2 Bijlage 1 Huisvestingsverordening Zuid-KennemerlandIJmond, Haarlem 2026

HOOFDSTUK 4. Slotbepalingen § 4.1. Handhaving en toezicht Artikel 4.1.1. Bestuurlijke boete

1. Overtreding van de verboden, bedoeld in de artikelen 8, 21,22 en 23a tot en met 23e van de wet, of het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, gesteld op grond van artikel 24 van de wet, kan worden beboet met een bestuurlijke boete.

2. Het college bepaalt de hoogte van de op te leggen boete met onderstaande tabel als richtlijn:

Overtreding

Artikel Huisvestingsveror dening

Bij 1e overtre ding

Bij 2e overtre ding

Bij 3e en volgende overtredi ngen

Het in gebruik nemen van sociale woonruimte zonder vergunning

Artikel 2.1. jo artikel 8 van de wet

€ 340

€ 400

€ 400

Het in gebruik geven van een sociale woonruimte zonder vergunning

Artikel 2.1. jo artikel 8 van de wet niet-bedrijfsmatig

€ 4.000

€ 10.000

€ 10.000

bedrijfsmatig

€ 7.500

€ 20.000

€ 20.000

€ 7.500

€ 20.500

€ 20.500

Het onttrekken, omzetten, woningvorm en en/of

Artikel 3.1.2. en 3.2.2. jo artikel 21 en 22 van de wet niet-bedrijfsmatig

kadastraal splitsen zonder vergunning

bedrijfsmatig

€ 12.500

€ 20.500

€ 20.500

Aanbieden woonruimte voor toeristische verhuur zonder registratienu mmer

Artikel 3.3.2. jo artikel 23a eerste lid van de wet

€ 2.500

€ 5.000

€ 8.700

In gebruik geven woonruimte voor particuliere vakantieverh uur voor meer dan 30 dagen per jaar

Artikel 3.3.3. jo artikel 23b eerste lid van de wet

€ 5.000

€ 15.000

€ 21.750

Het zonder vergunning in staat houden van de onttrokken, omgezette of verbouwde situatie

Vervolg tabel bij artikel 4.1.1 lid 2 Overtreding

Artikel Huisvestings -verordening

Bij 1e overtreding

Bij 2e overtreding

Bij 3e en volgende overtredinge n

In gebruik geven woonruimte voor particuliere vakantiehuur zonder melding bij B&W

Artikel 3.3.3. jo artikel 23b tweede lid van de wet

€ 2.500

€ 5.000

€ 8.700

In gebruik geven woonruimte binnen het gebied en woningmarktsegmen t waar de vergunning opkoopbescherming verplicht is zonder geldige vergunning

Artikel 3.4.2. jo artikel 41 eerste lid van de wet

€ 12.500

€ 20.50 0

€ 20.500

Publiceren advertentie door degene die een dienst verleent gericht op het publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur van woonruimte (dienstverlener) na in kennisstelling bereik maximumcriterium

Artikel 3.3.3. jo artikel 23e van de wet

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

Publiceren advertentie door degene die een dienst verleent gericht op het publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur van woonruimte (dienstverlener) zonder registratienummer

Artikel 3.3.2. jo artikel 23a derde lid van de wet

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

Niet over de geldende regels toeristische verhuur informeren van degene die een woonruimte aanbiedt voor toeristische verhuur (aanbieder) door degene die een dienst verleent gericht op het publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur van woonruimte (dienstverlener) over geldende regels toeristische verhuur

Artikel 3.3.2 en 3.3.3. jo artikel 23d van de wet

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

Het overtreden van de voorwaarden of voorschriften

Artikel 3.1.4. en 3.2.4. jo artikel 24 van de wet nietbedrijfsmatig

€ 7.500

€ 20.50 0

€ 20.500

bedrijfsmatig

€ 12.50 0

€ 20.50 0

€ 20.500

Vervolg tabel bij artikel 4.1.1 lid 2

3. Het college kan de op te leggen boete als bedoeld in het tweede lid matigen, waarbij in elk geval rekening zal worden gehouden met de volgende aspecten: a. Mate van ernst van de overtreding en verwijtbaarheid; b. Financiële draagkracht van de overtreder; c. Sprake van recidive.

§ 4.2. Restbepalingen

Artikel 4.2.1 Experimenten Het college kan na consultatie van de raad in het belang van de volkshuisvesting tijdelijk afwijken van deze verordening om een experiment uit te kunnen voeren. Artikel 4.2.2 Hardheidsclausule Het college is bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. § 4.3. Overgangsrecht en slotbepalingen

Artikel 4.3.1 Overgangsbepalingen 1. Voor legale situaties die zijn ontstaan voor 1 mei 2019 zijn de bepalingen voor woningonttrekking, omzetten en woningvormen zoals opgenomen in deze verordening niet van toepassing. 2. Al verleende vergunningen, ontheffingen en beschikkingen onder de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2022 worden gelijkgesteld met de vergunningen in deze verordening. 3. Bestaande inschrijvingen uit het register van woningzoekenden onder de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, gemeente Haarlem 2022 worden beschouwd als inschrijvingen gedaan onder deze verordening met behoud van de opgebouwde inschrijfduur. 4. Aanvragen tot vergunningverlening ingediend in de periode voor [datum inwerkingtreding] worden afgehandeld volgens de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, gemeente Haarlem 2022. Artikel 4.3.2. Intrekking oude verordening De Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, gemeente Haarlem 2022 wordt ingetrokken. Artikel 4.3.3 Omhangen besluiten Besluiten, genomen krachtens de verordening bedoeld in artikel 4.3.1, eerste lid, die golden op het moment van de inwerkingtreding van deze verordening en waarvoor deze verordening overeenkomstige besluiten kent, gelden als besluiten genomen krachtens deze verordening.

Artikel 4.3.4. Inwerkingtreding en citeertitel 1. Deze verordening treedt in werking op 1 januari 2026 en is geldig tot 1 januari 2030; 2. In afwijking van het eerste lid treden de volgende artikelen in werking op een door het college te bepalen datum: a. artikel 2.1.1, eerste lid, onder d. en e.; b. artikel 2.2.4; c. artikel 2.3.2, tweede en derde lid; d. artikel 2.3.4 sub C. Het college maakt het besluit tot inwerkingtreding van de in het tweede lid genoemde artikelen bekend in het gemeenteblad. 3. Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening ZuidKennemerland/IJmond, Haarlem 2026.

Ondertekening

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van [datum raadsvergadering] 2025 De voorzitter,

De griffier,

Bijlage 1: Aanwijzing gebiedsspecifieke regels voor omzetten en woningvormen Gebied 1: vergunningstop voor omzetten en woningvormen In de volgende buurten van de gemeente Haarlem wordt geen vergunning verleend voor woningvormen en omzetten zoals bedoeld in artikel 3.1.1. en 3.1.2 van de verordening, tenzij anders vermeld in artikel 3.2.1, derde, vierde en vijfde lid. Stadsdeel Centrum • De Oude Stad o Stationsbuurt o Binnenstad o Bakenes o Burgwal o Vijfhoek o Heiliglanden Stadsdeel Noord • Transvaalwijk o Generaalsbuurt o De Goede Hoop o Nelson Mandelabuurt o Frans Halsbuurt o Patrimoniumbuurt • Indische Wijk o Medanbuurt o Nieuw-Guineabuurt o Weltevredenbuurt o Molukkenbuurt o Soendabuurt Stadsdeel Oost • Amsterdamse wijk o Cremerbuurt o Oude Amsterdamsebuurt o Potgieterbuurt o Van Zeggelenbuurt

• Slachthuiswijk o Componistenbuurt o Karolingenbuurt o Kruistochtbuurt o Verzetsliedenbuurt Stadsdeel Zuidwest • Zijlwegkwartier o Garenkokerskwartier o Hasselaersbuurt o Leidsebuurt-Oost o Leidsebuurt-West • Haarlemmerhoutkwartier o Rozenprieel-Noord o Rozenprieel-Zuid Gebied 2: vergunningplicht (met voorwaarden) voor omzetten, woningvormen In de volgende buurten van de gemeente kan onder voorwaarden een vergunning worden verleend voor woningvormen en omzetten (zoals bedoeld in artikel 3.1.1. en 3.1.2 van de verordening): Alle buurten in Haarlem met uitzondering van de in ‘Gebied 1’ aangegeven buurten Winkelgebieden in het kader van wonen boven winkels In de hieronder aangegeven winkelstraten is geen vergunning voor woningvormen als genoemd onder artikel 3.1.2, mits aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan. -

