2 Bijlage 1 Haalbaarheidsonderzoek Huisvesting Pletterij gemeente Haarlem (Scenario 1 en 2)
Tekst van het document
Haalbaarheid onderzoek Huisvesting Pletterij Gemeente Haarlem
Versie: 1.06
Datum 1 oktober 2024
1
Inhoudsopgave
2
Inleiding .....................................................................................................................................................................................................................................4
3
De opdracht ...............................................................................................................................................................................................................................4
4
Locatie van het pand .................................................................................................................................................................................................................5
5
Bestaande situatie, tekeningen, indelingen en beoordelingen.................................................................................................................................................6
6
7
5.1
Bouwkundig beoordeling ..................................................................................................................................................................................................8
5.2
Installatie beoordeling .......................................................................................................................................................................................................8
5.2.1
Verlichting............................................................................................................................................................................................................................ 8
5.2.2
Energievoorziening .............................................................................................................................................................................................................. 8
5.2.3
Veiligheid en beveiliging ...................................................................................................................................................................................................... 8
5.2.4
Data infrastructuur .............................................................................................................................................................................................................. 9
5.2.5
Verwarming ......................................................................................................................................................................................................................... 9
5.2.6
Ventilatie en koeling ............................................................................................................................................................................................................ 9
5.2.7
Sanitaire voorzieningen ....................................................................................................................................................................................................... 9
5.3
Bestaande indeling ............................................................................................................................................................................................................9
5.4
Bevindingen huidige situatie ...........................................................................................................................................................................................11
Programma van eisen en uitvraag ...........................................................................................................................................................................................11 6.1
Programma van eisen ......................................................................................................................................................................................................11
6.2
De uitvraag (het programma) ..........................................................................................................................................................................................12
Uitwerking Scenario’s ..............................................................................................................................................................................................................15 7.1
Scenario 1, gewenst programma. ....................................................................................................................................................................................15
7.1.1
Haalbaarheid en Risico ...................................................................................................................................................................................................... 22
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
2
7.1.2 7.2
Bevindingen scenario 1...................................................................................................................................................................................................... 23
Scenario 2: Aangepast programma .................................................................................................................................................................................23
7.2.1
Bevindingen scenario 2...................................................................................................................................................................................................... 27
8
Investeringen ...........................................................................................................................................................................................................................27
9
Samenvatting ...........................................................................................................................................................................................................................29
10 Conclusie..................................................................................................................................................................................................................................30 10.1
Inpasbaarheid van de organisaties ..................................................................................................................................................................................31
11 Tot slot .....................................................................................................................................................................................................................................32 12 Bijlagen ....................................................................................................................................................................................................................................32
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
3
2
Inleiding
Door de gemeente Haarlem is een onderzoek gestart om haar culturele huisvesting onder de loep te nemen en daar waar nodig deze locaties aan te passen aan de gewenste eisen of een herverdeling van de locaties, die beter passen voor het doel van deze locaties en/of het gebruik ervan. Dit haalbaarheid onderzoek betreft de Pletterij te Haarlem. Het onderzoek gaat in op de bezetting in de bestaande situatie met de bezetting van de diverse gebruikers en het gewenste toekomstige gebruik, waarbij 2 mogelijke scenario’s zijn uitgewerkt. Deze scenario’s geven inzicht in de mogelijkheden, kansen en beperkingen en de risico’s die daaraan zijn verbonden.
3
De opdracht
Dit haalbaarheid onderzoek moet inzicht geven welke mogelijk- en onmogelijkheden er ruimtelijk een gebouw technisch zijn voor het onderbrengen van de behoefte voor een broedplaats en podium welke plaats biedt aan diverse culturele en maatschappelijke doelstellingen. De volgende vragen moeten daarvoor worden beantwoord: Is de gevraagde huisvesting mogelijk in de huidige locatie. Welke consequenties heeft dit voor het huidige pand, qua indeling, logistiek, vluchtveiligheid en toegankelijkheid. Welke bouwkundige voorzieningen moeten er worden genomen om dit te verwezenlijken. Zijn de huidige installaties toereikend om in de vraag te voorzien of welke aanpassingen of vervanging zijn noodzakelijk. Wat zijn de globale kosten, bouwkundig en installatietechnisch voor de totale herinrichting
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
4
4
Locatie van het pand
De Pletterij is gevestigd aan de Lange Herenvest 122 te Haarlem.
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
5
5
Bestaande situatie, tekeningen, indelingen en beoordelingen
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
6
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
7
5.1 Bouwkundig beoordeling Het pand betreft een voormalig bedrijfspand uit 1928, gebouwd voor de N.V CUPREA, technische en luxe metaalindustrie, bestaande uit een kantoorgebouw van twee bouwlagen onder een plat dak aan de straat en een tweebeukige hal met op een beuk sheddaken en op de andere beuk een mansardedak. Het pand heeft in de loop der jaren diverse verbouwingen ondergaan. Bij de laatste verbouwing in 2004 is het pand aangepast om het Mondiaal Centrum (de voorloper van De Pletterij) te huisvesten. Dit is de laatste bouwkundige stand van zaken, technisch en qua indeling. De bestaande plattegronden zijn bij deze laatste verbouwing inefficient en ‘hokkerig’ ingedeeld t.b.v. afzonderlijke kantoorruimtes. Dit komt voornamelijk door de vorm van het relatief smalle maar diepe pand. De kolommenstructuur in het midden van de oorspronkelijke tweebeukige hal is dominant en staat deels in de weg in de huidige indeling (zaal). De kap is inefficient in gebruik vanwege de schuine zijdes en de aanwezigheid van een lange ontsluitingsgang. De plattegronden zijn gebaseerd op individuele ruimtes en nodigen niet uit voor gezamelijk gebruik van het gebouw. Daarnaast zijn er diverse bouwkundige onderdelen die sterk verouderd zijn, denk aan ramen, deuren, hang en sluitwerk, toiletgroepen, wandafwerking en isolatie.
