2 Bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing

Ruimtelijke onderbouwing Project Status Projectnummer Kenmerk Datum Auteur Controle

Toekanweg 7 te Haarlem Versie 2.1 20148 20148.01 13 april 2023 K. van Duijn MSc drs. I.M. Dias

Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer info@meesruimteenmilieu.nl | www.meesruimteenmilieu.nl | | IBAN NL94ABNA0587770562 | KvK 34237628

COLOFON Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer 085 – 744 08 38 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, elektronisch op geluidsband of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Mees Ruimte & Milieu.

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 2

INHOUDSOPGAVE 1 2

Inleiding Projectbeschrijving

5 6

2.1 2.2 2.3 2.4

Projectlocatie Toekomstige situatie Stedenbouwkundig plan Vigerend bestemmingsplan

6 7 11 21

3

Ruimtelijk beleid

25

3.1 3.2 3.3 3.4

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

25 27 30 31

4

Omgevingsaspecten

43

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15 4.16 4.17 4.18 4.19

Motivering behoefte / Ladder voor duurzame verstedelijking Hoogbouw Effect Rapportage (HER) Archeologie Cultuurhistorie Bedrijven en milieuzonering Bezonning Bodem Duurzaamheid Externe veiligheid Geluid Groen Hoogspanning Luchthavenindelingsbesluit Schiphol (LIB) Luchtkwaliteit Natuur Verkeer en parkeren Water Windhinder (Vormvrije) m.e.r-beoordeling

43 44 46 49 50 53 54 55 58 62 64 69 70 71 73 75 84 90 96

5

Beschrijving uitvoerbaarheid

97

5.1 5.2

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

97 97

6

Conclusie ruimtelijke en functionele inpasbaarheid

100

Bijlagen 1 2 3 4

Stedenbouwkundig plan, OZ architecten, 2023 Hoogbouw Effect Rapportage, Mees Ruimte & Milieu, 2023 Archeologisch bureauonderzoek, Transect, 2022 Archeologisch veldonderzoek, Transect, 2023

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 3

5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Bezonningsstudie, Peutz, 2021 Verkennend bodemonderzoek, CRUX, 2022 Externe veiligheid, Prevent, 2023 Akoestisch onderzoek, Wolf en Dikken, 2023 Advies hogere waarden, Wolf en Dikken, 2023 Bomen effect analyse, Pius Floris, 2022 Quickscan flora en fauna, Dresmé & Van der Valk, 2022 Nader onderzoek vleermuizen, Dresmé & Van der Valk, 2022 Stikstofberekening, Aqua-Terra Nova, 2023 Mobiliteitsonderzoek, Goudappel, 2023 Memo watercompensatie, Van Rossum, 2023 Windhinder, Peutz, 2023 Aanmeldnotitie m.e.r., Mees Ruimte & Milieu, 2023

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 4

1

INLEIDING In opdracht van Schonenvaert B.V. heeft Mees Ruimte & Milieu een ruimtelijke onderbouwing opgesteld voor de gewenste ontwikkeling van een nieuw woongebouw ter plaatse van de Toekanweg 7 te Haarlem. Ten behoeve van deze ontwikkeling zijn in de afgelopen jaren een gebiedsvisie, startnotitie, stedenbouwkundig plan van eisen (SPvE) en een stedenbouwkundig plan opgesteld door, en samen met de gemeente Haarlem. Omdat de ontwikkeling niet mogelijk is op basis van het vigerende bestemmingsplan, dient een planologische procedure te worden doorlopen. De planologische procedure wordt doorlopen aan de hand van de omgevingsvergunning voor de activiteit ‘planologisch strijdig gebruik’. Onderdeel van deze omgevingsvergunning is de motivatie om af te wijken van het vigerende bestemmingsplan, de zogenoemde Goede Ruimtelijke Onderbouwing (GRO). Voorliggende rapportage betreft de GRO, waarin het project aan de hand van zowel ruimtelijke als milieutechnische aspecten wordt gemotiveerd.

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 5

2

PROJECTBESCHRIJVING

2.1

PROJECTLOCATIE De projectlocatie is gelegen aan de Toekanweg 7, ligt aan de kop van de Europaweg (nabij de aansluiting Schipholweg) en maakt onderdeel uit van de noordelijke entree van Schalkwijk. Ten westen van de locatie liggen, afgescheiden door de Europalaan, nog een aantal kantoorpanden. Daarachter stroomt de Spaarne en ligt de brug die de N205 verder de stad in leidt. Ten noorden liggen aan de overzijde van de Schipholweg meerlaagse woningen welke in de komende jaren vernieuwd worden. Ten oosten van de projectlocatie ligt het Van der Valk hotel waarachter het Haarlem college gelegen is. In het zuiden, ligt de overige bebouwing van de Europawijk met haar rechtlijnige wegenpatroon en grotere bouwvolumes aan appartementencomplexen, kantoorgebouwen, grootschalige bedrijven en galerijflats, afgewisseld met kleinschalige woonbuurten. Op de projectlocatie zelf is in de huidige situatie een kantoorpand van Rijkswaterstaat gevestigd van zeven bouwlagen. De rijkswaterstaatambtenaren gaan dit gebouw verlaten. De huidige uitstraling van de locatie geeft geen herkenbare entree aan Schalkwijk. Langs de gehele Schipholweg is de afgelopen jaren de bebouwing de hoogte ingegaan. De beoogde ontwikkeling aan de Toekanweg sluit aan op de hoogbouwcorridor gevormd door meerlaagse bebouwing langs de Schipholweg.

De achtergelegen woongebieden worden door de deze meerlaagse bouw afgeschermd van de Schipholweg. Afscherming van de woongebieden is gewenst gezien de drukte in gevolge van de aansluiting op de snelweg A9. De locatie kenmerkt zich door een ligging ten opzichte van twee grote ontwikkelingen en het nieuwe OVknooppunt voor de stad: Haarlem Nieuw-Zuid. Tezamen met de locaties Schipholpoort en Schipholweg 1 vormt het plangebied een nieuw stedelijk ensemble. Figuur 1. Luchtfoto projectlocatie (bron: QGIS, eigen bewerking).

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 6

2.2

TOEKOMSTIGE SITUATIE Achtergrond Startnotitie Voor het project aan de Toekanweg 7 is op 19 december 2019 de startnotitie vastgesteld door de gemeenteraad, waarin randvoorwaarden zijn vastgelegd voor verdere ontwikkeling. Hiermee is globaal een aanzet gegeven voor het opstellen van nadere regels die in een SPVE, stedenbouwkundig plan en uiteindelijk in een omgevingsplan worden vastgelegd. De startnotitie heeft de basis gevormd voor voorliggende ontwikkeling.

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Haarlem Nieuw Zuid Op 1 juli 2021 is het stedenbouwkundig programma van eisen vastgesteld door de gemeenteraad van Haarlem. Het SPvE heeft betrekking op het gebied nabij de kruising van de Schipholweg en Europaweg waarbij het geldt als stedenbouwkundig toetsingskader voor beoogde nieuwbouw op de volgende adressen:  Toekanweg 7  Schipholpoort 40-70  Schipholweg 1 en J.J. Hamelinkstraat 17 t/m 45 (oneven) Het SPvE bevat een visie voor het te ontwikkelen plangebied voorzien van een integraal toetsingskader, waaraan initiatieven moeten voldoen met het oog op een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. Er worden randvoorwaarden gesteld aan mobiliteit, woningbouw, economische functies en voorzieningen, groen, ecologie, duurzaamheid, klimaatadaptatie en circulariteit en architectonische beeldkwaliteit. Het SPvE brengt als toetsingskader samenhang aan tussen de individuele projecten en is het uitgangspunt voor de verdere samenwerking tussen de drie betrokken initiatiefnemers en de gemeente. Er zijn ook ambities geformuleerd voor een toekomstige herinrichting van de openbare ruimte, die meegenomen worden in de projecten voor de mobiliteitshub en herinrichting van de Europaweg.

