1 Zwemmerslaan - Minimaal m2 woonoppervlak bij WooncoöperatieCPO

Collegebesluit

Onderwerp Zwemmerslaan - Minimaal m2 woonoppervlak bij Wooncoöperatie/CPO Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer

2024/2071333 Roduner, F.J. 4.1 Wonen en woningbouw PCM Visser, K.M. de / Graaf, M. de 0642104671 / 0642654367

Email

kdevisser@haarlem.nl / m.d.graaf@haarlem.nl

Kernboodschap

Het college van burgemeester en wethouders is eerder akkoord gegaan met de aanbestedingstukken en de aanvullingen die nadien zijn voorgelegd. Wederom hebben geselecteerde partijen recentelijk een vraag gesteld over de uitgangspunten t.a.v. CPO-/Wooncoöperatie woningen. Zij willen weten of het toegestaan is om een CPO- of Wooncoöperatie woningen te realiseren die kleiner zijn dan 50m2 als er wel gemeenschappelijke voorzieningen zijn. In aansluiting op het beleid (Spelregel 4 en Spelregel 15 – Actualisatie spelregels nieuwbouw sociale huur en middensegment (november 2022)), en de wens vanuit de raad (pag. 15 - raadsinitiatiefvoorstel ‘samen beter wonen’ (29/06/23)) kunnen CPO- of wooncoöperaties woningen gezien worden als bijzonder product en ziet de gemeente de mogelijkheid om hier een maatwerkafspraak over te maken. Het college is bereid om in het kader van voormeld raadsinitiatief maatwerkafspraken te maken onder voorwaarden zoals benoemd in besluit 1. Indien aan de onder besluit 1 omschreven voorwaarden is voldaan, is de conclusie dat is getoetst en is aangetoond dat de realisatie van CPO-/wooncoöperatie woningen die kleiner zijn dan 50 m2 ook op dezelfde wijze bijdragen aan de bedoeling achter spelregel 4 van eerder genoemde Actualisatie.

Behandelvoorstel voor commissie

Ter informatie toesturen aan de commissie ontwikkeling.

Relevante eerdere besluiten

- collegebesluit Zwemmerslaan aanbestedingsstukken (2023/1543174) in raadsvergadering Haarlem 30/11/2023 - raadsinformatiebrief Zwemmerslaan aanbestedingsstukken aanpassing (2024/272829) in commissie ontwikkeling 21/03/24

Kenmerk: 2024/2071333

1/6

Besluit college d.d. 3 december 2024

- collegebesluit Zwemmerslaan – beoordelingspunten (2024/1934775) in het college van Haarlem 05/11/24 - Raadsinitiatiefvoorstel ‘Samen beter wonen’ (2023//0435497) vastgesteld in de raad van 29/06/23 Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. Het college is bereid om in het kader van eerder genoemd raadsinitiatief, voor het project Zwemmerslaan, een maatwerkafspraak te maken ten aanzien van het minimum aantal m2 voor CPO woningen of wooncoöperatie woningen onder de volgende voorwaarden: a. er is sprake van een kansrijke ontwikkeling van een complex met CPOof wooncoöperatie woningen met een collectieve woonvorm of een woonvorm met gedeelde voorzieningen; b. elke zelfstandige woning bevat minimaal 2 verblijfsruimtes; c. elke zelfstandige sociale woning beslaat minimaal 40 m2; d. elke zelfstandige middeldure en dure woning beslaat minimaal 50 m2; e. de oppervlakte van de gemeenschappelijke verblijfsruimtes (woonkamer, keuken, sportruimte, etc.), zijnde niet verkeersruimtes (gang, hal, portiek, berging, galerij, etc.) gedeeld door het aantal woningen is minimaal 10 m2 per woning; f. de huur- of koopprijs is inclusief het gebruik en onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes. de secretaris,

de burgemeester,

1. Inleiding Op 17 oktober 2023 is het college van burgemeester en wethouders akkoord gegaan met de aanbestedingstukken van Zwemmerslaan 2-4 en het vrijgeven voor zienswijze door de gemeenteraad. Tijdens de gemeenteraad van 30 november 2023 is er een zienswijze uitgesproken. Dit heeft geleid tot een uitwerking van de toekenning van punten voor het onderdeel woonconcept. Het college is hierover met een memo op 13 februari 2024 geïnformeerd en heeft deze voor kennisgeving aangenomen. Op 5 november 2024 is het college akkoord gegaan met het wijzigen van het toekennen van beoordelingspunten.