5.2 Installatie beoordeling 5.2.1 Verlichting De huidige verlichting bestaat grotendeels uit oude tl-armaturen waarin de tl buizen zijn vervangen door LED buizen. Meer dan 40% van deze buizen werken niet meer of zijn er meerdere LED’s in deze buizen defect. Waardoor het lichtniveau niet meer voldoet aan de norm. Het advies is om de verlichtingsinstallatie volledig te vervangen met nieuwe, en energiezuinige LED-armaturen. De noodverlichting en nood-uitjes voldoen op enkele plaatsen niet meer, pictogrammen voldoen niet volgens de nieuwe regelgeving. Advies is om de oude armaturen te vervangen door nieuwe LED-armaturen.
5.2.2 Energievoorziening De energievoorziening in de kantoren en de algemene ruimte is voldoende. In de zalen zijn er tekorten aan aansluitpunten voor het multifunctioneel gebruik, gezien de vele verlengsnoeren en stekkerblokken die aanwezig zijn. De verdeelinrichting is in orde met de mogelijkheid van uitbreiding. De groepenverklaring is niet bijgewerkt.
5.2.3 Veiligheid en beveiliging De brandmeld- en ontruimingsinstallatie lijken in orde middels visuele inspectie. Het logboek was helaas niet aanwezig om dit te controleren. Brandslanghaspels zijn in orde en worden eens per jaar gecontroleerd, inclusief legionella preventie. Het pand is verder voorzien van een inbraakdetectiesysteem met valstrik detectie. Het hang- en sluitwerk zijn geen veiligheidsgarnituren en zijn niet voorzien van veiligheids cilinders en kerntrekbeveiliging, klasse SKG***. Advies is dit Haalbaarheid onderzoek Pletterij
8
z.s.m. aan te passen. Er zijn 4 stuks bewakingscamera’s aanwezig, maar op moment van inspectie waren deze niet functioneel. Vervanging zou in 2026 moeten plaatsvinden.
5.2.4 Data infrastructuur In het pand in een glasvezelverbinding aanwezig met vaste ethernet verbindingen en wifi-accespoints. Deze laatse zijn ook voorzien van een gastnetwerk.
5.2.5 Verwarming De verwarming wordt verzorgd door 2 stuk HR CV ketels, 62 kW per stuk, van het bouwjaar 2022 en zijn voldoende voor de verwarming van het pand. Voor de komende 10 a 15 jaar zal dit voldoende zijn, maar na deze tijd zal men moeten nadenken over het gasloos maken van het pand.
5.2.6 Ventilatie en koeling De grote zaal is voorzien van toe- en afvoer ventilatie middels geluidsarme ventilatie units gestuurd door CO2 meting. Voor verse luchthoeveelheden voldoende maar niet in staat om bij temperatuurverhoging (warme dagen en groot aantal personen in de zaal) de temperatuur comfortabel te houden wegens het ontbreken van koeling. In het hele gebouw is geen koelinstallatie aanwezig behoudens voor het restaurant. De kleine zaal heeft alleen afzuiging middels kleine muurventilatoren en is beslist ontoereikend qua toe- en afvoer van lucht. De kantoren hebben alleen natuurlijke ventilatie middels te open ramen. In de gangen is een centraal afzuigsysteem. De luchtkwaliteit voldoet hiermee niet aan de huidige Arbonormen.
5.2.7 Sanitaire voorzieningen De huidige toiletvoorziening, 4 stuks op niveau 0 en 2 stuks op niveau 1, en is nu nog voldoende comform het bouwbesluit. De status van de toiletten redelijk, maar sterk verouderd. In het MJOP is al een post opgenomen voor het vervangen van het volledige sanitair in 2026. In de nieuwe situatie zullen er toiletten moeten worden bijgeplaatst, afgestemd op het aantal aanwezigen.
5.3 Bestaande indeling Onderstaand overzicht geeft een inzicht in het gebruik per ruimte, met het gebouwgebruik per m2, het ruimte gebruik per functie en het huidige programma per gebruiker in m2.
