11 Bijlage 10 Brief Tiede de Boer indexatie d d 8 april 2025
Tekst van het document
Gemeente Haarlem Mevrouw L. Kooij Assetmanager Erfpachten & Gronden Gedempte Oude Gracht 2 2011 GR Haarlem
Heemstede, 8 april 2025
Betreft: Canonpercentage Maakterrein.
Geachte mevrouw Kooij, Aan ondergetekende is verzocht om een advies ten aanzien van een reële canonvergoeding voor het Maakterrein. Er dient een marktconforme canon vastgesteld te worden. De jaarlijkse erfpachtcanon bestaat uit het canonpercentage vermenigvuldigd met de getaxeerde grondwaarde. Het canonpercentage dient een afgeleide te zijn van rentepercentages die voor langdurige en risicoloze geldleningen wordt gehanteerd. Hierbij wordt over het algemeen gekeken naar langdurige staatsleningen, omdat dit geacht wordt veilige beleggingen te zijn. Ook erfpacht wordt als een veilige belegging gezien, de erfverpachter zal eigenlijk altijd wel zijn geld ontvangen en blijft bloot eigenaar van de zaak. De rente voor 10-jarige staatslening van de Nederlandse Staat bedraagt circa 2,9 %. Taxateur merkt op dat het risicoprofiel voor een erfpachtcanon wel hoger is dan het risicoprofiel voor 10-jarige staatsleningen. Ook heeft erfverpachter er rekening mee te houden dat er beheer- en administratiekosten zullen zijn, deze kosten zullen er bij een staatslening niet zijn. Taxateur acht een risico-opslag van 1% gezien het hogere risicoprofiel en de hogere beheer- en administratiekosten De rente voor zakelijke hypotheken voor courant vastgoed, met een eigen inbreng van minimaal 20% en een looptijd van tien (10) jaar bevindt zich tussen 4,46% tot 6,30 %.
Het verschil tussen de rentetarieven is gelegen in de aard van het onderpand en de hoogte van de eigen inbreng. Het beperkte risicoprofiel voor de erfpachtcanon indiceert dat het canonpercentage zich aan de onderkant van deze bandbreedte moet bevinden. Bij het bepalen van het canonpercentage dient rekening gehouden te worden met de jaarlijkse indexatie. Bij een canon die geïndexeerd wordt, moet terughoudend opgetreden worden met het vaststellen van de hoogte van het canonpercentage. Als gevolg van de indexering dreigt een dubbele inflatiecorrectie. Dit zou onredelijk voor de erfpachter zijn. Alles overwegende acht taxateur een canonpercentage van 4% marktconform. Met vriendelijke groet,
Tiede de Boer Rentmeester NVR | NVM Register-Taxateur