In het onderdeel met betrekking tot de beeldkwaliteit is de ambitie opgenomen dat de architectuur het hoogstedelijk karakter van de locatie versterkt. Daarbij vormt de locatie op het niveau van de stad een aantrekkelijk beeld aan de stadshorizon. Langs het Spaarne en vanuit de binnenstad is de hoogbouw van verre te zien. Een herkenbaar punt, dat de oriëntatie op de stad versterkt. De ontwikkelingen op de genoemde adressen doorlopen ieder hun eigen proces binnen een eigen planning. De ontwikkelende partijen stellen ieder een stedenbouwkundig plan op dat de gemeente toetst aan de uitgangspunten van het SPvE. Het SPvE bestaat grofweg uit drie delen: het ruimtelijk kader, beeldkwaliteit en een spelregelkaart en maatwerkafspraken per locatie. In de navolgende paragraven worden deze globaal weergegeven. 2.2.2.1 Ruimtelijk kader Het ruimtelijk kader uit het SPvE is opgedeeld in de volgende aspecten: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Stedenbouw Openbare ruimte Groen Programma Duurzaamheid Omgeving en gezondheid

1. Stedenbouw Het gebied krijgt een impuls door het realiseren van een hoogbouwcluster. De hoogbouw is een fysieke manifestatie van de moderne stad als tegenhanger van de kleinschalige oude stad. Voor de projectlocatie

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 7

geldt dat een afronding van de deels bestaande bouwblokken met daarop meerdere hoogbouwaccenten gewenst is. De rooilijnen vormen strakke lijnen en een voortzetting van de bestaande bebouwing. De hoogbouw is duidelijk, onderscheidend en positief aanwezig in het gebied. Hiervoor moet wel een Hoogbouw Effect Rapportage (HER) worden opgesteld. Vanaf verschillende plekken binnen en buiten de stad ontstaat zicht op het toekomstige ensemble. Het componeren hiervan luistert nauw en gebeurt in samenhang en aan de hand van belangrijke zichtlijnen. Een compositie waarbij een opgaande lijn wordt opgezocht langs de Schipholweg is het uitgangspunt. De overgang naar de achterliggende laagbouwbuurt (Slachthuisbuurt) verloopt via een tussenschaal: de bebouwing bestaat uit maximaal viert tot vijf lagen. 2. Openbare ruimte De ambitie van het ontwikkelen van een succesvolle openbare ruimte worden samengevat in een ambitieweb met zes thema’s: • identiteit/placemaking • verblijfskwaliteit • mobiliteit • klimaatadaptatie • flora en fauna • bodem en ondergrond. 3. Groen Er liggen een aantal generieke groenopgaven voor het gehele gebied aangezien het nu vooral een versteend gebied is zonder waardevol groen. De herinrichting van het openbare gebied en de te realiseren nieuwbouw biedt kansen voor vergroening en het realiseren van een groene leefomgeving.

Er is geïnventariseerd welk groen nu aanwezig is, wat er verdwijnt en welke bomen vervangen moeten worden. Het SPvE geeft ambities mee voor de toekomstige inrichting van de openbare ruimte. Op de kavel van Schonevaart (Toekanweg 7) ligt een grote waterpartij. De waterpartij blijft behouden maar krijgt als gevolg van de ontwikkeling een andere plek op het terrein en wordt middels een nieuw aan te leggen open watergang verbonden met de boezem. Er komen planten, struiken en kleine bomen in de tuin en op de groene daken die biodiversiteit stimuleren. Er worden planten gekozen waar insecten en vogels graag in huizen. Mogelijk kunnen bijenkorven of insectenkasten worden neergezet. Aan de gevels van het gebouw komen voorzieningen voor vleermuisverblijven. Ecologisch onderzoek moet uitwijzen of de ecologische waarden behouden of versterkt kunnen worden. Er moet aandacht zijn voor klimaatadaptief bouwen en inrichten van de openbare ruimte door onder andere oplossingen te bieden voor het bergen van water en het tegengaan van hittestress. 4. Programma Naast woningbouw is ook het commerciële programma belangrijk om een gewenst hoog stedelijk gemengd gebied te realiseren. Er is behoefte aan een duidelijke programmatische laag. Hiervoor wordt een gebiedsconcept opgesteld (zie ook paragraaf 3.4.9). In elk geval worden verschillende eisen gesteld aan het niet-woonprogramma.

Dit betreft onder andere dat het project bij moet dragen aan het verhogen van de leefbaarheid in het gebied, er minimaal twee plintlagen van het gebouw gereserveerd zijn voor nietwoonfuncties, de programmatische invulling richt zich op zowel lokale/verzorgende functies als ook op bovenregionale aantrekkingskracht en er moet een duidelijke relatie ontstaan met het OV-knooppunt. Het niet-woonprogramma wordt kwalitatief getoetst aan de volgende uitgangspunten: -draagt bij aan de levendigheid van het gebied; -is openbaar toegankelijkheid -draagt bij aan het toevoegen van werkgelegenheid -draagt bij aan de gewenste mobiliteitstransitie -draagt bij aan het gebiedsconcept 5. Duurzaamheid De Haarlemse duurzaamheidsambities zijn onderverdeeld in de volgende thema’s:  Mobiliteit: er wordt gewoond en gewerkt naast een moderne mobiliteitshub, de hoeveelheid asfalt mag niet toenemen, er kome goede fietsverbindingen en een mobiliteitsplan stimuleert bewoners en werknemers om af te zien van het gebruik en bezit van een eigen auto.  Klimaatadaptie: overtollig hemelwater moet worden afgekoppeld van het gemengde riool, wateroverlast moet voorkomen worden en maatregelen tegen hittestress moeten genomen worden om opwarming van het stedelijk gebied te verminderen.  Circulariteit: circulair bouwen en slopen wordt gestimuleerd

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 8

 

Energie en warmte: er wordt in ieder geval voldaan aan de BENG-eisen en mogelijk aan energieneutrale plannen. Projectspecifiek: Op de kavel van Schonenvaert ligt een grote waterpartij. Deze wordt met een nieuw aan te leggen open watergang verbonden met de boezem. De planten, struiken en kleine bomen in de tuin en op de groene daken stimuleren biodiversiteit. Er worden planten gekozen waar insecten en vogels graag in huizen. Mogelijk plaatsen we bijenkorven of insectenkasten. Aan de gevels van het gebouw komen voorzieningen voor vleermuisverblijven. Het gebouw wordt flexibel in te delen. Hierdoor is gegarandeerd dat in de toekomst verschillende functies en alternatieve indelingen mogelijk zijn.

6. Omgeving en gezondheid Hier vallen de diverse omgevingsaspecten onder, te weten:  Parkeren: in het SPvE zijn maatwerk parkeernormen opgenomen die horen bij een dergelijke gebiedsontwikkeling  Geluid: er moet voldaan worden aan het gemeentelijke geluidsbeleid  Luchtkwaliteit en stikstof: hier gelden de wettelijke normen voor  Externe veiligheid en explosieven: hier gelden de wettelijke normen voor  Magneetvelden: het effect van magneetvelden moet meegewogen worden bij het bepalen van de transformatorhuisjes  Afvalinzameling: in de openbare ruimte worden de grondstoffen centraal ingezameld, met inachtneming van de gemeentelijke randvoorwaarden  Bezonning en windhinder: voldaan moet worden aan de lichte TNO-norm ten aanzien van bezonning. Voor wind is het uitgangspunt dat een goed windklimaat in de openbare ruimte en op verblijfsplekken kan worden gerealiseerd op basis van de NEN-8100 norm. 2.2.2.2 Beeldkwaliteit In het SPvE is een beeldkwaliteitsparagraaf opgesteld die als doel heeft de kwaliteit en sfeer van de architectuur en inrichting van de openbare ruimte vast te leggen als toetsingskader. Als ambitie voor de beeldkwaliteit geldt dat de architectuur het hoogstedelijk karakter van de plek versterkt. De architectuur bepaalt in grote mate het aangezicht van de plek. Het geheel bepaalt in belangrijke mate de ruimtelijke beleving.

