1 Wonen in de Metropoolregio 2023 (WiMRA)

Informatienota

Onderwerp Resultaten onderzoek ‘Wonen in de Metropoolregio 2023’ (WiMRA) Nummer 2024/1209145 Portefeuillehouder Roduner, F.J. Programma/beleidsveld 4.1 Wonen en woningbouw Afdeling ECDW Auteur Graaf - Smit, M.H. de Telefoonnummer 0642654367 Email m.d.graaf@haarlem.nl Kernboodschap De resultaten van het onderzoek “Wonen in de Metropoolregio 2023” (WiMRA) zijn beschikbaar. Circa 47.000 huishoudens in de MRA en ruim 4.100 huishoudens in Haarlem hebben deelgenomen aan het onderzoek. De belangrijkste uitkomsten van het WiMRA 2023 zijn:  De Metropoolregio Amsterdam (MRA) groeit, er zijn meer hoge inkomens.  Prijzen koopwoningen en vrije sector huur zijn verder gestegen.  Toegankelijkheid woningmarkt voor lage/ middeninkomens is afgenomen.  De particuliere vrije sector is het grootste segment onder recent verhuisden.  Hypotheeklasten stijgen door, huurquote toont betere betaalbaarheid.  Het aantal verhuizingen binnen en naar de MRA is toegenomen.  Groeiende vraag naar sociale huur, afname voor middenhuur.  Woningzoekenden zoeken vaker een grotere woning en een werkruimte.  Er zijn tekorten in sociale huur, (middel)dure koop, overschot aan dure huur.  Stabiele buurttevredenheid, lager positieve verwachting buurtontwikkeling. Het onderzoek is relevant voor Haarlem voor gemeentelijke en regionale advisering zowel voor de nieuwbouw als de bestaande voorraad.

Behandelvoorstel voor Het college stuurt de informatienota ter kennisname naar de commissie commissie ontwikkeling. Het onderzoek ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA) 2023’ wordt 11 juli jl. gepubliceerd. Het college wil de commissie over de belangrijkste resultaten informeren. Relevante eerdere  RIB: Eerste resultaten Woonwensenonderzoek "Wonen in de MRA"(WiMRA) besluiten 2021, deel: “Woningvoorraad en bewoning” en eerste deel Factsheet Haarlem zijn beschikbaar (2022/41775) in commissie ontwikkeling van 3 maart 2022.  RIB: Woonwensenonderzoek "Wonen in de Metropool 2021” (WiMRA), rapport en Factsheet Haarlem gereed (2022/490901) in commissie ontwikkeling van 14 april 2022.  Woonwensenonderzoek “Wonen in de Metropoolregio 2021” (WiMRA 2021) (2022/841684) in commissie ontwikkeling van 1 september 2022.

Kenmerk: 2024/1209145

1/11

Besluit college d.d. 16 juli 2024

1. Het college stelt de informatienota aan de commissie vast. de secretaris,

de burgemeester,

Inleiding Het onderzoek “Wonen in de Metropoolregio 2023“ (WiMRA) is beschikbaar gekomen met bijhorende gemeentelijke factsheets. Circa 47.000 huishoudens van de 29 MRA gemeenten vulden een enquête in over o.a. hun woonsituatie, woonwensen, verhuiswensen, verhuisbewegingen, opvattingen over duurzaamheid en passend wonen. Het onderzoek geeft ontwikkelingen op de woningmarkt weer in de MRA met de diverse regio’s daarbinnen. De gegevens van het WiMRA zijn op diverse schaalniveaus weer gegeven, op MRA-niveau, op deelregionaal niveau ZuidKennemerland/ IJmond; Zuid-Kennemerland en op Haarlem niveau. Bij opmerkelijke uitkomsten wordt het wijkniveau genoemd. Soms wordt een vergelijking gemaakt met eerdere edities (veelal het WiMRA van 2021). Haarlem heeft extra steekproeven laten trekken. Ruim 4.100 Haarlemse huishoudens hebben meegedaan aan dit onderzoek. Deze nota informeert u over de resultaten van het WiMRA 2023. Met dit tweejaarlijks terugkerend onderzoek kan er gemonitord worden op de ontwikkelingen en kennis worden uitgewisseld over de woningmarkt. Het WiMRA 2023 is voor Haarlem van belang voor onderbouwing van gemeentelijke en regionale beleidsvisies en projectadvisering zowel voor de nieuwbouw als de bestaande voorraad. In de bijlagen treft u het volledige ‘WiMRA-onderzoek 2023’ (bijlage A) en de ‘Factsheet Wonen in Haarlem 2023’ (bijlage B) aan.

