2 Bijlage 1 Rapport RIGO Onderzoek versterking middensegment in Haarlem 15 januari 2026
Tekst van het document
Onderzoek versterking middensegment in Haarlem Definitieve versie Gemeente Haarlem
1
Onderzoek versterking middensegment in Haarlem Definitieve versie Gemeente Haarlem
Datum
15 januari 2026
Opdrachtgever:
Gemeente Haarlem
Contactpersoon:
Hannah van Horik en Lisa Klein Goldewijk
Nadere inlichtingen:
Peter Jobsen peter.jobsen@rigo.nl [06 20434952]
Projectnummer:
P51050
RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL
DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM
IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01
T 020 522 11 11 KVK 33227618
2
Inhoud 1.
Inleiding .......................................................................................................................4 1.1
Aanleiding ................................................................................................................4
1.2
Doelstelling ..............................................................................................................5
1.3
Onderzoeksopzet .....................................................................................................5
1.4
Doelgroep en definities .............................................................................................6
2.
Probleemstelling ..........................................................................................................7 2.1.
Toegankelijkheid koop en vrije sector huur voor middeninkomens ..........................7
2.2.
Aanbod voor middeninkomens in Haarlem ............................................................7
3.
Route 1: meer middenhuur bouwen ............................................................................. 10 3.1
Landelijke situatie .................................................................................................. 10
3.2
Huidig beleid gemeente Haarlem ten aanzien van middenhuur ................................. 12
3.3
Visie lokale stakeholders op route 1: corporaties ..................................................... 14
3.4
Visie lokale stakeholders op route 1: Marktpartijen .................................................. 16
4.
Route 2: meer middeldure koopwoningen bouwen ....................................................... 17 4.1
Landelijke situatie .................................................................................................. 17
4.2
Huidig beleid Haarlem ............................................................................................ 19
4.3
Visie lokale stakeholders route 2: marktpartijen ....................................................... 19
4.4
Visie lokale stakeholders route 2: corporaties .......................................................... 21
5.
Route 3 koopinstrumenten betaalbaarheid .................................................................. 22 5.1
Landelijke situatie .................................................................................................. 22
5.2
Huidig beleid Haarlem ............................................................................................ 24
5.3
Visie lokale stakeholders route 3: Marktpartijen ....................................................... 25
5.4
Visie lokale stakeholders route 3: Corporaties ......................................................... 26
6.
7.
Route 4: meer woningaanbod vanuit bestaande bouw .................................................. 27 6.1
Landelijke situatie .................................................................................................. 27
6.2
Huidig beleid Haarlem ............................................................................................ 29
6.3
Visie lokale stakeholders Route 4: corporaties ......................................................... 29 Conclusies en aanbevelingen ...................................................................................... 31
7.1.
Inschatting situatie Haarlem ten opzichte van de rest van Nederland .................... 31
7.2.
Inschatting haalbaarheid elk van de vier routes .................................................... 32
7.3.
Prioritering van de vier routes .............................................................................. 34
7.4.
Handelingsperspectief gemeente Haarlem .......................................................... 34 3
1. Inleiding In de gemeente Haarlem is een grote behoefte aan betaalbare woningen, zowel huur als koop. Voor huishoudens met een bruto jaarinkomen vanaf modaal tot twee keer modaal (€ 50.000 en € 90.000), is het vinden van een betaalbare woning lastig. Zij verdienen te veel voor de sociale huur, maar passend en bereikbaar aanbod in de middenhuur of koopsector (circa € 225.000 tot € 400.000) is nauwelijks beschikbaar. De raad heeft een initiatiefvoorstel aangenomen om het middensegment te versterken. Het college heeft ter uitvoering hiervan opdracht gegeven aan RIGO om de verschillende mogelijkheden om tot deze versterking te komen nader in beeld te brengen.
1.1 Aanleiding De gemeente Haarlem is al een jaar of tien een voorloper in de regio als het gaat om het stimuleren van de bouw van sociale huur en de realisatie van huur- en koopwoningen in het middensegment. Om de stadsbreed gewenste verdeling 40/40/20 te realiseren beschikt de gemeente Haarlem dan ook over een uitgebreid instrumentarium. Een selectie hiervan: de spelregels voor woningbouw uit de nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment, doelgroepenverordening, anterieure overeenkomsten en de Starterslening. Ook in het Volkshuisvestingsprogramma (VHP) 2026 – 2030 wordt het belang van het vergroten van het aanbod voor middeninkomens als actiepunt benoemd. In 2023 werd hiernaast een onderzoek opgeleverd in opdracht van de Rekenkamercommissie Haarlem1 naar de effectiviteit van sturing op de sociale woningbouw in de gemeente Haarlem. Hoewel dit onderzoek van RIGO dus gaat over middenhuur, is het goed om te lezen dat dat de gemeente veel instrumenten om te sturen op betaalbare nieuwbouw reeds inzet en hier bewust gebruik van maakt. Desondanks is er sprake van een afkalvend aanbod in het middensegment in de bestaande voorraad. Mede veroorzaakt door sterke verkoopprijsstijgingen van de afgelopen jaren en het verminderde aantal middeldure huurwoningen van particuliere verhuurders.
De Haarlemse raad wil daar graag verandering in brengen en nam in april 2025 het initiatiefvoorstel Versterkers middeldure koop2 aan, in juli aangevuld met de motie Door het vuur voor middelduur3. N.B. dat lage inkomensgroepen geen onderwerp zijn van dit onderzoek- en adviestraject betekent niet dat de gemeente Haarlem de problemen op het gebied van huisvesting voor deze inkomensgroep niet erkent en onderstreept. De positie van middeninkomens op de woningmarkt is de afgelopen jaren echter dusdanig verslechterd dat deze inmiddels ook onze aandacht nodig heeft.
1
Rekenkamercommissie Haarlem (2023). Bouwen aan de toekomst. Effectiviteit van sturing op sociale woningbouw 2
Initiatiefvoorstel+Versterkers+middeldure+koop+PvdA+GroenLinks+CDA+Actiepartij+D66+(def)
3
12+Motie+Door+het+vuur+voor+middelduur+D66+CDA+VVD 4
1.2 Doelstelling Uit het initiatiefvoorstel zijn vier routes gedestilleerd die mogelijk kansrijk zijn om de positie van middeninkomens op de woningmarkt te verbeteren (zie volgende pagina). Het doel van dit onderzoek is het bepalen van de haalbaarheid van deze vier routes in de specifieke context van Haarlem en het geven van aanbevelingen om de kansrijke routes daadwerkelijk te laten bijdragen aan de positie van middeninkomens op de lokale woningmarkt. Op deze manier geeft de gemeente Haarlem daarmee invulling aan de aangenomen motie.
Vier routes voor een beter positie van middeninkomens: 1.
Meer gereguleerde middenhuur laten realiseren door corporaties, marktpartijen en wooncoöperaties
2.
Meer marktconforme (lage) middeldure koopwoningen realiseren voor middeninkomens
3.
Koopwoningen langdurig betaalbaar houden door middel van bijzondere constructies/voorwaarden
4.
Meer woningaanbod voor middeninkomens door woningcorporaties meer bestaande huurwoningen te laten verkopen of deze over te laten hevelen naar de middeldure huur
1.3 Onderzoeksopzet Aan de vier routes zitten steeds twee componenten. Allereerst een nationaal kader dat bestaat uit wet- en regelgeving ten behoeve van het versterken van de positie van middeninkomens en succesvolle voorbeelden van de realisatie van (meer) woningen in het middensegment. Ten tweede de lokale context van Haarlem waarin niet alleen de visie van de gemeente op het middensegment van belang is, maar ook die van lokale stakeholders. Voor iedere route beschrijft RIGO beide componenten. 1. Het nationale kader bepaalt de wettelijke mogelijkheden die er voor elke route zijn om het middensegment te versterken. RIGO besteedt ook aandacht aan interessante mogelijkheden die we elders zien en beschrijven we of oplossingen, naar verwachting, leiden tot (blijvend) meer middelduur woningaanbod van voldoende kwaliteit. Dit nationaal kader is geschetst op basis van deskresearch. 2. De lokale context van Haarlem is daarnaast zeer bepalend voor de kansen die elke route biedt. Hierbij gaat het niet alleen om de mogelijkheden die lokale beleidsinstrumenten bieden, maar ook om het draagvlak voor elk van de vier routes bij corporaties en ontwikkelaars die in Haarlem actief zijn.
