavels van Elan Wonen. Hier stonden voorheen woningen van de corporatie, maar deze zijn vanwege de slechte staat gesloopt. Het bestemmingsplan biedt reeds de ruimte om woningen te realiseren. Elan Wonen wil de kavels verkopen aan een ontwikkelaar om geld te genereren voor de sociale woningbouwontwikkeling aan de IJsbaanlaan. 7. IJsbaanlaan Voor de ontwikkeling van dit gebied is reeds een startnotitie opgesteld. Het gaat bij dit project om een klein gedeelte van het gebied uit de startnotitie, namelijk de strook tussen de Willem van Outhoornlaan en de Jan Pieterszoon Coenlaan. De grond is van de gemeente en is solitair te ontwikkelen. De bedoeling is dat Elan wonen hier circa 50 sociale huurwoningen realiseert en daarbij gebruik maakt van de beschikbare parkeerplaatsen op het naastgelegen parkeerterrein.

2. Doelen Met het realiseren van deze projecten werken we aan 5 verschillende doelen: 1. Versnelde ontwikkeling van 7 projecten van circa 440 duurzame woningen, waarvan circa 265 sociaal; 2. Werken aan de ‘ongedeelde stad’: zorgen voor een betere verdeling van sociale huurwoningen over de stad. 3. Invulling geven aan de samenwerkings- en prestatieafspraken van de gemeente met de corporaties. 4. Op basis van goede afspraken met de corporaties, beperkte gemeentelijke inzet en een passend proces komen tot realisatie 5. Verkennen van en ervaring opdoen met een vereenvoudigd en sneller ontwikkelproces.

3. Resultaat Realisatie van 7 projecten van circa 440 duurzame woningen, waarvan circa 265 sociaal, verdeeld over Haarlem.

4. Samenwerking, proces en planning Samenwerking met de corporaties en ontwikkelaars Uitvoering van deze 7 projecten is een pilot in het kader van Samen Anders. Samen Anders is een samenwerkingsverband tussen ontwikkelaars, corporaties en gemeente om samen te onderzoeken hoe we beter kunnen samenwerken met begrip voor elkaars belangen. Voor de 7 genoemde is het expliciet de bedoeling om deze te realiseren met zo beperkt mogelijke ambtelijke inzet van de gemeente Haarlem. Dit betekent dat de corporaties zelf het meeste inhoudelijke werk moeten doen, waaronder de participatie. Daarnaast wordt een sneller ontwikkelproces verkend om te komen tot versnelde realisatie.

Startnotitie Stimulering sociale woningbouw buiten de prioritaire zones

4/7

Proces Zoals hier voorgesteld wordt verkend hoe we kunnen komen tot een versnelde ontwikkeling. Hiervoor wordt het Haarlems Ruimtelijk Planproces (HRPP, zie afbeelding 2) als richtlijn gehanteerd met de verschillende fases die daarin zijn opgenomen.

Afbeelding 2. Fasen in het HRPP

1. Initiatieffase De huidige fase is de initiatieffase, waarin een bredere verkenning plaatsvindt van de projecten. Conform het HRPP wordt aan het einde van deze fase een startnotitie aan de gemeenteraad voorgelegd. In dit geval gebeurt dat voor de 7 projecten tegelijk. Na de initiatieffase volgen de projecten een eigen traject. 2. Definitiefase Normaal gesproken wordt er in de definitiefase een Programma van Eisen voor de Leefomgeving (PvEL) gemaakt dat ter inzage wordt gelegd en vastgesteld wordt door de raad. In dit proces wijken we daarvan af. Er wordt bij deze projecten per project een ambtelijke kadernotitie opgesteld met daarin de randvoorwaarden en uitgangspunten voor de ontwikkeling. Deze notities worden niet ter inzage gelegd of bestuurlijk vastgesteld, maar aan de corporaties meegegeven als richtinggevend kader, zodat de ontwikkelingen passen binnen het vastgestelde beleid. De notities dienen verder om de ruimtelijke kwaliteit van de projecten te waarborgen. 3. Ontwerpfase In de ontwerpfase wordt het Stedenbouwkundig Plan van de corporaties en ontwikkelaars getoetst aan de ambtelijke kadernotitie. Deze fase, de voorbereidingsfase, en de realisatiefase verlopen verder conform het HRPP. De producten uit bovengenoemde fases zijn ze te vinden op afbeelding 3.