Ook is er een MRA dashboard beschikbaar gekomen: Dashboard Metropoolregio | Website Onderzoek en Statistiek (amsterdam.nl) 2. Kernboodschap De opvallendste resultaten uit het onderzoek “ Wonen in de Metropoolregio 2023” (WiMRA) worden toegelicht. De MRA resultaten worden weer gegeven met daarbij indien mogelijk nadere duiding voor Haarlem. Ook de Haarlemse factsheet wordt uitgelicht. De Metropoolregio Amsterdam (MRA) groeit, er zijn meer hoge inkomens. Het aantal huishoudens in de MRA is gegroeid. Het aandeel alleenwonende, jonge huishoudens (tot 35 jaar) en oudere huishoudens nemen toe. Veel jonge alleenwonenden (tot 35 jaar) wonen in stedelijke gebieden, waaronder o.a. in Haarlem centrum. De inkomenssituatie van huishoudens is verbeterd, voor alle huishoudenstypen behalve bij eenoudergezinnen. Er zijn minder lage inkomens (groep laagste inkomens is licht gedaald (van 24% naar 23%). De doelgroep voor sociale huur1 is 1 Door wijziging in de inkomensgrens is nu voor de sociale huur voor eenpersoonshuishoudens €44.035 een grens en een aparte grens voor

meerpersoonshuishoudens €48.625 opgenomen. Hierdoor komen meer huishoudens in aanmerking voor een sociale huurwoning.

Kenmerk: 2024/1209145

2/11

gegroeid naar 44% (mede i.v.m. wijziging in de inkomensgrens, die sinds 2022 ook apart voor meerpersoonshuishoudens geldt). Deze doelgroep is het sterkst vertegenwoordigd in delen van de stedelijke gebieden, waaronder delen van Haarlem. Verder heeft 13% een middeninkomen (inkomen tussen sociale huurgrens en € 66.053) en woont verspreid over de MRA. Het aandeel hoge inkomens (> € 66.053) groeit verder naar 42%, net als de hoogste inkomens (> € 88.070), door o.a. instroom van (goed verdienende) huishoudens uit het buitenland. Prijzen koopwoningen en vrije sector huur zijn verder gestegen. De MRA woningvoorraad groeit met 15.000 woningen per jaar. In zowel de huur als de koopsector zet de verschuiving naar de duurdere segmenten door. De vrije sector verhuur van particulieren groeit door naar 14% (in 2021 was dit 11%). De sociale huurvoorraad van corporaties in de MRA is stabiel (30%). Het aandeel sociale huur van particulieren nam af, waardoor het totale aandeel sociale huurwoningen daalde van 37% naar 36%. Het aandeel betaalbare huurwoningen (tot € 694) (bereikbaar voor de laagste inkomensgroepen) is ook gedaald van 65% in 2017 naar 56% in 2023 (mede door o.a. huurmutatie en nieuwbouw). Verder neemt het aandeel dure huurwoningen toe (van 9 naar 11%). Het middensegment (€ 808 - € 1.123) blijft op 7% op de totale voorraad.

Binnen het totale huursegment neemt het middensegment af ten gunste van dure huur. In de MRA bestaat 20% van de totale woningvoorraad uit particuliere huur, dit segment is gegroeid en duurder geworden (de categorie tot € 808 is afgenomen van 43% in 2019 naar 32% in 2023). Het aandeel koopwoningen daalde van 48% naar 47%. De betaalbare koopwoningen van € 188.000 zijn er niet meer. Van alle koopwoningen heeft 7% een WOZ waarde tot € 296.000, in 2021 was dit 28%. Deze categorie koopwoningen zijn betaalbaar voor middeninkomens (€ 44.0035 - € 66.053). 93% van de koopwoningen in de MRA liggen boven € 296.000, deze zijn bereikbaar voor hoge inkomens vanaf € 66.053. 34% valt in de WOZ-klasse tussen € 296.000 en € 438.000 en een even groot deel valt in de klasse tussen € 438.000 en € 648.000. Een kwart van alle koopwoningen heeft inmiddels een WOZwaarde van € 648.000 of hoger. In 2021 was dit nog maar 14% Toegankelijkheid woningmarkt voor lage en middeninkomens is verder afgenomen. De mogelijkheden voor lage en midden inkomens op de woningmarkt zijn afgenomen. 40% van de huishoudens heeft een laag inkomen (tot € 44.035) en 36% van de woningvoorraad is betaalbaar. Dit geldt ook voor de middeninkomens met een omvang van 18% en beschikbare middeldure voorraad van 10% (2021: 19%).

