17. Bijlage: Anterieure Overeenkomst Schalkwijk-Midden Belcanto/ Rootz
Tekst van het document
4.
Tevens is de Gemeente bereid, met inachtneming van artikel 24 (Vrijtekening) van deze Overeenkomst tot het opstellen en in procedure brengen van de omgevingsvergunningsaanvraag middels uitgebreide Wabo-procedure, danwel een aanvraag omgevingsvergunning voor een omgevingsplan activiteit, indien de Ontwikkelaar dat opportuun acht.
5.
De Gemeente draagt zorg voor de spoedige behandeling van de door de Ontwikkelaar ingediende aanvra(a)g(en) omgevingsvergunning alsmede overige aanvragen door de Ontwikkelaar voor benodigde vergunningen in het kader van deze Overeenkomst, voor zover het vergunningen betreft welke door de Gemeente dienen te worden verleend.
6.
De Ontwikkelaar zal de Gemeente bij de planologische voorbereiding zoals aangegeven in leden 1 en 2 alsmede bij het voldoen aan het gestelde in lid 4 alle medewerking verlenen die in haar vermogen ligt en de instructies en verzoeken van de Gemeente volgen.
Artikel 17. Reservering Project specifieke regelingen 1.
Parkeren a) De Ontwikkelaar is verantwoordelijk voor het realiseren van voldoende parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen binnen het Plangebied conform het bij de vergunningaanvraag geldende parkeerbeleid. Er dient sprake te zijn van een gesloten parkeerbalans,
Paraaf Gemeente Haarlem:
Paraaf Ontwikkelaar(s):
23
Anterieure Overeenkomst Schalkwijk Midden Rootz C.V. / Plot 1 en 4
b)
c)
d)
e)
welke door de Gemeente wordt getoetst op grond van haar publiekrechtelijke bevoegdheden met inachtneming van artikel 24 (Vrijtekening) van deze Overeenkomst. In het Stedenbouwkundig Plan staat dat de boven- en ondergrondse parkeervoorzieningen binnen de plotgrenzen en de kaders van de spelregelkaart capaciteit bieden om maximaal 541 parkeerplekken te realiseren en het SP dient als basis voor het Bestemmingsplan Nieuw en maakt daardoor tezamen met het geldende parkeerbeleid onderdeel uit van het toetsingskader voor de aanvraag omgevingsvergunning. Bij de toetsing van die vergunningsaanvraag wordt echter definitief het aantal benodigde parkeerplaatsen bepaald, met inachtneming van het maximum van 541 parkeerplekken (behoudens in geval gebruik wordt gemaakt van de 10% regeling als opgenomen in artikel 9). Eventueel dubbelgebruik elders in de nabijheid het Plangebied conform het dan geldende parkeerbeleid wordt hierbij betrokken. Indien het parkeerbeleid wijzigt voorafgaand aan de aanvraag van de omgevingsvergunning(en) (of tijdens de procedure en/of de bouw), zullen Partijen bezien of het aantal parkeerplaatsen kan worden verminderd. De Gemeente spant zich in om 5 parkeerplaatsen ten behoeve van het Gasthuis en 3 parkeerplaatsen bij het zorgcentrum mogelijk te maken in de nabije omgeving van het Gasthuis en zorgcentrum.
Ontwikkelaar wordt in de gelegenheid gesteld het aandeel bezoekersparkeren in de avonduren en het weekend op basis van dubbelgebruik binnen een straal van 250 m elders beschikbaar te stellen. Dit aandeel zal in mindering worden gebracht op het aantal parkeerplaatsen als genoemd onder a) onder voorbehoud van artikel 24 (Vrijtekening) van deze Overeenkomst.
In het kader van de voorwaarden die de Gemeente stelt in de omgevingsvergunning met kenmerk 2021-07713 ten aanzien van parkeerplaatsen van de RVB, zal Rootz met de RVB een bruikleenovereenkomst aangaan voor het gebruik van parkeerplaatsen over en weer, indien er per het moment dat het Bouwplan is gerealiseerd. Tot die tijd zal Rootz per september 2023 tijdelijke parkeerplaatsen op maaiveld ter beschikking stellen aan RVB, zodat zij kan voldoen aan de voorwaarden voor haar omgevingsvergunning. De Gemeente is hiermee bekend en zal indien nodig - haar medewerking verlenen (o.a. door medewerking aan eventuele vergunning/ontheffingen onder voorbehoud van artikel 24 (Vrijtekening) van deze Overeenkomst) voor deze tijdelijke parkeerplaatsen gedurende de periode tot aan oplevering van het Bouwplan. 2.