Concreet heeft bebouwing in het gebied een royale uitstraling die uitnodigt tot een bezoek en het verblijven in de aansluitende openbare ruimte. Gebouwen zijn markant en karakteristiek voor de plek. Het geheel straalt harmonie uit, maar is nooit saai. Er is sprake van een gebalanceerd geheel met aansprekende diversiteit zonder schreeuwerig te zijn. Om dit te bereiken zijn een aantal basisprincipes opgenomen over de alzijdigheid, de plinten, de gevel beëindiging van de bovenbouw, materiaal- en kleurgebruik, buitenruimte en galerijen en het nachtbeeld van de nieuwbouw. Voor Toekanweg 7 zijn specifieke beeldkwaliteitseisen gesteld. Toekanweg 7 Locatie Schonenvaert vormt de beëindiging van de doorlopende zuidelijk wand van Schipholweg in westelijke richting. Een alzijdig aantrekkelijk stedelijk blok met een hoge sculpturale waarde. Het gebouw kondigt zowel het begin van de Europaweg aan als de opmaat naar de hogere delen van het hoogbouwcluster richting Spaarne. Het ontwerp vertegenwoordigt het stedelijk blok en sluit aan op de bestaande nieuwbouw langs de Schipholweg. Bijzonder aan het stadsblok met verschillende hoogten zijn de zichtbaarheid van de binnenzijde en de prominente aanwezigheid van het dakvlak als vijfde gevel.

 het gebouw wordt als krachtige sculptuur als een alzijdig geheel ontworpen  een prominent vormgegeven hoek aan de Schipholweg/Europaweg  vanwege de relatie met het aangrenzende openbaar gebied gelden uitsluitend de regels die worden toegepast op onderbouwen voor het gehele gebouw  het gebouw bestaat per zijde (binnen- en buitenzijde) uit één hoofdmateriaal met variatie op detailniveau  het daklandschap is als vijfde gevel onderdeel van de architectuur en heeft een grotendeels groene uitstraling

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 9

             

onderdoorgangen zijn minimaal twee lagen hoog, kennen een doorlopende plint en hebben een lichte uitstraling er wordt voor de gelaagdheid zichtbaar onderscheid gemaakt in de uitstraling tussen binnen- en buitenzijde van het blok de gevels van de binnenzijde worden behandeld als voorgevels dichte plinten zijn niet toegestaan verdiepte parkeervoorzieningen komen maximaal 1,20 meter boven maaiveld uit ter hoogte van de buitengevel het is niet toegestaan het aangrenzende maaiveld te verhogen om parkeervoorzieningen aan het oog te onttrekken langs de Schipholweg en Europaweg elk naar de openbare ruimte toe gericht gevelvlak heeft een entree tot ofwel de plint en/of de woonfunctie installaties op het dak zijn ofwel niet zichtbaar vanuit de openbare ruimte of zijn integraal in de architectuur meeontworpen en versterken de uitstraling van het dakvlak parkeervoorzieningen worden ontsloten vanaf de Toekanweg entrees van parkeervoorzieningen worden prominent vormgegeven met dezelfde uitstraling van hoofdentrees tot de woonfunctie fietsenstallingen in de plint zijn alleen toegestaan in combinatie met een andere functie die pal aan de straatkant wordt geplaatst aandacht voor de verlichting van het zichtbare deel van fietsenstallingen in het gebouw de architectuur van het stadsblok sluit aan bij de tegenovergelegen ontwikkeling van de Schipholpoort; tezamen vormen zij de wanden van de

entree van de Europaweg de architectuur reageert op het pocketpleintje wat ontstaat door de terugliggende rooilijn aan de Schipholweg als onderdeel van de route naar de Slachthuisbuurt en als betekenis aan het dwaalmilieu

Dit is vertaald naar de volgende schets voor de Toekanweg 7

2.2.2.3 Spelregelkaart en maatwerkafspraken In de bijlage van het SPvE is per ontwikkellocatie een spelregelkaart opgenomen en zijn maatwerkafspraken weergegeven. Op deze spelregelkaart zijn de bouwmassa’s en bouwlagen weergegeven van de te realiseren nieuwbouw.

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 10

De volgende maatwerkafspraken ten aanzien van het woonprogramma zijn gemaakt voor de ontwikkeling van Schonenvaert (Toekanweg): Er komen totaal circa 730 appartementen (huur) waarvan 40% sociale huur, 40% midden en 20% overig. De oppervlaktes variëren tussen circa 24 m2 en 70 m2. Woningen groter dan 70m2 zijn niet uitgesloten. Hierdoor komen er mogelijk ook woningen die andere doelgroepen aanspreken. Er worden 15 woningen beschikbaar gemaakt voor begeleid wonen of zorg wonen (zie Startnotitie toekanweg 7). De woningen worden voorzien van een hoog service niveau. Dit is terug te zien in de relatief hoge servicekosten. De appartementen zijn met name geschikt voor 1- en 2-persoonshuishoudens van circa 20 tot 35 jaar. Het project richt zich op een jonge stedelijke doelgroep zoals studenten en young urban professionals. Er komen gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een lounge, werkruimte, fitness, dakterras, wasserette en ruimtes die te gebruiken zijn voor etentjes en feesten. 2.2.2.4 Conclusie en toets Het SPvE faciliteert en stimuleert de ontwikkeling aan de Toekanweg door op diverse aspecten aan te geven wat de ambities zijn en aan welke randvoorwaarden voldaan moet worden. Door initiatiefnemer is een stedenbouwkundig plan opgesteld op basis van het vastgestelde SPvE.

In de volgende paragraaf worden al diverse aspecten uit het ruimtelijk kader en beeldkwaliteitskader getoetst. De aspecten Groen, Duurzaamheid, Omgeving en gezondheid (waarbinnen de diverse omgevingsaspecten aanwezig zijn) zijn in hoofdstuk 4 van deze ruimtelijke onderbouwing per aspect terug te vinden.

2.3

STEDENBOUWKUNDIG PLAN Door OZ Architecten het stedenbouwkundig plan voor Schonenvaert opgesteld (zie bijlage 1). In het stedenbouwkundig plan wordt ingegaan op de visie achter het ontwerp, de vorm van het gebouw, de relatie met de omliggende openbare ruimte, het programma, duurzaamheidsaspecten en de beeldkwaliteit.

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 11

De uitwerking van het stedenbouwkundig plan voor Toekanweg 7 sluit aan op het vastgestelde Stedenbouwkundig Programma van Eisen Knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid (SPvE) zoals in voorgaande paragraaf behandeld. In de navolgende paragraaf komen programma, massa en maatvoering, openbare ruimte, buitenruimte en duurzaamheid aan bod.