Als per inkomensgroep de woonsituatie wordt uitgelicht dan woont 65% van de lage inkomens in een sociale huurwoning (zowel in 2023 als in 2021). Midden en hogere inkomens hebben minder vaak een eigen woning en huren vaker in de particuliere vrije sector. Het eigen woningbezit van hoge inkomens neemt af (van 2019: 73% naar 71% in 2023). Van de middeninkomens woont 20% in een sociale huurwoning, 26% woont in een huurwoning vrije sector (21% is particulier). Middeninkomens wonen steeds vaker in een huurwoning in de vrije sector (26%). Het gaat vaak om een particuliere vrije sector woning (21% (2021: 15% en 2019: 14%) en 5% in vrije sectorwoning van een corporatie. Van de middeninkomens woont 20% in een sociale huurwoning,

Kenmerk: 2024/1209145

3/11

dat is minder dan in eerdere jaren (mede door aanpassing inkomensgrenzen anders was er geen daling geweest). De particuliere vrije sector is het grootste segment onder recent verhuisden (in 2021 nog koopsector). Van de recent verhuisden in de MRA betrok 34% een particuliere vrije sector huurwoning en 32% een koopwoning. Dit is de eerste WiMRA meting dat aangeeft dat er meer huishoudens zich vestigen in de particuliere vrije huursector dan in een koopwoning. De particuliere huursector betreft 14% (en is groeiend). Dit segment is voor woningzoekenden van toenemend belang, vooral voor jonge stellen (57%), jonge alleenwonenden (35%), vanuit overig Nederland (31%) en vanuit het buitenland (69%). Wel betrekken recent verhuisden binnen de MRA relatief vaak een koopwoning (36%). Recent verhuisde starters vestigen zich vooral in de sociale huur (binnen MRA van corporaties, buiten de MRA van particulieren). Doorstromers binnen de MRA die in sociale huur wonen, blijven veelal in de sociale huur (57%; in 2029: 61%). 30% stroomt door naar de vrije sector (2019: 25%). Hypotheeklasten stijgen door, huurquote toont betere betaalbaarheid. De huurquotes (deel van inkomen dat een huishouden uitgeeft aan huur) zijn gedaald (van 30% naar 28%). Dit komt mede door gestegen inkomens en matiging van de huurstijging.

De huurquote in de particuliere huursector is 34%, voor de sociale huur corporaties is dit 25%. In de MRA zijn gemiddelde bruto hypotheeklasten voor een koopwoning € 829. Recent verhuisden hebben gemiddeld een bruto hypotheek van € 1.394. De hypotheeklasten van recent verhuisden is 22% hoger dan in 2021. Woningbezitters zijn na belastingaftrek gemiddeld 17% van het inkomen kwijt aan hypotheeklasten, voor recent verhuisden is dat hoger, 22%. Gemiddeld gaat 28% van het netto maandinkomen naar woonlasten. Bij de particuliere vrije sector is dit gemiddeld 39%. Gemiddeld 7% van de huishoudens is minstens de helft van het inkomen kwijt aan woonlasten (kopers: 2%, huurders: 13% en huurders particuliere vrije sector 19%). De hoogste gemiddelde woonquote is vooral in Amsterdam (> 35%), maar ook in Haarlem-Meerwijk (32%) Huurders betalen gemiddeld € 823 aan kale huur p/mnd. (recent verhuisden betalen € 1.085). De huurstijging is iets gematigder dan in 2021. In de particuliere vrije sector zijn de huren met 20% gestegen (2019-2023). In de particuliere vrije sector betalen huurders € 1.420 p/mnd. en recent verhuisden € 1.534. Voor de vrije sector huur van corporaties is dit € 1.012. De huur in particuliere sociale huur (€ 595) ligt in 2023 meer nabij die van de corporaties (€ 588). De betaalbaarheid van woonlasten wordt in de MRA beoordeeld tussen 5,3 en 7,8.

In Haarlem wordt voor de wijken Boerhaavewijk en Meerwijk een 6.0 - 6,5 gegeven. Het aantal verhuizingen binnen en naar de MRA is toegenomen. Per saldo leidden de totale binnen en buitenlandse migratie (+ 40.000) tot groei van 36.000 huishoudens in de MRA. Dit komt door toegenomen instroom uit buitenland, minder vertrek naar het buitenland en grotere instroom uit overig Nederland, maar nog groter vertrek van MRA naar overig Nederland (-4.000). 24% van de MRA huishoudens is verhuisd afgelopen periode (2017: 22%). De verhuisdynamiek is toegenomen en komt vooral door meer verhuizingen uit het buitenland (van 35.000 (2019) naar 50.000 (2021) (+45%). 17% van alle verhuisde huishoudens komt uit het

