2 Bijlage 1 Ondererfpachtovereenkomst Noord Akendam
Tekst van het document
CONCEPT: Overeenkomst van uitgifte in ondererfpacht (tevens te gebruiken als basis voor de notariële akte) Concept datum: 08-07-2025 1.
De heer G.H. Scholten, manager Realisatie van Recreatie Noord-Holland N.V., gevolmachtigde van het openbaar lichaam als bedoeld in artikel 8, eerste lid van de Wet gemeenschappelijke regelingen: Recreatieschap Spaarnwoude, statutair gevestigd te Haarlem, domicilie kiezend ten kantore van Recreatie Noord-Holland N.V., Genieweg 46, 1981 LN Velsen-Zuid, hierna te noemen: “het recreatieschap”;
2.
De heer N.W. de Snoo, hoofd Staatsbosbeheer Noord-Holland, in deze hoedanigheid handelend namens Staatsbosbeheer, hiertoe bevoegd op grond van het besluit van de directeur Staatsbosbeheer van 16 december 2024 (Mandaatregeling Staatsbosbeheer geldend vanaf 1 januari 2025, Staatscourant 2024 nr. 43273), die zijn bevoegdheid tot het verrichten van na te melden rechtshandeling ontleent aan artikel 13 van de Wet van 11 september 1997, Staatsblad van het Koninkrijk der Nederlanden 1997/514 (Wet verzelfstandiging Staatsbosbeheer), KVK-nummer 30263544, hierna te noemen ‘Staatsbosbeheer’;
en 3.
De publiekrechtelijke rechtspersoon: gemeente Haarlem, kantoorhoudende te 2013 DC Haarlem, Zijlvest 39, te dezen op grond van artikel 171 Gemeentewet en artikel 10:12 Algemene wet bestuursrecht in samenhang met het geldende mandateringsbesluit rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer drs. Martin Vos MRE, geboren te Heinenoord op 31 oktober 1964, handelend in zijn hoedanigheid van manager van de afdeling Vastgoed van de gemeente Haarlem en zulks ter uitvoering van het besluit van het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Haarlem met BBV nummer BBV nummer 2025/515752 datum 8 juli 2025, hierna te noemen: “de ondererfpachter of gemeente” Hierna gezamenlijk te noemen: “partijen”
OVERWEGENDE DAT: •
Het recreatieschap erfpachter en opstalhouder is van de monumentale boerderij Noord-Akendam en omliggend erf, gelegen aan de Vergierdeweg 452-454 te Haarlem, waarvan het bloot eigendom aan Staatsbosbeheer toebehoort. Zoals weergegeven op de kaart onder bijlage 1, verder te noemen: “de zaak”;
•
De gemeente voornemens is om op het grenzend aan de zaak gelegen perceel Skaeve Huse (overlastwoningen) te ontwikkelen en een plan te laten maken en uitvoeren voor het herstel en toekomstig gebruik van de monumentale boerderij en het omringende erf;
•
Staatsbosbeheer, binnen de ruimte die de dienst daarvoor heeft, aan de gemeente de mogelijkheid wil bieden om de maatschappelijke opgave te realiseren die de gemeente zich hier gesteld heeft en de intentie heeft om de grond (blote eigendom) te verkopen aan gemeente.
•
Partijen vooruitlopend hierop wensen dat het recreatieschap de zaak in ondererfpacht uitgeeft aan de gemeente, zodat de verantwoordelijkheid voor de locatie op korte termijn bij de gemeente komt te liggen en zij kunnen starten met werkzaamheden.
