2 Bijlage 1 Ontwikkelstrategie Spaarndamseweg

Deze achterstand wordt met de prioritering alleen nog maar verder vergroot met als gevaar dat de zone over 5 jaar weliswaar nog verder is verdicht zonder dat er is geïnvesteerd in de kwaliteit en de leefbaarheid van de naastgelegen bestaande buurten. Het verdient de aanbeveling dat zodra er weer capaciteit binnen de gemeente beschikbaar is, de globale uitwerking van de publieke werken op te pakken, zodat op relatief korte termijn een inschatting kan worden gemaakt van de investeringen en het ambitieniveau die noodzakelijk zijn om van de zone en de aanliggende wijken een aantrekkelijk gebied te maken. Daarmee wordt een begin gemaakt met de 'agendering' maar ook prioritering binnen de gemeentelijke begroting voor de komende jaren. 3.4.4 Sturing op Risico’s De risico's die de gemeente Haarlem loopt in de verschillende projecten binnen de zone is sterk afhankelijk van de positie en de rol van de gemeente binnen de projecten. Met de uitvoering van de publieke projecten is het evident dat de gemeente hierin de grootste risico's loopt. Bij de private projecten met daarin een faciliterende rol zijn de (financiële) risico's die de gemeente loopt, beperkt. Maar de facilitaire rol maakt ook dat de invloed op het behalen van de doelstellingen binnen de planning eveneens beperkt is en dat de ontwikkeling van de private projecten vrijwel geheel afhangt van de markt (-ontwikkelingen).

Dat de gemeente vanuit een actieve grondpolitiek, dus vanuit een positie van grondverwerving en uitgifte meer financiële risico's loopt maar ook een grotere invloed heeft op de voortgang van de zone ontwikkeling moet niet worden overschat. De financiële risico's zijn bij een actieve grond aanzienlijk groter. Het uitgifte tempo van de gronden is evenals bij een faciliterende rol in grote mate afhankelijk van (macro economische) ontwikkelingen op de (woning-) markt. De enige knop die een gemeente heeft om aan te draaien voor het versnellen van het tempo, is de hoogte van de grondprijzen. Dit leidt snel tot grote verliezen binnen de gemeentelijke Grondexploitaties zodat een verlaging van de grondprijzen in de praktijk niet vaak zal voorkomen en ontwikkelingen in veel gevallen worden getemporiseerd. Een belangrijke factor bij het risicoprofiel van de zone ontwikkeling is de toekenning van subsidies voor projecten. Aan subsidies (bijvoorbeeld bij de WBI (Woningbouw Impulsgelden)) zijn in de regel strenge voorwaarden verbonden. Voorwaarden die betrekking hebben om de doorlooptijd, de eigen bijdrage van de gemeente, maar ook ten aanzien van te behalen doelstelling het te realiseren programma. Binnen de ontwikkelzone Spaarndamseweg zijn momenteel geen subsidies toegekend.

Sturing op en het beheersen van risico's heeft plaats met behulp van de VGR rapportages die drie maal per jaar worden opgesteld en de maandelijkse voortgangsgesprekken die voor alle zones

23

worden gevoerd binnen met de ambtelijke opdrachtgevers. Hierin worden de belangrijkste risico's met bijbehorende beheersmaatregelen die de gemeente loopt met betrekking tot de projecten binnen de zone in beeld gebracht. De komende periode wordt met het opstellen van het Uitvoeringsprogramma Spaarndamseweg gewerkt aan een zone brede risico-analyse waarin op hoofdlijnen de belangrijkste risico's in beeld worden gebracht. Hierbij moet worden gedacht aan die knelpunten die het behalen van de zone brede doelstellingen in gevaar brengen. In de bijlage van deze strategie wordt de top 5 van de zone-brede risico's nader toegelicht.

24

4.

