2 Bijlage 1 Grondprijsbrief Haarlem 2026

Grondprijsbrief 2026

[Ondertitel]

14 januari 2026 Programma en Gebiedsontwikkeling Team Planeconomie

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

Inleiding

3

1.1

Aanleiding

3

1.2

Grondprijsmethoden

3

Grondprijzen

5

2.1

Algemeen

5

2.2

Sociale huurwoningen

5

2.3

Bedrijventerrein

6

2.4

Sociaal-maatschappelijke voorzieningen

7

Huurprijzen voor Grond

8

3.1

Grondstroken en tuinen

8

3.2

Bedrijventerreinen

8

2

1.

Inleiding 1.1 Aanleiding Deze Grondprijsbrief is een document waarmee de Gemeente Haarlem de grondprijzen voor 2026 vastlegt. De grondprijsbrief wordt jaarlijks geactualiseerd. De Grondprijsbrief is een uitwerking van de Nota Grondprijsbeleid 2018 die in januari 2019 is vastgesteld door de Raad. In de Nota Grondprijsbeleid 2018 is per functie de te hanteren grondprijsmethode vastgelegd om de grondprijs te bepalen. Door de prijzen jaarlijks te actualiseren middels een grondprijsbrief, sluiten de grondprijzen aan bij de actualiteit in de markt. De Nota Aankoop en Grondbeleid 2025 - 2029, de herziening van de Nota Grondbeleid 2018, wordt in februari 2026 aan de Raad voorgelegd ter vaststelling. In deze herziene nota zijn alleen de methodieken voor het bepalen van de grondprijzen beschreven. Dit heeft geen consequenties voor de prijzen die gehanteerd worden in de Grondprijsbrief 2026.

1.2 Grondprijsmethoden Voor veruit de meeste functies is de residuele grondwaardeberekening1 het uitgangspunt. Deze methode doet recht aan de vele variabelen (m.n. stichtingskosten, locatie en programma) die er zijn bij de verkoop van grond. Daarbij leidt deze methode tot een marktconforme grondprijs. Voor bedrijfskavels en sociale huurwoningen gelden andere grondprijsmethoden, namelijk vaste grondprijzen. Voor deze functies kunnen de grondprijzen worden geactualiseerd en zijn deze vermeld in voorliggende grondprijsbrief. In onderstaande tabellen worden de meeste gangbare functies met de vastgestelde grondprijsmethodieken weergegeven.

WONINGBOUW – HUUR

Methodiek

Rijwoning – sociale huur (1e aftoppingsgrens) Rijwoning – sociale huur (2e aftoppingsgrens) Rijwoning – sociale huur (bovengrens) Rijwoning – midden huur (laag) Rijwoning – midden huur (hoog) Rijwoning – vrije sector huur (duur) Appartement – sociale huur (1e aftoppingsgrens) Appartement – sociale huur (2e aftoppingsgrens) Appartement – sociale huur (bovengrens) Appartement – midden huur (laag) Appartement – midden huur (hoog) Appartement – vrije sector huur (duur)

Vaste kavelprijs Vaste kavelprijs Vaste kavelprijs Residueel Residueel Residueel Vaste kavelprijs Vaste kavelprijs Vaste kavelprijs Residueel Residueel Residueel

1 Residuele grondwaarde berekening is de marktwaarde minus de stichtingskosten (verwijzing naar

toelichting in de Nota grondbeleid)

3

WONINGBOUW – KOOP

Methodiek

Rijwoning – betaalbaar Rijwoning – midden Rijwoning – duur 2^1-kapwoning – midden 2^1-kapwoning – duur Vrijstaande woning – duur Bouwkavels Appartement – betaalbaar Appartement – midden Appartement – duur

Residueel Residueel Residueel Residueel Residueel Residueel Residueel / Grondprijs per m² Residueel Residueel Residueel

NIET WONINGBOUW

Methodiek

Kantoren Retail & Horeca Bedrijventerreinen Sociaal maatschappelijk Commercieel maatschappelijk

Residueel Residueel Residueel / Grondprijs per m² Residueel – Minimaal kostprijs Residueel

Tabel 1 Grondprijsmethodieken per functie benoemd

4

2.