De lokale context is in kaart gebracht op basis van deskresearch en door twee groepsgesprekken, één met vertegenwoordigers van de lokale corporaties Pré Wonen, Elan Wonen en Ymere op 14 oktober 2025 en met vertegenwoordigers van lokaal actieve ontwikkelaars (BPD, AM, HBB, Westvast, Hoorne Vastgoed en Being) op 27 oktober 20254.
4
Beleggers waren wel uitgenodigd voor dit gesprek, maar zijn helaas niet ingegaan op de uitnodiging. Naast deze focusgroep is ook separaat telefonisch gesproken met ontwikkelaar VORM. 5
1.4 Doelgroep en definities Voor middeninkomens geldt een inkomen van ongeveer één tot twee keer modaal. Wat neerkomt op een jaarinkomen tussen de €50.000 en €90.0005. Huishoudens die te veel verdienen voor de sociale huur 6, maar in de koopsector vaak lastig aan bod komen. Naast eenen tweepersoonshuishoudens besteedt RIGO ook aandacht aan de mogelijkheden voor (aanstaande) gezinnen.7 Hiervoor zal dan ook gekeken worden naar kansen voor de realisatie van woningen met een groter woonoppervlakte, geschikt voor het huisvesten van een (aanstaand) gezin. Het middensegment bestaat op basis van landelijke definities uit middenhuurwoningen met een huurprijs tussen de 900,07 en 1.184,82 euro per maand en koopwoningen tot 405.000 euro (beiden prijspeil 2025). Deze landelijke definities zijn als uitgangspunt gehanteerd voor de gesprekken die RIGO heeft gevoerd met de corporaties en de marktpartijen. RIGO heeft hiervoor gekozen, omdat deze landelijke definities, door de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting en de Wet Betaalbare Huur, een steeds belangrijkere rol gaan spelen. In Haarlem bestaat 8% van de huishoudens uit lage middeninkomens, 6% uit middeninkomens en 12% uit ‘hogere inkomens’, die conform de Wet Betaalbare Huur ook deels tot middeninkomens worden gerekend. Het middensegment in Haarlem bestaat voor 6% uit middeldure huur en 7% uit koopwoningen tot de grens betaalbare koop 8.
Dit betekent dat ongeveer 14-26% van de huishoudens (afhankelijk van hoe je de ‘hogere inkomens’ meerekent), afhankelijk zijn van ongeveer 13% van de woningvoorraad.
5
In de Wet Betaalbare Huur worden middeninkomens als volgt gedefinieerd: eenpersoonshuishoudens met een bruto jaarinkomen tussen de € 49.670 en € 67.366 en meerpersoonshuishoudens met een bruto jaarinkomen tussen de € 54.848 en € 89.821 (prijspeil 2025). 6
De grens voor sociale huur is voor eenpersoonshuishoudens €49.669 euro en meerpersoonshuishoudens tot €54.847(prijspeil) 2025. 7
Een aanstaand gezin is hier gedefinieerd als een nog kinderloos huishouden met kinderwens. Veelal is er de wens een woning te betrekken die geschikt is voor een gezin, nog voordat het gezin gevormd is. 8
Bron: WiMRA, Factsheet Wonen in Haarlem 2023 6
2. Probleemstelling 2.1.
Toegankelijkheid koop en vrije sector huur voor middeninkomens
De toegankelijkheid van de Haarlemse koopwoningmarkt is steeds slechter geworden door de sterk stijgende woningprijzen. Dit is goed terug te zien in de WOZ-waarden in Haarlem, die mede gebaseerd zijn op recente verkooptransacties. Zo is de gemiddelde WOZ-waarde van een Haarlemse koopwoning gestegen van €383.663 in 2021, naar €520.270 in 2025: een stijging van bijna 1/3e van de waarde. Hoewel de lonen de afgelopen jaar ook erg gestegen zijn, is die stijging aanzienlijk minder dan de stijging van de WOZ-waarde. Het wordt voor mensen steeds lastiger een hypotheek voor een koopwoning af te sluiten. Wat kunnen middeninkomens betalen in de koop- en huurmarkt? In onderstaande tabel is weergeven wat mensen met een inkomen aan de onderkant en bovenkant van de doelgroep middeninkomens kunnen betalen. Bij de hypotheek is uitgegaan van 3,75% rente en een situatie waarin men geen overwaarde en spaargeld beschikbaar heeft 9. Bij de huur is uitgegaan van de aanname dat mensen 25% van hun bruto maandinkomen als huur kunnen betalen10. Tabel 1 - Maximale hypotheek en huur per maand voor middeninkomens, naar inkomen en huishoudenssituatie
Bruto jaarinkomen
Maximale hypotheek
Maximale huur
€ 49.669 (onderkant, alleenstaande)
€ 237.000
€ 1.034
€ 67.366 (bovenkant, alleenstaande)
€ 318.000
€ 1.403
€ 54.848 (onderkant, meerpersoons)
€ 242.000
€ 1.143
€ 89.821 (bovenkant, meerpersoons)
€ 430.000
€ 1.871
De huur die deze inkomenscategorie kan betalen, ligt aan de bovenkant van het middenhuur segment (huren t/m € 1.184 per maand) of zelfs in het vrije sector segment. In de koopsector is de positie van middeninkomens relatief gezien zwakker, als gevolg van de sterk gestegen verkoopprijzen. Lage middeninkomens kunnen woningen betalen van rond de 250.000 euro. Het aanbod in deze prijscategorie is in Haarlem zeer beperkt, zeker als we bedenken dat er juist aan de onderkant van de woningmarkt vaak flink overboden wordt. Wat vooral opvalt, is dat eenpersoonshuishoudens met een ‘hoog middeninkomen’ niet de betaalbare koopgrens kunnen betalen. Om 405.000 euro te kunnen betalen, hebben ze eigenlijk een inkomen van circa 82.000 euro nodig, wat neerkomt op een bruto maandsalaris van € 6.300 per maand. Alleenstaanden met een middeninkomen kunnen woningen aan de bovenkant van het middensegment dus eigenlijk niet betalen. Omdat het aanbod van woningen rond de € 318.000 beperkt is, zijn ze dus vaak aangewezen op huur, of ze moeten in staat zijn (veel) eigen geld in te leggen (zie tabel 1).
2.2.
