2 Bijlage 1 Grondprijsbrief 2024

Grondprijsbrief 2024

1

Inhoudsopgave 1.

2.

Inleiding

3

1.1

Aanleiding

3

1.2

Grondprijsmethoden

3

Grondprijzen

5

2.1

Algemeen

5

2.2

Sociale huurwoningen

5

2.3

Bedrijventerrein

6

2.4

Sociaal maatschappelijk

6

2

1.

Inleiding 1.1 Aanleiding De Grondprijsbrief is een document waarmee de Gemeente Haarlem de grondprijzen voor 2024 vastlegt. De grondprijsbrief wordt jaarlijks geactualiseerd. De Grondprijsbrief is een uitwerking van de Nota Grondprijsbeleid 20181 die in januari 2019 is vastgesteld door de Raad. In de Nota Grondprijsbeleid 2018 is per functie de te hanteren grondprijsmethode vastgelegd om de grondprijs te bepalen. Door de prijzen jaarlijks te indexeren middels een grondprijsbrief, sluiten de grondprijzen beter aan bij de actualiteit dan het geval was met een tweejaarlijkse op te stellen nota.

1.2 Grondprijsmethoden Voor veel functies worden de grondprijzen via de residuele grondwaardemethode berekend 1. Deze methode doet recht aan de vele variabelen (o.a. locatie en programma) die er zijn bij de verkoop van grond. Daarnaast leidt deze methode tot een marktconforme grondprijs. Voor bedrijfskavels en sociale huurwoningen gelden andere grondprijsmethoden (vaste grondprijzen). Voor deze functies zijn de grondprijzen voor 2024 geactualiseerd en vastgelegd in deze Grondprijsbrief. In onderstaande tabellen worden de meeste gangbare functies en de daarvoor in de Nota Grondprijsbeleid 2018 vastgestelde grondprijsmethodieken weergegeven.

1 Residuele grondwaarde berekening is de marktwaarde minus de stichtingskosten (verwijzing naar

toelichting in de Nota grondbeleid)

3

4

2.

Grondprijzen 2.1 Algemeen De grondprijzen zijn gebaseerd op de verkoop van bouwrijpe grond, dat wil zeggen grond die milieutechnisch geschikt is voor de bestemming, vrij van opstallen, groen en ondergrondse obstakels, zoals kabels en leidingen en funderingsresten (tot 60 cm onder het maaiveld). De grondprijzen zijn exclusief BTW.

2.2 Sociale huurwoningen Voor sociale huurwoningen wordt uitgegaan van een vaste grondprijs per eenheid. De vaste grondprijs is in feite een vergoeding voor de kosten die gepaard gaan met de productie van de bouwrijpe grond. Voor sociale huurwoningen gelden de kaders zoals vastgesteld in het beleidsstuk Evaluatie en actualisatie nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment (2022/1192863). Jaarlijks worden deze prijzen geïndexeerd, de index is gebaseerd op de ontwikkeling van de huurprijsgrenzen, bepaald door het Rijk². De aftoppingsgrenzen voor sociale huurwoningen worden voor 2024 t.o.v. 2023 geïndexeerd met 0,5%. De grondprijs voor woningen tot aan de liberalisatiegrens wordt daarom met eenzelfde percentage verhoogd. De liberalisatiegrens worden ten opzichte van 2023 geïndexeerd met 8,86% en daarmee ook de grondprijs. De huurprijsgrenzen zijn per 1 januari 2024 als volgt:  Lage aftoppingsgrens: € 650,43 (was in 2023: € 647,19 )  Hoge aftoppingsgrens: € 697,07 (was in 2023: € 693,60 )  Liberalisatiegrens: € 879,66 (was in 2023: € 808,06)

Woningtype

Huurprijs Minimaal

Sociaal (1e aftoppingsgrens; eenpersoonshuishouden) Sociaal (2e aftoppingsgrens; meerpersoonshuishouden) Sociaal (liberalisatiegrens)

€ € €

2023

Index

2024

Maximaal € € 697,07 €

650,43 € 697,07 € 879,66 €

17.183 17.183 23.397

0,50% € 0,50% € 8,86% €

17.269 17.269 25.470

Tabel 1 Grondprijzen sociale huurwoningen voor de gemeente Haarlem (2023-2024)

De grondprijs voor sociale huurwoningen bedraagt per 1-1-2024  € 17.269,- voor huurprijzen tot 1e en 2e aftoppingsgrens;  € 25.470,– voor huurprijzen tussen de 2e aftoppingsgrens en de liberalisatie grens.

Voor woningen in het middensegment wordt de grondprijs residueel bepaald met als ondergrens de grondprijs sociale huur (liberalisatiegrens) Omdat de woninggroottes variëren is dit omgerekend naar een minimale grondprijs per m² gebruiksoppervlak. Voor 2024 bedraagt de minimale grondprijs voor woningen in het middensegment € 510 per m² GO.

