2 Bijlage 1 Begeleidende aanbiedingsbrief Startbouwimpuls-aanvragen gemeente Haarlem (5 oktober 2023)

*ƒ* Gemeente Haarlem

College van B & W

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Postbus 20011 2500 EA Den Haag

Ons kenmerk 2023/1704168 Datum 5 oktober 2023 Afdeling

Programma- en Gebiedsmanagement

Contact

Maaike Stoop

Telefoon

06- 34352201

E-mail

mstoop@haarlem.nl

Onderwerp: Begeleidende aanbiedingsbrief Startbouwimpuls-aanvragen gemeente Haarlem

Geacht ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,

De gemeente Haarlem heeft de ambitie om voor 2030 10.000 nieuwe woningen te bouwen, waarvan

een groot aandeel in het betaalbare segment. Daarmee levert Haarlem een belangrijke bijdrage aan

de woningbouwopgave. Echter zetten de stijgende bouwkosten, rente, inflatie en een toenemend gebrek aan grondstoffen de woningbouwproductie steeds meer onder druk. Om te voorkomen dat de woningbouwproductie stokt, zetten gemeenten, provincies en Rijksoverheid gezamenlijk in op het

aanjagen van de woningbouwproductie met diverse maatregelen en financiële middelen. Eén van de door u genomen maatregelen betreft de Startbouwimpuls, een nieuwe subsidieregeling

voor woningbouwprojecten die dreigen te vertragen of stil worden gezet door de veranderde economische omstandigheden. De gemeente Haarlem maakt graag gebruik van deze nieuwe subsidieregeling, om daarmee de woningbouwproductie in Haarlem op gang te kunnen houden. Via

deze brief ondersteunt het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Haarlem de aanvragen voor de volgende woningbouwprojecten:

1.

Sociale woningbouw De Koepel (261 woningen, waarvan 100% sociaal)

2.

Stephensonstraat 38-46 (96 woningen, waarvan 71% sociaal)

3.

Spaarndamseweg Schoterkwartier fase 2 (101 woningen, waarvan 50% sociaal)

4.

Schipholweg 1 (243 woningen, waarvan 30% sociaal)

5.

Schonenvaert (823 woningen, waarvan 34% sociaal)

6.

Spaarne Poort (625 woningen, waarvan 60% sociaal)

7.

Kavel 1F in ontwikkelzone Oostpoort (94 woningen, waarvan 100% sociaal)

8.

Blauwe Wetering (429 woningen, waarvan 5% sociaal)

9.

Ripperda (24 woningen, waarvan 100% sociaal)

10. Rootz (665 woningen)

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Gedempte Oude Gracht 2, 2011 GR Haarlem

Kenmerk: 2023/1704168 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

1/5

Gezamenlijk leiden deze projecten tot het realiseren van 3.361 aantal woningen, waarvan 72% in het betaalbare woonsegment, voor een gevraagde investering van 29.491,834 euro (incl. BTW)/ 8.775

euro (incl. BTW) per woning. Deze projecten voldoen aan alle criteria die door u zijn opgesteld en kunnen in de periode 2024/2025 starten. Ook vallen deze projecten binnen de gemaakte Woondealafspraken tussen de Metropoolregio Amsterdam (MRA) en de Rijksoverheid. Gezien de grote behoefte aan betaalbare woningen in de gemeente Haarlem, ligt de prioriteit van het college bij het

realiseren van woningbouwprojecten in de sociale huursector. Daarmee geeft het college ook

invulling aan het halen van de prestatieafspraken met de woningcorporaties. In deze begeleidende aanbiedingsbrief wordt per project een korte toelichting gegeven. Per aanvraag ontvangt u een nadere onderbouwing aan de hand van de door u opgestelde indieningsformulieren.

Daartoe wordt verwezen naar de bijlagen.