Aanbod voor middeninkomens in Haarlem
Andersom is het ook interessant om te kijken wat voor woningen je ‘op de markt’ kunt krijgen voor de verschillende prijzen. In Haarlem is de gemiddelde verkoopprijs in Q3 van 2025 € 6.350
9
Vanzelfsprekend zijn er ook huishoudens met een middeninkomen, maar wel met (veel) vermogen. We kiezen hier voor het in beeld brengen van de mogelijkheden voor mensen zonder vermogen, omdat dat het meest de situatie van starters en mensen die het moeilijk hebben op de woningmarkt weerspiegelt. 10
Veel verhuurders in de vrije sector hanteren deze 25% norm sowieso als minimale inkomenseis. 7
per vierkante meter11. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter in het middensegment is niet bekend. In de vrije sector was de gemiddelde huurprijs in Haarlem in het eerste kwartaal van 2025 € 17,60 euro per vierkante meter12. Dit leidt ertoe dat alleenstaande middeninkomens dus een bestaande woning kunnen kopen van circa 38-51 m², en meerpersoonshuishoudens van 39-69m². Gaan deze mensen huren in de bestaande voorraad, dan kunnen ze opvallend genoeg een aanzienlijk grotere woning huren, ervan uitgaande dat ze 25% van hun bruto maandinkomen aan huur kunnen besteden. Tabel 2 - Vergelijking bereikbare vierkante meters in Haarlem in koop-en vrije sector huur
Jaarinkomen
Oppervlakte koop (+ koopprijs)
€ 49.669 (onderkant, alleenstaande)
38 m² (€ 241.000)
€ 67.366 (bovenkant, alleenstaande)
51 m² (€ 324.000)
€ 54.848 (onderkant, meerpersoons)
39 m² (€ 248.000)
€ 89.821 (bovenkant, meerpersoons)
69 m² (€ 438.000)
Oppervlakte huur vrije sector (+ huurprijs)
79 m² (€ 1.390)
106 m² (€ 1.866)
Huur in Haarlem betere deal dan koop? Op basis van bovenstaande vergelijking zou je kunnen concluderen dat je voor middeninkomens beter middenhuur kunt realiseren dan betaalbare koop. Middeninkomens kunnen – op de beperkt gereguleerde bestaande markt - immers ‘sneller’ een middenhuurwoning huren dan een koopwoning, en die is gemiddeld genomen bovendien groter. Toch is het belangrijk om hier niet zonder meer vanuit te gaan. Tabel 3 illustreert e.e.a. voor het eerste jaar na aankoop/huur van de woning. Daarin is de vergelijking gemaakt tussen een koopwoning van 51 m² en een huurwoning van 79 m²: het gemiddeld metrage dat alleenstaanden aan de bovenkant van middeninkomens kunnen kopen of huren. Ter vergelijking is ook een huurwoning van 51 m² toegevoegd. De maandlasten inclusief aflossing (en inclusief hypotheekrenteaftrek) zijn voor kopers het hoogst. Zeker als je het vergelijkt met een huurwoning met dezelfde oppervlakte (€ 1.416 om € 898). Voor een koper is een belangrijk deel echter aflossing (€ 476 per maand). Trek je dit eraf, dan zijn de maandlasten nagenoeg gelijk. Daarbij komt dat een koper na één jaar, bij een waardestijging van 5%, al € 16.200 aan vermogen heeft opgebouwd, waar huurders daar niet van profiteren. Natuurlijk moeten kopers het totale maandbedrag, inclusief aflossing, ook daadwerkelijk kunnen betalen. Ook kan er een periode komen van waardedaling.
Maar onder aan de streep, zijn de netto maandlasten (exclusief aflossing) tussen huur en koop dus vergelijkbaar, maar levert koop wel een enorme vermogenswinst op. Tegelijkertijd blijft het dus zo dat je in de vrije sector vaak wel een grotere woning kunt huren dan dat je in de koop kunt kopen. om niet te onderschatten welke vermogensvoordelen een koopwoning oplevert. Door aflossing en waardestijging levert het op termijn een groot vermogen op, wat je als huurder nooit zult vergaren. Ook maakt het realiseren van overwaarde op een koopwoning – zeker in combinatie met inkomensgroei – het eenvoudiger om een volgende stap in je wooncarrière te maken. Tot slot profiteren huurders niet van de hypotheekrenteaftrek en kopers vooralsnog wel, waardoor de netto maandlasten voor kopers toch vaak beter uitpakken dan voor huurders.
11
Bron: NVM Regionale analyse COROP-regio Agglomeratie Haarlem Q3 2025
12
Regionale analyse COROP-regio Agglomeratie Haarlem 8
Tabel 3 – Indicatie van de maandlasten en de waardestijging in jaar 1, voor een alleenstaande aan de bovenkant middeninkomens
Post
Koopwoning
Huurwoning
Huurwoning
51 m² € 324.000
51 m² € 898
79 m² € 1.390
Huur
€ 898
€ 1.390
€ 1.416
€ 898
€ 1.390
Maandlasten (excl. Aflossing)
€ 940
€ 898
€ 1.390
Waardestijging na 1 jaar (5%)
€16.200
-
-
Netto hypotheeklast -
Waarvan aflossing
€ 1.119 € 476
Onderhoud (1% WOZ-waarde)
€ 270
OZB (0,1% van de WOZ-waarde)
€ 27
Maandlasten
9
3. Route 1: meer middenhuur bouwen Route 1: Meer gereguleerde middenhuur laten realiseren door corporaties, marktpartijen en wooncoöperaties
3.1 Landelijke situatie Voor veel mensen met een middeninkomen is een middenhuurwoning dus een mogelijk antwoord op hun woonvraag. Uit landelijk onderzoek is bekend dat een middenhuurwoning voor veel woningzoekenden overigens niet hun voorkeursoptie is. Ze zien het als een tijdelijke tussenstap tot ze een woning kunnen kopen. Eigenaar-bewoners hebben namelijk verschillende fiscale voordelen, zoals de hypotheekrenteaftrek en de (onbelaste) waardestijging van de woning. Dat verklaart de voorkeur die veel woningzoekenden hebben voor koop, hetzij bestaande bouw of nieuwbouw. Maar met een middeninkomen kunnen veel woningzoekenden vaak wél een middenhuurwoning huren, maar géén woning kopen. Ook biedt een middenhuurwoning flexibiliteit en minder risico. Daarmee vervult dit segment een soort ‘vluchtheuvelfunctie’, voor wie op korte termijn een stap in zijn woningcarrière wil zetten. De Wet betaalbare huur regelt sinds 1 juli 2024 hoe het middensegment eruitziet. Bij nieuwe verhuringen mag de huur van een woning met 186 WWS-punten of minder, niet hoger zijn dan de maximale huur conform het WWS. De maximale huurprijs voor het middensegment is € 1.184,82 (prijspeil 2025), mits een woning ook daadwerkelijk 186 WWS-punten heeft. Voor een woning ligt de maximale huurprijs lager als de woning een lager WWS-puntenaantal heeft.
Zo hoort bij een puntenaantal van 170 punten bijvoorbeeld een maximale huur van € 1078,85 per maand. In de Wet betaalbare huur zijn ook maximale inkomens voor (nieuwe) huurders in dit segment vastgelegd. 67.366 euro voor alleenstaanden en 89.821 euro voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2025). Veel gemeenten hadden al vergelijkbare inkomensgrenzen in hun huisvestingsverordening vastgelegd. Meer middenhuur door woningcorporaties Middenhuurwoningen kunnen zowel door de woningcorporaties als door de markt gerealiseerd worden. In de Wet versterking regie op volkshuisvesting is opgenomen dat van woningcorporaties verlangd wordt dat zij naar redelijkheid bijdragen aan de uitvoering van het gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma. De uitvoering van het gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma vindt haar beslag in de lokale prestatieafspraken die worden gesloten tussen gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties. De realisatie van middenhuurwoningen kan hier onderdeel van uitmaken. Bovendien is in de Nationale Prestatieafspraken (NPA) afgesproken dat woningcorporaties de komende jaren circa 50.000 middenhuurwoningen bouwen. Op dit moment moeten woningcorporaties hun middenhuur realiseren vanuit hun zogenaamde niet-DAEB-tak, waarin zij hun bezit hebben ondergebracht dat niet tot hun in de Woningwet vastgelegde kerntaken behoort.
Woningen buiten het sociale huursegment horen daar ook bij, ook als ze zoals middenhuur voorzien in een behoefte voor woningzoekenden die op eigen kracht maar moeilijk aan een woning kunnen komen. Omdat ze voor niet-DAEB-activiteiten geen (goedkope) geborgde leningen kunnen krijgen, moeten corporaties hier relatief dure leningen voor afsluiten tegen een commercieel 10
rentetarief. In combinatie met de hoge bouwkosten en de lange procedures zien corporaties hier nu relatief vaak vanaf. Op dit moment wordt er echter gewerkt aan wetgeving, om middenhuur ook onder een DAEB-regime laten vallen, waardoor goedkoper geborgd lenen voor de bouw van middenhuur mogelijk wordt. De verwachting is dat dit vanaf 2027 mogelijk wordt. Meer bouw middenhuur door marktpartijen Ook marktpartijen kunnen middenhuurwoningen realiseren. Door de wet betaalbare huur die huren maximeert en de stijging van de bouwkosten, zien we op nationaal niveau dat marktpartijen steeds minder geïnteresseerd zijn in het verhuren en ontwikkelen c.q. uitnemen van middenhuurwoningen. Waar ze dit nog wel doen, gaat het vaak om relatief kleine woningen, die niet aansluiten bij de minimale metrages die de gemeente Haarlem hanteert voor woningen in het middensegment. In hoofdstuk 4 gaan we in op maatregelen die gemeenten kunnen nemen om meer koopwoningen in het betaalbare deel realiseren, ondanks de sterk gestegen bouwkosten. Een deel van deze maatregelen geldt ook voor het middenhuursegment. Net als bij koopwoningen staat bij de nieuwbouw van middenhuur de haalbaarheid onder druk, zeker bij woningen die zowel in oppervlakte als uitstraling voldoende kwaliteit moeten kennen.