Sloop bestaande bebouwing De Gemeente is bereid om - vooruitlopend op de procedures als genoemd in artikel 16 lid 1 en 2 en met inachtname van artikel 25 - op verzoek van Ontwikkelaar voor zover nodig een omgevingsvergunning voor sloopwerkzaamheden een sloopvergunning in behandeling te nemen. Het betreft (een gedeelte van) de bestaande bebouwing waarvan sloop benodigd is in verband met veiligheidsrisico’s en bodemonderzoek.
3.
Mogelijke bodemverontreiniging en uit te voeren onderzoeken Het Perceel dient geschikt te zijn voor het gebruik c.q. de bestemming die de Ontwikkelaar overeenkomstig het (Ontwerp-)Bestemmingsplan op het Perceel wenst te realiseren. Alle eventueel noodzakelijke (aanvullende) milieuonderzoeken en/of saneringen van grond en/of grondwater van het Perceel komen voor rekening en risico van de Ontwikkelaar.
Paraaf Gemeente Haarlem:
Paraaf Ontwikkelaar(s):
24
Anterieure Overeenkomst Schalkwijk Midden Rootz C.V. / Plot 1 en 4
4.
Transformatoren De Ontwikkelaar dient, in overleg met de nutsbedrijven, inpandige transformatoren op te nemen in de nieuwbouw waaronder de te verplaatsen transformatoren ten behoeve van algemeen nut in de huidige openbare ruimte. Hierbij dient rekening gehouden te worden met een minimale afstand tot verblijfsruimtes zoals opgenomen in de dan geldende richtlijnen of bepalingen.
5.
Warmte Koude Opslag (WKO) Voor de aanleg van een of meer WKO’s dient de Ontwikkelaar cf. het bepaalde in artikel 16 lid 4 vergunning(en) aan te vragen. Partijen zijn ervan op de hoogte dat, mits (dus als tenminste wel) vergund, de bronnen zullen worden gepositioneerd in het Semi-Openbaar gebied, maar dat een deel van de leidingen mogelijk in de Openbare Ruimte komt te liggen (Bijlage 14). Hiervoor wordt het zakelijk recht van opstal gevestigd, zoals reeds aangegeven in artikel 14.
Artikel 18. Planschade 1.
Partijen komen overeen dat de mogelijke planschade ex artikel 6.1 Wro welke voortvloeit uit de in artikel 16 genoemde planologische maatregel en welke onherroepelijk voor vergoeding in aanmerking komt, gedragen wordt door de Ontwikkelaar. Indien de Omgevingswet inwerking treedt, zijn de dan geldende bepalingen met betrekking tot planschade dan wel de equivalent daarvan (nadeelcompensatie) van toepassing.
2.
Een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ex artikel 6.1 Wro wordt door de Gemeente behandeld conform het bepaalde in afdeling 6.1 Wro, afdeling 6.1 Bro alsmede de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade, zoals vastgesteld door de raad bij besluit van 30 oktober 2008, in werking getreden 7 november 2008. De Gemeente zal de Ontwikkelaar schriftelijk in kennis stellen van een aanvraag om tegemoetkoming in planschade die voortvloeit uit de planologische maatregel zoals aangegeven in lid 1.
3.
De Gemeente zal zo spoedig mogelijk, steeds nadat door de Gemeente een planschadevergoeding is toegekend en deze beslissing onherroepelijk is geworden, het bedrag aan planschade dat voortvloeit uit de in lid 1 van dit artikel bedoelde planologische maatregel, schriftelijk aan de Ontwikkelaar mededelen. De Ontwikkelaar verplicht zich binnen twee maanden na dagtekening van deze schriftelijke mededeling aan de Gemeente het volledige bedrag over te maken.
