2 Bijlage 1 Rapport RIGO Onderzoek versterking middensegment in Haarlem 15 januari 2026

24

•

Koopgarantwoning vaak dusdanig gestegen, dat de corporatie opnieuw een korting op de verkoopprijs moet geven om hem in het middensegment te kunnen aanbieden. Daarnaast bieden ook enkele ontwikkelaars (waaronder VORM) in Haarlem nieuwbouwwoningen met KoopStart aan. En wordt bij één Haarlems project gebruik gemaakt van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (NFBK). Voor het project de Blauwe Wetering is voor circa 100 woningen een bijdrage uit het fonds gevraagd. De woningen hebben een grootte van circa 45 -55 vierkante meter en de uitgestelde betaling zal minimaal tien procent bedragen.

5.3 Visie lokale stakeholders route 3: Marktpartijen De projectontwikkelaars staan ervoor open om koopinstrumenten zoals KoopStart vaker toe te passen. Daarbij stellen ze wel een duidelijke randvoorwaarde: de hoogte van de transactieprijs van kopers dient te wordt aangehouden om te bepalen of een woning als een betaalbare koopwoning mag worden aangemerkt, niet de transactieprijs inclusief uitgestelde betaling. Met de inzet van een instrument als KoopStart kunnen zij duurdere woningen met meer kwaliteit en een groter metrage realiseren en deze door KoopStart toch beschikbaar maken voor woningzoekenden met een middeninkomen. Deze woningen zijn mogelijk ook geschikt voor (kleine) gezinnen. Dit geldt bijvoorbeeld voor de maisonnettes die VORM met KoopStart heeft verkocht in het project BLOOM (zie onderstaande afbeelding.) Tegenover het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen zijn zij wat terughoudender. Het is voor ontwikkelaars interessant omdat de overheid de terugkoopverplichting heeft, maar de stringente eisen die aan de toepassing hiervan worden gesteld maken het NFBK niet altijd toepasbaar. Bijvoorbeeld de eis dat de bouw binnen één jaar dient te beginnen en de grond reeds bouwrijp moet zijn. Dat is in werkelijkheid niet altijd met 100% zekerheid van tevoren te garanderen. Al verkocht met KoopStart in Haarlem: drie kamer maisonnettes in project BLOOM (VORM ontwikkeling)

25

5.4 Visie lokale stakeholders route 3: Corporaties Bij de hernieuwde inzet van koopinstrumenten zien de corporaties geen rol voor zichzelf weggelegd. Dit is niet verrassend aangezien zij überhaupt geen rol voor zichzelf zien bij de realisatie van betaalbare koopwoningen. Zij houden het bij de Koopgarantwoningen die zij nog in eigendom hebben. Dit standpunt heeft dus met name te maken met de focus van de corporaties op de laagste inkomensgroepen. Het enige argument dat zij kunnen bedenken om als corporatie voor een constructie als KoopStart te kiezen is het stimuleren van de doorstroom vanuit de sociale sector bijvoorbeeld van scheefwoners. Echter: zelfs met de mogelijkheid tot uitgestelde betaling hebben de meeste (scheef)huurders veelal niet voldoende inkomen om een hypotheek van € 350.000 á € 400.000 te krijgen. Dit geldt in het bijzonder voor alleenstaanden. En overwaarde heb je als sociale huurder per definitie niet. Daarnaast is voor veel (scheef)huurders is de prijs-kwaliteit verhouding ten opzichte van hun huidige woning niet heel aantrekkelijk.

26

6. Route 4: meer woningaanbod vanuit bestaande bouw Route 4: Meer woningaanbod voor middeninkomens door woningcorporaties meer bestaande huurwoningen te laten verkopen of deze over te laten hevelen naar de middeldure huur

6.1 Landelijke situatie Woningcorporaties bezitten, in Nederland, zo’n 2,1 miljoen sociale huurwoningen. Het gros van deze woningen wordt verhuurd voor een huurprijs die lager ligt dan de DAEB-huurgrens (900,07 euro in 2025)22. We gaven eerder al aan dat elke woning in Nederland via het WWS wordt gewaardeerd. Woningen met 143 punten of minder moeten een huurprijs onder de DAEBhuurgrens hebben. DAEB-corporatiewoningen hebben in Nederland in 2024 gemiddeld 161 WWS-punten. Dit aantal is in de afgelopen jaren onder andere door de verduurzamingsoperatie van de sociale voorraad fors gestegen: 10 jaar geleden lag het gemiddelde nog bijna 20 punten lager23. Een groot deel van de sociale huurwoningen in Nederland heeft dus méér dan 143 WWS-punten. Deze woningen zouden ook als middenhuurwoning kunnen worden verhuurd, of kunnen worden verkocht. In dit hoofdstuk verkennen we dit soort maatregelen. Het blijft overigens goed om te benadrukken, dat het verkopen (ook wel: uitponden) of liberaliseren van sociale huurwoningen een groot nadeel heeft: er verdwijnt een sociale huurwoning. Dit type woning is in Nederland bijzonder schaars, getuige de lange wachtlijsten. Liberaliseren van sociale huurwoningen Woningcorporaties verhuren hun sociale huurwoningen vanuit de DAEB-tak. Ze kunnen, voor DAEB-activiteiten, geborgd geld lenen. Corporaties en het Rijk staan garant.

