1 Vaststellen Nota Dak - dakopbouwen

Raadsvoorstel

Onderwerp Vaststellen Nota Dak - dakopbouwen Nummer 2025/701265 Portefeuillehouder Roduner, F.J. Programma/beleidsveld 4.1 Wonen en woningbouw Afdeling OMB Auteur K.W. Glas, R. van Beek, P. de Haas Telefoonnummer Email kglas@haarlem.nl Jaarlijks worden veel bouwaanvragen ingediend om een extra verdieping op Kernboodschap bestaande gebouwen te plaatsen. Deze dakopbouwen hebben een grote invloed op het straatbeeld. Het is belangrijk dat dakopbouwen goed aansluiten qua vorm en architectuur op de bestaande gebouwen. Het huidige beleid voldoet niet in alle gevallen. Het leidt tot discussies, vertraging in de vergunningverlening, hogere kosten en meer inzet van schaarse ambtelijke capaciteit. Het levert op diverse plekken in de stad een rommelig straatbeeld op. Dit gaat ten koste van de ruimtelijke identiteit van die buurten. Het aangepaste beleid voor nieuwe dakopbouwen is eenvoudiger, duidelijker en beoogt meer ruimtelijke kwaliteit tot stand te brengen. De Nota Dak en de Nota Ruimtelijke Kwaliteit worden hiervoor gewijzigd op het onderdeel dakopbouwen. Het omgevingsplan moet hiervoor worden aangepast. Ook wordt voorgesteld de mogelijkheid voor nieuwe dakopbouwen uit het omgevingsplan te halen voor ensembles in bezit van woningbouwcorporaties en een aantal beeldbepalende ensembles van kleinere particuliere woningen.

Dit gaat verrommeling tegen en beschermt de voorraad betaalbare woningen in Haarlem. Behandelvoorstel voor De commissie Ontwikkeling wordt verzocht advies te geven aan de raad over het commissie voorstel van het college en over de wijze van agendering van het raadsvoorstel in de raadsvergadering. Relevante eerdere • Ter inzage leggen ontwerp-Nota Dak – dakopbouwen voor inspraak besluiten (2025/536829) in commissievergadering van 9 oktober 2025; • Vaststellen paraplubestemmingsplan behoud omgevingskwaliteiten (2024/465430) in de raadvergadering van 30 mei 2024; • Vaststellen Nota Ruimtelijke Kwaliteit (2012/192768) in de raadsvergadering van 28 juni 2012 Besluit college 1. Het college van burgemeester en wethouders stelt het voorstel aan de raad d.d. 18 november 2025 vast. de secretaris,

Kenmerk: 2025/701265

de burgemeester,

1/8

Ontwerpbesluit raad d.d. ……….

De raad der gemeente Haarlem, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. De Nota Dak te wijzigen voor het onderdeel dakopbouwen overeenkomstig bijlage a; 2. De beoordelingsregels voor ruimtelijke kwaliteit in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit deel 2 te wijzigen voor het onderdeel dakopbouwen overeenkomstig bijlage b; 3. De toegewezen typen dakopbouw per pand in het omgevingsplan te verwerken overeenkomstig de digitale overzichtskaart; 4. De bouwmogelijkheid voor dakopbouwen uit het omgevingsplan te verwijderen bij ensembles in bezit bij woningbouwcorporaties en particulieren voor de adressen opgenomen in bijlage d. de griffier,

de voorzitter,

1. Aanleiding Haarlem is zeer geliefd en in trek als woonstad. In veel buurten hangt dit mede samen met de verschijningsvorm van de gebouwen. De opgave is deze woningen aan te passen aan de hedendaagse woonwensen en gelijktijdig de oorspronkelijke aantrekkelijkheid van deze buurten te behouden. Jaarlijks worden veel bouwaanvragen ingediend om een extra verdieping op bestaande gebouwen te plaatsen. Deze dakopbouwen hebben een grote invloed op het straatbeeld. Haarlem heeft van alle steden in Nederland het hoogste percentage vooroorlogse bebouwing. Haarlem onderscheidt zich op dit ruimtelijke aspect duidelijk van veel andere Nederlandse steden. Het is daarom belangrijk dat nieuwe dakopbouwen goed aansluiten op de architectuur van gebouwen in deze oude wijken zodat deze zichtbaar onderdeel blijven van de Haarlemse ruimtelijke identiteit. Met het verstrijken van de jaren is ook de waardering van de verschijningsvorm en architectuur van de naoorlogse wijken toegenomen. De voorgestelde regels zijn dan ook toepasbaar gemaakt voor de naoorlogse woningen.

