1 Zwemmerslaan 2-4 aanbestedingsstukken

Collegebesluit

Onderwerp Zwemmerslaan aanbestedingsstukken Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

Behandelvoorstel voor commissie

2023/1543174 Roduner, F.J. 4.1 Wonen en woningbouw PCM Visser, K.M. de 023-5114245 kdevisser@haarlem.nl Haarlem wil de voormalige schoollocatie aan de Zwemmerslaan 2-4 ontwikkelen als duurzame woonwijk met maximaal 160 woningen. Een deel van deze woningen wordt ingezet voor een wooncoöperatie of in ieder geval een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). De nieuwe woonbuurt vormt de overgang van stedelijk gebied naar de Groene Zoom. Op 28 september jl. heeft de raad een besluit genomen over het stedenbouwkundig programma van eisen (SPvE) en een bestemmingsplan Zwemmerslaan 2-4. Voor de verkoop van de grond zijn de aanbestedingsstukken opgesteld, bestaande uit leidraden, criteria en overeenkomsten. Om de aanbesteding te winnen dient een initiatiefnemer aan de in de stukken opgenomen uitgangspunten te voldoen. In de inschrijvingsleidraad zijn 4 gunningscriteria opgenomen: woonconcept, ruimtelijkconcept, toekomstconcept en financieel. Waar normaal gesproken prijs (70%) hoger meer wordt gewaardeerd dan kwaliteit (30%), wordt bij deze aanbesteding gekozen voor kwaliteit (80%) boven prijs (20%). Dit is mogelijk omdat voor de inschrijving moet worden voldaan aan het minimale grondbod. Het college is op grond van artikel 160, eerste lid aanhef en onder d. van de Gemeentewet bevoegd te besluiten tot de aan -en verkoop van onroerende zaken.

Bij aan- en verkoop van onroerende zaken groter dan € 500.000,-, beslist het college niet voordat de raad is geïnformeerd over het voornemen van het college én in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen, hetgeen volgt uit artikel 169 vierde lid Gemeentewet en artikel 8 eerste lid aanhef en onder a. van de Financiële Verordening 2024. Geheimhouding: nu de financiële belangen van de gemeente Haarlem geraakt kunnen worden en derden een onevenredig voordeel kunnen behalen indien bijlagen met een vertrouwelijke inhoud openbaar worden gemaakt, wordt door het college op grond van artikel 87 van de Gemeentewet een verplichting tot geheimhouding opgelegd ten aanzien van bijlage 5 (Taxatierapport Zwemmerslaan

Kenmerk: 2023/1543174

1/8

2-4), ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1 tweede lid aanhef en onder b van de Wet open overheid. De geheimhoudingsplicht wordt opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers.

Relevante eerdere besluiten

Besluit College d.d. 17 oktober 2023

Nu aan de raad wensen en bedenkingen inzake het voorgenomen besluit wordt gevraagd (zware voorhangprocedure) adviseert de commissie Ontwikkeling de raad hierover. - Startnotitie ontwikkeling Toekomstwijk Zwemmerslaan (2017/272014) zoals ter kennisname meegezonden in de commissie Ontwikkeling van 13 juli 2017. - Raadsvoorstel Openen Grex Zwemmerslaan (2017/3836), raadsvergadering van 21 december 2017. - Vaststellen ontwikkelvisie Molenwijk Noord (2021/653368) in de raad van 29 juni 2022 - Initiatief voorstel van de Raad Samen beter wonen (2023/0604847), vergadering 29 juni 2023 - Raadsbesluit Bestemmingsplan en SPvE (2023/1133795), raadsvergadering 28 september 2023 Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. De aanbestedingsstukken vast te stellen ten behoeve van de ontwikkeling van de locatie Zwemmerslaan 2-4 2. In te stemmen met de verkoop van de locatie Zwemmerslaan 2-4 aan de winnende partij van de nog te doorlopen aanbestedingsprocedure 3. De raad te vragen om wensen en bedenkingen (zienswijze) over het onder 1 en 2 genoemde voornemen ter kennis te brengen aan het college 4.

