2 Bijlage 1 Het bestemmingsplan Sonneborn Bloom

Sonnebornterrein - Bloom

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

2

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

Inhoudsopgave

T oelichting Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

Hoofdstuk 2 2.1 2.2

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15

Hoofdstuk 5 5.1

Hoofdstuk 6 6.1 6.2

5 INLEIDING

7

Bestemmingsplan Begrenzing van het plangebied Aanleiding tot actualisering van het bestemmingsplan Doel van het bestemmingsplan Geldende planologische regelingen Bestemmingsplanprocedure Leeswijzer plantoelichting

ONTWIKKELING

7 9 10 11 11 14 14

17

Bestaande situatie en omgeving Beschrijving ontwikkeling

17 19

BELEIDSKADER

31

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

31 39 41

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

53

Mer-beoordeling Milieuzonering Bodem Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Duurzaamheid en energie Verkeer en parkeren Waterparagraaf Cultuurhistorie Archeologie Groenparagraaf Natuurwaarden Hoogbouweffectrapportage Kabels, leidingen straalpaden en andere belemmeringen

53 54 55 57 58 61 65 70 73 76 78 79 84 88 99

JURIDISCHE ASPECTEN Juridische planopzet

101 101

UITVOERBAARHEID Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

107 107 107

3

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

4

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

Toelichting

5

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

6

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

Hoofdstuk 1 1.1

INLEIDING

Bestemmingsplan Het bestemmingsplan Sonnebornterrein - Bloom bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De regels bevatten juridische regels over het gebruik van de ruimte. Deze regels geven aan of, en zo ja, hoe ruimte bebouwd mag worden en welke functies (bestemmingen) zijn toegestaan. De verbeelding geeft de exacte plaats van de bestemmingen aan, en verwijst naar de regels. De toelichting, tot slot, is de onderbouwing van regels en verbeelding. Hierin staan het doel van het bestemmingsplan en de toekomstige ontwikkeling van het gebied. De toelichting gaat in op onderwerpen die voor die ontwikkeling van belang zijn, zoals de stedenbouwkundige structuur, de haalbaarheid van het plan en milieuaspecten.

7

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

Figuur 1.1

Globale situering van het bestemmingsplangebied

8

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

1.2

Begrenzing van het plangebied Het plangebied van bestemmingsplan Sonnebornterrein ligt ten noorden van de binnenstad van Haarlem en beslaat een oppervlakte van ca. 11.500 m2. Aan de oostzijde van het plangebied ligt de Spaarndamseweg en de rivier het Spaarne. De weg ligt binnen de Indischewijk en is de hoofdontsluitingsweg voor de wijk, de Spaarndamseweg bestaat uit doorgaande routes voor auto- en fietsverkeer met een voetgangersroute langs het water. Ten noorden is de Obistraat de begrenzing en ten westen en zuiden zijn dit de Molukkenstraat en Floresstraat. Dit zijn wegen met een lagere toegestane snelheid dan de Spaarndamseweg. Het perceel van het Sonnebornterrein (kadastraal perceel Schoten B 18611) behoorde tot een petrochemische fabriek. Binnen het perceel is na de opheffing echter geen planologische wijziging voorzien en het perceel is vooruitlopend op de ontwikkeling van het gebied separaat verkocht aan een projectontwikkelaar.

9

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

Figuur 1.2

1.3

begrenzing plangebied

Aanleiding tot actualisering van het bestemmingsplan De aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is het voornemen om de voormalige industrielocatie te herontwikkelen tot woongebied dat aansluit op de omliggende woonwijk met inbegrip van een parkeergarage die ook voor de omliggende buurten bedoeld is. Op 17 februari 2022 is door het gemeentebestuur de startnotitie vastgesteld met betrekking tot deze ontwikkeling. Dit is conform het Haarlems Ruimtelijk Planproces en de afspraken in het coalitieakkoord. Deze startnotitie vormt voor de projectlocatie een nadere uitwerking van de ontwikkelvisie Spaarndamseweg, die al eerder door de gemeenteraad is vastgesteld op 30 januari 2020. Daarnaast is voor deze locatie op 24 november 2022 een Stedenbouwkundig 10

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

Programma van Eisen (SPvE) vastgesteld door de gemeenteraad. Op basis daarvan is een Stedenbouwkundig Plan (SP) uitgewerkt door de ontwikkelaar. Overigens was in het SPvE nog geen sprake van een parkeergarage, die later op verzoek van de gemeente in het plan is ingepast. Dit heeft er toe geleid, dat op onderdelen afgeweken wordt van het SPvE. Dit wordt in paragraaf 2.2.3 nader toegelicht en gemotiveerd. Het bestemmingsplan is de vertaling van dat SP en vormt het ruimtelijke toetsingskader, waarbinnen de ontwikkelende partij de benodigde vergunningen aan kan vragen voor de beoogde ontwikkeling.

1.4

Doel van het bestemmingsplan Het doel van dit bestemmingsplan is om het SP zoals genoemd in paragraaf 1.3 planologisch-juridisch mogelijk te maken. Het geldende bestemmingsplan, waarover meer in paragraaf 1.5, maakt dit namelijk niet mogelijk.

1.5

Geldende planologische regelingen Ter plaatse van het plangebied, is de beheersverordening 'Deliterrein / Sonneborn' van kracht, vastgesteld op 26 mei 2016. Een beheersverordening vormt, net als het bestemmingsplan, het kader waaraan onder andere bouwaanvragen worden getoetst en op basis waarvan de gemeente handhavend kan optreden op het moment dat in strijd met de verordening wordt gehandeld (illegaal gebruik of illegale bebouwing). Met de betreffende beheersverordening, zijn de ruimtelijke mogelijkheden overgenomen uit de daarvoor geldende bestemmingsplannen, te weten: Naam Stadsvernieuwingsplan Indische buurt Zuid Facetbestemmingsplan Archeologie

11

Vastgesteld 19 augustus 1987 25 juni 2009

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

Figuur 1.3 vigerende beheersverordening plangebied, bron: ruimtelijkeplannen.nl De regeling uit de beheersverordening verwijst naar het voormalige plan Indische buurt Zuid. Een uitsnede van de daarbij behorende plankaart is opgenomen in figuur 1.4.

12

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

Figuur 1.4: Verbeelding bestemmingsplan Indische Buurt. In deze figuur is het plangebied rood omkaderd. De bestemming binnen dit kader is bedrijfsdoeleinden (art. 9). Deze gronden zijn daarmee bestemd voor Bedrijfsdoeleinden (B). Naast de beheersverordening gelden ter plaatse ook de (nieuwere) bestemmingsplannen: Parapluplan parkeernormen Haarlem 2018 Reparatieplan B Haarlem 2019 Reparatieplan C Haarlem 2020

17 mei 2018 21 november 2019 22 april 2022

Met het parapluplan parkeernormen Haarlem 2018 is de verplichting vastgelegd dat bij bouwplannen getoetst wordt aan de actuele, gemeentelijke parkeernormen. Reparatieplan B omvat ter plaatse van het plangebied een aanvullende regeling behorende bij de geluidzone van Waarderpolder. Reparatieplan C tot slot omvat geen bepalingen die voor dit plangebied specifiek van toepassing zijn.