Vervolg Na de vaststelling van deze ontwikkelingsstrategie worden alleen de noodzakelijke werkzaamheden verricht die nodig zijn om de voortgang van lopende projecten te bewaken Andere sturingsdocumenten en instrumenten die noodzakelijk zijn voor de zone ontwikkeling als geheel zoals businesscase, uitvoeringsprogramma worden vooralsnog niet opgesteld. Raad en bestuur worden als vanzelfsprekend op de hoogte gebracht van de voortgang van de ontwikkeling van de zone als geheel en de individuele projecten in het bijzonder. Samen gevat is het ziet het handelingsperspectief van de zone er als volgt uit: 1. De projecten die reeds zijn gestart blijven doorgang vinden; 2. Het project Spaarneboog is als grootse gebiedsontwikkeling binnen de zone wel prioritair (startnotitie is voor de zomer vastgesteld); 3. Groot onderhoud (ondermeer Paul Krugerstraat) is altijd prioritair en leidt niet tot uitstel; 4. Op het moment dat er binnen de gemeente capaciteit vrijvalt wordt voor deze zone weer gestart met het uitwerken van een uitvoeringsprogramma en businesscase en worden de projecten in de openbare ruimte weer voorbereid en nader uitgewerkt waarbij de benodigde investeringen tijdig worden opgenomen in het IP.

25

5.

bijlage Bijlage: top 5 risico's, zone breed Voor de zone als geheel zijn om dit de volgende is de volgende top 5 van risico's geïdentificeerd. Per risico wordt een korte toelichting gegeven op het effect dat het risico heeft als het risico zich voordoet. 1. Vertragingen in de woningbouwproductie door tegenvallende marktontwikkelingen Hoewel de woningbouwproductie slechts een van de doelstellingen binnen de ontwikkelzones is en ook andere (bouw-) projecten beïnvloed worden door tegenvallende marktontwikkelingen, is de productie van nieuwe woningen een van de belangrijkste pijlers van de zone ontwikkeling. De recente marktontwikkelingen wijzen op een afkoeling van de in de laatste drie jaar oververhit geraakte woningmarkt. Afkoeling hoeft niet altijd negatieve gevolgen te hebben voor de woningbouwproductie. Het kan immers leiden tot een stabilisatie van de prijzen en de vergroting van het woningaanbod. Toch lijkt er een reëel kans dat de combinatie van stijgende hypotheekrentes, extreem gestegen bouwkosten en de forse inflatie zal lijden tot een stagnatie van de afzet en daarmee de productie van nieuwe woningen. Met vertraging van de woningbouwproductie als gevolg. Dit leidt ertoe dat met een stagnatie in de woningbouwproductie ook de andere projecten binnen de zone vertraging oplopen door dat de financiering ervan (zie kostenverhaal) achterblijft.

Daarnaast zullen ook de publieke werken binnen de zone hinder ondervinden van de mede door inflatie veroorzaakte prijzenstijging. De aanleg van groen, de energietransitie, verduurzamingsprojecten. Kortom de zone ontwikkeling kan averij oplopen als de negatieve spiraal van stagnatie en inflatie zich doorzet. Beheersmaatregelen Het risico dat zich voordoet is het gevolg van macro economische verschijnselen waarop het nemen van beheermaatregelen niet eenvoudig is. Voor de ontwikkeling van de zones zou het standpunt kunnen zijn om de overheidsinvesteringen onverminderd door te zetten en te trachten om de bouw van met name betaalbare woningen naar voren te trekken. Woningcorporaties zouden hier dan een prominente (-ere) rol in kunnen krijgen. Volkshuisvesting wordt in dat geval weer een actuele doelstelling. Daarnaast kunnen bepaalde investeringen door schuiven als de ontwikkeling van gerelateerde ontwikkellocaties juist niet op korte termijn verwacht worden (cashflowmanagement). Dit steeds op een zo actueel mogelijke businesscase. 2.

