2 Bijlage 1 Cijfermatige onderbouwing handhaving leegstand en casuïstiek

Vergelijking cijfers leegstand 2023 vs. 2024 Status en categorie Totaal aantal leegstandsmeldingen - Via eigenaren - Via omwonenden - Via collega’s Aantal leegstandsbezoeken Aantal leegstandsbrieven Aantal leegstandsgesprekken Afgehandeld - Verkocht - Verhuurd - Tweede woning Lopend - Achterstallig onderhoud - Te koop of bijna te koop - Eigenaar in verzorgingstehuis/kliniek - Verbouwing - Zaak via Powerbroser (nader toegelicht punt 2) - Moet nog verhuizen - Ingeschreven, niet woonachtig - Oneigenlijk gebruik - Eigenaar onbereikbaar - Erfgenamen Lopend via woningbouwcorporaties - Verbouwing - Nog verhuren - Te koop

2023 15

2024 50

Verschil +35

3 6 6 10

20 16 13 34

+17 +10 +7 +24

9

23

+14

13

28

+15

6 0 0

5 2 2

-1 +2 +2

4 1 0

1 2 2

-3 +1 +2

2 0

10 3

+8 +3

0 1

1 1

+1 0

0 0 0 N.v.t.

1 1 1 14

+1 +1 +1 N.v.t.

N.v.t. N.v.t. N.v.t.

8 5 1

N.v.t. N.v.t. N.v.t.

1/6

Casuïstiek leegstand en aanbevelingen Inleiding Leegstand In de leegstandverordening (artikel 3) staat de plicht tot leegmelding De eigenaar van een gebouw of woning gelegen in het werkingsgebied binnen de gemeente is verplicht de leegstand van het gebouw te melden aan burgemeester en wethouders, zodra die leegstand langer duurt dan zes maanden. Als er sprake is van een leegstaande woning biedt de Leegstandwet de mogelijkheid om de woning van een eigenaar voor een bepaalde periode te verhuren, indien de woning te koop staat. 2. toetsing woning geschikt voor gebruik De gemeente bespreekt met de woningeigenaar of de woning geschikt is voor gebruik. Dit beoordeelt zij ook op basis van een bezoek bij de woning. Als daar geen sprake van is of wanneer de woningeigenaar geen medewerking verleent, kan er een leegstandsbeschikking worden vastgesteld. In de leegstandsbeschikking wordt bepaald of de woning bewoonbaar is. 3. opstellen van een leegstandsbeschikking Als de woning niet bewoonbaar is, kunnen er aanvullende voorzieningen nodig zijn. De gemeente kan u in dat geval verplichten deze voorzieningen binnen een bepaalde termijn af te ronden. U kunt bijvoorbeeld denken aan het uitvoeren van reparaties in of rondom de woning. 4. opleggen van een boete Als de daarvoor gestelde termijn voor aanvullende voorzieningen of reparaties is verstreken, kan de gemeente een boete opleggen. 5.

voordracht van de gemeente voor een nieuwe gebruiker De gemeente kan verder een persoon voordragen als is vastgesteld dat de woning geschikt is voor gebruik en als de leegstand langer duurt dan twaalf maanden. (artikel 8 Leegstandverordening). De woningeigenaar is dan verplicht om degene binnen drie maanden na de voordracht een huurovereenkomst aan te bieden. Dit is niet verplicht als u binnen drie maanden daarna een overeenkomst bent aangegaan met een ander persoon of als u binnen een redelijke termijn zelf in de woning zal wonen. In praktijk wordt hier geen uitvoering aan gegeven. (zie voor de uitleg informatienota punt 2.3)

Casussen ter illustratie Casus 1: (leegstand) Mevrouw zit al 12 jaar in GGZ-instelling, woning staat al lang leeg i.v.m. haar gezondheid. Uitzicht op zelfstandig weer wonen in haar eigen woning lijkt zeer onwaarschijnlijk. Met de aanscherping van de Wet vaste huurcontracten is tijdelijke verhuur niet meer mogelijk en kunnen we dit ook niet meer aan de woningeigenaar adviseren. Aanbeveling: Indien er sprake is van soortgelijke gezondheidsomstandigheden, rekening te gaan houden met verzachtende omstandigheden indien er zicht is op herstel (gedogen tot twaalf maanden) en als de leegstand langer duurt dan twaalf maanden onderzoeken of verplichte verkoop opgenomen kan worden in de leegstandverordening.