Meer bouw middenhuur door wooncoöperaties Wooncoöperaties: bij een wooncoöperatie neemt een groep particulieren het initiatief om gezamenlijk een woongebouw te realiseren en te verhuren. Zij roepen hiervoor een vereniging in het leven, waarvan alle initiatiefnemers vervolgens lid worden. Een belangrijk verschil met het meer gangbare Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is dat het gebouw na oplevering eigenaar blijft van de vereniging 13. De initiatiefnemers krijgen als bewoners een dubbele rol: ze zijn lid van de vereniging die het gebouw in eigendom heeft én huurder van diezelfde vereniging. Het idee is dat een wooncoöperatie zonder winstoogmerk de huren in het complex laag zal houden, zodat er langjarig huurwoningen in het middensegment aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Met name Amsterdam en Utrecht stimuleren wooncoöperaties, het politieke draagvlak voor deze collectieve vorm van wonen is in deze steden dan ook groot. Dit heeft er dan ook toe geleid dat een aantal verenigingen daadwerkelijk een gebouw hebben gerealiseerd. In Amsterdam zijn dit er in ieder geval drie14. Deze projecten laten zien dat realisatie van woningen door wooncoöperaties mogelijk is, maar dat de daadwerkelijke realisatie wel afhankelijk is van een aantal specifieke randvoorwaarden die in Haarlem niet eenvoudig zijn te creëren.
Ook lopen wooncoöperaties tegen dezelfde problemen aan bij de bouw van middenhuurwoningen als corporaties en marktpartijen. RIGO ziet dit als belangrijkste obstakels voor de (korte termijn) realisatie van middenhuurwoningen door coöperaties. •
13
Gebrek aan gemeentelijke grondposities: in de voorbeelden waarbij een wooncoöperatie er daadwerkelijk in geslaagd is om nieuwbouw te realiseren is dit vrijwel altijd op een bouwlocatie die tegen een sterk gereduceerde grondprijs aan de wooncoöperaties zijn aangeboden. In Haarlem beschikt de gemeente echter niet over veel
Zie onder andere: https://dewarren.co/
14
Zie onder andere https://www.wooninfo.nl/nieuws/2025/10/de-wooncooperatie-is-volwassengeworden/
11
“eigen” grond. wooncoöperaties moeten bij die grondposities bovendien concurreren met andere non-profit bestemmingen die ook aanspraak kunnen maken op gereduceerde grondkosten als sociale woningbouw, scholen en zorg- en welzijnsvoorzieningen. •
Hoge bouwkosten nieuwbouw: wooncoöperaties hebben misschien geen winstoogmerk, maar hebben net als ontwikkelaars en corporaties (die natuurlijk ook geen winstoogmerk hebben) te maken met de huidige hoge bouwkosten. Dit maakt het lastiger om leningen terug te betalen, zeker bij relatief lage huren.
•
Reguliere vormen van financiering lastig te realiseren: wooncoöperaties lopen er tegenaan dat zij lastig aan financiering kunnen komen. Voor banken is deze eigendomsvorm immers nog nieuw. Niet alle banken zullen bereid zijn een lening te verstrekken en degenen die dit wel doen zullen (mogelijk) een risico-opslag op het rentetarief vragen. Wooncoöperaties zijn daardoor afhankelijk van alternatieve vormen van financiering, zoals crowdfunding, obligaties uitgeven aan particulieren of -wederomgemeentelijke steun, dit maal in de vorm van leningen. De gemeente Amsterdam heeft inmiddels een dergelijke regeling in het leven geroepen15.
•
Hoog afbreukrisico door lang en ingewikkeld ruimtelijk planproces: net als bij CPO’s hebben wooncoöperaties te maken met een hoog afbreukrisico. De realisatie van een gebouw kost de initiatiefnemers veel tijd en geld, die zij in tegenstelling tot de professionals bij ontwikkelaars en corporaties naast hun reguliere bezigheden moeten zien op te brengen. Dit leidt er toe dat veel deelnemers alsnog afhaken en hun woonwensen op een andere meer traditionele manier realiseren. Een wooncoöperatie vraagt bovendien om nog meer idealisme dan een CPO. Dit omdat het eigendom collectief blijft en een initiatiefnemer dus niet profiteert van de waardevermeerdering van zijn of haar woning.
3.2 Huidig beleid gemeente Haarlem ten aanzien van middenhuur Beleid ten aanzien van nieuwbouw verschilt van landelijke eisen Haarlem hanteert binnen de 40/40/20 segmentatie een nadere onderverdeling. Daarbij is er binnen het middensegment een voorkeur voor koopwoningen. Bij woningbouwprojecten met meer dan 9 woningen ten oosten van het Spaarne dient 24% van het totale programma (60% van 40%) in het lage middeldure segment gebouwd te worden, hetzij middenhuur (tot €1.184), hetzij lage middeldure koop (tot €335.161, prijspeil 2025). Verder dient 16% van het totale programma (40% van 40%) gebouwd te worden als hoge middeldure koop/huur 16. De middeldure koopwoningen kennen een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebedinging. De Haarlemse sluit daarmee ongeveer aan bij de Nationale Woondeal en de Woondeal MRA, waarbij afgesproken is dat in totaal twee derde van de te bouwen woningen betaalbaar is. Immers: 64% wordt gebouwd als sociale huur (40% en betaalbaar middensegment (24%). Een klein deel van de koopwoningen in de 16% hoge middeldure koop/huur valt binnen de definitie ‘betaalbaar’ uit de Woondeal, waarmee het totaal op ongeveer 2/3 uitkomst.
https://www.svn.nl/verenigingen-stichtingen-en-cooeperaties/op-zoek-naar-eenlening/stimuleringslening-wooncooperaties/ 15
Ten westen van het Spaarne dient bij woningbouwprojecten minimaal 50% van het programma uit sociale huurwoningen te bestaan. 16
12
Uitsplitsing Haarlems woningbouwprogramma
Daarbij is het wel goed om te beseffen dat wat Haarlem onder het middensegment verstaat anders is dan landelijk. Het middensegment heeft zowel in de koop als in de huur namelijk een hogere bovengrens. Hier gaan we in hoofdstuk 4.2 verder op in. Vergelijking landelijke en Haarlemse segmentatie
Bron: Opinienota Kaders voor uitwerking van het Volkshuisvestingsprogramma Haarlem 2026-2030
Aanvullend kent de gemeente diverse bovenwettelijke eisen op het gebied van woningbouw. •
•
•
Middenhuurwoningen mogen niet worden verkocht gedurende 15 jaar (indien de verhuurder de huur jaarlijks met de loonontwikkeling verhoogt) of 25 jaar (indien de verhuurder de huur jaarlijks met de loonontwikkeling + 1% verhoogt). Op het gebied van duurzaamheid heeft Haarlem zich gecommitteerd om bovenwettelijke eisen te stimuleren via het Convenant Toekomstbestendig Bouwen van de MRA (VHP, 2025-2030). Voor eigen projecten wordt gestreefd naar niveau goud, voor projecten van derden is het streven minimaal zilver. Eisen van het zilveren niveau zijn bijvoorbeeld een maximale energiebehoefte van ≤ 52,5 kWh/m²·jaar voor grondgebonden woningen in plaats van ≤ 55 kWh/m² en de opgave om minimaal 45 % van de gebruikte materialen hergebruikt of gerecycled te hebben. Aanvullend staat in het concept Volkshuisvestingsprogramma opgenomen dat nieuwe woningen hun eigen energie opwekken, de piekbelasting beperken (≤ 1 kW/woning), en lokale opslag en slimme sturing benutten. Ook zijn er eisen voor middeldure koopwoningen, waarop we in het volgende hoofdstuk nader ingaan.