Anegang Barteljorisstraat Damstraat Gedempte Oude Gracht Generaal Cronjéstraat Grote Houtstraat Grote Markt Kruisstraat Koningsstraat Lange Veerstraat

-

Oude Groenmarkt Schachelstraat Spaarne vanaf de Turfmarkt tot de Damstraat Spekstraat Warmoesstraat Zijlstraat

Toelichting op de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, gemeente Haarlem 2026. Algemeen De Wet maakt het voor gemeenten met en vergunningstelsel mogelijk om in te grijpen: ˗ In de woonruimteverdeling; ˗ in de samenstelling van de woningvoorraad. Regionale samenwerking Deze verordening is in samenwerking met de gemeenten in de regio ZuidKennemerland en IJmond (hierna: de regio of ZKL/IJ) tot stand gekomen. De gemeenten hebben een zoveel mogelijk gelijkluidende verordening opgesteld met op onderdelen lokaal maatwerk. Hiermee wordt waar mogelijk een gelijk speelveld gecreëerd voor verhuurders, huurders, woningzoekenden en andere betrokken partijen. De regio kent geen gemeenschappelijk bestuursorgaan dat de verordening vast kan stellen. Dit is de bevoegdheid van de afzonderlijke raden. Schaarste en leefbaarheid onderbouwing De Wet bepaalt dat alleen beperkende regels in een Huisvestingsverordening mogen worden gesteld aan woonruimte indien sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste. Per 1 januari 2024 is het daarnaast ook mogelijk om beperkende regels op te stellen voor zover dit noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving.

De gemeenteraad moet aantonen dat er sprake van is schaarste en risico's voor het behoud van de leefbaarheid zijn en dat de inzet van het instrumentarium van de Wet geschikt en proportioneel is om dit te bestrijden. Ook het behoud van leefbaarheid van de woonomgeving moet worden onderbouwd. Schaarste betreft: Schaarste aan woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen en schaarste aan (betaalbare) huurwoningen voor de huidige inwoners van een gemeente. Adviesbureau RIGO heeft voor alle gemeenten in de regio een schaarsteonderzoek verricht voor onderbouwing van regelgeving in de Huisvestingsverordening. Woningtekort In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen. Er is een landelijke ambitie om voor 2030 zo’n 900.000 nieuwe woningen te realiseren. De omvang van het woningtekort wordt geschat op 4,8 procent van de woningvoorraad in 2025, ofwel

395.810 woningen. In Zuid-Kennemerland/ IJmond gaat het om een woningtekort van naar schatting 3,8 procent in 2024, ofwel 7.000 woningen. De gemeenten zijn in de Woondeal met het rijk overeengekomen 18.350 woningen te realiseren voor 2030 om de stijgende vraag naar woningen bij te houden en delen in te lopen. De ambitie van Haarlem is om van 2022 tot en met 2030 10.000 nieuwe woningen te realiseren, met nadruk op betaalbaarheid: 40% sociale huur, 40% middenhuur of betaalbare koop, en 20% in het hogere segment (12.000 woningen tot 2040). Meer woningzoekenden die belemmerd worden door hoge prijzen. Uit het Woononderzoek Nederland 2024 komt naar voren dat 16% meer huishoudens actief op zoek zijn naar een woning dan in 2021. Deze groei is groter dan de inwoners- en huishoudensgroei in dezelfde periode. Dit zorgt voor een extra grote vraag woningen. Het tekort neemt verder toe. Jongeren zijn vaker geneigd om te verhuizen. Dat hangt samen met het feit dat meer jongeren bij hun ouders wonen dan 10 jaar geleden. Dit speelt ook in ZuidKennemerland/IJmond, vooral in Haarlem en de drie gemeenten in de IJmond. Hoge prijzen, als gevolg van het woningtekort, vormen steeds vaker een belemmering voor het vinden van een woning. Ruim een derde van de actief woningzoekenden geeft dit als reden op, tegenover 17 procent in 2018. Bovendien nam de doorstroming in de koopsector (wederom) af.

Uit het Woononderzoek Nederland 2024 blijkt dat ‘de toename van het aantal huishoudens met een verhuiswens in combinatie met de afname van het aantal woningen dat vrijkomt door doorstroming maakt dat de druk op de woningmarkt toeneemt’. Ook het woonwensenonderzoek Wonen in de MRA constateert dat de krapte op de woningmarkt verder is toegenomen tussen 2021 en 2023. Dat zorgt voor een afname van de toegankelijkheid voor lage en middeninkomens. Dit is ook te zien aan de toenemende uitstroom uit de MRA. Schaarste in de sociale huursector De druk op de sociale huursector is onderzocht aan de hand van een aantal indicatoren: aantal actief woningzoekenden, gemiddelde inschrijftijd, gemiddelde zoektijd, slaagkans, aantal reacties en aantal verhuringen. Daarvoor maken we gebruik van de Trendmonitor Woonruimteverdeling 2024 regio Zuid-Kennemerland/ IJmond van Woonservice en een schaarste onderzoek uitgevoerd door RIGO. Het aantal actief woningzoekenden is in Haarlem met ca. 70% gestegen terwijl het aantal verhuurde woningen licht gestegen is met 22%. Het gevolg is dat de slaagkans op een woning daalde van 4,5 procent in 2020 naar 3,8 procent in 2024. Slaagkansen blijven laag.

De gemiddeld benodigde inschrijftijd om een woning toegewezen te kunnen krijgen is lang, maar blijft redelijk stabiel rond de 8 jaar. Overzicht indicatoren woonruimteverdeling van 2020 tot 2024 in Haarlem. Bron: Trendmonitor Woonruimteverdeling Woonservice, 2024; bewerking RIGO.

De benodigde inschrijftijd verschilt per gemeente, maar is altijd lang. In gemeente Haarlem moet men gemiddeld 8,1 jaar inschrijftijd opbouwen om een woning in 2024 toegewezen te kunnen krijgen. Gemiddeld in de regio betreft dit 7,5 jaar.

Lang benodigde inschrijftijden zien wij in de regio voor alle leeftijdsgroepen. Bij jongeren en senioren is de gemiddeld benodigde inschrijftijd lager. Dit komt met name door de regelgeving in de Huisvestingsverordening. Voor deze groepen worden passende woningen gelabeld.

Gemiddeld lang benodigde inschrijftijden zien wij in de regio ook bij alle huishoudenstypen. Hierin is weinig verschil tussen woningzoekenden.

Schaarste in de particuliere huursector De particuliere huursector is in alle gemeenten het kleinste segment. Daarmee komen ook weinig woningen voor verhuur beschikbaar. Om het actuele aanbod in de particuliere huursector te analyseren is er gekeken naar de aangeboden huurwoningen op de huurplatformen Pararius, Funda en Huurwoningen.nl. In totaal werden er op peildatum 10 juni en 7 juli 2025 in Haarlem 135 huurwoningen aangeboden. De mediane huurprijs van de aangeboden woonruimte is in Haarlem €2.079. Er worden 2 woningen aangeboden binnen het sociale segment of het middenhuursegment. De huurmonitor Pararius toont eens per kwartaal data voor de grote gemeenten. In onze regio is dit gemeente Haarlem. Het is aannemelijk dat de trendconclusies voor de gehele regio gelden. De huurmonitor toont een stijging van de vierkante meter huurprijs met 40% sinds 2016 naar ruim €21 in het tweede kwartaal van 2024. In de regio zijn alleen in Haarlem voldoende woningen vrijgekomen om te bepalen in hoeverre de vrijgekomen particuliere huurwoningen ook toegankelijk (betaalbaar) is voor bepaalde inkomensgroepen. RIGO heeft voor zes inkomensgroepen bekeken hoeveel woningen zij van het vrijgekomen aanbod kunnen betalen.

