2. Bijlage 1 Aankoopadvies Rentmeester Tiede de Boer april 2022
Tekst van het document
Aankoopadvies percelen grond gelegen in de Poelpolder Haarlem Aanleiding De eigenaar van een areaal agrarische grond gelegen in de Poelpolder wil de percelen grond verkopen. De gemeente Haarlem heeft aangegeven geïntresseerd te zijn, mede voor de aanleg van nat-dras in het gebied. Voor een mogelijke aankoop wenst opdrachtgever inzicht in de waard van de percelen. Dit document betreft een advies uitsluitend voor intern gebruik door opdrachtgever, het advies is derhalve geen taxatierapport en kan niet gebruikt worden voor financiering en/of onderbouwing van balanswaarderingen. Kadastrale gegevens Gemeente
Sectie
Nummer
Ha
A
Ca
Haarlem
W
287
00
13
10
Haarlem
W
288
00
03
20
Haarlem
W
289
00
19
40
Haarlem
W
290
00
40
70
Haarlem
W
291
00
31
00
Haarlem
W
292
00
06
20
Haarlem
X
223
00
03
20
Haarlem
X
224
00
33
90
Haarlem
X
225
00
24
10
01
74
80
Totaal Recht van eigendom: Stichting Gereformeerd of Burgerweeshuis Olyslagerslaan 5 Haarlem Publiekrechtelijke beperkingen: Privaatrechtelijke beperkingen: Belemmeringenwet privaatrecht:
Geen Geen Geen
Globale beschrijving Het betreft een areaal agrarische grond van in totaal negen percelen. Het zijn twee lange smalle strokken met daartussen een perceel grond in eigendom van de gemeente . De percelen hebben geen zelfstandige ontsluiting naar de openbare weg, voorheen is de ontsluiting via het erf van de nabij gelegen boerderij gegaan. Een recht van overpad over het tussen gelegen perceel is ook niet formeel geregeld.
Bij inspectie van de gronden viel op dat deze aanzienlijk natter waren dan de nabij gelegen gronden.
Locatie De percelen zijn gelegen aan de rand van het oosten van Haarlem, tussen de woonwijk Meerwijk en de ringvaart.
Bestemmingsplan Gemeente: Bestemmingsplan: IMRO: Planstatus: Uitgebreide status Datum status: Enkelbestemming: Dubbelbestemming Functieaanduiding Gebiedsaanduiding
Haarlem Poelpolder NL.IMRO.0392.BP9080001-0003 Vastgesteld Onherroepelijk Vastgesteld 20 december 2012 Natuur Waarde-Archeologie 3, Waarde- Cultuurhistorie, WaterstaatWaterkering Geen Geen
Overwegingen − De percelen hebben een ongunstige kavelvorm, tevens grenzen ze niet aan elkaar. − De bestemming is natuur, dit maakt agrarisch gebruik op basis van overgangsrecht nog wel mogelijk. − De percelen hebben een slechte ontsluiting. − De percelen hebben een beperkte omvang voor agrarisch gebruik. − In de directe omgeving zijn geen agrarische bedrijven (meer)actief. De waarde dient agrarisch bepaald te worden, dit gezien de bestemming en ook het ontbreken van een verwachting dat de gronden een andere, meer luctratieve bestemming gaan krijgen. Waardebepaling Marktwaarde Mede gelet op de vorenstaande beoordelingen waardeert ondergetekende de marktwaarde vrij van pacht- en of gebruiksrechten op € 5,50 per m2. € 96.000,= (afgerond) Zegge: ZESENNEGENTIGDUIZEND EURO Advies aankoopstrategie Ondergetekende adviseert een meerwaarde clausule onderdeel van de onderhandelingen te maken. Gezien de bijzondere ligging is het reëel dat de verkoper zekerheid wenst te hebben dat de gronden niet alsnog een meerwaarde verkrijgen als gevolg van een bestemmingswijziging. Aldus opgemaakt en getekend,
Tiede de Boer Rentmeester en Beëdigd taxateur/makelaar
Bijlagen − Foto’s − Referenties − Bestemmingsplan
Foto’s