Kenmerk: 2024/2071333

2/6

In het kader van de aanbesteding Zwemmerslaan zijn er in het traject diverse momenten waarop geselecteerde partijen vragen kunnen stellen over de aangeleverde stukken. Recentelijk is tijdens de startgesprek een vraag gesteld over de uitgangspunten tav CPO-/Wooncoöperatie woningen. Zij willen weten of het toegestaan is om een CPO- of Wooncoöperatie woningen te realiseren die kleiner zijn dan 50m2 als er wel gemeenschappelijke voorzieningen zijn. In het beleid van de gemeente Haarlem is opgenomen dat niet zondermeer kan worden afgeweken van de minimum maatvoering voor een woning. In de spelregels zijn per prijssegment de minimale m2 aangegeven alsook het gemiddelde m2 (zie nota Actualisatie spelregels nieuwbouw sociale huur en middensegment (november 2022)). Afwijken van het minimum is alleen mogelijk indien hier een maatwerkafspraak over is gemaakt. Bij spelregel 4 staat dat voor de sociale huur een maatwerkafspraak mogelijk is indien deze in lijn is met de gemeentelijke woonvisie en/of de woonzorgvisie (bijv. een afwijkend product voor bijzondere doelgroepen) en als de prijs/oppervlakteverhouding redelijk is (en bijv. rekening houdt met kwaliteitskortingsgrenzen). Het is een bevoegdheid van het college om te besluiten of een maatwerkafspraak is toegestaan.

Tevens is in de ‘nota Actualisatie spelregels nieuwbouw sociale huur en middensegment’, spelregel 15 opgenomen dat: een afwijking op 1 van de spelregels mogelijk is als door de ontwikkelaar aantoonbaar en toetsbaar kan worden gemaakt dat het alternatief ook op dezelfde wijze bijdraagt aan de bedoeling achter de spelregel. Bij kleine afwijkingen krijgt het college de bevoegdheid om een maatwerkbesluit te nemen. Eind juni 2023 is het raadsinitiatief ‘Samen beter wonen’ vastgesteld door de raad. Middels dit initiatiefvoorstel is aan het college opgedragen om Collectiviteit als meerwaarde te erkennen en de ruimte die de huidige beleidsregels bieden voor maatwerk optimaal te benutten om Samen Beter Wonen mogelijk te maken. Hier werd de Zwemmerslaan expliciet genoemd als een geschikte locatie. De raad heeft in haar voorstel aangegeven een andere verdeling van de minimale vierkante meters GBO toegestaan kan worden indien er sprake is van een kansrijke collectieve woonvorm of een woonvorm met gedeelde voorzieningen. In het kader van bovengenoemde beleid en de wens vanuit de raad (raadsinitiatiefvoorstel ‘samen beter wonen’) kunnen CPO- of wooncoöperatie woningen gezien worden als bijzonder product (Spelregel 4 en Spelregel 15 – Actualisatie spelregels nieuwbouw sociale huur en middensegment (november 2022)) en wordt de mogelijkheid om hier een maatwerkafspraak over te maken geboden.

Bij een complex met CPO- of wooncoöperatie woningen worden verblijfs- en gebruiksruimte in meer en mindere mate gedeeld. Het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, zoals bijvoorbeeld een woonkamer of keuken, kan de behoefte aan privé ruimtes verlagen.

Kenmerk: 2024/2071333

3/6

2. Besluitpunten college Besluit: 2. Het college is bereid om in het kader van eerder genoemde raadsinitiatief, voor het project Zwemmerslaan, een maatwerkafspraak te maken ten aanzien van het minimum aantal m2 uitsluitend voor CPO woningen of wooncoöperatie woningen onder de volgende voorwaarden: a. er is sprake van een kansrijke ontwikkeling van een complex met CPO- of wooncoöperatie woningen met een collectieve woonvorm of een woonvorm met gedeelde voorzieningen; b. elke zelfstandige woning bevat minimaal 2 verblijfsruimtes; c. elke zelfstandige sociale woning beslaat minimaal 40 m2; d. elke zelfstandige middeldure en dure woning beslaat minimaal 50 m2; e. de oppervlakte van de gemeenschappelijke verblijfsruimtes (woonkamer, keuken, sportruimte, etc.), zijnde niet verkeersruimtes (gang, hal, portiek, berging, galerij, etc.) gedeeld door het aantal woningen is minimaal 10 m2 per woning; f. de huur- of koopprijs is inclusief het gebruik en onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes. 3. Beoogd resultaat De realisatie van CPO en wooncoöperatie woningen inclusief gemeenschappelijke verblijfsruimte die de gemeenschapszin voor diverse doelgroepen stimuleert. 4. Argumenten 4.1 Het besluit past in het ingezet beleid. De ontwikkeling van de Zwemmerslaan levert een bijdrage aan de programma begroting 4.1 duurzaam stedelijke ontwikkeling.