Voor de primaire doelgroep A (inkomen tot € 28.375) en B (Inkomen tot €38.500) biedt de particuliere huursector met het huidige aanbod (vrijwel) geen alternatief. Ook voor de secundaire doelgroep C (Inkomen tot 49.699) en D (Inkomen tot € 54.847) is het aanbod beperkt te noemen met respectievelijk 2 procent en 4 procent toegankelijk aanbod. De hogere-inkomensgroepen hebben wat meer te kiezen. Zo is voor groep E (tot €62.086) bijna een tiende van het aanbod toegankelijk en voor groep F (tot €74.504) circa 15 procent. Toch is zelfs voor groep G (tot €82.271) slechts een vijfde van het aanbod betaalbaar. Groep H (tot €99.338), die ruim tweemaal modaal verdient, kan de helft betalen. Een groot deel van het aanbod op de particuliere huurmarkt is ontoegankelijk voor al deze indicatieve inkomensgroepen. Als we naar het totale aanbod kijken, zien we dat ruim een kwart van het aanbod zelfs een huurprijs heeft van boven de €2.500, waarvoor een inkomen van minimaal €120.000 nodig is. De huurprijzen zijn iets hoger in Haarlem dan in de overige gemeenten in de regio. De mate waarin kan verschillen, maar duidelijk is dat er geen aanbod is of dat de toegankelijkheid voor de lage en middeninkomens in de gemeenten in Zuid-Kennemerland/ IJmond beperkt is. Schaarste in de Koopsector De koopsector vormt het grootste deel van de woningvoorraad.

De gemiddelde verkooptijd in de regio is sinds 2020 slechts ca. 20 dagen, met in 2023 een korte periode met langere verkooptijden. Sinds 2020 is een groot deel van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Met een dip in begin 2023 wordt verder 85% tot 70% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. De krapte-indicator van NVM biedt een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. Een krapte indicator boven vijf betekent een evenwichtige woonmarkt. Onder de vijf is er sprake

van een verkopersmarkt. Dan is de concurrentie tussen de kopers hoog. De regio kent een krappe woonmarkt waarbij de markt in het laatste kwartaal in 2020 zijn dieptepunt bereikt met een krapte-indicator die net wat lager ligt dan 1. En ook eind 2022/ begin 2023 was er met een krapte indicator van drie nog geen spraken van ontspanning.

Woningmarktindicatoren naar woningtype, regio Zuid-Kennemerland. Bron: Brainbay en NVM; bewerking RIGO.

Prijsontwikkeling is een andere indicator voor krapte. Gedurende de gehele periode van 2014 tot 2024 is er een stijgende trend in de transactieprijzen te zien. In Haarlem steeg de prijs met 124%. De gemiddelde transactieprijs van ca. € 548.000 is aanzienlijk hoger dan de wettelijk gestelde betaalbare koop prijsgrens van € 405.000. De gemiddelde WOZ-waarde loop altijd achter op de transactieprijs. De WOZwaarden gaan wel over de gehele woningvoorraad en zijn daarom minder gevoelig voor uitschieters. De gemiddelde WOZ- waarde van de gemeente Haarlem is 33% gestegen tussen 2020 en 2024, naar een gemiddelde van € 596.000. Voor de lage middeninkomensgroepen (tot €54.847) is er op de peilmomenten 7 juni 2025 (momentopname) geen beschikbaar aanbod aan koopwoningen. Voor de groep middeninkomens tot € 62.086 is met 1% in Haarlem het beschikbaar aanbod ook zeer beperkt. Voor de middeninkomens tot € 74.504 (124 woningen) stijgt het aanbod naar 18%. Bij een hoog middeninkomen van €82.271 is in Haarlem 28% van de aangeboden koopwoningen binnen bereik. Voor de groep met het hoogste middeninkomen zijn er meer woningen potentieel bereikbaar, namelijk 47 procent van de woningen. Dit betekent dat een huishouden met een jaarinkomen van ruim €99.000 toegang heeft tot 655 van de 1382 beschikbare koopwoningen.

En daarmee is nog steeds meer dan de helft van het koopaanbod voor hoge middeninkomens buiten het bereik van de maximale te verkrijgen hypotheek Samenvattend De druk op de koopsector is groot, vooral in het betaalbare segment.

•

•

•

•

•

•

Op de woningmarkt in Haarlem is sprake van krapte en concurrentie tussen kopers. In de hele onderzochte periode vanaf 2020 wordt er bij een gedeelte van de woningen overboden. En ligt de krapte-indicator van NVM voor de gemeente onder de vijf, dus minder mogelijkheden voor kopers. De krapte lag eind 2022 en begin 2023 op het laagst. Sindsdien is de krapte weer toegenomen. Dit zien we ook terug in het aantal overboden woningen en de teruggelopen verkooptijd. De regionale krapte zit in alle woningtypen, behalve vrijstaande woningen. De concurrentie is het grootst voor appartementen en tussenwoningen, waar gemiddeld het meest overboden wordt. De gemiddelde verkoopprijs ligt al jaren boven de betaalbare koopgrens, maar is gedaald ten opzichte van 2022, toen de druk op de woningmarkt iets afnam. Sindsdien neemt de transactieprijs weer toe. Ook de WOZ-waarde ontwikkeling groeit consistent. Daarnaast versterkt het actuele aanbod het beeld van schaarste op de koopwoningmarkt. Bijna 40% van de woningen heeft een prijsvraag onder de betaalbare koopgrens van €405.000. Dit zijn bijna allemaal woningen van minder dan 75 m². De mediane vraagprijs lag op de peilmomenten op €485.000. Voor de laagste inkomens, met inkomens tot de maximale inkomensgrens voor de sociale huur, is bijna geen aanbod toegankelijk.

Voor de hoogste middeninkomens met een inkomen van bijna €100.000 is circa de helft van het aanbod betaalbaar. Voor de middeninkomens van bijna €75.000 is iets minder dan een vijfde van het aanbod toegankelijk. Tot slot zien we grote verschillen tussen eengezinswoningen en appartementen: ruim de helft van de appartementen heeft een vraagprijs onder de betaalbare koopgrens, terwijl dit voor eengezinswoningen om circa 5% gaat.

Wijzigingen in de woonruimtevoorraad De Wet biedt tevens de mogelijkheid om onttrekking, samenvoeging (anders dan voor eigen gebruik), omzetting en woningvorming dan wel splitsing van aangewezen categorieën woonruimte vergunningplichtig te maken (zie ook: artikelsgewijze toelichting). Sinds 1 januari 2021 zijn aan dit hoofdstuk ook instrumenten toegevoegd om de toeristische verhuur van woningen te reguleren. Het inzetten van de instrumenten uit dit hoofdstuk moet gericht zijn op het voorkomen van schaarste in het schaarse deel van de voorraad. Dit is niet noodzakelijkerwijs dezelfde woonruimtevoorraad als bij de woonruimteverdeling en kan van toepassing zijn op zowel de huur- als koopvoorraad. Een vergunning wordt verleend, tenzij het belang van behoud of samenstelling van de

woonruimtevoorraad groter is dan het met de vergunning gediende belang. Naast schaarste kan een dergelijk belang ook liggen in een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. Hier kunnen – in tegenstelling tot bij de huisvestingsvergunning – wel leefbaarheidsoverwegingen een rol spelen. De overwegingen worden verder uitgewerkt in nadere regels (‘Nadere regels woonruimtevoorraadbeheer’). Bij het invoeren van regulerende instrumenten voor toeristische verhuur van woonruimte hoeft er geen sprake te zijn van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste. Een meldingsplicht, registratieplicht of vergunningsplicht mag worden ingevoerd als de gemeenteraad dit noodzakelijk acht voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Aanwijzing te beschermen woningvoorraad met het oog op woonruimtevoorraadbeheer Een groot deel (49,1% van de Haarlemse woningvoorraad bestaat uit (vooroorlogse) eengezinswoningen. Vooral de kleinere eengezinswoningen zijn populaire (beleggings-) objecten, vanwege hun bouwkundige kwaliteit, gunstige ligging en relatieve betaalbaarheid. Deze woningen zijn aantrekkelijk om bouwkundig te splitsen in zelfstandige appartementen of omgezet naar kamers. Ondanks het forse aandeel eengezinswoningen in Haarlem, is de (vooroorlogse) eengezinswoning in de hele Metropoolregio Amsterdam schaars.