Daarom wordt dit gezien als staatssteun. Middenhuurwoningen en vrijesectorwoningen moeten (volgens de huidige regelgeving) worden verhuurd vanuit de niet-DAEB-tak24. Wanneer een sociale huurwoning wordt geliberaliseerd, wordt deze nadat een huurder vertrekt ‘overgeheveld’ naar de niet-DAEB-tak. De corporatie mag er dan meer huur voor vragen. Indien het aantal punten van de woning 186 of minder is, geldt maximaal de middenhuurgrens, en maximaal de maximale huur conform WWS. Woningen uit de niet-DAEB-tak kunnen corporaties ook verhuren aan middeninkomens. Financieel is liberalisatie van een woning naar het middenhuursegment minder aantrekkelijk dan uitponden omdat de waarde van de woning niet in één keer beschikbaar komt. Het liberaliseren van woningen is weliswaar een betaalbaar alternatief voor nieuwbouw, omdat er geen extra investeringen noodzakelijk zijn. Het kan weliswaar op korte termijn tot meer aanbod voor middeninkomens leiden, maar gaat ten koste van de sociale voorraad en daarmee van de slaagkans van de laagste inkomensgroepen. Bovendien ben je als corporatie bij liberalisatie afhankelijk van de mutatiegraad binnen je bestaand bezit. Liberalisatie leidt wel tot

22

Soms ligt de huurprijs hoger, bijvoorbeeld a.g.v. inkomensafhankelijke huurverhogingen. Wanneer zo’n sociale huurwoning een nieuwe huurder krijgt, zal de huur weer onder de DAEB-huurgrens komen. Daarom blijven dit sociale huurwoningen. 23

Aedes Datacentrum (https://aedesdatacentrum.nl/viewer/)

Op dit moment wordt gewerkt aan wetgeving om middenhuurwoningen ook via een DAEB-tak te laten verhuren. Op het moment van schrijven is er echter nog weinig bekend over deze wetgeving. 24

27

meer inkomensmenging in een bestaand complex, wat positief kan zijn voor de leefbaarheid. In complexen of wijken waar reeds veel woningen staan is dit met nieuwbouw lastiger te bereiken. Corporaties kunnen het liberaliseren van middenhuurwoningen in het bijzonder overwegen in de volgende situaties: •

•

Bij bezit dat dusdanig veel kwaliteit (WWS-punten) heeft, dat het sterk uit de pas loopt in vergelijking met de rest van het DAEB-bezit. Door de woning in de niet-DAEB-tak over te hevelen ontstaat een betere prijs/kwaliteitverhouding. Dit kan de doorstroom bevorderen. Ook ontstaat meer financiële ruimte in de DAEB-tak om (kleinere) sociale huurwoningen te bouwen. Uiteraard ontstaat die financiële ruimte ook als een woning na mutatie als vrije sector huurwoning wordt verhuurd of wordt uitgepond, maar bij die opties verliest een woning aan volkshuisvestelijke functie die het als middenhuurwoning wel heeft. Bij de wens om het onderpand in de niet-DAEB tak te vergroten. Bestaande woningen overhevelen naar de niet-DAEB zorgt ervoor dat er meer hypothecair geleend mag worden in de niet-DAEB tak, bijvoorbeeld voor de nieuwbouw van middeldure huurwoningen. Wel dient een woning bij overheveling van DAEB naar niet-DAEB wel te worden “aangekocht” door de niet-DAEB tak, wat dit effect gedeeltelijk tenietdoet.

