2 Bijlage 1 Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem

70

bestemmingsplan "Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem" (ontwerp)

Het straat- en bebouwingsbeeld Voor de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het in stand houden of tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar: een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte; een goede hoogte-breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm / architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is. behoud of versterken van de aanwezige trends. Trends zijn de binnen een (deel van een) straat voorkomende nagenoeg identieke dakopbouwen, kapvormen, dakkapellen of dakterrassen en dergelijke (die juridisch, technisch en qua ruimtelijke kwaliteit gewenst bevonden zijn). Hieronder vallen in ieder geval ensembles en seriebouw. Voor dit onderwerp zal getoetst worden aan: de Nota Ruimtelijke Kwaliteit; de Nota Dak; de parcellering; de aanwezigheid van ensembles en seriebouw. De verkeerssituatie ter plaatse Voor de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met verkeersveiligheid, toe- of afname van parkeren en de doorstroming.

De privacy en bezonning van de omwonenden Voor de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening gehouden te worden met het instandhouden of tot stand brengen van een redelijke lichttoetreding en de aanwezigheid van voldoende privacy. Bij privacy wordt gekeken naar het gebruik van het bouwwerk en de invloed daarvan op de omliggende gronden. Naarmate de invloed van het gebruik op de omgeving toeneemt, dient een grotere afstand tot de omliggende gronden te worden aangehouden. De cultuurhistorische waarden Voor de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden, waarbij wordt gestreefd naar het in stand houden of versterken van deze waarden. Uit cultuurhistorisch onderzoek, naar het oordeel van de gemeentelijk architectuurhistoricus, of uit andere informatie dient te blijken dat de cultuurhistorische waarden niet op onaanvaardbare wijze worden verstoord.

71

bestemmingsplan "Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem" (ontwerp)

Voor dit onderwerp zal getoetst worden aan: de Nota Ruimtelijke Kwaliteit; de Nota Dak; de parcellering; de aanwezigheid van ensembles en seriebouw; de bouwhistorische waarderingskaart. De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden Voor de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, als deze daardoor kunnen worden beïnvloed. Afwijkingen binnen 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' Binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders om van de bouwregels af te mogen wijken voor de volgende onderdelen: Wijziging gevelindeling: wanneer is sprake van herstel of verbetering. Onder herstel wordt verstaan: het herstel van de gevelindeling, zoals deze was bij de oorspronkelijke bouw. Van verbetering is sprake als bij panden, vooral winkels en kantoren, waar de begane grond (plint) zich in de loop der tijd heeft getransformeerd zonder zich rekenschap te geven van de bovenliggende gevel de eenheid tussen plint en bovengevel wordt teruggebracht. Ook is sprake van verbetering als bij een in de loop der tijd afgesloten gevel, de blinde gevel wordt opgeheven. Daarnaast zijn de criteria van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit van toepassing. Afwijkende kap of dakvorm: herstel of verbetering volgens de Nota Dak.

Een schilddak (schuine zijden aan alle kanten) of een plat dak met afgeschuind dakschild zijn standaard toegestaan. Afwijkingen daarvan zijn mogelijk bij herstel of verbetering. Iemand die bijvoorbeeld een zadeldak of mansardekap wil realiseren of vervangen, kan dat niet via de direct toegestane bouwregels waarin alleen een schilddak of plat dak met afgeschuind dakschild is toegestaan. Hiervoor is een extra afweging noodzakelijk. Hierbij wordt getoetst aan de uitgangspunten van de Nota Dak. Onder herstel van de kapvorm wordt verstaan: het realiseren van een kap of dakvorm zoals deze was bij de oorspronkelijke bouw. Van verbetering is sprake als voldaan wordt aan alle volgende voorwaarden: de bezonningsituatie verslechtert niet onevenredig, installaties en leidingen worden weggewerkt, bouwwerk en kap vormen een eenheid en de kap voldoet aan de criteria uit de Nota Ruimtelijke Kwaliteit / Nota Dak. Dakkapellen: passend in (aanwezige) trend / Nota Dak Dakkapellen moeten voldoen aan de eisen uit de Nota Dak. Afwijkingen zijn