Grondprijzen 2.1 Algemeen 27

2.2 Sociale huurwoningen Voor sociale huurwoningen wordt uitgegaan van een vaste grondprijs per eenheid. De vaste grondprijs is in feite een vergoeding voor de kosten die gepaard gaan met de productie van de bouwrijpe grond. Voor sociale huurwoningen gelden de kaders zoals vastgesteld in het beleidsstuk Evaluatie en actualisatie nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment (2022/1192863). Jaarlijks worden deze prijzen geïndexeerd, de index is gebaseerd op de ontwikkeling van de huurprijsgrenzen, bepaald door het Rijk2 . Huurprijsgrenzen

1 januari 2026

1 januari 2025

Sociaal – 1e aftoppingsgrens Sociaal – 2e aftoppingsgrens Sociaal – bovengrens

€ 713,02 € 764,14 € 932,93

€ 682,96 € 731,93 € 900,07

Tabel 2 Huurgrensprijzen sociale huurwoningen Haarlem (2025-2026)

De aftoppingsgrenzen voor sociale huurwoningen worden voor 2026 t.o.v. 2025 geïndexeerd met 4,4%. De grondprijs voor woningen tot aan de liberalisatiegrens is daarom met eenzelfde percentage verhoogd. De liberalisatiegrens worden ten opzichte van 2025 geïndexeerd met 3,7% en daarmee ook de grondprijs. Woningtype Sociaal (1e aftoppingsgrens; eenpersoonshuishouden) Sociaal (2e aftoppingsgrens; meerpersoonshuishouden) Sociaal (liberalisatiegrens)

Huurprijs max

2025

Index

2026

€ 713,02

€ 18.205

4,4%

€ 19.006

€ 764,14 € 932,94

€ 18.205 € 26.552

4,4% 3,7%

€ 19.006 € 27.521

Tabel 3 Grondprijzen sociale huurwoningen Haarlem (2025-2026)

2 Indexering inkomensgrenzen voor woningcorporaties en huurtoeslagparameters per 2026, Min van

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

5

De grondprijs voor sociale huurwoningen bedraagt per 1 januari 2026: • € 19.006,– voor huurprijzen tot 1e en 2e aftoppingsgrens; • € 27.521,– voor huurprijzen tussen de 2e aftoppingsgrens en de liberalisatie grens. Voor woningen in het middensegment wordt de grondprijs residueel bepaald met als ondergrens de grondprijs sociale huur (liberalisatiegrens). Omdat woninggroottes variëren is dit omgerekend naar een minimale grondprijs per m² gebruiksoppervlak. Voor 2026 wordt de minimale grondprijs voor woningen € 550,- per m² GBO uitgaande van de minimale woninggrootte van 50 m² per woning.

2.3 Bedrijventerrein In de Nota Grondprijsbeleid 2018 is vastgesteld dat grondprijzen voor een bedrijventerrein worden bepaald aan de hand van de comparatieve methode. Deze methode is marktconform en biedt bovendien duidelijkheid aan potentiële kopers. In dit marktsegment is dit een groot voordeel, omdat er dan snel gehandeld kan worden. De indexatie is gebaseerd op de inflatie. De markt voor bedrijfsmatig vastgoed kenmerkt zich door krapte. Er zijn momenteel in Nederland onvoldoende geschikte locaties en bouwgrond beschikbaar om uitbreiding van nieuwe bedrijfsruimten te faciliteren. Momenteel zijn er ook in de gemeente Haarlem weinig gronden meer beschikbaar voor bedrijventerreinen. De basisgrondprijs van 2025 (€ 362 per m² exclusief BTW) zal geïndexeerd worden met het langjarige gemiddelde CPI van 2,9 %. Dat resulteert in een basisgrondprijs van € 372 per m² (excl. BTW) voor 2026. In de Nota Grondprijsbeleid 2018 zijn op- en afslagen vastgesteld die leiden tot differentiatie van deze prijs. De relatieve hoogte van de op- en afslagen is onveranderd. Zonder afslag is de grondprijs in een bandbreedte van € 372 per m² tot € 428 per m². Een eventuele afslag wordt berekend over het tarief voor de specifieke kavel. De afslag wordt uitsluitend berekend over het meerdere metrage boven de 2.500 m².

Bij een kavelverkoop van 3.000 m², gaat het dus om 500 m² waar de afslag over berekend wordt.

Bedrijventerreinen Bedrijventerreinen basisgrondprijs Toeslag op basisgrondprijs voor secundaire zichtlocatie Toeslag op basisgrondprijs voor zichtlocatie doorgaande wegen Afslag op grondprijs bij kavel > 2.500m2 (aantal m2 boven 2.500)

Grondprijs/m² Grondprijs/m² Methodiek 2025 (ex BTW) 2026 (ex (BTW) € 362 € 372 10%

€ 398

€ 410

15%

€ 416

€ 428

-10%

€ 326 - € 375

€ 335 - € 385

Tabel 4 Bandbreedte grondprijzen (excl. BTW) bedrijventerreinen voor de gemeente Haarlem 20252026