Paraaf recreatieschap
Paraaf Staatsbosbeheer
Paraaf gemeente Haarlem
Conceptovereenkomst van uitgifte in ondererfpacht, pagina 1 van 8
•
Op grond van het arresten van de Hoge Raad van 26 november 20211 en 15 november 20242 het recreatieschap bij uitgifte van grond genoodzaakt is om een openbare selectieprocedure te houden. Deze mededingingsruimte hoeft echter niet te worden geboden in de uitzonderingssituatie dat er redelijkerwijs maar één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de uitgifte. Het recreatieschap is van oordeel dat daarvan sprake is. Het recreatieschap heeft daarom – conform het arresten - haar voornemen tot uitgifte tijdig voorafgaand aan die uitgifte op zodanige wijze bekend gemaakt dat eenieder daarvan kennis heeft kunnen nemen. Het recreatieschap heeft daarbij gemotiveerd waarom naar haar oordeel bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde voor de uitgifte in aanmerking komt. Naar aanleiding van deze publicatie zijn binnen de gestelde reactietermijn van 3 weken geen bezwaren aan het recreatieschap bekendgemaakt;
•
Partijen overeengekomen zijn dat zij met elkaar een koopanaloog recht van ondererfpacht willen vestigen, dat ingaat op 1 september 2025.
KOMEN HET VOLGENDE OVEREEN: 1.
Het recreatieschap geeft aan ondererfpachter in ondererfpacht uit: • een perceel grond (met daarop aanwezige opstallen), staande en gelegen aan Vergierdeweg 452 en 454 te Haarlem, kadastraal bekend gemeente Schoten, sectie A, nummer 220, groot 4.940 m² (volledig) • en twee percelen grond, kadastraal bekend gemeente Schoten, sectie A, nummer 3439 (gedeeltelijk), ter grootte van ongeveer 1.794 m². Een en ander, zoals gearceerd weergegeven op de aan deze akte gehechte en door comparanten geparafeerde kaart, hierna te noemen: “de zaak”.
2.
Het recht van erfpacht met betrekking tot het kadastrale perceel Schoten, sectie A, nummer 220 is door het recreatieschap verkregen middels overschrijving ten hypotheekkantore te Amsterdam op 23 december 2002 in deel 18651 nummer 166 van het afschrift van de akte van erfpacht op 20 december 2002 verleden voor mr. Cornelis Wisse, notaris met standplaats te Haarlemmermeer.
3.
Het recht van erfpacht met betrekking tot het kadastrale perceel Schoten, Schoten, sectie A, nummer 3439 is door het recreatieschap verkregen middels overschrijving ten hypotheekkantore te Amsterdam op 6 september 2010 in deel 58795 nummer 173 van het afschrift van de akte van erfpacht op 6 september 2010 verleden voor mr. Michaël Deubel, notaris met standplaats te Beverwijk.
4.
Het recht van ondererfpacht wordt beheerst door de “Algemene Erfpachtvoorwaarden Recreatieschappen NoordHolland 2005”, hierna te noemen: de algemene voorwaarden, voor zover daarvan in deze akte of in een akte van aanvulling of wijziging niet wordt afgeweken en door de navolgende bepalingen en bedingen.
5.
Er word een erfdienstbaarheid - recht van overpad gevestigd.
Artikel 1 – begrenzing van recht van ondererfpacht 1.
De ondererfpachter verklaart kennis te hebben genomen van en bekend te zijn met de inhoud van de rechten van erfpacht die het recreatieschap van Staatsbosbeheer heeft verkregen, zoals vastgelegd in de hiervoor in de considerans sub b genoemde aktes van erfpacht. Het bij deze akte gevestigde recht van ondererfpacht heeft in alle gevallen zijn begrenzingen in de inhoud van genoemde rechten van erfpacht van het recreatieschap.
1 Hoge Raad 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 2 Hoge Raad 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661
Paraaf recreatieschap
Paraaf Staatsbosbeheer
Paraaf gemeente Haarlem
Conceptovereenkomst van uitgifte in ondererfpacht, pagina 2 van 8
2.
Ten aanzien van bijzondere bepalingen in genoemde aktes van erfpacht wordt uitdrukkelijk gewezen op de hieronder (gedeeltelijk) overgenomen bepalingen, woordelijk luidende: “<tekst>". (in te vullen door de notaris) "<tekst>". (in te vullen door de notaris) "<tekst>". (in te vullen door de notaris)
3.
Daar waar in deze akte of in de toepasselijke algemene voorwaarden wordt gesproken over het tussen partijen bestaande recht van erfpacht, wordt bedoeld het bij deze akte gevestigde recht van ondererfpacht.