13

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

1.6

Bestemmingsplanprocedure Het bestemmingsplan Sonnebornterrein - Bloom doorloopt de wettelijke procedure. De conceptversie van het ontwerp-bestemmingsplan is op basis van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegestuurd aan de verschillende (semi)overheden en belangenorganisaties en hun opmerkingen zijn - voor zover nodig - verwerkt in het bestemmingsplan. Ook is de klankbordgroep 'de Buren van Sonneborn' betrokken in het participatietraject. Buurtbewoners uit de omliggende straten van het plangebied hebben begin juli 2021 een uitnodiging ontvangen om als vertegenwoordiger deel te nemen in de klankbordgroep en op frequente basis overleggen te voeren over de voortgang en de uitdagingen binnen het project. De klankbordgroep heeft actief wensen doorgegeven waar bij de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig concept zoveel mogelijk rekening is gehouden. Het proces tot zover nu beschreven heeft geleid tot een stedenbouwkundig plan dat reeds vrij ver uitgewerkt was. Vervolgens zijn begin 2023 tussen de gemeente en ontwikkelaar de mogelijkheden verkend om in het plan ook een parkeergarage in te passen, vanuit de wens van de gemeente om op die manier ook extra parkeercapaciteit voor de omliggende buurten te realiseren. Dit heeft ertoe geleid dat het plan waarover reeds uitgebreid participatie had plaats gevonden, op onderdelen is aangepast.

Ook bij deze aanpassingen zijn omwonenden betrokken bij het planproces. Het participatietraject komt nader aan de orde in paragraaf 6.2.2. Vervolgens geeft het college van burgemeester en wethouders het ontwerp-bestemmingsplan vrij voor tervisielegging volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Na publicatie wordt het ontwerp-bestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. In die tijd kan iedereen mondeling, digitaal dan wel schriftelijk zienswijzen indienen bij de gemeenteraad. Na verwerking van de zienswijzen en mogelijke ambtshalve aanpassingen besluit de gemeenteraad over de vaststelling van het bestemmingsplan. Na aanpassing van het, met inachtneming van eventuele door de raad aangebrachte wijzigingen, wordt het vastgestelde weer zes weken ter inzage gelegd (aanvang beroepstermijn).

1.7

Leeswijzer plantoelichting Dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 2 gaat in op de bestaande ruimtelijk-functionele structuur van het plangebied. Daarnaast wordt ingegaan op de visie van het plangebied en gaat in op de ontwikkelingen die gedurende het opstellen van het bestemmingsplan in het plangebied spelen. Hoofdstuk 3 behandelt het voor het plangebied relevante beleid. Hoofdstuk 4 bevat een inventarisatie van de verschillende milieu- en omgevingsaspecten en de resultaten van de verschillende onderzoeken. Het

14

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

gaat hierbij om alle zaken die kunnen leiden tot ruimtelijke beperkingen. Het uitvoeren van onderzoeken en het maken van analyses van het plangebied is nodig overeenkomstig artikel 3.1.6 van het Bro. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische aspecten van het bestemmingsplan. Er wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling bij dit plan, bestaande uit combinatie van planregels en verbeelding. Hoofdstuk 6 beschrijft de financieel-economische uitvoerbaarheid en licht de uitkomsten van het gevoerde overleg toe. De toelichting wordt afgesloten met diverse bijlagen.

15

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

16

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

Hoofdstuk 2

ONTWIKKELING

Ontwikkelaar VORM heeft in 2016 de grond aan de Spaarndamseweg 466 gekocht, waar in het verleden de petrochemische fabriek Sonneborn gevestigd was. In de fabriek werden geraffineerde aardolieproducten gemaakt. In mei 2003 besloot het college samen met de directie van Crompton (daarna Sonneborn Refined Products B.V.) tot een haalbaarheidsonderzoek voor vertrek van het bedrijf naar hun vestiging in Amsterdam. Daarna verhuisde het bedrijf en zijn de gebouwen gesloopt. Het terrein werd op dat moment ook gesaneerd.

2.1

Bestaande situatie en omgeving Het plangebied is gesitueerd in de Indischewijk, weergegeven in figuur 2.1. Deze wijk is grotendeels gelegen op de oude strandwal. In de 9de eeuw raakte de strandwal bewoond. Haarlem vormde zich eerst als agrarische nederzetting. Vervolgens werd in dit gebied tijdens de 12-17e eeuw, voedselverzorging voor de stad als functie het belangrijkste geacht. De meest recente bestemming was industrie. De panden zijn inmiddels gesloopt en de vrijgekomen grond is gesaneerd en is dus klaar voor een herbestemming.

2.1.1 Bebouwing De wijk en buurten rond het plangebied zijn dichtbebouwd met weinig ruimte voor pleinen en groen. Een groot deel van de omringende bebouwing is gerealiseerd tussen 1900 en 1910. Gebouwen zijn dicht op de straat gesitueerd en geörienteerd. Over het algemeen bestaan gebouwen uit 2 á 3 woonlagen. Er bestaan ook zijstraten met bebouwing van één woonlaag met kap. Daarnaast hebben veel woningen een andere dakopbouw, dit alles zorgt voor een gevarieerd of onrustig straatbeeld. De hoogte van de bebouwing kent een sterke variatie.

17

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

Figuur 2.1

begrenzing Indischewijk

In de wijk vormt wonen de hoofdfunctie. Een uitzondering hierop vormt de strook Generaal Cronjéstraat, Julianapark en Soendaplein. Daar zijn andere functies in de vorm van dienstverlening, kantoren, bedrijven, recreatie, maatschappelijkeen commerciële voorzieningen aanwezig. Binnen het plangebied bevindt zich momenteel geen bebouwing. 2.1.2 Doorgaande weg De Spaarndamseweg vormt een doorgaande route voor auto- en fietsverkeer en functioneert tevens als wandelboulevard. De inrichting van de Spaarndamseweg kent twee verschillende delen. Het zuidelijk deel – globaal ten zuiden van de Zaanenstraat heeft een stenig karakter en wordt gedomineerd door autoverkeer en parkeren. De voetgangerskade is – zeker in verhouding tot het brede asfalt – voor een groot deel smal tot zeer smal. De boomstructuur is iel in verhouding tot de grote maat van de ruimte.

18

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

2.2

Beschrijving ontwikkeling

2.2.1 Ontwikkelvisie Spaarndamseweg Het Sonnebornterrein maakt deel uit van de ontwikkelzone Spaarndamseweg, waarvoor de raad in januari 2020 de Ontwikkelvisie Spaarndamseweg vaststelde. De visie gaat in op een aantal ontwikkellocaties aan de langgerekte Spaarndamseweg. Hoewel deze locaties niet per se in elkaars directe nabijheid liggen, vormt de Spaarndamseweg een verbindend element wat aanleiding gaf om de ontwikkelingen op deze locaties in relatie tot elkaar te bezien. De ontwikkellocaties zijn kavels met een vergelijkbare ruimtelijke opzet en met vergelijkbare ruimtelijke uitdagingen. De visie gaat voor een belangrijk deel in op de benodigde woningbouw en geeft daarbij per ontwikkellocatie specifieke uitspraken over de gewenste ontwikkeling op de betreffende locatie. Voor de locatie van het Sonnebornterrein spreekt de visie uit dat deze locatie mogelijk ook ruimte kan bieden aan onderwijs. Aanleiding daarvoor is dat daar behoefte aan is in dit deel van de stad en dat deze locatie zich hier als enige voor leent van de locaties waar de visie betrekking op heeft. Tussen de gemeente en de ontwikkelende partij zijn daar nadien verdere ruimtelijke en financiële verkenning uitgevoerd, waarvan de uitkomst is dat een school hier ruimtelijk-financieel geen haalbare ontwikkeling betreft.

De belangrijkste redenen waren de recente, lagere leerlingprognoses in dit deel van de stad en de hoge kosten voor grondverwerving en capaciteitsuitbreiding van een school. Binnen het woningbouwprogramma, waar ook bij de ontwikkelingen uit de Ontwikkelvisie Spaarndamseweg aan voldaan moet worden, is een minimale norm van 50% sociale huurwoningen gesteld. Om deze 50% te kunnen realiseren, geldt voor de andere 50% dat deze vrij in te delen zijn naar type en prijsklasse. Op deze plaats kan overigens al vermeld worden dat niet aan de minimale eis van 50% sociale huurwoningen voldaan wordt met het uitgewerkte SP. Dit is een gevolg van het feit dat de gemeente tijdens het planproces de wens heeft uitgesproken om in het plan ook een parkeergarage te realiseren die behalve voor de nieuwe woningen ook voor de omliggende buurt in parkeergelegenheid voorziet. Hier heeft de ontwikkelaar invulling aan weten te geven, maar dit heeft ertoe geleid dat er verschuivingen nodig waren in het woningbouwprogramma. Dit is in paragraaf 2.2.3 nader toegelicht. Op 17 februari 2022 is bij de vaststelling van de startnotitie voor het project Sonneborn, ook een motie aangenomen die als aanvulling moet worden gezien op deze bepaling uit Ontwikkelvisie. De motie voorziet in een inspanningsverplichting om voor het overige deel van de woningen een zo hoog mogelijk aandeel middeldure woningen te realiseren.