Niet behalen van de (publieke) doelstellingen door stapeling van ambities en beperkingen binnen de publieke projecten Marktpartijen (projectontwikkelaars) hebben de gronden dikwijls al jaren in bezit en hebben de gronden ingekocht met ‘de kennis van toen’ Want, hoewel ‘part of the game’, krijgen marktpartijen in lange ontwikkelingstrajecten vrijwel altijd te maken met veranderend en nieuw beleid. De Stapeling van (overheids-) ambities in combinatie de invoering van nieuwe wetgeving (bijvoorbeeld Stikstof) zet in veel gevallen spanning op de exploitatie van de locaties. In de afgelopen jaren konden marktpartijen ontwikkelen onder behoorlijk gunstig gesternte. De krapte op de woningmarkt maakte de licht stijgende bouwkosten en de relatief duur ingekochte gronden in veel gevallen ruimschoots goed. Ook veranderend overheidsbeleid gooide daarbij nauwelijks roet in het eten. De ‘stapeling’ van ambities en wijzigingen in beleid en of wetgeving zijn veelvoorkomende oorzaken van vertragingen in de ontwikkeling van door marktpartijen aangekochte locaties. Nieuwe eisen ten aanzien van het woningbouwprogramma, een veranderende

26

waterbergingsopgave in relatie tot klimaat adaptatie en de eisen van het waterschap, de stikstofopgave, nieuwe duurzaamheidsvereisten en veranderend parkeer en mobiliteitsbeleid maken de ontwikkeling van zelfs de kleinste ontwikkellocatie nog tot een complexe opgave te worden. De roep om een overheid die keuzes maakt, en niet op alle aspecten ' een tien' wil scoren is veelgehoord Toch zou het nogal vreemd zijn om de ene beleidsdoelstelling boven de ander te moeten stellen. Is Klimaatadaptatie dan in werkelijkheid minder belangrijk dan biodiversiteit of dan het toevoegen van sociale woningen in de stad. De stapeling van ambities is soms ook een handig 'frame' voor projectontwikkelaars om soms minder inspanning tel leveren op bijvoorbeeld duurzaamheid of beeldkwaliteit. Langdurige onderhandelingen over de scope van projecten leidt er steeds vaker tot dat bepaalde beleidsdoelstelling niet binnen de projecten kunnen worden gerealiseerd of dat er minder basis bestaat voor kostenverhaal Beheersmaatregel Door zone breed te sturen op de doelstellingen kan hierin een slag worden gemaakt. In sommige gevallen kan het voorkomen dat binnen de ontwikkeling van een privaat project het realiseren van een doelstelling komt te vervallen omdat deze op zone niveau wordt gerealiseerd. Een (extra) bijdrage vanuit het project (zie ook §3.4.2onder kostenverhaal) is dan op zijn plaats.

In andere bijzonder gevallen kan het zo zijn dat de gemeente (financieel) bijdraagt aan de het verwezenlijken van de publieke doelstellingen binnen een privaat project. Kortom de implementatie van beleidsdoelstellingen vraagt om maatwerk en om een bredere afweging zonder daarbij de publieke teken uit het oog te verliezen 3. Niet behalen van de doelstellingen (publieke projecten) door gebrek aan financiële middelen (financieel tekort in totale BC zone) De ontwikkeling van ontwikkelzone Spaarndamseweg bestaat naast de zeven private ontwikkelingstrajecten in beginsel ook uit een viertal (zie Ontwikkelvisie) publieke projecten of programma's. De gemeentelijke doelstellingen zoals in de ontwikkelvisie beschreven moeten zowel inde publieke als private projecten gerealiseerd worden. Zoals ook in de paragraaf 3.4.2 aan de orde is gekomen is de financiering van de publieke projecten afhankelijk van een drietal financieringsbronnen: kostenverhaal, subsidies en fondsen en de Algemene Middelen (IP gemeente Haarlem). Voor de bijdragen uit alle bronnen geldt dat deze tot nu toe nog onzeker is en dat deze in 2022 met de vaststelling van het uitvoeringsprogramma beter inzichtelijk moet worden gemaakt.