Initiatieffase

Definitiefase

Ontwerpfase

•startnotitie 8 projecten

•Ambtelijke kadernotitie per project

•Stedenbouwkundig plan •Beeldkwaliteitsplan

Afbeelding 3. Producten uit de initiatieffase, definitiefase en Ontwerpfase

Dit proces betekent dat de eerstvolgende keer dat de gemeenteraad actief wordt betrokken bij de besluitvorming, is bij de ruimtelijke procedure (behalve voor de Graafschap- Hamelink-, Baden Powell- en Thomas Morestraat, bij deze projecten wordt gevraagd om af te zien van het adviesrecht, of is er al een vastgesteld bestemmingsplan die de ontwikkeling mogelijk maakt. Zie ook huidige status per project). Hierdoor is er op minder momenten betrokkenheid van de raad, maar wordt er meer snelheid gemaakt (zie 2. Doelen). Startnotitie Stimulering sociale woningbouw buiten de prioritaire zones

5/7

Planning Planningen worden per project gemaakt in afstemming met de corporaties. Omdat het 7 losse projecten zijn, volgen deze elk een eigen planning. Hieronder is een globale planning voor de 7 projecten weergegeven:

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Orionhof - Orionwegzone Locatie Bison Bowling – Orionwegzone Amsterdamsevaart 38 – 60 Graafschap- / Hamelinkstraat IJsbaanlaan Baden-Powellstraat Thomas-Morestraat

Start Realisatie 2025 2027 2026 2026 2026 2026 2026

5. Randvoorwaarden en uitgangspunten Bij de aanpak van corporatieprojecten buiten de prioritaire ontwikkelzones worden de randvoorwaarden en uitgangspunten beschreven in de ambtelijke kadernotities voor de verschillende projecten. Deze bevatten uiteraard het geldende Rijks, provinciaal en gemeentelijk beleid, maar ook locatie specifieke uitgangspunten waaraan de ontwikkeling moet voldoen. In de locatie specifieke uitgangspunten is expliciet aandacht voor ruimtelijke kwaliteit, water, groen en parkeren. Financieel De financiële randvoorwaarde voor deze projecten is dat deze kostenneutraal worden uitgevoerd. De gemeente verhaalt daarom de kosten voor de ambtelijke inzet bij de corporaties via voorschotovereenkomsten, anterieure overeenkomsten en/of grondverkoop. Grondverkoop aan corporaties gebeurt onder de uitgangspunten gesteld in de grondprijzenbrief van Haarlem.

6. Participatie en inspraak De corporaties en ontwikkelaars zijn verantwoordelijk voor het opstellen van een Participatie en Inspraakplan en het uitvoeren van de participatie en inspraak. In het Participatie en Inspraakplan wordt locatie specifiek aangegeven hoe de omgeving en de verschillende stakeholders worden betrokken. Deze plannen worden door de ambtelijke organisatie beoordeeld. Bij de participatiebijeenkomsten van de corporaties en ontwikkelaars is altijd iemand van de ambtelijke organisatie aanwezig als vertegenwoordiging van de gemeente. Uiteindelijk wordt het resultaat van de participatie verwoord in een participatieverslag. Dit participatieverslag is onderdeel van de stukken voor de ruimtelijke procedure. Bij de projecten die worden voorgelegd aan de gemeenteraad wordt daarom ook het participatieverslag ter beoordeling aangeboden.

Startnotitie Stimulering sociale woningbouw buiten de prioritaire zones

6/7

7. Bijlage 1. Concept VO Hamelinkstraat (Pré Wonen)

Startnotitie Stimulering sociale woningbouw buiten de prioritaire zones

7/7