1. Sociale woningbouw De Koepel De te bouwen woningen op het historische Rijksmonument Koepelterrein in Haarlem omvat 96

reguliere sociale woningen en 165 zelfstandige studentenwoningen. Deze ontwikkeling ondersteunt de groei van het Bachelor onderwijs en fungeert als potentieel fundament voor toekomstige

masteropleidingen. Alle woningen in dit bouwprogramma vallen onder de sociale categorie van

woningbouw, wat betekent dat ze betaalbaar zijn voor een brede doelgroep. Na (eventuele)

toekenning van de SBI zal nog steeds een tekort resteren. De corporaties hebben zich gecommitteerd om dit verlies te nemen zodat dit project doorgang kan vinden. Door een bijdrage van de SBI kan het

project van start gaan. 2. Stephensonstraat 38-46 De Stephensonstraat 38-46 is een woningbouwproject met 68 sociale woningen, 28

vrijesectorwoningen, 1.725 m2 BVO aan voorzieningen in de plint en een ondergrondse parkeergarage. Als eerste startbouw project voor de WBI- subsidie van de ontwikkelzone Zuidwest

vervult dit project een aanjagende functie. De ondergrondse parkeergarage en voorzieningen in de plint dragen mede bij aan de vervolg ontwikkeling van het gebied. Door het grote aantal sociale

woningen, de realisatie van het ondergronds parkeren voor het gebied en de gestegen rente- en

bouwkosten helpt de SBI-subsidie om het project rond te kunnen krijgen.

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie.

Kenmerk: 2023/1704168 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

2/5

4* 3. Spaarndamseweg Schoterkwartier fase 2 Op een voormalig bedrijventerrein aan de rand van een bestaande woonwijk wordt een

woningbouwproject gerealiseerd met in totaal 101 woningen. Het bestemmingsplan is onherroepelijk en de bouwaanvraag is ingediend. Afgelopen periode heeft het project te maken gekregen met stijgende bouwkosten en dalende

verkoopprijzen. Aangezien het project voor een groot deel uit sociale huur bestaat, staat de haalbaarheid en voortgang onder druk. De huurprijzen van de corporatie liggen vast, waardoor zij niet in staat zijn om de koopsom mee te

laten stijgen met de bouwkosten.

4. Schipholweg 1 Schipholweg 1 is een belangrijk project voor Haarlem, vanwege de betaalbare woningen die het toevoegt en vanwege de prominente ligging aan het toekomstige OV-knooppunt Haarlem NieuwZuid. De veranderde marktomstandigheden hebben gezorgd voor een verhoging aan de kostenkant

(hogere bouwkosten + hogere rente) en een verlaging van de opbrengstenkant (lagere beleggingswaarde). Hierdoor is de businesscase voor deze ontwikkeling niet meer positief. Met behulp van de SBI-subsidie wordt de businesscase weer sluitend gemaakt zodat de transactie kan worden gesloten tegen de lagere beleggingswaarde en kan worden gestart met de bouw.

5. Schonenvaert

In het project Schonenvaert is al veel energie gestoken om het project tot realisatie te brengen. De reden hiervoor is het grote aantal woningen en het hoge percentage betaalbare woningen, waardoor het project een enorme positieve impact kan maken op de woningmarkt in Haarlem. Naar aanleiding

van de verslechterende markt zijn door middel van een allonge op de anterieure overeenkomst

afspraken gemaakt over een aanpassing van het programma, ten gunste van een groter aantal

woningen, waardoor de haalbaarheid is verbeterd, onder voorwaarde dat de ontwikkelaar tijdig start met realisatie. De ontwikkelaar heeft echter nog geen haalbare businesscase, doordat er nog een gat

zit tussen de aanbieding van de beoogd belegger, en de offerte van de beoogd aannemer. De aangevraagde SBI-subsidie overbrugt dit gat.

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie.

