2 Bijlage 1 Koopstarters en investeerders in de gemeente Haarlem
Tekst van het document
Koopstarters en investeerders in de gemeente Haarlem Onderzoek naar koopstarters en investeerders op de bestaande koopwoningmarkt in Haarlem van 2018 tot en met 2022
Colofon Opdrachtgever Gemeente Haarlem Auteur(s)
Lianne Hans, Diane Stiemer & Lennart Harmsen, het Kadaster
Datum
5 september 2023
Status
Definitief
2
Inhoud 1 Samenvatting ................................................................................................................................4 2
Inleiding ........................................................................................................................................7 2.1 Aanleiding ............................................................................................................................... 7 2.2 Onderzoeksvragen ................................................................................................................. 7 2.3 Data en definities ................................................................................................................... 8 2.4 Leeswijzer ............................................................................................................................... 8
3
Woningtransacties ........................................................................................................................9 3.1 Totaal aantal woningaankopen in de gemeente Haarlem: afname vanaf 2019 .................... 9 3.2 Aandeel investeerders in het totaal aantal transacties afgenomen na wijziging overdrachtsbelasting .................................................................................................................... 10 3.3 Woningtransacties naar type verkoper en koper: eigenaar-bewoners kopen en verkopen de meeste woningen..................................................................................................................... 11 3.4 Conclusie .............................................................................................................................. 13
4
Investeerders en koopstarters................................................................................................... 14 4.1 Aandeel buy-to-let afgenomen na wijziging van de overdrachtsbelasting en opkoopbescherminng ................................................................................................................... 14 4.2 Wat zijn de ontwikkelingen per woningtype? ...................................................................... 15 4.3 Wat zijn de ontwikkelingen per koopsom? .......................................................................... 17 4.4 Wat zijn de ontwikkelingen per oppervlakte? ..................................................................... 20 4.5 Ontwikkelingen per wijk....................................................................................................... 22
5
Conclusie .................................................................................................................................... 24
6
Bijlage: definities........................................................................................................................ 25 6.1 Woning ................................................................................................................................. 25 6.2 Verschil tussen koopovereenkomst en overdracht notaris ................................................. 25 6.3 Investeerder, starters, doorstromer .................................................................................... 25 6.4 Type eigendom is een indicatie ............................................................................................ 26
3
1 Samenvatting In opdracht van de gemeente Haarlem heeft het Kadaster onderzoek gedaan naar de woningmarkt in de gemeente Haarlem in de periode 2018 tot en met 2022. De stijgende woningprijzen en de krapte op de woningmarkt maakten het voor koopstarters en middeninkomens moeilijker om een betaalbare koopwoning te vinden. Tegelijkertijd kochten investeerders juist meer woningen. Om de koopstarters en middeninkomens meer kansen te bieden op de woningmarkt, zijn de laatste jaren twee maatregelen doorgevoerd. Ten eerste is de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 aangepast. Om het aandeel investeerders te beperken is de overdrachtsbelasting voor hen gestegen van 2% naar 8% en om het aandeel koopstarters te verhogen kregen kopers jonger dan 35 jaar een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting. Ten tweede is het vanaf 1 januari 2022 mogelijk voor gemeenten om een opkoopbescherming in te voeren. Met deze maatregel kan een gemeente koopwoningen beschikbaar houden voor mensen die zelf in de woning gaan wonen. De gemeente Haarlem heeft per 1 febuari 2022 een opkoopbescherming ingevoerd voor de gehele gemeente voor woningen met een WOZ-waarde tot €389.000. De gemeente Haarlem wil meer inzicht in het aandeel buy-to-let in de gemeente en de relatie tussen koopstarters en investeerders voor de periode 2018 tot en met 2022.
Hierdoor is het mogelijk om zowel de impact van de gewijzigde overdrachtsbelasting en de invoering van de opkoopbescherming te observeren. Specifiek gelden de volgende vragen in dit onderzoek: 1. Wat zijn de aantallen woningtransacties tussen de verschillende verkopers en kopers in de gemeente Haarlem per jaar voor de periode 2018 tot en met 2022? 2. Wat is de ontwikkeling van het aandeel investeerders in Haarlemse woningtransacties verkocht door eigenaar-bewoners (buy-to-let) in de onderzoeksperiode? En hoe is dit voor koopstarters? 3. In hoeverre concurreren investeerders met koopstarters? In deze samenvatting worden de belangrijkste observaties per deelvraag weergegeven. Wat zijn de aantallen woningtransacties tussen de verschillende verkopers en kopers in de gemeente Haarlem per jaar voor de periode 2018 tot en met 2022? Het totaal aantal woningaankopen in de gemeente Haarlem neemt af sinds 2019. Ten opzichte van 2019 is het aantal woningtransacties met 19% afgenomen tot ongeveer 2.650 transacties. Deze dalende trend is in lijn met de rest van de G40. De meeste woningen in Haarlem werden verkocht en gekocht door eigenaar-bewoners (koopstarters en doorstromers) en sinds 2018 is het aandeel eigenaar-bewoners toegenomen. Ter illustratie: in de periode 2018 tot en met 2020 werd 64% van alle verkochte woningen gekocht door een eigenaar-bewoner, in 2022 is dit gestegen naar 78%.
De toename van het aandeel eigenaarbewoners ging ten koste van het aandeel investeerders. In de periode 2018 tot en met 2020 is 19% van alle woningen gekocht door een investeerder, in 2022 daalde dit tot 11%. In de periode 2018 tot en met 2020 onttrokken investeerders woningen uit de koopwoningmarkt, aangezien investeerders meer woningen kochten van eigenaar-bewoners dan zij verkochten aan eigenaarbewoners. Sinds 2021 is dit beeld omgedraaid. Oftewel, sinds 2021 zorgen investeerders juist voor netto extra woningen op de koopwoningmarkt, die gekocht kunnen worden door eigenaarbewoners. De daling van het aandeel investeerders vond voornamelijk plaats nadat de aanpassingen in de overdrachtsbelasting zijn ingevoerd. In 2020 was het aandeel investeerders rond de 20% terwijl in 2021 en 2022 dit rond de 11%-12% schommelde. Deze afname van investeerders is vergelijkbaar
4
met de trend van de G40 en de rest van Nederland. Tussen 2021 en 2022 is het aandeel investeerders vrijwel gelijk gebleven en lijkt het invoeren van de opkoopbescherming hierin weinig te hebben veranderd. Wat is de ontwikkeling van het aandeel investeerders in Haarlemse woningtransacties verkocht door eigenaar-bewoners (buy-to-let) in de onderzoeksperiode? En hoe is dit voor koopstarters? In 2022 werden ongeveer 1.870 woningen verkocht door eigenaar-bewoners. Dit is een daling van 8% ten opzichte van 2021, die volgt op enkele jaren waarin het aantal woningen dat werd verkocht door een eigenaar-bewoners juist steeg. Woningen van eigenaar-bewoners worden de laatste jaren in toenemende mate gekocht door eigenaar-bewoners en steeds minder vaak door investeerders. De woningen die werden verkocht door eigenaar-bewoners werden ook veelal weer gekocht door een eigenaar-bewoner. In zowel 2021 als in 2022 is 89% van de woningen die werden verkocht door een eigenaar-bewoner ook weer gekocht door een eigenaar-bewoner. Dit is hoger dan in de jaren daarvoor, in de periode 2018 tot en met 2020 werd namelijk gemiddeld zo’n 82% van de woningen gekocht door een eigenaar-bewoner. De stijging van dit aandeel ging ten koste van het aandeel woningen dat werd gekocht door een investeerder. Dit aandeel daalde van 9% in 2018 naar 3% in 2022.