Programma Het doel is het huidige gebouw te slopen en een nieuw wooncomplex te realiseren. De woningtypes van Schonenvaert zijn gericht op middeninkomens, starters op de woningmarkt, maar ook op bewoners die een tweede stap in hun wooncarrière willen maken. Met het wooncomplex worden circa 823 compacte nieuwe huurwoningen en circa 5.014 m2 aan commerciële voorzieningen toegevoegd in dit deel van Haarlem. Daarnaast worden maximaal 218 parkeerplaatsen gerealiseerd. De voorzieningen zijn (deels) ook toegankelijk voor buurtbewoners. Het plan richt zich op een jong stedelijke doelgroep die in Haarlem moeilijk een woning kan vinden. De woningen worden in vier bouwdelen onderverdeeld. Figuur 2. Opdeling van de bebouwing in bouwdelen

Meer specifiek ziet het woonprogramma en de verhouding ten opzichte van het aantal m2 bvo er als volgt uit: Figuur 3. Programma Toekanweg 7.

Programma Schonenvaert Wonen Sociaal Middelduur

49% middelduur laag: 183

Aantal 280 (ca. 35%) 374 (ca. 45%)

51 % middelduur hoog: 191 Vrije sector Totaal Niet-woonfuncties Parkeren

169 (ca. 20%) 823

Gebouwde parkeervoorziening

5.014 m2 bvo 218 parkeerplekken

In totaal komen er 823 woningen met de volgende woningdifferentiatie:

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 12

-

Sociaal ca. 35% = 280 woningen Middenhuur ca. 45% = 374 woningen waarvan 183 middenhuur laag en 191 middenhuur hoog Vrije sector ca. 20% = 169 woningen

Het woonprogramma is na vaststelling van het SPvE gewijzigd, zonder dat de uitgangspunten verlaten zijn. In het bouwplan worden tenminste evenveel sociale en middeldure huurwoningen gerealiseerd als eerder overeengekomen in de anterieure overeenkomst, gebaseerd op het SPvE, te weten minimaal 280 sociale huurwoningen, minimaal 183 lage middeldure huurwoningen en 96 hoge middeldure huurwoningen. Hier wordt dus aan voldaan. Een dergelijke ontwikkeling met gedifferentieerd woonprogramma zorgt voor een gemengd stuk stad waarbij verschillende groepen met elkaar in aanraking komen. Daarbij zetten we in op het bestrijden van ongelijkheid en aansluiting bij de behoefte van bewoners. Deze verschillende groepen hebben echter wel veel met elkaar gemeen. Ze maken graag onderdeel uit van een bruisende en hechte community waar je je eigen ding kan doen, ontzorgd wordt en in aanraking komt met anderen. Daarbij staat de flexibiliteit en duurzaamheid van de woningen centraal. De aanvullende voorzieningen van het woonprogramma zijn er om het leven van de eindgebruikers makkelijk en comfortabel te maken. Door mee te denken in de wensen en behoeften van de bewoners kunnen we gebruikers voorzien in functies op maat om zo het wooncomfort verder uit te breiden.

Deze programma-onderdelen bestaan onder andere uit een spullenbibliotheek, een pakketjesmuur voor bewoners en andere gebruikers en faciliteiten als een wasbar, sportvoorzieningen etc. Ook zorgen de aanvullende voorzieningen voor ontmoeting tussen de doelgroepen. Deze mensen ontmoeten elkaar in de publieke binnentuinen, de gemeenschappelijke daktuinen of in de plint. Het woonprogramma speelt ook specifiek in op een doelgroep die het momenteel moeilijk heeft op de woningmarkt. Starters en studenten vinden nu steeds lastiger een geschikte woning in een fijne omgeving. Met dit project willen we juist ook deze doelgroep bedienen. Voor het niet-wonen programma, de commerciële functies, wordt aangesloten bij het Ambitiedocument knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid. De focus ligt voornamelijk op een flex-werkconcept en aanverwante voorzieningen zoals ondersteunende horeca, detailhandel, hospitality en ontspannen. Dit ambitiedocument is opgesteld in samenwerking met de diverse stakeholders in het gebied om te komen tot een evenwichtige verdeling van niet-woonfuncties rondom het knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid. Hierbij zijn de ontwikkelingen van Schipholweg 1, Schipholpoort en Toekanweg 7 in meegenomen. Het Ambitiedocument is vertaald naar een Gebiedsconvenant waarin concrete inhoudelijke- en procesafspraken tussen onder andere gemeente en ontwikkelaars zijn vastgelegd.

Deze worden geborgd in de op 20 juli 2022 ondertekende anterieure overeenkomsten tussen gemeente en ontwikkelaars welke samen met het ondertekende Ambitiedocument en Gebiedsconvenant worden aangeboden aan het college van B&W. Voor de locatie Toekanweg is gekozen voor het gebiedsconcept Business Ecology: Een Business Ecology is een interactie milieu: dit zijn gemengde hoogstedelijke gebieden waar wonen, werken en stedelijke voorzieningen gemixt zijn en waar de verblijfswaarde (o.a. pleinen en parken) zeer hoog is. Een Business Ecology gaat nog een stap verder. Naast de voordelen van een interactiemilieu is er in een Business Ecology sprake van een mini-ecosysteem tussen de ondernemers onderling. In dit ecosysteem zitten ondernemingen van verschillende grote (van start-ups tot scale-ups) die elk in andere fases van hun ontwikkeling zitten. Door uitwisseling van kennis in de vorm van adviseurs/mentors of dienstverlening en kapitaal in de vorm van investeringen of leningen zijn jonge bedrijven in staat om door te groeien, terwijl deze jonge bedrijven ook als interessant investeringsobject of spin-off gelden voor de gevestigde orde. Op deze manier ontstaan er ook weer nieuwe ondernemingen en ideeën.

Gebiedsconcept Business Ecology  Schonenvaert maakt ruimtelijk en programmatisch onderdeel uit van de bouwsteen ‘Business Ecology’ en stelt haar niet-woonprogramma ondermeer ten dienste van een flex-werkconcept en aanverwante publiek toegankelijke voorzieningen.

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 13

 

   



Het programma in de plintlagen wordt zoveel als mogelijk publiek toegankelijk en krijgt een publieke uitstraling behoudens noodzakelijke voorzieningen (niet zijnde privé fietsenstallingen en woningbergingen). Niet-woonprogramma dat zich enkel richt op bewoners en geen toegevoegde waarde heeft voor andere gebruikers van het gebouw en/of het werkconcept worden op de begane grond zoveel mogelijk vermeden. Diensten die zich specifiek richten op bewoners hebben bij voorkeur een dubbelfunctie voor de buurt en/of andere bezoekers van het gebouw. De programmering van het werkconcept in Schonenvaert functioneert aanvullend op de reeds aanwezige type werkvoorzieningen die door het vd Valk Hotel worden aangeboden. Schonenvaert kan daarmee als tegenhanger van het meer zakelijke, formele en grootschalige karakter van het vd Valk Hotel complementair zijn door als kleinschaligere werk- en ontmoetingsplek te richten op meer informele, kennisintensieve en creatievere bedrijven en zelfstandige ondernemers. Omdat de business ecology zich onderscheidt door in het bijzonder ruimte te bieden aan start-ups en scale-ups (betaalbare, kleine werkruimtes) dienen de commercieel verhuurbare werkruimtes in omvang (ca. 20 m2 t/m 200 m2) aan te sluiten op dit profiel. Horeca in Schonevaert staat niet op zichzelf maar in dienst van het werkconcept.

Het functioneert complementair aan de reeds aanwezige horeca in de omgeving van Schonevaert, heeft een open karakter, presenteert zich aan de openbare ruimte en is belangrijk voor het samenbrengen van de verschillende type werkers, bewoners en bezoekers. Het plintprogramma van Schonenvaert, onderverdeeld in verschillende gebouwdelen, functioneert zoveel mogelijk als één geheel. Functies als werkplekken, ondersteunende voorzieningen (detailhandel/horeca/sport/hospitality/ontspannen) en ontmoetingsruimtes maken onderdeel uit van hetzelfde concept waarbij het opdelen van entrees voor verschillende programma-onderdelen zoveel mogelijk wordt vermeden.