Artikel 2 - duur en bestemming 1.
De ondererfpacht geldt voor een aaneengesloten periode van 40 jaren. De ondererfpacht gaat in op 1 september 2025 en eindigt derhalve op 31 augustus 2065.
2.
De zaak kan uitsluitend worden gebruikt t.b.v. wonen en maatschappelijke en culturele doeleinden. E.e.a. zoals omschreven in het bestemmingsplan Skaeve Huse-Vergierdeweg (zie NL.IMRO.0392.BP7120007-va01). De gemeente zal niet zelf de exploitatie voeren maar zal de ruimte in gebruik geven aan maatschappelijke organisaties passend bij de bestemming van deze ondererfpacht, zoals Buurts (een coöperatie tussen DOCK Haarlem, Haarlem Effect, perMens, Stichting Ontmoeting, Zorgbalans en Leger des Heils), Stichting Weij-land en stichting Zaaigoed. Voor ingebruikgeving is voorafgaande schriftelijke toestemming van het Recreatieschap vereist, maar het Recreatieschap zal zich op voorhand niet zonder redelijke grond tegen een dergelijk gebruik verzetten, mits dit in overeenstemming is met de bestemming en de ingebruikgeving nooit langer duurt dan de erfpachtstermijn.
Artikel 3 - algemene voorwaarden 1.
De ondererfpachter verklaart dat hij een exemplaar van de algemene voorwaarden heeft ontvangen en de inhoud ervan kent. De algemene voorwaarden zijn, overeenkomstig artikel 46 van de Kadasterwet, ingeschreven in de openbare registers te Alkmaar op 19 mei 2006 onder deel 11575, nummer 158. De algemene voorwaarden worden geacht woordelijk te zijn opgenomen in deze akte en daarvan deel uit te maken.
Artikel 4 - bebouwing en ontsluiting 1.
Ondererfpachter draagt zorg voor het herstel van de monumentale boerderij, een en ander volgens een vooraf door het recreatieschap en Staatsbosbeheer goed te keuren bouwplan. Ook het bouwrijp maken van de grond alsmede de daarmee samenhangende werkzaamheden en bodemonderzoeken komen voor rekening van de ondererfpachter.
2.
De ondererfpachter is verplicht het tot de zaak behorende boerderijcomplex Noord-Akendam te herstellen tot genoegen van het recreatieschap. Daarbij dient de karakteristieke uitstraling van het complex te worden gehandhaafd door behoud van de voor de karakteristieke uitstraling van belang zijnde elementen. De voor de karakteristieke uitstraling van belang zijnde elementen zijn opgenomen in een in opdracht van de gemeente Haarlem door drs. C.J.B.P. Frank en drs. J.H.J. van Hest gemaakte inventarisatie en monumentenbeschrijving d.d. 25 april 2003, die als bijlage aan deze overeenkomst is gehecht en eveneens als bijlage bij de notariële akte van uitgifte in ondererfpacht dient te worden gevoegd. Daarbij dienen steeds de gemeentelijke regels betreffende de aanwijzing als gemeentelijk monument te worden nageleefd en de gemeentelijke aanwijzingen te worden opgevolgd.
3.
Wijzigingen in genoemde bouwplannen is slechts toegestaan met voorafgaande schriftelijke toestemming van het recreatieschap.
Paraaf recreatieschap
Paraaf Staatsbosbeheer
Paraaf gemeente Haarlem
Conceptovereenkomst van uitgifte in ondererfpacht, pagina 3 van 8
Artikel 5 - canon 1.
De aanvangscanon bedraagt € 28.825,- (prijspeil 2025) per jaar exclusief eventueel door ondererfpachter verschuldigde omzetbelasting.
2.
Ondererfpachter betaalt aan het recreatieschap een eenmalige vergoeding van € 1,- voor de uitgifte in ondererfpacht van de aanwezige opstallen en verkrijgt daarmee de economische eigendom.
3.