De afname van het aandeel investeerders is waarschijnlijk het gevolg van de aanpassingen van de overdrachtsbelasting. Die leidden ertoe dat investeerders minder woningen kopen en lijkt daarom meer ruimte te geven aan koopstarters en doorstromers. In hoeverre concurreren investeerders met koopstarters? Welk type woningen kopen investeerders en koopstarters (woningtype, prijsklasse, oppervlakte)? Investeerders en koopstarters in Haarlem kochten beide voornamelijk de relatief kleinere en goedkopere woningen. Sinds de invoering van de overdrachtsbelasting is het aandeel koopstarters in deze categorieën toegenomen en nam het aandeel investeerders af. Oftewel, waar investeerders in eerdere periodes concurreerden met koopstarters om goedkopere woningen (met name appartementen), lijkt dit nu een stuk minder aan orde. In vergelijking met zowel de G4 als de G40 is het aandeel woningen dat werd gekocht door een investeerder kleiner in Haarlem. In Haarlem werden, zowel door investeerders als door koopstarters, voornamelijk appartementen en tussenwoningen gekocht. Dit vormt 88% van de gehele koopwoningtransactiemarkt. Sinds 2021 is bij zowel appartementen als tussenwoningen het aandeel dat werd gekocht door een koopstarter gestegen, terwijl het aandeel dat werd gekocht door een investeerder juist afnam. In 2018 werd 33% van de appartementen gekocht door koopstarters en in 2022 was dit 51%.
Tegelijkertijd daalde het aandeel investeerders van 15% in 2018 naar 4% in 2022. De ontwikkelingen voor tussenwoningen zijn minder groot. Hier is het aandeel koopstarters over dezelfde periode gestegen met 3 procentpunt, terwijl het aandeel van investeerders juist met 3 procentpunt is gedaald. De woningen in Haarlem worden, net als in de rest van Nederland, steeds duurder. Meer dan de helft van de transacties in Haarlem werd gedaan voor een bedrag boven de €500.000. Koopstarters kregen de laatste jaren vooral meer ruimte in de prijsklasse onder €389.000 (+13 procentpunt), terwijl het aandeel investeerders in deze klasse juist daalde (-6 procentpunt). Kijkend naar de oppervlakte van woningen valt op dat het aandeel koopstarters voornamelijk groot is in de ‘kleinere’ woningen. Dit staat in verband met de prijsklasse en is logisch omdat koopstarters
5
minder te besteden hebben dan doorstromers én het voor investeerders relatief duurder is geworden om goedkopere woningen te kopen.
6
2
Inleiding
2.1 Aanleiding Door stijgende woningprijzen en krapte op de woningmarkt is het de afgelopen jaren voor koopstarters en middeninkomens moeilijker geworden een betaalbare koopwoning te vinden in Nederland. Tegelijkertijd zijn investeerders meer gaan kopen. Om koopstarters en middeninkomens meer kansen te bieden op de koopwoningmarkt heeft de nationale overheid op 1 januari 2021 een aanpassing van de overdrachtsbelasting ingevoerd: kopers onder de 35 jaar hebben eenmalig recht op vrijstelling van overdrachtsbelasting bij de aankoop van hun woning (per 1 maart 2021 geldt deze vrijstelling alleen voor woningen tot €400.000). Kopers die niet zelf in de woning gaan wonen (investeerders) moeten juist meer overdrachtsbelasting betalen, namelijk 8% in plaats van 2%. Per 1 januari 2023 is de overdrachtsbelasting voor investeerders verder verhoogd naar 10,4% en is de vrijstelling voor kopers tot 35 jaar verhoogd tot €440.000. Overige kopers die zelf in de woning gaan wonen betalen nog altijd 2% overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning. Daarnaast is het vanaf 1 januari 2022 mogelijk voor gemeenten om een opkoopbescherming in te voeren op basis van het wetsvoorstel ‘Opkoopbescherming en Verruiming tijdelijke verhuur’. Een gemeente kan ervoor kiezen om een opkoopbescherming in te voeren om zo koopwoningen beschikbaar te houden voor mensen die er zelf in gaan wonen.
Dit kan in buurten waar schaarste is aan betaalbare koopwoningen of wanneer de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur. De gemeente Haarlem heeft per 1 febuari 2022 een opkoopbescherming ingevoerd voor de gehele gemeente voor woningen met een WOZ-waarde tot €389.000. Kopers van deze woningen moeten in principe zelf in de woning gaan wonen1. De gemeente Haarlem wil vanwege deze ontwikkelingen graag inzicht op de woningmarkt in de gemeente en in het bijzonder de activiteiten van investeerders met betrekking tot buy-to-let, oftewel het opkopen van woningen gericht op verhuur. Hierbij wil de gemeente met name inzicht verkrijgen in de gevolgen van het invoeren van de opkoopbescherming en in hoeverre dit ertoe heeft geleid dat investeerders in meer of mindere mate woningen hebben gekocht en in hoeverre dit meer kansen heeft gegeven aan koopstarters op de woningmarkt. 2.2 Onderzoeksvragen De gemeente Haarlem wil meer inzicht in het aandeel buy-to-let in de gemeente en de relatie tussen koopstarters en investeerders voor de periode 2018 tot en met 2022. Daarmee is het mogelijk om zowel de impact van de gewijzigde overdrachtsbelasting en de invoering van de opkoopbescherming te observeren. Specifiek gelden de volgende onderzoeksvragen: 1.
Wat zijn de aantallen woningtransacties tussen de verschillende verkopers en kopers in de gemeente Haarlem per jaar voor de periode 2018 tot en met 2022? 2. Wat is de ontwikkeling van het aandeel investeerders in Haarlemse woningtransacties verkocht door eigenaar-bewoners (buy-to-let) in de onderzoeksperiode? En hoe is dit voor koopstarters? 3. In hoeverre concurreren investeerders met koopstarters? _____________________
In drie uitzonderingsgevallen moet een gemeente, ondanks de ingevoerde opkoopbescherming, toch een vergunning voor verhuur verlenen, dit geldt bij woningen die: 1) aan familie worden verhuurd; 2) onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand; 3) tijdelijk worden verhuurd. Voor de tijdelijke verhuur geldt de voorwaarde dat de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond. Daarnaast kunnen gemeenten zelf extra uitzonderingsgevallen vaststellen. 1
7
a. Welk type woningen kopen investeerders en koopstarters (woningtype, prijsklasse, oppervlakte)? b. In welke wijken zijn particuliere investeerders actief? En in welke wijken zijn koopstarters actief?
Na een algemeen beeld (vraag 1) van de totale woningmarkt (woningtransacties totaal, zie figuur rechts) zoomen we verder in. De vragen 2 tot en met 3b gelden specifiek voor de deelmarkt van enkel woningen die zijn verkocht door eigenaar-bewoners (verkopen eigenaar bewoners). Immers, wanneer een investeerder een woning koopt van een eigenaar-bewoner wordt een woning onttrokken van de koopmarkt. Op deze deelmarkt is de opkoopbescherming van toepassing. 2.3 Data en definities De basis voor het onderzoeksbestand is de Basisregistratie Kadaster (BRK). Het Kadaster registreert hierin op perceelniveau de eigendomsgegevens. Aan het perceel wordt vervolgens met behulp van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) op basis van adres en geometrie een verblijfsobject gerelateerd. Door vervolgens alleen de verblijfsobjecten met een woonfunctie (of een gecombineerde woonfunctie) te selecteren ontstaat een overzicht van de woningvoorraad en woningtransacties met het bijbehorende eigenarenoverzicht. In dit onderzoek gaan we uit van transacties van bestaande woningen. Hierbij nemen we zowel aankopen van natuurlijke personen als van bedrijfsmatige rechtspersonen mee. Wij gebruiken de term investeerder om aan te duiden dat de koper van een woning niet zelf in de woning gaat wonen en minimaal 3 woningen bezit.