Kenmerk: 2024/1209145

4/11

buitenland. Daarnaast kwam een groter deel van buitenlandse instroom niet alleen in Amsterdam maar nu ook meer in andere MRA deelregio’s terecht (42%). Meer huishoudens met een hoger inkomen verhuizen van de MRA naar overig Nederland (van 3% naar 4%). Er is een groei van hoge inkomens in de MRA door inkomensstijgingen en grote instroom hoge inkomens uit het buitenland. Ook middeninkomens vertrekken naar overig Nederland (3%). Bij de laagste inkomensgroep (tot € 23.725) is er een vestigingsoverschot, o.a. door instroom van studenten. Verhuisdynamiek binnen de MRA deelregio’s bestaat vooral uit midden en hogere inkomens. Zuid-Kennemerland/ IJmond heeft een vestigingsoverschot met de rest van de MRA (vooral Amsterdam). Amsterdammers die naar andere deelregio’s gaan, hebben relatief vaak kinderen (35%) en een hoger inkomen (34%). Hoge inkomens verruilen Amsterdam o.a. richting Zuid-Kennemerland/ IJmond. Lagere inkomens verhuizen minder vaak tussen de deelregio’s. Verder verhuizen de meeste MRA huishoudens binnen de MRA (70%). 54% verhuisde binnen de eigen deelregio en 47% van alle verhuizingen vindt in de eigen gemeente plaats. In Zuid-Kennemerland/ IJmond nam de buitenlandse instroom toe, maar het aantal verhuizingen binnen de deelregio nam af. De instroom naar ZuidKennemerland/ IJmond uit overig MRA nam juist toe.

Het hoogste aandeel verhuisde huishoudens vindt plaats in binnenstedelijke gebieden (o.a. centrum Haarlem), nieuwbouw- en studentenwijken. De grootste verhuisstromen lopen veelal van, in en naar Amsterdam. Er is een sterke verhuisstroom tussen Amsterdam en Zuid-Kennemerland/ IJmond (vooral Haarlem). De instroom uit Amsterdam groeide het sterkst in Zuid-Kennemerland/ IJmond (+13%). Over het algemeen verhuisden meer huishoudens met een hoog inkomen tussen de deelregio’s. Het aandeel lagere inkomensgroepen en starters in de verhuisdynamiek nam af (van 15% naar 13%). Starters vestigen zich vaak in de deelregio waar men thuis woonde (47%). Van de starters in de MRA is 42% student. Starters vanuit overig Nederland die naar de MRA komen zijn vooral studenten, binnen de eigen deelregio zijn het minder vaak studenten. De gemiddelde leeftijd waarop starters uit huis gaan is 26,4%, in de eigen deelregio is dat 27,3 jaar gemiddeld. De verhuisgeneigdheid is gelijk aan de meting in 2021, maar is wel hoger dan in 2019. De verhuisgeneigdheid is gelijk aan 2021. 56% van de zelfstandige huishoudens in de MRA heeft verhuisplannen (27% wil zeker binnen 2 jaar verhuizen en 29% misschien). 84% van de huurders in de particuliere vrije sectorwoning wil verhuizen en 73% van de huurders in de particuliere sociale huur. In dit segment komen relatief vaak tijdelijke huurcontracten voor (24%).

Woningeigenaren zijn het minst verhuis geneigd (46%). Jonge alleenwonenden zijn het meest verhuis geneigd (70%), Stellen en alleenwonenden van 65 + hebben de minste verhuisplannen. Groeiende vraag naar sociale huur, afname voor middenhuur De meeste verhuisgeneigde huishoudens willen kopen, maar deze voorkeur is licht afgenomen. Huishoudens zoeken minder vaak een koopwoning in het goedkoopste segment (vanwege het beperkte aanbod). Het aandeel dat zich op een sociale huurwoning oriënteert neemt toe. De huishoudens die buiten de MRA op zoek zijn, richten zich vaak op koop, als men binnen de MRA