Door het aannemen van deze motie, wordt voorkomen dat er als tegenhanger van de sociale huurwoningen uitsluitend of zo veel als mogelijk woningen in het dure segment worden gerealiseerd. Ook hier wordt in paragraaf 3.1.3 nader op ingegaan.

19

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

Een tweede motie had betrekking op het opnemen van specifieke randvoorwaarden en eisen in het SPvE om het gebied ecologisch en functioneel te vergroenen met aandacht voor natuurlijk spelen. Het uiteindelijke SPvE is opgenomen in bijlage 1. In bijlage 2 is het SP opgenomen, met daarbij ook een toetsing aan het SPvE. 2.2.2 Stedenbouwkundig programma van eisen In navolging op de Ontwikkelvisie Spaarndamseweg en de startnotitie, is het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) opgesteld. Dit SPvE is op 15 december 2022 vastgesteld en is als bijlage 1 bij deze toelichting opgenomen. Het SPvE zoomt in op de locatie van het Sonnebornterrein en doet richtinggevende uitspraken over de stedenbouwkundige uitwerking van het te realiseren plan, rekening houdend met de kaders uit de Ontwikkelvisie en de startnotitie. Het SPvE geeft de ruimtelijke en functionele kaders weer waaraan de nieuwe bebouwing en de openbare ruimte moet voldoen. Dit betreffen zowel kwantitatieve als kwalitatieve kaders met betrekking tot het programma, bouwvolume, openbare ruimte, bereikbaarheid, milieuen duurzaamheidsaspecten. Deze kaders zijn vastgelegd in randvoorwaarden, eisen en wensen en een spelregelkaart. Dit SPvE borgt daarmee de gemeentelijke ambities voor het Sonnebornterrein en dient als toetsing- en beoordelingsdocument voor het stedenbouwkundig plan van de ontwikkelende partij.

Ook de afzonderlijke gebouwontwerpen en het ontwerp voor de openbare ruimte worden aan de hand van dit SPvE beoordeeld of het voldoet aan de opgestelde criteria. Het SPvE is opgenomen als bijlage 1 bij dit bestemmingsplan. In deze paragraaf wordt volstaan met een beknopte omschrijving van de gewenste hoofdopzet. Alvorens die hoofdopzet te beschrijven, dient echter te worden stilgestaan bij het aanvullend verzoek dat de gemeente na vaststelling van het SPvE aan de ontwikkelende partij heeft gedaan. Dit betreft de vraag of er in het project op passende wijze een parkeergarage te realiseren valt, die behalve door de nieuwbouw ook door de omliggende buurt gebruikt kan worden. Dit om de parkeerdruk in de overwegend smalle straten van de Indischewijk te ontlasten. Dit heeft ertoe geleid dat er tussen de gemeente en de ontwikkelende partij meerdere varianten zijn besproken en er bestudeerd is welke consequenties deze varianten voor het inpassen van een parkeergarage met zich meebrengen voor de rest van het plan en voor de omgeving. Op basis van deze verkenning, is uiteindelijk de variant gekozen die het best aansluit bij de oorspronkelijke uitgangspunten voor het plan. In de volgende paragraaf wordt dit bij de beschrijving van het stedenbouwkundig plan nader toegelicht.

De reden om het op deze plaats alvast te vermelden, is dat het uiteindelijke plan hierdoor op onderdelen afwijkt van het SPvE. Juist om te kunnen signaleren van welke punten van het SPvE wordt afgeweken, wordt in deze paragraaf eerst de hoofdgedachte uit het SPvE toegelicht. Deze

20

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

is gebaseerd op de volgende 4 principes:

Figuur 2.2

ontwerpprincipes Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Ontwerpprincipe 1 - Stedelijke wand Dit betreft de stedelijke wand langs het Spaarne. Dit principe komt al uit de

21

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

gebiedsvisie uit 2008 en gaat enerzijds over hoogte (4 tot 6 lagen) en anderzijds over het karakter van de bebouwing aan het Spaarne. Dit past in de transitie van de Spaarndamseweg van een industriële overslagsruimte naar een stedelijke boulevard. Ontwerpprincipe 2 - Aanhelen achterkanten Dit ontwerpprincipe gaat over de omgang met de achterkanten. Oorspronkelijk zijn de woningen met de achterkant tegen de industrieën geplaatst. Als deze achterkanten grenzen aan de openbare ruimte, levert dat onoverzichtelijke en rommelige ruimtes op. Bij de ontwikkeling van de voormalige industriële kavels is het daarom van belang deze achterkanten goed aan te helen. Ontwerpprincipe 3 - Middelhoog accent Dit principe heeft betrekking op de plaatsing van een middelhoog bouwwerk. In de stedelijke wand uit het eerste principe komen middelhoge en hoge accenten. Deze accenten markeren belangrijke oost-west-verbindingen in Haarlem Noord. Ontwerpprincipe 4 - Verblijfsgebied centraal Dit principe heeft betrekking op het toevoegen van openbare ruimte. In de ontwikkelvisie worden de kruisingen niet alleen gemarkeerd met een hoogteaccent, maar ook met extra openbare ruimte. Zeker op deze plek, naast de versteende Indischewijk is er veel behoefte aan een groene verblijfsruimte.

Op basis van deze ontwerppricipes is in het SPvE een spelregelkaart opgesteld, die kaders stelt ten aanzien van bebouwing en inrichting. Voor meer gedetailleerde beschrijvingen, uitgesplitst in specifieke thema's als mobiliteit, duurzaamheid en groen, wordt verwezen naar het SPvE in de bijlage. 2.2.3 Stedenbouwkundig plan Door de ontwikkelende partij is in de eerste plaats een stedenbouwkundig plan uitgewerkt dat aansloot bij de gedachte en voldeed aan de spelregels uit het SPvE. Zoals beschreven is gaandeweg het proces de vraag aan de ontwikkelende partij gesteld door de gemeente om te onderzoeken of in het plan ook een parkeergarage kan worden gerealiseerd. Naar aanleiding van dit verzoek en na afstemming tussen de gemeente en de ontwikkelaar over een aantal mogelijke varianten, is een stedenbouwkundig plan (SP) uitgewerkt mét een parkeergarage dat nog altijd zo veel als mogelijk aansluit bij de uitgangspunten uit het SPvE. Het SP is opgenomen in bijlage 2. In deze paragraaf wordt een beschrijving op hoofdlijnen gegeven. In figuur 2.3 zijn een impressie vanaf de Spaarndamseweg en een vogelvluchtaanzicht vanuit de Indischewijk richting het Spaarne opgenomen. 22

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

Figuur 2.3

Impressies uit Stedenbouwkundig Plan

Ontwerp Het SP hanteert ook na inpassing van de parkeergarage nog altijd de ontwerpprincipes uit het SPvE. In de hierna volgende beschrijving wordt het SP aan de hand van die vier ontwerpprincipes uit het SPvE toegelicht. Bij die beschrijving wordt ook aangegeven wat de voornaamste afwijkingen zijn van het SPvE, waar tevens een motivering voor gegeven wordt. Deze volgt na de beschrijving van de vier ontwerpprincipes. Ontwerpprincipe 1 - Stedelijke wand

