10 Bijlage 6 Monitor naar studentenhuisvesting in Haarlem, ABF, 2023

Vraag naar studentenhuisvesting in Haarlem De vraag naar studentenhuisvesting in Haarlem is gelijk aan het huidig aantal uitwonende hostudenten woonachtig in de gemeente Haarlem plus het aantal ho-studenten dat binnen een halfjaar en als student extra uitwonend wenst te worden in Haarlem minus het aantal uitwonende ho-studenten dat binnen een halfjaar uit Haarlem wens te vertrekken. Hierbij zijn correcties op niet reële verhuiswensen toegepast. In de monitor studentenhuisvesting wordt de vraag naar studentenhuisvesting voor het huidige jaar en de komende acht jaar berekend. Bij prognoses is er altijd sprake van onzekerheden. Het effect van ontwikkelingen die zich nog niet eerder hebben voorgedaan is op langere termijn lastig te voorspellen. De herinvoering van de basisbeurs in collegejaar '23-'24 is hier een goed voorbeeld van. Dit heeft het afgelopen jaar gezorgd voor een stijging van het aandeel (met name jongere) Nederlandse uitwonende studenten. De gepresenteerde prognoses in deze bijlage houden voor de komende jaren rekening met de verdere effecten van de herinvoering van de basisbeurs. Vanwege de onzekerheden die deze herinvoering met zich meebrengt rondom de vraag naar studentenhuisvesting, is een onder- en bovengrensscenario opgesteld. Voor het doorrekenen van het onder- en bovengrensscenario middels het Apollo-model zijn de volgende uitgangspunten gebruikt: ●

Ondergrensscenario: dit is het behouden scenario waarbij het gewenst aandeel uitwonende Nederlandse ho-studenten (de vraag) op nationaal niveau doorgroeit naar het gemiddelde van de vraag uit het collegejaar '14-15 (laatste jaar dat alle studenten een basisbeurs hadden) en de vraag uit het collegejaar '23-'24. Hierbij zal de groei van het aandeel uitwonende hostudenten vooral doorwerken op de instromende ho-studenten, omdat bij deze groep het effect van de basisbeurs op de woonsituatie het grootst is.

●

Bovengrensscenario: het gewenst aandeel uitwonende Nederlandse ho-studenten (de vraag) stijgt op nationaal niveau naar de vraag uit het collegejaar '14-15. Dit is het laatste jaar dat alle ho-studenten de basisbeurs hadden.

In Haarlem zijn in collegejaar '23-'24 2.600 ho-studenten uitwonend. Rekening houdend met de verhuisplannen van ho-studenten, wensen 2.900 ho-studenten uitwonend te zijn in Haarlem. Dit is de vraag naar studentenhuisvesting. In collegejaar '31-'32 stijgt de vraag naar 2.700 tot 3.000 studenten. Hierbij is dus rekening gehouden met de herinvoering van de basisbeurs.

ABF Research Verwersdijk 8 • 2611 NH Delft • +31 (0) 15 27 99 300 • info@abf.nl • www.abfresearch.nl

Aanbod van studentenhuisvesting in Haarlem Op de studentenwoningmarkt is het aanbod van woonruimten divers. Zo is een deel van het aanbod specifiek voor studenten bedoeld. Dit structurele aanbod wordt enkel aan studenten verhuurd of is jaar in jaar uit bewoond door studenten. Het structurele aanbod is gedefinieerd als woonruimten die de afgelopen acht jaar (of korter als de woonruimte nog niet zo lang bestaat) in minimaal 75 procent van de maanden bewoond is geweest door uitwonende mbo- en/of ho-studenten. In Haarlem woont 39 procent van de uitwonende ho-studenten in collegejaar '23-'24 in structureel aanbod (NL: 58 procent). Daarnaast zijn studenten in flexibel aanbod woonachtig. Dit is aanbod waar de afgelopen acht jaar tot 75 procent van de tijd een mbo- en/of ho-student heeft gewoond. In het flexibele aanbod wonen voor een deel van de tijd studenten, maar wonen ook deels andere doelgroepen, zoals alleenstaanden en starters. Bij vertrek van een student uit het flexibel aanbod, is het niet vanzelfsprekend dat er opnieuw een student komt wonen. Een deel van het flexibele aanbod wordt in collegejaar '23-'24 niet bewoond door een student, maar zou eenvoudig door studenten bewoond moeten kunnen worden. Dit wordt het bereikbare onbenutte flexibele aanbod genoemd en is afhankelijke van de spanning op de algehele woningmarkt in het lage huursegment (onder de liberalisatiegrens).