13
Beleid gemeenten ten aanzien van woningcorporaties en middenhuur Uit de onderzochte beleidsdocumenten blijkt dat de gemeente bij de realisatie van middenhuurwoningen geen duidelijke voorkeur heeft voor marktpartijen dan wel corporaties. In de prestatieafspraken worden dan ook geen afspraken gemaakt over de bouw van middenhuur door corporaties. Wel is er afgesproken dat middenhuurwoningen van corporaties ook via het woonruimteverdeelsysteem DAK worden aangeboden, net als vrijkomende sociale huurwoningen.
3.3 Visie lokale stakeholders op route 1: corporaties Verschillen in ambities in middenhuur tussen de drie Haarlemse corporaties De corporaties verschillen in hun ambities ten aanzien van de realisatie van nieuwbouw in de middenhuur. Ymere heeft een doelstelling voor nieuwbouw in het middensegment, op de plekken in de stad waar dat het meeste effect heeft op een evenwichtige inkomensverdeling en waar de markt middenhuur niet oppakt. Zij zien het dus als wezenlijk onderdeel van hun volkshuisvestelijke opgave. Vooralsnog realiseert Pré Wonen geen middenhuur, tenzij het niet kunnen afzetten van de middenhuurwoningen ervoor zorgt dat het gehele project niet doorgaat. Dan is het onder voorwaarden mogelijk dat Pré investeert in middenhuur. Elan Wonen realiseert alleen nieuwbouwwoningen in het middensegment indien dit een bijdrage levert aan de leefbaarheid een specifieke wijk, door een betere mix van inkomens. Of indien de haalbaarheid van een project zonder de realisatie van de middenhuurwoningen in het geding is, waardoor ook sociale huurwoningen niet gerealiseerd kunnen worden. Ymere gaf aan dat de corporatie weliswaar een doelstelling heeft ten aanzien van de realisatie van middenhuur, maar dat de daadwerkelijke realisatie vaak voortkomt uit een samenloop van omstandigheden. Bijvoorbeeld bij een project waarbij Ymere al had toegezegd de sociale huurwoningen af te nemen.
Hier haakte de belegger af, waarna Ymere besloot om ook de middeldure huurwoningen aan te kopen, waarmee tevens de voortgang in het project werd gewaarborgd. De corporaties zijn eensgezind dat doorstroming van zittende sociale huurders naar de naar de middenhuur alleen gebeurt als middenhuurwoningen ten opzichte van de sociale huursector extra kwaliteit krijgt. De minimale metrages die in de Nota kaders en Instrumenten zijn gedefinieerd voor middenhuur17 zijn hier in ieder geval niet ruim genoeg voor. Geborgd lenen voor middenhuur Het gegeven dat de corporaties – waarschijnlijk – vanaf 2027 goedkoper kunnen lenen voor de bouw van middenhuur zien de Haarlemse corporaties zonder meer als een positieve ontwikkeling. De businesscase voor middenhuurwoningen zal dan verbeteren, omdat corporaties dan geld kunnen lenen onder een borgingsstelsel in plaats van op basis van commerciële voorwaarden.
“Minimaal de helft van de nieuw op te leveren betaalbare middeldure huurwoningen heeft een minimum oppervlak van 60m2 GBO en de woningen zijn niet kleiner dan 50 m2 GBO” 17
14
Toch blijven ze terughoudend in hun plannen voor de realisatie van middenhuur. Zij verwachten wel dat geborgd lenen leidt tot een iets hoger bouwproductie van middenhuur, maar ze zien de bomen niet opeens tot in de hemel groeien. Hiervoor dragen zij verschillende redenen aan: 1. Goedkoper (geborgd) lenen is geen garantie voor een sluitende business case Niet alle corporaties verwachten dat geborgd lenen zorg voor een sluitende business case. Dit komt niet alleen door stijgende bouwkosten en de hoge eisen die de gemeente aan nieuwbouw stelt, maar ook door de wens om middenhuur in kwaliteit te onderscheiden van het sociale huursegment. Onder kwaliteit verstaan zij zowel het metrage van de woning als het uitrustingsniveau. De extra kosten die dit met zich meebrengt worden maar gedeeltelijk goedgemaakt door de extra huurinkomsten die middenhuur met zich meebrengt. 2. Beperkt onderpand in de niet-DAEB tak in combinatie met weinig investeringsruimte in DAEB-tak Woningcorporaties die willen lenen brengen als waarborg hun bestaande vastgoed in als onderpand. Dat geldt dus ook voor de realisatie van middenhuur, waarvoor de corporaties hun vastgoed uit de niet-DAEB tak in onderpand dienen te geven, aangezien middenhuurwoningen (vooralsnog) worden aangemerkt als niet-DAEB.
Echter: de omvang van de niet-DAEB tak van een corporatie is in vergelijking met de DAEB-tak veel kleiner dan de “hoofd” DAEB-tak waarin de sociale huurwoningen zijn ondergebracht. Dit geldt ook voor corporaties die een relatief grote niet-DAEB tak hebben als Elan Wonen en Ymere. Dit betekent dat de hoeveelheid vastgoed die gebruikt kan worden als onderpand om leningen aan te trekken relatief dus relatief beperkt is. De hoeveelheid financiële ruimte die hierdoor ontstaat moet dus niet overschat moeten worden. Hierbij speelt ook mee dat de corporaties voor nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming van hun sociale huurwoningen de afgelopen jaren al veel leningen hebben aangetrokken, waardoor het einde van hun financiële ruimte in de DAEB-tak in zicht is. Dit geldt zowel voor de hoeveelheid leningen die zij van toezichthouder WSW mogen aantrekken (de Loan to Value ratio, LTV) als de hoogte van de rentelasten ten opzichte van de huurinkomsten (Interest Coverage Ratio, ICR). 3. Dividend van niet-DAEB tak naar DAEB-tak lastiger bij veel nieuwbouw middenhuur Er zijn corporaties – ook in Haarlem – die het positief bedrijfsresultaat dat in de niet-DAEB tak wordt gerealiseerd door middel van een dividenduitkering overhevelen naar de DAEB-tak. Dit dividend kan door de corporatie dan vervolgens gebruikt worden voor haar sociale huurwoningen, bijvoorbeeld voor onderhoud en verduurzaming.
Als er meer in middenhuur wordt geïnvesteerd, zullen deze dividenduitkeringen kleiner worden omdat een groter deel van de inkomsten op zullen gaan aan rentelasten voor die nieuwe investeringen. De corporaties zullen de komende jaren dus de afweging moeten maken waar zij hun prioriteiten leggen, binnen de DAEB-tak of (tevens) in de niet-DAEB tak. Voor een zorgvuldig afwegingsproces is tijd nodig. 4. Regelgeving ten aanzien van nieuwbouw in het middensegment De verschuiving binnen het middensegment naar een hoger percentage nieuwbouw in de koop is voor de corporaties een aandachtspunt. De business case voor koop is bij nieuwbouwwoningen doorgaans gunstiger dan voor middenhuur. Dit kan ervoor zorgen dat ontwikkelaars dus vooral inzetten op koop en daarmee minder middenhuur zullen aanbieden aan de corporaties.
15
3.4 Visie lokale stakeholders op route 1: Marktpartijen N.B. het hoge ambitieniveau dat door ontwikkelaars wordt ervaren in Haarlem en de stapeling van eisen waaraan nieuwbouw moet voldoen spelen ook een grote rol bij de haalbaarheid van nieuwbouw in de koopsector (route 2). Bij route 2 wordt hier nader op ingegaan. Op deze plaats in de rapportage beperken we ons tot de specifieke kansen en knelpunten die marktpartijen ervaren op het gebied van de realisatie van middenhuur. Middenhuur lastig haalbaar voor marktpartijen Marktpartijen geven aan dat het realiseren van gereguleerde middenhuur met een huur t/m € 1.184 per maand in Haarlem een lastige business case is geworden door de combinatie van hoge ambities die Haarlem voor nieuwbouw heeft met gestegen bouwkosten en de maximale huren die gelden voor de middenhuur. In het bijzonder noemen zij hierbij de bepaling uit de Nota Kaders en Instrumenten dat minimaal de helft van de nieuw op te leveren woningen een minimum oppervlak van 60m² GBO heeft. Dat maakt dat zij weinig nieuwe kansen zien om meer middenhuur te realiseren in Haarlem, naast het bestaande planvolume. Dit ondanks het feit dat zij het belang van dit segment voor de woningmarkt onderschrijven en zij zich aangeven dat beleggers in principe graag willen investeren in huurwoningen in Haarlem.