Openbaar toegankelijk niet woonprogramma De publieke voorzieningen brengen verschillende gebruikers bij elkaar. De semipublieke groene binnentuin, de daken voor bewoners en de andere initiatieven vormen het hart van het plan. De verschillende onderdelen zijn, op hun eigen manier, speels ingericht en dagen daarbij uit voor persoonlijke ontwikkeling. De groene binnentuin is voor bewoners en bezoekers een groene oase te midden van de bebouwde omgeving. De daktuinen zijn primair voor de woonprogramma’s van de verschillende gebouwdelen. Hier ontmoeten bewoners elkaar en kunnen ze, door middel van een persoonlijke touch, invulling geven aan deze daktuinen. De daktuinen en de binnentuin zorgen voor rust door de groene uitstraling en bieden ook ruimte voor sport en beweging. Daarmee draagt het bij aan een gezonde en vitale leefomgeving. Het plintprogramma is voor de bewoners, werkenden maar met name ook voor de directe omgeving en de stad Haarlem een plek om bij elkaar te komen. De commerciële ruimtes dienen naast plekken voor het werkprogramma ook als functie voor de buurt. Hier geen traditionele commerciële functies, lokaal gerichte ondernemers die de buurtgenoten herkennen. De commerciële ruimtes hebben een sterke verworvenheid met het werkprogramma. Er is ruimte voor (werk) gerelateerde events en activiteiten.

Daarbij kan worden gedacht aan ‘creative morning’ sessies waar ondernemers elkaar inspireren, maar ook aan activiteiten waar mensen elkaar op speelse manier leren kennen, zoals bijvoorbeeld een ping pong avond. Dit sluit ook aan bij de filosofie van het werk gedeelte, en kent daarmee een onderscheidend aanbod ten opzichte van wat er nu in de buurt gevestigd is. De publieke voorzieningen zijn erop gericht om de verschillende gebruikers binnen, maar ook buiten het gebouw, samen te brengen. Het, speelse, programma is uitnodigend en onderscheidend ten opzichte van nabijgelegen ontwikkelingen en spelen daarom ook een rol in de directe omgeving voor Schalkwijk en Haarlem. Daarmee willen we een nieuwe ontmoetingsplaats toevoegen aan het al rijke pallet wat Haarlem kent. Ook dragen de publieke voorzieningen, samen met de andere functies, bij aan een levendig klimaat gedurende de dag en avond. Dit zorgt naast gezelligheid ook voor reuring en daarmee veiligheid. De publieke voorzieningen zijn anders dan de voorzieningen voor alle gebruikers van het gebouw.

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 14

Indicatie arbeidsplaatsen Op basis van ca. 5.014 m2 BVO niet-wonen programma kan een indicatieve inschatting gemaakt worden op basis van een bezetting van 12 m2 VVO /persoon. Bij een VVO (verhuurbaar vloeroppervlak) van ca. 4.750 m2, betekent dit potentieel ca. 395 arbeidersplekken.

Massa en maatvoering Figuur 4. Impressie toekomstige nieuwbouw Schonenvaert

Zoals beschreven in het SPvE en passend in de hoogbouwvisie van Haarlem, vormt Schonenvaert een nieuw silhouette aan de nieuwe entree van Haarlem. Schonenvaert vormt de start van een graduele opbouw richting het Spaarne. De hoge laagbouw zorgt voor een menselijke schaal en aansluiting op de bestaande bebouwing. Met de realisatie van woningen in een gedifferentieerd programma en een commercieel programma wordt voldaan aan de ambities van het SPvE ten aanzien van het toevoegen van woningen en werkfuncties in het gebied. De plint grenzend aan Schipholweg en Europaweg wordt volledig geactiveerd met publieke functies gericht op de omwonden en bewoners van de omgeving. Figuur 5. Opgaande lijn binnen het hoog stedelijke ensemble.

De kenmerkende sculpturale vorm van Schonenvaert is niet willekeurig gekozen. Een compact stedelijk blok vouwt zicht open op een strategische plek aan de nieuwe waterpartij. Aan de buitenzijde ontstaan heldere stedelijke wanden, waar aan de binnenzijde een relatie ontstaat tussen de binnen-en buitenwereld. De uitgesneden poort versterkt de relatie tussen de Europaweg en het binnengebied. Vervolgens worden de

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 15

hoekpunten van het blok omhoog en omlaag geduwd tot een iconische sculptuur. De sculpturale vorm, creëert een optimale bezonning in het binnengebied en kwalitatieve zichtlijnen vanuit de appartementen naar de omgeving. Het karakteristieke dak krijgt een duurzaam, groen karakter. Bouwhoogte Voor het cluster Schonenvaert/Van der Valk is een concept bedacht van een gemiddeld hogere bebouwing langs de stedenbouwkundige hoofdstructuren (Schipholweg en Europaweg) en een gemiddeld lagere bebouwing in het middengebied. E.e.a. sluit in gedachte aan bij de manier waarop de overgangen van hogere naar lagere bebouwing worden begeleid in de projecten Schipholweg 1 en Schipholpoort richting de aangrenzende bestaande laagbouwbuurten. In het SPvE is dat principe vertaald in een hoogte van 5 tot 8 bouwlagen met een aantal aparte hoogteaccenten langs de Schipholweg en Europaweg en een hoogte van 4 tot 6 bouwlagen in het middengebied. Het ontwikkelplan van Schonenvaert past binnen de doelstellingen van het SPVE. Dit is onder meer geconstateerd door het supervisieteam dat de ontwikkelplannen binnen het plangebied van het SPVE beoordeelt. De hoogte langs de Europaweg en Schipholweg is gemiddeld hoger dan die in het middengebied en wordt bekroond met een hoogteaccent op de hoek van beide hoofdstructuren.

Tegelijk wordt geconstateerd dat het plan op een aantal punten in maximale hoogte afwijkt van de verbeelding die bij het SPvE hoort. De vraag die nu vanuit stedenbouwkundig oogpunt voorligt, is of de voorgestelde hoogte passend is op de locatie. Beoordeling Ontbreken tweede lijn Zoals eerder genoemd sluit de lagere maximaal toegestane bebouwing in het cluster Schonenvaert/Van der Valk aan bij de werkwijze van het opvangen van de schaalsprong in hoogte van de andere twee grote ontwikkelingen in het plangebied. Er is echter wel een belangrijk verschil. De overgang van de twee andere ontwikkelingen wordt gemaakt richting bestaande laagbouwbuurten, terwijl in het geval van Schonenvaert het binnenterrein geen bestaande laagbouw bevat, maar een ruim opgezet open parkeerterrein is. Er is dus geen sprake van een tweede lijn waarin rekening gehouden dient te worden met het opvangen van een grote schaalsprong. Hierdoor kan vrijer worden omgesprongen met de maximale hoogte. Kanttekening hierbij is wel dat het voor de stedenbouwkundige hiërarchie belangrijk is dat de hoogste delen van de bebouwing langs de hoofdwegen aan de buitenzijde van het blok worden geplaatst en de massa/hoogte aan het binnenterrein gemiddeld lager is. Het ontwikkelplan voor Schonenvaert voldoet aan deze kanttekening.