Artikel 19. Communicatie (Bouwplan/proces/uitvoering) 1. Partijen hechten grote waarde, zowel voor als tijdens de realisatie van het Bouwplan, aan een goede en zorgvuldige communicatie met zowel belanghebbenden in de directe omgeving van het Plangebied als met potentiële eigenaars en gebruikers. 2. De Ontwikkelaar is hoofdverantwoordelijk voor het verstrekken van informatie over de herontwikkeling van het Plangebied en wel als volgt: • De Ontwikkelaar draagt voor haar rekening en risico zorg voor het omgevingsmanagement tijdens het hele traject van voorbereiding en uitvoering van het Bouwplan. Hieronder valt in
Paraaf Gemeente Haarlem:
Paraaf Ontwikkelaar(s):
25
Anterieure Overeenkomst Schalkwijk Midden Rootz C.V. / Plot 1 en 4
• • •
ieder geval het trachten te voorkomen van klachten en bij optreden daarvan het zorg dragen voor de afhandeling van deze klachten. Een en ander conform een door de Ontwikkelaar in overleg met de Gemeente op te stellen Plan van Aanpak Omgevingsmanagement, inclusief een BLVC Plan (Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid, Communicatie). De Ontwikkelaar stelt een omgevingsmanager aan voor de uitvoering van de afspraken in het Plan van aanpak Omgevingsmanagement. De Ontwikkelaar draagt voor haar rekening en risico zorg voor de totale projectcommunicatie, alsmede de participatie (informeren en betrekken omgeving) in het kader van de omgevingsvergunning. De Ontwikkelaar draagt voor haar rekening en risico zorg voor het op de hoogte brengen en houden van de omwonenden van het Plangebied ten aanzien van de planontwikkeling en de daaruit voortvloeiende bouwwerkzaamheden. De Ontwikkelaar zal hiertoe in overleg met de Gemeente een Communicatieplan opstellen met daarin afspraken over de wijze waarop door de Ontwikkelaar tijdens de planontwikkeling en realisatie informatie wordt verstrekt aan derden, en waarin de momenten van de te houden inspraak en participatie worden vastgelegd.
3.
De Gemeente zal zich ervoor inspannen om de Ontwikkelaar tijdig in kennis te stellen van relevante ontwikkelingen in aangrenzende gebieden en openbare ruimte, almede voorgenomen wijzigingen in gemeentelijke regelgeving die effect hebben op de realisatie van het Bouwplan.
4.
De informatieverstrekking c.q. ondersteuning door de Gemeente vindt op hoofdlijnen plaats vanuit haar wettelijke verplichtingen (inspraak) en het gemeentelijk beleid.
Artikel 20. Overlegstructuur 1.
Het regieteam stemt de verder uitgewerkte plannen vastgoed en het Voorlopig Ontwerp en Definitief Ontwerp Openbare Ruimte en Semi Openbare Ruimte af voordat overdracht naar ARK plaatsvindt conform de processen als opgenomen in de Notitie Kwaliteitsborging (bijlage 8). Bij verschil van inzicht vindt escalatie plaats naar de hierna in lid 5 genoemde stuurgroep.
2.
Partijen spreken af elkaar op de hoogte te houden van de voortgang van de uitvoering van de Overeenkomst en elkaar in ieder geval zo spoedig mogelijk te informeren indien zich omstandigheden voordoen die van invloed kunnen zijn op de uitvoering van de Overeenkomst.
3.
Bilateraal overleg vindt plaats over het bouwproces, voortgang en planning, planologische procedures, BLVC, risico’s en knelpunten. Van deze overleggen worden verslagen gemaakt. Deze overleggen vinden plaats volgens een nader af te spreken frequentie waarbij vertegenwoordigd zijn: a. de procesmanager(s) namens de Gemeente en b. de projectdirecteur namens de Ontwikkelaar. Afhankelijk van de agenda kunnen andere vertegenwoordigers van Partijen aan dit overleg deelnemen, waaronder de technische adviseurs, stedenbouwkundige, verkeerskundige e.d.
4.