N.B. een corporatie kan de omzetting van een sociale huurwoning naar een middenhuurwoning weer tenietdoen door deze als de woning ooit weer vrijkomt weer opnieuw als sociale huurwoning te gaan verhuren. Deze flexibiliteit kent uitponden niet (zie hieronder). Verkopen van sociale huurwoningen (uitponden) Woningcorporaties kunnen hun sociale huurwoningen ook verkopen. Dat kan grofweg aan twee soorten nieuwe eigenaren: aan een eigenaar-bewoner (al dan niet de huidige huurder van de woning) en aan een andere verhuurder. In beide gevallen verdwijnt de woning dan dus definitief als sociale huurwoning. Dat is een belangrijk verschil met de vorige optie. Een ander nadeel van uitponden is het ontstaan van “gespikkeld bezit” Bijvoorbeeld een rijtje woningen waarvan één woning een koopwoning is geworden en de rest nog sociale huur is. Wanneer er bijvoorbeeld een nieuw dak moet worden geplaatst, wordt dat een stuk complexer als één van de woningen niet meer in eigendom van een corporatie is. Met de verkoopopbrengsten van verkochte woningen, kunnen corporaties elders weer nieuwe woningen bouwen, zowel in het sociale segment als middenhuur. Zeker wanneer de verkochte woningen van een relatief hoge kwaliteit waren (en dus een hoge prijs hebben opgebracht) en de nieuwbouwwoningen klein zijn, kan er een hefboomeffect ontstaan waarbij er uiteindelijk netto méér (kleinere) sociale huur bijkomen.

Het is echter belangrijk om aan te geven dat de verkoop éérst plaatsvindt en daarná pas de middelen kunnen worden geïnvesteerd in de nieuwbouw. Er zit dus een vertragende factor is wat op korte termijn tot een tijdelijke daling van het aantal sociale huurwoningen kan leiden. Dure huurwoningen als middenhuur verhuren Hoewel het niet in grote getalen gebeurt, verhuren corporaties vanuit hun niet-DAEB-tak ook vrijesectorwoningen (meer dan 186 punten). Deze woningen zouden ook als middenhuurwoningen kunnen worden verhuurd. Dat kan door ‘simpelweg’ na mutatie de huurprijs te verlagen onder de middenhuurgrens. Maar dan laat de corporatie veel geld liggen, wat de businesscase onrendabel kan maken. Het verhuren van dergelijke woningen met een Friendscontract, waarbij de huur door meerdere woningzoekenden wordt opgebracht is een optie om vrijesectorhuurwoningen toch te benutten voor middeninkomens.

28

Sociale huurwoningen verhuren aan middeninkomens Woningcorporaties mogen 7,5 – 15% (afhankelijk van lokale afspraken) verhuren aan middeninkomens. Omdat deze woningen strikt genomen sociale huurwoningen blijven (en dus geen middenhuur worden), gaan we verder niet in op deze optie. Wel is het goed om te beseffen dat middenhuur voor met name de middeninkomens aan de onderkant van deze inkomensklasse dus niet de enige optie is, maar dat ze – mits met voldoende inschrijftijd – ook terecht kunnen in de sociale huursector.

6.2 Huidig beleid Haarlem Het beleid in Haarlem, bijvoorbeeld in de Woonvisie, is erop gericht de sociale huurvoorraad op peil te houden of te laten groeien. Slechts onder voorwaarden mogen corporaties woningen liberaliseren of verkopen. In de Meerjarige Prestatieafspraken (2022-2026) is bijvoorbeeld afgesproken dat de voorraad sociale huurwoningen groeit, maar dat een deel van de overmaat aan grote woningen – met de nodige terughoudendheid – door de corporaties kan worden verkocht of geliberaliseerd. Wanneer de nieuwbouw achterblijft, worden verkopen en liberalisaties getemporiseerd. Concreet verwacht men dat er enkele tientallen woningen per jaar worden verkocht en geliberaliseerd, wat in lijn is met de Haarlemse verkoopaantallen van de afgelopen jaren. Op een sociale huurvoorraad van meer dan 20.000 woningen, is dat een marginaal aantal. Zeker aan de westkant van Haarlem zijn verkoop en liberalisatie tot het absolute minimum teruggebracht. In het Initiatiefvoorstel “Versterkers middeldure koop”25 stellen een aantal gemeenteraadsfracties voor om beleid te maken, waarbij corporaties woningen kunnen verkopen (met sociale koopconstructie) of middelduur kunnen verhuren. Maar: alléén nadat ze elders nieuwe sociale huurwoningen hebben gebouwd. Ook hier is het uitgangspunt dat de sociale huurvoorraad ten minste op peil blijft.

Op basis van de “Nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment” en de “Actualisatie spelregels nieuwbouw sociale huur en middensegment” stellen we vast dat er in Haarlem een verbod van 50 jaar geld om woningen te liberaliseren of uit te ponden. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen corporaties en niet-corporaties, hoewel het op basis van de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting niet noodzakelijk is deze eis ook voor corporaties te laten gelden. Voor niet-corporaties geldt op basis van de Wet een termijn van 25 jaar, die in Haarlem dus langer is.