Kenmerk: 2025/701265

2/8

Afbeelding dakopbouwen vergund binnen het de huidige beleid

Afbeelding dakopbouwen streefbeeld nieuwe Nota Dak Om het realiseren van dakopbouwen in goede banen te leiden, is in 2012 beleid vastgesteld. De Nota Dak en de Nota Ruimtelijke Kwaliteit deel 2 vormen samen het beleidskader voor het vastleggen van dakopbouwen in het omgevingsplan en voor het beoordelen van bouwaanvragen voor

Kenmerk: 2025/701265

3/8

dakopbouwen. Dit beleidskader heeft op sommige punten niet geheel gebracht wat werd beoogd en vraagt om aanpassing. Het huidige beleid is grotendeels gebaseerd op pragmatische compromissen uit het verleden en staat soms op gespannen voet met de cultuurhistorische waarden van de stad. Het beleid staat wel 11 dakopbouwvarianten toe. In veel straten staat een veelvoud aan verschillende dakopbouwen, zoals bijvoorbeeld in de Indischewijk. Het is niet altijd duidelijk waaraan een dakopbouw moet voldoen, zowel qua vorm als uiterlijke kenmerken. Er is ruimte voor interpretatie. Het beleid leidt meermaals tot onduidelijkheid bij aanvragers, ontwerpers en gemeentelijke toetsers. Het gevolg hiervan is discussie, vertraging in de vergunningverlening, hogere kosten en veel inzet van schaarse ambtelijke capaciteit. Het levert op diverse plekken in de stad een rommelig straatbeeld op. Dit gaat ten koste van de ruimtelijke identiteit van die buurten. Het aangepaste beleid voor nieuwe dakopbouwen is eenvoudiger, duidelijker en beoogt meer ruimtelijke kwaliteit tot stand te brengen. Dit vereist een wijziging van de Nota Dak en de Nota Ruimtelijke Kwaliteit deel 2, genaamd de Nota Dak – dakopbouwen. Het omgevingsplan moet vervolgens worden aangepast.

Ook wordt voorgesteld de mogelijkheid voor dakopbouwen uit het omgevingsplan te halen voor ensembles in bezit van woningbouwcorporaties en een aantal beeldbepalende ensembles van kleinere particuliere woningen. Dit gaat verrommeling tegen en beschermt de voorraad betaalbare woningen in Haarlem. Procesverloop De ontwerpwijziging van het omgevingsplan heeft van 17 september tot en met 29 oktober 2025 voor inspraak ter inzage gelegen. Er zijn 12 inspraakreacties ingediend. Er is een technische sessie gehouden met experts (aannemers, architecten e.d.). Er is overleg gevoerd met belangenverenigingen Bond Heemschut en de Historische Vereniging Haerlem. De Adviescommissie Omgevingskwaliteit heeft positief geadviseerd. De overleggen en inspraakreacties hebben alleen geleid tot aanpassingen van de digitale overzichtskaart. De Nota Dak – dakopbouwen is nu gereed voor vaststelling door de gemeenteraad. 2. Beoogd resultaat Een overzichtelijk beleidskader dat de keuze voor verschillende hoofdtypen dakopbouwen onderbouwt; dat eenduidige regels stelt aan de uiterlijk kenmerken van dakopbouwen per hoofdtype; dat leidt tot verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, tot een verbeterde dienstverlening door een snellere vergunningsafhandeling en tot een efficiëntere inzet van ambtelijke capaciteit. 3. Onderbouwing voorstel 1.