23

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

Het SP voorziet langs de Spaarndamseweg in een stedelijke wand die de doorgaande structuur van de Spaarndamseweg benadrukt en tegelijkertijd de rest van het plan afschermt. Deze stedelijke wand is het hoogste deel van het plan, waarbij een trapsgewijze opbouw is toegepast. Dit houdt in dat de stedelijke wand 3-4 lagen hoog is op die plekken waar het plan aansluit op de bestaande bebouwing, oplopend naar 7 bouwlagen in het meer centrale deel van de stedelijke wand en een hoogteaccent van 12 bouwlagen (circa 40 m). Het toepassen van een beperkt aantal bouwlagen ter plaatse van de aansluiting op de bestaande bebouwing en de getrapte opbouw in hoogte sluiten aan bij het SPvE. Voor dit ontwerpprincipe is de voornaamste afwijking van het SPvE het opnemen van 12 bouwlagen bij het hoogteaccent (in plaats van 10) en het toepassen van 7 bouwlagen in het bouwblok dat daar in noordelijke richting naast staat (in plaats van 6 bouwlagen). Daar staat tegenover dat er ook gedeelten zijn waar de 'stedelijke wand' op basis van het SPvE 4-6 bouwlagen mag betreffen, die nu in het SP als 4 bouwlagen ontworpen zijn. Als geheel kent de stedelijke wand langs de Spaarndamseweg een gevarieerd en getrapt aanzicht.

Ontwerpprincipe 2 - Aanhelen achterkanten Langs de noordelijke, westelijke en zuidelijke grens van het plangebied, worden grondgebonden woningen gerealiseerd die zowel qua bouwhoogte (overwegend 3 lagen hoog) aansluiten op de aangrenzende Indischewijk. In praktische zin betekent dit dat in de meeste gevallen de achtertuinen van de nieuwbouwwoningen naar de achtertuinen van de Indischewijk zijn gericht. Dit zorgt voor een overzichtelijke situatie, zonder versnippering van openbaar gebied en waarbij de tuinen veelal via een tussenliggend achterpad bereikbaar blijven. Het spiegelen van de achtertuinen maakt ook dat er een natuurlijke afstand tussen de bestaande en nieuwe bebouwing behouden blijft. Ontwerpprincipe 3 - Middelhoog accent In de stedelijke wand langs de Spaarndamseweg is een hoogteaccent opgenomen, waar een hoogte van 12 bouwlagen is toegepast. De oorspronkelijke gedachte uit het SPvE was dat een dergelijk accent als accentuering van dwarsverbindingen (zijstraten) kon dienen. Uit het SPvE is af te lezen, dat dit accent niet direct op de hoek gewenst is maar op enige afstand. Dit om een zekere afstand tot de woningen aan de Floresstraat te behouden, onder meer vanwege de privacy van deze woningen en om langs de Spaarndamseweg een getrapte opbouw in hoogte toe te kunnen passen. Het hoogteaccent dat nu in het SP is opgenomen, sluit daarbij aan.

Bovendien sluiten op deze manier het hoogteaccent en de parkeergarage op elkaar aan. Dit zorgt ervoor dat de grotere bouwmassa's geconcentreerd blijven, waardoor in de rest van het plan kleinschaliger maten de overhand houden.

24

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

Ontwerpprincipe 4 - Verblijfsgebied centraal Door de positionering van stedelijke wand met parkeergarage langs de Spaarndamseweg en de grondgebonden woningen langs de andere randen van het plangebied, ontstaat er midden in het plan één centraal openbaar gebied. Dit wordt zo groen mogelijk ingericht. Dit openbaar gebied staat in verbinding met zowel de Spaarndamseweg als de Floresstraat, waardoor het ook onderdeel wordt van het weefsel van de Indischewijk. Behalve dat een groot deel van de nieuwe woningen direct in verbinding staat met dit groen of daar tenminste op uitkijkt, is het door de doorgaande verbinding met de wijk ook een toegevoegde waarde voor de omliggende wijk. Tegen de achterwand van de parkeergarage zijn woningen gesitueerd. Op die manier is voorkomen dat het openbare middengebied aan één zijde een grote, blinde gevel krijgt. De gevels van de woningen die de parkeergarage aan het zicht vanaf het binnengebied onttrekken, worden bovendien voorzien van begroeiing aan c.q. op de gevel, wat een prettige uitstraling richting het binnengebied verder versterkt. Bovenop de parkeergarage komt een groen ingerichte daktuin, waardoor ook de hoger gelegen appartementen niet tegen verharding aankijken wat bij traditionele dakbedekking wel het geval was geweest.

Ten opzichte van het SPvE is de omvang van dit middengebied smaller geworden, wat een direct gevolg is van de parkeergarage die hier ingepast is. In het SPvE was het parkeren op maaiveld bedacht met daarboven een verhoogd maaiveld waar het groen op gerealiseerd zou worden. Met het SP zoals het nu is uitgewerkt, is dat verhoogde maaiveld losgelaten. Dat heeft tot gevolg dat het groen in volle grond wordt aangeplant en dat er geen hoogteverschil is. Het verlies aan omvang, wordt op die manier gecompenseerd met meer robuust groen en een verbeterde toegankelijkheid vanuit de omgeving. Ook het dak van de parkeergarage wordt met een daktuin groen ingericht. Motivering afwijken SPvE Het SP overziend, geldt dat alle vier de ontwerpprincipes zo veel als mogelijk zijn aangehouden. Tegelijkertijd heeft het inpassen van de parkeergarage op een aantal specifieke onderdelen van het plan geleid tot afwijkingen van het SPvE.

De voornaamste afwijkingen van het SPvE en de spelregelkaart zijn: een smaller openbaar gebied in het middendeel van het plan in vergelijking met het dakpark uit het SPvE 2 extra bouwlagen bij het hoogteaccent en 1 extra bouwlaag op een aangrenzend bouwblok, beide als onderdeel van de stedelijke wand langs de Spaarndamseweg; er is geen sprake meer van een solitair bouwblok centraal in het plangebied; vervallen van 1 verbinding vanuit het middengebied naar de Spaarndamseweg.

25

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

De motivering voor deze afwijkingen is in de basis terug te voeren op het invoegen van de parkeergarage. Dit heeft om een herziening gevraagd van (onderdelen van) het plan om ook met de realisatie van een parkeergarage te komen tot een aanvaardbare en haalbare ontwikkeling. Dat het middengebied smaller is geworden dan het SPvE voor ogen had, is een direct, fysiek gevolg van het inpassen van de parkeergarage. Als gevolg daarvan biedt het middengebied geen ruimte meer voor een solitair bouwblok. In plaats daarvan zijn er nu woningen tegen de achterzijde van de parkeergarage aan gesitueerd, om te voorkomen dat het middengebied met de achterzijde van de parkeergarage wordt geconfronteerd Samen met de groen aangeklede gevels van deze woningen en het groene dak op de parkeergarage, zorgen deze woningen voor een goede inpassing van de parkeergarage in het plangebied. Daar komt bij dat het middengebied in het aangepaste plan niet langer een verhoogd maaiveld betreft, maar een groen middengebied op maaiveldniveau. Dit leidt zowel tot betere mogelijkheden voor inrichting met groen en water als tot een betere toegankelijkheid. Om de ontwikkeling met parkeergarage tot een haalbare ontwikkeling te maken, is het oorspronkelijke programma van 150 woningen vergroot tot 160 woningen.