Ook andere grondgebonden woningen, zoals traditionele Haarlemse boven- en benedenwoningen (rood/zwart situaties) vallen in het schaarse (betaalbare) segment. In de komende jaren worden veel (kleinere) appartementen voor onder andere jongeren en starters bijgebouwd in de sociale en middenhuurwoningen. Met de toevoeging van meer betaalbare appartementen in de nieuwbouw wordt behoud van aanbod van (betaalbare) grondgebonden woningen voor gezinnen belangrijker. Daarnaast is het beeld dat in buurten met overwegend vooroorlogse woningbouw met kleine(re) traditionele gezinswoningen en/of boven-/beneden- woningen, de gebieden zijn waar bescherming van de voorraad met een onttrekkings-, omzetting-, woningvormings- en splitsingsvergunning nog altijd gewenst is. De bouw van de woningen en de inrichting en schaal van de openbare ruimte lenen zich niet voor zeer intensieve bewoning. In bijlage 1 zijn de buurten die hiervoor in aanmerking komen opgenomen.

Om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te beheersen, constateren we dat de gehele Haarlemse woningvoorraad schaars is en bescherming behoeft via een vergunningsplicht voor wijzigingen in de woonruimtevoorraad. Daarnaast constateren we dat het type eengezinswoning, ook in de niet-vooroorlogse wijken, extra bescherming behoeft. Specifiek gaat het dan om eengezinswoningen met een gebruiksoppervlakte (GBO) tot 140 m2 en appartementen tot 100 m2 (GBO). Tot slot constateren we dat de leefbaarheid, in de zin van een te hoge druk op de openbare ruimte, in een aantal vooroorlogse buurten onder stuk staat. Deze buurten hebben (tijdelijk) extra bescherming nodig. Er wordt onderscheid gemaakt in twee verschillende regimes: Gebied 1. Vooroorlogse wijken, waar de druk op de openbare ruimte te hoog is geworden, krijgen een time-out: tot het einde van de looptijd van de verordening geldt hier een verbod op woningvormen, omzetten en splitsen. In bijlage 1 van de verordening (hierna: de aangewezen gebieden) staan deze gebieden aangegeven. Gebied 2. In de wijken waar de druk normaal tot hoog is, geldt een vergunningsplicht voor woningvormen, omzetten en splitsen onder voorwaarden. Een vergunning wordt niet verleend voor eengezinswoningen tot 140 m2 (GBO) en appartementen tot 100 m2 (GBO).

De voorwaarden zijn erop gericht om de kwaliteit van de woningen te waarborgen en om de oplopende druk op de openbare ruimte te verlichten. Een belangrijke voorwaarde is dat de nieuwe gevormde woningen niet kleiner dan 50m2 (GBO) mogen zijn (afgeleid van de kaders voor nieuwbouw, voor middenhuur) en minstens één nieuwe woning niet kleiner is dan 80m2 (GBO). Ook deze gebieden staan in bijlage 1 van de verordening aangegeven. Woningonttrekking Woningonttrekking anders dan onttrekking door tijdelijke vakantieverhuur (zoals sloop of een wenselijke functiewijziging) is zonder vergunning toegestaan, mits er geen strijd is met het geldende omgevingsplan. Woningvormen en omzetten De vergunningplicht voor woningvormen en omzetten komt voort uit de wens om schaarse woningtypen te behouden en om de leefbaarheid in bepaalde buurten te beschermen. Binnen de Metropoolregio Amsterdam (MRA) heeft de woningvoorraad van Haarlem duidelijke een complementaire functie ten opzichte

van Amsterdam. De (veelal wat kleinere) vooroorlogse eengezinswoningen zijn een duidelijke aanvulling op de voorraad elders in de MRA. Dit type woning is nog steeds erg in trek bij veel woningzoekenden, niet alleen uit de regio ZuidKennemerland, maar ook daarbuiten. Dit type woningen wordt, onder andere door de zeer beperkte bouwmogelijkheden in Haarlem, in de nieuwbouw nauwelijks gerealiseerd. We willen voorkomen dat dit belangrijke deel van de voorraad, dat zich grotendeels in de vooroorlogse wijken bevindt, door woningvorming in kleinere appartementen, afneemt uit de Haarlemse woningvoorraad. Daarnaast willen we voorkomen dat eengezinswoningen intensiever worden bewoond door kamerverhuur ook met het oog op het beschermen van leefbaarheid in wijken en buurten. Een vergunning voor woningvormen of omzetten in de in bijlage 1 gelegen buurten kan slechts onder voorwaarden worden verleend. De voorwaarden staan uitgewerkt in de nota ’Nadere regels voor woonruimtevoorraadbeheer’. Een vergunning voor woningvormen of omzetten wordt niet verleend in vooroorlogse gebieden waar de druk op de openbare ruimte te hoog is geworden. De gebieden waar geen vergunning wordt verleend zijn opgenomen in bijlage 1.

Voor woningvormen is ook altijd een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen noodzakelijk Kadastraal splitsen In hoofdstuk 3 van de verordening is in 2015 voor een deel van de particuliere voorraad een vergunningplicht voor splitsen ingevoerd. Deze vergunningplicht is met deze verordening aangepast, om te voorkomen dat betaalbare huurwoningen in kleinere eenheden worden opgesplitst en via splitsing in appartementsrechten, overgaan in de koopsector. Als weigeringsgrond is in de verordening opgenomen dat er na kadastrale splitsing geen woningen met een gebruiksoppervlakte kleiner dan 50 m2 over mogen blijven. Dat betekent dat panden tot 100 m2 GBO niet kadastraal gesplitst mogen worden. Toeristische verhuur van woonruimte Haarlem profileert zich als een gastvrije stad, die de kansen van de deeleconomie graag benut en een positieve grondhouding heeft tegenover vakantieverhuur door particulieren. De toename van toeristische verhuur van woonruimte kan echter ook nadelige effecten hebben op de leefbaarheid in de stad (overlast), (brand)onveiligheid en onttrekking van schaarse woonruimte. De kans op nadelige

effecten in de toekomst neemt bovendien toe, door de aanhoudende groei van het toerisme in de Metropoolregio Amsterdam, de stijgende vraag naar verblijfsaccommodatie en de overloop van toeristen uit Amsterdam. Om negatieve effecten op de leefbaarheid door toeristische verhuur van woonruimten te perken is een registratieplicht, een nachten-criterium en een meldingsplicht van kracht. Opkopen van koopwoningen met als doel deze te verhuren Uit cijfers van het Kadaster is gebleken dat in het verleden steeds meer woningen van eigenaar-bewoners in Haarlem werden aangekocht door investeerders, met als doel deze te gaan verhuren. Dit wordt ook wel buy-to-let genoemd. Dit zorgt ervoor dat er minder woningen beschikbaar zijn om te kopen voor eigenaarbewoners. Investeerders in Haarlem richtten zich vooral op het goedkope en middeldure segment. Dit is ook het deel van de woningmarkt waar starters en middeninkomens zich met name op richten. In april 2025 heeft het Kadaster opnieuw een cijfermatige analyse uitgevoerd over de aankopen van investeerders van woningen in Haarlem. De cijfers van het Kadaster borduren voort op de cijfermatige onderbouwing bij de invoering van dit instrument, als ook bij de tussentijdse evaluatie in 2023 (2023/1874391). Bij de tussentijdse evaluatie bleek dat een trendbreuk zichtbaar was ten gunste van eigenaar-bewoners, met name voor koopstarters in Haarlem.

Het aandeel investeerders dat zich op de Haarlemse koopwoningmarkt begeeft nam procentueel af; van 9% in 2018 naar 3% in 2022. De laatste cijfers laten zien dat deze trendbreuk doorzet naar 2023-2024; 2% van de woningaankopen (in alle segmenten) wordt gedaan door investeerders. Dat betekent dat in veruit de meeste gevallen een woning wordt gekocht door een doorstromer, een starter, als tweede huis of door een corporatie die de woningen verhuurd of onderdeel maakt van een herstructureringsproject. Er is in Haarlem een ‘klimaat’ gecreëerd waarin weer meer ruimte is voor eigenaar-bewoners dan voorheen, zeker binnen de prijsgrens van de opkoopbescherming waarmee met name de koopstarters een betere uitgangspositie hebben. Om de positie van koopstarters en middeninkomens te blijven beschermen blijft het opkopen door investeerders om daarna te verhuren gereguleerd, op basis van dezelfde voorwaarden, voor de hele stad.

