2 Bijlage 1 Investeringsvoorstel huisvesting Soesterweg

Aan C.C.

: :

AvA NV SRO RvC, Directie

Van Telefoonnummer E-mailadres

: : :

Michel Bloemsma

Referentienummer Datum Onderwerp

: : :

M20250525MBA1445 30 mei 2025 Investeringsvoorstel huisvesting Soesterweg

mbloemsma@sro.nl

1 Inleiding We zijn al enige tijd in voorbereiding om onze huisvesting aan de Soesterweg in Amersfoort te verduurzamen en verder te moderniseren. In dit voorstel zorgen we niet alleen voor woningbouw op ons terrein maar ook voor een duurzaam gebouw waarmee we uitstralen wie we zijn; een duurzaam en vitaal sport- en vastgoedbedrijf. Het pand is verouderd en erg onhandig ingedeeld. Het pand stamt uit de jaren 70 van de vorige eeuw (bouwjaar 1979). In de loop der tijd is het wel wat aangepast naar huidige maatstaven (o.a. deels verduurzaamd). Er is echter een structurele aanpassing nodig om het werkklimaat voor de medewerkers te verhogen, vergaand te verduurzamen etc. Verder is het pand aan de buitenkant verouderd en past het niet bij het vitale en duurzame SRO. Het plan is om een groot deel van de huidige parkeerplaats te verkopen aan Portaal. De woningcorporatie gaat daar dan een appartementencomplex bouwen met ongeveer 25 sociale appartementen. Aan de achterkant van ons terrein komt dan de nieuwe parkeerplaats. Zowel het kantoorgebouw als de bedrijfshal worden dan verduurzaamd en zowel inpandig als aan de buitenkant opgeknapt.

In beginsel waren er nieuwbouwplannen voor het kantoor van SRO i.c.m. een gezamenlijke ontwikkeling van woningbouw met woningcorporatie Portaal en OME (eigenaar van het naastgelegen perceel). Echter, in de tussenliggende periode is er veel veranderd (zie ook vorige AvA etc) en is het nieuwbouwplan gewijzigd naar een renovatie-/verduurzamingsplan van het bestaande gebouw. De samenwerking met Portaal en OME heeft daardoor een andere, minder complexe, vorm gekregen. De intentie van Portaal is dat zij een groot gedeelte van het parkeerterrein van SRO kopen

NV SRO • Postbus 167 • 3800 AD Amersfoort • Soesterweg 556 • 3812 BP Amersfoort T 033 422 5100 • E info@sro.nl • KvK: 31047474 • I www.sro.nl

Memo

2 Verkoop deel van onze grond aan Portaal

Referentienummer: M20250525MBA1445 Onderwerp: Investeringsvoorstel huisvesting Soesterweg

om daar vervolgens een appartementencomplex op te realiseren. OME wil ook een appartementencomplex en tevens 8 grondgebonden woningen gaan bouwen. Onderstaand is schematisch ingetekend welk gedeelte van het terrein Portaal wenst te kopen van SRO. Voorlopige voorwaarden van Portaal zijn het bouwrijp opleveren van kavel, principeafspraak met OME m.b.t. erfdienstbaarheid en een onherroepelijk bestemmingsplan.

2.1 Vervolg stakeholders: gemeente, Portaal, OME & SRO In de afgelopen periode is er veelvuldig overleg geweest met de gebiedsprojectmanager en stedenbouwkundige van de gemeente Amersfoort. De plannen van SRO en Portaal/OME zijn goedgekeurd. Er hoeft geen nieuwe kaderstellende notitie opgesteld te

SRO heeft geen grote rol meer in deze ontwikkeling maar zal wel nadere afspraken met Portaal/OME en de gemeente Amersfoort maken over het groene doorstroomgebied.

-2-

Referentienummer: M20250525MBA1445 Onderwerp: Investeringsvoorstel huisvesting Soesterweg

3 Programma 3.1 Hoofdlijnen Woningcorporatie Portaal realiseert een appartementencomplex (4 lagen) op het huidige parkeerterrein van SRO. Op het naastgelegen perceel realiseert OME in totaal 8 stuks grondgebonden woningen en een appartementencomplex (5 lagen). SRO behoudt het bedrijfs-/kantoorpand en een groot gedeelte van het terrein. Gezamenlijk wordt invulling gegeven aan het tussenliggende terrein wat, in samenwerking met de gemeente Amersfoort, een groen doorstroomgebied tussen de Soesterweg en Machinist moet worden. SRO verbouwt intern het kantoor en moderniseert de buitenzijde. Parkeren zal op het achterterrein gaan plaatsvinden (m.u.v. van bezoekers parkeren aan de voorzijde). Werkprogramma

Renovatie kantoor

Esthetisch upgrade exterieur Modernisering interieur Verdere verduurzaming

Renovatie bedrijfshal

Esthetisch upgrade exterieur Verduurzaming schil

Achterterrein

Sloop opstallen Inrichting parkeerplaatsen

Parkeren

Op eigen terrein. Achterterrein m.n. parkeren werknemers, voorterrein m.n. parkeren bezoekers.

Ontsluiting Machinist

Wenselijke situatie zodra mogelijk. Tevens laden/lossen op achterterrein (aanrijroute via Machinist, geen/minimaal vrachtverkeer meer over Soesterweg).

