Document · PDF

2 Bijlage 1 Markttechnische update (WOO)

gemeenteraad 28 september 2023, gemeente HaarlemBij agendapunt: Berckheydestraat 3 Verkoop 27 garageboxen en realisatie buurtfietsenstalling ( (cie Ontwikkeling 21 september))2.728 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

BIJLAGE 1 MARKTTECHNISCHE UPDATE TAXATIE BEHORENDE BIJ BERCKHEYDESTRAAT 3 VERKOOP 27 GARAGEBOXEN (BBV.2023/882972) Van: Verzonden: zaterdag 17 juni 2023 12:31 Aan: Jamila Wegbrans-Alladien <jwegbrans@haarlem.nl> Onderwerp: [MOGELIJK ONBETROUWBAAR] Re:TOELICHTING - TRPD + BIJL - taxatierapport garageboxen - Berckheydestraat 3A in Haarlem Beste Jamila,

Vertrouwende te hebben geïnformeerd Met vriendelijke groet,

Van: Verzonden: woensdag 14 juni 2023 13:12 Aan: Jamila Wegbrans-Alladien <jwegbrans@haarlem.nl> CC: Gozewijn Wink <gwink@haarlem.nl> Onderwerp: [MOGELIJK ONBETROUWBAAR] TOELICHTING - TRPD + BIJL - taxatierapport garageboxen - Berckheydestraat 3A in Haarlem Goedemiddag Jamila en Gozewijn, Naar aanleiding van jullie verzoek voor een markttechnische update van de taxatie van de garageboxen aan de Berckheydestraat 3a, bericht ik als volgt.

Ik heb de taxatie doorgenomen en besproken met een collega taxateur en aan de hand van de veranderde marktontwikkelingen en variabelen zijn de berekeningen aangepast (zie bijgaande rekenmodellen). In de berekeningen zijn de navolgende variabelen gewijzigd:

Vertrouwende hiermee te hebben geïnformeerd. Mochten er nog vragen of aanvullingen zijn dan verneem ik het graag. Met vriendelijke groet,

MARKTHUURWAARDE Object Adres Plaats Opdrachtgever

garageboxen Berkheydestraat 3A - (01 t/m 27) 2021 EP Haarlem Gemeente Haarlem

Peildatum

11-02-2022

Huurder/gebr

Omschrijving garage type A - nummer 1 garage type A - nummer 2 garage type A - nummer 3 garage type A - nummer 4 garage type A - nummer 5 garage type A - nummer 6 garage type A - nummer 7 garage type A - nummer 8 garage type A - nummer 9 garage type A - nummer 10 garage type A - nummer 11 garage type A - nummer 12 garage type A - nummer 13 garage type A - nummer 14 garage type A - nummer 15 garage type A - nummer 16 garage type A - nummer 17 garage type A - nummer 18 garage type A - nummer 19 garage type B - nummer 20 garage type B - nummer 21 garage type B - nummer 22 garage type B - nummer 23 garage type B - nummer 24 garage type B - nummer 25 garage type B - nummer 26 garage type B - nummer 27

v.v.o.

b.v.o. 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 0,0 0,0 0,0

14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 16,3 16,3 16,3 16,3 16,3 16,3 16,3 16,3 0,0 0,0 0,0

376,39

409,12

0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € 0,92 € € € €

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

€

.v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t. .v.t.