Hierbij maken wij onderscheid tussen natuurlijke personen (particuliere investeerders) en niet-natuurlijke personen (bedrijfsmatige investeerders). Een uitgebreide beschrijving van de definities staat in bijlage 1. De aantallen in dit rapport zijn afgerond op tientallen. Percentages worden wel berekend op de exacte waarden. Deze exacte waarden zijn in een eerdere datalevering aan de gemeente geleverd. Er is in veel gevallen gekozen om 2022 weer te geven als één periode omdat in de data van januari 2022 geen opvallendheden zijn geconstateerd en de informatie op deze wijze makkelijker en begrijpelijker kan worden uitgebeeld. Is er wel een afwijking geconstateerd, dan wordt dit aangegeven. 2.4 Leeswijzer In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op alle woningtransacties in de gemeente Haarlem. Vervolgens wordt vanaf hoofdstuk 4 ingezoomd op de verkopen door eigenaar-bewoners aan koopstarters en investeerders. Er wordt met name aandacht besteed aan het aandeel van investeerders en koopstarters in de verkopen door eigenaar-bewoners en de ontwikkeling van dit aandeel.
8
3 Woningtransacties Dit hoofdstuk gaat in op alle woningtransacties in de gemeente Haarlem voor de periode 2018 tot en met 2022. Allereerst wordt een algemeen beeld gegeven van de ontwikkeling van het aantal verhandelde woningen, zowel één-woningtransacties als pakketverkopen (transacties waar meer dan één woning worden verhandeld), over de verschillende perioden. Vervolgens wordt ingegaan op de verschillende verkopers en kopers. 3.1
Totaal aantal woningaankopen in de gemeente Haarlem: afname vanaf 2019 In figuur 1 wordt het totaal aantal woningtransacties weergegeven, uitgesplitst naar aantal woningen in de transactie. Het aantal woningtransacties is in 2022 verder afgenomen. In 2022 vonden in totaal zo’n 2.650 woningtransacties plaats. Hiermee lag het aantal transacties in 2022 bijna 12% lager dan in 2021, toen nog ruim 3.000 transacties plaatsvonden. Dit is lijn met de dalende trend sinds 2019 in de gemeente Haarlem. Ten opzichte van 2019 ligt het aantal transacties in 2022 18% lager. In 2021 en 2022 zijn in verhouding wel iets meer één-woning transacties geweest ten opzichte van voorgaande jaren. Mogelijk speelt de verhoging van de overdrachtsbelasting voor investeerders hierbij een rol. Per 1 januari 2021 is deze verhoogd van 2% naar 8%, waardoor investeerders ook onderling minder zijn gaan handelen. De dalende trend van het totaal aantal transacties in de gemeente Haarlem is in lijn met de ontwikkelingen in de G40. Ook hier is het aantal transacties afgenomen, met 16% ten opzichte van 2019. In de G4 ligt het totaal aantal transacties in 2022 juist iets hoger dan in de voorgaande jaren, maar dit komt door de toename van transacties waarbij meer dan één woning wordt verhandeld. Figuur 1. Totaal aantal woningtransacties per jaar in de gemeente Haarlem voor de periode 20182022 3.500 3.000
meer dan 1 woning 1 woning
Aantal woningen
2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2018
2019
2020
2021
2022
9
3.2
Aandeel investeerders in het totaal aantal transacties afgenomen na wijziging overdrachtsbelasting Figuur 2 laat het aandeel woningen zien dat is gekocht door bedrijfsmatige en particuliere investeerders voor de periode 2018 tot en met 2022. Dit kunnen woningen zijn verkocht door eigenaar-bewoners, maar ook door andere investeerders of woningcorporaties. Hieruit blijkt dat in 2021 bij ongeveer 12% van alle woningtransacties een investeerder de koper was. In 2022 was het aandeel investeerders van alle gekochte woningen in de gemeente Haarlem 11%. Het aandeel woningen dat is gekocht door investeerders is dus ongeveer gelijk gebleven in de laatste twee jaar. Vlak voor de invoering van de opkoopbescherming in de gemeente Haarlem, in januari 2022 lag dit aandeel met 8% nog iets lager. Er lijkt dus niet direct een afname zichtbaar in het aandeel investeerders als koper van woningen door de invoering van de opkoopbescherming. Wel is een duidelijke afname in het aandeel investeerders te zien na de wijziging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021. In 2020 lag het aandeel immers nog rond de 20%. De ontwikkeling en het niveau van het aandeel investeerders is in de gemeente Haarlem vergelijkbaar met de rest van de G40 en de rest van Nederland voor de periode 2018 tot en met 2022.
Ook hier zien we een sterke afname van het aandeel investeerders na de wijziging van de overdrachtsbelasting in 2021 naar zo’n 12%. Echter, in 2022 is in de G40 het aandeel aankopen door investeerders wel weer iets toegenomen tot 16% waardoor het aandeel nu iets hoger ligt dan in de gemeente Haarlem. In de G4 ligt het aandeel investeerders ook hoger dan in de gemeente Haarlem, maar hier is het aandeel wel meer afgenomen in de onderzoeksperiode: van 32% in 2018 naar 15% in 2022. Figuur 2. Aandeel woningtransacties gekocht door bedrijfsmatige en particuliere investeerders in de gemeente Haarlem voor de periode 2018-2022.
10
3.3
Woningtransacties naar type verkoper en koper: eigenaar-bewoners kopen en verkopen de meeste woningen In tabel 1 worden alle aantallen woningtransacties in de gemeente Haarlem per type koper en type verkoper voor de jaren 2021 en 2022 weergeven. Hieruit valt af te lezen hoeveel woningen wie aan wie verkocht om zo een algemeen beeld van de markt te geven. In figuur 3 worden ook de aandelen en de periode 2018 tot en met 2020 weergegeven om de ontwikkeling in beeld te brengen. Tabel 1 Aantal transacties per type koper en type verkoper, voor de periode 2021 en 2022 2.
Jaar
Koper
2022
2021
Verkoper Doorstromer
Doorstromer
Koopstarter
Tweede woning
Bedrijfsmatige investeerder
Particuliere investeerder
Woningcorporatie
Overig / Onbekend
Totaal
1.000
810
90
50
60
10
20
2.040
90
110
20
10
20
-
10
250
90
50
80
90
30
-
50
380
60
40
10
40
40
-
10
200
30
30
-
-
-
-
-
60
Tweede woning Bedrijfsmatige investeerder Particuliere investeerder Woningcorporatie Overig / Onbekend Totaal
10
10
-
10
10
-
50
80
1.260
1.040
200
190
160
10
140
3.000
Doorstromer
890
760
110
30
40
10
20
1.870
110
100
30
10
20
-
10
270
40
20
20
40
10
-
20
140
40
50
10
70
60
-
20
250
10
20
-
-
-
-
-
40
10
10
-
30
-
-
40
90
1.110
960
180
170
120
10
100
2.650
Tweede woning Bedrijfsmatige investeerder Particuliere investeerder Woningcorporatie Overig / Onbekend Totaal
_____________________ 2
Een toelichting op de verschillende type kopers en verkopers is te vinden in de bijlage
11
Figuur 3. Aandeel woningtransacties gekocht en verkocht door eigenaar-bewoners en investeerders in de gemeente Haarlem voor de periode 2018-2020, 2021 en 2022.