Het project Woningbouw Zwemmerslaan is onderdeel van de ontwikkelvisie Molenwijk-Noord, die zorgt dat de wijk wordt ontwikkeld tot een groene, gezonde en klimaatbestendige wijk met kwalitatief hoogwaardige woningen. Op deze locatie wordt woningbouw voor 50% in het betaalbare segment gevraagd en de realisatie van minimaal 25 zelfbouwwoningen, wooncoöperatie/ Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Hiermee wil de gemeente het vormen van een gemeenschap mogelijk maken, een plek bieden waar bewoners voor elkaar zorgen en het landschap en wonen bij elkaar komen. 4.2 Wooncoöperatie ontwikkelen is uitwerking van het raadsinitiatief ‘samen beter wonen’. De mogelijkheid om af te wijken van de minimum m2 woonoppervlakte voor CPO- en wooncoöperatiewoningen sluit aan bij het raadsinitiatiefvoorstel ‘Samen Beter Wonen’ (29/06/23 gemeenteraad). Dit voorstel richt zich op collectiviteit in de woningbouw: woonvormen gericht op ontmoeting, woningen met gedeelde voorzieningen en wooncoöperaties waar bewoners zelf een wooncomplex ontwikkelen. Middels het initiatiefvoorstel heeft de raad het college opgedragen om collectiviteit als meerwaarde te erkennen en de ruimte die de huidige beleidsregels bieden voor maatwerk optimaal te benutten om Samen Beter Wonen mogelijk te maken. Daaronder staat: “In lijn

Kenmerk: 2024/2071333

4/6

met de ‘Nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment’, spelregel 15: een andere verdeling van de minimale vierkante meters gbo toe te staan indien sprake is van een kansrijke collectieve woonvorm of een woonvorm met gedeelde voorzieningen.” 4.3 Met de gestelde voorwaarden wordt de woonkwaliteit en prijs/oppervlakte geborgd. Omdat met dit besluit aan de voorkant ruimte wordt geboden om af te wijken van de minimum oppervlakte is het noodzakelijk om voorwaarden te stellen waaraan moet worden voldaan door de ontwikkelende partijen. Hiermee wil de gemeente de kwaliteit van het wonen borgen. Tevens wordt voor de zelfstandige woning een nieuwe ondergrens voor m2 genoemd en het aantal verblijfsruimte. Het is van belang dat een bewoner de mogelijkheid blijft houden om een aparte slaapkamer in te richten. Tenslotte wordt met de voorwaarden de prijs/oppervlakte gebonden aan afspraken. De prijs voor de huur en/of koopwoning in een bepaalde categorie betreft de zelfstandige woning en het aandeel van de gemeenschappelijke verblijfsruimtes (gebruik en onderhoud) die aan de zelfstandige woning is toe te rekenen. 5. Risico’s en kanttekeningen 5.1 De gevraagde 100 m2 gemeenschappelijke voorziening maakt geen onderdeel uit van de maatwerkafspraak. In de ontwikkeling wordt ook 100 m2 gemeenschappelijke voorziening mogelijk gemaakt.

Dit betreft een voorziening die beschikbaar is voor alle bewoners van de buurt en mogelijk bewoners uit de omgeving. De gemeenschappelijke verblijfsruimtes waarover in dit document wordt gesproken betreffen niet deze m2. De gemeenschappelijke verblijfsruimtes behorende bij de CPO- of wooncoöperatie woningen zijn alleen toegankelijk voor de bewoners van deze woningen en niet voor de gehele buurt. 5.2 Zelfstandige wooncoöperatie-/CPO woningen worden mogelijk kleiner, maar gemeenschappelijk verblijfsruimtes compenseren dit. Conform het principe van een wooncoöperatie kiezen de bewoners voor minder privébezit en krijgen daarvoor collectief bezit met de andere bewoners van het complex. De gemeenschappelijke ruimtes dragen bij aan de gemeenschapszin en gezondheid. Het voorkomt vereenzaming en gaat in tegen individualisering van de maatschappij. De zelfstandige wooncoöperatie-/CPO woningen zijn kleiner, maar bieden nog wel voldoende comfort. De omvang van de woning wordt gecompenseerd met de aanwezigheid van de gemeenschappelijke verblijfsruimtes. Doordat het aandeel m2 gemeenschappelijke verblijfsruimte samen met de omvang van de zelfstandige woning minimaal 50 m2 moet zijn en de huur-/koopprijs inclusief het gebruik en onderhoud van de gemeenschappelijke verblijfsruimtes is, wordt voorkomen dat kleine woningen worden gerealiseerd.

Kenmerk: 2024/2071333

5/6

6. Uitvoering Conform het raadsinitiatiefvoorstel mag het college het besluit nemen om af te wijken van het geldende beleid ten aanzien van minimale oppervlaktes van de woningen. Nadat dit besluit door het college is genomen, worden via de tweede nota van inlichtingen de partijen die deelnemen aan de inschrijvingsfase van de aanbesteding Zwemmerslaan geïnformeerd over de aanpassing van de uitgangspunten in de aanbesteding. 7. Bijlagen nvt

Kenmerk: 2024/2071333

6/6