Terrein

Parkeerterreinen afgesloten d.m.v. laag hekwerk/slagbomen. Vergroenen

3.2 Programma van eisen In september 2023 heeft OOK Architecten in opdracht van SRO onderzoek uitgevoerd. Dit heeft na diverse onderzoeken en interviews geresulteerd in een functioneel programma van eisen. Hoewel dit gebaseerd was op een nieuwbouwsituatie is het grotendeels toepasbaar op het aangepaste programma. Diverse uitgangspunten zijn opgenomen in het PVE. Op hoofdlijnen zijn dit: 1. Een duurzaam gebouw dat voldoet aan de huidige en toekomstige eisen (onder andere door demontabel en losmaakbaar bouwen van binnenwanden etc.) zoveel als mogelijk circulaire -3-

Referentienummer: M20250525MBA1445 Onderwerp: Investeringsvoorstel huisvesting Soesterweg

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

bouwmaterialen toe te passen en (bijvoorbeeld) isolatie uit hernieuwbare grondstoffen als hennep of vlas toe te passen; Een combinatie van sobere bouw passend bij onze maatschappelijke verantwoordelijkheid en een gebouw met sportieve, moderne en toekomstbestendige uitstraling; Groei van de organisatie overeenkomstig onze strategie; Verhouding hybride/thuis werken; Transparant, open uitstraling van gebouw in indeling; Flexibele, multifunctionele indeling; Installatieconcept gericht op energieneutraal en zelfs opwekking (dan wel toekomst-proof); Financiële haalbaarheid (moet passen binnen het binnen beschikbare budget).

4 Financiën 4.1 Financiering De financiering van dit project zal ten dele “betaald” worden uit de verkoopprijs van het parkeerterrein en de opbrengst van verkoop Neonweg (in 2020 verkocht voor €1,1 miljoen). Voor het parkeerterrein is recent (7 maart 2025) een onafhankelijke taxatie uitgevoerd door MVGM wat heeft geresulteerd in een te verwachte opbrengst van circa €875.000,-. Bouwkostenraming o.b.v. het VO (voorlopig ontwerp) is ontvangen op 10 april 2025 (zie 4.2). De overige financiering zal vanuit de ruim beschikbare financiële middelen gaan.

4.2 Investeringsraming Op basis van het nieuwe programma en het bestaande PvE heeft SRO een herziene bouwkostenraming laten opstellen door een onafhankelijke bouwkostenexpert (M3E). De bouwkosten maken onderdeel uit van de totale investeringsraming welke uit de onderstaande onderdelen bestaat: - Bouwrijp opleveren (o.v.v. onderhandeling Portaal) € PM - Bouwkosten (o.b.v. bouwkostenraming M3E | 10 april 2025 | B25.037 BEG01A-VO) € 4.083.884 - Architectenkosten (o.b.v. offertes OOK Architecten) € 40.000,- Vergunningen/leges (o.b.v. inschatting bouwkosten vergunning plichtige activiteiten.) € 145.000,- Overige projectkosten (intern projectmanagement, aanbestedingskosten, adviseurs, etc.) € 60.000,- Onvoorziene kosten € 250.000,-

-4-

Referentienummer: M20250525MBA1445 Onderwerp: Investeringsvoorstel huisvesting Soesterweg

Dit resulteert in een totale investering voor de bouwkosten van € 4.578.884,- excl. BTW1. Van de investering heeft circa 1,25 miljoen betrekking op duurzaamheid. Het gaat dan om onder meer installaties zoals warmtepompen, WTW luchtbehandeling etc. Naast deze investeringen moeten we ook (maar die investeringen hadden we t.z.t. ook gehad) onze ICT-verbindingen (waaronder switches, bekabeling etc) vernieuwen. Schatting is 80K. En voor nieuw inventaris (ook hier investeringen was anders ook geweest) is 270K geraamd. Bouwkosten en overige investeringen komen dan op circa 4,9 miljoen (ex btw).

4.3 Jaarlijkse lasten De energiekosten zullen in het gerenoveerde gebouw een stuk lager liggen dan de huidige energielasten. Dat geldt in mindere mate ook voor de onderhoudslasten. Daar staat tegenover dat we hogere afschrijving en rentelasten krijgen. Op basis van huidige gegevens zullen de jaarlijkse lasten toenemen met circa 50K. De hogere lasten zitten vooral in hogere afschrijvingskosten de komende 10 tot 30 jaar omdat het pand en bijbehorende inventaris etc. grotendeels is afgeschreven. De korte conclusie is dat we op de investering ongeveer 2,5 miljoen tekort komen (4,6 investering, minus 2,0 baten uit Neonweg/verkoop). We hebben voldoende liquiditeit en eigen vermogen om de bouwkosten te financieren.

5 Planning We verwachten later dit jaar met de bouwvoorbereidingen te starten. Het bouwen zal in 2026 gebeuren.

6 Gevraagd besluit

1 In vorige versie van het scenario volledige nieuwbouw (6 oktober 2023) was de investeringsraming € 7,4 miljoen. Als we

dit ruwweg naar huidige prijspeil doen dan komen we op circa €8 miljoen.

-5-

Memo

Overeenkomstig de statuten vragen we goedkeuring aan de aandeelhouders voor de investering in de huisvesting.