Afstanden en verhoudingen Een ander stedenbouwkundig toetscriterium is de verhouding tussen bouwhoogte en afstand tot naastgelegen bebouwing. In dit geval betreft het een bouwhoogte oplopend van 6 tot 8 lagen van Schonenvaert op een afstand van circa 20 meter ten opzichte van het naastgelegen lagere deel van het Van der Valkgebouw tot 30 meter ten opzichte van de hoofdmassa van hetzelfde gebouw. Deze verhouding is vanuit stedenbouwkundig oogpunt acceptabel. Temeer, omdat de verhouding 6 tot 8 lagen op basis van het huidige SPvE reeds mogelijk is, zij het in aflopende vorm vanaf de Schipholweg. De huidige ontwikkelplannen gaan uit van een oplopende hoogte vanaf de Schipholweg. Gemiddeld blijft de beoogde hoogte echter hetzelfde. Sculpturale waarde Een van de doelstelling van het SPvE is dat er in Haarlem Nieuw Zuid een nieuwe ruimtelijke identiteit wordt toegevoegd. Van een non-plek tussen twee stadsdelen moet een bruisende stedelijke plek ontstaan die beide stadsdelen aan elkaar bindt. De bijdrage hierin van de architectuur is groot: de uitstraling van de gebouwen moet voor een belangrijk deel de herkenbaarheid en identiteit van de plek vergroten. De voorgestelde sculptuur van het Schonenvaertgebouw beantwoordt in hoge mate aan dit beeld. Het is gebouw met een iconische waarde die goed op de plek past.

Het streng toepassen van de lagere maximale bouwhoogten doet afbreuk aan de (gewenste) sculpturale waarde van het gebouw waardoor ook de iconische waarde wordt verminderd met een negatief effect op de herkenbaarheid van de plek

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 16

Op grond van bovenstaande punten kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt de afwijking van bouwhoogte ten opzichte van het SPvE meer dan voldoende gemotiveerd worden.

Beeldkwaliteit Alzijdigheid De sculpturale vorm genereert een differentiatie aan gevelvlakken die zicht verhouden naar de omgeving. Hoog richting de kruising als stedelijk accent en lager aansluitend op de omringende bebouwing. Het groene daklandschap wordt behandeld als een vijfde gevel. De onderbouw onderscheid zich van de bovenbouw en schikt zich naar de plek. Plinten De plinten zijn royaal in opzet (7.95m of plaatselijk minimaal 4m hoog) en versterken het alzijdig karakter van het gebouw door aan te takken op de omliggende omgeving. De plinten worden de hoek omgezet bij de Europaweg en Schipholweg. De plinten zijn een vertaling van het Haarlem ‘shop front’ en hebben een maximale transparante uitstraling binnen het sculptuur. De hoeken worden robuust en gesloten uitgevoerd zodat het gebouw niet zweeft maar kan landen op zijn plint. Entrees tot de woonfuncties zijn terugliggend door middel van een subtiele vouw in het gevelvlak. Ze gaan op in het geheel van de plint, maar zijn toch onderscheidend. Gevelopbouw Binnen het sculptuur worden verschillende gevelvlakken toegepast, zodat het geheel aansluit op de korrelgrootte van de aansluitende bebouwing. De differentiatie van gevels wordt gezocht in het ritme van de gevelopeningen, maar ik ook in het raamtype.

De sculpturale vorm van de daklijn en de keuze voor 1 hoofdmateriaal houdt het geheel samen en geeft ruimte voor verfijning en differentatie in de raamtypes. De onderbouw en bovenbouw zijn altijd waarneembaar in de sculptuur door het verschil in schaal van gevelopeningen. Buitenruimtes Buitenruimtes zijn voornamelijk georiënteerd aan de geluidluwe gevels. Aan de geluidbelaste Schipholweg en Europaweg zijn woningen georiënteerd kleiner dan 50 m2 GO, welke geen verplichten private buitenruimte dienen te hebben. De bewoners van deze woningen kunnen wel vertoeven in de collectieve groene, geluidluwe binnentuin. Losse balkons zijn integraal onderdeel van de gridmaat van de gevel. Ze dragen bij tot het ritme en tactiliteit van de gevel. De doorlopende balkons versterken de horizontaliteit van het sculptuur en steken maximaal 1.5m uit de gevel. De onderkant van de balkons zijn onderdeel van de 2 hoofdmaterialen van het sculptuur: steens of aluminium. Dak als vijfde gevel Het dakvlak wordt met evenveel aandacht behandeld als de overige gevels van het ontwerp. Schonenvaert heeft de ambitie om maximaal mogelijk groen te integreren op de daken. PV panelen worden afgewisseld met groene daken. Er zijn twee grote collectieve dakterrassen, die gekoppeld worden aan een collectieve ruimte.

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 17

Figuur 6. Daklandschap (bron: OZ Architecten).

Relatie met openbare ruimte Binnen het hoogbouw ensemble dat met de ontwikkeling van Schipholweg 1, Spaarnepoort en Schonenvaert zal ontstaan, zijn op de hoekstenen hoogte-accenten gepland langs de straat-assen. Schonenvaert is vorm gegeven als een sculptuur met de hoeksteen als climax en hoogste punt van het sculptuur. De plint grenzend aan Schipholweg en Europaweg wordt ingevuld met publieke functies gericht op de bewoners in de omgeving. Met entrees voor wonen en commerciële en maatschappelijke voorzieningen in de plint en draagt Schonenvaert bij aan het nieuwe urbane karakter van het knooppunt Haarlem Nieuw Zuid. De dubbelhoge commerciële ruimtes krijgen grote glaspartijen. Verblijfsruimtes worden voorzien op zongerichte plekken, zodat verblijf en ontmoeting gestimuleerd worden rond het gebouw. Met een poort onder het gebouw wordt de openbare ruimte op straatniveau verbonden met de binnentuin van het project. De gemeente plant een afwaardering van de Europaweg naar een groene stadsstraat met de focus op traag verkeer. Het landschapsontwerp van Schonenvaert sluit hier op aan.

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 18

Figuur 7. Impressie ontwerp openbare ruimte en directe omgeving

Buitenruimte Het complex beschikt over een binnentuin en een waterpartij. Het dak wordt deels groen uitgevoerd en heeft een waterbergende functie. De openbare ruimte rond Schonenvaert is een combinatie van blauw en groen (zie hiervoor ook paragraaf 4.11 Groen en 4.17 Water). Er is telkens een ruime uitloop rond de gebouwcontouren op maaiveldniveau met een blauw of groen karakter. Gebouw gebonden buitenruimtes zijn voornamelijk georiënteerd aan de geluidluwe gevels. Aan de geluidveroorzakende Schipholweg en Europaweg zijn woningen georiënteerd kleiner dan 50m2 GO, welke geen verplichte private buitenruimte dienen te hebben. De bewoners van deze woningen kunnen wel vertoeven in de collectieve groene, geluidluwe binnentuin. Afvalinzameling Voor de te realiseren huishoudens in de diverse bouwblokken wordt op drie plaatsen aan de noord, west en zuidgevel van het gebouw afvalinzamelingsplekken gerealiseerd voor restafval, papier, plastic en gft. De commerciële ruimtes krijgen toegang tot een afvalruimte in de parkeergarage. Hier worden een aantal miniperscontainers voorzien. De miniperscontainers worden in een later te bepalen sequentie opgehaald via de parkeergarage. De commerciële ruimte in bouwdeel B heeft geen rechtstreekse toegang tot de parkeergarage.

Hier zal een opstelplek voor rolcontainers voorzien worden in de openbare ruimte naars de ondergrondse perscontainers van het woonprogramma. Opstelplekken brandweer en bevoorrading Er worden zes opstelplaatsen gerealiseerd voor de brandweer. Daarnaast worden er twee opstelplaatsen gerealiseerd ten behoeve van de bevoorrading van de commerciële ruimtes. In onderstaand figuur zijn de opstelplaatsen aangewezen.