Hoe lager de spanning op de woningmarkt in een stad, hoe groter de mogelijkheden voor studenten zijn om in het flexibele aanbod extra woonruimten te vinden. Het huidige door ho-studenten bewoonde structurele en flexibele aanbod plus bereikbare flexibele aanbod dat nog niet door ho-studenten wordt bewoond, vormt het reële aanbod. Dit is het aanbod dat voor studenten beschikbaar is in collegejaar '23-'24. In Figuur 1 is de opbouw van het aanbod van studentenhuisvesting schematisch weergegeven.

N2024-0126AEL | Vraag- en aanbodprognose lokaal

2

'31-'32 bovengrens

'31-'32 ondergrens

'23-'24

Figuur 1: Schematisch overzicht om tot het aanbod voor ho-studenten in Haarlem te komen, collegejaar '23-'24 (bron: DUO, CBS, telling ABF, Apollo 2024 en Socrates 2024, ABF Research) Aanbod Verschil aanbod-vraag

-300

Gewenst uitwonend (vraag)

Aanbod Verschil aanbod-vraag

-100

Gewenst uitwonend (vraag)

Aanbod Verschil aanbod-vraag

-300

Gewenst uitwonend (vraag)

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

Naast het huidige aanbod van studentenhuisvesting, worden in de monitor studentenhuisvesting ook prognoses van het aanbod opgesteld. Voor de prognose van het aanbod kan eenzelfde soort schema worden gemaakt als bij het huidige aanbod, zie Figuur 2. Het beginpunt van de aanbodprognose is het huidig aanbod van studentenhuisvesting. Vanuit hier wordt zowel een prognose van het structurele als het flexibele aanbod gemaakt. De prognose van het structurele aanbod wordt opgesteld aan de hand van bouwplannen (minus sloopplannen) voor studentenhuisvesting. De prognose van het structurele aanbod wordt verdeeld naar benut en onbenut structureel aanbod. Hierbij komt naarmate het langer geleden is dat de nieuwbouw is opgeleverd een groter deel in het onbenutte aanbod terecht. Het onbenutte structurele aanbod is niet goed bereikbaar voor ho-studenten en wordt daarom niet tot het aanbod van studentenhuisvesting van ho-studenten gerekend. Voor de gemeente Haarlem zijn de bouwplannen voor studentenhuisvesting voor de komende acht jaar naar opleverjaar opgevraagd. Voor de aanbodprognose worden alleen harde bouwplannen meegenomen. Een bouwplan is hard als deze gelijk is aan: ●

Een onherroepelijk bestemmingsplan of inpassingsplan;

●

Een onherroepelijk bestemmingsplan met uitwerkingsplicht;

●

Een vastgesteld bestemmingsplan of inpassingsplan;

●

Een vastgesteld bestemmingsplan met uitwerkingsplicht.

Overige plannen worden beschouwd als zachte plannen en worden niet meegenomen in de aanbodprognose voor studentenhuisvesting. Gemeente Haarlem heeft geen harde bouwplannen voor studentenhuisvesting voor de komende 8 jaar.

N2024-0126AEL | Vraag- en aanbodprognose lokaal

3

4

Bij de prognose van het flexibele aanbod wordt gekeken naar de combinatie van trends uit het verleden en de ontwikkeling van de woningvoorraad in het lage huursegment. Hier wordt de verdeling uit de huidige situatie gebruikt om de prognose van het flexibele aanbod te verdelen naar benut en onbenut flexibel aanbod. De prognose van het reële aanbod is een optelsom van het benutte structurele, het benutte flexibele en het bereikbare onbenutte flexibele aanbod.