Indien na kadastrale meting blijkt dat de oppervlakte meer dan 10% afwijkt van de oppervlakte gemeld in de considerans van deze akte zal de verschuldigde canon zoals genoemd in het eerste lid van dit artikel herberekend worden.
Artikel 6 - herziening en indexering canon 1.
Herziening ex artikel 7 lid 1 van de algemene voorwaarden zal voor het eerst plaatsvinden per 1 januari 2030 en indexering op de voet van artikel 7 lid 5 van de algemene voorwaarden vindt voor het eerst plaats per 1 januari 2026. Als basis voor de indexatie wordt, in afwijking van de algemene voorwaarden, het verschil in prijspeil van de maand november van het jaar voorafgaande aan het moment van indexatie ten opzichte van het prijspeil van de maand november twee jaar voorafgaande aan het moment van indexatie genomen.
2.
De canon zal door aanpassing nooit lager zijn dan de canon zoals die voor de aanpassing was.
Artikel 7 - betaling canon 1.
De canon is voor het eerst verschuldigd vanaf de datum waarop de ondererfpacht ingaat en dient uiterlijk op die ingangsdatum bij vooruitbetaling te worden voldaan door storting of overschrijving op de bankrekening van Recreatieschap Spaarnwoude bij de ING-bank in Haarlem IBAN NL39 INGB 0671 2113 82. De eerste canon over het tijdvak 1 september 2025 tot en met 31 december 2025, bedraagt € 9.608,33 euro (negenduizendzeshonderacht euro en drieëndertig cent).
2.
De daarna te verschijnen jaarlijkse canon is verschuldigd vanaf de eerste dag van het betreffende kalenderjaar en dient jaarlijks bij vooruitbetaling te worden voldaan door storting of overschrijving op de bankrekening van Recreatieschap Spaarnwoude bij de ING-bank in Haarlem IBAN NL39 INGB 0671 2113 82.
3.
Door toezending van een acceptgiro of betaling van de canon na het einde van de ondererfpacht of na het tijdstip waarop de canon kan worden herzien, ontstaat geen recht op verlenging van de ondererfpacht respectievelijk op een ongewijzigde canon voor de nieuwe periode.
Artikel 8 - afwijkingen van de wettelijke regeling Behoudens het bepaalde in deze akte of in de toepasselijke algemene erfpachtvoorwaarden, wordt op de navolgende punten afgeweken van de wettelijke regeling: 1.
De ondererfpachter kan de ondererfpacht niet tussentijds opzeggen of van de ondererfpacht afstand doen, behoudens het gestelde in artikel 9.
2.
Het recreatieschap kan de ondererfpacht tussentijds opzeggen in de gevallen genoemd in de artikelen 10 en 11 van de algemene voorwaarden.
Paraaf recreatieschap
Paraaf Staatsbosbeheer
Paraaf gemeente Haarlem
Conceptovereenkomst van uitgifte in ondererfpacht, pagina 4 van 8
3.
Met betrekking tot de beschikkingsbevoegdheid van de ondererfpachter ten aanzien van deze ondererfpacht geldt een aantal in de algemene voorwaarden genoemde beperkingen waaronder de beperkingen genoemd in artikel 6 van de algemene voorwaarden.
4.
De ondererfpachter zal bij het einde van het ondererfpachtrecht de opstallen, werken en beplantingen niet mogen wegnemen. Na het einde van het ondererfpachtrecht heeft de voormalige ondererfpachter recht op vergoeding van de waarde van nog aanwezige opstallen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger met toestemming van het Recreatieschap zijn aangebracht of van het Recreatieschap tegen vergoeding van de waarde zijn overgenomen, conform het bepaalde in artikel 13 van de Algemene Voorwaarden. De waarde wordt in alle gevallen vastgesteld door drie deskundigen, op de wijze zoals bepaald in artikel 13 lid 4 van de Algemene Voorwaarden.
5.
Alle lasten en herstellingen met betrekking tot de zaak en het gebruik daarvan, worden door de ondererfpachter gedragen respectievelijk verricht voor zover dat in de algemene voorwaarden niet anders is bepaald. Met betrekking tot de lasten geldt het voorgaande ook indien het recreatieschap daartoe wordt aangesproken.