Zowel dit verhoogde aantal woningen als de verminderde ruimte in het middengebied, hebben er toe geleid dat de bebouwing langs de Spaarndamseweg deels is verhoogd. De absolute hoogte is daarmee groter is dan in het SPvE voorzien. Deze keuze sluit daarentegen wel aan op het ontwerpprincipe van de 'stedelijke wand' en zorgt er bovendien niet voor dat de ontwerpprincipes elders in het plangebied verder onder druk komen te staan. Andere keuzes hadden bijvoorbeeld geleid tot een verdere inperking van het groene middengebied of tot verdere verdichting tegen de randen van de Indischewijk geleid, wat beide niet gewenst was. Ook blijkt uit onderzoeken dat deze gedeeltelijke ophoging niet leidt tot onaanvaardbare effecten waar het gaat om zaken als zichtlijnen, schaduwwerking en windhinder. Concluderend zijn de voornaamste motieven voor de genoemde afwijkingen als volgt: toevoeging van parkeergarage met 292 plaatsen voor het project en voor de omgeving; behoud van ontwerpprincipes; aaneengesloten openbare ruimte op maaiveld; herziening van het woonprogramma. Programma en inrichting Het woningbouwprogramma betreft circa 160 woningen. Daarnaast wordt een parkeergarage met 292 parkeerplaatsen en circa 70 m2 commerciële ruimte gerealiseerd.

26

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

De onderverdeling naar woningtypen en segmentering en het bijbehorende gebruiksoppervlak (GBO) is opgenomen in tabel 2.1. De letters van de bouwblokken uit deze tabel, corresponderen met de situatietekening uit figuur 2.4. Bouwblok A. Rijwoning B. Levensloopbestendige patiowoning C. Levensloopbestendige patiowoning D. Herenhuis E1. Appartement F1 Appartement E2 Appartement F2 Appartement subtotaal vrij / midden G. Appartement H. Gezinsopvang subtotaal sociaal TOTAAL

Segment

Aantal 23 2

Percentage (afgerond) 14% 1%

GO (gemiddeld) 115 m2 151 m2

koop koop koop

3

2%

113 m2

koop koop koop middeldure koop middeldure koop

3 30 1 6

2% 19% 1% 4%

192 m2 118 m2 105 m2 87 m2

22

14%

67 m2

90 48 22 70 160

56% 29% 15% 44%

53 m2 63 m2

sociaal sociaal

27

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

Figuur 2.4

Situatietekening stedenbouwkundig plan

Dit programma is het resultaat na inpassing van de parkeergarage in het plan en wijkt af van het oorspronkelijke programma. Zoals hiervoor al is omschreven, is met het invoegen van de parkeergarage ook het aantal woningen verhoogd van 150 naar 160 om van een haalbaar plan te kunnen blijven spreken. Deze toevoeging van 10 woningen is het resultaat van het vergroten van het aantal middeldure koopwoningen (+10) en vrije sector koopwoningen (+4) en een daling van het aantal sociale huurwoningen (-4). Als gevolg hiervan bedraagt het aandeel sociale huurwoningen in het plan nu 44%. Dit ligt lager dan de 50% die als minimum was gesteld voordat er aanpassingen nodig waren ten behoeve van de parkeergarage. Dit lagere percentage komt deels doordat het absolute aantal woningen is verhoogd. Het aantal woningen voor de vrouwenopvang is verlaagd van 25 naar 22 omdat er meer ruimte nodig was voor de algemene ruimten (kantoren, vergaderruimten, spreekkamers, centrale huiskamer, fietsenberging etc.) van Blijf Groep. Als gevolg het verhogen van het absolute aantal woningen is ook het aandeel vrije sector koopwoningen gedaald. In absolute aantallen zijn er 4 sociale huurwoningen komen te vervallen ten opzichte van het oorspronkelijke programma, waar tegenover staat dat er 10 middeldure koopwoningen bijgekomen zijn.

Het totale aantal betaalbare huur- en koopwoningen is als gevolg hiervan toegenomen van 92 woningen naar 101 woningen (+9). Parkeren Zoals eerder beschreven is de parkeergarage na de vaststelling van het SPvE toegevoegd aan het plan voor het Sonnebornterrein. Bij het inpassen van de parkeergarage in het plan, zijn drie verschillende modellen beoordeeld. Behalve het model zoals nu ingepast, waren dat een meer langgerekt model dat eveneens parallel achter de stedelijke wand was voorzien en een model dat juist haaks op de stedelijke wand was voorzien. Het langgerekte model is afgevallen, omdat er daardoor op de hoek van de Spaarndamseweg en de Floresstraat minder ruimte ontstond voor nieuw toe te voegen woningen. De variant haaks op de stedelijke wand, is afgevallen omdat deze een te grote belemmering vormde om binnenin het project tot één samenhangend openbaar gebied te komen. De parkeergarage zoals nu opgenomen laat zowel ruimte om richting de hoek Spaarndamseweg - Floresstraat woonprogramma te realiseren als ruimte om tot een samenhangend openbaar gebied binnen het project te komen. De afmetingen van de parkeergarage zijn bovendien zodanig, dat tegen de noordoostzijde van de parkeergarage woningen zijn gepositioneerd om op die manier een aantrekkelijk binnengebied te realiseren zonder uitstraling van een 'achterkantsituatie'.

Met de parkeergarage wordt niet alleen voorzien in parkeergelegenheid voor het project Bloom, maar ook in extra parkeergelegenheid voor de omliggende 28

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

straten. De parkeergarage krijgt namelijk een grotere capaciteit dan wat er enkel voor de nieuwbouw benodigd is. In het SP is uitgegaan van een parkeergarage met 292 parkeerplaatsen. Daarvan zijn er op basis van het parkeeronderzoek 79 benodigd voor het project Bloom (zie paragraaf 4.8). Dit aantal kan nog lager uitvallen, bijvoorbeeld als in enkele deelauto's wordt voorzien. Met de genoemde 292 parkeerplaatsen voorziet de garage daar ruimschoots in. Tussen de gemeente en de ontwikkelende partij worden nog afspraken gemaakt over de exacte verdeling aan parkeerplaatsen ten behoeve van het project - waarbij uiteraard aan het parkeerbeleid voldaan zal moeten worden en het aantal plaatsen dat voor de omgeving beschikbaar wordt gesteld. Overigens is in dit bestemmingsplan bij de onderzoeken uitgegaan van de berekende 79 parkeerplaatsen ten behoeve van het project en zodoende van 213 parkeerplaatsen (292 - 79) ten behoeve van de omgeving. Door te rekenen met deze maximale invulling aan parkeerplaatsen voor de buurt, houdt het plan rekening met een worst-case scenario aan verkeersbewegingen. De effecten die dat met zich mee brengt, zijn in hoofdstuk 4 nader onderzocht. In de praktijk kan deze verdeling nog anders komen te liggen, afhankelijk van de uiteindelijke verdeling aan parkeerplaatsen voor beide doelgroepen.

29

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

30

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

Hoofdstuk 3

BELEIDSKADER

In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling zoals die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, getoetst aan de ruimtelijk relevante beleidskaders op zowel Rijksniveau, provinciaal niveau als gemeentelijk niveau. Met deze toetsing wordt beoordeeld of de beoogde ontwikkeling bijdraagt aan de ruimtelijke beleidsdoelen op de verschillende overheidsniveau. Andersom kan het ook zo zijn dat er uit deze beleidstoetsing criteria naar voren komen die in dit bestemmingsplan geborgd moeten worden, om ervoor te zorgen dat daar bij de uiteindelijke ontwikkeling van het gebied aan voldaan wordt. De betreffende beleidsdocumenten worden in dit hoofdstuk per overheidsniveau behandeld en per beleidsdocument is een conclusie opgenomen.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie De Omgevingswet die in werking zal treden op 1 januari 2024 bundelt alle huidige wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook een Rijksvisie op de leefomgeving, de NOVI. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. Het gaat hierbij om: de bouw van ongeveer 1 miljoen nieuwe woningen; meer duurzame energie gebruiken; aanpassen aan klimaatverandering; de ontwikkeling van een circulaire economie; omschakeling naar kringlooplandbouw. Bij de opgaven wordt altijd rekening gehouden met een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. In de NOVI zijn 21 nationale belangen opgenomen. Het gaat hierbij om voornamelijk het bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland, het zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften, een betrouwbare, betaalbare en veilige CO2-arme energievoorziening, waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid en het waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat. Samen met de NOVI is ook de Uitvoeringsagenda opgeleverd. De Uitvoeringsagenda beschrijft hoe er concreet uitwerking gegeven gaat worden aan de NOVI als één overheid, samen met de samenleving.