N2024-0126AEL | Vraag- en aanbodprognose lokaal

Figuur 2: Schematisch overzicht om tot de prognose van het reële aanbod voor ho-studenten in Haarlem te komen, collegejaar '31-'32 (bron: DUO, CBS, telling ABF, Apollo 2024 en Socrates 2024, ABF Research)

Huidig structureel aanbod (1.200)

Netto bouw plannen (bouw - sloop) ()

Huidig flexibel aanbod (6.400)

Trend + ontw ikkeling w oningvoorraad lage huursegment

Optelling

Groeicijfer toepassen

Prognose structureel aanbod (1.200)

Prognose flexibel aanbod (4.900)

Verdeling constant

Verdeling constant

Prognose onbenut structureel aanbod (200)

Prognose benut structureel aanbod (1.000)

Prognose benut flexibel aanbod (1.500)

Prognose onbenut flexibel aanbod (3.400)

Verdeling constant

Optelling

Progn. bereikbaar onbenut flexibel aanbod (100)

Overig onbenut flexibel aanbod (3.300)

Prognose reëel aanbod voor studenten (2.600)

Overige bouwplannen Naast de harde bouwplannen, zijn voor de gemeente Haarlem ook de zachte bouwplannen uitgevraagd. Deze bouwplannen worden niet meegenomen in de aanbodprognoses. Wel zijn ook de zachte bouwplannen van belang, omdat deze in de toekomst kunnen worden omgezet naar harde bouwplannen. Een bouwplan is zacht als deze gelijk is aan: ●

Een onherroepelijk bestemmingsplan met wijzigingsbevoegdheid;

●

Vastgesteld bestemmingsplan met wijzigingsbevoegdheid;

●

Bestemmingsplan of inpassingsplan in voorbereiding;

●

Potentieel: Visie;

●

Potentieel: Idee (zonder beginselbereidheid B&W).

In Tabel 1 zijn de zachte bouwplannen voor studentenhuisvesting in de gemeente Haarlem te vinden. Deze bouwplannen zijn niet in de aanbodprognose meegenomen. Tabel 1: Zachte bouwplannen van studenteneenheden naar verwacht opleverjaar in Haarlem (bron: telling bij gemeenten)

N2024-0126AEL | Vraag- en aanbodprognose lokaal

5

Koepelcomplex Campus (deelgebied 5)

Aantal zachte bouwplannen voor studenten naar opleverjaar 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 28 7 90 73 73 73 73

Naast de zachte en harde bouwplannen in de grootste 20 studiesteden zijn ook de bouwplannen van gemeenten rondom de grootste studiesteden uitgevraagd. 13 gemeenten hebben hierop reactie gegeven. De gemeente Haarlem heeft geen omliggende gemeenten die hebben gereageerd en/of kent geen randgemeenten waar minstens 15 procent van de uitwonende studenten in een omliggende gemeente in Haarlem studeert.

Huisvestingstekort Aan de hand van de huidige en toekomstige vraag naar en aanbod van studentenhuisvesting kan een inschatting van het studentenhuisvestingstekort worden gegeven. Het huisvestingstekort is gelijk aan het verschil tussen de vraag naar en het aanbod van studentenhuisvesting. Op het moment dat de vraag hoger ligt dan het aanbod is er sprake van een tekort. Ligt het aanbod hoger dan de vraag, dan is er geen tekort aan studentenhuisvesting in de stad. Het huisvestingstekort geeft een beeld van de druk op de studentenwoningmarkt in april. Het kan voorkomen dat een stad in deze periode een relatief lage druk kent, terwijl er sprake is van een hoge druk tijdens de piekbelasting in september. Vrijwel alle studiesteden hebben aan het begin van het collegejaar in meer of mindere mate te maken met de piekbelasting van startende studenten die op zoek zijn naar een kamer. Zeker steden met relatief veel internationale studenten en een groot verzorgingsgebied kennen in september een extra grote vraag naar studentenhuisvesting. Immers hebben internationale studenten en studenten die ver van de studiestad wonen vrijwel direct een kamer nodig. Ook wordt bij het berekenen van het huisvestingstekort geen rekening gehouden met tekorten in andere segmenten van de woningmarkt die de doorstroming van afgestudeerden kunnen belemmeren.