Aandeel van totaal verkochte woningen
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2018-2020
2021
2022
Gekocht door eigenaar bewoner
Verkocht door eigenaar bewoner
Gekocht door investeerder
Verkocht door investeerder
3.3.1 Eigenaar-bewoners kopen meer dan dat zij verkopen, investeerders kopen steeds minder Tabel 1 en figuur 3 laten zien dat de meeste woningen in Haarlem worden verkocht en gekocht door eigenaar-bewoners (koopstarters en doorstromers). Per saldo kopen eigenaar-bewoners zowel in 2021 als in 2022 meer woningen dan zij verkopen. Dit was ook in de periode daarvoor van 2018 tot en met 2020 het geval. Wel is zowel het aandeel woningen gekocht door eigenaarbewoners als het aandeel verkocht door eigenaar-bewoners toegenomen ten opzichte van de periode 2018 tot en met 2020. In de periode 2018 tot en met 2020 werd 64% van alle verkochte woningen gekocht door een eigenaar-bewoner, in 2022 is dit gestegen naar 78%. In de periode 2018 tot en met 2020 is van de woningen 62% verkocht door een eigenaar-bewoner. In 2022 was dit toegenomen tot 70%. Ter vergelijking, in de periode 2018 tot en met 2020 is 19% gekocht door een investeerder en 18% verkocht door een investeerders, in 2022 was dit respectievelijk 11% en 15%. Het aandeel van investeerders in de markt is dus afgenomen. In absolute getallen betekent dit dat eigenaar-bewoners verantwoordelijk waren voor de koop van ongeveer 2.300 van de 3.000 woningtransacties in 2021 (zie tabel 1). Tegelijkertijd verkochten zij 2.040 van de 3.000.
Voor 2022 geldt dat eigenaar-bewoners 2.070 woningen kochten en 1.870 woningen verkochten van de 2.650 woningtransacties in totaal. Eigenaar-bewoners kopen voornamelijk woningen van andere eigenaar-bewoners. Ongeveer 80% van de woningen die werden gekocht door een eigenaar-bewoner was eerder ook in bezit van een eigenaar-bewoner over de periode van 2018-2022. Ter illustratie, in 2021 kochten eigenaarbewoners 1.807 woningen van andere eigenaar-bewoners, dit is 78% van het totaal aantal gekochte woningen (2.303) door eigenaar-bewoners dat jaar. In 2022 was dit 80%, namelijk 1.656 gekochte woningen door eigenaar-bewoners van eigenaar-bewoners op een totaal van de 2.068 woningen die eigenaar-bewoners kochten. Daarnaast kopen eigenaar-bewoners woningen die eerder in het bezit waren van een particuliere investeerder (4%). Deze aandelen zijn gelijk over de gehele periode 2018 tot en met 2022. In verhouding zijn investeerders wel minder gaan kopen van eigenaar-
12
bewoners. Dit heeft als resultaat dat eigenaar-bewoners in 2021 en 2022 meer woningen kopen van investeerders dan dat zij verkopen aan investeerders, in de periode 2018 tot en met 2020 was dit nog omgekeerd: toen kochten investeerders meer van eigenaar-bewoners dan zij aan hen verkochten. Oftewel, in de periode 2018 tot en met 2020 onttrokken investeerders woningen uit de koopwoningmarkt, maar in 2021 en 2022 is dit niet meer het geval. Dit is mogelijk het gevolg van nieuw overheidsbeleid en anticiperend gedrag van investeerders op dit beleid. Het wordt voor investeerders namelijk langzaam minder interessant om te investeren in huurwoningen, door de verhoogde overdrachtsbelasting, gestegen rente en door de plannen voor invoering van een maximale huur in het middensegment.
3.3.2 Investeerders kopen voornamelijk van andere investeerders. Na eigenaar-bewoners kochten en verkochten investeerders in totaal het meest. Ter verduidelijking, investeerders waren in 2022 verantwoordelijk voor 11% van alle aankopen op de woningmarkt en in 15% van de gevallen waren investeerders de verkopende partij. Investeerders kopen voornamelijk van andere investeerders. In de periode 2018 tot en met 2020 kochten zij in ongeveer de helft van de gevallen van een andere investeerder, in 2021 en 2022 is dit toegenomen tot zo’n 60%. In verhouding zijn investeerders juist minder gaan kopen van eigenaar-bewoners. In 2018-2020 kochten zij nog 35% van hun woningen van eigenaar-bewoners, in 2022 is dit gedaald tot 22%. Dit is ook terug te zien in het netto effect van investeerders op de koopmarkt (zie 3.3.1). 3.4 Conclusie Het aantal woningtransacties in de gemeente Haarlem is afgenomen vanaf 2019. Dit is in lijn met de ontwikkelingen in de G40. Na de wijziging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 is het aandeel investeerders in het totaal aantal transacties afgenomen van gemiddeld 20% in 2020 naar 11% in 2022. In de periode 2018 tot en met 2020 kochten investeerders meer woningen van eigenaar-bewoners dan dat zij aan hen verkochten, maar in 2021 en 2022 is dit niet meer het geval.
Oftewel, investeerders onttrokken woningen uit de koopwoningmarkt in de periode 2018-2022, maar sinds 2021 zorgen ze juist voor netto extra woningen op de koopwoningmarkt, die gekocht kunnen worden door eigenaar-bewoners.
13
4 Investeerders en koopstarters In dit hoofdstuk wordt voor de periode 2018 tot en met 2022 gekeken naar de verkopen van eigenaar-bewoners aan verschillende typen kopers: koopstarters en investeerders. Hierbij gaat het om éénwoningtransacties, waarbij dus de pakketverkopen zijn uitgesloten. In dit hoofdstuk worden de aantallen transacties behandeld naar deze verschillende typen kopers, evenals het woningtype, de koopsom en de oppervlakte van de woningen. 4.1
Aandeel buy-to-let afgenomen na wijziging van de overdrachtsbelasting en opkoopbescherminng In 2022 vonden 1.870 woningtransacties plaats, waarbij de verkoper een eigenaar-bewoner was. Hiermee is dit aantal vergelijkbaar met 2018. Sinds 2018 neemt het aantal woningen dat werd verkocht door een eigenaar-bewoner toe tot in 2021 iets meer dan 2.000 woningen werden verkocht door eigenaar-bewoners. In 2022 nam dit aantal voor het eerst in jaren weer af (-8%) ten opzichte van het voorgaande jaar. Figuur 4 geeft een overzicht van het aantal één-woningtransacties, die in de periode 2018 tot en met 2022 zijn verkocht door eigenaar-bewoners aan de verschillende type kopers: koopstarters, doorstromers, investeerders en overig3. In zowel 2021 als 2022 is 89% van de woningen verkocht door eigenaar-bewoners ook weer gekocht door een eigenaar-bewoner (koopstarter of doorstromer). Dit is hoger dan in de periode 2018 tot en met 2020. In deze periode werd gemiddeld zo’n 82% van de woningen gekocht door een eigenaar-bewoner. De stijging van het aandeel eigenaar-bewoners ging ten koste van het aandeel woningen dat werd gekocht door een investeerder. Het aandeel investeerders daalde van 9% in 2018 en 2019 naar 3% in 2022. In 2020 is nog een piek te zien in het aandeel en aantal verkopen van eigenaar-bewoners aan investeerders (ruim 200 woningen, 11% van de verkochte woningen).
Deze ontwikkelingen zijn waarschijnlijk het gevolg van de aanpassingen aan de overdrachtsbelasting die per 1 januari 2021 zijn ingevoerd. Door een verhoging van de overdrachtsbelasting voor investeerders van 2% naar 8%, werd het in 2021 minder aantrekkelijk voor investeerders om een woning te kopen. Anticiperend op deze maatregel heeft een deel van de investeerders daarom zijn aankoop vervroegd naar 2020. Koopstarters tot 35 jaar hebben vanaf 1 januari 2021 juist recht op een eenmalige vrijstelling van de overdrachtsbelasting, waardoor deze kopers hun aankoop wanneer mogelijk uitstelden tot in het nieuwe jaar. Na deze schok in de aankopen van investeerders en koopstarters is de markt weer gestabiliseerd, waarbij het aandeel aankopen door investeerders op een lager niveau ligt dan in de periode voor de wijziging van de overdrachtsbelasting. Hiermee lijkt de verandering van de overdrachtsbelasting ertoe te hebben geleid dat eigenaar-bewoners meer kansen hebben op de woningmarkt. De opkoopbescherming, die per 1 januari 2022 is ingevoerd, lijkt in 2022 beperkt effect te hebben op het aandeel woningen dat door eigenaar-bewoners is gekocht, aangezien dit aandeel in zowel 2021 als 2022 89% bedraagt.