De raad heeft in het paraplubestemmingsplan Behoud Omgevingskwaliteiten al de eerste aanzet gegeven tot het wijzigen van het beleid voor dakopbouwen Een deel van de Indischebuurt Noord is in het paraplubestemmingsplan Behoud Omgevingskwaliteiten aangewezen als pilotgebied, waarbij alleen dakopbouwtype rechte geveloptrekking (= hoofdtype 1) is toegestaan. In de toelichting is aangegeven dat de komende jaren de nieuwe regeling wordt uitgerold over Haarlem.

Kenmerk: 2025/701265

4/8

2. De beleidsaanpassingen leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, een verbetering van de dienstverlening en minder ambtelijke inzet De Nota Dak-dakopbouwen bevat op hoofdlijnen de volgende aanpassingen: 1. Het aantal type dakopbouwen wordt teruggebracht tot de twee historisch meest voorkomende manieren van het ophogen van gebouwen: a. Het recht optrekken van de gevel (hoofdtype 1); b. Het afdekken van de bestaande gevel met een schuine kap (hoofdtype 2). 2. Per pand/ensemble is een hoofdtype toegewezen aan de hand van de volgende criteria: a. Reparatie van het straatbeeld; b. Doorzetten van een dakopbouwtrend; c. Plek en rol in de stedenbouwkundige setting; d. Behoud architectonische kenmerken van een ensemble. Indien sprake is van een dakopbouwtrend met een bijzonder type dakopbouw, is ervoor gekozen, in afwijking van hoofdtype 1 en 2, deze dakopbouwtrend door te zetten. 3. De beeldkwaliteitsregels zijn aangescherpt per hoofdtype met eisen op het gebied van hoofdvorm en architectuur waaraan een dakopbouw aan de buitenkant moet voldoen. Doel van de beeldkwaliteitsregels is de eenheid in het straatbeeld en in de architectuur van de bebouwing te handhaven. Het resultaat is een nieuwe situatie die oogt alsof de verhoging met de oorspronkelijke bouw is opgeleverd.

In de regels is onderscheid gemaakt naar vooroorlogse wijken, naoorlogse wijken en bijzonder gevallen. 4. Er zijn stroomschema’s opgesteld voor het ontwerp en de realisatie van dakopbouwen in vooroorlogse en naoorlogse wijken. De stroomschema’s vormen een stappenplan dat duidelijk maakt aan welke eisen de gewenste dakopbouw moet voldoen. 5. Er zijn circa 42.500 panden onderzocht. Er zijn 7.100 ensembles geïdentificeerd. Aan zo’n 12.000 panden is een type dakopbouw toegewezen. Deze panden hebben op grond van het omgevingsplan al de mogelijkheid van een dakopbouw. Er zijn geen nieuwe locaties aangewezen. In die zin is uitgegaan van bestaande rechten. In veel gevallen zal alleen het type dakopbouw wijzigen. Er is een digitale overzichtskaart opgesteld met het toegewezen hoofdtype per pand. De bovenstaande aanpassingen leiden tot een gewogen keuze die als geheel de ruimtelijke kwaliteit op een hoger niveau brengt, buurten en wijken beter herkenbaar maakt en vooral duidelijkheid biedt aan zowel aanvragers, ontwerpers, aannemers en gemeentelijke toetsers. Dit maakt een kosteninschatting vooraf makkelijker en versnelt het proces over het algemeen. 3. De adviescommissie Omgevingskwaliteit heeft positief geadviseerd De commissie biedt haar complimenten aan voor de voorliggende nota. De nota is helder geschreven met toegankelijk taalgebruik. Dit maakt het document breder toepasbaar.

De commissie is blij te zien dat speciale aandacht gaat naar hoekpanden en dat een helder schema is toegevoegd. Ze geeft een