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
9
nr 0.01 0.02 0.03 0.04 0.05 0.06 0.07 0.08 0.09 0.10 0.11 0.12 0.13 0.14 0.16 0.17 0.18 0.19 0.20 0.21 0.22 0.23 0.24 0.25 0.26 1.01 1.02 1.03 1.04 1.05 1.06 1.07 1.08 1.09 1.10 1.11 1.12
gebruiker algemeen horeca horeca pletterij pletterij pletterij algemeen algemeen algemeen algemeen algemeen pletterij pletterij pletterij algemeen extern pletterij extern extern extern pletterij algemeen pletterij extern extern pletterij extern algemeen algemeen algemeen extern extern extern extern extern algemeen extern
type ruimte algemeen horeca horeca facilitair bijeenkomst facilitair algemeen algemeen algemeen algemeen algemeen facilitair facilitair bijeenkomst algemeen kantoren facilitair kantoren kantoren kantoren facilitair algemeen facilitair kantoren kantoren kantoren kantoren algemeen algemeen algemeen kantoren kantoren kantoren kantoren kantoren algemeen kantoren
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
ruimte verkeersruimte restaurant keuken restaurant techniek zaal 1 keuken verkeersruimte toilet toilet toilet toilet opslag opslag zaal 2 verkeersruimte kantoorruimte opslag kantoorruimte kantoorruimte kantoorruimte opslag verkeersruimte opslag kantoorruimte kantoorruimte kantoorruimte kantoorruimte verkeersruimte toilet toilet kantoorruimte kantoorruimte kantoorruimte kantoorruimte kantoorruimte verkeersruimte kantoorruimte vvo bvo vvo/bvo
nivo 0 42 30 18 9 95 15 35 2 2 3 4 4 15 76 29 37 3 31 38 14 10 6 4 40 42
604 664 91%
nivo 1 totaal m2
Gebouwgebruik in m2 vvo
Totaal m2
nivo 0 123 231 48 202 604
nivo 1 totaal m2 76 199 44 275 0 48 145 347 265 869
pletterij horeca extern
nivo 0 41% 7% 52% 100%
nivo 1 82 14 103 199
nivo 0 123 202 48 171 60 604
nivo 1 totaal m2 76 199 189 391 0 48 0 171 0 60 265 869
%
algemeen kantoren horeca bijeenkomst facilitair
nivo 0
nivo 1 totaal m2 357 62 450 869
%
algemeen pletterij horeca extern vvo
Aandeel gebruikers in algemeen gebruik
Totaal m2 Ruimtegebruik per functie
Totaal m2 vvo Huidig programma per gebruiker pletterij horeca extern Totaal m2 vvo
44 22 64 2 2 21 21 11 22 25 8 23 265 366 72%
% 23% 32% 6% 40% 100%
23% 45% 6% 20% 7% 100%
41% 7% 52% 100%
869 1030 84%
10
5.4 Bevindingen huidige situatie Kort samengevat zijn dit onze bevindingen van de huidige situatie: - Inefficiente en hokkerige indeling van het gebouw - In de huidige indeling is het opvallend dat er vele individuele generieke (kantoor)ruimtes zijn. Om tot een meer podium functie te komen zal de huidige indeling meer moeten verschuiven naar specifieke (zalen) en gezamelijk te gebruiken ruimtes. - Het gebouw heeft een stalen kolommen structuur die het creeren van kolom vrije zalen tot een uitdaging maken of zelfs onmogelijk. - De kap is inefficient in gebruik vanwege de schuine zijdes. De plattegronden zijn gebaseerd op individuele ruimtes en nodigen niet uit voor gezamelijk gebruik van het gebouw. - Het gebouw is sterk verouderd, voldoet niet meer aan de geldende normen en regelgeving, en heeft dringend een grondige update nodig. - Uit visuele inspectie blijkt dat de isolatie van het gebouw onvoldoende is. - De installaties, en met name het klimaat en ventilatie, zijn onder de maat.
6
Programma van eisen en uitvraag
In dit hoofdstuk worden de minimale eisen gesteld ten aanzien van de de technische eisen aan het gebouw en de uitvraag van de Pletterij.
6.1 Programma van eisen Dit zijn de minimale eisen die, ongeacht het gekozen scenario, moeten worden gesteld aan de aanpassing, verbouwing of uitbreiding van het gebouw. Daarnaast streeft De Pletterij ernaar betaalbaar te blijven voor zowel huurders als bezoekers. Om de kosten laag te houden, is het belangrijk om de inrichting eenvoudig maar functioneel te houden. Dit dient echter te gebeuren met inachtneming van de volgende eisen en uitgangspunten: 1. Alle van overheidswege van toepassing zijnde wet- en regelgeving is van toepassing op het pand. 2. Wet op de Ruimtelijke Ordening, Omgevingsvergunning, Bestemmingsplan en eisen van Welstand. 3. Geluidsreductie, conform de Omgevingswet 1-1-2023 en een omgevingsplan, goedgekeurd door de gemeente Haarlem 4. Wet op de Arbeidsomstandigheden (Arbowet) met bijbehorende uitwerking in beleidslijnen de aan de regelgeving gekoppelde normen van het Nederlands Normalisatie Instituut (NNI)keuringsinstanties zoals KIWA/KOMO, KEMA, TNO, VdE en Vds 5. Het gebouw moet in de nieuwe situatie voldoen aan de duurzaamheidsambities van de Gemeente Haarlem. (Gasloos in 2040). Dit uit zich in materiaalkeuze, lage beheerskosten en beheerst energieverbruik. 6. De brandveiligheid van het gebouw, zowel bouwkundig als installatietechnisch, moet voldoen aan de actuele wettelijke eisen conform Bouwbesluit en de NEN-normen 7.