Kenmerk: 2023/1704168 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

3/5

6. Spaarne Poort

Het project Spaarne Poort telt 625 woningen en bestaat voor 100% uit betaalbare woningen. De

kosten en opbrengsten van het project zijn uiteen komen te lopen door hogere bouwkosten en hogere rente, waardoor de beleggingswaarde is gedaald. Aegon is als belegger reeds eigenaar van de

benodigde gronden, en afzet van de woningen is verzekerd, mits de businesscase haalbaar wordt. Er zijn al optimalisaties uitgevoerd door gevels te vereenvoudigen en bouwkosten te reduceren, en de

ontwikkelwinst tot het minimum te verlagen. Er resteert een gat tussen kosten en opbrengsten, dat

met de SBI kan worden overbrugd. 7. Kavel 1F in ontwikkelzone Oostpoort

Kavel 1F is een sociaal woningbouwproject met 94 woningen in houtbouw, ontwikkeld door woningcorporatie Ymere. Als het eerste startbouw project van de WBI-subsidie zet dit project de

toon en vervult het een aanjagende functie voor de rest van de ontwikkeling van Oostpoort. Door de gestegen bouwkosten en het 100% sociale woningbouwprogramma is een tekort ontstaan in de business case van dit project. De SBI-subsidie draagt bij aan de realisatie van dit project en vormt

daarmee de start van de ontwikkeling van Oostpoort. 8. Blauwe Wetering

De Blauwe Wetering is een herontwikkeling van een kantoorpand. Het gebouw wordt getransformeerd en uitgebreid tot in totaal 429 woningen. Er is in Haarlem heel veel behoefte aan de

in dit project voorziene woningcategorieën. De ontwikkelaar was van plan medio 2022 te starten maar door een ingediend beroep dat in november 2022 bij de raad van state op de rol stond, is dat

uitgesteld. Daags voor de zitting is het beroep ingetrokken, maar intussen waren de bouwkosten

dermate hard gestegen dat de ontwikkelaar geen kans zag de bouw te starten. Door toekenning van deze subsidie zal de ontwikkelaar aanvangen met de bouw. 9. Ripperda Het project Ripperda Haarlem is een langdurige gebiedsontwikkeling die begon in 2004 met het sluiten van een realisatieovereenkomst met de Ontwikkelcombinatie Ripperda. Voor de laatste fase

van de Ripperda bleek in de afgelopen jaren geen vraag te zijn. Sinds eind 2019 zijn de gemeente en

de ontwikkelaar daarom met elkaar in gesprek over een programmatische wijziging.

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie.

Kenmerk: 2023/1704168 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

4/5

4* Uitgangspunt is om het programma te wijzigen van (incourante) eengezinswoningen naar middeldure

appartementen en later sociale huurwoningen. De gemeente, de ontwikkelaar en de woningcorporatie Ymere hebben de drie bouwblokken hierop aangepast en het plan is inmiddels vergund (onherroepelijk). Alle drie de partijen hebben financiële concessies gedaan om het plan haalbaar te maken. Voor de bouw van de bouwblokken is inmiddels een aanbieding gedaan door een

aannemer. Als gevolg van de huidige marktomstandigheden komt deze hoger uit dan eerder geraamd. Daardoor is een extra tekort ontstaan. Partijen willen daarom opteren voor de SBI zodat dit plan op korte termijn kan worden uitgevoerd en het project Ripperda kan worden afgerond.

10. Rootz

Rootz is met 665 woningen, waarvan 64% in het betaalbare segment, een belangrijke toevoeging aan de Haarlemse woningmarkt.

Het project heeft op dit moment te maken met een tekort in de businesscase, doordat de beleggingswaarde van de middeldure huurwoningen is gedaald, terwijl de bouwkosten zijn gestegen. Amvest is partner in de ontwikkeling en heeft haar eigen beleggingsfondsen op het oog als afnemer

van de woningen.En met Dura Vermeer is de bouwer ook al aan het project verbonden. Als het tekort kan worden overbrugd dat resteert tussen de bouwkosten en de beleggingswaarde, kan het

project van start. Wij zien uw reactie op onze aanvragen graag tegemoet.

Met vriendelijke groet.

Wètfiüuder F.R. Roduner

Namens het College van Burgemeester en Wethouders

Gemeente Haarlem

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie.

Kenmerk: 2023/1704168 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

5/5