Kenmerk: 2024/1209145

5/11

zoekt, is de voorkeur voor sociale huur relatief groot. De vraag naar middensegment huur neemt af. De vraag naar dure huur is beperkt maar licht toegenomen. Van de huishoudens die nu huren en naar een koopwoning willen verhuizen, heeft 81% voor vrijwel het volledige aankoopbedrag hypothecaire dekking nodig. Onder doorstromende kopers is dit 20%. Woningzoekenden zoeken vaker een grotere woning en een werkruimte Verhuisgeneigden (vergeleken met 2019 en 2021) zijn minder uitgesproken in het gewenste woningtype: het aandeel met interesse in zowel een eengezinswoning als een meergezinswoning is gestegen van 25% naar 37%. Een op drie (34%) zoekt een meergezinswoning, 29% een eengezinswoning. De trend dat huishoudens vaker een woning met een werkruimte of een praktijkruimte willen, zet door (2023: 25%). 38% wil een gelijkvloerse woningen (2021: 32%). Dit jaar is voor het eerst gevraagd naar de interesse in gemeenschappelijk wonen. Er is beperkte interesse. 6% heeft interesse in een woning in een wooncomplex met gedeelde voorzieningen. 3% is geïnteresseerd in een woongroep en 11% in een ouderenhofje. 2% zoekt een (studenten) kamer. De vraag verschuift naar grotere woningen. 27% zoekt een woning > 120 m2 (2019:18%). 23% wil een woning tussen 60-80m2, 19% 80-100 m2. Er is 2% vraag onder doorstromers naar woningen < 40m2.

34% van de huishoudens die buiten de MRA zoekt, zoekt een woning > 120 m2. Als men binnen de MRA naar deze woninggrootte zoekt, is dat 24%, men zoekt dan vooral tussen de 60-100 m2 (45%). Over het algemeen willen huishoudens die op zoek zijn naar een koopwoning een groter woonoppervlakte dan huishoudens die een huurwoning zoeken. Woonwensen thuiswonende kinderen divers maar vaak voorkeur voor huren Bij 8% van de huishoudens in de MRA zijn er kinderen die binnenkort uit huis willen (vooral tussen de 18 en 22 jaar). De woonwensen van starters zijn divers: 27% zoekt een (sociale) huurwoning, 25% een kamer en 22% een koopwoning. De meeste starters willen zelfstandig huren of woningdelen. De meeste thuiswonende jongeren (50%) willen in de eigen gemeente gaan wonen. De groep die in Amsterdam wil gaan wonen is in vergelijking met 2021 gegroeid. Thuiswonende jongeren die willen huren, willen vaak maximaal € 808 euro betalen. Thuiswonende jongeren die willen kopen, zijn veel vaker dan in 2021 op zoek naar een woning in het dure segment (55% versus 35%). Er zijn aanbod tekorten in de sociale huur en (middel)dure koop, er is een overschot aan dure huur. Het woningaanbod in de MRA is groter geworden. Desondanks is de woningvraag nog altijd veel groter dan het aanbod. De grootste vraag en tekorten zijn er in de sociale huur en koop tussen € 296.000 - € 438.000.

In het middeldure huursegment (€ 808 - € 1.123) is de vraag groter dan het aanbod. Het aanbod aan middenhuur is klein, slechts 9% van de recent verhuisden betrok een woning in dit segment. In de dure huur (> € 1.123) is er meer aanbod dan vraag. Veel recent verhuisden kwamen in een dure huurwoning terecht (29%). Woningzoekenden die geen andere keuze hebben, wijken uit naar dit segment en wonen er vaak maar kort. Door de snelle doorstroming is het aanbod relatief groot. Door de toegenomen instroom van hoge inkomens uit het buitenland is ook het aantal huishoudens dat in duurste segment (>€1.504) gaat wonen, gegroeid. In het koop-

Kenmerk: 2024/1209145

6/11

segment verlegt de vraag zich naar de duurdere segmenten omdat er onder € 296.000 nauwelijks aanbod meer is. Woningzoekenden passen hun wensen aan op de markt; lage inkomens zien het kopen van een woning niet als een optie. Dat geldt ook vaker voor middeninkomens. In alle MRA deelregio’s is er meer vraag naar sociale huur dan aanbod. Dit geldt ook voor de middeldure huur (€ 808-€ 1.123); vraag en aanbod ligt in de meeste deelregio’s dicht op elkaar. In ZuidKennemerland/ IJmond is er meer vraag naar middeldure huur dan aanbod. Buurttevredenheid is stabiel, er is wel afname in positieve verwachtingen over de buurtontwikkeling De buurttevredenheid blijft in de MRA stabiel met een 7,7. Er wordt een 7,0. gegeven voor buurtontwikkeling (2021: 7.2/ 2019 en 2017: 7.1). In grote delen van de MRA ligt de buurttevredenheid boven een 7.0. Voor Boerhaavewijk en Meerwijk is de score tussen de 6,5-7,0. Positieve verwachtingen over de buurtontwikkeling is in o.a. nieuwbouwwijken en welgestelde gebieden. Er zijn grote verschillen in ervaren leefbaarheid in de MRA Leefbaarheid is een verzamelterm voor het oordeel over een aantal buurtkenmerken: fysieke buurtkenmerken, het voorzieningenaanbod, sociale buurtkenmerken en overlast. De beoordelingen van onderhoud en het schoonhouden van het groen, de bestrating en de speelvoorzieningen geeft een stabiel beeld.