72

bestemmingsplan "Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem" (ontwerp)

toegestaan als er sprake is van vervanging van dakkapellen die behoren bij de oorspronkelijke bouw of wanneer ze aansluiten op een bestaande trend. Daarnaast zijn afwijkingen mogelijk bij enkele specifieke bouwkundige situaties, zoals een afwijkende vloerhoogte ten opzichte van de goot of vanuit het karakter van de kap, die om een afwijkende dakkapel vragen. Dakterras op hoofdbebouwing: dubbelgebruik / Nota Dak De Nota Dak heeft als uitgangspunt dubbelgebruik van elk plat dak. Afwijking is onder voorwaarden mogelijk op hoofdbebouwing. Dat hangt samen met terughoudendheid in de beïnvloeding van het straatbeeld en de privacy van omwonenden. Samenvoegen van gebouwen: vanwege cultuurhistorische belangen is het samenvoegen van panden ongewenst. Uit oogpunt van de stedelijke dynamiek is verandering van parcellering en pandindeling van alle tijden. Daarom kan onder voorwaarden aan het samenvoegen van panden worden meegewerkt. Doel is de invloed op de gevelindeling, de parcellering en het straatbeeld beperkt te houden. Tabellen Onderstaande tabellen geven een overzicht van de bouwmogelijkheden met afwijkingsmogelijkheden.

73

bestemmingsplan "Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem" (ontwerp)

74

bestemmingsplan "Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem" (ontwerp)

75

bestemmingsplan "Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem" (ontwerp)

5.3

Hoofdopzet verbeelding

5.3.1 Inventarisatie plangebied In dit bestemmingsplan wordt uitgegaan van behoud van de bestaande situatie waarbij vervanging binnen grenzen mogelijk wordt gemaakt. De bestaande bebouwing wordt daarom positief bestemd. De gemeente Haarlem heeft op de volgende wijze onderzoek gedaan om de bestaande situatie goed in beeld te brengen voor de totstandkoming van dit bestemmingsplan en de verbeelding in het bijzonder: daarnaast zijn er locatiebezoeken gebracht aan het plangebied door de kerngroep(leden) om specifieke situaties te controleren c.q. in beeld te krijgen; waar nodig is er een analyse gemaakt van de luchtfoto's en de 360° foto's zoals beschikbaar via het gemeentelijke interne informatienetwerk Stroomlijn; waar nodig is voor dit bestemmingsplan het gemeentelijke bouwarchief geraadpleegd met bouwvergunningen, omgevingsvergunningen en vrijstellingen/ontheffingen/afwijkingen. Met de informatie van deze bronnen is een compleet beeld van het plangebied ontstaan op basis waarvan de bestemmingen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden en de bouwvlakken op de verbeelding konden worden vastgelegd en in de regels konden worden geregeld. 5.3.2 Opbouw verbeelding De verbeelding is opgebouwd uit verschillende elementen. Dit zijn: de bestemmingen; de dubbelbestemmingen; aanduidingen. Hieronder wordt verder uitgelegd wat deze elementen inhouden.

De bestemmingen De verbeelding geeft in verschillende kleuren de bestemmingen weer. De bestemmingen worden begrensd door bestemmingsgrenzen. De regels geven per bestemming aan wat deze bestemming inhoudt en welke bouw- en gebruiksregels gelden voor die bestemming. Ter onderscheid met de dubbelbestemmingen worden de bestemmingen ook wel enkelvoudige bestemmingen genoemd. De dubbelbestemmingen Dubbelbestemmingen zijn een aparte vorm van bestemmingen. Dubbelbestemmingen beslaan vaak een groter gebied en omvatten vaak meerdere enkelvoudige bestemmingen. Op de verbeelding zijn ze opgenomen door middel van een arcering. De regels van de dubbelbestemmingen gaan vóór ten opzichte van de regels van de enkelvoudige bestemmingen. Dubbelbestemmingen zijn gericht op de bescherming van specifieke sectorale belangen. Voor de dubbelbestemmingen geldt net als voor de enkelvoudige 76

bestemmingsplan "Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem" (ontwerp)

bestemmingen dat in de regels de specifieke bouw- en/of gebruiksregels zijn opgenomen. Aanduidingen Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming verder of specifieker te regelen. In dit bestemmingsplan zijn de volgende aanduidingen op grond van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) opgenomen: 1. bouwvlakken; 2. functieaanduidingen; 3. bouwaanduidingen (zie ook 6.4 hoofdopzet waarderingskaart); 4. maatvoeringen; 5. figuren; 6. gebiedsaanduidingen. 1. Bouwvlakken Bouwvlakken zijn een noodzakelijk onderdeel van de verbeelding. Bouwvlakken bestaan uit dikke zwarte lijnen, die aangeven waarbinnen hoofdbebouwing is toegestaan. Bouwvlakken bepalen vaak ook de voorgevelrooilijn van gebouwen of clusters van gebouwen, waardoor ze een belangrijk element vormen bij de bescherming van een bepaald straatbeeld. Ook de achtergevelrooilijn wordt vaak al bepaald met een deel van de bouwvlaklijn. Hier geldt toch vaak een vergunningsvrije bouwmogelijkheid, waar er hier minder sprake is van een beschermend karakter in vergelijking met de voorgevelzijde. In de meeste gevallen laten de bouwvlakken op de verbeelding in combinatie met de bouwregels, verbetering, vernieuwing, bescheiden vergroting of vervanging met gelijkwaardige bouw toe.