Het gebouw moet de toegankelijkheid waarborgen voor mensen met een handicap. 8. Bouwkundig, installatietechnisch en inrichting dienen doelmatig, efficiënt, duurzaam en budgettair verantwoord te worden uitgevoerd. Haalbaarheid onderzoek Pletterij
11
6.2 De uitvraag (het programma) De Pletterij heeft zich in de afgelopen jaren ontpopt als een centrum voor debat, beeldende kunst, muziek, theater, literatuur, dans, foto en film. Het biedt podium aan ontwikkelen, experimenteren en presenteren. Centraal staan de 2 grote zalen, waarbij organisaties en initiatieven binnen de pletterij samen werken aan een programma voor deze zalen wat resulteerd in ca. 300 voorstellingen en evenementen per jaar. Binnen de Pletterij worden de zalen aangeduid als “de Loods”, verder te noemen zaal 1, theaterzaal met vlakke vloer en tribune en beschikt over een licht- en geluidinstallatie en “De Plet”, verder te noemen zaal 2, beschikt over een podium, film- en tv-scherm en bar. Door de Pletterij is een opgave gedaan van de onderdelen die plaats biedt aan de volgende activiteiten, verder te noemen het Programma: Muziek broedplaats Voor de muziekale broedplaats wordt voornamelijk zaal 1 gebruikt door onderstaande groepen: JazzX: serie voor jonge talentvolle jazzmusici. Georganiseerd door de stichting JazzX. Maandelijk ca. 1 avond grote zaal met minmale capciteit van ca. 120 zitplaatsen Drop me off in Haarlem: community van Haarlemse professionele jazzmusici. Maandelijkse serie concerten en maandelijkse serie sessies. Regulair is iedere 2e maandag van de maand een muziekale sessie geprogrammeerd.
De “Keuken” is een nieuwe creatieve broedplek en podium. Een netwerkplek en sociale hub die de muzikale ‘DIY’ (‘Do it yourself’) en geruikt in maandelijkse sessies de zaal 1. De reguliere Pletterij programmering (hedendaagse jazz, impro, elektronica, world). Diverse maandelijkse sessies in zaal 1. Theater Voor het optreden van het theater wordt zowel zaal 2 als zaal 1 gebruikt door onderstaande groepen: TG Lava: repeteren, nieuwe producties uitwerken (ca 2 dagen per week) in oefenruimte en theaterzaal Theaterwerkplaats: repeteren, nieuwe producties uitwerken (ca 2 dagen per week) in kleed- en oefenruimte en theaterzaal, ruimte behoefte ca 55 a 90 m2 Studio MAPA: is een door-ontwikkel platform voor podiumkunstenaars. MAPA is een testpodium. Werkt samen met de Pletterij als partner zowel praktisch als inhoudelijk en specifiek overdracht van kennis en kunde volgens het MAPA’s curriculum-programma 'Training the Trainers'. Ruimte behoefte: studio 140 m2, geluid en instrumenten studio 49 m2, kantoorruimte 24 m2. Het 2e fase opleidingsinstituut heeft permanente eigen ruimte nodig, wat in de Pletterij niet valt te realiseren. Studio MAPA heeft wel aangegeven dat de ruimten in de nieuwe omgeving kleiner kunnen worden en kunnen delen en ich in de programmering van de Pletterij kunnen schikken. Haalbaarheid onderzoek Pletterij
12
-
Circus Hakim is een klein bedrijf dat zich bezighoudt met filmschool, kindertheater en cultuur. Maakt nu gebruik van 2 zalen op andere locatie van 80 en 117 m2. Haarlemse theather groepen bestaande uit 25 groepen met ca. 60 uitvoeringen per jaar. Gebruik van kleedkamers en theaterzaal (zaal 2) Toekomtst: het programeren van een poppen en objecttheater. Gegevens ruimtebehoefte en uitvoeringsdagen nog onbekend.
Debatfunctie - De Pletterij profileert zich als het laagdrempelig, boeiend en altijd actueel debatpodium van de stad. Daarin zijn we een plek waar burgers, bedrijven, instellingen, politici en bestuurders elkaar ontmoeten. Wordt gebruit gemaakt van zowel zzal 1 als zaal 2 Horeca - De horecafunctie is overdag en ’s avonds open. Het is de plek waar de in de Pletterij werkzame personen elkaar treffen voor koffie, een overleg of een lunch. Het is de plek waar bezoekers een hapje kunnen eten voorafgaand aan de voorstelling en na afloop napraten met een drankje Kantoorfunctie - Buiten het eigen kantoor van de Pletterij biedt het tevens tevens een kantoor- en vergaderplek waar zo’n 20 organisaties zijn gevestigd, voornamelijk aan lokale culturele en maatschappelijke organisaties. In totaal zijn er 8 stuks kantoorruimten. Met deze uitgangspunten heeft HER architecten PA Bouwmanagement twee scenario’s uitgewerkt: Scenario 1: Gewenst en optimaal programma in een aangepast gebouw; Scenario 2: Aangepast gewenst programma in het bestaande gebouw.
Deze werkwijze is gekozen om snel, zonder al te hoge kosten de haalbaarheid en mogelijkheid van het gebouw te onderzoeken en bij geschiktheid de ingediende schets scenario’s verder uit te werken.