MARKTHUURWAARDE GEWOGEN GEMIDDELDE MARKTWAARDE

RBN gemiddeld

DCF

OPINIE EXECUTIEWAARDE

Percentage van de marktwaarde

RES

85%

RES

€

38.800

€

370.000

Gewogen gemiddelde

374.000 afgerond

marktwaarde Object Adres Plaats Opdrachtgvr

Waardepeildatum

garageboxen Berkheydestraat 3A - (01 t/m 27) 2021 EP Haarlem Gemeente Haarlem

11-02-2022

huurder/gebruiker

omschrijving

v.v.o. huurwaarde m² per m 2 p/j

0 0 0

garage type A - nummer 1 garage type A - nummer 2 garage type A - nummer 3 garage type A - nummer 4 garage type A - nummer 5 garage type A - nummer 6 garage type A - nummer 7 garage type A - nummer 8 garage type A - nummer 9 garage type A - nummer 10 garage type A - nummer 11 garage type A - nummer 12 garage type A - nummer 13 garage type A - nummer 14 garage type A - nummer 15 garage type A - nummer 16 garage type A - nummer 17 garage type A - nummer 18 garage type A - nummer 19 garage type B - nummer 20 garage type B - nummer 21 garage type B - nummer 22 garage type B - nummer 23 garage type B - nummer 24 garage type B - nummer 25 garage type B - nummer 26 garage type B - nummer 27 0 0 0

13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 -

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

271,3

€ 2.600,1 in%van hw

Totalen en gemiddelden onr.zaakbel. assurantiepremie per 1.000 beheerkosten onderhoudskosten waterschapslasten rioolrecht erfpachtcanon servicekosten (incl. ass /grt oh) Totale lasten Netto markthuurwaarde DIV / Netto aanvangsrendement Bruto aanvangsrendement Waarde vrij op naam Correcties Renovatiekosten Achterstalligonderhoud leegstand verhuurkosten gekap. canon contante waarde BTW van waarde von Correcties not.kosten/kad.recht in % overdrachtsbelasting Waarde kosten koper Correcties k.k. ongebonden grond k.k. aftrek gekap. canon Waarde kosten koper MARKTWAARDE KOSTEN KOPER

90,0 90,0 90,0 90,0 90,0 90,0 90,0 90,0 90,0 90,0 90,0 90,0 90,0 90,0 90,0 90,0 90,0 90,0 90,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 -

huurwaarde totaal

b.v.o. m 2 - % vvo 92,00% 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 14,7 16,3 16,3 16,3 16,3 16,3 16,3 16,3 16,3 409,1

onderhoud p/m² bvo p/j

onderhoud totaal € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

v/d bruto markthuurwaarde Contante waarde verschil huurwaarde/-opbrengst 5,75% 7,04%

marktwaarde Object Adres Plaats Opdrachtgvr

garageboxen Berkheydestraat 3A - (01 t/m 27) 2021 EP Haarlem Gemeente Haarlem

Waardepeildatum

11-02-2022

huurder/gebruiker

omschrijving

v.v.o. huurwaarde m² per m 2 p/j

0 0

13,5 € 13,5 € 13,5 € 13,5 € 13,5 € 13,5 € 13,5 € 13,5 € 13,5 € 13,5 € 13,5 € 13,5 € 13,5 € 13,5 € 13,5 € 13,5 € 13,5 € 13,5 € 13,5 € 15,0 € 15,0 € 15,0 € 15,0 € 15,0 € 15,0 € 15,0 € 15,0 € 0,0 € 0,0 € 0,0 €

110,0 110,0 110,0 110,0 110,0 110,0 110,0 110,0 110,0 110,0 110,0 110,0 110,0 110,0 110,0 110,0 110,0 110,0 110,0 120,0 120,0 120,0 120,0 120,0 120,0 120,0 120,0 -

271,3 €

3.158,2

Totalen onr.zaakbel. assurantiepremie per 1.000 beheerkosten onderhoudskosten waterschapslasten rioolrecht erfpachtcanon servicekosten (incl. ass /grt oh) Totale lasten Netto markthuurwaarde DIV / Netto aanvangsrendement Bruto aanvangsrendement Waarde vrij op naam Correcties Renovatiekosten Achterstalligonderhoud leegstand verhuurkosten gekap. canon contante waarde BTW van waarde von Correcties not.kosten/kad.recht in % overdrachtsbelasting Waarde kosten koper Correcties k.k. ongebonden grond k.k. aftrek gekap. canon Waarde kosten koper MARKTWAARDE KOSTEN KOPER

0 0

€ € € € € 0,00 € € € € 5,7 6,8

huurwaarde totaal

b.v.o. m 2 - % vvo 92,00%

onderhoud p/m² bvo p/j € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

onderhoud totaal € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

v/d bruto markthuurwaarde Contante waarde verschil huurwaarde/-opbrengst markthuurwaarde actuele huuropbrengst Verschil rest. looptijd contract rentevoet Contante waarde (Begin payment/kw.)