Het vaakst (30%) genoemde verbeterpunt is het schoonhouden van de straten en stoepen, gevolgd door het onderhoud. Onderhoud en het schoon houden van buurtvoorzieningen worden matig beoordeeld. Het onderhoud van de straten en stoepen scoort met een 6,5 het laagst (2021: 6,7). In Haarlem wordt een groot deel van Haarlem Oost en een deel van Noord lager beoordeeld. In stedelijke gebieden ervaren bewoners de meeste overlast van vervuiling. Vergeleken met 2021 vindt men vaker dat het OV een verbeterpunt is. Het aanbod aan culturele voorzieningen scoort in de MRA tussen een 3,5 en 8,8. In Haarlem Centrum scoort deze hoog. Het gevoel van veiligheid ’s avonds wordt met een 7,4 beoordeeld (lichte afname). Het cijfer loopt uiteen van 5,6 tot 9,1. Haarlem Meerwijk scoort hierbij een 6.1. Het gevoel van veiligheid overdag krijgt een 8,3. Bewoners voelen zich over het algemeen thuis in hun buurt (7,8). Ouderen vinden de buurt overwegend geschikt om oud te worden, 53% vindt de woning geschikt. De 65+’ers in de MRA geven in 2023, net als in 2021, een 7,5 voor de mate waarin hun buurt geschikt is om oud in te worden. Dit hangt vooral samen of men er thuis voelt. Het aanbod van zorgvoorzieningen en groen, frequent contact en hulp van buurtgenoten, de buurtontwikkeling, het veiligheidsgevoel en de afwezigheid van burenoverlast spelen mee.

Ouderen geven in delen van Haarlem een cijfer lager dan een 7,0. In andere delen van Haarlem vindt men de buurt juist vaker wel geschikt om oud in te worden. 53% van de 65+ in de MRA vindt de huidige woning geschikt om oud in te worden. 15% vindt de woning ongeschikt. Drie op de tien ouderen vinden dat er aanpassingen nodig zijn om de woning geschikt te maken. Ouderen in particuliere huur vinden deze relatief vaak ongeschikt (22%). 65+ die hun woning ongeschikt vinden om er oud in te worden, wil 5% de woning (laten) aanpassen. 72% verhuist liever naar een geschikte woning. Drie op de tien 65+ in de MRA heeft

Kenmerk: 2024/1209145

7/11

interesse in een woonvorm die speciaal geschikt is voor ouderen, zoals een woongroep, zelfstandige woning in een ouderenhofje, gezamenlijke zorginkoop, aanleunwoning of verpleeghuis. Verduurzaming van woningen neemt toe, vooral in het duurder koopsegment. In 9% van alle woningen in de MRA is nog enkel glas aanwezig. Hierbij wordt Haarlem ook genoemd. Vooral de aanwezigheid van zonnepanelen als energiebron is tussen 2021 en 2023 sterk toegenomen (van 14% naar 20%). Het aandeel woningen dat verwarmd wordt door een warmtepomp of een warmte terugwininstallaties is klein maar verdubbeld (2021: 3%; 2023: 6%). Onder huishoudens die hun woning zouden willen (laten) verduurzamen zijn zonnepanelen nog steeds de populairste maatregel, 30% heeft interesse. Kopers geven in 2023 vaker dan in 2019 en 2021 aan dat zij zeker bereid zijn om te investeren in verduurzaming (26% versus 23%). Factsheet Haarlem Voor elke MRA gemeente is er een factsheet gemaakt met resultaten voor de eigen gemeente in relatie tot de betreffende deelregio en de MRA, zo ook voor Haarlem (bijlage B):   



   



De meeste huishoudens wonen alleen (39%) (MRA 40%) en vergeleken met deelregio wat jonger 32% heeft het hoogste inkomen (MRA 30%), 42% een inkomen tot sociale huurgrens (45% MRA). In Haarlem is 55% een eengezinswoning (MRA 48%), 52% is een koopwoning (MRA 47%), 39% daarvan is in het duurste segment (MRA 28%). 27% zijn sociale huurwoningen van corporaties. Het vrije sector huursegment van corporaties is afgenomen (2023: 2%, in 2019: 4%), maar de vrije sector huur is toegenomen in de particuliere sector (12% )(2019: 9%). In Haarlem wonen huishoudens met een laag inkomen wat vaker in een koopwoning dan in de MRA (29% versus 26%). Ze wonen iets minder vaak in een sociale huurwoning van corporaties (52% versus MRA 54%). Middeninkomens wonen in Haarlem het vaakst in een koopwoning (63% versus 54% in de MRA). 16% woont in een sociale huurwoning (MRA: 20%), 21% woont in een vrije sector woning (MRA: 26%). 75% van de hoge inkomens in Haarlem woont in een koop woning (Zuid-Kennemerland: 78% en MRA: 70%). 31% woont in de vrije sector (MRA: 34%). Het aandeel hogere en middeninkomens is toegenomen. Er zijn minder inkomens tot de sociale huurgrens (mede door nieuwe regels met sociale huurgrens voor meerpersoonshuishoudens). In de sociale huur van corporaties heeft 87% een inkomen tot de sociale huurgrens (MRA: 86%).