Indien zich knelpunten voordoen die niet via dit projectoverleg kunnen worden opgelost, vindt overleg plaats op directieniveau, in een ambtelijke stuurgroep waarin vertegenwoordigd zijn: • Gemeente / ambtelijk opdrachtgever (ontwikkelmanager) • Gemeente / procesmanager
Paraaf Gemeente Haarlem:
Paraaf Ontwikkelaar(s):
26
Anterieure Overeenkomst Schalkwijk Midden Rootz C.V. / Plot 1 en 4
• Ontwikkelaar / directeur ontwikkeling of vergelijkbaar • Ontwikkelaar / projectdirecteur Indien deze stuurgroep er niet uit komt, is voor definitieve standpuntbepaling escalatie mogelijk bij de Directeur Fysiek Domein van de Gemeente en conform Notitie Kwaliteitsborging. 5.
Daarnaast spreken Partijen af om zich in te spannen een infra-overleg en een BLVC-overleg op het niveau van Schalkwijk te starten om in ieder geval de planning van bouw- en woonrijp maken en de verkeerslogistiek (bouwverkeer) te bespreken en af te stemmen.
Artikel 21. Fiscale aspecten Overeenkomst Partijen streven gezamenlijk naar een in fiscaal opzicht voor beide Partijen zo voordelig mogelijke uitwerking van de onderscheiden fiscale aspecten van de Overeenkomst, een en ander zo nodig ter instemming voor te leggen aan de wederzijds bevoegde belastingeenheden.
Artikel 22. Wijziging Overeenkomst 1.
Deze Overeenkomst kan slechts worden gewijzigd indien Partijen over de inhoud van een wijziging alsmede de gevolgen van een wijziging schriftelijk overeenstemming hebben bereikt.
2.
Voor de toepassing van het in lid 1 van dit artikel bepaalde wordt onder een wijziging verstaan iedere verandering in hetgeen Partijen in en/of krachtens deze Overeenkomst met zoveel woorden zijn overeengekomen.
Artikel 23. Publicatie Overeenkomst 1.
Het is Partijen bekend dat deze Overeenkomst een overeenkomst over grondexploitatie betreft als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 Wro en dientengevolge krachtens artikel 6.24 lid 3 Wro van het sluiten van de Overeenkomst kennis moet worden gegeven.
2.
Ter voldoening aan het bepaalde in lid 1 alsmede het bepaalde in artikel 6.2.12. Bro geven Burgemeester en wethouders van de Gemeente binnen twee weken na het sluiten van deze Overeenkomst hiervan kennis in de Gemeenschappelijke Voorziening voor Officiële Publicaties (GVOP) conform de Wet elektronische publicaties (WEP) volgens de als Bijlage 5 bij deze Overeenkomst gevoegde concepttekst.
3.
Op de Overeenkomst is het bepaalde in de Wet Openbaarheid van Bestuur onverminderd van toepassing. Dit houdt in dat de Gemeente met een beroep op de in deze wet aangegeven weigeringsgronden eventuele verzoeken om verdere c.q. inhoudelijke inzage in, dan wel informatie over de Overeenkomst kan weigeren.
Artikel 24. Vrijtekening publiekrechtelijke bevoegdheden 1.
De inhoud van deze Overeenkomst zal niet van invloed zijn op de uitoefening door de
Paraaf Gemeente Haarlem:
Paraaf Ontwikkelaar(s):
27
Anterieure Overeenkomst Schalkwijk Midden Rootz C.V. / Plot 1 en 4
Gemeente van haar publiekrechtelijke taak. 2.
Indien deze taakuitoefening leidt tot noodzakelijke handelingen en/of besluiten welke nadelig zijn voor de uitvoering van hetgeen bij of krachtens deze Overeenkomst is overeengekomen, zal de Gemeente in geen geval aansprakelijk zijn voor de daardoor voor de Ontwikkelaar en/of door de Ontwikkelaar ingeschakelde derden ontstane nadelen.
3.
De inhoud van deze Overeenkomst zal evenmin van invloed zijn op de verkrijging van toestemming van hogere overheden voor deze toestemming voor de Gemeente voor de uitvoering van hetgeen bij of krachtens deze Overeenkomst is overeengekomen of onderdelen daarvan wettelijk is vereist.
4.