6.3 Visie lokale stakeholders Route 4: corporaties Liberaliseren naar middenhuur: lastig door onderscheid DAEB en niet-DAEB tak De corporaties maken een onderscheid tussen het gaan verhuren van een voormalige sociale huurwoning als middenhuurwoning (liberaliseren) en het gaan verhuren van een vrije sector huurwoning (die nu nog marktconform verhuurd wordt) na mutatie als middenhuurwoning. Bij beide opties zien de corporaties wel de nodige problemen.

https://gemeentebestuurhaarlem.notubiz.nl/document/15575219/2/Initiatiefvoorstel+Versterkers+middeldure+koop+P vdA+GroenLinks+CDA+Actiepartij+D66+%28def%29?connection_type=1&connection_id=9369 952 25

29

•

Bij het liberaliseren van een sociale huurwoning is het voor hen lastig dat de “commerciële” niet-DAEB tak van de corporatie deze intern moet aankopen van de DAEBtak. Het bedrag dat de niet-DAEB tak voor de aankoop betaalt, kan daarmee bijvoorbeeld niet aan de nieuwbouw van middenhuurwoningen worden besteed. Ook kan hiermee de dividenduitkering van de Niet-DAEB tak naar de DAEB-tak onder druk komen te staan (zie ook 3.3.) De corporaties liberaliseren dan ook niet veel.

•

Vrije sector naar middenhuur: Voor het vergroten van het aanbod voor middenhuurwoningen vinden de corporaties het vanuit financieel oogpunt niet voor de hand liggend om relatief ruime en luxe woningen die nu in de vrije sector worden verhuurd in het middensegment onder te brengen.

Uitponden kan in Schalkwijk meer middensegment opleveren De afgelopen jaren waren de Haarlemse corporaties relatief terughoudend met het uitponden van sociale huurwoningen. De woningen die verkocht werden, waren bovendien vaak relatief grote woningen aan de westzijde van de stad. Deze woningen genereerden hoge verkoopprijzen, die de corporaties hebben geïnvesteerd in nieuwbouw en onderhoud c.q. verduurzaming van de bestaande sociale woningvoorraad. Doordat de verkoopprijzen van dit type woningen zo hoog zijn, komen ze echter niet bij middeninkomens terecht. Dit kan anders worden bij het uitponden van woningen in Schalkwijk. Daar zeker bij oudere en kleinere appartementen nog wel koopprijzen rond de € 325.000 k.k. te vinden. Als de corporaties daar woningen zouden uitponden, komt er dus een woning beschikbaar in het middensegment. Ook leidt dit tot meer inkomensmenging in dit stadsdeel. De corporaties geven dan ook aan dat zij meer verkoop in Schalkwijk best zien zitten. De verkoopopbrengsten kunnen zij vervolgens weer in andere zaken investeren. Wel benadrukken de corporaties dat ook deze optie bezwaren kent. Zeker bij teveel uitponden in één keer komt de slaagkans voor de primaire doelgroep onder druk te staan.

Daarnaast dreigen de corporaties zo de exclusieve zeggenschap over bepaalde complexen te verliezen: zodra er wordt uitgepond, moet een corporatie namelijk in een VvE zitting nemen met de nieuwe particuliere eigenaren van de verkochte appartementen.

30

7. Conclusies en aanbevelingen 7.1.

Inschatting situatie Haarlem ten opzichte van de rest van Nederland

Doel van dit traject is nagaan welke mogelijkheden de verschillende stakeholders in Haarlem hebben om het aanbod in het middensegment te vergroten en daarmee de positie van de middeninkomens op de Haarlemse woningmarkt te versterken, met name als het gaat om inkomens met een bruto jaarinkomen tussen de € 50.000 en € 70.000. Het aanbod voor deze groep in de bestaande voorraad verdampt namelijk in hoog tempo door de continue stijging van de huizenprijzen. Niet alleen in Haarlem zelf, maar ook de andere gemeenten in de regio ZuidKennemerland/IJmond. Ook het aanbod aan middenhuurwoningen in de particuliere voorraad neemt door het uitponden van woningen door particuliere beleggers af. Wel komt een gedeelte van die uitgeponde woningen voor middeninkomens beschikbaar als betaalbare koopwoning. Hun positie op de woningmarkt wordt daarmee zonder extra maatregelen nog zwakker. Maar ook in de nieuwbouw zijn er bedreigingen: de haalbaarheid van projecten staat onder druk. De vier routes die in dit rapport aan de orde komen, bieden mogelijke oplossingsrichtingen, Maar het zijn geen wondermiddelen om de problemen van middeninkomens op de woningmarkt op te lossen. Dit als gevolg van de ontwikkelingen in de bestaande voorraad die de positie van middeninkomens juist verzwakken.