Daarbij is rekening gehouden met de nodige flexibiliteit, kwaliteitseisen voor de bebouwing, de woonomgeving en bereikbaarheid. Over het algemeen zijn de bebouwingsgrenzen van de geldende bestemmingsplannen overgenomen. Daar waar met een ontheffing is afgeweken van het geldende beleid is de nieuw ontstane situatie opgenomen. 2.Functieaanduidingen Functieaanduidingen zijn er in vele soorten en maten. De benaming van de diverse functieaanduidingen is vastgelegd in de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012). Ze zijn als een vlak op de verbeelding opgenomen. Een functieaanduiding wordt op de verbeelding opgenomen als er binnen een bepaalde bestemming maatwerk moet worden geleverd voor het gebruik. Het is daarbij gewoonlijk niet wenselijk of mogelijk om die functie in algemene zin in de planregels op te nemen, maar het is juist gewenst om het als uitzonderingssituatie vast te leggen. Het kan hierbij gaan om een verdere specificatie van het gebruik, een uitdrukkelijke verruiming daarvan of juist een beperking.

77

bestemmingsplan "Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem" (ontwerp)

3. Bouwaanduidingen Bouwaanduidingen geven specifieke bouwmogelijkheden aan. Ze zijn als een vlak op de verbeelding opgenomen. De benaming van de diverse bouwaanduidingen zijn vastgelegd in de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012). Een bouwaanduiding wordt op de verbeelding opgenomen als er binnen een bepaalde bestemming maatwerk moet worden geleverd voor de bouwmogelijkheden. Het is daarbij gewoonlijk niet wenselijk of mogelijk om die bebouwing in algemene zin in de planregels op te nemen, maar het is juist gewenst om het als uitzonderingssituatie vast te leggen. 4. Maatvoeringsaanduidingen Maatvoeringsaanduidingen hebben betrekking op: afmetingen, percentages, oppervlakten, hellingshoeken en aantallen, zowel voor het bouwen als voor het gebruik. De opgenomen maten zijn in hele meters en naar boven afgerond.

78

bestemmingsplan "Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem" (ontwerp)

Hoofdstuk 6 UIT VOERBAARHEID 6.1

Economische uitvoerbaarheid Het parapluplan voorziet niet in grote stedenbouwkundige veranderingen in het plangebied. Het herstelt in hoofdzaak onvolkomenheden in andere bestemmingsplannen. Daarnaast vult het de bouwregels aan voor het behoud van cultuurhistorisch erfgoed. De economische uitvoerbaarheid is dan ook niet in het geding. In artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat de gemeenteraad bij de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan ook een exploitatieplan moet vaststellen als het kostenverhaal bij ontwikkelingen, zoals aangegeven in niet is verzekerd. Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe bouwplannen mogelijk als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Er is dus geen plicht tot het vaststellen van een exploitatieplan. Zoals in elk bestemmingsplan is het mogelijk om binnen bestaande bebouwingscontouren sloop-nieuwbouwplannen te ontwikkelen. In die gevallen, voor zover zij zich zullen voordoen, zijn er geen kosten voor de gemeente, waardoor kostenverhaal niet aan de orde is.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Wettelijk vooroverleg Het parapluplan scherpt de regelgeving aan voor het behoud van het cultuurhistorisch erfgoed. Ook herstelt onvolkomenheden in de andere bestemmingsplannen. Voor het plan is dan ook geen vooroverleg gevoerd met de overheidsinstanties en de wijkraden. Wel zijn zij op de hoogte gesteld van het reparatieplan voorafgaande aan de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan. 6.2.2 Zienswijzen Gedurende een periode van 6 weken is een ieder in de gelegenheid gesteld om te reageren op het plan. In bijlage Y is een samenvatting van de ingekomen zienswijzen, samen met de beantwoording van het gemeentebestuur opgenomen.