Artikelsgewijze toelichting

Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen Artikel 1 Definities Dit artikel bevat de begripsbepalingen, die relevant zijn voor de verordening. Hoofdstuk 2 De verdeling van Woonruimte 2.1 De Huisvestingsvergunning Artikel 2.1.1 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte Huurwoningen van corporaties en particulieren met een huur onder de sociale huurprijsgrens (€900,07 per maand. Prijspeil 1 juli 2025) mogen niet zonder vergunning worden betrokken. Het gaat om woningen tot en met 143 punten volgens het woningwaarderingsstelsel. Het rijk bepaalt jaarlijks de sociale huurprijsgrens. Daarnaast mogen nieuwbouw betaalbare koopwoningen (€405.000, prijspeil 2025) niet zonder vergunning worden betrokken. Het Rijk bepaalt jaarlijks de grens voor betaalbare koopwoningen. Deze vergunningplicht voor nieuwbouw betaalbare koopwoningen gaat in op het moment dat het college hiervoor een inwerkingtredingsbesluit heeft genomen waarin de uitvoering is georganiseerd. Middenhuurwoningen zijn woningen met 144 tot en met 186 punten volgens het woningwaarderingsstelsel. Het rijk bepaalt jaarlijks de prijsgrens voor middeldure huurwoningen (€ 900,07 tot en met € 1.184,82 per maand, prijspeil 1 juli 2025). Nieuwbouw middenhuurwoningen en middenhuurwoningen die als zodanig zijn opgenomen in het omgevingsplan mogen niet zonder vergunning worden betrokken.

Deze vergunningplicht middenhuurwoningen gaat in op het moment dat het college een inwerkingtredingsbesluit heeft genomen waarin de uitvoering is georganiseerd. Middenhuurwoningen kunnen in het bestemmingsplan zijn opgenomen nadat het college-instructieregels voor woningbouw (voorheen doelgroepenverordening) onder de omgevingswet heeft vastgesteld. Nieuwbouw middenhuurwoningen en nieuwbouw betaalbare koopwoningen gerealiseerd door woningcorporaties zijn uitgesloten van vergunningplicht. Met woningcorporaties maken gemeenten prestatieafspraken. Voor woningen met een maximale huurprijsgrens (op basis van het WWS puntenstelsel) boven de liberalisatiegrens is de verhuurder niet gebonden aan puntenstelsel, maximale huur en maximale huurverhoging. De grens ligt bij 186 punten volgens het woningwaarderingsstelsel. Een vergunningstelsel is hier niet op van toepassing.

De bevoegdheid om te beslissen op een aanvraag van een huisvestingsvergunning wordt bij afzonderlijk besluit gemandateerd aan de corporatie voor de sociale huurwoningen in de eigen woningvoorraad. De corporatie legt hierover verantwoording af. Voor de woningzoekende staat een bezwaarprocedure tegen de weigering van een huisvestingsvergunning of een urgentieverklaring open bij de gemeente. Zo houdt de gemeenten verantwoordelijkheid voor lokale volkshuisvesting zondert dat dit leidt tot een extra procedure naast de inschrijving in het verdeelsysteem en het aangaan van huurovereenkomsten. Woonruimte die in het kader van de Leegstandwet tijdelijk kan worden verhuurd (omdat de woning op korte termijn ingrijpend wordt gerenoveerd of gesloopt) valt buiten de werking van de verordening, omdat dit type verhuur slechts beperkt voorkomt en van tijdelijke aard is. Ook onzelfstandige woonruimte en bedrijfswoningen behoren, gelet op hun beperkte voorkomen, specifieke karakter en doelgroep, niet tot de vergunningplichtige voorraad. Tot slot vallen studentenwoningen, zoals gedefinieerd in artikel 1.1.1, die via een zogenaamd campuscontract tijdelijk aan studenten verhuurd worden, en door het college als zodanig zijn aangewezen, niet onder de vergunningplichtige woonruimte. Artikel 2.1.2.

Criteria voor verlening huisvestingsvergunning Volgens de Wet komen voor een huisvestingsvergunning slechts in aanmerking woningzoekenden: • die de Nederlandse nationaliteit bezitten; • vreemdeling zijn en rechtmatig in Nederland verblijven. De verordening bepaalt aanvullend dat de woningzoekende: • meerderjarig moet zijn (>18 jaar); • bij sociale huurwoningen van corporaties een inkomen hebben tot maximaal de DAEB-inkomensgrens. Voor éénpersoonshuishoudens is dit € 49.669 en voor meerpersoonshuishoudens is dit € 54.847 (prijspeil 2025). • die gebruik maken van een stadsvernieuwingsurgentie bij een sociale huurwoning van een corporatie een inkomen hebben tot maximaal het middeninkomen conform artikel 10 vierde lid Wet. Voor eenpersoonshuishoudens is dit € 67.366 en voor meerpersoonshuishoudens is dit € 89.821 (prijspeil 2025). Het Rijk past jaarlijks het bedrag aan. • bij sociale huurwoningen in bezit van particulieren, bij middenhuurwoningen opgenomen in omgevingsplan en bij nieuwbouw

middenhuurwoningen als ook bij nieuwbouw betaalbare koopwoningen een inkomen heeft tot maximaal het middeninkomens conform artikel 10 vierde lid van de Wet. Voor eenpersoonshuishoudens is dit niet hoger dan € 67.366 en voor meerpersoonshuishoudens is dit € 89.821 (prijspeil 2025). De Wet definieert dit als middeninkomens. Het Rijk past het bedrag jaarlijks aan. In de eerste voorwaarde wordt meerderjarigheid voorgeschreven omdat minderjarigen in het algemeen nog deel uitmaken van een gezin of in studentenhuisvesting of op kamers wonen. Particuliere verhuurder van sociale huurwoningen zijn niet gebonden aan de inkomensgrens, die voortvloeit uit de Europese regelgeving). Om ruimte te bieden voor middeninkomens is deze grens in de voorwaarde voor de particuliere verhuurders ruimer gesteld dan de EU-grens en gekoppeld aan het inkomen van middeninkomens. Met de wijzigingen in de Wet in 2024 werd het mogelijk middenhuur en betaalbare koopwoningen toe te wijzen aan huishoudens die hier op grond van het inkomen van afhankelijk zijn. De inkomensvoorwaarde is toegevoegd om middeninkomens hiervoor met voorrang in aanmerking te laten komen. Corporaties hebben volgens artikel 48 van de Woningwet de mogelijkheid om 7,5% van het aanbod vrij toe te wijzen aan hogere inkomens.

Dit kan worden uitgebreid tot 15% van het aanbod indien de corporatie hierover prestatieafspraken heeft gemaakt met de gemeente. De gemeente mag deze vrijheid van corporaties volgens artikel 9 tweede lid onder c. van de Wet niet blokkeren. Artikel 2.1.2 tweede lid van de verordening legt vast dat woningzoekenden die op grond hiervan een woning toegewezen hebben gekregen ook in aanmerking komen voor een vergunning. Voor corporatiewoningen is in dit artikel geen afwijkende inkomensgrens opgenomen, omdat regels hierover al uit Europese regelgeving en de Woningwet volgen. Artikel 2.1.3. Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning De aanvraag voor een huisvestingsvergunning voor een corporatiewoning is onderdeel van de inschrijving voor een sociale huurwoning. Deze vergunning, bedoeld in het tweede lid, wordt na de inkomen-, passendheid- en bindingstoets in mandaat afgegeven door de corporatie.

Voor particuliere sociale huurwoningen, voor middenhuurwoningen en voor betaalbare koopwoningen wordt de aanvraag voor een huisvestingsvergunning bij het college ingediend en wordt op de aanvraag ook door hen beslist. Wanneer een woningzoekende voldoet aan de criteria van deze verordening en voldoende inschrijftijd heeft opgebouwd is noch de woningzoekende, noch de corporatie vanzelfsprekend gehouden om een huurovereenkomst aan te gaan. Wanneer wilsovereenstemming tussen partijen ontbreekt kan geen overeenkomst tot stand komen. Dit kan te maken hebben met woonwensen van de woningzoekende of een verleden van overlast of huurschuld, waardoor de corporatie het te risicovol vindt een overeenkomst aan te gaan. 2.2.