De vier gedefinieerde routers dempen op zijn hoogst de geschetste ontwikkelingen binnen de bestaande koopvoorraad en de particuliere huursector. Toch zijn ze waardevol, doordat ze de afname van het middensegment binnen de bestaande bouw in ieder geval gedeeltelijk goedmaken. Spelregels voor bouw middensegment in combinatie met faciliteren van corporaties, ontwikkelaars en woningzoekenden Haarlem is de afgelopen jaren succesvol geweest in het afdwingen van de bouw van sociale huur en woningen in het middensegment aan de hand van duidelijke spelregels. Daarmee onderscheidt de Spaarnestad zich van veel andere gemeenten, waar de nieuwbouwproductie ondanks alle mooie ambities toch vaak nog vooral uit woningen in het hogere segment bestaat. De regelgeving is zodanig ingericht, dat de verwachting is dat ook in de komende jaren de gewenste segmentatie betaalbaar/midden/vrij overeind zal blijven. Wel bestaat het risico dat veel projecten door de door de ontwikkelaars geschetste bedreigingen überhaupt niet haalbaar blijken te zijn. Dit kan ertoe leiden dat de mooie aantallen nieuwbouwwoningen in het middensegment die de afgelopen jaren zijn opgeleverd, de komende jaren niet meer gehaald worden. Om dit te voorkomen dient de gemeente Haarlem meer aandacht te krijgen voor het faciliteren van nieuwbouw in het middensegment, naast het afdwingen van nieuwbouw in het middensegment. N.B.

onder faciliteren verstaan we hier ook het faciliteren van middeninkomens zelf in het verkrijgen van toegang tot de woningmarkt.

31

7.2.

Inschatting haalbaarheid elk van de vier routes

Als startpunt voor het doen van aanbevelingen voor de versterking van het middensegment gaan we eerst de haalbaarheid van elk van de vier routes na. 1.

Meer gereguleerde middenhuur laten realiseren door corporaties en marktpartijen: kansrijk onder voorwaarden

Als het voor hen goedkoper wordt om te investeren in middenhuur, zijn de corporaties daartoe bereid en in staat, al stellen ze wel een aantal duidelijke randvoorwaarden. Zoals dat deze niet ten koste mogen gaan van hun kerntaak van het huisvesten van de laagste inkomensgroepen. De investeringsruimte van de corporaties in het middensegment is sowieso beperkt, waardoor we eerder in enkele tientallen nieuwe middenhuurwoningen per jaar moeten denken dan in honderden woningen. Nu is elke woning er één, maar op zichzelf staand biedt route 1 dus niet zoveel soelaas voor het middensegment. Meer middenhuur door marktpartijen is minder kansrijk, zeker binnen de minimummetrages die hieraan door de gemeente Haarlem verbonden zijn in de (geactualiseerde) nota Kaders en Instrumenten. Marktpartijen kunnen ook over een paar jaar hoogstwaarschijnlijk nog steeds niet goedkoop lenen voor middenhuur, hebben hogere rendementseisen dan de corporaties en hebben de voorkeur voor de realisatie van koopwoningen in het middensegment gezien de hoe dan ook betere business case die koop in dit segment kent. Ook de realisatie van middenhuur door wooncoöperaties zal naar verwachting niet tot veel extra middenhuurwoningen leiden, zeker niet op afzienbare termijn.

Dit gezien de forse obstakels waar een wooncoöperatie mee te maken heeft op weg naar daadwerkelijke realisatie en de sterke afhankelijkheid van goedkope bouwgrond en gemeentelijke financiering. 2. Meer marktconforme (lage) middeldure koopwoningen realiseren voor middeninkomens: kansrijk onder voorwaarden De in Haarlem actieve ontwikkelaars committeren zich in principe aan de wens van de gemeente om 40% nieuwbouw in het middensegment te realiseren en onderschrijven het belang hiervan voor de lokale woningmarkt. Wel geven zij aan dat de stapeling van ambities van de gemeente Haarlem een bedreiging vormt voor de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten. Ze zien echter voldoende mogelijkheden om de slaagkans van nieuwbouwprojecten in goed overleg met de gemeente te vergroten én de toegang tot het middensegment voor woningzoekenden met een middeninkomen te verbeteren (zie daarvoor ook route 3). 3. Koopwoningen langdurig betaalbaar houden door middel van bijzondere constructies/voorwaarden: niet kansrijk De kern van bijzondere constructies om woningen langdurig te behouden voor het middensegment is in wezen dat de waardeontwikkeling van de woning bij het vertrek van de eerste bewoner niet wordt verzilverd, maar als “korting” wordt gegeven aan de nieuwe bewoner, zodat deze opnieuw als betaalbare koopwoning kan worden aangeboden.