Echter, om een beter beeld te schetsen van het effect van het invoeren van de opkoopbescherming moet voornamelijk ingezoomd worden op de ontwikkeling van het aandeel koopstarters en investeerders dat een woning koopt tot €389.000, waar in paragraaf 4.3 verder op wordt ingezoomd. _____________________
Onder overig vallen kopers van tweede woningen, woningcorporaties en overig/onbekend (zie ook bijlage 1). Aankopen door deze groepen worden wel meegenomen in het totaal aantal transacties, maar de aandelen voor deze groepen worden niet uitgesplitst. 3
14
De trends in Haarlem zijn vergelijkbaar met de G40, Ook in de rest van de G40 neemt het aandeel eigenaar-bewoners toe na 2020 (van 84% in 2018 en 2019 naar 86% in 2022). Dit gaat ten koste van het aandeel investeerders dat afnam van 8% in 2018 en 2019 naar 6% in 2022, met een kleine piek van 10% in 2020 door anticipatie op de wijziging van de overdrachtsbelasting. Deze effecten zijn daarmee wel sterker in Haarlem, waar de aandelen stijgen danwel dalen met 6 procentpunt ten opzichte van 2018, terwijl de schommelingen in de rest van de G40 op ongeveer 2 procentpunt liggen. Figuur 4. Aantal woningen verkocht door eigenaar-bewoners aan koopstarters, doorstromers en investeerders 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2018
2019
2020
2021
2022
Eigenaar-bewoner (doorstromer)
Eigenaar-bewoner (koopstarter)
Investeerder
Overig
4.2 Wat zijn de ontwikkelingen per woningtype? Figuur 5 geeft een overzicht van het aandeel transacties per woningtype op het aantal woningen dat door eigenaar-bewoners is verkocht voor 2021 en 2022. In Haarlem worden voornamelijk appartementen en tussenwoningen verhandeld, ook in de periode 2018 tot en met 2020. Het merendeel (ongeveer 88%) van alle transacties is een tussenwoning of appartement. Het aandeel hoekwoningen is ongeveer 8% van alle jaarlijkse transacties en de twee-onder-één-kap woningen en vrijstaande woningen beslaan beide slechts 1%. Deze verhoudingen naar woningtype zijn ook vergelijkbaar met de eerdere jaren. In absolute getallen ging het, afgerond, om de volgende transacties in de gemeente Haarlem in 2022. Tabel 2 Totaal transacties per woningtype in 2022
Appartement
Aantal 786 transacties
Tussenwoning
Hoekwoning
858
148
Tweeonderéén-kap 27
Vrijstaand
22
15
In vergelijking met de G4, waar ruim 80% van de transacties een appartement betreft, ligt het aandeel appartementen in Haarlem aanzienlijk lager. In vergelijking met de G40 ligt het aandeel appartementen echter weer hoger (rond 25% in G40).
Aandeel van verkochte woningen
Figuur 5. Aandeel transacties per woningtype van alle enkele woningtransacties met een eigenaarbewoner als verkoper 60% 50%
40% 42%
48% 46%
40% 30% 20% 8% 8%
10%
1% 1%
1% 1%
Twee-onder-één kap
Vrijstaande woning
0% Appartement
Tussenwoning
Hoekwoning
2021
2022
Figuur 6 geeft het aandeel koopstarters en investeerders weer wat betreft de aankoop van appartementen en tussenwoningen van eigenaar-bewoners. Deze twee woningtypen beslaan het grootste deel van de markt. Kijkend naar appartementen valt op dat in 2022 meer dan de helft (51%) wordt gekocht door een koopstarter. Dit aandeel is toegenomen met 7 procentpunt ten opzichte van 2021, toen het aandeel koopstarters nog 44% bedroeg, en met 18 procentpunt ten opzichte van 2018 toen het aandeel koopstarters nog 33% bedroeg. Het aandeel investeerders is in deze periode juist afgenomen. In 2018 werd ongeveer 15% van de door eigenaar-bewoners verkochte appartementen in Haarlem gekocht door een investeerder en in 2022 is dit aandeel gedaald tot 4%. In tegenstelling tot de schommelingen bij appartementen is het aandeel van koopstarters en investeerders bij tussenwoningen meer constant. In 2022 wordt ongeveer 37% van de tussenwoningen gekocht door een koopstarter. Hiermee is dit aandeel met 3 procentpunt toegenomen ten opzichte van 2018. Het aandeel investeerders is sinds 2018 gehalveerd en ligt in 2022 op 3%. De meeste tussenwoningen worden gedurende alle jaren echter gekocht door doorstromers. Voor investeerders valt op dat hun aandeel bij hoekwoningen en twee-onder-éénkap woningen hetzelfde (4%) is gebleven, voor tussenwoningen gehalveerd is en voor appartementen gedaald is van 15% naar 4%.
De trends rondom appartementen in Haarlem zijn vergelijkbaar met de G4 en de G40, kijkende naar woningen verkocht door eigenaar-bewoners. Ook hier worden appartementen in toenemende mate verkocht aan koopstarters, terwijl het aandeel investeerders afneemt. Wat betreft appartementen doen koopstarters in Haarlem het beter dan in de rest van de G40. Ongeveer 51% van de verkochte appartementen in Haarlem gaan naar koopstarters in 2022 terwijl voor de rest van de G40 dit rond de 38% schommelt. Het aandeel koopstarter dat een appartement koopt ligt in de G4 iets hoger dan Haarlem met 55%.
16
Verder neemt het aandeel investeerders in appartementen in zowel de G4 als de G40 af. Hier zien we een duidelijk omslagpunt tussen 2020 en 2021, waarbij het aandeel investeerders in beide regio’s met 11procentpunt is gedaald. Het is aannemelijk dat de nieuwe overdrachtsbelasting hier een rol in heeft gespeeld. Vervolgens is voor beide regio’s het aandeel investeerders gelijk gebleven tussen 2021 en 2022, terwijl dit aandeel in de gemeente Haarlem verder is gedaald. Dit kan mogelijk een gevolg zijn van het invoeren van de opkoopbescherming in Haarlem beging 2022. Bij tussenwoningen is het aandeel koopstarters in Haarlem iets lager dan in de G40. In de G40 neemt het aandeel koopstarters dat een tussenwoning koopt namelijk toe van 37% in 2018 naar 45% in 2022. In Haarlem is deze verschuiving ook in lichte mate zichtbaar, maar de schommelingen zijn minder sterk dan in de G40. Mogelijk spelen de hogere gemiddelde woningprijzen in Haarlem hierin een rol. Kijkend naar de rol van investeerders in tussenwoningen dan zien we dat die in zowel de G4 als G40 gedaald is maar nog wel een paar procentpunten (2-3) hoger ligt dan in Haarlem. Figuur 6. Ontwikkeling aandeel investeerders en koopstarters voor appartementen en tussenwoningen gekocht van eigenaar-bewoners.4
Kopers van tussenwoningen
Kopers van appartementen 60%
51% 44%
50% 40%
33%
35%
50% 40%
32%
34%
33%
32%
6%
8%
8%
2018
2019
2020
38%
37%
3%
3%
2021
2022
30%
30% 20%
60%
15%
12%
15% 8%
10%
20% 4%
10% 0%
0% 2018
2019
Aandeel koopstarters
2020
2021
2022
Aandeel investeerders
Aandeel koopstarters
Aandeel investeerders
4.3 Wat zijn de ontwikkelingen per koopsomklasse? Figuur 7 geeft een overzicht van het aandeel transacties per koopsomklasse voor Haarlem in 2021 en 2022. Uit de figuur valt af te lezen dat woningen in Haarlem steeds vaker in de hogere prijsklassen vallen, wat in lijn is met de landelijke ontwikkelingen van stijgende woningprijzen, zoals die tot en met 2022 gangbaar waren. Het aandeel verkochte woningen voor beide categorieën onder de € 500.000 is gedaald, terwijl het aandeel woningtransacties tussen de € 500.000 en € 700.000 licht is gestegen (+3 procentpunt) en het aandeel woningtransacties boven € 700.000 sterk is gestegen (+8 procentpunt). In 2022 was 53% van de verkochte woningen in Haarlem duurder dan €500.000. Ook in vergelijking met 2018 valt op dat de prijzen sterk zijn gestegen. In 2018 was meer dan de helft (62%) van de verkochte woningen goedkoper dan € 389.000 (ten opzichte van 26% in 2022) en aan de andere kant was in 2018 slechts 8% van de woningen duurder dan € 700.000 (ten opzichte van 26% in 2022).