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
13
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
14
7
Uitwerking Scenario’s
7.1 Scenario 1, gewenst programma. In het gewenste programma is een vertaling gemaakt van de uitvraag en volgt het gebouw het programma. In dit scenario zijn de meeste ruimtes t.b.v. gezamelijk / gedeeld gebruik met specifieke afmetingen of voorzieningen. Dit zal moeten worden geprogrammeerd/ gecoördineerd door de Pletterij. De eigen ruimtes van de Pletterij staan ten dienste van deze functie. Gezien de grootte van de (publieke) zaalruimtes is een uit-/ en overloop ruimte belangrijk. Deze is voorzien in een café/foyer. nr
gebruiker gezamenlijk gezamenlijk gezamenlijk gezamenlijk gezamenlijk gezamenlijk gezamenlijk gezamenlijk gezamenlijk gezamenlijk gezamenlijk pletterij pletterij horeca horeca gezamenlijk gezamenlijk
type ruimte bijeenkomst bijeenkomst facilitair bijeenkomst bijeenkomst studio studio facilitair facilitair facilitair facilitair facilitair kantoren horeca horeca kantoren kantoren
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
ruimte zaal 1 zaal 2 techniek repetitieruimte repetitieruimte studio studio kleedruimte kleedruimte pantry opslag werkplaats kantoorruimte cafe/foyer keuken lesruimte kantoorruimte / flexwerken vvo programma 23% algemeen totaal huidig verschil
m2 netto 130 100 18 90 55 20 20 30 15 6 30 15 25 164 30 45 75 868 200 1068 869 -199 123%
hoogte 6 5 3 5 4 3 3 3 3 3 4 3 3 6 3 3 3 4
inhoud 780 500 54 450 220 60 60 90 45 18 120 45 75 984 90 135 225 3951 699 4650
pers. 117 88 2 20 10 2 2 15 7 0 0 0 4 205
opmerkingen
0,8 m2 per persoon (zaal 1 + zaal 2)
2 4 273
15
Uitwerking van het programma met het verschil tussen het PvE
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
16
Belangrijkste programmaonderdeel in beide scenario’s: de zalen
De zalen (grote zaal en kleine zaal) zijn uitgangspunt voor het ontwerp in beide scenario’s. Ze bepalen de ruimte behoefte en indeling van het pand. Gezien het programmatische belang wordt uitgegaan van ‘ optimale’ zalen. De ‘ optimale’ hoogte van de zalen (behorend bij het oppervlak) wordt niet gehaald in de huidige verdiepingshoogte van het gebouw. Gewenste zaal is hoger dan de huidige verdiepingshoogte In de stippellijn de contouren van het gebouw:
Lengte/breedte ca. 1,4:1
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
17
Ook de positionering van de zalen op de begane grond zijn problematisch. Onderzocht zijn de mogelijkheden
Zalen in dwarsrichting gebouw gaat door kolomstructuur. Zalen belemmeren benodigde verkeersroute in de lengterichting van het gebouw
Zalen in lengterichting gebouw, rekening houdend met kolomstructuur levert langgerekte zalen. Met name voor grote zaal levert dit ongewenste zaal afmetingen (lengte/breedte > 2:1)
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
18
Autoparkeren 1 auto
per
Fietsparkeren 26 fietsen
per
100 m2 bvo
100 bezoekers
Aantal minium Aantal maximum 12 61 aantal 71
Toelichting schetsontwerp De afmetingen van de optimale zalen zijn niet mogelijk binnen het bestaande gebouw: qua constructie, verdiepingshoogte en verkeersroutes. Bij (gedeeltelijke) sloop-/nieuwbouw zouden de zalen optimaal kunnen worden geplaatst op niveau 1. Hierbij komt het gebouw wel buiten de bestaande gebouwcontouren. Gezien de grootte van de (publieke) zaalruimtes is een uit-/ en overloop ruimte belangrijk. Deze is voorzien in een café/foyer. Om aan het programma te voldoen zijn de publiekszalen geplaatst op de 1e verdieping. Op de begane grond wordt aan het eerste gedeelte het café / de foyer geplaatst, welke tevens de functie als voornaamste verkeersruimte heeft. Aan de achterzijde op de begane grond bevinden zich de belangrijkste gedeelde ruimtes onder de grote zaal. Op de 1e verdieping aan de voorzijde zijn flexwerkplekken voorzien voor gedeeld gebruik. De ruimte rondom de te behouden schoorsteen is dubbelhoog zodat de schoorsteen een belangrijk en herkenbaar element wordt in het nieuwe gebouw.
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
19
Grote overspanning in dak: programma bovenop de zaal zaal als een tafel op poten:
Door kleine programma onderdelen kunnen deze poten vrij eenvoudig worden opgenomen in de plattegond vraagt extra constructie(hoogte)
Zalen bij voorkeur op de 1e etage
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
20
De nieuwbouw met de opgetilde zalen is aanzienlijk hoger dan het bestaande gebouw. Door de plaatsing van de zalen in het midden kan het volume qua hoogte wel aflopen naar de zijkanten van het gebouw. Hierdoor wordt de invloed (zicht en bezonning) op de belendingen enigszins beperkt. De voorzijde van het gebouw, alsmede de schoorsteen, blijft als bestaand gebouwonderdeel herkenbaar.