Naast de instrumenten van de Omgevingswet worden een aantal nieuwe instrumenten en (nationale) programma's ingezet. Instrumenten zoals de Omgevingsagenda's, NOVI-gebieden en regionale verstedelijkingsstrategieën zorgen voor een

31

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

doorvertaling van de NOVI naar een regionale aanpak. Voorbeelden van programma's zijn het Programma Energiehoofdstructuur, Programma Gezonde Leefomgeving en Nationaal Programma Landelijk Gebied. Toetsing Het benutten van het Sonnebornterrein voor inbreiding met woningbouw, sluit aan bij de doelstelling om nieuwe woningen te bouwen. Hiermee voldoet het plan aan de beleidslijn uit de NOVI. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening In werking getreden op 30 november 2011, laatste gewijzigd per 1 december 2020 Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de juridisch bindende vertaling van de Omgevingsvisie naar lagere overheden. Onder de vlag van de Omgevingswet wordt dit Besluit vervangen door zogenoemde instructieregels, maar vooralsnog geldt het Barro. Hiermee wordt de visie, waarmee op Rijksniveau een toekomstperspectief wordt geschetst, vertaald in bindende regels waar lagere overheden zich bij het opstellen en vergunnen van plannen aan te houden hebben. Voorbeelden van zaken die geregeld zijn in het Barro zijn Rijksvaarwegen, hoofdwegen, het 380 kV-netwerk, buisleidingen en militaire objecten. Toetsing Bij de toetsing aan het Barro is de ligging van het plangebied het uitgangspunt. De zaken die in het Barro geregeld c.q. beschermd zijn, zijn namelijk veelal locatiegebonden.

Uit de kaarten behorend bij het Barro, komen ter plaatse van het plangebied geen beschermde objecten of structuren naar voren. Conclusie Gelet op het bovenstaande is dit bestemmingsplan in lijn met het Barro. 3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening, Ladder voor duurzame verstedelijking In werking getreden op 1 oktober 2012, gewijzigd per 1 juli 2017 Ieder plan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument met het doel efficiënt ruimtegebruik te bevorderen. Voor stedelijke projecten moet de behoefte worden beschreven. Indien het bestemmingsplan de ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe 32

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat het toevoegen van meer dan 11 woningen of een functiewijziging van meer dan 500 m2 bvo wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het programma bestaat uit maximaal 163 woningen, circa 70 m2 bvo commerciële ruimte en een parkeergarage (deels voor de parkeerbehoefte van het project en deels voor extra capaciteit voor de omgeving). In dit geval worden meer dan de genoemde 11 extra woningen toegevoegd en is hier sprake van een stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. De commerciële ruimte valt ruim onder de indicatieve grens voor een stedelijke ontwikkeling. Een parkeergarage ten behoeve van de parkeerbehoefte van de ontwikkeling en de buurt is bijbehorende infrastructuur en dit wordt evenmin als stedelijke ontwikkeling aangemerkt. De locatie heeft al een stedelijke functie en ligt binnen de stad. Een motivering van de locatiekeuze is daarom niet noodzakelijk. Gelet op het bovenstaande is hierna de woningbehoefte beschreven. Beschrijving behoefte Het woningbouwprogramma uit het SP bestaat uit 90 koopwoningen (55%), waarvan 28 woningen in het middensegment (17%). Daarnaast voorziet het programma in 70 huurwoningen (44%), wat volledig in het sociale segment zit.

Daarvan zijn 22 woningen voor gezinsopvang. Qua woningtypen betreft het zowel grondgebonden woningen en appartementen. Het grootste deel van het programma is levensloopbestendig. De woningbehoefte blijkt uit diverse bronnen, die hierna worden behandeld. De relevante regio is Haarlem binnen de regio Zuid-Kennemerland. Prognose 2021-2050 Noord-Holland (november 2021) Voor het bepalen van de woningbehoefte is de provinciale prognose leidend. Uit de bevolkingsprognose Noord-Holland 2021-2050 van de provincie Noord-Holland blijkt dat er in de periode 2021-2030 nog 13.100 woningen nodig zijn in de regio IJmond/Zuid-Kennemerland.

Figuur 3.1 Woningbehoefte Noord-Holland)

2021-2050

33

(bron:

Prognose

2021-2050

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

Inclusief het inlopen van het woningtekort is er in de regio behoefte aan 14.600 woningen.

Figuur 3.2 Woningbehoefte 2021-2030 inclusief woningtekort (bron: Prognose 2021-2050 Noord-Holland) De lokale woningbehoefte in Haarlem is 8.400 woningen (exclusief het inlopen van het woningtekort).

Figuur 3.3 Indicatieve woningbehoefte IJmond/Zuid-Kennemerland en Haarlem (Bron: Prognose Noord-Holland 2021-2050) Uit de bevolkings- en huishoudensprognose blijkt dat het aantal huishoudens ook na 2030 blijft doorgroeien.

Figuur 3.4 Bevolkings- en huishoudensprognose Haarlem (Bron: Prognose Noord-Holland 2021-2050) Woningbouwmonitor 2022 Noord-Holland Uit de woningbouwmonitor blijkt dat het woningtekort in de regio Zuid-Kennemerland begin 2022 3,2% is. Er zijn voldoende plannen, maar er is onvoldoende harde plancapaciteit om aan de indicatieve opgave tot 2030 te voldoen. In de regio is harde plancapaciteit voor 7.300 woningen en behoefte aan circa 23.200 woningen.

34

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

Figuur 3.5. Woningbouwopgave 2022-2040 (met inlopen woningtekort) en netto plancapaciteit 2022-2040 (Bron: Monitor Woningbouw 2022)

Figuur 3.6 Woningbouwopgave provinciale prognose en plancapaciteit 35

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

2022-2030 (Bron: Monitor Woningbouw 2022) Monitor plancapaciteit Uit de Monitor plancapaciteit blijkt dat er in de gemeente Haarlem per 24 oktober 2023 harde plancapaciteit is voor 5.230 woningen. Projecten die zijn opgenomen in de Monitor Plancapaciteit, zijn regionaal afgestemd. Het project Spaarndamseweg e.o. (Sonneborn) is in de planning opgenomen als categorie 3 plan/besluit in voorbereiding met 150 woningen. Inmiddels is duidelijk dat in het gebied 163 woningen mogelijk zijn. Woonakkoord Zuid-Kennemerland / IJmond 2021-2025 (april 2021) De regio Zuid-Kennemerland/IJmond heeft samen met de provincie Noord-Holland dit Woonakkoord 2021-2025 opgesteld. In dit akkoord is aangegeven welke woonopgaven er liggen, welke richting de partijen op willen en hoe ze hier gezamenlijk aan gaan werken. De belangrijkste afspraken zijn: Netto productie van minimaal 1.200 woningen per jaar. Het doel is om meer woningen toe te voegen om de spanning om de woningmarkt te verminderen. Voor de periode 2021-2024 is de oplevering van circa 11.250 woningen gefaseerd, dat is gemiddeld 2.800 woningen per jaar. Van deze 11.250 geplande woningen is bijna een derde (32%) harde capaciteit. De regio bouwt zoveel mogelijk binnenstedelijk en bij OV-knooppunten. Elke gemeente realiseert in de woningbouwproductie 30% sociale huur. Dit betreft de bruto productie.