16
4. Route 2: meer middeldure koopwoningen bouwen Route 2: Meer marktconforme (lage) middeldure koopwoningen realiseren voor middeninkomens
4.1 Landelijke situatie Hoewel middenhuurwoningen een geschikte optie voor middeninkomens zijn, is de woonvoorkeur voor veel mensen in Nederland toch het hebben van een koopwoning (zie ook 2.2). Het is voor mensen met een middeninkomen echter niet makkelijk om een koopwoning te verwerven, aangezien er een groot tekort aan betaalbare koopwoningen18 is. Dit geldt in versterkte mate voor woningen die ruim genoeg zijn voor een gezin. Dit is mede veroorzaakt doordat de gemiddelde woningwaarde de afgelopen jaar (veel) meer gestegen is dan de leenmogelijkheden van kopers. Hier hebben vooral starters op de woningmarkt last van, omdat zij geen overwaarde van de verkoop van hun vorige huis hebben. De nieuwbouw van middeldure koopwoningen leidt voor projectontwikkelaars minder snel tot een haalbare business case dan woningen aan de bovenkant van de markt. Om hen er toch toe aan te zeten ook in het middensegment te bouwen, is er de laatste jaren meer regie op het toevoegen van betaalbare koopwoningen gekomen, zowel landelijk als op lokaal niveau. Een belangrijke rol is hierin weggelegd voor de waarschijnlijk in juli 2026 in werking tredende Wet Versterking regie volkshuisvesting. Deze wet definieert een koopwoning in het middensegment als een koopwoning met een in het omgevingsplan bepaalde koopprijs vrij op naam van ten hoogste €420.000 (prijspeil 2026).
Na inwerkingtreding van de Regiewet is het voor gemeenten mogelijk om via het Omgevingsplan te sturen op het realiseren van voldoende betaalbare koopwoningen. In het Omgevingsplan kunnen gemeenten straks naast het woningbouwprogramma ook regels stellen over de termijn van instandhouding van de woningen. Hierin staat het gemeenten vrij om een nadere procentuele verdeling te maken binnen het segment betaalbare koop, bijvoorbeeld door aan te geven dat een bepaald percentage van de opgeleverde nieuwbouwwoningen een maximale v.o.n. prijs dient te krijgen dat lager ligt dan de bovengrens van € 420.000 v.o.n. Daarmee kan de gemeente ervoor zorgen dat de koopwoningen die worden gerealiseerd voor een grotere groep middeninkomens bereikbaar zijn. Mogelijkheden verlagen stichtingskosten Strengere eisen ten aanzien van het realiseren van meer koopwoningen in het middensegment leidt nog niet automatisch tot het toevoegen van meer betaalbare koopwoningen. Ontwikkelaars zullen enkel een woning realiseren als de businesscase uit kan – al is die voor betaalbare koopwoningen wel gemakkelijker te halen is dan voor middenhuurwoningen, doordat de terugverdientijd korter is. Er zijn diverse opties om marktconforme koopwoningen te realiseren die voor middeninkomens betaalbaar zijn, en voor ontwikkelende partijen een haalbare business case opleveren.
Zaken die van invloed zijn op de business case van betaalbare koopwoningen zijn bijvoorbeeld het aantal parkeerplaatsen dat bij een woning gerealiseerd moeten worden (en de wijze
18
Zie voor de definitie van wat in deze context onder het middensegment wordt verstaan 1.4 van deze rapportage. 17
waarop19) duurzaamheidseisen en eisen ten aanzien van de stedenbouwkundige inpassing in de omgeving. De STOER-commissie (Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving), heeft adviezen opgesteld die de realisatie van woningbouw goedkoper dient te maken. De grootste kostenbesparing wordt verwacht in het stoppen van bovenlokale eisen die strenger zijn dan het Bouwbesluit. Met uniforme, landelijk geldende eisen wordt industrieel bouwen bovendien eenvoudiger. Hiernaast heeft de commissie voorgesteld om bezwaar- en beroepsprocedures te versnellen, wat niet alleen tijd scheelt maar ook de kosten van nieuwbouw verlaagt. Een lokaal voorbeeld van het verminderen van de eisen waaraan nieuwbouw moet voldoen is het initiatief Eisen in de ijskast van de gemeente Utrecht, een initiatief waarbij bovenwettelijke eisen die van grote invloed zijn op de haalbaarheid van woningbouwprojecten tijdelijk zijn versoepeld. Het gaat dan onder andere om de bovenlokale eisen eis voor de gebruiksoppervlakten en aanvullende duurzaamheidseisen. Naast het verminderen van eisen en schrappen van regelgeving zijn er ook nog andere “knoppen” waaraan gedraaid kan worden om de bouwkosten te verlagen. Iets wat van grote invloed is op de prijs van een woning, naast de locatie, is de grootte.
In steeds meer moderne woonconcepten zien we bijvoorbeeld dat de woningen beperkt in omvang zijn, maar dat bewoners door het delen van faciliteiten niet per definitie ‘klein’ wonen. Denk aan een gemeenschappelijke tuin of woonkamer, washok of bijvoorbeeld een logeerkamer. Woningzoekenden zijn bereid om concessies te doen aan de grootte van hun (eerste) woning. Ze kopen namelijk niet alleen een dak boven hun hoofd, maar ook toegang tot de koopsector en de voordelen die daarbij horen als hypotheekrenteaftrek en waardevermeerdering. Eenmaal de koopmarkt op, is het voor eigenaar-bewoners makkelijker om door te stromen naar een andere passende woning – geholpen met het opgebouwde vermogen door hun koopwoning. Een kleine koopwoning hoeft dus niet de eindbestemming in de wooncarrière van de eigenaar-bewoners te zijn. Onderstaand project De Lakenpoort is een voorbeeld van een dergelijk project met relatief kleine woningen en veel collectieve ruimten. Figuur 1 Nieuwbouwproject de Lakenpoort te Leiden, met collectieve ruimten op de 1e verdieping. Bron: Vorm.
19
Met name de bouw van ondergronds parkeren is zeer kostbaar. Stichtingskosten van €60.000 voor een ondergrondse parkeerplaats zijn niet ongebruikelijk. 18
4.2 Huidig beleid Haarlem Beleid ten aanzien van nieuwbouw In hoofdstuk 3 is uitgebreid ingegaan op het Haarlemse beleid rondom het bouwen van het middensegment. Hoewel in dat hoofdstuk de focus op het huursegment lag, gelden veel zaken ook voor betaalbare koop. In de Nota Actualisatie spelregels nieuwbouw sociale huur en middensegment wordt zelfs een voorkeur voor koop uitgesproken bij de invulling van het middeldure segment, aangezien dit de haalbaarheid van nieuwbouw in het middensegment vergroot. Zoals in hoofdstuk 3.2 ook is aangegeven, liggen de betaalbare koopgrenzen in Haarlem hoger dan landelijk. De landelijke bovengrens van € 405.000 die op dit moment wordt gehanteerd, valt ongeveer midden in het segment hoge middeldure koop. Dat is op zichzelf niet gek, als men zich maar terdege realiseert dat een middeldure huur- of koopwoning niet de kwaliteit kan hebben van een dure huur- of koopwoning. Met andere woorden: prijs en kwaliteit moeten in balans zijn met elkaar. Zoals in hoofdstuk 3.2 al naar voren kwam, stelt de gemeente ook aanvullende eisen. Eén van die eisen heeft betrekking op de minimale m² gebruiksoppervlakte (GBO) van de woningen: minimaal de helft van de nieuw op de leveren lage middeldure koopwoningen dient een minimum gebruiksoppervlakte te hebben van 60 m² en geen woning is kleiner dan 50 m².