Beheersmaatregel Duidelijkheid op een zo kort mogelijke termijn met het (opnieuw) doorrekenen van de businesscase voor de gehele zone en de aanvraag van budgetten van uit de meerjaren begroting moeten het risico op het afvallen van projecten en programma's het komende jaar verkleinen. Voor de private projecten geldt dezelfde financiële druk. 4. Vertragingen door juridische procedures belanghebbenden (weerstand tegen plannen) De roep om participatie en betrokkenheid van burgers en belanghebbenden is nog nooit zo groot geweest. De weerstand en het aantal juridische procedures tegen gemeentelijke (en ruimtelijke) projecten ook. Binnenstedelijke herontwikkeling zoals die met de zone ontwikkeling in Haarlem wordt voorgesteld (een andere mogelijkheid is er niet) is een delicaat onderwerp. De ontwikkeling van de zones leidt tot ingrepen in de voor- en of achtertuin van mensen. Het wordt veelal (nog) drukker in de stad terwijl de roep om meer groen, minder auto's en een veilig woon- en leefklimaat almaar groter wordt. Steeds vaker leiden nieuwe binnenstedelijke ontwikkelingen tot een gang naar de rechter met maanden tot wel jaren vertraging in de procedures van de projecten. Weerstand vanuit belanghebbenden is een bekend fenomeen bij ontwikkelingen. Goede participatie kan helpen bij het voorkomen van ongelukken maar sluiten ongelukken ook niet helemaal uit. De aanstaande,

27

nieuwe omgevingswet die op 1 januari 2024 van kracht is, voorziet in een nog grotere en intensieve betrokkenheid van de burger bij ruimtelijke projecten. Ook dit vergt tijd en professionele voorbereiding binnen de projecten. Beheersmaatregel Een van de beheersmaatregelen is het doorlopen van een goed participatieproces waarbij ook het bestuur haar rol neemt. Daarnaast legt de gemeente vanuit een faciliterende rol de verantwoordelijkheid van het participatieproces steeds meer bij de ontwikkelende partijen. Hoewel dit niet zonder gemeentelijke monitoring en begeleiding kan maakt dit de initiatiefnemers van plannen wel meer verantwoordelijk voor het goed en zorgvuldig doorlopen van het (participatie) proces en kunnen mogelijke angels al in een vroeg stadium uit projecten worden gehaald. 5. Vertragingen door gebrek aan (ambtelijke) capaciteit De omvorming van de gemeente Haarlem van 'beheerorganisatie' richting 'ontwikkelingsorganisatie' is nog in volle gang. De benodigde (ambtelijke) capaciteit is thans ontoereikend om de ontwikkelingen van de zones en de projecten daarbinnen in goede banen te leiden. Dit betekent dat zones en projecten inmiddels zijn geprioriteerd (daarmee is het risico al opgetreden en zijn de gevolgen al merkbaar) en dat slechts een deel van de geformuleerde projecten binnen de zones kunnen worden opgepakt.

Het aanbod van beschikbare en kundige medewerkers is beperkt. Vrijwel alle gemeenten hebben te kampen met de combinatie van forse ruimtelijke ambities en opgaven in combinatie met een gebrek aan ambtelijke capaciteit. Beheersmaatregel Het risico dat het behalen van de doelstellingen van de ontwikkelzones niet wordt gehaald door gebrek aan ambtelijke capaciteit is evident en moeilijk te beheersen. Ook dit betreft voor een groot deel een macro-economisch verschijnsel waarop de gemeente Haarlem slechts beperkt invloed kan uitoefenen. Een deel van de ontbrekende capaciteit wordt nu al door inhuur ingevuld. Dit heeft echter als nadeel dat kennis en kunde die met inhuur wordt binnengehaald niet structureel aan Haarlem verbonden blijft. De blijvende inzet op de werving van vaste medewerkers met een horizon die verder reikt dan twee jaar is dan ook noodzakelijk.

28

Dit is een uitgave van gemeente Haarlem, 23 oktober 2023

Tekst: J. Baas, G. Huigen Fotografie: n.v.t.

________________________________ Postbus 511 2003 PB Haarlem Tel. 14 023 haarlem.nl 29