Noch corporaties noch marktpartijen zijn bereid en in staat om aan dergelijke constructies mee te werken, aangezien hen dit eenvoudigweg te veel geld kost om een dergelijke korting te geven. Ook de volkshuisvestelijke doelmatigheid van dit soort kortingen is discutabel: van het kortingsbedrag waarmee een woning opnieuw wordt aangeboden, profiteert immers maar één woningzoekende, terwijl ditzelfde bedrag op een andere manier waarschijnlijk meer effect zou hebben. Er zijn twee instrumenten die wel zouden kunnen bijdragen aan het langdurig betaalbaar houden, maar beide hebben aanzienlijke haken en ogen: 32

1. Erfpachtconstructies: doordat kopers alleen eigenaar worden van de opstal, is de woning goedkoper in aanschaf. Omdat nieuwe kopers ook alleen eigenaar worden van de opstal, is de woning ook bij de tweede aankoop goedkoper dan wanneer men eigenaar zou worden van opstal én grond. Ook profiteert de eerste koper niet van de waardestijging van de grond. Echter: de waardestijging van de woning zelf is vaak al dusdanig hoog dat de woning na enige tijd niet langer betaalbaar is voor een middeninkomen. We hoeven niet verder dan Amsterdam te kijken om een stad te zien die weliswaar erfpacht heeft, maar die nu niet bepaald bekend staat om zijn betaalbare woningvoorraad. Hiernaast is het optuigen van een erfpachtsysteem, inclusief het innen van canon een omvangrijk en complex systeem, wat maakt dat de meeste gemeenten die nog geen erfpacht kennen hier dan ook niet aan beginnen. 2. Langjarige exploitatieplicht middenhuur: op dit moment is in de nota Actualisatie spelregels nieuwbouw sociale huur en middensegment een minimale exploitatieperiode voor woningen in het middensegment van 15 jaar vastgelegd. Een langere exploitatieperiode lijkt aantrekkelijk, maar zal (toekomstige) investeringen van marktpartijen in de middenhuur verder ontmoedigen.

Voor corporaties brengt een langere exploitatieperiode problemen in de waardering van hun vastgoedportefeuille met zich mee, aangezien alle beperkingen die er op een gebouw rusten een negatieve invloed op de boekwaarde heeft. En hoe lager de waarde van een wooncomplex, hoe minder waarde het letterlijk heeft als onderpand voor het aantrekken van nieuwe leningen. Wel heeft de analyse van route 3 duidelijk gemaakt dat koopconstructies als KoopStart toegevoegde waarde hebben voor de toegang van woningzoekenden tot het middensegment, al voorkomen ze dan niet dat een woning op termijn door waardestijging uit het middensegment verdwijnt. Door het element van uitgestelde betaling dat in dit soort constructies zit kunnen woningzoekenden met een middeninkomen een woning ofwel beter financieren (met name relevant voor middeninkomens aan de onderkant van de inkomensgroep) dan wel een woning kopen met meer vierkante meters/kwaliteit. Ook het reeds in Haarlem ingezette instrument van de Starterslening verbetert de toegang van middeninkomens tot de koopmarkt. Een prijsopdrijvend effect van de Starterslening is bovendien nog nooit aangetoond. 4.

Meer woningaanbod voor middeninkomens door woningcorporaties meer bestaande huurwoningen te laten verkopen of deze over te laten hevelen naar de middeldure huur: kansrijk onder voorwaarden Bij deze route is de optie van uitponden het meest kansrijk, zeker als dit in Schalkwijk plaatsvindt. De haalbaarheid van deze route is wel afhankelijk van de hoogte van de verkoopprijzen van bestaande huurwoningen in dit stadsdeel. Hiernaast is de mutatiegraad van appartementen die geschikt zijn voor uitponden van belang voor deze route. Als de mutatiegraad in de sociale huursector verder daalt, zal deze route dus weinig extra woningen in het middensegment opleveren.

33

7.3.