Artikel 9 – verklaring Staatsbosbeheer 1.
Staatsbosbeheer verklaart in te stemmen met de vestiging van bovenstaand ondererfpachtrecht voor een langere termijn dan het (hoofd)erfpachtrecht nog voortduurt. Indien het (hoofd)erfpachtrecht tussen Staatsbosbeheer en het Recreatieschap om welke reden dan ook niet wordt verlengd zal ondererfpachter in verhouding tot de eigenaar komen te staan zoals de huidige erfpachter in verhouding tot de eigenaar staat.
2.
De Algemene Erfpachtvoorwaarden Recreatieschappen Noord-Holland 2005 blijven alsdan onverminderd van kracht. Na verloop van de in artikel 2 lid 1 genoemde termijn van ondererfpacht zullen Staatsbosbeheer en ondererfpachter nieuwe afspraken maken en dan geldende algemene voorwaarden van toepassing verklaren.
Artikel 10 – aankoop bloot eigendom en beëindiging erfpachtecht 1.
2.
Partijen spannen zich in om binnen vier jaar na de ingangsdatum van deze ondererfpacht overeenstemming te bereiken over een grondruil en/of de aankoop van de bloot eigendom en de daarmee samenhangende beëindiging van het erfpachtrecht. Indien binnen deze termijn geen overeenstemming wordt bereikt, treden partijen met elkaar in overleg. De (markt)waarde van de in te brengen eigendommen wordt vastgesteld op basis van een gezamenlijke taxatie door twee onafhankelijke taxateurs.
Artikel 11 - beëindiging ondererfpacht 1.
2.
De ondererfpacht kan voortijdig worden beëindigd indien Staatsbosbeheer en de gemeente gezamenlijk overeenstemming hebben bereikt over de eigendomsoverdracht van de betreffende onroerende zaak van Staatsbosbeheer aan de gemeente. Partijen komen overeen dat als gevolg van voornoemde overeenstemming zowel het (hoofd) erfpachtrecht en dit ondererfpacht zal eindigen. In het geval van beëindiging als bedoeld in lid 1, is geen eindwaardevergoeding verschuldigd aan de ondererfpachter. Partijen erkennen dat deze bepaling noodzakelijk is in het kader van de voorgenomen herstructurering van de eigendomssituatie en stemmen er uitdrukkelijk mee in dat de ondererfpacht in deze specifieke situatie zonder enige vergoeding kan worden beëindigd. Partijen komen overeen dat deze beëindiging wordt aangemerkt als een opzegging door de (onder)erfpachter, waardoor ingevolge artikel 5:99 lid 2, onder c, van het Burgerlijk Wetboek geen recht op een eindwaardevergoeding bestaat
Artikel 12 - verhuur woongedeelte Paraaf recreatieschap
Paraaf Staatsbosbeheer
Paraaf gemeente Haarlem
Conceptovereenkomst van uitgifte in ondererfpacht, pagina 5 van 8
Eén van de tot de zaak behorende woongedeeltes (Vergierdeweg 454, 2026 BJ te Haarlem) is verhuurd aan de heer G.Th.H.M. Steentjes, hierna te noemen: de huurder. Per ingangsdatum van de ondererfpacht fungeert de ondererfpachter als verhuurder. Ondererfpachter is bekend met de vigerende huurovereenkomst en neemt alle daaruit voortvloeiende rechten en verplichtingen over. De overdracht van het huurcontract zal plaatsvinden via een indeplaatsstelling van de nieuwe verhuurder. Artikel 13 - bodemonderzoek en bouwtechnische situatie 1. 2.
Partijen komen overeen dat het verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op 30 juni 2010 met nummer 150986 wordt aangemerkt als z.g. nulsituatie-onderzoek. De zaak wordt bij aanvang van de ondererfpacht opgeleverd en door de gemeente aanvaard in de staat waarin het zich dan bevindt. De staat waarin de zaak zich bevindt wordt door of vanwege de gemeente en het recreatieschap vastgelegd in een als bijlage (bijlage X) aan deze overeenkomst toe te voegen en door partijen geparafeerd proces-verbaal van oplevering welk proces-verbaal deel uitmaakt van deze overeenkomst.