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
21
7.1.1 Haalbaarheid en Risico Door de ingrijpende verbouwing en uitbreiding van het object in scenario 1 krijgen we te maken met de Orde 2 regel. Orde 2 betreft bouwwerken ouder dan 50 jaar die op grond van hun architectonische kwaliteit, op grond van hun plaats in de stedenbouwkundige structuur of als toonaangevend element behoudens waardig zijn. Ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - orde 2’ geldt dat bij verbouwing dient te worden uitgegaan van een restauratieve aanpak van de straatgevels en de kap. Oorspronkelijke gevelelementen dienen te worden gehandhaafd en indien nodig hersteld. Het college is bevoegd een latere aanpassing aan het pand als authentiek dan wel waardevol te beschouwen. Wanneer de bouwkundige staat zo slecht is dat de straatgevels en de kap niet meer kunnen worden gerestaureerd of hersteld geldt het volgende. De straatgevels en de dakvorm moeten dan naar het origineel worden terug gebouwd, waarbij oorspronkelijke gevelelementen zo veel mogelijk dienen te worden hergebruikt en teruggeplaatst.
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
22
7.1.2 Bevindingen scenario 1 Kort samengevat zijn dit onze bevindingen van het scenario 1: + + + -
Het programma van de Pletterij past uitstekend in het voorgestelde scenario Door het plaatsen van de zalen naar de 1e verdieping, ontstaat er op de begane grond een grote mate van het creëren flexibele en multifunctionele ruimten Technisch haalbaar en een verbetering van het comfort (klimaat en ventilatie). Vanwege de orde-2 aanwijzing en de krappe ruimte binnen de ruimtelijke contouren betekent elke vergroting van het volume een afwijking op het omgevingsplan. Hoge investering De bereikbaarheid en het parkeren van auto’s en stallen van fietsen is niet haalbaar in de bestaande situatie.
7.2 Scenario 2: Aangepast programma Na uitwerking van het 1e scenario is gezocht naar een aangepaste indeling. Door het programma aan te passen aan en binnen de contouren van het bestaande gebouw, zonder uitbreidingen, is gezocht naar een verbeterde indeling van de ruimten. Het betreft met name de posities van de zalen. Onderstaand overzicht geeft aan waar de verschillen zitten tussen het ideale PvE en scenario 2
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
23
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
24
Autoparkeren 1 auto
per
Fietsparkeren 26 fietsen
per
100 m2 bvo
100 bezoekers
Aantal minium Aantal maximum 12 61 aantal 71
De beperkte hoogte van met name de grote zaal, binnen het bestaande volume, is een kritisch punt voor het gebruik. De tribune is relatief diep en heeft een geringe helling, wat het zicht op het podium negatief beïnvloedt. Daarnaast zijn de afmetingen van de zaal, met name de lengte-breedteverhouding en de hoogte, niet ideaal voor een goede akoestiek. Daarnaast wordt het aantal zitplaatsen bepaald volgens artikel 7.13 van het Bouwbesluit, waarbij wordt gerekend met vast opgestelde zitplaatsen. Dit resulteert in een maximum van 98 zitplaatsen voor zaal 1 en 64 zitplaatsen voor zaal 2. De publiekszalen worden in de lengterichting van het gebouw geplaatst. De bestaande kolommenrij komt in de zalen te staan maar door plaatsing tussen loopzone en zit zone is hinder hiervan nog enigszins beperkt. Het café/de foyer fungeert mede als voornaamste verkeersruimte van het gebouw en verbindt de entree met de zalen. Hierdoor in het publiekgedeelte compact. De gedeelde (niet-publieke) ruimtes zijn achterin het gebouw en op de verdieping gepositioneerd. De ruimte rondom de schoorsteen wordt vrijgemaakt zodat deze een centrale en herkenbare rol krijgt in het interieur van het café/foyer.
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
25
Bestaand gebouw renoveren
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
26
7.2.1 Bevindingen scenario 2 + + + + -
8
Geen beperkingen in het omgevingsplan of orde 2 maatregel Functie en volume blijven ongewijzigd Technisch haalbaar en een verbetering van het comfort (klimaat en ventilatie). Gebouw wordt geoptimaliseerd voor gedeeld gebruik. Focus wordt verlegd van generieke kantoorruimtes naar specifieke gedeelde ruimtes Het gewenste programma kan in dit scenario niet geheel worden gerealiseerd. Enkele ruimtes zullen kleiner worden. Programmaonderdelen kunnen alleen kleiner of met gebruiksbeperking (hoogte/kolommen) worden gerealiseerd. De belangrijkste ruimtes voor de functie als stadspodium (de zalen) zijn niet optimaal voor gewenst gebruik (hoogtes/kolommen/vorm/akoestiek en zitplaatsen). Hoge investering De bereikbaarheid en het parkeren van auto’s en stallen van fietsen is niet haalbaar in de bestaande situatie.