6

2.4 Sociaal-maatschappelijke voorzieningen Voor sociaal-maatschappelijke voorzieningen wordt per project een residuele grondprijs gehanteerd die minimaal kostendekkend is met als doel om oneigenlijke subsidiëring en mogelijke staatssteun te voorkomen. Voor veel maatschappelijke functies kan de residuele grondwaarde niet goed worden berekend. Omdat de kostprijs per project sterk verschilt door de specifieke invulling fluctueert de grondprijs sterk. In deze grondprijsbrief wordt een vaste minimumprijs vastgelegd. Onder deze categorie vallen uitgiften voor publieke functies of bestemmingen, waarbij onderscheid gemaakt wordt tussen activiteiten zonder winstoogmerk en maatschappelijke voorzieningen met een semi-commercieel karakter. Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk zijn veelal publieke (niet commerciële) functies zoals onderwijs, welzijn, sport, bepaalde zorgfuncties en cultuur. Het betreft vaak functies die veelal in eigendom en exploitatie van de gemeente zelf zijn en door de gemeente worden geëxploiteerd. Hiervoor hanteren we een vaste minimum grondprijs. Doel is hiermee de grondkosten deels gedekt te hebben. Er is ook een grondprijs voor maatschappelijk vastgoed onbebouwd. Denk hierbij aan een schoolplein.

Is de vaste minimumprijs te hoog, vanwege specifieke omstandigheden, waardoor de haalbaarheid in het gedrang komt, dan wordt er gekeken of er een maatwerk oplossing mogelijk is. Andere maatschappelijke voorzieningen zoals sportcentra/fitness, huisartsen, apothekers en fysiotherapeuten kennen een semi-commercieel karakter. De grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk wordt residueel bepaald, maar er wordt een minimum grondprijs (GP) vastgelegd. De grondprijs van 2025 zal daarom geïndexeerd worden met het langjarig gemiddelde van CPIindexcijfer. Dit is 2,86%.

Maatschappelijke voorzieningen Publieke functie zonder winstoogmerk met bebouwingsmogelijkheden Publieke functie zonder winstoogmerk onbebouwd Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk

Grondprijs per m² bvo 2025 (ex BTW)

Index

Grondprijs per m² bvo 2026 (ex BTW)

€ 158 € 53 € 211

2,9% 2,9% 2,9%

€ 163 € 55 € 217

Tabel 5 Grondprijzen maatschappelijke voorzieningen voor de gemeente Haarlem 2025-2026 De grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk komt voor 2026 op ten minste € 163 (excl. BTW) per m² bvo. Het onbebouwde gedeelte wordt gewaardeerd op ten minste € 55 (excl. BTW) per m². De grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk bedraagt ten minste € 217 (excl. BTW) per m². Deze is in overeenstemming met de benchmark gemeentes in de regio.

7

3.

Huurprijzen voor Grond 3.1 Grondstroken en tuinen Tuingrond en overige stukken snippergroen Tuingrond en overige stukken snippergroen Voor het bepalen van de verkoopprijs voor tuingrond en de uitgifte van kleinschalige groenuitgiftes hanteert de gemeente voor een 𝑚² grond zijnde 0,05% van de actuele WOZ-waarde van de betreffende woning grenzend aan het te verkopen perceel. Over de vastgestelde verkoopprijs wordt met een percentage van 5% de huurprijs per m² bepaald. Alles boven de 50 𝑚² dient te worden getaxeerd. Tuinen bij woonschepen Voor de onderstaande locaties gelden de vermelde huurprijzen Waarderhaven: • onbebouwd: € 10,00 • bebouwd en parkeren: € 19,00 per m² Jaagpad, Spaarndamseweg en Zuid Schalkwijkerweg: • € 16,00 per m² (geen bebouwing en parkeren in de tuinen) Voedseltuinen Voedseltuinen kent meerdere vormen. Hieronder vallen kleinschalige stadslandbouwinitiatieven, groente- en pluktuinen en individuele volkstuinen en volkstuincomplexen. Voedseltuinen worden niet uitgegeven maar verhuurd. Voor de verhuur van voedseltuinen gelden vaste huurprijzen per m² die tevens jaarlijks worden herzien. De prijs voor 2026 is voor de bovengenoemde categorieën € 0,55 per m².

3.2 Bedrijventerreinen Voor de gestandaardiseerde huurprijs van bedrijfskavels wordt uitgegaan van de basisgrondprijs die gehanteerd wordt bij verkoop. Over de vastgestelde basisgrondprijs wordt met een percentage van 5% de huurprijs per m2 bepaald. Hiermee wordt de prijs van 5% van € 372 p/m2 exclusief BTW is € 18,50 p/m2 exclusief btw gehanteerd.

8

Dit is een uitgave van gemeente Haarlem, 14 januari 2026

Tekst: Team Planeconomie ________________________________ Postbus 511 2003 PB Haarlem Tel. 14 023 haarlem.nl 9