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 19

Figuur 8. Opstelplaatsen openbare ruimte (bron: BOOM Landscape).

Duurzaamheid Schonenvaert heeft een integrale visie op waterhuishouding. Het dak, binnentuin en de nieuwe waterpartij vormen samen een duurzame waterstructuur. De slim gekozen vorm zorgt voor een optimale zonlichttoetreding van het binnenhof en de woningen. Het dak wordt deels voorzien van zonnepanelen. In paragraaf 4.8, 4.11 en 4.17 wordt hier nader op ingegaan.

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 20

Figuur 9. Impressies binnentuin en zicht vanaf Schipholweg (bron: OZ architecten).

2.4

VIGEREND BESTEMMINGSPLAN Ter plaatse van het projectgebied is het bestemmingsplan “Schalkwijk-Midden” vigerend. Dit plan is op 6 juni 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van Haarlem. De projectlocatie heeft de bestemming ‘Gemengd 5’, met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4’. Er geldt een bouwvlak, waarbinnen gebouwd mag worden met een bouwhoogte variërend van 11 meter tot en met 24 meter. Figuur 2 bevat een uitsnede van de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan. Vervolgens worden de relevante bepalingen uit de regels weergegeven, voor zover relevant voor de ontwikkeling en daarmee niet limitatief.

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 21

Figuur 8. Uitsnede bestemmingsplankaart (bron: QGIS, eigen bewerking)

Artikel 5 Gemengd 5 5.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Gemengd - 5' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d.

e. f. g. h. i.

kantoren; praktijk- en atelierruimten; (zakelijke) dienstverlening; maatschappelijke doeleinden zoals een bibliotheek, buitenschoolse opvang, buurtcentrum, dierenpension, drugsopvang, educatieve voorzieningen, gezondheidszorg, jeugdopvang, justitiële inrichting, kinderdagverblijf, asielzoekerscentrum, levensbeschouwelijke voorzieningen, openbare dienstverlening, (para)medische voorzieningen, peuterspeelzaalwerk, praktijkruimte, uitvaartcentrum, verenigingsleven, welzijnsinstelling, woonzorgvoorzieningen, zorginstelling; bedrijven of bedrijfsactiviteiten toegestaan tot en met categorie B, zoals genoemd in de bij deze regels behorende zoneringslijst; ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met horecacategorie 2' is tevens een horecabedrijf toegestaan tot en met de aangeduide categorie; aan de hoofdfunctie ondergeschikte en daarmee verbonden detailhandel en horeca in de categorie 1; aan de hoofdfunctie ondergeschikte sportactiviteiten; bij de bestemming behorende 'andere bouwwerken', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, voorzieningen van openbaar nut, nutsvoorzieningen, voorzieningen voor de waterhuishouding, warmte-koudeopslag, warmte-koudetransport.

Artikel 10 Verkeer 10.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.

straten en wegen;

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 22

b. c. d. e.

voet- en fietspaden; parkeervoorzieningen; terrassen, standplaatsen, uitstallingen, kiosken; bij de bestemming behorende groenvoorzieningen, waterlopen en waterpartijen, straatmeubilair, speelvoorzieningen, kunstwerken, bruggen kunstobjecten, waterberging, bergbezinkbassins, (ondergrondse) afval- en recyclecontainers, voorzieningen voor de waterhuishouding, warmte-koudeopslag, voorzieningen van openbaar nut.

Artikel 11 Water 11.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e.

waterberging, waterbeheer en waterhuishouding; waterlopen en waterpartijen; verkeer te water; waterstaatkundige voorzieningen, bruggen, taluds en oevers, sluizen, stuwen, dammen, kademuren, duikers, gemalen en overige kunstwerken; bij de bestemming behorende groenvoorzieningen, straatmeubilair, kunstobjecten.

Artikel 14 Waarde – Archeologie 4 14.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde- archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. 14.2 Bouwregels In aanvulling op het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) geldt de volgende voorwaarde: 1.

2.

3.

ter plaatse van de bestemming 'Waarde - archeologie 4' dient de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodemverstorende bouwwerkzaamheden deel uitmaken, in geval de oppervlakte van het project meer dan 2.500 m2 betreft en de bouwwerkzaamheden dieper dan 0,30 m onder het maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport te overleggen; Aan een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie' kunnen de volgende voorschriften worden verbonden; a. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; b. het doen van opgravingen; c. begeleiding van de activiteiten door de archeologisch deskundige. Het bepaalde in lid 2 sub 1 is niet van toepassing op een bouwplan dat betrekking heeft op vervanging van een reeds bestaand bouwwerk waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut.

Toets aan bestemmingsplan De ontwikkeling van 823 appartementen en 5.014 m2 commerciële voorzieningen is op een aantal onderdelen in strijd met het vigerende bestemmingsplan. De strijdigheden zijn gelegen in:  de enkelbestemming ‘Gemengd – 5’, waarbinnen geen woningen, binnentuinen of vijvers zijn toegestaan;  de enkelbestemming ‘Water’, waarbinnen wonen niet is toegestaan;  de enkelbestemming ‘Verkeer’ waarbinnen wonen niet is toegestaan;  de overschrijding van de maximum bouwhoogte van elf meter;  het buiten het bouwvlak treden.

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 23

Om de genoemde strijdigheden weg te nemen en het project planologisch mogelijk te maken, dient een procedure doorlopen te worden om af te kunnen wijken van het bestemmingsplan. Naast het vigerend bestemmingsplan ‘Schalkwijk-Midden’ zijn ter hoogte van het plangebied de volgende bestemmingsplan ook vigerend:  Parapluplan parkeernormen Haarlem 2018;  Reparatieplan B Haarlem 2019. Het Parapluplan parkeernormen Haarlem 2018 heeft betrekking op het parkeren in Haarlem en wordt verder besproken in paragraaf 4.12. Het reparatieplan B Haarlem 2019 legt de gebiedsaanduiding ‘Overige zone herziening planregels 1’ op het plangebied, welke betrekking heeft op woonschepen. Het reparatieplan legt dan ook geen restricties op voor het plangebied.

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 24

3

RUIMTELIJK BELEID

3.1

RIJKSBELEID Nationale Omgevingsvisie Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. Figuur 9. Afwegen met de NOVI. Bron: Nationale Omgevingsvisie

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. De vier prioriteiten De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten. 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie Duurzaam economisch groeipotentieel Sterke en gezonde steden en regio’s Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Drie afwegingsprincipes Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: ‘(a) het bereiken en in stand houden

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 25

van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften’. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: 1. Combineren boven enkelvoudig 2. Kenmerken & identiteit 3. Afwentelen voorkomen 3.1.1.1 Relatie tot ontwikkeling Op het projectgebied is nationaal belang “het zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften” van toepassing. Zo voorziet de beoogde ontwikkeling in de realisatie van 696 woningen, De opgave is aansluitend op de woonbehoefte tussen 2020 en 2035 circa 1,1 miljoen woningen toe te voegen aan de woningvoorraad en een goede kwaliteit van de woningvoorraad in regio’s met bevolkingsdaling te behouden. De voorgenomen ontwikkeling draagt hiermee bij aan de realisatie van 1,1 miljoen woningen.