Het college legt op grond van artikel 87 van de Gemeentewet ten aanzien van de bij dit besluit behorende bijlage 5 (Taxatierapport Zwemmerslaan 2-4) een verplichting tot geheimhouding op ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1 tweede lid aanhef en onder b van de Wet open overheid. De geheimhouding wordt opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers. De geheimhouding wordt daarna als opgeheven beschouwd. de secretaris,

Kenmerk: 2023/1543174

de burgemeester,

2/8

1. Inleiding Haarlem wil de voormalige schoollocatie aan de Zwemmerslaan 2-4 ontwikkelen als duurzame woonwijk met maximaal 160 woningen. Een deel van deze woningen wordt ingezet voor een wooncoöperatie of in ieder geval Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Voor deze locatie is op 29 juni 2022 de ontwikkelvisie Molenwijk Noord vastgesteld. Als uitwerking van de visie is een Stedenbouwkundig Programma van Eisen en het bestemmingsplan voor de locatie Zwemmerslaan 2-4 opgesteld. Deze zijn separaat voor besluitvorming aangeboden aan de raad en op 28 september 2023 vastgesteld. Voor de verkoop van de grond van Zwemmerslaan 2-4 wordt een Europese niet-openbare aanbestedingsprocedure met een openbare voorselectie ingezet. De hiervoor benodigde aanbestedingsstukken, de selectieleidraad, inschrijvingsleidraad, optieovereenkomst, koop- en ontwikkelovereenkomst en diverse bijlagen, worden aan het college voorgelegd voor besluitvorming. Het college stuurt dit voorgenomen besluit (zware voorhangprocedure) ter advisering aan de commissie Ontwikkeling en vervolgens naar de raad met het verzoek haar wensen en bedenkingen te geven.

2. Besluitpunten college Het college besluit: 1. De aanbestedingsstukken vast te stellen ten behoeve van de ontwikkeling van de locatie Zwemmerslaan 2-4 2. In te stemmen met de verkoop van de locatie Zwemmerslaan 2-4 aan de winnende partij van de nog te doorlopen aanbestedingsprocedure 3. De raad te vragen om wensen en bedenkingen (zienswijze) over het onder 1 en 2 genoemde voornemen ter kennis te brengen aan het college 4. Het college legt op grond van artikel 87 van de Gemeentewet ten aanzien van de bij dit besluit behorende bijlage 5 (Taxatierapport Zwemmerslaan 2-4) een verplichting tot geheimhouding op ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1 tweede lid aanhef en onder b van de Wet open overheid. De geheimhouding wordt opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers. De geheimhouding wordt daarna als opgeheven beschouwd.

Kenmerk: 2023/1543174

3/8

3. Beoogd resultaat Het beoogde resultaat is vastgestelde aanbestedingsstukken; de selectieleidraad, inschrijvingsleidraad, optieovereenkomst, koop- en ontwikkelovereenkomst en diverse bijlages. Hierdoor kan de herontwikkeling van Zwemmerslaan 2-4 de volgende fase, namelijk die van de aanbesteding, in gaan. 4. Argumenten 1. Er worden vier gunningscriteria in de inschrijvingsleidraad opgenomen: woonconcept, ruimtelijkconcept, toekomstconcept en financieel concept In samenhang met de beoogde ontwikkeling zoals omschreven in het SPvE en met de inbreng van onderwerpen aangedragen door de commissie Ontwikkeling zijn rondom drie thema’s kwalitatieve gunningscriteria opgesteld. Het doel van deze drie criteria is het realiseren van een onderscheidende en bijzondere buurt. 1. Woonconcept: Prettig samenleven met elkaar met een mix van woningen 2. Ruimtelijkconcept: Wonen in een collectief landschap met een informeel karakter, sterk verbonden met de omgeving (Groene Zoom) 3. Toekomstconcept: Behoud van waarde en kwaliteiten naar de toekomst, door aandacht voor maatschappelijke en klimatologische ontwikkelingen 4. Het vierde gunningscriterium is financieel, waarbij een initiatiefnemer een hogere waardering kan krijgen bij een hoger grondbod dan het minimum. 2.