Referenties De taxateur acht de onderstaande transacties relevant als onderbouwing voor deze taxatie: Diverse percelen cultuurgrond (grasland) gelegen aan/nabij Vondelweg te Haarlem Koopsom: € 401.013,60 K.K. Koopsom per m2: € 5,20 Bestemming c.q. gebruik van de zaak: grasland Kadastrale gegevens: Gemeente Schoten, sectie A, nummers 103, 546 en 547 en Gemeente Schoten, sectie B, nummer 17300 totaal groot 7.71.18 ha Recht: volle eigendom Aktedatum: 30 juni 2020 Bron: akte ingeschreven in Hyp4 deel 78399 nummer 115 Analyse Koper heeft de percelen grond bedrijfsmatig gekocht, waarschijnlijk als belegging koper is agrarisch niet actief. Perceel cultuurgrond gelegen nabij de Spieringweg 203 te Vijfhuizen Koopsom: € 57.500,- K.K. Koopsom per m2: € 5,53 Bestemming c.q. gebruik van de zaak: grasland Kadastrale gegevens: Gemeente Haarlemmermeer, sectie AB, nummers 1376 en 2186, totaal groot 1.03.82 ha Recht: volle eigendom Aktedatum: 13 maart 2020 Bron: akte ingeschreven in Hyp4 deel 77649 nummer 35 Analyse Het betreft een perceel cultuurgrond gelegen in de nabijheid dat gekocht is door een agrariër. Perceel weiland gelegen aan de Schipholweg te Vijfhuizen Koopsom: € 40.000,- K.K. Koopsom per m2: € 9,69 Bestemming c.q.
gebruik van de zaak: weiland Kadastrale gegevens: Gemeente Haarlemmermeer, sectie AB, nummer 400, groot 4.130 m2 Recht: volle eigendom Aktedatum: 3 september 2020 Bron: akte ingeschreven in Hyp4 deel 78933 nummer134 Analyse Het betreft een perceel weiland dat gekocht is om op termijn betrokken te worden in de ontwikkeling van een camping. Perceel grond(akkergrond) gelegen nabij Kromme Spieringweg 164 te 2141 BP Vijfhuizen Koopsom: € 350.000,- K.K. Koopsom per m2: € 8,51 Bestemming c.q. gebruik van de zaak: akkerbouw Kadastrale gegevens: Gemeente Haarlemmermeer, sectie AB, nummer 1945, groot 4.11.50 ha Recht: volle eigendom Aktedatum: 30 september 2019 Bron: akte ingeschreven in Hyp4 deel 76479 nummer177
Analyse Het betreft een perceel akkerbouw dat door de gemeente Haarlemmermeer verkocht is aan een agrariër. Dit verklaart de hogere prijs. Perceel akkerbouwgrond gelegen nabij Hoofdweg 1041 te 2152 LJ Nieuw-Vennep Koopsom: € 228.518,70 K.K. Koopsom per m2: € 8,53 Bestemming c.q. gebruik van de zaak: akkerbouw Kadastrale gegevens: Gemeente Haarlemmermeer, sectie AE, nummer 4984, groot 2.67.90 ha Recht: volle eigendom Aktedatum: 7 oktober 2019 Bron: akte ingeschreven in Hyp4 deel 76555 nummer107 Analyse Betreft eveneens een perceel akkerbouw dat door de gemeente Haarlemmermeer verkocht is aan een agrariër. Dit verklaart de hogere prijs.
Bestemmingsplan
Natuur Bestemmingsomschrijving De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor: • • • • • • •
het behoud, herstel en/of de ontwikkeling van natuurwaarden en/of ecologische waarden; voet- en fietspaden; waterlopen, waterpartijen, kunstwerken en natuurvriendelijke oevers; agrarisch, recreatief en educatief medegebruik; mede voor een speeldernis, ter plaatse van de aanduiding 'speelvoorziening'; mede voor een tunnel, ter plaatse van de aanduiding 'tunnel'; bij de bestemming behorende 'andere bouwwerken', groenvoorzieningen, wegen en paden, voorzieningen voor de waterhuishouding, voorzieningen van openbaar nut;
Waarde - Archeologie Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde- archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Waarde - Cultuurhistorie Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde- cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de versterking van cultuurhistorische- en landschappelijke waarden.
Waterstaat - Waterkering Bestemmingsomschrijving •
•
de voor 'Waterstaat - waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en de verbetering van de waterhuishouding, waterbeheersing en voor het onderhoud en instandhouding van dijken, kaden, dijksloten en andere voorzieningen ten behoeve van de waterkering; bijbehorende 'andere bouwwerken' zoals duikers, keerwanden en merktekens.