Prioritering van de vier routes

Op basis van bovenstaande beschrijving van elk van de vier routes is te komen tot onderstaande prioritering. 1. Route 2: Meer marktconforme (lage) middeldure koopwoningen realiseren voor middeninkomens De businesscase van koopwoningen in het middensegment is beter rond te krijgen dan voor middenhuurwoningen, mits de ontwikkelaars hierin voldoende gefaciliteerd worden en we accepteren dat de nieuwbouw relatief klein zal zijn. Woningzoekenden accepteren dit doorgaans wel, als ze zo maar de stap naar de koopsector kunnen zetten. Bijzondere constructies met uitgestelde betaling als KoopStart kunnen helpen om meer kwaliteit in het middensegment toegankelijk te maken voor de doelgroep. 2. Route 1: meer gereguleerde middenhuur laten realiseren door corporaties en marktpartijen Binnen deze route is alleen meer gereguleerde middenhuur door corporaties echt kansrijk, behalve als de gemeente bereid is om haar minimum metrage van 50m² GBO voor middenhuur los te laten. In dat geval wordt het ook voor ontwikkelaars weer interessant. De corporaties verwachten wel meer middenhuurwoningen te gaan bouwen, maar geen grote aantallen. Vandaar dat deze route minder prioriteit kent dan route 2. 3.

Route 4: meer woningaanbod voor middeninkomens door woningcorporaties meer bestaande huurwoningen te laten verkopen Vrijwel alleen in Schalkwijk zullen uitgeponde huurwoningen daadwerkelijk een koopprijs hebben die voor middeninkomens betaalbaar is. Daarnaast betekent de lage mutatiegraad in de sociale sector dat het aantal woningen dat deze route oplevert beperkt zal zijn. 4. Route 3: Koopwoningen langdurig betaalbaar houden door middel van bijzondere constructies/voorwaarden We hebben gezien dat de meeste van dit soort constructies eigenlijk niet haalbaar zijn. KoopStart en vergelijkbare constructies houden koopwoningen ook niet langer betaalbaar, maar zijn wel interessant als flankerende maatregelen bij route 2 om de toegang van middeninkomens tot de koopmarkt te verbeteren.

7.4.

Handelingsperspectief gemeente Haarlem

Hieronder zijn per kansrijke route een aantal mogelijkheden gedefinieerd om deze tot een succes te maken. Of de gemeente Haarlem hier ook daadwerkelijk voor kiest, vergt op in sommige gevallen een afweging ten opzichte van andere beleidsdoelstellingen. Neem het in bepaalde projecten minder hoge eisen stellen aan nieuwbouw, bijvoorbeeld op het gebied van circulariteit of parkeren op eigen terrein. Dat komt de nieuwbouw van woningen in het middensegment weliswaar ten goede, maar heeft wel weer gevolgen voor andere doelstellingen van de gemeente. Het vergt een integrale afweging om te bepalen welk doel op welk moment het zwaarste dient te wegen.

34

Route 2: Meer marktconforme (lage) middeldure koopwoningen realiseren voor middeninkomens Om ervoor te zorgen dat de bouw van middeldure koopwoningen voortgang kan blijven vinden is het van belang om de ontwikkelaars te faciliteren in het realiseren van woningen in dit segment. Dit voorkomt het vastlopen van nieuwbouwprojecten en (te) lange doorlooptijden. Hierbij zijn twee zaken van belang: 1. het zoveel mogelijk volgen van landelijk eisen ten aanzien van nieuwbouw, zonder stapeling van aanvullende lokale eisen. 2. Als een project niet aan alle eisen uit het lokale beleid kan voldoen: maak een integrale belangenafweging en accepteer als gemeente dat een project niet voor de volle 100% aan het gemeentelijk eisenpakket kan voldoen. Maak duidelijke afspraken waar een ontwikkelaar hier onderbouwd van kan afwijken en waar zij zich juist wel aan de eisen dient te houden. Hiernaast levert route 3 voor de koopsector relatief eenvoudige beleidsmaatregelen op die de toegankelijkheid en kwaliteit van woningen in het middensegment verbeteren en de haalbaarheid van sloop/nieuwbouwprojecten vergroten: •