0 0

€

488.000,00

marktwaarde Object Adres Plaats Opdrachtgvr

Waardepeildatum huurder/gebruiker

garageboxen Berkheydestraat 3A - (01 t/m 27) 2021 EP Haarlem Gemeente Haarlem

11-02-2022

omschrijving

v.v.o. huurwaarde m² per m 2 p/j

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

271,3 € in%van hw

€

0 0

€ € € € € € € € € 5,75 6,94

0 0 0

huurwaarde totaal

b.v.o. onderhoud onderhoud m 2 - % vvo p/m² bvo p/j totaal 92,00% 14,7 € € 14,7 € € 14,7 € € 14,7 € € 14,7 € € 14,7 € € 14,7 € € 14,7 € € 14,7 € € 14,7 € € 14,7 € € 14,7 € € 14,7 € € 14,7 € € 14,7 € € 14,7 € € 14,7 € € 14,7 € € 14,7 € € 16,3 € € 16,3 € € 16,3 € € 16,3 € € 16,3 € € 16,3 € € 16,3 € € 16,3 € € € € € € € € 409,1

€

v/d bruto markthuurwaarde Contante waarde verschil huurwaarde/-opbrengst markthuurwaarde actuele huuropbrengst Verschil rest. looptijd contract 0 rentevoet Contante waarde (Begin payment/kw.

0 0 1

0 0 €

439.000,00 afgerond

INVULSCHERM

Peildatum Naam opdrachtgever Type object Plaatsnaam Straatnaam en huisnummer

Gemeente Haarlem garageboxen 2021 EP Haarlem Berkheydestraat 3A - (01 t/m 27)

Blad 1 - Input

A. DCF-yield Dcf-yield Risicovrije rente Toeslag voor categorie-risico Toeslag voor object-risico B. Indicatieve herbouwwaarde Verhouding Totale oppervlakte Totale oppervlakte terrein Bouwkosten per m² gemiddeld Aanvangsinvestering

m² m²

2022 (jaar1)

C. Jaarlijkse exploitatielasten OZB Rioolbelasting Polderlasten Overige lasten (servicekosten incl. oh res, ass.) Verzekeringen Erfpachtscanon

2023 (jaar2)

2024 (jaar3)

2025 (jaar4)

2026 (jaar5)

2027 (jaar6)

2028 (jaar7)

2029 (jaar8)

2030 (jaar9)

2031 (jaar10)

2032 (jaar11)

2033 (jaar12)

2034 (jaar13)

2035 (jaar14)

2036 (jaar15)

2037 (jaar16)

2038 (jaar17)

2039 (jaar18)

2040 (jaar19)

2041 (jaar20)

2042 (jaar21)

2043 (jaar22)

2044 (jaar23)

2045 (jaar24)

2046 (jaar25)

waarde x factor - in jaar 1 - in jaar 1, zijnde -

extra zakelijk lasten -

Beheer Instandhoudingsonderhoud Mutatieonderhoud Verhuurcourtage Verhuur-marketing Jaarlijkse inspectiekosten Overige uitgaven Niet verrekenbare BTW

van de huuropbrengst per jaar gemiddelde onderhoudskosten per m² BVO -

6.214 -

Oninbare huren Mutatieleegstand Structurele leegstand

van de totale huurwaarde

Bodemsanering Inspectie/renovaties Vervanging (stelposten) Desinvesteringen / overig

D. Eindwaarde Inkomsten jaar 26 Uitgaven jaar 26 Netto opbrengst jaar 26 Kapitalisatie met netto exit yield Waarde vrij op naam Transactiekosten (v.o.n. - k.k.) Verkoopwaarde k.k. begin jaar 26 E. Units

Omschrijving

huurwaarde p/m2

aantal m2

Totalen

KORTING F. Huurders/ruimten

0 0 0 0

huurwaarde p/jr 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 0,0 0,0 0,0