79

bestemmingsplan "Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem" (ontwerp)

6.3

Handhaving Met dit bestemmingsplan beoogt de gemeenteraad een voor de burgers duidelijk en herkenbaar ruimtelijk beleid te formuleren. Op grond daarvan mag dan ook verwacht worden dat het college van burgemeester en wethouders handhavend optreedt als iemand de regels van het bestemmingsplan niet naleeft. De ruimtelijke kwaliteit van het gebied loopt namelijk gevaar als men in strijd met het bestemmingsplan een bouwwerk bouwt of als men in strijd met het bestemmingsplan gronden of bouwwerken gebruikt. Het achterwege laten van handhaving kan ertoe leiden dat zich ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen voordoen, die negatieve gevolgen hebben voor de ruimtelijke kwaliteit en de veiligheid. Daarom wordt hier het beleid over de handhaving uiteengezet en aangegeven hoe de handhaving van de bestemmingsplanregels wordt opgepakt. Volgens vaste jurisprudentie bestaat er een beginselplicht om handhavend op te treden. Dit houdt in dat, gelet op het algemeen belang dat gediend is met de handhaving, in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift of regel het bestuursorgaan dat bevoegd is om met bestuursdwang of een last onder dwangsom op te treden, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moet maken. Alleen onder bijzondere omstandigheden mag van het bestuursorgaan worden gevergd dit niet te doen. Dit kan zich voordoen als er concreet zicht op legalisatie bestaat.

Verder kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien. De gemeente Haarlem voldoet aan deze beginselplicht door daadkrachtig en consequent op te treden. Eens in de vier jaar stelt de gemeente Haarlem een integraal handhavingsbeleid vast waarin de projecten staan aangegeven die worden opgepakt. De opzet is dat de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving niet alle illegale situaties tegelijk aanpakt, maar wel een werkbaar aantal zaken, wat een uitstralend effect zal hebben. Nieuw vastgestelde bestemmingsplannen lenen zich bij uitstek voor deze projectmatige aanpak. Uiteraard wordt bij calamiteiten altijd opgetreden. Handhaving van de regels van bestemmingsplannen vindt in de gemeente Haarlem plaats langs bestuursrechtelijke weg. Rechtszekerheid en gelijke behandeling van burgers staan hierbij voorop. Daarbij is ook communicatie belangrijk. Hier kan bovendien een preventieve werking van uitgaan. De gemeente brengt vooral de relatie met de na te streven beleidsdoelstellingen onder de aandacht, zodat voor iedere inwoner, eigenaar en ondernemer duidelijk mag zijn hoe en wanneer het college handhaaft.

Ook voor dit plangebied zal de handhaving van de kaders van het bestemmingsplan ook plaatsvinden na het verstrekken van omgevingsvergunningen voor de activiteiten 'bouwen', 'het uitvoeren van een werk' en 'het gebruiken van gronden en bouwwerken'. Want niet alleen handelingen zonder vergunning zijn onderwerp van handhaving, maar ook handelingen in afwijking van een omgevingsvergunning vormen een overtreding. Het gemeentelijk toezicht tijdens de vergunningplichtige activiteiten is gewaarborgd doordat inspecteurs in Haarlem volgens het Landelijk

80

bestemmingsplan "Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem" (ontwerp)

Toezichtprotocol werken. Deze inspecteurs classificeren projecten volgens het protocol, waarmee zij de noodzakelijke frequentie en het niveau van de controles tijdens de bouw bepalen. De rapportage van deze controles slaan zij digitaal op. Zo draagt het college zorg voor de handhaving van de bestemmingsplanregels.

81

bestemmingsplan "Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem" (ontwerp)

82

bestemmingsplan "Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem" (ontwerp)

BIJLAGEN BIJ DE T OELICHT ING

83

bestemmingsplan "Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem" (ontwerp)

84

bestemmingsplan "Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem" (ontwerp)

Bijlage 1

Waardekaart Bakenes

85

bestemmingsplan "Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem" (ontwerp)

88

bestemmingsplan "Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem" (ontwerp)

Bijlage 2

Waardekaart Burgwal

89

bestemmingsplan "Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem" (ontwerp)

92

bestemmingsplan "Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem" (ontwerp)

Bijlage 3

Waardekaart Heiliglanden De Kam p

93

bestemmingsplan "Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem" (ontwerp)

96

bestemmingsplan "Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem" (ontwerp)

Bijlage 4

Waardekaart Oude Stad

97

bestemmingsplan "Parapluplan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem" (ontwerp)

100