Voor hoge middeldure koopwoningen geldt een minimum van 60 vierkante meter. Met een gemiddelde koopprijs van € 6.350 (zie paragraaf 2.2.), heeft een woning van 60 m² een marktwaarde van circa 381.000 euro, en een woning van 50 m² een marktwaarde van circa 317.500 euro. Omdat de lage middeldure koopgrens in Haarlem op 335.161 euro ligt, is 60 m² uitdagend voor ontwikkelaars. Het is daarmee de vraag of deze eis reëel is. Vergelijking landelijke en Haarlemse segmentatie
Bron: Opinienota Kaders voor uitwerking van het Volkshuisvestingsprogramma Haarlem 2026-2030
4.3 Visie lokale stakeholders route 2: marktpartijen Zorgen over stapeling van lokale eisen aan nieuwbouw boven landelijke eisen Projectontwikkelaars geven aan dat zij graag bijdragen aan het realiseren van betaalbare (lage middeldure) koopwoningen in Haarlem en zich graag willen inzetten voor een ongedeelde stad waarvoor iedereen een woning beschikbaar is, dus zowel voor hoge, lage als middeninkomens. Zij maken zich dan ook zorgen over de lokale woningmarkt, waarin “Amsterdamse toestanden” dreigen waarbij woningen onbetaalbaar worden voor de meeste woningzoekenden. Wel geven ze aan dat (lage) middeldure koopwoningen door de stijging van de bouwkosten wel steeds kleiner zullen moeten worden om nog enigszins acceptabele stichtingskosten te kennen.
19
Sowieso kan een project alleen doorgaan als de businesscase sluitend is. In die context spreken zij hun zorgen uit over het aanstaande volkshuisvestingsprogramma (VHP) van de gemeente Haarlem. Dit bevat in hun optiek een aanzienlijke stapeling van eisen boven op de landelijke ambities en regels. Hierbij gaat het om de in het VHP verwoordde duurzaamheidseisen ten aanzien van nieuwbouwwoningen, zoals die op het gebied van circulariteit en houtbouw. Maar ook de gemeentelijke randvoorwaarden ten aanzien van stedenbouw en welstand, die op dit moment al worden gehanteerd. In sommige gevallen zal dit tot afstel van een project leiden, en in veel gevallen tot (extra) vertraging. Oproep sluit meer aan bij rijksbeleid Als Haarlem wil dat de marktpartijen de komende jaren meer koopwoningen in het middensegment bouwen, dan is het wat hen betreft essentieel dat Haarlem de 40/40/20 segmentering aan de oostkant en de 50/50 segmentering aan de westkant van de stad bij nieuwbouw loslaat en aansluit bij de landelijke eisen die zijn geformuleerd in de Wet Regie op de Volkshuisvesting. Deze hanteert de eis dat op regionaal niveau 30% van de nieuwbouw uit sociale huur bestaat en in totaal tweederde uit betaalbare woningen 20. Dat is dus een lager percentage dan nu door Haarlem wordt gehanteerd.
Aansluiten bij het landelijk beleid geeft niet alleen duidelijkheid aan marktpartijen, maar vergroot wat hen betreft ook de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten. Als goed voorbeeld noemen ze Amsterdam, dat in hun optiek een goede overgangsregeling heeft van eigen eisen naar rijksbeleid, om daarmee te voorkomen dat de bouw stagneert. Proces: belang van integrale afweging en meer eigenaarschap op proces door gemeente De ontwikkelaars doen een aantal aanbevelingen aan de gemeentelijke organisatie om met name de doorlooptijd van nieuwbouw kunnen verkorten. Die gelden wat hen betreft overigens niet alleen voor bouw in het middensegment, maar net zo goed voor sociale huur en bouw in de vrije sector. •
Maak een integrale belangenafweging tussen eisen aan nieuwbouw en haalbaarheid op projectniveau: het blijkt in de praktijk op projectniveau ontzettend lastig om alle gemeentelijke wensen volledig te realiseren. De ontwikkelaars roepen de gemeente op om een integrale belangenafweging te maken tussen de voortgang c.q. haalbaarheid van een project en het volledig voldoen aan alle gemeentelijke eisen. In hun woorden: niet op elk onderdeel een ‘10’ willen halen, maar per project bepalen bij welke eisen een ‘10’ nodig is en waar een ‘7’ op onderdelen ook werkt. Door deze afweging zo vroeg mogelijk in het proces en zo transparant mogelijk te maken, voorkom je dat elke afwijking een strijd wordt, die de samenwerking tussen gemeente en marktpartijen bemoeilijkt. Daarvoor moet de projectleider vanuit de gemeente dan wel een bepaald mandaat hebben.
•
Concentreer je als gemeenteraad op hoofdlijnen en minder op de details van individuele projecten: de ontwikkelaars signaleren dat projectleiders en het college vaak bereid zijn om bepaalde eisen op projectniveau af te zwakken, maar dat ze daarbij worden teruggefloten door de gemeenteraad die zij erg inhoudelijk betrokken vinden bij individuele projecten. Zij raden de raad aan om zich meer te focussen op haar kaderstellende rol en lange termijn doelen als voldoende en betaalbare nieuwbouw op het niveau van de stad als
20
Voor koopwoningen is de bovengrens van betaalbaar in de wet regie volkshuisvesting €420.000 (prijspeil 2026) 20
geheel en vast te houden aan een stabiele beleidslijn, die zekerheid geeft aan alle partijen die in Haarlem willen investeren. •
Toon meer eigenaarschap ten aanzien van de voortgang van het proces: Voor het versnellen van projecten vinden de marktpartijen het een goed idee als de gemeente zich niet alleen verantwoordelijk voelt voor de inhoud, maar ook voor de voortgang van het proces. Oostpoort 1F van Ymere wordt als een mooi voorbeeld gezien waarbij een project dat onder druk stond vlot getrokken is doordat de gemeente veel capaciteit ervoor vrijmaakte, meer procesmatig werkte en wat kaders losliet.
Open gesprek en open boeken als project dreigt vast te lopen Mocht een project onverhoopt nog steeds niet uitkomen, dan gaven de marktpartijen aan dat het wenselijk is dat daar met de gemeente, en – indien van toepassing – de woningcorporatie, een open en transparant gesprek over gehouden wordt. Dit betekent dat zij graag met open (financiële) boeken samen willen kijken wat wél mogelijk is, waarbij iedereen zijn verantwoordelijkheid neemt en water bij de wijn doet. Bijvoorbeeld bij een project in Utrecht, waarbij de gemeente meer investeringen in de openbare ruimte voor haar rekening neemt, de corporatie minder boekwaarde accepteert en de ontwikkelaar en stukje minder winst pakt. Op die manier is het goed mogelijk meer woningen te bouwen.
4.4 Visie lokale stakeholders route 2: corporaties De corporaties hebben geen ambities om koopwoningen in het middensegment te gaan realiseren. Zoals gesteld zien corporaties sociale huur als hun primaire taak. Betaalbare koop is daar geen onderdeel van, ook niet onder de noemer “sociale koop”. Met de beperkte middelen die de corporaties tot hun beschikking hebben, zetten ze dat het liefst in bij de groepen die dat wat hen betreft het meest nodig hebben.
21
5. Route 3 koopinstrumenten betaalbaarheid Route 3: Koopwoningen (langdurig) betaalbaar houden door middel van bijzondere constructies/voorwaarden
5.1 Landelijke situatie Er zijn diverse financierings- en koopconstructies waarbij koopwoningen bereikbaarder worden voor middeninkomens. Hierbij moet wel gesteld worden dat deze woningen vaak niet langdurig betaalbaar blijven, vaak kan enkel de eerste eigenaar-bewoner gebruikmaken van deze constructies. We geven hieronder aan bij welke instrumenten dit aan de orde is. Starterslening Het bekendste financieringsinstrument in de Starterslening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Er wordt verruimde financiering geboden middels een extra hypothecaire lening voor koopstarters naast hun reguliere hypotheek. De starter betaalt de eerste drie jaar niets aan de Starterslening, na drie jaar wordt rente en aflossing betaald naar draagkracht. Het idee is dat jonge mensen bij aankoop van hun eerste woning relatief lage financieringsmogelijkheden hebben, maar na enkele jaren voldoende inkomensgroei meemaken en daarmee een iets hogere hypotheek ‘ingroeien’. Voorwaarden van de Starterslening is dat de reguliere hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie verstrekt is en de Starterslening maximaal 20% van de koopsom van de woning vormt. De gemeente stelt geld beschikbaar in een revolverend fonds uitstaande bij SVn. De SVn neemt de volledige uitvoering, inclusief de inkomenstoetsing, op zich.