Bij de ontwikkeling wordt aangesloten bij diverse beleidsuitgangspunten en besluiten In Haarlem is een tekort aan woningen gezien de grote woningvraag. Door de verkoop van de locatie Zwemmerslaan 2-4 is het mogelijk om de woningvoorraad uit te breiden met maximaal 160 woningen. Hiermee wordt ook een bijdrage geleverd aan de ambitie om 10.000 woningen toe te voegen aan de stad Haarlem, zoals is benoemd in het coalitieakkoord, de omgevingsvisie en de woonvisie Haarlem. Uitgangspunt is conform de kaders sociale huur en middensegment voor geheel Molenwijk Noord (Waddenstraat, Terschellingpad 2 en Zwemmerslaan) op 40% sociale huur, 40% middensegment en 20% overig uit te komen. In het SPvE is opgenomen dat minimaal 50% van de woningen bij de Zwemmerslaan als betaalbare woningen worden uitgevoerd. Tevens wordt uitvoering gegeven aan het initiatiefvoorstel van de raad “Samen beter wonen”, onderwerpen als gemeenschapszin en wooncoöperatie zijn in de aanbestedingsstukken uitgewerkt. De definitie van wooncoöperatie ten opzichte van het initiatiefvoorstel is beperkter gehouden, onderdeel V is niet overgenomen, omdat het een te klein percentage woningen betreft waar dit op van toepassing is. 3.

De gunningscriteria komen tegemoet aan de wensen van de commissie Ontwikkeling, het gunningscriterium wonen levert extra waardering op De commissie Ontwikkeling heeft op 25 mei 2023 onderwerpen aangeleverd die opgenomen kunnen worden in de gunningscriteria voor Zwemmerslaan. Vooral onderwerpen voor wonen zijn aangedragen, zoals het waarderen van de realisatie van een wooncoöperatie. Verder kwam kwaliteit

Kenmerk: 2023/1543174

4/8

ter sprake in de vorm van het toepassen van duurzame materialen, de prettige openbare ruimte, kwalitatief goede gebouwen en ook het toevoegen van een groter aantal woningen in het middensegment binnen de 50% betaalbaar als dit de kwaliteit ten goede komt. De genoemde punten zijn verwerkt in de leidraden. Binnen het gunningscriterium woonconcept kan aan een inschrijving waardering worden gegeven voor onderwerpen als wooncoöperatie, gemeenschapszin, differentiatie, doelgroepen, duurzaam wonen en het toevoegen van substantieel extra betaalbare woningen bovenop de 50% betaalbaar. Ten opzichte van de andere criteria kan met het criterium woonconcept het dubbele aantal punten gescoord worden en daarmee echt het verschil worden gemaakt als daarop wordt ingezet met de inschrijving. Door te excelleren op dit criterium wordt de kans vergroot om de aanbesteding te winnen. 4. Met deze ontwikkeling wordt een bijzondere buurt gerealiseerd De gemeente ziet met de verkoop van de locatie Zwemmerslaan 2-4 een kans om de markt uit te dagen om iets bijzonders te realiseren, te excelleren en een bijzondere toevoeging te doen aan de stad, een buurt neer te zetten met een onderscheidend karakter. Daarbij wordt gedacht aan een buurt die zich onderscheidt doordat gemeenschapszin centraal staat en waar bewoners bewust met elkaar (samen)leven.

Het betrekken van bewoners bij de ontwikkeling, realisatie en het onderhoud van de buurt kan daaraan bijdragen. 5. Voor de realisatie CPO en/of Wooncoöperatie wordt gevraagd om een plan van aanpak voor de begeleiding hiervoor en is meer tijd ingeruimd in de planning. Bij de realisatie van CPO en/of Wooncoöperatie zijn vaak toekomstige bewoners betrokken die geen ervaring hebben met ontwikkelen. Dit vraagt extra begeleiding en tijd. Bij de aanbesteding wordt de ontwikkelende partij(en) gevraagd aan te tonen wat zijn visie is op de begeleiding van een CPO en/of wooncoöperatie . Belangrijk is dat uit het plan van aanpak blijkt dat de ambities haalbaar en realistisch zijn in relatie tot de planning. Voor de realisatie van de CPO en/of Wooncoöperatiewoningen is extra tijd opgenomen. Deze woningen moeten uiterlijk zeven jaar na Gunning gerealiseerd zijn. Dit is twee jaar langer dan de termijn die geldt voor de realisatie van de andere woningen in het project. 6. Met het bestemmingsplan, het SPvE en een minimaal grondbod is de kwaliteit geborgd Na de selectiefase worden maximaal vijf initiatiefnemers uitgenodigd om deel te nemen aan de inschrijvingsfase. De ingediende plannen worden in eerste instantie getoetst aan een ondergrens: het moet voldoen aan het bestemmingsplan, het SpvE en een minimaal grondbod.