Zo is het mogelijk dat een student wenst te vertrekken na afronding van zijn studie maar geen nieuwe woonruimte kan vinden. Hierdoor blijft de gediplomeerde student zitten in een woonruimte die anders over zou gaan naar een student. Ogenschijnlijk lijkt bij iedere woonruimte zoekende student die geen woonruimte kan vinden sprake van een tekort aan studentenwoonruimten, maar in werkelijkheid kan er dus sprake zijn van een tekort van bijvoorbeeld starterswoningen. In het hier gepresenteerde huisvestingstekort wordt het gebrek aan doorstroom van afgestudeerden daarom niet als druk op de studentenwoningmarkt meegenomen. Dit betekent dat zelfs in een evenwichtige aangemerkte studentenwoningmarkt (geen huisvestingstekort), het niet noodzakelijk betekent dat studenten gemakkelijk een woonruimte kunnen vinden. Dit is met name het geval in steden met veel particulier bezit en/of een hoog flexibel aanbod. In deze steden kunnen afgestudeerden makkelijker in hun studentenwoning blijven wonen waardoor de doorstroom niet goed verloopt.

N2024-0126AEL | Vraag- en aanbodprognose lokaal

6

7

Gemeente Haarlem kent in collegejaar '23-'24 (peilmoment april) een huisvestingstekort van 300 eenheden voor ho-studenten. In collegejaar '31-'32 neemt het tekort in het ondergrensscenario af tot 100 eenheden, zie Figuur 3. In het bovengrensscenario neemt het tekort toe tot 300 eenheden. Bij het berekenen van het huisvestingstekort is rekening gehouden met de herinvoering van de basisbeurs.

'31-'32 bovengrens

'31-'32 ondergrens

'23-'24

Figuur 3: Studentenhuisvestingstekort van ho-studenten in collegejaar '23-'24 en '31-'32 (bron: DUO, CBS en enquête ‘Wonen als Student 2024’) Aanbod Verschil aanbod-vraag

-300

Gewenst uitwonend (vraag)

Aanbod Verschil aanbod-vraag

-100

Gewenst uitwonend (vraag)

Aanbod Verschil aanbod-vraag

-300

Gewenst uitwonend (vraag)

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

Verwacht aantal uitwonende studenten (vervulde vraag) Het aantal studenten dat de komende jaren uitwonend in Haarlem wenst te worden is niet gelijk aan het verwachte aantal studenten dat uitwonend zal zijn in Haarlem. Het verwacht aantal uitwonende studenten, ook wel de vervulde vraag genoemd, is gelijk aan het minimum van de verwachte vraagen aanbodprognose. Immers kan het aantal studenten dat daadwerkelijk uitwonend zal zijn, nooit hoger zijn dan het beschikbare aanbod. Aan de andere kant zal bij voldoende aanbod iedere student die uitwonend wenst te worden, ook uitwonend kunnen worden. Rekening houdend met de herinvoering van de basisbeurs wensen in collegejaar '31-'32 naar verwachting 2.700 tot 3.000 studenten uitwonend te zijn (vraag). Het beschikbare aanbod is naar verwachting gelijk aan 2.600 eenheden. Dit betekent dat aanbod de bepalende factor is voor het verwacht aantal uitwonende studenten. Het verwacht aantal uitwonende studenten in collegejaar '31-'32 komt daarmee uit op 2.600 studenten.

N2024-0126AEL | Vraag- en aanbodprognose lokaal