²Inkomens voor woningtoewijzing 2024, Min BZK d.d. 6 december 2023

5

2.3 Bedrijventerrein In de Nota Grondprijsbeleid 2018 is vastgesteld dat grondprijzen voor een bedrijventerrein worden bepaald aan de hand van de comparatieve methode. Deze methode is marktconform en biedt bovendien duidelijkheid aan potentiële kopers. In dit marktsegment is dit een groot voordeel, omdat er dan snel gehandeld kan worden. De indexatie is gebaseerd op de inflatie. De markt voor bedrijfsmatig vastgoed kenmerkt zich door krapte. Er zijn momenteel in Nederland onvoldoende geschikte locaties en bouwgrond beschikbaar om uitbreiding van nieuwe bedrijfsruimten te faciliteren. Momenteel zijn er ook in de gemeente Haarlem weinig gronden meer beschikbaar voor bedrijventerreinen. De basisgrondprijs van 2023 (€ 344,-/ m² exclusief BTW) zal daarom geïndexeerd worden met 2,6%. Dat resulteert in een basisgrondprijs van € 353,- per m² (excl. BTW) voor 2024. In de Nota Grondprijsbeleid 2018 zijn op- en afslagen vastgesteld die leiden tot differentiatie van deze prijs. De relatieve hoogte van de op- en afslagen is onveranderd. Zonder afslag is de grondprijs in een bandbreedte van € 353,-/m² tot € 410,-/m². Een eventuele afslag wordt berekend over het tarief voor de specifieke kavel. De afslag wordt uitsluitend berekend over de het meerdere metrage boven de 2.500 m². Bij een kavelverkoop van 3.000 m², gaat het dus om 500 m² waar de afslag over berekend wordt.

Bedrijventerreinen Bedrijventerreinen basisgrondprijs Toeslag op basisgrondprijs voor secundaire zichtlocatie Toeslag op basisgrondprijs voor zichtlocatie doorgaande wegen Afslag op grondprijs bij kavel > 2.500m2 (aantal m2 boven 2.500)

2.4

Methodiek

Grondprijs/m² 2023 Grondprijs/m² 2024 € 344,00 € 353,00 10% € 377,00 € 387,00 15% € 400,00 € 410,00 -10% € 309,00 - 360,00 € 317,00 - 369,00

Sociaal maatschappelijk

Voor sociaal-maatschappelijke voorzieningen wordt per project een residuele grondprijs gehanteerd die minimaal kostendekkend is met als doel om oneigenlijke subsidiëring en mogelijke staatssteun te voorkomen. Voor veel maatschappelijke functies kan de residuele grondwaarde niet goed worden berekend. Omdat de kostprijs per project sterk kan fluctueren en dat tot grote verschillen kan leiden wordt in deze grondprijsbrief een vaste minimumprijs vastgelegd. Onder deze categorie vallen uitgiften voor publieke functie of bestemming, waarbij een onderscheid kan worden gemaakt tussen activiteiten zonder winstoogmerk en maatschappelijke voorzieningen met een semi-commercieel karakter. Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk zijn publieke (niet commerciële) functies zoals onderwijs, welzijn, sport, bepaalde zorgfuncties en cultuur. Het betreft functies die veelal in eigendom en exploitatie van de gemeente zelf zijn en door de gemeente worden geëxploiteerd. Hiervoor hanteren we een vaste minimum grondprijs met als doel het (deels) dekken van de grondkosten. Er is ook een

6

grondprijs voor maatschappelijk vastgoed onbebouwd. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een schoolplein. Mocht de vaste minimumprijs te hoog zijn vanwege specifieke omstandigheden, waardoor de haalbaarheid in het gedrang komt, zal er gekeken worden of een maatwerk oplossing nodig is. Daarnaast zijn er maatschappelijke voorzieningen met een semi-commercieel karakter zoals Sportcentra/fitness, huisartsen, apothekers en fysiotherapeuten. De grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk wordt residueel bepaald, maar er wordt een minimum grondprijs vastgelegd. In het grondprijsbeleid 2023 bedroeg de grondprijs voor publieke functies zonder winstoogmerk met bebouwingsmogelijkheden ten minste € 150,- (excl. BTW) per m² bvo. Deze grondprijs is geïndexeerd met de stijging in de consumentenprijzen2. Hierdoor komt de grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk op ten minste € 154,- (excl. BTW) per m² bvo. Het onbebouwde gedeelte wordt gewaardeerd op ten minste € 51,- (excl. BTW) per m² bvo. De grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk bedraagt ten minste €205,- (excl. BTW) per m². Deze zijn in overeenstemming met de benchmark gemeentes in de omgeving.

Maatschappelijke voorzieningen Publieke functie zonder winstoogmerkt met bebouwingsmogelijkheden Publieke functie zonder winstoogmerkt onbebouwd Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk

grondprijs per m² bvo 2023 € 150,00 € 50,00 € 200,00

index

grondprijs per m² bvo 2024 2,60% € 154 2,60% € 51 2,60% € 205

Grondprijzen maatschappelijke voorzieningen voor de gemeente Haarlem (2023-2024)

7