Investeringen
De investeringen zijn gebaseerd op kengetallen per m², waarbij in het overzicht is uitgegaan van een worst-case scenario. Hoewel er enig voordeel kan worden behaald door hergebruik van materialen, is dit gezien de staat en leeftijd van de huidige materialen minimaal. Daarnaast zijn er voor de komende jaren Haalbaarheid onderzoek Pletterij
27
onderhoud kosten en vervangingen opgenomen in het MJOP. Deze gereserveerde budgetten kunnen worden aangewent voor de verbouw en herinrichting van beide scenario’s De bedragen in de tabel zijn exclusief BTW. In de raming is geen rekening gehouden met verhuizingen en tijdelijk onderkomen van de huidige gebruikers. scenario 1 1385 673 673 760 m2 673 € 1385 € 673 € 760 € 1385 € 1385 € 1385 €
prijs/m2 239,00 € 351,00 € 193,00 € 437,00 € 115,00 € 182,00 € 24,00 €
W-installaties klimaatinstallaties E-installaties transportinstallaties
1385 € 1385 € 1385 € 1385 €
Vaste inrichting bouwkosten indirecte bouwkosten sloopkosten
Bruto Vloer Oppervlak Totaal Bruto Bebouwd Bruto dak oppervlak Bruto Gevel oppervlak fundering skelet dakafbouw gevelafbouw inbouw afwerking overig bouwkudig
raming 160.847,00 486.135,00 129.889,00 332.120,00 159.275,00 252.070,00 33.240,00
scenario 2 1009 673 874 414 m2 673 € 1009 € 874 € 414 € 1009 € 1009 € 1009 €
prijs/m2 120,00 € 150,00 € 193,00 € 437,00 € 115,00 € 182,00 € 24,00 €
raming 80.760,00 151.350,00 168.682,00 180.918,00 116.035,00 183.638,00 24.216,00
146,00 € 269,00 € 370,00 € 27,00 €
202.210,00 372.565,00 512.450,00 37.395,00
1009 € 1009 € 1009 € 1009 €
146,00 € 269,00 € 370,00 € 27,00 €
147.314,00 271.421,00 373.330,00 27.243,00
1385 €
76,00 €
105.260,00
1009 €
76,00 €
76.684,00
1385 € 1385 € 1030 €
2.009,72 € 377,00 € 41,00 € € € €
2.783.456,00 522.145,00 42.230,00 3.347.831,00 -265.303,00 3.082.528,00
1009 € 1009 € 1030 €
1.785,52 € 377,00 € 49,00 € € € €
1.801.591,00 380.393,00 50.470,00 2.232.454,00 -265.303,00 1.967.151,00
Gereserveerde bedrage MJOP t/m 2027
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
28
9
Samenvatting
Raming ca. Benutten MJOP-reservering Raming totaal ca.
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
€ 3.300.000,00 € 265.303,00 € 3.082.528,00
Raming ca. Benutten MJOP-reservering Raming totaal ca.
€ 2.232.454,00 € 65.303,00 € 1.967.151,00
29
10 Conclusie De grote dynamiek in cultureel en sociaal maatschappelijke ontwikkelingen heeft een continue veranderende ruimtebehoefte tot gevolg. De aard en timing van toekomstige ontwikkelingen zijn niet te voorspellen, maar het tijdsbestek waarin maatschappelijke veranderingen zich voordoen is de laatste decennia veel korter dan de levensduur van gebouwen gebleken. Als gevolg is de vraag naar nieuwe eigentijdse gebouwen die gebaseerd zijn op actuele culturele en sociaal maatschappelijke behoeftes. Deze ontwikkeling van veranderde ruimtebehoefte geldt ook voor de Pletterij, maar waar we te maken hebben met een bestaande situatie met een gebouwconstructie die gebouwd is voor een ander doeleinde en daardoor lastig is aan te passen aan de nieuwe behoefte. Uit het onderzoek is vast komen te staan dat de gewenst uitvraag (programma) niet zonder grote verbouwing en uitbreiding kan worden gerealiseerd. Moet dit volledige programma worden gerealiseerd in dit gebouw dat moet de keuze worden gemaakt om scenario 1 uit te voeren. Hiermee is deels het gebouw ook toekomst vast. Gezien de haalbaarheid (Orde 2 maatregel), risico’s en de grote investering, achten wij dit scenario niet haalbaar. Als 2e optie is scenario 2 uitgewerkt.
Door de beperkingen van het gebouw en de gebouwconstructie geeft dit belemmeringen ten aanzien van de indelingen en kan de ruimte vraag niet volledig worden ingevuld. Door optimalisatie van de ruimten, aanpassing van het ruimtegebruik, zoals bijvoorbeeld Studio Mapa die zich daarin kan vinden, en het wijzigen van generieke kantoorruimten naar specifiek gedeelde kantoorruimten wordt het maximale haalbaar. Grote knelpunt blijven de zalen. In de huidige situatie al niet ideaal, maar ook na herinrichting op andere posities creëren we nog steeds geen ideale omgeving. Het gebouw geeft geen mogelijkheden om de juiste verhoudingen van de zalen toe te passen, zoals in de studie is aangegeven. (Lengte breedte verhouding en hoogte) Conclusie is dat het programma in afgeslankte vorm haalbaar is en concessies moeten worden gedaan aan de kwaliteit van de zalen (omvang, hoogte en geluid kwaliteit). Door herindeling en gedeeld gebruik, wordt het gebouw wel optimaal benut, maar mogelijk zullen sommige programma delen niet of in andere of afgeslankte vorm haalbaar zijn. De afweging moet worden gemaakt of de hoge kosten van deze transformatie de investering rechtvaardig is ten aanzien van het resultaat.