In de vrije sector huurwoningen heeft 21% een inkomen tot de sociale huurgrens (MRA: 23%). Huurders betalen gemiddeld € 819 kale huur (28% van het inkomen, ook in de MRA). Kopers betalen gemiddeld € 824 aan bruto hypotheeklasten (16% van het inkomen, ook in de MRA). Recent verhuisden in Haarlem komen minder vaak in de sociale huur van corporaties terecht ten opzichte van de woningvoorraad (23% versus 27% aanwezig in de woningvoorraad). Zij betrekken relatief vaak de vrije sector huurwoningen (37% versus 15% aanwezig in de woningvoorraad). Men betrok vaak een dure huurwoning ten opzichte van de totale voorraad (31% versus 9%). 17.580 huishoudens (22%) zijn in of naar Haarlem verhuisd (2021: 21%). Onder de recent verhuisden steeg het aandeel dat uit het buitenland naar Haarlem verhuisden, vooral bij de verhuisde jonge huishoudens (van 6% naar 8%). Het aantal starters onder de recent verhuisden

Kenmerk: 2024/1209145

8/11







 





nam met 260 af naar 2.590. De instroom uit andere delen van de MRA kwam vooral uit Amsterdam, Haarlemmermeer, Velsen en Heemstede. 55% van de Haarlemse huishoudens heeft verhuisplannen; 27% wil zeker verhuizen, 28% misschien. Dit is wat hoger dan gemiddeld in Zuid-Kennemerland, vergelijkbaar met de MRA. Jonge huishoudens zonder kinderen hebben het vaakst verhuisplannen (84%). Huishoudens zonder kinderen boven de 55 jaar het minst vaak (43%). In de vrije sector huur wil 87% zeker/ misschien verhuizen, 53% van de sociale huurders en 47% van de eigenaren wil zeker/ misschien verhuizen. 67% van de huishoudens die willen verhuizen, wil in Haarlem blijven, 9% wil naar een andere gemeente in Zuid-Kennemerland/ IJmond en 24% wil buiten Kennemerland/ IJmond gaan wonen (vooral naar Amsterdam of overig Nederland). 32% van de huishoudens, die in/naar Haarlem wil verhuizen, zoekt een eengezinswoning, 29% een meergezinswoning, 38% heeft geen voorkeur. 65% wil kopen, 20% zoekt een woning in de prijsklasse € 296.000 - € 438.000, 39% zoekt > € 438.000. 58% wil een woning van 60 - 100 m2, 32% wil een woning van minimaal 100 m2. 68% zoekt een woning met een tuin, 24% een woning met werkruimte en 34% wil een gelijkvloerse woning. De tevredenheid over leefbaarheid in Haarlem is vergelijkbaar met de MRA. De winkels voor dagelijkse boodschappen worden in Haarlem beter beoordeeld (7,8) (MRA (7,5)).

De tevredenheid over de woning krijgt een 7,9 en die over de buurt een 7,7. Het burencontact krijgt net als in de MRA het laagste cijfer (6,6). In de Boerhaavewijk is dit het laagst beoordeeld met een 6,1, in Duinwijk en Ter Kleefkwartier het hoogst (7,2). 9% vindt de woning te klein (8% in 2021). Gezinnen en huishoudens < 65 jaar vinden de woning het vaakst te klein (resp. 10% en 12%). 3% vindt de woning te groot (net als in de MRA). Huishoudens van 65 + vinden de woning het vaakst te groot (8%) (2021: 6% en 2019: 7%). 18% (13% in 2021) vindt dat de woning voldoende duurzaam is (MRA: 21%). 53% is (misschien) bereid te investeren in verduurzaming en 28% zegt van niet (MRA: 31%). 47% van de huurders en 12% van de woningeigenaren is niet bereid te investeren in verduurzaming van de woning.