Indien een onherroepelijke weigering van een dergelijke toestemming nadelig is voor hetgeen bij of krachtens deze Overeenkomst is overeengekomen zal de Gemeente in geen geval aansprakelijk zijn voor de daardoor voor de Ontwikkelaar en/of door de Ontwikkelaar ingeschakelde derden ontstane nadelen.
Artikel 25. Overdracht en inbreng van de Overeenkomst 1.
Gedurende de looptijd van deze Overeenkomst is het de Ontwikkelaar niet toegestaan de uit deze Overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen aan derden over te dragen tenzij na toestemming van de Gemeente, welke toestemming zij niet op onredelijke gronden zal onthouden.
2.
Indien de Ontwikkelaar gedurende de looptijd van deze Overeenkomst het Plangebied wenst over te dragen aan een concurrerende ontwikkelaar of een tot de betreffende Ontwikkelaar behorende vennootschap, zal zij de rechten en verplichtingen uit hoofde van deze Overeenkomst bij de juridische eigendomsoverdracht als kwalitatieve verplichting/kettingbeding doorleggen aan deze ontwikkelaar zodat deze ontwikkelaar als rechtsopvolger van Ontwikkelaar jegens de Gemeente gehouden is tot nakoming van alle rechten en verplichtingen uit deze Overeenkomst. De Gemeente zal hieraan haar medewerking verlenen, tenzij zij zwaarwegende redenen heeft om hieraan haar medewerking te onthouden. Ratio bij dit toestemmingsvereiste is dat de in deze Overeenkomst gemaakte afspraken over de herontwikkeling van het Plangebied door de huidige maar ook toekomstige eigenaren worden nagekomen.
3.
Het is Ontwikkelaar toegestaan om gedurende de looptijd van deze Overeenkomst woningen en/of delen van het Plangebied over te dragen aan particulieren en beleggers ten behoeve van de hiervoor in artikel 9 genoemde categorieën (huur)woningen. De voor de betreffende woningen in artikel 9 van deze Overeenkomst vastgelegde kaders en afspraken moeten beleggers en particulieren - voor zover relevant voor die betreffende woning - als opvolgende eigenaren van de woningen onverkort nakomen. Dit borgt de Ontwikkelaar door bij de juridische eigendomsoverdracht van de woningen en/of delen van het Plangebied voornoemde kaders en afspraken per woningcategorie als kwalitatieve verplichting/kettingbeding op te nemen in de transportakte. De in dit lid beschreven overdracht van woningen en/of delen van het Plangebied aan beleggers laat onverlet de nakoming van de verplichtingen van Ontwikkelaar met
Paraaf Gemeente Haarlem:
Paraaf Ontwikkelaar(s):
28
Anterieure Overeenkomst Schalkwijk Midden Rootz C.V. / Plot 1 en 4
betrekking tot het realiseren van het woningbouwprogramma zoals beschreven in artikel 9, lid 1 en alle andere rechten en plichten uit deze Overeenkomst. Ratio hiervan is dat Partijen uitvoerig hebben onderhandeld over het woningbouwprogramma, de (aantallen) categorieën woningen en per categorie geldende kaders en (maatwerk)afspraken, waardoor de Gemeente nakoming van de in artikel 9 van deze Overeenkomst vastgelegde kaders en afspraken door de huidige maar ook toekomstige eigenaren te allen tijde geborgd wil zien.
Artikel 26. Onvoorziene Omstandigheden 1.
Wanneer zich tijdens de uitvoering van deze Overeenkomst onvoorziene omstandigheden voordoen als bedoeld in artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek, zullen Partijen door middel van overleg waarin heronderhandeling plaatsvindt, trachten binnen drie maanden na aanvang van het overleg een voor beide Partijen redelijke oplossing te vinden voor de gerezen problemen. Verslechterde marktomstandigheden worden niet begrepen onder onvoorziene omstandigheden. Indien Partijen niet tot overeenstemming komen, is de geschillenregeling zoals bedoeld in artikel 29 van overeenkomstige toepassing.
2.
Partijen zullen met inachtneming van elkaars belangen zoveel als mogelijk in het werk stellen om de schade als gevolg van de hiervoor bedoelde (onvoorziene) omstandigheden tot een minimum te beperken.
Artikel 27. Niet nakoming en Ontbinding 1.