•

Indien gebruik gemaakt wordt van KoopStart of vergelijkbare constructies: reken nieuwbouwwoningen toe aan het segment waar zij op basis van hun v.o.n. prijs toe behoren. Laat de uitgestelde betaling hierbij achterwege, aangezien deze pas op een veel later moment door de woningzoekende hoeft te worden opgebracht. Voorwaarde hierbij is wel dat de toepassing van KoopStart tot aantrekkelijkere woningen leiden dan wanneer deze regeling niet was toegepast, niet slechts tot een beter projectresultaat voor de ontwikkelaar. Het werken met “open boeken” waarbij de ontwikkelaar inzicht geeft in zijn business case kan hierbij helpen. Ga door met het aanbieden van startersleningen: Dit instrument is als “revolving fund” relatief goedkoop, leidt niet tot grote administratieve lasten voor de gemeente doordat de uitvoering volledig bij SVn ligt en heeft zich bewezen als goede manier om de toegang van middeninkomens tot de koopmarkt te verbeteren. Kanttekening is wel dat startersleningen weliswaar helpen om starters toegang te geven tot de woningmarkt, maar niet bijdragen aan het behoud van woningen in het betaalbaar segment. Door waardestijgingen kunnen woningen die ooit met een starterslening gekocht zijn als ze opnieuw op de markt komen niet langer bereikbaar zijn voor starters.

Route 1: meer gereguleerde middenhuur laten realiseren door corporaties en marktpartijen Vooralsnog zijn het vooral de corporaties die bereid lijken om meer te investeren in de bouw van middenhuurwoningen. Onderstaande aanbevelingen kunnen hen er mogelijk toe aanzetten om hun investeringen in dit segment te intensiveren. Hiernaast gelden de hierboven geformuleerde aanbevelingen ten aanzien van de realisatie in het koopsegment (aansluiten bij landelijke eisen en het maken van een integrale afweging op projectniveau) ook voor de nieuwbouw van middenhuur. •

Middenhuur is met zijn maximale huren en inkomensgrenzen eigenlijk een verlengde van de sociale huursector geworden. Waardeer de inspanningen die de corporaties op dit gebied leveren dan ook als een volkshuisvestelijke activiteit, zeker omdat de business case voor middenhuur ook voor een corporatie lang niet altijd sluitend is én investeren in middenhuur in sommige gevallen ten koste gaat van de investeringskracht in de sociale huursector.

35

•

Als een corporatie ondanks goedkopere leningen en maatregelen om de stichtingskosten te beperken aantoonbaar nog steeds met een “onrendabele top” te maken heeft bij de bouw van middenhuur dan kan de gemeente Haarlem overwegen om hier dit financiële gat geheel of gedeeltelijk te dichten met een aanjaagregeling zoals die ook bestaat voor sociale woningbouw (Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw). Daarbij is het goed om te beseffen dat de nieuwbouwproductie voor middenhuurwoningen in aantallen lager zal blijven dan die van sociale huur, dit door de lagere investeringscapaciteit die de corporaties in hun niet-DAEB tak hebben. Daardoor zal het bedrag dat nodig is voor zo’n aanjaagregeling naar verwachting lager zijn dan de 6,5 miljoen die hier in 2024 voor de sociale nieuwbouw beschikbaar kwam.

•

Een dergelijke aanjaagregeling kan vanuit de wens om te komen tot een “level playing field” ook voor marktpartijen beschikbaar gelden. Het is wel de vraag of dit voldoende is om de bouw van middenhuur door marktpartijen van de grond te krijgen. Zij kunnen immers niet geborgd lenen en hebben veel hogere rendementseisen dan corporaties. Hun financiële gat per woning is daarmee waarschijnlijk te groot om nog enigszins realistisch door een aanjaagregeling te laten dichten, of de gemeente moet wel een heel hoog bedrag per woning beschikbaar stellen.

Route 4: meer woningaanbod voor middeninkomens door woningcorporaties meer bestaande huurwoningen te laten verkopen Vanuit het oogpunt van ‘behoud/groei van de sociale voorraad’ is het goed verklaarbaar dat Haarlem lang terughoudendheid is geweest in het beleid om sociale huurwoningen van corporaties te verkopen. Het aandeel sociale huur ligt in Haarlem rond het landelijk gemiddelde, en is dus niet uitzonderlijk groot. Mits er met de corporaties goede afspraken worden gemaakt over de omvang van de sociale huurvoorraad en het investeren in Haarlem van de op deze wijze gegenereerde middelen is het denkbaar om de corporaties meer te laten verkopen in (met name) Schalkwijk, mits de extra verkochte woningen een vraagprijs kennen die is op te brengen voor middeninkomens. Hierbij is het wel raadzaam als de corporaties tijdig nadenken over de gevolgen van meer uitponden voor lange termijn. Uitponden kan leiden tot een versnippering van bezit, wat bijvoorbeeld de verduurzaming van de woningvoorraad lastiger kan maken. Dit omdat dan ook particulieren moeten instemmen en meebetalen aan bijvoorbeeld een aardgasvrije warmteoplossing van hun gebouw.

36