Gedeeld gebruik
Omgevingsplan
Berijkbaarheid
Haalbaarheid
Energie en comfort
Investering
Risico's
Technische haalbaarheid
Score
Scenario 1 Scenario 2
Optimaal Programma
Haalbaarheidd matrix Scenario's huisvesting Pletterij
3 2
3 3
1 3
1 1
1 3
3 2
1 2
1 2
3 3
17 21
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
30
10.1 Inpasbaarheid van de organisaties In de omschreven scenario’s is naast de ruimtebehoefte en bouwtechnische mogelijkheden, er ook gekeken naar de inpasbaarheid van de aangesloten organisaties. De scenario’s geven aan dat de meeste wensen van de gebruikers kunnen worden gerealiseerd, behoudens de 2e fase opleiding van MAPA die volledig beslag wil leggen op de zaal ruimten, Bruno klassiek met een te grote vraag van opslag en de Briljant Brouwerij, welke doelstelling minder past in deze culturele omgeving, inclusief het ruimtebeslag die nauwelijks deelbaar is, behoudens het beschikbaar stellen van de producten maar bijvoorbeeld wel mogelijk in de foyer. In onderstaand overzicht is aangegeven welke ruimte technische mogelijkheden er zijn voor de organisaties. Dit betekent dat de Pletterij plaats biedt aan deze organisaties met als voorwaarde dat de ruimten gemeenschappelijk worden gebruikt met de beperkingen zoals aangegeven in de scenario’s Het toekennen en het gebruik van de ruimten zal in later stadium moeten plaatsvinden na het besluit over het gekozen scenario. De tijdstippen van het gebruik van de kleedruimten, repetitieruimten en de zalen zal middels het programmeren een onderdeel zijn van de werkzaamheden van de Pletterij. Inpasbaarheid per organisatie
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt
Opslag
Zalen
Repetieruimte
kleedruimte
kantoor
Scenario 2
Opslag
Organisatie Pletterij Mapa Mappa 2e fase opleiding TG Lava Bruno Klassiek Haarlem Bluesclub nvt nvt nvt Drop Off nvt nvt nvt De keuken nvt nvt nvt Theatergroepen nvt Theater werkplaats nvt Op de eerste rij nvt Circus Hakim nvt Briljant Brouwhuis
Zalen
Repetieruimte
kleedruimte
kantoor
Scenario 1
Opmerking Door de Pletterij georganiseerde bijeenkomsten (debatten, lezingen e.d.) Gedeeld gebruik faciliteiten. Zaal blijft in scenario 2 te krap i.v.m. permanente bezetting niet inpasbaar binnen de Pletterij Kantoor gezamenlijk gebruik. Decoropslag niet mogelijk De benodigede opslag is niet voldoende en concept past niet in de doelstelling nvt Zaal 1 in scenario 2 te weinig zitpaatsen (98 st.), hoogte zaal niet ideaal nvt Zaal 1 in scenario 2 te weinig zitpaatsen (98 st.), hoogte zaal niet ideaal nvt Zaal 1 in scenario 2 te weinig zitpaatsen (98 st.), hoogte zaal niet ideaal Kleinschallige opslag, geen decors. Beschikbaar is 28 m2 voor alle partijen Kleinschallige opslag, geen decors. Beschikbaar is 28 m2 voor alle partijen Kleinschallige opslag, geen decors. Beschikbaar is 28 m2 voor alle partijen Kleinschallige opslag, geen decors. Beschikbaar is 28 m2 voor alle partijen De ruimtes zijn niet geschikt. Mogelijk wel als proeverij in de Foyer
31
11 Tot slot Los van de keuze of afweging die wordt gemaakt voor de mogelijke aanpassingen van het gebouw, blijft voorop staan dat De Pletterij bekend staat als het cultureel-maatschappelijke podium in Haarlem. Bewoners, organisaties en baanbrekende- en creatieve personen uit de hele stad kennen en waarderen De Pletterij als een onmisbaar debatcentrum en cultuurpodium. Als de wens is om dit te behouden dan moeten naar onze mening deze twee punten worden opgelost: - Door de sterke veroudering van het gebouw, voldoet het niet meer aan de huidige normen en regelgeving en nodig een update nodig heeft ten aanzien van uitstraling en comfort. - De bereikbaarheid en het parkeren van auto’s en fietsen in de huidige situatie maar ook in beide scenario’s is niet realistisch. Zeker ten aanzien van het stallen van fietsen. De benodigde ruimte om hierin te voorzien is op het grondgebied niet voorhanden en in de naaste omgeving zijn geen afdoende voorzieningen aanwezig. Hiervoor moet een oplossing worden gezocht.
12 Bijlagen De volgende bijlagen behoren tot dit haalbaarheid onderzoek: -
Meetrapport NEN 2580 - Lange Herenvest 122 Haarlem Lange Herenvest 122 - MJOP 2024-2033 Pletterij HBO 20240813 HER architecten
Haalbaarheid onderzoek Pletterij
32