0 0

huuropbrengst per jaar

Expiratiedatum

0 0

376

percentage

nominaal bedrag

einddatum

A. Algemene gegevens Naam opdrachtgever Type object Plaatsnaam Straatnaam en huisnummer

Gemeente Haarlem garageboxen 2021 EP Haarlem Berkheydestraat 3A - (01 t/m 27)

B. Algemene uitgangspunten Peildatum DCF-yield

C. Groeicijfers per jaar

(jaar

) (jaar

1 2022 (jaar1)

2 2023 (jaar2)

3 2024 (jaar3)

4 2025 (jaar4)

) 5 2026 (jaar5)

6 2027 (jaar6)

7 2028 (jaar7)

8 2029 (jaar8)

9 2030 (jaar9)

10 2031 (jaar10)

11 2032 (jaar11)

12 2033 (jaar12)

13 2034 (jaar13)

14 2035 (jaar14)

15 2036 (jaar15)

16 2037 (jaar16)

17 2038 (jaar17)

18 2039 (jaar18)

19 2040 (jaar19)

20 2041 (jaar20)

21 2042 (jaar21)

22 2043 (jaar22)

23 2044 (jaar23)

24 2045 (jaar24)

25 2046 (jaar25)

26 2047 (jaar26)

2027 (jaar6)

2028 (jaar7)

2029 (jaar8)

2030 (jaar9)

2031 (jaar10)

2032 (jaar11)

2033 (jaar12)

2034 (jaar13)

2035 (jaar14)

2036 (jaar15)

2037 (jaar16)

2038 (jaar17)

2039 (jaar18)

2040 (jaar19)

2041 (jaar20)

2042 (jaar21)

2043 (jaar22)

2044 (jaar23)

2045 (jaar24)

2046 (jaar25)

2047 (jaar26)

Inflatie (CPI)

D. Recapitulatie huurders/ruimten

huuropbrengst per jaar na korting

einddatum korting

expiratiedatum

E. opbrengst per jaar

2022 (jaar1)

2023 (jaar2)

2024 (jaar3)

2025 (jaar4)

2026 (jaar5)

.730

F. Lasten

2022 (jaar1)

2023 (jaar2)

2024 (jaar3)

2025 (jaar4)

2026 (jaar5)

2027 (jaar6)

2028 (jaar7)

2029 (jaar8)

2030 (jaar9)

2031 (jaar10)

2032 (jaar11)

2033 (jaar12)

2034 (jaar13)

2035 (jaar14)

2036 (jaar15)

2037 (jaar16)

2038 (jaar17)

2039 (jaar18)

2040 (jaar19)

2041 (jaar20)

2042 (jaar21)

2043 (jaar22)

2044 (jaar23)

2045 (jaar24)

2046 (jaar25)

2047 (jaar26)

OZB Rioolbelasting Polderlasten Overige lasten (servicekosten incl. opstal verz.) Verzekeringen Erfpachtscanon Sub-totaal vaste kosten Objectbeheer Instandhoudingsonderhoud Mutatieonderhoud Verhuurcourtage Verhuur-marketing Jaarlijkse inspectiekosten Overige uitgaven Niet verrekenbare BTW Sub-totaal directe kosten

Oninbare huren Mutatieleegstand Structurele leegstand Sub-totaal inkomensverliezen Bodemsanering Inspectie/renovaties Vervanging (stelposten) Desinvesteringen / overig Sub-totaal (des)investeringen

0 0 0

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

Totale uitgaven

UITKOMSTEN

Kosten koper Marktwaarde k.k.

11,00%

49.298 448.160

onafgerond

448.000

afgerond Kengetallen check

Marktwaarde k.k. Huurwaarde jaar 1 Huuropbrengst jaar 1 Exploitatielasten jaar 1 Exploitatielasten totaal

448.000 24.544 24.544 15.487 in procenten van huurwaarde jaar 1 113.395

BAR HW v.o.n. Cap-rate

4,93% (huurwaarde jaar 1 / marktwaarde v.o.n.) 20,27

BAR HO v.o.n. Cap-rate

4,93% (huuropbrengst jaar 1 / marktwaarde v.o.n.) 20,27

Dcf-yield

5,75%

Transactiekosten

11,00%

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13198015/1