_____________________ 4
Doordat er ook nog andere type kopers bestaan, tellen deze aandelen niet op tot 100%.
17
Aandeel transacties
Figuur 7. Aandeel transacties per koopsomklasse
33% 26%
25%
24%
28%
21%
<389
26% 18%
389-500
500-700
>700
Koopsom x €1.000 2021
2022
Zoals hierboven vermeld, worden er steeds minder woningen onder de €500.000 verkocht in Haarlem. Wat betekent dit voor de verschillende typen kopers? Figuur 8 geeft de ontwikkeling van het aandeel koopstarters en investeerders per prijsklasse weer. De meeste ‘betaalbare’ woningen worden in 2022 gekocht door koopstarters. Van de woningen met een transactieprijs onder €500.000 wordt meer dan de helft (55%) van de woningen gekocht door koopstarters tegenover slechts 4% door investeerders in 2022. In 2020 kochten investeerders nog 13% van de woningen onder de €500.000 en koopstarters 36%. Ten opzichte van eerdere jaren hebben koopstarters meer ruimte gekregen op de woningmarkt. In de meeste koopsomklassen neemt het aandeel koopstarters in 2022 iets toe ten opzichte van 2021 en ook ten opzichte van de drie jaren daarvoor ligt het aandeel koopstarters in 2022 hoger. Met name in de prijsklasse tot €389.000 is het aandeel koopstarters sterk gestegen (+13 procentpunt tussen 2021 en 2022). Deze ontwikkeling kan mogelijk het gevolg zijn van het invoeren van de opkoopbescherming voor woningen tot €389.000. Investeerders kochten in voorgaande jaren voornamelijk goedkopere woningen. Het aandeel investeerders in de duurde koopsomklassen (>€500.000) is redelijk gelijk gebleven als 2022 vergeleken wordt met 2018.
Aan de andere kant is het aandeel investeerders in de koopsomklasse tot €389.000 sterk afgenomen. Hier valt voornamelijk op dat dit aandeel van 16% in 2020 is gedaald naar 10% in 2021, dus in de periode dat de nieuwe overdrachtsbelasting in praktijk kwam. Vervolgens daalde dit aandeel nog eens met 6 procentpunt naar 4% in 2022, dus in de periode dat de opkoopbescherming tot €389.000 actief werd. Oftewel, over de periode van de twee beleidsmaatregelen zien we dat het aandeel investeerders in de goedkoopste prijsklasse is afgenomen van 16% naar 4%. Tabel 3 Aantal transacties koopstarter & investeerders per prijsklasse in 2022.
Transacties Koopstarters Investeerders Totaal transacties*
<€389.000 292 18 1.118
€389.000-€389.000 178 18 376
€500.000 - €700.000 204 13 511
>€700.000 83 13 469
* Dit bevat alle transacties van elke soort koper binnen de prijsklasse, dus meer dan koopstarters & investeerders.
18
De meeste ‘dure’ woningen worden in 2022 gekocht door doorstromers. Van de woningen met een transactieprijs boven €500.000 wordt meer dan de helft van de woningen gekocht door doorstromers. Bij de woningen met een transactieprijs boven €700.000 is dit aandeel zelfs 71%. Dit hoge aandeel doorstromers ligt ook in lijn met de verwachting, aangezien doorstromers veelal een relatief hoger inkomen, meer spaargeld en eventueel overwaarde uit een vorige woning hebben. Hierdoor hebben zij veelal meer budget dan de koopstarters en zullen zij vaker de duurdere woningen kunnen kopen. Als we Haarlem vergelijken in met de G4 dan valt op dat het aandeel investeerders in de prijsklasse tot €389.000 in 2022 dubbel zo hoog ligt in de G4 (8%), terwijl het in de overige prijsklasses vrijwel gelijk is. Ook in de G40 ligt het aandeel investeerders in de goedkoopste prijsklasse met 9% hoger dan in Haarlem. Het aandeel koopstarters in de prijsklasse tot €389.000 is nagenoeg hetzelfde in de G4 (62%), terwijl dit in de G40 47% is in 2022. Figuur 8. Ontwikkeling aandeel koopstarters en investeerders per koopsomklasse, gekocht van eigenaar-bewoners.
Kopers van woningen <€389.000
Kopers van woningen €389.000 - €500.000
80%
80% 61%
60% 39%
40% 20%
60%
48% 40%
14%
12%
37% 16%
40% 10%
4%
0%
20%
30%
4%
49%
47%
35%
34%
9%
6%
4%
5%
2019
2020
2021
2022
0% 2018
2019
2020
Koopstarters
2021
2022
2018
Investeerders
Koopstarters
Kopers woningen €500.000 - €700.000
Investeerders
Kopers woningen >€700.000
80% 80% 60% 37%
40% 23% 20%
16% 2%
5%
40%
60% 40%
22% 6%
20% 3%
3% 0%
0% 2018
2019 2020 Koopstarters
2021 Investeerders
2022
17%
18%
4%
2%
3%
2020
2021
2022
12%
11%
12%
1%
3%
2018
2019 Koopstarters
Investeerders
19
4.4 Wat zijn de ontwikkelingen per oppervlakteklasse? Figuur 9 geeft een overzicht van het aandeel transacties per oppervlakteklasse op het totaal aantal transacties in 2021 en 2022. Uit dit overzicht kunnen we afleiden dat er geen grote schommelingen hebben plaatsgevonden als we kijken naar de oppervlakte van verkochte woningen tussen deze twee jaren en ook in vergelijking met eerdere jaren is het oppervlak redelijk constant. Aangezien oppervlakte vaak verbonden is aan het type woning, is deze uitkomst in lijn met Figuur 7 (aandeel transacties per woningtype). Tabel 4 Aantal transacties per oppervlakteklasse in 2022.
Aantal transacties
<60m2
60-80m2
80-100m2
141
375
372
100120m2 376
120140m2 259
>140m2 310
In vergelijking met de G4 worden er in Haarlem vaker grotere woningen verkocht. In de G4 is bijna de helft van de verkochte woningen kleiner dan 80 m2, terwijl dit aandeel in Haarlem 26% is. In de G40 zijn de woningen over het algemeen nog iets groter en is nog maar 16% van de verkochte woningen kleiner dan 80 m2.