Indien een partij na schriftelijk in gebreke te zijn gesteld door haar wederpartij gedurende dertig dagen - de dag van ingebrekestelling daaronder begrepen - in gebreke blijft aan haar verplichtingen te voldoen, dan is deze partij in verzuim.
2.
De wederpartij kan binnen vijftien dagen nadien de in verzuim zijnde partijen te kennen geven dat ontbinding en vervangende schadevergoeding wordt gevorderd, tenzij de ontbinding niet wordt gerechtvaardigd door de ernst en aard van de tekortkoming, of dat nakoming met aanvullende schadevergoeding wordt gevorderd.
Artikel 28. Geschillen De beslissing inzake alle geschillen, van welke aard dan ook, waaronder begrepen de geschillen die slechts door een der Partijen als zodanig worden beschouwd, die naar aanleiding van deze Overeenkomst of daaruit voortvloeiende verbintenissen tussen Partijen mochten ontstaan, zal worden opgedragen aan de bevoegde rechter te Haarlem.
Artikel 29. Bestuurlijke goedkeuring 1.
Tussen Partijen komt deze Overeenkomst pas tot stand nádat de daarvoor vereiste
Paraaf Gemeente Haarlem:
Paraaf Ontwikkelaar(s):
29
Anterieure Overeenkomst Schalkwijk Midden Rootz C.V. / Plot 1 en 4
instemming c.q. bestuurlijke goedkeuring is verleend door het college van burgemeester en wethouders (het college) en niet eerder dan nadat het college de Commissie Ontwikkeling heeft geïnformeerd over het voorgenomen besluit en de bespreking daarvan door de Commissie Ontwikkeling niet heeft geleid tot wijziging of intrekking van het voorgenomen besluit. De instemming c.q. goedkeuring van het college geldt zodoende als een constitutief vereiste voor de totstandkoming van deze Overeenkomst. 2.
Indien de in het vorige lid genoemde instemming c.q. goedkeuring niet is verleend door het college, komt in het geheel geen overeenkomst tot stand tussen partijen, dus ook geen overeenkomst met een voorwaardelijk karakter als bedoeld in artikel 6:21 BW.
Artikel 30. Einde van de Overeenkomst Deze Overeenkomst eindigt indien de Ontwikkelaar en de Gemeente de uit deze Overeenkomst voortvloeiende werkzaamheden hebben voltooid en hun verplichtingen zijn nagekomen.
Artikel 31. Planning 1.
Voor de uitvoering van deze Overeenkomst is tussen Partijen een Planning opgesteld welke als Bijlage 3 deel uitmaakt van deze Overeenkomst.
2.
Partijen zijn wederzijds verplicht zich naar beste vermogen in te spannen om de Planning te volgen.
3.
Partijen zijn bovendien wederzijds verplicht mogelijke afbreukrisico’s (zijnde vertragingen in de afgesproken Planning) vroegtijdig te signaleren en aan te geven aan de wederpartij en alles in het werk te stellen om nadelige effecten voor de afgesproken Planning te vermijden, dan wel zoveel mogelijk te beperken.
Artikel 32. Domiciliekeuze Ter van deze Overeenkomst kiezen Partijen domicilie als volgt: De Gemeente Stadhuis Grote Markt 1 Haarlem
Belcanto Beheer BV Zeeburgerkade 1184 1019 VK Amsterdam
Artikel 33. Ondertekening Aldus overeengekomen en in tweevoud opgemaakt, door Partijen per bladzijde geparafeerd en aan het slot getekend, Gemeente Haarlem
Paraaf Gemeente Haarlem:
Belcanto Beheer BV
Paraaf Ontwikkelaar(s):
30
Anterieure Overeenkomst Schalkwijk Midden Rootz C.V. / Plot 1 en 4
in hoedanigheid van enig beherend vennoot van Rootz C.V.
--------------------------
--------------------------
De heer F. Roduner, Wethouder
De heer H.M.A. van Vugt Bestuurder
-------------------------Mevrouw H.M.A. Aarts Bestuurder
-------------------------Mevrouw M.D. Nas-van Wieringhen Borski Bestuurder
-------------------------De heer E. de Kuiper Bestuurder
Paraaf Gemeente Haarlem:
Paraaf Ontwikkelaar(s):
31