Voldoet een initiatiefnemer niet aan deze ondergrens, dan wordt het plan niet beoordeeld en maakt een initiatief geen kans om de aanbesteding te winnen. Hiermee is een minimale kwaliteit geborgd. 7. Financiën: aan een minimaal grondbod moet worden voldaan om deel te nemen aan inschrijving De ontwikkelaar wordt gevraagd een financieel bod te doen, bestaande uit een grondbod en een bod waarvoor zij denken de openbare ruimte in te richten. Het grondbod moet voldoen aan een

Kenmerk: 2023/1543174

5/8

minimum bedrag van € 8 miljoen en de openbare ruimte mag maximaal € 1,5 miljoen bedragen. Beide bedragen passen binnen de vastgestelde grondexploitatie Zwemmerslaan. Het financiële bod komt daarmee op minimaal € 6,5 miljoen. Een taxatie, door een onafhankelijke partij uitgevoerd, heeft aangetoond dat het minimale grondbod realistisch is en ruimte biedt om invulling te geven aan de gunningscriteria. Voldoet een inschrijver niet aan het minimale grondbod, dan wordt het uitgesloten van deelname en het plan niet beoordeeld. 8. Marktconforme verkoop (TOM) vindt plaats door het toevoegen van het gunningscriterium financieel, maar kwaliteit wordt meer gewaardeerd dan de prijs De gemeente moet in lijn met haar verkoopbeleid vastgoed aanbieden voor een marktconforme prijs (TOM), door het toevoegen van het gunningscriterium financieel wordt hieraan voldaan. De inschrijvers voor de aanbesteding wegen de inzet op dit criterium af tegen de inzet op de andere kwalitatieve criteria. Hierdoor ontstaat een eerlijke concurrentie met andere ontwikkelingen en is sprake van marktwerking. Met een verhouding van 80% kwaliteit en 20% prijs wordt bij deze aanbesteding duidelijk gekozen voor kwaliteit boven prijs. Dit is mogelijk omdat voor de inschrijving geldt dat moet worden voldaan aan het minimale grondbod, aansluitend bij de grondexploitatie. 9.

Duurzaamheidsparagraaf De wensen en eisen op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het SPvE en hoog voor deze locatie. Ze zijn gericht om een prettige en gezonde leefomgeving te creëren voor de toekomstige bewoners. Het gaat om de volgende ambities: circulair, klimaatbestendig, sociaal duurzaam, flexibel in gebruik, voetgangers en fietsers centraal en biodiversiteit. Daarnaast is het gunningscriterium toekomstconcept gericht op het vergroten van de inzet op duurzaamheid. Flexibiliteit en circulariteit staan daarin centraal. Er wordt aangesloten bij het Convenant Toekomstbestendige Woningbouw. 10. Groenparagraaf De wensen en eisen op het gebied van bomen en ecologie zijn geborgd in het SPvE. Genoemd worden onder andere, de bijdrage aan de ecologische waarde van de Groene Zoom, robuust en gevarieerd groen dat een hoogwaardige habitat biedt aan ten minsten drie soortgroepen, en zoveel mogelijk rekening houden met bestaande bomen of verplant. Daarnaast wordt gevraagd om ook op, aan en in de gebouwen voor planten en dieren gunstige omstandigheden te creëren. 11.

Geheimhouding is nodig ten aanzien van het taxatierapport Zwemmerslaan 2-4 De geheimhoudingsplicht ten aanzien van bijlage 5 (Taxatierapport Zwemmerslaan 2-4) wordt door het college opgelegd op grond van artikel 87 Gemeentewet ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente zoals bedoeld in artikel 5.1 tweede lid aanhef en onder b van de Wet open overheid (Woo). De bijlage vermeldt de getaxeerde waarde van het terrein. Door openbaarmaking van dit document is het risico dat marktpartijen voorinformatie kunnen vinden, waarop zij hun eventuele bieding kunnen baseren. Dit raakt de financiële belangen van de gemeente Haarlem en de onderhandelingspositie komt hiermee in het geding. De geheimhouding ten aanzien