Figuur 9. Aandeel transacties per oppervlakte op totaal aantal transacties
Aandeel transacties
30% 25%
20%20%
20%20%
22% 20%
20% 15% 10%
14%14%
17% 15%
120-140
>140
6% 8%
5% 0% < 60
60-80
80-100 2021
100-120 2022
Oppervlakteklassen
Figuur 10 geeft een overzicht van het aandeel van de verschillende type kopers (investeerder en koopstarter) voor de transacties in 2021 en 2022 naar oppervlakte5. Over het algemeen geldt dat hoe kleiner het oppervlak van de woning, hoe hoger het aandeel koopstarter. Ook investeerders kopen relatief vaker kleinere woningen. In vrijwel alle oppervlakteklassen is het aandeel koopstarters toegenomen sinds 2018. De sterkste toename lag bij de kleinere woningen. Van de woningen met een oppervlakte kleiner dan 60m2 is het aandeel dat werd gekocht door een koopstarters gestegen van 45% in 2018 naar 71% in 2022. Met name na de wijziging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 is het aandeel koopstarters gestegen. Het aandeel investeerders nam in alle oppervlakteklassen juist af. Met name _____________________
Koopstarters en investeerders zijn niet de enige type kopers die worden onderscheiden, waardoor deze drie typen kopers samen niet optellen tot 100%. 5
20
bij de kleinere woningen daalde het aandeel woningen dat werd gekocht door een investeerder in de afgelopen jaren; dit waren ook de klassen waarin zij voorheen de meeste woningen kochten. In vergelijking met de G40 kopen koopstarters in Haarlem veelal een kleinere woning dan koopstarters in de andere G40-steden. Waar in Haarlem 71% van de woningen met een oppervlakte kleiner dan 60 m2 wordt gekocht door koopstarters, is dit aandeel in de G40 51%. Het aandeel koopstarters is in alle oppervlakteklassen vergelijkbaar met de aandelen koopstarters in de G4. Figuur 10. Ontwikkeling aandeel investeerders en koopstarters per oppervlakte, gekocht van eigenaar-bewoners.
Tot 60m2
60-80m2 71%
80% 60%
57% 45%
43%
60%
40%
13%
18%
16%
5%
2%
41%
37%
20%
16%
14%
12%
9%
3%
2019
2020
2021
2022
0%
0% 2018
2019
2020
Aandeel koopstarters
2021
2018
2022
Aandeel koopstarters
Aandeel investeerders
80%
80% 60%
20%
Aandeel investeerders
100-120m2
80-100m2
40%
57%
49%
45%
40%
40% 20%
80%
46%
35%
36%
35%
10%
10%
13%
49%
40% 6%
4%
0% 2018
2019
2020
Aandeel koopstarters
60%
2021
20%
34% 6%
41%
33% 7%
4%
43%
36%
2%
2%
2021
2022
0% 2018
2022
2019
2020
Aandeel koopstarters
Aandeel investeerders
120-140m2
Aandeel investeerders
>140m2
80%
80%
60% 40%
28%
25%
27%
20%
9%
9%
8%
2018
2019
2020
36%
60% 31%
40%
4%
4%
20%
2021
2022
0%
0%
Aandeel koopstarters
Aandeel investeerders
13%
14%
15%
13%
15%
5% 2018
7% 2019
8% 2020
4% 2021
5% 2022
Aandeel koopstarters
Aandeel investeerders
21
4.5 Ontwikkelingen per wijk In dit hoofdstuk wordt gekeken hoe de verkopen door eigenaar-bewoners er per wijk uit zien voor de verschillende typen kopers, waarbij 2018-2020, 2021 en 2022 met elkaar worden vergeleken. Het aandeel aankopen door koopstarters en investeerders (particulier en bedrijfsmatige investeerders samengenomen) wordt per wijk behandeld. In de wijken Waarder- en Veerpolder, Spaarndam en Meerwijk vonden in 2022 weinig transacties plaats (minder dan 25). Hierdoor kunnen aandelen in deze wijken snel een vertekend beeld geven. De wijken worden dan ook niet besproken; de aantallen zijn in het tabellenboek wel meegeleverd. 4.5.1 Ontwikkeling aandeel type kopers per wijk Tabel 3 (volgende pagina) laat zien in welke wijk welk type koper actief is. Naast koopstarters en investeerders kennen we doorstromers, kopers van tweede woningen, woningcorporaties en overig/onbekend. Aankopen door deze groepen worden wel meegenomen in het totaal aantal transacties, maar de aandelen voor deze groepen worden niet uitgesplitst. De belangrijkste observaties per type koper op een rij: Koopstarters: - Het aandeel starters is in 2022 in 13 van de 21 wijken toegenomen en in 8 wijken afgenomen ten opzichte van 2021. - Het aandeel starters is sterk (>10 procentpunt) toegenomen in de wijken Europawijk (+19 procentpunt, van 42 naar 54) en Duinwijk (+ 12 procentpunt, van 8 naar 14).
- Het aandeel starters is vooral gedaald in de wijk Parkwijk (-20 procentpunt, van 29 naar 12). Investeerders: - Het aandeel investeerders nam in 2022 toe in 7 wijken, bleef gelijk in 2 wijken en daalde in 12 wijken ten opzichte van 2021. - Het aandeel investeerders is vooral gestegen in de wijken Slachthuiswijk (+5 procentpunt, van 0 naar 2 investeerders) en Amsterdamsewijk (+4 procentpunt, van 5 naar 8 investeerders). - Het aandeel investeerders is met name gedaald in Europawijk (-17 procentpunt, van 20 naar 2), maar ook in de wijk Duinwijk (-7 procentpunt) daalde het aandeel investeerders relatief sterk (van 4 naar 0). Sinds de overdrachtsbelastingwijziging in begin 2021 zien we een duidelijke verschuiving binnen de verschillende wijken van Haarlem. In 19 van de 21 wijken is het aandeel investeerders afgenomen als 2022 wordt vergeleken met de periode 2018-2020. Voor vrijwel al deze wijken staat hier een toename van het aandeel koopstarters tegenover. De wijk Oude Stad, Boerhaavewijk, Europawijk kenden met bijna 20% stijging de grootste toename van het aandeel koopstarters. In de wijken Oude Stad, Zijlwegkwartier, Delftwijk en Europawijk daalde het aandeel investeerders relatief gezien het meest. Deze wijken worden gekenmerkt door een daling van meer dan 10% als het gaat om het aandeel investeerders.
Het blijft belangrijk om de absolute getallen in de laatste kolommen van tabel 3 mee te nemen in de analyse aangezien het gaat om relatief kleine aantallen aangezien het is uitgesplitst per wijk.
22
Tabel 5 Aantal transacties en aandeel koopstarter en investeerders per wijk, voor de periode 2018-2020, 2021 en 2022.
Aandeel koopstarters
Aandeel investeerders
Totaal transacties
Wijken
20182020
2021
2022
20182020
2021
2022
20182020
2021
2022
1. Oude Stad
21%
33%
40%
20%
8%
9%
579
207
182
2. Haarlemmerhoutk wartier
19%
23%
23%
10%
6%
4%
578
188
186
3.
Zijlwegkwartier
37%
42%
46%
15%
8%
3%
389
142
101
4.
Houtvaartkwartier
29%
43%
37%
8%
3%
2%
319
114
123
5.
Duinwijk
15%
14%
26%
5%
7%
0%
245
57
54
6.