Inschrijving en aanbod

Artikel 2.2.1. Inschrijving van woningzoekenden Overeenkomstig de huidige praktijk stelt dit artikel de corporaties verantwoordelijk voor het in standhouden en beheren van een verdeelsysteem voor huurwoonruimte van corporatiewoningen. Zij kiezende leverancier, schaffen het systeem aan en bepalen op welke manier de uitvoering plaats vindt binnen het kader van de verordening. De Wet geeft de mogelijkheid om in de verordening de manier van toedelen (bijvoorbeeld via aanbodmodel of optiemodel of loting) vast te leggen. Deze verordening doet dat niet. In de regio is de afgelopen jaren toegewerkt naar één verdeelsysteem van corporatiewoningen waarbij het aanbodmodel wordt gehanteerd. Dit komt tot stand in de onderlinge samenwerking. Regelgeving opleggen aan corporaties is hierbij niet wenselijk. Om ervoor te zorgen dat na afloop van de tijdelijke huurperiode er mogelijkheid is om door te stromen naar een reguliere huurwoning moet de inschrijfduur worden behouden. Ook voor mensen die naar een éénkamerwoning of vanuit een urgentie naar een woning verhuizen bestaat de mogelijkheid om inschrijftijd te behouden. Dit geldt ook voor mensen die een huurcontract na woningruil zijn aangegaan, mensen die een jongerenhuurcontract zijn aangegaan of mensen die in een flexwoning zijn gaan wonen.

Zij kunnen twee maanden nadat het huurcontract is ingegaan hiertoe een verzoek indienen en een hernieuwde inschrijving doen. Om de doorstroming te bevorderen en meer woningen beschikbaar te krijgen voor woningzoekenden kan het college een nadere regel vaststellen om de inschrijftijd te behouden wanneer men gaat samenwonen in een sociale huurwoning en beiden een sociale huurwoning van een corporatie voor verhuur

achterlaten. De nadere regel wordt in samenwerking met de woningcorporaties opgesteld. Artikel 2.2.2. Bekendmaking aanbod van woonruimte In dit artikel is opgenomen dat sociale huurwoningen van corporaties via een door corporaties gekozen platform wordt aangeboden. De corporaties gebruiken hiervoor in de regio het platform van Woonservice. De particuliere sociale verhuurders (artikel 2.1.1, eerste lid, onder b) is een diffuse groep die bestaat uit verhuurders van bestaande sociale huurwoningen, maar (in de toekomst) ook uit huurwoningen van verhuurders die nieuwe sociale huurwoningen na afloop van de afgesproken exploitatietermijn of op basis van andere afspraken in anterieure overeenkomst als sociale huurwoningen verhuren. Deze partijen kunnen bij Woonservice een verzoek indienen om via het platform van Woonservice hun woningen aan te bieden. Op deze manier wordt bevorderd dat voor aanbieders en sociale huurwoningen dezelfde voorwaarden gelden. Dit artikel bepaalt voorts dat de corporatie minimaal 75% van de voor verhuur beschikbare woningen openbaar moet aanbieden aan ingeschreven woningzoekenden. De woningzoekenden kunnen binnen het systeem reageren. De maximaal 25% vrije ruimte is bedoeld om maatwerk te kunnen leveren. Het maximum geldt voor woningen die normaliter openbaar zou worden aangeboden.

De woningen die worden verdeeld via een direct aanbod aan vergunninghouders en woningzoekenden die doorstromen uit een instelling op sociaal, maatschappelijk op medisch terrein (omschreven in artikel 2.3.7 en 2.3.8 onder b.), worden hier vooraf op in mindering gebracht. Woningzoekenden en woningen die voor een aanbod in de ‘’vrije ruimte’’ in aanmerking komen, kunnen vallen in de volgende categorieën: a. Huurders van een corporatiewoning die doorstromen naar een andere huurwoning: • van een eengezinswoning naar een seniorenwoning; • van een eengezinswoning naar een gelijkvloerse woning; • van groot naar klein of andersom; • van goedkoop naar duur (of andersom). b. Huurders van een corporatiewoning die in aanmerking komen voor individueel maatwerk zoals het geval is bij: • achtergebleven inwoning (kind na overlijden van ouder); • doorschuiven binnen een complex (bijvoorbeeld dichter bij de lift); •

leefbaarheidsproblematiek;

• mensen met specifieke beperkingen;

• mensen die terugkeren op een nieuwe of gerenoveerde woning op basis van afspraken binnen een sociaal plan bij nieuwbouw en renovatie; • stadsvernieuwingsurgenten die hulp nodig hebben bij het vinden van vervangende woonruimte na 2 jaar zelf zoeken met een urgentie of langer wanneer men tijdelijk in een wisselwoning heeft gewoond. c. Woningen met specifieke kenmerken: • Woningen bestemd voor groepswonen waarbij onder groepswonen wordt verstaan personen die een woongemeenschap vormen op basis van een gemeenschappelijke levensvisie en met elkaar afzonderlijke woonruimtes bewonen in één daarvoor bestemde locatie en bij het vrijkomen van een afzonderlijke woonruimte zeggenschap hebben over de toewijzing van deze woonruimte aan een woningzoekende. Woningen in de directe nabijheid van hiervoor genoemde locaties vallen hier ook onder • Zorgwoningen die in overleg met de zorginstellingen worden verdeeld aan woningzoekenden. • Kangaroewoningen. • Woningen met een specifiek uitrustingsniveau voor mensen met een specifieke beperking. • Woningen in nabijheid van woonwagencentra. De toewijzing van deze woningen wordt geregistreerd door de corporatie jaarlijkse gerapporteerd. Het college stelt nadere regels op over de uitvoering van vergunningverlening voor nieuwbouw middenhuurwoningen en nieuwbouw betaalbare woningen. Dit wordt opgesteld in samenwerking met ontwikkelaars.

Inzage in wachtlijsten en eigenschappen van de woningzoekenden zijn noodzakelijk voor beoordeling van afgifte huisvestingsvergunning. De nadere regels worden met een inwerkingtredingsbesluit vergunningplichtig voor nieuwbouw middenhuurwoningen en nieuwbouw betaalbare koopwoningen vastgesteld door het college. Artikel 2.2.3. Rangorde woningzoekenden voor sociale huurwoningen Op grond van dit artikel geldt in het geval meerdere woningzoekende voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komen de volgende rangorde: Eerst komen urgenten als omschreven in artikel 2.3.3 t/m 2.3.9, voor woonruimte in aanmerking die voldoen aan de passendheidseisen zoals omschreven in artikel 2.3.1.

De datum van verstrekken van de urgentie is bepalend wanneer meerdere urgenten met een passend zoekprofiel reageren op een woning. Bij stadsvernieuwingsurgentie geldt als ingangsdatum de datum die als peildatum door het college is bepaald. Dit gebeurt in afstemming met de corporatie. Bij een peildatumbesluit houdt het college rekening met het moment waarop sloop of renovatie plaatsvindt. Mochten er op grond van deze rangorde nog steeds meerdere urgent woningzoekende in aanmerking komen, komt degene met de langste inschrijftijd in aanmerking. Voor stadsvernieuwingsurgent wordt hier gerekend met de langste huurcontractperiode van de woning waarvoor zij een stadsvernieuwingsurgentie hebben gekregen. Zij hebben zich veelal niet ingeschreven en geen wachttijd opgebouwd. Als tweede, na de urgenten, komen voor woonruimte in aanmerking woningzoekenden die voldoen aan de voorrangscriteria vitale beroepsgroepen (omschreven in artikel 2.3.2 derde lid) en tevens voldoen aan de voorrangscriteria (omschreven in artikel 2.3.1). Als derde komen voor woonruimte in aanmerking personen die alleen voldoen aan de voorrangscriteria volgens artikel 2.3.1. Als vierde, personen die alleen voldoen aan de bindingsvereisten van artikel 2.3.2 en daarna de overige woningzoekenden.