Kenmerk: 2023/1543174

6/8

van bijlage met de taxatie wordt opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers. De geheimhouding wordt daarna als opgeheven beschouwd. 5. Risico’s en kanttekeningen 1. De situatie kan ontstaan dat er alleen maar wordt ingeschreven met plannen van slechte kwaliteit De randvoorwaarde is dat de inschrijvers dienen te voldoen aan een minimaal grondbod en de ruimtelijke kaders voor de ontwikkeling van het plangebied. Indien de inschrijvers niet voldoen aan het minimale financiële bod en de ruimtelijke kaders, dan zullen ze worden uitgesloten van de aanbestedingsprocedure. Indien geen enkele inschrijving voldoet aan de ondergrens moet de gemeente besluiten dat de aanbesteding mislukt is. De procedure wordt dan geëvalueerd. 2. De verkoopomstandigheden zijn momenteel niet optimaal De woningmarkt lijkt iets te stagneren en de kosten voor uitvoering worden hoger, geen optimale omstandigheden voor verkoop van grond. Toch wil de gemeente wel overgaan tot verkoop van de locatie. Er is nog altijd een groot tekort aan woningen, de gemeente kan met de verkoop van de grond een substantiële bijdrage leveren aan het inperken van dit te kort. Daarbij kost het nog enige proceduretijd voordat de bouw gestart kan worden en tot de woningen worden opgeleverd. 3.

Aanwezige heipalen in bodem leiden mogelijk tot extra kosten Op de locatie zitten de heipalen van de voormalige school nog in de bodem. De gemeente levert bouwrijpe grond, dus grond dat geschikt is voor bebouwing. Indien de heipalen een conflict vormen met de toekomstige bebouwing dient de gemeente deze palen af te knippen of te verwijderen. De financiële gevolgen daarvan zijn voor de gemeente. Bij het verwijderen is er tevens het risico dat de grond verstoord wordt, waardoor aanvullend grondonderzoek naar de kwaliteit noodzakelijk is. 4. Geen uitstel van de ontwikkeling door het opnemen van een planning in de overeenkomsten Door de eerder genoemde stagnatie op de woningmarkt kan het voor de winnende initiatiefnemer gunstig zijn om de ontwikkeling uit te stellen. Om dit te voorkomen zijn in de leidraden deadlines opgenomen. De startbouw en het opleveren van de woningen zijn gekoppeld aan het ondertekenen van de optieovereenkomst, welke is opgenomen in de planning. Binnen vijf jaar na ondertekenen dienen de woningen opgeleverd te zijn. 6. Uitvoering In september 2023 zijn het definitieve bestemmingsplan en het definitieve SPvE voor besluitvorming voorgelegd aan de raad en vastgesteld. De aanbestedingsstukken worden voor zienswijze voor de zware voorhang aan de raad aangeboden. Nadat de raad zienswijze heeft afgegeven kan gestart worden met de aanbestedingsprocedure.

Kenmerk: 2023/1543174

7/8

Deze procedure start met een netwerkbijeenkomst. Hiervoor wordt een brede uitnodiging verstuurd, een ieder die ideeën en interesse heeft kan deelnemen. Tijdens de bijeenkomst wordt uitleg gegeven over de uitgangspunten voor de planontwikkeling en de procedure van de aanbesteding. Tevens wordt er ruimte geboden om ideeën te pitchen en contacten te leggen. Hiermee willen wij kleine initiatieven een kans geven om samenwerking aan te gaan en een onderdeel te laten uitmaken van een consortium. Een partij of consortium kan zich aanmelden voor de selectiefase. Uit de goedgekeurde partijen en consortia worden maximaal vijf partijen gevraagd deel te nemen aan de inschrijvingsfase. In deze fase biedt elk van de partijen of consortia een plan aan die moet voldoen aan de knock-out criteria en wordt beoordeeld met een score op de gunningscriteria. Dit leidt tot een gunning van de aanbesteding voor het plan dat de hoogste score behaald. Onderstaande planning wordt gehanteerd. Product/Handeling Besluit Aanbestedingsstukken Aanbesteding locatie aan partij

Actie Raad Netwerkbijeenkomst Selectie Inschrijving Gunning

Planning 30-11-23 Q4 2023 Q1 2024 Q2 2024 Q4 2024

7. Bijlagen: 1. concept selectieleidraad Zwemmerslaan 2-4; 2. concept inschrijvingsleidraad Zwemmerslaan 2-4; 3. concept optieovereenkomst Zwemmerslaan 2-4; 4. concept koop- en ontwikkelovereenkomst Zwemmerslaan 2-4; 5. Taxatierapport Zwemmerslaan 2-4 (GEHEIM).

Kenmerk: 2023/1543174

8/8