3. Consequenties Onderstaand worden enkele consequenties aangegeven. Over de toekomstige beleidsontwikkelingen en de gevolgen daarvan is door het recente aantreden van een nieuw kabinet nog weinig te zeggen. Het WiMRA ondersteunt beleidsafwegingen. Bij invoering en uitwerking van mogelijk nieuwe wetten en instrumentarium kan de informatie van dit onderzoek een hulpmiddel zijn. De resultaten van het onderzoek geven het belang van de Haarlemse ambitie en instrumenten aan, die inzetten op het (zo snel mogelijk) realiseren en behoud van betaalbare woningen. Het coalitieakkoord 2022-2026 zet in op de (versnelling van) realisatie van 10.000 woningen t/m 2030. Voor nieuwbouwprojecten wordt uitgegaan van de verdeling 40 % sociale huurwoningen, 40 % middeldure huur- en koopwoningen en 20 % overige woningen. De woonvisie richt zich ook op de toename van het sociale en middeldure segment, en op de beschikbaarheid van voldoende aanbod in deze segmenten. In de ”evaluatie en actualisatie kaders en instrumenten sociale huur en midden-

Kenmerk: 2024/1209145

9/11

segment” (2022/1192863) zijn hiervoor de spelregels opgesteld. Middeldure huur- en koopwoningen worden voorzien van extra garanties (zoals o.a. exploitatie periode, zelfbewoningsplicht en het antispeculatiebeding) die ervoor moeten zorgen dat deze woningen voor langere tijd in het middensegment blijven. Daarnaast heeft de gemeente de starterslening voor starters vanuit Haarlem en de overig Zuid-Kennemerland/ IJmond voor de eerste koop van hun woning in Haarlem. De resultaten van het onderzoek ondersteunen de regionale samenwerking. Op basis van het Nationale Woon- en Bouwagenda hebben gemeenten, provincies en Rijk afspraken gemaakt over ieders aandeel in het behalen van deze doelstellingen, zoals vastgelegd in de MRA Woondeal (2023/27955). De MRA Woondeal heeft als doel het realiseren en behouden van voldoende (betaalbare) woningbouw in de MRA. Met de MRA Woondeal zetten alle partijen zich in voor een aandeel van twee derde betaalbaar in de nieuwbouw en het streven toe te groeien naar minimaal 30% sociaal in de bestaande voorraad. Dit betekent in ieder geval intensievere samenwerking op MRA niveau, op deelregionaal niveau maar ook een grotere rol voor de provincie. In het regionaal Woonakkoord Zuid-Kennemerland/ IJmond 2021-2025 (2021/614) zijn er reeds afspraken op regionaal niveau gemaakt over o.a.

het toevoegen van sociale huurwoningen op basis van regionaal onderzoek waaronder het WiMRA, deze zijn input voor de MRA Woondeal geweest. De resultaten van het onderzoek ondersteunen de invoering van de Wet Betaalbare Huur per 1 juli 2024 die het behoud van het middensegment bij nieuwe verhuringen wil reguleren. Het onderzoek toont aan dat vooral starters en huishoudens met een laag of middeninkomen het lastiger hebben gekregen op de woningmarkt in de MRA. Juist in de categorie woningen die binnen hun bereik liggen, zijn de tekorten het grootst. Veel starters en jonge stellen (onder wie gezinnen) vertrekken uit de regio of komen terecht in woningen die nog wél worden aangeboden, nl. de particuliere vrije sectorhuur met hoge aanvangshuren. Het onderzoek geeft verder aan dat veel middeldure huurwoningen door prijsstijgingen naar het duurder segment gaan. De bedoeling van de Wet is dat er meer huurwoningen beschikbaar komen en behouden blijven die betaalbaar zijn voor huishoudens met een middeninkomen. 4. Vervolg Het WiMRA 2023 is gedeeld met de regiogemeenten Zuid-Kennemerland/ IJmond en met de Haarlemse corporaties en de overige regionale corporaties. Het onderzoek zal gebruikt worden voor onderbouwing van beleidsadvisering bij gebieds- en woningbouwontwikkeling en duurzaamheidsinitiatieven.

De gegevens worden binnen Haarlem verder gebruikt voor de nadere uitwerking van de stadsdeal ouderenhuisvesting en voor gebiedsanalyses. Door het tweejaarlijks herhalen van het woonwensenonderzoek kan door het monitoren van ontwikkelingen in de woningvoorraad en van de woonwensen bekeken worden of het ingezette beleid effect heeft en of dit bijgesteld moet worden.

Kenmerk: 2024/1209145

10/11

5. Bijlagen Het onderzoek “Wonen in de Metropoolregio 2023 ” (WIMRA) bestaat uit de volgende bijlagen:  Bijlage A: Wonen in de Metropoolregio 2023  Bijlage B: Factsheet Wonen in Haarlem 2023

Kenmerk: 2024/1209145

11/11