2/6

Casus 2: (Leegstand) Eigenaar woont niet meer op het adres (in de Transvaalwijk), maar in een verzorgingshuis. Zoon beheert de woning (boven en beneden woning) die inmiddels al bijna 8 jaar leeg staat. Na inzet door bouwinspecteur is de zaak overgedragen aan team huisvesting. Leegstand is gemeld, gesprek ter plaatse heeft plaatsgevonden. Woning is in dermate slechte staat dat bewoning niet mogelijk is. Rest aanpak op achterstallig onderhoud en zo dwingen de woning of te verkopen of deze te verbouwen en weer veilig te maken voor bewoning. Aanbeveling: Indien er sprake is van soortgelijke gezondheidsomstandigheden en indien er geen zicht is op herstel en als de leegstand langer duurt dan twaalf maanden onderzoeken of verplichte verkoop opgenomen kan worden in de leegstandverordening. Casus 3: (Leegstand) Eigenaar van een woning in de Amsterdamse buurt woont in Haarlem Zuid. Het betreffende pand staat meerdere jaren leeg en wordt alleen bezocht door de eigenaar om de post op te halen dan wel op te ruimen. De woning is bezocht door team huisvesting en er is een gesprek gehouden na leegstand melding. De eigenaar wil de woning aanhouden voor zijn volwassen kinderen. Deze wonen met gezin in het oosten en het zuiden van het land. Eigenaar is niet te overtuigen om een tijdelijke verhuurvergunning aan te vragen en zo de woning op de markt te krijgen.

Door de lange duur van de leegstand heeft de woning inmiddels sporen van achterstallig onderhoud (optrekkend vocht e.d.) Aanbeveling: Aanpassen van de leegstandsverordening nu tijdelijke verhuur sinds de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten niet meer mogelijk is. Indien de leegstand langer duurt dan twaalf maanden onderzoeken of verplichte verkoop opgenomen kan worden in de leegstandverordening. Casus 4 (leegstand) Tussen de woningen die langer dan 6 maanden leeg staan zitten ook woningen van de gemeente. Deze zijn niet gemeld als leegstaand. Aanbeveling: Verzoek aan afdeling vastgoed voor aanleveren lijst van woningen welke in eigendom van de gemeente zijn en het in kaart brengen van de woningen (in beheer) van de gemeente waarbij ook sprake is van leegstand.

3/6

Bijlage 2 Casuïstiek opkoopbescherming en aanbevelingen Inleiding Opkoopbescherming Opkoopbescherming betekent dat iemand die een goedkope of middel dure woning koopt, verplicht is er zelf te gaan wonen om ervoor zorgen dat die koopwoningen beschikbaar blijven voor kopers die er zelf in gaan wonen. Pas na 4 jaar mag de eigenaar de woning verhuren De Wet opkoopbescherming verplicht de eigenaar van de woning deze tijdelijk niet in gebruik te geven aan een ander en biedt gemeenten de optie om in bepaalde wijken voor de verhuur van goedkope en middel dure woningen een vergunning in te stellen. Hiervoor gelden strenge regels. Indien de vergunning niet wordt verleend, dan mag de woning de eerste vier jaar na aankoop niet worden verhuurd. Artikel 3.4.1.(huisvestingsverordening) Werkingsgebied •

1.Als woonruimten waarvoor de vergunningplicht geldt als bedoeld in artikel 41 van de Huisvestingswet zijn alle woonruimten aangewezen, gelegen in de gemeente Haarlem, die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben van €451.000 of lager.1

Artikel 3.4.3. Vergunning voor de verhuur van binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimten (verhuurvergunning opkoopbescherming) De vergunning wordt verleend indien: •

1.de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloedof aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar;

•

2.de eigenaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, 16 onder 1°, van de Wet basisregistratie personen heeft gehad, in die woonruimte gewoond heeft en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf aaneengesloten maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt;

•

3.de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte

Stappen Opkoopbescherming 1. Vaststellen WOZ-waarde woning één jaar vóór datum transactie. Aan de hand van de door Dia aangeleverde dataset rapportage opkoopbescherming wordt desktop research gestart. In deze rapportage staan de koopsommen opgenomen. Graadmeter voor opkoopbescherming o.b.v. wet opkoopbescherming is de WOZ-waarde ten tijde van de aanschaf . Koopsom (WOZ-prijsgrens) en WOZ-waarde komen niet overeen, wat voor onnodig extra uitzoekwerk zorgt voor inspecteurs. Voordat desktopresearch gestart kan worden dient dus de WOZ-waarde van de woning één jaar vóór datum transactie vastgesteld worden. 1 Indexering prijspeil jaarlijks per 1 januari. Prijspeil 2025: € 476.415.

4/6

Consensus beschikt over deze gegevens die deze niet deelt met de gemeente Haarlem. De koopsom in de dataset is daarom aangepast met een gemiddelde WOZ-waardestijging o.b.v. cijfers CBS om de verzameling koopwoningen die nader onderzocht moeten worden in de dataset rapportage opkoopbescherming alsnog zo volledig mogelijk te maken. Aanbeveling: Toegang tot de WOZ-waardes en de historie van de WOZ-waarde voor de toezichthouders verschaffen d.m.v. toegang te verlenen aan de WOZ-bronsystemen om onze wettelijke taak te kunnen uitvoeren. 2. Vaststellen bewoners. In GBA wordt onderzocht welke persoon/personen ingeschreven staan. Zodra eigenaren ingeschreven staan, eindigt de casus. Zodra andere personen dan de eigenaar staan ingeschreven, wordt onderzocht of er een familiaire band bestaat tussen de eigenaren/bewoners (gegevens GBA). Wanneer dit niet af te lezen is vanuit de gegevens van GBA, dient er onderzoek ter plaatse uitgevoerd te worden. Indien aan de hand van de gegevens van GBA vast te stellen is dat er inderdaad een 1e of 2e graad familieband bestaat, dan volgt de vergunning check. Tevens wordt in systemen en archieven onderzocht of er een verhuurvergunning opkoopbescherming is afgegeven. Is er (nog) geen verhuurvergunning opkoopbescherming afgegeven, dan wordt legaliseren van de situatie onderzocht.