Artikel 14 - vestiging erfdienstbaarheid - recht van overpad 1. Partijen vestigen hierbij een erfdienstbaarheid, zijnde een recht van overpad, ten gunste van de ondererfpachter en haar bezoekers, om over het toegangspad gelegen op het perceel te Schoten, sectie A, nummer 3439, te komen en te gaan. Dit recht wordt uitgeoefend conform de bij deze overeenkomst gevoegde tekening (bijlage X), waarop het pad rood gestreept is gearceerd. 2. De erfdienstbaarheid dient te allen tijde op de minst bezwarende wijze voor het dienende erf te worden uitgeoefend. 3. Voor de vestiging van de onderhavige erfdienstbaarheid is door de ondererfpachter geen vergoeding verschuldigd. 4. Ten aanzien van deze erfdienstbaarheid gelden de volgende bepalingen: a) De erfdienstbaarheid wordt om niet gevestigd, doch niet uit vrijgevigheid. b) De gemeente is verantwoordelijk voor het onderhoud van het pad. De kosten hiervan komen voor diens rekening en risico. c) Het toegangspad dient te allen tijde in de huidige staat te blijven, behoudens regulier onderhoud. Eventuele wijzigingen of verbeteringen aan het pad mogen slechts met wederzijdse schriftelijke instemming van beide partijen worden doorgevoerd. d) De ondergrond van het pad is in reguliere pacht uitgegeven aan maatschap C.F.A. Vink en F.C. Vink.
Eventuele afrastering of aanpassingen aan het pad dienen te geschieden in goed overleg tussen de ondererfpachter, het Recreatieschap en pachter. Artikel 15 - overige bepalingen 1.
Ondererfpachter is € 250,00 , zegge tweehonderdvijftig euro, kosten aan het recreatieschap verschuldigd voor het tot stand komen van deze overeenkomst. Ter betaling hiervan zal aan ondererfpachter een factuur worden verzonden.
2.
Alle kosten en belastingen met betrekking tot de vestiging van deze ondererfpacht, waaronder begrepen de eventuele overdrachtsbelasting, omzetbelasting, het kadastrale recht, de eventuele kosten van kadastrale opmeting en de kosten van deze akte, zijn voor rekening van de ondererfpachter.
3.
Comparanten verklaren hierbij alle eventueel eerder tussen partijen bestaande (onder)erfpachtrechten ten aanzien van dezelfde zaak op de voet van artikel 3:81 lid 2 sub c BW te doen eindigen, met de opdracht aan de notaris daarvoor het nodige te doen.
4.
Comparanten komen overeen om de notariële akte binnen 2 maanden na ondertekening te doen passeren bij een notaris van notarismaatschap Batenburg te Beverwijk.
Paraaf recreatieschap
Paraaf Staatsbosbeheer
Paraaf gemeente Haarlem
Conceptovereenkomst van uitgifte in ondererfpacht, pagina 6 van 8
Aldus in tweevoud opgemaakt en getekend te <plaats> op <datum> Recreatieschap Spaarnwoude Erfpachter
Gemeente Haarlem Ondererfpachter
G.H. Scholten Manager Realisatie Recreatie Noord-Holland N.V.
drs. Martin Vos MRE Manager vastgoed
Staatsbosbeheer Bloot eigenaar
De heer ing. N.W. de Snoo Hoofd Noord-Holland Staatsbosbeheer
Paraaf recreatieschap
Paraaf Staatsbosbeheer
Paraaf gemeente Haarlem
Conceptovereenkomst van uitgifte in ondererfpacht, pagina 7 van 8
Bijlage 1 – Kaart
Paraaf recreatieschap
Paraaf Staatsbosbeheer
Paraaf gemeente Haarlem
Conceptovereenkomst van uitgifte in ondererfpacht, pagina 8 van 8