3.1.1.2 Conclusie Geen van de 21 nationale belangen worden negatief geraakt met voorliggend project. Beleid voor deze specifieke locatie dan wel ontwikkeling wordt daarom overgelaten aan de provincie en de gemeente.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen en legt daarmee nationale ruimtelijke belangen vast. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. In hoofdstuk 2 van het Barro is, om de nationale belangen te beschermen per onderwerp (één onderwerp per titel) aangegeven welke beperkingen er per welk (ruimtelijk) gebied gelden. 3.1.2.1 Relatie tot ontwikkeling Ter plaatse van het plangebied gelden geen nationale belangen op basis van het Barro. Op basis van de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) is nationaal belang nummer 6 ‘radarstations’ wel van toepassing op het plangebied. De volgende radarverstoringsgebieden zijn over het plangebied gelegen:   

radarverstoringsgebied maximale hoogte 90 meter t.o.v. NAP. radarverstoringsgebied bouwwerken behorende bij radarstation Schiphol Centrum. radarverstoringsgebied bouwwerken behorende bij radarstation Schiphol TAR West.

De voorgenomen bebouwing wordt maximaal 51,85 meter hoog, waardoor de maximale hoogte van 90 meter niet wordt overschreden. Qua aard en omvang vormt de beoogde ontwikkeling derhalve geen belemmering voor de radars. 3.1.2.2 Conclusie Het Barro legt geen restricties op voor de locatie waar de ontwikkeling wordt voorzien.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. Onderwerpen zoals Ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp, aandacht

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 26

voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). 3.1.3.1 Relatie tot ontwikkeling De relevante onderwerpen voor onderhavig project worden behandeld in hoofdstuk 4, waarin de ruimtelijke en milieutechnische aspecten worden behandeld. 3.1.3.2 Conclusie Het Bro vormt, vooruitlopend op hoofdstuk 4, geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling ter plaatse van de Toekanweg 7 te Haarlem.

3.2

PROVINCIAAL BELEID Omgevingsvisie NH2050 De Omgevingsvisie NH2050 is vastgesteld door de Provinciale Staten van Noord-Holland op 19 november 2018. De leidende hoofdambitie in de Omgevingsvisie NH2050 is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. De Omgevingsvisie richt zich op lange termijn ambities en –doelen, met oog voor kwaliteiten die de provincie langjarig wil koesteren en die proberen in te spelen op veranderingen en transities die tijd nodig hebben. De visie spreekt zich dus uit over het ‘waarom’ en ten dele over het ‘wat’. Onder de hoofdambitie, ‘balans tussen economische groei en leefbaarheid’, zijn samenhangende ambities geformuleerd. De ambities zijn uitgewerkt in zogenaamde samenhangende bewegingen naar de toekomst. In die bewegingen worden meerdere ontwikkelprincipes gehanteerd. Alle ontwikkelprincipes hangen met elkaar samen. De omgevingsvisie laat in algemene zin zien wat de ontwikkelprincipes zijn voor de hele provincie om een hoge leefomgevingskwaliteit te bieden. Deze principes zijn overkoepelend: ze gelden voor de hele provincie. Hierbij komen de thema's gezondheid, veiligheid, klimaatadaptatie en landschap aan bod, alsook een aantal generieke principes voor het gebruik van de fysieke leefomgeving.

Daarnaast schetst de provincie vijf samenhangende bewegingen, die laten zien hoe wordt omgegaan met opgaven die op de samenleving afkomen en die de provincie wil faciliteren. Deze bewegingen zijn niet overkoepelend en zijn locatie- of onderwerp specifiek. Het gaat om de onderwerpen: Dynamisch Schiereiland, Metropool in ontwikkeling, Sterke kernen, sterke regio’s, Nieuwe energie en Natuurlijk en Vitaal landelijke omgeving. 3.2.1.1 Relatie tot ontwikkeling In de eerste fase van de omgevingsvisie, zijn verkenningen uitgevoerd. Deze verkenningen maken nu onderdeel uit van de omgevingsvisie. In de Verkenningen NH2050 zijn acht hoofdthema's van trends en ontwikkelingen, met hun kernopgaven, geformuleerd. Een van deze acht hoofdthema's is verstedelijking. Hierin wordt aangegeven dat de woningbehoefte voor Noord-Holland Noord en Noord-Holland Zuid in de toekomst nog steeds toeneemt. De prognoses laten ook in lage scenario's nog groei zien in de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Ook in Noord-Holland Noord is er een groei vergelijkbaar met het Nederlands gemiddelde, waarbij een deel van Noord-Holland Noord langzamerhand meer in beeld komt bij woningzoekenden in het zuidelijk deel van de provincie. In de Omgevingsvisie wordt aangegeven dat migratie, vooral van expats, in toenemende mate invloed heeft op de woningbehoefte.

Tegelijkertijd is er steeds meer structureel leegstaand vastgoed en kunnen er leefbaarheidsproblemen in verouderde nieuwbouwwijken ontstaan. De woningbehoefte op de korte termijn is groot, op de lange termijn neemt deze volgens de huidige inzichten af. De ambitie ten aanzien van woningbouw is dat vraag en aanbod van woon- en werklocatie, zowel kwantitatief als kwalitatief, beter met elkaar in overeenstemming zijn. De woningbouw wordt vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends. Duurzaamheid van de totale voorraad is uitgangspunt. De voorgenomen ontwikkeling maakt zowel woningen en werklocaties mogelijk. Het project draagt bij aan de toenemende woningvraag en Haarlem is populair bij woningzoekenden.

Mees Ruimte & Milieu | 20154.02.RO

Pagina | 27

3.2.1.2 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de voornoemde ambitie van de provincie om woningbouw vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden in te plannen. De projectlocatie is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied en er wordt voorzien in zowel een kwalitatieve als kwantitatieve behoefte, zoals ook zal blijken uit de beleidstoets in de navolgende paragrafen.

Omgevingsverordening NH2020 In de Omgevingsverordening NH2020 zijn regels samengevoegd op het gebied van natuur, milieu, mobiliteit, erfgoed, ruimte en water. De provincie wil met de omgevingsverordening ontwikkelingen, zoals woningbouw en de energietransitie, mogelijk maken en zet in op het beschermen van mooie en bijzondere gebieden in Noord-Holland. Er wordt gezocht naar een evenwichtige balans tussen economische groei en leefbaarheid. De belangrijkste belangrijke ambities voor Noord-Holland, zoals omschreven in de Omgevingsvisie, zijn verankerd in de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Holland. 3.2.2.1 Relatie tot ontwikkeling Voor het plangebied geldt dat een ruimtelijk plan uitsluitend kan voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. In de navolgende paragrafen komt het regionaal beleid en gemeentelijk beleid aan bod, waar uit deze overeenstemming zal blijken. Vooruitlopend op de bespreking van dit beleid kan worden gesteld dat het stedenbouwkundig kader van de ontwikkeling past binnen het SPvE voor Knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid. 3.2.2.2 Conclusie Aan de regels zoals opgenomen in de Omgevingsverordening NH2020 wordt, voor zover relevant in het kader van voorliggende ontwikkeling, voldaan.

Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025 Op 31 maart 2020 is de Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025 vastgesteld. De Woonagenda is de uitvoeringsagenda van het woonbeleid van de provincie Noord-Holland voor de komende vijf jaar. De Woonagenda volgt uit en past binnen de randvoorwaarden van het provinciaal ruimtelijk beleid, zoals beschreven in de provinciale Omgevingsvisie NH2050 en het coalitieakkoord ‘Duurzaam doorpakken’. Vanuit het provinciaal én regionaal belang dat de woningmarkt goed functioneert en het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de kwaliteiten van Noord-Holland, maakt deze agenda de inzet en bijdrage van de provincie daaraan concreet. De Woonagenda bestaat uit drie delen die samen de uitvoeringsagenda voor de komende vijf jaar bevat: 1. Actieagenda 2020-2025; 2. De ambitie, doelstelling, rol en ruimtelijke uitgangspunten; 3. Speerpunten provincie en richtinggevende principes voor het woonbeleid. De actiepunten die uit deze drie onderdelen volgen zijn: a) b) c) d) e) f) g) h)