De eigenaren dienen een vergunningaanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming in te dienen. Zodra deze vergunning is afgegeven, is de gehele situatie gelegaliseerd. Als deze vergunning niet wordt afgegeven, volgt stap 3, onderzoek ter plaatse. 3. Onderzoek ter plaatse. Ter plaatse volgt onderzoek naar of er een familiaire band tussen eigenaren en bewoners bestaat. Dit gebeurt vaak middels identiteitsgegevens, huurcontracten en/of verklaringen van betrokken partijen. Al deze informatie wordt verwerkt in een officieel bezoekrapport. Wanneer de situatie wél legaliseerbaar is, ter plaatse met de eigenaren in gesprek en wijzen op de regelgeving omtrent opkoopbescherming. Merendeels zijn, volgens eigen verklaringen, niet op de hoogte van genoemde regelgeving. Na het bezoek van een toezichthouder wordt vaak, in deze, een verhuurvergunning opkoopbescherming aangevraagd (en verleend aan) door de eigenaar van de woning. De woningeigenaar moet wel aan een aantal voorwaarden voldoen, zoals het opstellen van een tijdelijke huurovereenkomst. 4. aanvraag tijdelijke vergunning voor verhuur (indien de woning langdurig te koop staat) De eigenaar dient daarvoor bij de gemeente een tijdelijke vergunning voor verhuur aan te vragen. Dit biedt de mogelijkheid om inkomsten genereren en het voorkomt dat woning langdurig onbewoond blijft.

Staat de woning leeg en wil je deze niet verkopen, dan kom je niet in aanmerking voor een tijdelijke verhuurvergunning. 5. Opstellen besluit. Zodra alle benodigde informatie compleet is en er is vastgesteld dat er een overtreding heeft plaatsgevonden, start het handhavingstraject in samenwerking met de juridische afdeling. Dit bestaat uit het opstellen van het bezoekrapport, het voornemen tot het opleggen van een dwangsom en de daadwerkelijke last onder dwangsom.

5/6

Casussen ter illustratie Casus 1: (opkoopbescherming) Meneer heeft een zoon en een relatie met de moeder van zijn zoon (zijn partner) met wie hij niet samenwoont. Meneer en zijn partner hebben co-ouderschap. Hij en zijn partner zijn niet getrouwd en hebben geen samenlevingscontract. Meneer huurt een woning die van zijn schoonvader is, maar doordat er geen sprake is van geregistreerd partnerschap of huwelijk valt meneer niet onder de voorwaarden van opkoopbescherming en kan hij de woning niet huren. Aanbeveling: Aanvulling maken op de Huisvestingsverordening onderdeel opkoopbescherming betreffende sprake van co-ouderschap en huren van woning van familie (opa van zoon). Indien er geen 1e en 2e graad bloed- of aanverwantschap met de eigenaar op papier aantoonbaar is, maar wel aanwezig (kind, co-ouderschap, latten) kunnen zij een vergunning krijgen.

Casus 2: (opkoopbescherming/verhuurvergunning) Een opgeleverde nieuwbouwwoning (met een v.o.n. prijs groter dan de prijsgrens opkoopbescherming) waarbij in de anterieure overeenkomst geen beperkingen voor verhuur zijn opgenomen (en nog geen eerste bewoning heeft plaatsgevonden, conform artikel 3.4.1. huisvestingsverordening) waarbij de WOZ-waarde op peildatum nog onder de WOZ-waarde grens van € 389.000,-. komt, valt strikt bezien onder de opkoopbescherming. Aanbeveling: Met een aanvulling maken in de huisvestingsverordening met het type woning en de V.O.N. prijs waardoor deze buiten de opkoopbescherming zal vallen. Een voorstel hiervoor wordt momenteel uitgewerkt.

Casus 3 (opkoopbescherming): Een ondernemer koopt een woning die onder de opkoopbescherming valt en renoveert deze. Vervolgens verkoopt hij de woning voor een bedrag dat voor starters niet haalbaar is. Volgens de wet is dit toegestaan, omdat de woning niet wordt verhuurd na de renovatie. Toch krijgt een starter op deze manier geen kans om de woning te kopen. Opkoopbescherming voorziet hier niet in. Conclusie: De opkoopbescherming doet expliciet geen inbreuk op het eigendomsrecht, maar stelt wel regels over het in gebruik geven van woonruimte tot een X bedrag.

6/6