De regio streeft naar een netto groei van de sociale huurvoorraad in bezit van de corporaties met minimaal 2.400 woningen tot 2030. In 2030 bestaat de sociale huurvoorraad dan tenminste uit 50.400 woningen. Elke gemeente voegt middensegment toe (middeldure huur € 720 - € 1007 en/of goedkope koop < € 279.000, prijspeil 2019). Woondeal MRA (maart 2023) In maart 2023 is de Woondeal MRA ondertekend door gemeenten in Metropoolregio Amsterdam (MRA) en minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) voor de bouw van 171.200 woningen in MRA tot en met 2030. Ook Haarlem heeft de Woondeal MRA ondertekend. Met de Woondeal MRA zetten alle partijen zich in voor twee derde betaalbaar in de nieuwbouw (sociale huur tot € 808 (prijspeil 2023), middenhuur tot € 1.000 per maand (prijspeil 2022) en koop tot € 355.000) en het streven toe te groeien naar minimaal 30% sociaal in de bestaande voorraad. Per gemeente zijn richtinggevende woningbouwopgaven 2022-2030 opgenomen, die in 2023 worden uitgewerkt op deelregionaal en gemeentelijk niveau. Haarlem zet actief in op versnelling van binnenstedelijke ontwikkelzones met uitvoering van 10.400 woningen tot en met 2030, onder andere met steun van Woningbouwimpuls-gelden. De doelstelling om twee derde van de programmering in het betaalbare

36

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

segment (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) te realiseren is vooralsnog alleen indicatief bepaald.

Figuur 3.7 Indicatieve Woningbouwafspraken per gemeente (Bron: Woondeal MRA) Met dit project wordt mede invulling gegeven aan de regionale ambities voor betaalbare woningen (44% sociaal en 17% middeldure koop). Wonen in de Metropoolregio (WiMRA) 2021 (februari 2022) In 2021 is voor het eerst het aandeel betaalbare koop- en huurwoningen in de totale voorraad kleiner dan de groep lage en middeninkomens die erop zijn aangewezen. Dat betekent dat de kansen voor mensen met lage en middeninkomens op een woning in de sociale huur, middeldure huur of betaalbare koop in de regio weer kleiner zijn geworden. Ook in de voorheen meer betaalbare deelregio's Almere-Lelystad en Zaanstreek-Waterland is het aandeel betaalbare koop sterk gedaald in de voorraad. In 2017 bestond bijna een kwart (24%) van de totale voorraad in de MRA uit koopwoningen die bereikbaar waren voor middeninkomens (tot ca. 300.000 euro), in 2021 was dit nog maar 13%. Van alle woningen in de MRA is 37% een sociale huurwoning, merendeels in handen van de woningcorporaties. Het aandeel sociale huur van corporaties is de afgelopen jaren gelijk gebleven (30%), terwijl de particuliere sociale huur is afgenomen (van 9% naar 7%). In alle regio's worden sociale huurwoningen van corporaties steeds vaker bewoond door de laagste inkomensgroep (84% gemiddeld in de MRA).

De groep lage inkomens kan hier echter niet volledig in terecht, waardoor veel lage inkomens uitwijken naar de vrije sectorhuur. Hier speelt ook mee dat sociale huur relatief weinig beschikbaar komt. Dit bevestigt dat de problematiek van de woningzoekenden die een betaalbare woning zoeken zich niet beperkt tot de centrale delen van Amsterdam. Het beeld is nu in de gehele MRA te zien. 37

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

Uit het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA) blijkt dat de vraag van woningzoekenden in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) steeds minder overeen komt met het woningaanbod. De meeste huishoudens die in de MRA een woning zoeken, willen een sociale huurwoning of een betaalbare koopwoning. Het aanbod bestaat echter steeds meer uit dure particuliere huurwoningen. De vraag naar woningen in de MRA groeit bovendien sneller dan het aanbod. Steeds minder mensen kunnen een woning vinden die past bij hun wensen en inkomen. Terwijl er meer werd verhuisd, liep de krapte op de woningmarkt verder op. De vraag steeg sterker dan het aanbod. In 2021 wilde 27% van de huishoudens in de MRA verhuizen, fors meer dan in 2019 (25%) en 2017 (22%). Met name in de sociale huur lopen vraag en aanbod sterk uiteen. Een grote groep starters zoekt in dit segment, maar ook doorstromers doen dat. In de koop zijn er in alle prijsklassen tekorten, het grootst bij de woningen tot € 296.000,- en tot € 438.000,-. Dit beeld is in meer of mindere mate te zien in alle zeven deelregio's van de MRA. Particuliere huurwoningen in de vrije sector vormen een steeds groter deel van het woningaanbod in de regio. Deze woningen hebben een huurprijs vanaf € 753,-, maar in de praktijk is de huur vaak ruim boven € 1.000,- per maand.

In 2021 woonde 30% van de huishoudens die recent verhuisd zijn in een particuliere vrijesectorwoning, tegenover 25% in 2019. Veel woningzoekenden gebruiken de vrije sector als tijdelijke oplossing, omdat zij geen woning kunnen kopen en geen sociale huurwoning kunnen krijgen. Maar liefst de helft van de huurders in de particuliere vrije sector wil binnen twee jaar verhuizen. Belangrijkste redenen zijn de hoge huren en hun wens om te kopen. Door de gestegen prijzen in de koopsector is het voor huurders steeds moeilijker om een koopwoning te financieren. 91% van de huurders die willen kopen, geeft aan de woning vrijwel geheel te moeten financieren met een hypotheek. Bij woningeigenaren is dit slechts 24%. Zij kunnen bij de aankoop van een nieuwe woning profiteren van de overwaarde van hun huidige woning. Eén op de vijf huishoudens heeft andere woonwensen als gevolg van de coronapandemie. Zij willen bijvoorbeeld meer ruimte om thuis te werken of willen nu graag een tuin. Verder geven minder huishoudens als verhuisreden dat zij dichter bij studie of werk willen wonen, wat waarschijnlijk te maken heeft met de mogelijkheden om meer thuis te werken. Hieruit wordt geconcludeerd dat er grote vraag is naar betaalbare huur en koopwoningen. Dit plan speelt daarop in met een mix aan woningtypes en prijsklassen, waarvan 45% sociale huur en 17% middeldure woningen.

38

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

Woonvisie en uitvoeringsagenda Haarlem 2021 – 2025 (juli 2021) Belangrijkste doel is een toegankelijke, diverse en inclusieve stad te zijn die een duurzaam (t)huis biedt aan een breed scala van doelgroepen. De komst van voldoende (betaalbare) woningen is hierbij een randvoorwaarde. De bouwambitie tot 2030 ligt hoog. De ambitie voor de periode 2020-2030 is vastgesteld op 8.000-10.000 woningen, waarvan 3.200 tot 4.000 sociale huurwoningen. Doorstroming moet worden gestimuleerd door naast het bouwen van middeldure woningen ook voorrang te geven aan doorstromers vanuit sociale huurwoningen. Voor dit project zijn al voor de vaststelling van dit beleid projectspecifieke afspraken gemaakt, die in aansluiting op de doelstellingen uit de Ontwikkelvisie Spaarndamseweg inhouden dat de minimale norm voor sociale huurwoningen 50% bedraagt. Hier is in de paragrafen 2.2.1 en 2.2.3 reeds op ingegaan. Conclusie behoefte Er is sprake van een grote woningbehoefte en te weinig harde plancapaciteit. Er is vooral behoefte aan woningen in het betaalbare segment. Dit initiatief geeft met een mix aan woningtypes en prijsklassen en per saldo meer dan 60% in de categorie betaalbaar (sociale huur en middeldure koop) mede invulling aan de behoefte aan betaalbare woningen.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie NH2050 De Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 (2018) is het integrale provinciale beleidsplan voor de gehele provincie Noord-Holland. In deze visie staat beschreven hoe de provincie de ambities wil realiseren voor de belangrijkste ontwikkelingen die op ons afkomen: Klimaatverandering Overgang naar duurzame energie Verdere verstedelijking Bereikbaarheid Gezonde leefomgeving Economische transitie Natuur en biodiversiteit De hoofdambitie van de provincie is het vinden van een goede balans tussen economische groei en leefbaarheid. Zodanig dat bij veranderingen in het gebruik van de fysieke leefomgeving de doelen voor een gezonde en veilige leefomgeving overeind blijven. Met de sturingsfilosofie 'lokaal wat kan, regionaal wat moet' heeft de provincie de regionale ruimtelijke consequenties van deze ontwikkelingen grotendeels juridisch verankerd in de omgevingsverordening Noord-Holland. Toetsing