Waarder- en Veerpolder
26%
15%
22%
12%
10%
4%
58
20
23
7. Amsterdamsewijk
46%
53%
51%
10%
4%
8%
308
116
99
8. Slachthuiswijk
27%
47%
38%
12%
0%
5%
109
43
39
9. Parkwijk
29%
49%
29%
4%
2%
5%
137
59
41
10. Transvaalwijk
44%
49%
53%
11%
8%
2%
351
146
138
11. Indischewijk
41%
44%
48%
10%
4%
2%
384
140
122
12. Ter Kleefkwartier
26%
34%
42%
9%
2%
3%
465
158
154
13. Te Zaanenkwartier
29%
42%
32%
7%
3%
2%
402
154
131
14. Vogelenwijk
41%
47%
43%
6%
1%
0%
238
81
92
15. Delftwijk
29%
44%
45%
10%
2%
0%
177
50
55
16. Vondelkwartier
39%
37%
37%
4%
0%
4%
158
43
49
17. Spaarndam
21%
20%
8%
5%
0%
0%
19
5
12
18. Europawijk
43%
41%
61%
13%
20%
2%
308
102
89
19. Boerhaavewijk
42%
42%
51%
8%
3%
2%
144
65
51
20. Molenwijk
34%
45%
49%
9%
4%
2%
372
116
103
21. Meerwijk
25%
47%
38%
9%
3%
5%
91
30
21
23
5 Conclusie De landelijke woningmarkt zit in een dalende trend en Haarlem is daarmee geen uitzondering. Eigenaar-bewoners krijgen een steeds groter aandeel in de woningmarkt, terwijl het aandeel investeerders juist afneemt sinds 2021. Waar in de periode 2018 tot en met 2020 nog ongeveer 10% van de woningen van eigenaar-bewoners werden verkocht aan investeerders, is dit nog maar 3% in 2022. Hiermee lijkt de verhoogde overdrachtsbelasting effect te hebben. De effecten van de opkoopbeschermingswet zijn nog niet duidelijk zichtbaar: het aandeel eigenaar-bewoners dat een woning koopt in lag zowel in 2021 als 2022 op 89%. De ontwikkelingen per woningtype, prijsklasse en oppervlakte liggen met elkaar in lijn. Verschuivingen zijn vooral zichtbaar in de vaak relatief kleinere en goedkopere woningtypes (appartementen en tussenwoningen). De data van woningen in gemeente Haarlem bevestigen dat het aandeel koopstarters is toegenomen in deze categorieën met ingang van 2021. In deze categorieën zien we ook de sterkste afname van het aandeel investeerders. Oftewel, waar investeerders in eerdere periodes de concurrentie aan gingen met koopstarters om goedkopere woningen, lijkt dit nu een stuk minder aan orde. In vergelijking met zowel de G4 als de G40 is het aandeel woningen dat wordt gekocht door een investeerder kleiner in Haarlem.
In de G40 kopen investeerders voornamelijk appartementen, maar dit beeld is in Haarlem minder sterk.
24
6
Bijlage: definities
6.1 Woning Een woning is gedefinieerd op basis van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Uit de BAG zijn alle woningen geselecteerd die voldoen aan de volgende drie criteria: (1) gebruiksdoel = ‘woonfunctie’; (2) status verblijfsobject = ‘in gebruik’, ‘in gebruik (niet ingemeten)’ of ‘buiten gebruik’; (3) status pand = ‘in gebruik’, of ‘in gebruik (niet ingemeten)’ of ‘sloopvergunning verleend’. Door de koppeling met de Basisregistratie Kadaster (BRK) krijgen we informatie over de transactie en de eigenaar. 6.2 Verschil tussen koopovereenkomst en overdracht notaris In dit rapport spreken we van een woningtransactie wanneer deze wordt geregistreerd bij het Kadaster. Dit is het moment waarop de juridische overdracht plaatsvindt bij de notaris. De handtekening onder de koopovereenkomst, vaak bij een makelaar, zetten koper en verkopers al eerder. Dat is het koopmoment. In een eerder gezamenlijk onderzoek met de NVM kwam naar voren dat de periode tussen deze twee momenten ongeveer drie maanden is. Doordat er sprake is van seizoenspatronen op de koopwoningmarkt kan echter niet worden geconcludeerd dat het aantal eigendomsoverdrachten per maand afgeleid kan worden uit het aantal koopovereenkomsten drie maanden eerder. 6.3 Investeerder, starters, doorstromer Het Kadaster de term investeerder om aan te duiden dat de koper van een woning niet zelf in de woning gaat wonen.
Wanneer een woning wordt verkocht door een eigenaar-bewoner, en gekocht door een investeerder, wordt de woning onttrokken van de koopwoningmarkt. In het transactiebestand wordt per woningtransactie het type eigenaar toegevoegd. In het woningvoorraadbestand wordt op vergelijkbare wijze ook onderscheid gemaakt tussen verschillende type eigenaren. De verschillende typen eigendom worden beschreven in onderstaande tabel. Tabel ?. Indicaties type eigendom Type eigendom (1) Eigenaar-bewoner
Beschrijving Woning in het bezit van een particulier (natuurlijk persoon, NP) waarvan we weten dat de betreffende woning ook het adres is waar men staat ingeschreven. Hierbinnen is bij transacties onderscheid mogelijk tussen koopstarters en doorstromers: - Koopstarter: is een particulier die voor het eerst in de registratie van het Kadaster voorkomt als eigenaar – i.e. een particulier die voor het eerst een woning koopt om hierin te gaan wonen. Bij meerdere verkrijgers moeten allen voor het eerst een woning op hun naam krijgen. - Doorstromer: een particulier die al eerder een andere woning in het bezit heeft gehad. Dit geldt ook als de periode van eigendom niet aansluitend is, bijvoorbeeld wanneer men tussen eigendom van koopwoningen een periode een woning heeft gehuurd.
25
(2) Tweede woning6
Woning in het bezit van een particulier (NP) die in totaal twee woningen bezit en waar de persoon niet staat ingeschreven als inwonend.7
(3) Investeerders
De woning is in het bezit van een natuurlijk persoon (particulier) die 3 of meer woningen bezit en niet in de desbetreffende woning staat ingeschreven, of een niet-natuurlijk persoon (bedrijfsmatig) met woningbezit. Hierbinnen wordt onderscheid gemaakt op basis van het aantal woningen in bezit: - Investeerders met maximaal vier8 woningen in bezit - Investeerders met 5 tot en met 9 woningen in bezit - Investeerders met 10 tot en met 99 woningen in bezit - Investeerders met meer dan 100 woningen in bezit
(4) Woningcorporaties
Woning in bezit van een woningcorporatie.
(5) Overig
Eigenaar valt niet in categorie 1 tot en met 4. Hieronder vallen woningen in het bezit van onder meer kerken, overige stichtingen en gemeenten of wanneer het niet mogelijk is om het kadastrale perceel – waarvan de eigenaar bekend is – met genoeg zekerheid te koppelen aan een woning (zie ook hieronder voor verdere uitleg).
6.4 Type eigendom is een indicatie Het overzicht van de eigendommen is indicatief. Het Kadaster registreert de rechten op het niveau van percelen. De rechten die worden onderscheiden binnen de BRK betreffen onder meer erfpacht, volledig eigendom en recht van opstal. Ook kan er sprake zijn van meerdere rechthebbenden. Op percelen waar meerdere rechten en belanghebbenden samenkomen, is het soms niet zonder meer duidelijk wie de belangrijkste rechthebbende is. Het bepalen van de belangrijkste eigenaar gebeurt aan de hand van (1) het aandeel in het recht, (2) het type juridisch persoon en (3) de leeftijd van de eigenaar (zie ook bijlage 3 bij de offerte). Nadat de belangrijkste eigenaar bekend is, wordt het type eigenaar bepaald. Dit is bepaald op basis van (1) het aantal woningen dat de eigenaar in bezit heeft, (2) de benutting van de woning (is de eigenaar ook de bewoner van de woning), (3) het type juridisch persoon (is de eigenaar een natuurlijk persoon, een organisatie of bedrijf).
_____________________
Tweede woningen betreffen een diffuse categorie. Een tweede woning kan een woning zijn die wordt verhuurd, het kan een woning zijn die een ouder koopt voor een studerend kind, het kan een woning zijn die tijdelijk nog in het bezit is van een persoon die gaat verhuizen en het kan ook een ‘administratieve’ tweede woning zijn (als twee woningen zijn samengetrokken tot één woning zonder dat dit in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) staat vermeld). 7 Bij transacties door particulieren (NP) wordt een dag, een maand, een half jaar en een jaar na aankoop gecheckt of de verkrijger er is gaan wonen. Als de verkrijger op enig moment in de woning is gaan wonen, verandert de indicatie in eigenaarbewoner. 8 Maximaal vier woningen in bezit houdt in: De woning is in bezit van een eigenaar die een particulier (NP) is die 3 of 4 woningen bezit en niet in de woning woont, of een niet-natuurlijk persoon (NNP) die 1, 2, 3 of 4 woningen bezit. Particulieren (NP) met twee woningen in bezit en niet wonende in de woning vallen onder tweede woning. 6
26