Mochten op grond van bovenstaande rangorde nog altijd meerdere woningzoekende in aanmerkingkomen, dan wordt ingevolge het derde lid op grond van loting bepaald wie in aanmerking komt. Voor 50% van de woning die nieuw gebouwd zijn door de woningcorporaties en voor de eerste keer verhuurd worden, geldt bovenstaande rangorde. Voor de overige 50% geldt de rangorde bij meerdere kandidaten als volgt: Als eerste komen huishoudens met een urgentie op grond van een herstructureringsproject (artikel 2.3.6) in aanmerking. Daarna komen woningzoekenden met een vitaal beroep in aanmerking (artikel 2.3.2 derde lid). Vervolgens woningzoekenden met een binding aan de gemeente Haarlem in aanmerking (artikel 2.3.2). Daarna woningzoekenden met een binding aan de regio (artikel 2.3.2), waarna woningzoekenden die uitsluitend voldoen aan de passendheidseisen (artikel 2.3.1). Tot slot komen overige woningzoekenden in aanmerking. Artikel 2.2.4 Rangorde woningzoekenden voor middenhuur- en koopwoningen

Om in aanmerking te komen voor nieuwbouw middenhuurwoningen en voor nieuwbouw betaalbare koopwoningen moet men voldoen aan de inkomenseisen zoals opgenomen in artikel 2.1.2, tweede lid onder sub c. Bij meerdere kandidaten geldt voor 50% van de woningen onderstaande rangordebepaling en voor 50% is de verkoper en verhuurder vrij in de toewijzing. Als eerste komt in aanmerking woningzoekenden met een binding aan de gemeente Haarlem (artikel 2.3.2) en tevens een sociale huurwoning achterlaten. Vervolgens komen in aanmerking woningzoekenden met een binding aan de gemeente Haarlem (art 2.3.2). Daarna volgen woningzoekenden met een binding aan de regio (art 2.3.2) en een sociale huurwoning achterlaten. Als vierde komen in aanmerking woningzoekenden met een binding aan de regio. Tot slot komen overige woningzoekenden in aanmerking. Het college kan nadere regels stellen om woningen met voorrang toe te kunnen wijzen aan woningzoekenden met een vitaal beroep (artikel 2.3.2 derde lid). Artikel 2.2.5. Vruchteloze aanbieding Dit artikel biedt de uitweg wanneer zich binnen acht weken na het aanbieden van de woonruimte geen kandidaat meldt die voldoet aan de voorwaarden die gesteld zijn om in aanmerking te komen voor een woning. In dat geval wordt de vergunning altijd verleend. 2.3

Voorrang en urgentie

Artikel 2.3.1. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard of grootte Dit artikel is de basis voor de mogelijkheid corporatiewoningen in eerste aanleg voor een doelgroep te bestemmen. Als zij reageren hebben zij voorrang. Op deze manier kunnen woningen passend worden toegewezen. Wanneer in de doelgroep geen kandidaten beschikbaar zijn, wordt de woning aan een andere kandidaat met de langste inschrijftijd die gereageerd heeft toegewezen. Op grond van het tweede lid onder a. kunnen woningen vanaf drie kamers, die corporaties geschikt achten voor gezinnen, ook bestemmen voor gezinnen. Een gezin bestaat uit een huishouden met minimaal één kind. Het kleinste gezin is een alleenstaande ouder met kind. Op grond van dit artikel kan een corporatie maatwerk bieden afhankelijk van de aard en grootte van de woning. Een corporatie kan bepalen hoeveel personen in een gezin geschikt zijn voor de woning. Dit kan zij doen voor 3, 4, 5 of meer kamerwoningen.

Lid 2 onder b. is opgenomen om overbewoning van kleine woningen te voorkomen. Bij, op kosten van de Wmo, aangepaste woningen en complexen met zorgpakket gaan huishoudens met een indicatie voor. De corporatie kan nultredenwoningen en rollator toe- en doorgankelijke woningen aanwijzen als seniorenwoning en op basis daarvan voorrang verlenen aan huishoudens ouder dan 55, 65 of 75 jaar. mede afhankelijk van de locatie en nabijheid van voorzieningen. Tevens kunnen corporaties woningen aanwijzen voor jongeren tot en met 21 (nieuwe huurtoeslaggrens voor jongeren vanaf 1 januari 2026) of 23 jaar (oude huurtoeslaggrens voor jongeren) of tot en met 27 jaar om starters een redelijke kans te bieden. Zij hebben vaak een lager inkomen en minder inschrijftijd kunnen opbouwen. Artikel 2.3.2 Voorrang bij economische of maatschappelijke binding en vitale beroepen Dit artikel geeft het college de bevoegdheid om te besluiten maximaal de helft van de woningvoorraad bij voorrang toe te wijzen aan huishoudens met een economische of maatschappelijke binding aan de regio of gemeente Haarlem. Wat binding is, wordt gedefinieerd in artikel 14 van de Wet. Binding kan, indien daar aanleiding voor bestaat, via nadere regels nader begrensd worden. Het uitgangspunt is keuzevrijheid voor woningzoekenden. De regiogemeenten willen de woonmarkt niet verstoren, maar wel negatieve effecten van schaarste bestrijden.

Nieuwbouw sociale huurwoningen in bezit van corporaties worden voor 50% met voorrang toegewezen aan woningzoekende met een binding conform de rangorde als opgenomen in artikel 2.2.4. Dit valt binnen de apart verstrekte mandatering aan corporaties van het afgeven van de huisvestingsvergunning. De corporaties monitoren, rapporteren verantwoorden de voortgang. Daarnaast worden nieuwbouw middenhuurwoningen en nieuwbouw betaalbare koopwoningen als gedefinieerd in artikel 2.1.1 voor 50% met voorrang toegewezen aan woningzoekende met een binding conform de rangorde als opgenomen in artikel 2.2.4. Dit is een voor de regio nieuw proces van vergunningverlening dat vraagt om extra inzet van personeel en middelen en moet in samenwerking met ontwikkelaars en beleggers worden opgezet. In artikel 4.3.4 is bepaald dat dit artikel in werking treedt op het moment dat het college een inwerkingstredingbesluit neemt over de uitvoering van vergunningverlening.

Sociale huurwoningen van corporaties en (nieuwbouw) middenhuurwoningen en nieuwbouw betaalbare koopwoningen als bedoeld in art 2.1.1 eerste lid onder a t/m e kunnen met voorrang worden toegewezen aan vitale beroepsgroepen. In de regio lopen bij vaststellen van deze huisvestingsverordening een aantal pilots met voorrangsregels voor vitale beroepsgroepen. Het college kan aan de hand van de uitkomsten van deze pilots nadere regels bij de huisvestingsverordening opstellen over de woningen die hiervoor bestemd worden, de beroepsgroepen die in aanmerking komen en de wijze waarop aan deze beroepsgroepen voorrang wordt verleend. In artikel 4.3.4 is bepaald dat dit artikel pas in werking treedt op het moment dat het college een besluit neemt over de criteria voor vergunningverlening. Artikelen 2.3.3. t/m en 2.3.8. Voorrang bij urgentie In deze artikelen wordt de voorrang bij urgentie op corporatiewoningen geregeld. De voorwaarde dat de woonruimte dringend noodzakelijk is, geformuleerd in artikel 2.3.3., derde lid, geldt voor alle categorieën urgenten van artikel 2.3.3. tot en met artikel 2.3.8. Urgenten kunnen alleen reageren op woningen met huurprijzen die passen bij hun inkomen. Zij moeten tevens voldoen aan de passendheidscriteria voor een woning overeenkomstig artikel 2.3.1. Daarmee wordt scheefheid voorkomen.