39

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

De ontwikkeling van het hoogwaardig duurzaam woongebied valt binnen de beweging 'Metropool in ontwikkeling'. De metropool in ontwikkeling kenmerkt zich door een grote verscheidenheid aan steden, dorpen en deelregio's, met specifieke identiteiten en kwaliteiten. De vraag naar woningen houdt aan, evenals de ruimtevraag voor recreatie en andere functies. Tegelijkertijd wil men de landschappen in de metropool sparen. De bebouwingsopgave moet dan ook zoveel mogelijk binnen de bestaande kernen plaatsvinden. Wonen en werken worden binnenstedelijk geconcentreerd (transformeren, bundelen, verdichten). Hierbij houdt men oog voor behoud en versterking van de leefbaarheid in bestaande en nieuwe gebieden. De ontwikkeling sluit aan bij de ambities: 'Nieuwe ruimtelijk-economische ontwikkelingen worden zo veel mogelijk ruimtelijk geclusterd op locaties nabij OV-, weg-, energie- en data-knooppunten' en 'Wonen en werken worden zoveel mogelijk binnenstedelijk gerealiseerd en geconcentreerd'. Het plan is in lijn met de ontwikkelambities uit de omgevingsvisie NH2050.

3.2.2 Omgevingsverordening NH2020 De Omgevingsverordening Noord-Holland vervangt de bestaande verordeningen die betrekking hebben op de leefomgeving zoals de Provinciale Ruimtelijke Verordening, de Provinciale Milieuverordening, de Waterverordeningen en de Wegenverordening. De provincie wil met de omgevingsverordening ontwikkelingen, zoals woningbouw en de energietransitie, mogelijk maken en zet in op het beschermen van mooie en bijzondere gebieden in Noord-Holland. Een evenwichtige balans tussen economische groei en leefbaarheid is daarbij van belang. De ambities voor Noord-Holland, zoals omschreven in de Omgevingsvisie, zijn verankerd in de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Holland. ad. 1 Nieuwe stedelijke ontwikkelingen Artikel 6.3 Nieuwe stedelijke ontwikkelingen 1. Een ruimtelijk plan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. 2. Gedeputeerde Staten stellen nadere regels aan de afspraken bedoeld in het eerste lid. De beoogde ontwikkeling draagt bij aan het terugdringen van het woningtekort in Haarlem en de metropoolregio Amsterdam en voldoet aan de regionale afspraken (zie paragraaf 3.1.3) Er wordt rekening gehouden met duurzaam ruimtegebruik door binnenstedelijk te ontwikkelen.

Daarnaast is de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen in paragraaf 3.1.3.

40

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

ad. 2 Klimaatadaptatie Artikel 6.62 Klimaatadaptatie 1. De toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt bevat een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de risico’s van klimaatverandering. 2. In de beschrijving wordt in ieder geval betrokken het risico op: a. wateroverlast; b. overstroming; c. hitte; en d. droogte. 3. De beschrijving omschrijft tevens de maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om de in het tweede lid omschreven risico’s te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. 4. De beschrijving wordt opgesteld na overleg met in ieder geval het waterschap in wiens beheergebied de ontwikkeling plaatsvindt. In het project wordt op meerdere wijzen rekening gehouden met klimaatadapatie. Een beschrijving van hoe hier bij de ontwikkeling rekening wordt gehouden, vindt voornamelijk plaats in de paragrafen over water (4.9) en groen (4.12). Daarnaast komen ook in de paragraaf over duurzaamheid (4.7) maatregelen aan de orde die met klimaatadaptatie samenhangen.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Haarlem 2045 De gemeenteraad heeft de Omgevingsvisie Haarlem 2045 op 27 januari 2022 vastgesteld. Deze visie schetst de koers voor de ontwikkeling van Haarlem en laat zien wat de gevolgen zijn van de keuzes die gemaakt kunnen worden in de openbare ruimte. De omgevingsvisie is een integrale visie voor de gemeente. Opgaven zoals wonen, werken, mobiliteit, klimaatadaptatie, energietransitie en sociaal komen erin samen. In de visie worden zes strategische keuzes gemaakt: 1. Mengen & verdichten 2. Buurtgericht ontwikkelen 3. Vergroenen & vernatten 4. Bevorderen gezonde leefomgevingen 5. Ruimte voor de energietransitie 6. Mobiliteitstransitie Deze keuzes zijn belangrijk voor de ontwikkeling van Haarlem zodat de schaarse ruimte optimaal wordt benut en alle opgaven van de stad een plek krijgen. De zes strategische keuzes worden niet in heel Haarlem op dezelfde manier uitgevoerd, maar houden rekening met de eigenschappen van de verschillende buurten.

41

bestemmingsplan "Sonnebornterrein - Bloom" (vastgesteld)

Mengen & verdichten Er moeten extra woningen worden gebouwd om te zorgen dat er voor alle doelgroepen een woning is. Hierbij is niet de kwantiteit leidend maar de kwaliteit. Dit betekent dat de gemeente de waardevolle karakteristieken van Haarlem en Spaarndam koestert, dat de woon-werk balans minimaal gelijk blijft, het buurtgroen wordt versterkt, de groene landschappen worden verbeterd en het autoverkeer niet toeneemt. De extra woningen komen vooral rondom de HOV knooppunten en in de ontwikkelzones. Dat doet de gemeente door: woningbouw te concentreren in grootschalige gebiedsontwikkelingen; een substantieel aantal arbeidsplaatsen toe te voegen aan de Waarderpolder en bij OV-knooppunten; bestaande wijken te beschermen: menging en cultuurhistorische waarden behouden; de leefbaarheid van wijken en buurten te versterken met buurtgroen. Buurtgericht ontwikkelen Om elkaar te begrijpen en gezamenlijk aan de toekomst van de stad te kunnen bouwen is het belangrijk dat we elkaar ontmoeten. Zonder wederzijds begrip ontstaat tweedeling en polarisatie. Ontmoeten gaat gemakkelijker op de fiets en te voet en op plekken waar mensen van nature samenkomen. Het fiets- en voetgangersnetwerk en de sociale basisinfrastructuur worden versterkt en beter aan elkaar gekoppeld.

Deze sociale basisinfrastructuur bestaat uit clusters van sociale voorzieningen genaamd ˜huis van de wijk", toegankelijke hulp- en zorgvoorzieningen, sportvoorzieningen, onderwijsvoorzieningen en vrije tijdsvoorzieningen. De ambitie is dat Haarlemmers belangrijke dagelijkse voorzieningen binnen maximaal tien minuten op de fiets, of te voet kunnen bereiken. Dat doet de gemeente door: het versterken van het tien-minuten netwerk en de stadsstraten; het versterken van de sociale basis en ontmoetingsplaatsen in de buurt Vergroenen & vernatten Als we nu niet starten met de aanpak van de toenemende gevolgen van de klimaatverandering dan staan over dertig jaar delen van Haarlem bij regenbuien onder water en bij hittegolven is het onleefbaar in de stad Haarlem gaat daarom de groen- en waterstructuur in de stad versterken. Niet alleen stelt het ons in staat de gevolgen van klimaat- verandering beter op te vangen, het levert ook een gezonde leefomgeving op. Dat doet de gemeente door: ruimte te creëren voor klimaat-adaptatie ten koste van ruimte voor de auto; het versterken van de boezemwaterstructuur; bij nieuwbouw het parkeren van auto's in principe ondergronds te realiseren,