De Starterslening is niet op voorhand woninggebonden, maar gebonden aan het inkomen van de aanvrager. Het kan zowel in de nieuwbouw als bestaande bouw worden toegepast. Starterslening prijsopdrijvend? Bij discussies over de Starterslening gaat het vaak over een mogelijk prijsopdrijvend effect van het instrument. De enige grondige studie21 naar het effect van de lening concludeert echter: “Koopstarters met een Starterslening betalen niet meer voor een in de basis dezelfde woning. Koopstarters met een Starterslening mogen niet meer bieden dan de marktprijs voor de woning, waardoor een direct prijseffect uitblijft. Daarnaast heeft een hoger aandeel aankopen met Startersleningen in dezelfde buurt geen significant effect op de koopsom. Dit komt mede doordat de groep koopstarters met een Starterslening een zeer beperkte omvang heeft. Er is geen sprake van gelijke marktkracht: de groep koopstarters met een Starterslening is te klein om een algemeen indirect prijseffect te genereren.” Kopen onder voorwaarden Bij de verschillende koopinstrumenten die bestaan krijgt een koopstarters de mogelijkheid de woning onder de marktwaarde te kopen. Het verschil tussen de marktwaarde en de verkoopprijs is vaak rond de 25% en wordt in de praktijk vaak ‘korting’ genoemd, maar het is welbeschouwd een uitgestelde betaling. In Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.
is een voorbeeld gegeven met een uitgestelde betaling van 25% van de woningwaarde. Bij doorverhuizing moet dit aandeel weer worden terugbetaald. Stel dat de woning uit
21
Plegt et al.,2023, p.26 22
onderstaande figuur op dat moment een woningwaarde van €400.000 heeft, dan is de afdracht van de eigenaar-bewoner €100.000 (25%). Bekende koopinstrumenten zijn KoopGarant, KoopStart, Slimmer Kopen en Kopen naar Wens. Bij KoopGarant koopt de oorspronkelijke woningaanbieder de woning van de eigenaarbewoner bij doorverhuizing ‘terug’, om deze vervolgens opnieuw met een uitgestelde betaling aan een volgende koopstarter aan te bieden. Bij KoopStart vindt er eenmaal een verkoop met uitgestelde betaling plaats. Bij doorverhuizing wordt de woning op de vrije markt verkocht. Ook het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoning (NFBK) biedt een koopinstrument zonder terugkoop. Hierbij wordt de uitgestelde betaling voor een kwart gefinancierd door de ontwikkelaar waarbij het Rijk de rest betaalt. Bij doorverhuizing betaalt de eigenaar-bewoner het geld terug aan het fonds, de ontwikkelaar ontvangt dan niets. Het voordeel van het fonds voor ontwikkelaars is dat zij niet hoeven te wachten tot doorverhuizing totdat de ‘korting’ wordt teruggekregen. Daardoor hoeven zij minder eigen geld te investeren. Werking koopinstrument KoopStart
Erfpachtinstrumenten Bij erfpacht is er een scheiding tussen grond en opstal (woning). De eigenaar-bewoner koopt (het recht op het gebruik van) de opstal en pacht de grond. Doordat de grond niet gefinancierd hoeft te worden, is de verkoopprijs lager en de woning bereikbaarder. Voor het gebruik van de grond wordt canon (erfpachtvergoeding) betaald, deze is net als hypotheekrente fiscaal aftrekbaar. Initieel leidt deze constructie tot lagere maandlasten omdat de grond niet gekocht hoeft te worden. Op den duur leidt erfpacht echter tot hogere maandlasten, doordat de waarde van de grond stijgt en de te betalen erfpachtcanon ook. Instrumenten met groot huurcomponent Er bestaan hier verschillende vormen van: huren met een koopoptie, groeiende eigendom (de bewoner ‘koopt’ steeds een stukje van de woning) en huren met een spaarelement. Deze constructies hebben in potentie voor inwoners die geen gewone hypotheek kunnen (of willen) krijgen, maar wel huur kunnen betalen, zoals zelfstandigen. Ontwikkelaar KoLat Wonen realiseert huurwoningen met een koopoptie. Andere instrumenten met een huurcomponent die nog in ontwikkeling waren, zijn gestopt. Financiering van de woningen en belemmerende fiscale regels maakten verdere doorontwikkeling namelijk te lastig.
Contractuele verplichtingen en overeenkomsten Met de Regiewet wordt expliciet gemaakt dat de instrumenten van de Omgevingswet ingezet kunnen worden om volkshuisvestingsdoelen te verwezenlijken, onder meer door specifiekere regels op te nemen in het omgevingsplan over het langer in stand houden van prijssegmenten of huurprijzen.
23
Op basis van een goed onderbouwd Volkshuisvestingsprogramma kunnen gemeenten specifieke, juridisch afdwingbare regels opnemen in het omgevingsplan. Het is dus van verstandig dat in het Volkshuisvestingsprogramma een grondslag voor het omgevingsplan wordt geformuleerd, al is dit geen vereiste. Relevante onderdelen die in het Omgevingsplan kunnen worden opgenomen zijn: • •
regels voor prijssegmentering; instandhoudingstermijnen voor sociale huur, particuliere huur en betaalbare koop o Voor nieuwe sociale huurwoningen geldt een termijn van 25 jaar. o Voor middenhuurwoningen geldt een minimale instandhoudingstermijn van ten minste 10 jaar na ingebruikname. o Voor betaalbare koopwoningen kan de instandhoudingstermijn tussen 1 en 10 jaar zijn. Ook kan tijdens deze periode een maximale verkoopprijs gelden.
Overigens kan de gemeente er ook voor kiezen om te sturen op bijvoorbeeld de bouw van betaalbare woningen via privaatrechtelijke afspraken in plaats van publiekrechtelijke regels, bijvoorbeeld middels anterieure overeenkomsten. Voorrang voor middeninkomens bij nieuwbouw middensegment Ook kan een gemeente inkomenseisen en voorrangsregels opstellen, bijvoorbeeld dat betaalbare koopwoningen naar inwoners met een middeninkomen gaan. Een nuancering hierbij: een dergelijke regeling houdt net als bij de toewijzing van sociale huur en middenhuur geen rekening met het vermogen van de woningzoekende. Dit kan ertoe leiden dat iemand met een middeninkomen in het bezit van een aanzienlijke erfenis wel voor een middensegmentwoning in aanmerking komt, maar iemand met een hoog inkomen, geen schenking en wel een studieschuld niet.
5.2 Huidig beleid Haarlem De gemeente heeft de doelstelling om te zorgen dat middensegmentwoningen bij de juiste doelgroep terecht komen (mensen met een inkomen van maximaal anderhalf keer modaal bij het lage middensegment en mensen met een inkomen van maximaal twee keer modaal bij het hoge middensegment) en dat deze woningen ook waar mogelijk zo lang mogelijk in dit segment blijven (Rapportage woningbouw Haarlem, 2025). Gemeente, corporaties en ontwikkelaars hebben de afgelopen tijd onder andere de volgende initiatieven ontplooid: •
•
Om de toegang voor middeninkomens tot de koopmarkt te stimuleren verstrekt de gemeente Haarlem momenteel Startersleningen. Sinds 2020 heeft de gemeente 367 leningen verstrekt. De evaluatie uit 2021 laat zien dat bijna de helft van de starters de lening binnen vijf jaar aflost. Dat strookt met het landelijke beeld. Op dit moment heeft de gemeente Haarlem een pas op de plaats gemaakt met de Startersleningen, in afwachting van de uitkomsten van dit onderzoek. In Haarlem heeft de gemeente geen ervaring met erfpacht, maar bezitten Pré Wonen en Ymere uit het verleden nog wel een beperkt aantal Koopgarantwoningen met terugkoopplicht, waarbij de verkopende partij en de corporatie de ontstane overwaarde delen. De corporatie heeft daarna de keuze om deze woning opnieuw als Koopgarantwoning aan te bieden, te verkopen op de vrije markt of in de verhuurvijver op te nemen. De verwachting is dat de corporaties deze woningen op de vrije markt verkopen, omdat zij ander de terugkoopverplichting als verplichting in hun begroting moeten laten staan. Dit vermindert hun investeringsruimte. Bovendien is de waarde van de