In geval van co-ouderschap van de aanvrager worden de kinderen niet in de beoordeling van de urgentieaanvraag meegenomen, wanneer één van de ouders over een woning beschikt. Wanneer de urgentie wordt toegekend, kan in het geval van co-ouderschap het kind wel bij de vaststelling van het zoekprofiel tot het huishouden worden gerekend. De Wet bepaalt dat groepen woningzoekenden urgent zijn en daarom voorrang krijgen. Dit zijn: ˗ Personen in tijdelijke opvang omdat zij in verband met relatieproblemen of geweld hun woning hebben moeten verlaten; ˗ Personen die inwoner zijn van de gemeente en mantelzorg verlenen of ontvangen. ˗ Ex-sekswerkers die onderdeel uitmaken van het uitstapprogramma. ˗ Ex-gedetineerden die uitstromen uit een penitentiaire inrichting en justitiële jeugdinrichting De verordening bepaalt dat hiernaast in aanmerking komen voor een urgentieverklaring: ˗ Personen die inwoner zijn van de gemeente waarbij de huidige woonsituatie een zeer ernstige bedreiging voor de lichamelijke en/of sociaal-psychische gezondheid vormt en deze woonsituatie niet langer dan 3 maanden kan

˗

˗

˗ ˗

voortduren. Om de medische noodzaak te toetsen kan het collegeadvies vragen aan een extern deskundige. Personen die inwoner zijn van de gemeente van wie de huidige woonruimte wordt gerenoveerd of gesloopt of onbewoonbaar is geworden. Het college bepaalt de peildatum waarop de urgentie van kracht is. De datum ligt minimaal 1,5 jaar voor de datum van sloop of renovatie. Personen die moeten omzien naar woonruimte aansluitend op, of ter vervanging van een verblijf in een instelling op sociaal, maatschappelijk of medisch terrein. De regiogemeenten, woningcorporaties en zorg- en welzijnsinstellingen zijn een Pact voor uitstroom overeengekomen, waarin de verantwoordelijkheden van de partijen, het proces van toetsing en huisvesting, als ook het aantal te huisvesten personen per gemeente en per corporatie zijn vastgelegd. Ook de nieuwe wettelijke groep ex-(jeugd) gedetineerden vallen onder de uitstroom Pact overeenkomst. Personen die inwoner zijn van de gemeente en die zijn woonruimte moet verlaten door natuurgeweld of een niet door eigen opzet ontstane calamiteit. De vergunninghouder die gelet op de in artikel 28 van de Wet genoemde taakstelling gehuisvest moet worden. Volgens de Wet dient de vergunninghouder binnen 12 weken in de gemeente te zijn ingeschreven.

Urgent verklaarden ontvangen urgentie met een zoekprofiel. Zij kunnen hier zelf 26 weken mee zoeken in het woonruimteverdeelsysteem en krijgen voorrang boven andere woningzoekenden op basis van de rangorde bepaling. Indien zij geen woning vinden kan dit eenmalig verlengd worden met 26 weken. Alleen een stadsvernieuwingsurgente kan 78 weken zoeken met een urgentie. Dit kan eenmalig verlengd worden met 26 weken indien geen woonruimte is gevonden. Gedurende de periode dat een wisselwoning wordt bewoond vervalt de urgentie niet en tellen de geldigheidsweken van de urgentie niet door, zodat ook na bewoning van de wisselwoning gebruik gemaakt kan worden van de stadsvernieuwingsurgentie. Indien na 2 jaar, of langer als de stadsvernieuwingsurgente in een wisselwoning woont, geen woning met een urgentie is gevonden kan een corporatie de woningzoekende ondersteunen op basis van de 25% maatwerkregeling. Uitzondering hierop vormen urgenten die uitstromen uit BW of MO en statushouders. Zij worden door de corporatie bemiddeld. De urgentie vervalt als een passend aanbod is gedaan door de corporatie. Urgenten die uitstromen uit BW en MO kunnen bemiddeld worden in de gehele Woonmarktregio. Statushouders worden bemiddeld in de gemeente waaraan zij gekoppeld zijn door het COA.

Overige urgenten die een urgentie in ZuidKennemerland toegekend hebben gekregen zoeken zelf woonruimte in de ZuidKennemerland. Overige urgenten die in de IJmond een urgentie hebben ontvangen zoeken zelf woonruimte in de IJmond.

De verordening biedt de mogelijkheid om in Nadere regels door het college vast te laten leggen hoe uitvoering gegeven wordt aan de bevoegdheid die voortvloeit uit deze verordening. In de nadere regels wordt door het college het toetsingskader en de voorwaarden voor een urgentie nader omschreven. Voor urgent woningzoekenden als bedoeld in artikel 2.3.3 t/m 2.3.12 van de verordening zijn op deze manier regels vastgelegd in de Nadere regels Woonurgentie Zuid Kennemerland/ IJmond gemeente Haarlem. De Nadere regels zijn eenduidig in de gemeenten in Zuid-Kennemerland/ IJmond. Urgentie-aanvragen worden getoetst door een regionale urgentiecommissie die op basis van een reglement regionale urgentiecommissie is ingesteld. Het reglement is een bevoegdheid van het college en is separaat, in combinatie met de Nadere regels Woonurgentie, vastgesteld.

Artikel 2.3.9. Inschrijftijdverlenging. Het college stelt op advies van de beleidscommissie woonruimteverdeling (waarin gemeenten en woningcorporaties zitting hebben) jaarlijks voor 1 juli de inschrijftijd vast waarnaar wordt verhoogd. Tot 1 juli 2026 wordt de inschrijftijd verhoogd naar 8 jaar. De duur van inschrijftijdverlenging is de tijd die gemiddeld regionaal nodig is om binnen 52 weken een sobere woonoplossing te vinden. Als de gemiddelde inschrijftijd substantieel stijgt of afneemt, kan het college besluiten om de duur aan te passen. Twee situaties komen in aanmerking voor inschrijftijdverlening. a. De eerste betreft een inwonend huishouden met kinderen onder de 18 jaar waarbij de inwoonsituatie problematisch is. De tweede betreft woningzoekenden die aantoonbaar erkend zijn als gedupeerde van de toeslagenaffaire en hierdoor aantoonbaar een woning heeft moeten verlaten of niet passend woont. Voor beide situaties geldt dat zij moeten voldoen aan de volgende voorwaarden: a. de woningzoekende is minimaal 2 jaar inwoner van één van de gemeenten in de regio b. de woningzoekende heeft voor het ontstaan van het woonprobleem een zelfstandig huur- of koopwoning bewoond en c. de woningzoekende dient na ontstaan van het woonprobleem gedurende minimaal een halfjaar te hebben geprobeerd zijn probleem op te lossen en is hier aantoonbaar niet toe instaat.

Artikel 2.3.10. Verzoek om indeling in een urgentiecategorie Een aanvraag voor urgentie, met uitzondering van een stadvernieuwingsurgentie of uitstroomurgentie en statushouders, wordt aangevraagd bij Woningnet, waarna een kansadviesgesprek volgt. Woonservice neemt de aanvraag in behandeling, zorgt voor het aanleggen van een dossier en verzorgt een intakegesprek. De urgentiecommissie toetst, in mandaat van het college, de urgentie aanvraag aan de geldende wettelijke regelgeving, huisvestingsverordening en toelichting Nadere regels Woonurgentie en beslist onder mandaat over de aanvraag. De urgentie commissie wordt voorgezeten door de manager van Woonservice. Artikel 2.3.11 Weigeringsgronden urgentieverklaring Als de aanvraag volledig en te beoordelen is, wordt getoetst of er zich één of meerdere algemene weigeringsgronden voordoen. Als er zich één of meerdere van deze weigeringsgronden voordoen, moet de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden. Het betreft de volgende weigeringsgronden: a. het huishouden van de aanvrager voldoet niet aan de in artikel genoemde eisen. Dit betekent dat het huishouden niet voldoet aan de voorwaarde dat ten minste één lid van het huishouden van aanvrager meerderjarig is en voldoet aan de inkomenseis. b. er is geen sprake van een urgent huisvestingsprobleem.

Uit deze weigeringsgrond volgt dat sprake moet zijn van een urgent huisvestingsprobleem. c. de aanvrager kon het huisvestingsprobleem redelijkerwijs voorkomen of kan het huisvestingsprobleem redelijkerwijs op een andere wijze oplossen. In bepaalde gevallen is wel sprake van een urgent huisvestingsprobleem, maar had aanvrager dit redelijkerwijs zelf kunnen voorkomen. Bijvoorbeeld door in verband met een voorzienbare beperking tijdig te verhuizen naar meer geschikte woonruimte. Of door met eigen vermogen geschikte woonruimte te kopen. e. het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem is ontstaan als gevolg van een verwijtbaar doen of nalaten van aanvrager of een lid van zijn huishouden. Van deze weigeringsgrond is bijvoorbeeld sprake als aanvrager zijn vorige woning heeft moeten verlaten in verband met door hem ondernomen wietteelt of als aanvrager met zijn gezin is gaan inwonen, terwijl het redelijkerwijs voorzienbaar was dat dit tot problemen zou leiden.