Kenmerk: 2025/701265

5/8

aantal opmerkingen mee ter overweging en aanvulling over het gebruik van kunststof voor goten en kozijnen, verticale uitlijning van gevels en het gelijk behandelen van hoek- en eindgevels. De adviezen zijn verwerkt in de nota. 4. De bouwmogelijkheden voor ensembles in corporatiebezit en kleine particuliere orde-2 panden worden ingeperkt In de volgende gevallen is het voornemen het bouwrecht in het omgevingsplan in te perken om verrommeling tegen te gaan en de betaalbaarheid van woningen te behouden. Het betreft circa 1130 woningen, waarvan circa 1000 woningen in bezit van de woningbouwcorporaties (zie bijlage d). • Dit geldt voor ensembles in bezit bij woningcorporaties waar nog geen dakopbouwen zijn gerealiseerd, inclusief enkele locaties waar al enkele woningen zijn uitgepond. Dakopbouwen verstoren de sterke ensemble aanblik die deze volkshuisvestingsblokken hebben. Een deel van de ensembles is in het omgevingsplan aangewezen als orde 2 (beeldbepalend). Het uitponden van deze woningen zal hierdoor niet meer leiden tot extra grote en daarmee ook duurdere woningen. • Ook bij een aantal ensembles van kleinere particuliere woningen met de aanduiding orde 2 bestaat het voornemen de bouwrechten in te perken (bijlage e). Deze ensembles zijn nog intact. Dit gaat ten koste van het beeldbepalend karakter en de betaalbaarheid van de woningen. 5.

Inspraakreacties leiden tot beperkte aanpassingen Er zijn 12 inspraakreacties ingediend. De reacties geven aanleiding tot een beperkt aantal correcties op de overzichtskaart. De reacties op de Nota variëren van positief tot zorgen over het ontbreken van bouwmogelijkheden, wensen voor uitbreiding en vragen over de toepassing van de Nota. Ambtshalve is een aantal ondergeschikte aanpassingen gedaan. Voor een samenvatting van de inspraakreacties en de ambtshalve aanpassingen wordt verwezen naar de Nota van Beantwoording (bijlage c). 4. Risico’s en kanttekeningen 4.1 Risico’s Het inperken van bouwrechten leidt mogelijk tot een risico op nadeelcompensatie (voorheen planschade). De gemeente heeft de corporaties over het voornemen geïnformeerd. Alle eigenaren worden door de gemeente actief geïnformeerd over het voornemen, na besluitvorming over de Nota door de gemeenteraad. Om het risico op nadeelcompensatie zo klein mogelijk te houden wordt minimaal een periode van 9 maanden aangehouden tot aanpassing van de regels in het omgevingsplan. Het vaststellen van de eerste wijziging van het omgevingsplan, dat hiervoor in aanmerking komt (deelgebied centrum -stedelijk gebied) wordt niet eerder verwacht dan Q3 2026. 4.2 Kanttekeningen 1.

De aanwijzing van hoofdtypes geldt niet voor het centrum, Haarlem – Zuid en Spaarndam In de gebieden Centrum, Haarlem-Zuid en Spaarndam zijn geen hoofdtypes voor dakopbouwen opgenomen. Dit is om meerdere redenen. De betrokken gebieden zijn onderdeel van het beschermd stads- en dorpsgezicht. In deze gebieden bevinden zich veel beeldbepalende en monumentale panden. Dakopbouwen zijn op deze panden alleen bij hoge uitzondering denkbaar op individuele panden waarbij per geval een zorgvuldige afweging zal moeten worden gemaakt. In Haarlem-Zuid

Kenmerk: 2025/701265

6/8

zijn de vaak vrijstaande of twee-onder-één-kapwoningen zo ontworpen dat bij een eventuele dakopbouw zeer zorgvuldig gekeken moet worden naar de impact op de omgeving en het pand zelf. Een algemeen hoofdtype volstaat hier dus niet. In andere wijken, aangewezen als beschermd stadsgezicht, zoals in Haarlem Noord speelt dit niet of minder. Vanwege de ensembles en seriebouw is hier al in het verleden een regeling opgenomen voor het plaatsen van dakopbouwen. 2. Beleidsaanpassing vereist een wijzigen van het omgevingsplan Voor veel van de aangewezen panden zijn in het omgevingsplan één of zelfs meerdere andere type dakopbouwen toegestaan. Dit betekent dat het omgevingsplan moet worden gewijzigd. Deze aanpassingen kunnen meegenomen worden in het omgevingsplan voor de deelgebieden centrum stedelijk gebied en stedelijk gebied. Dit geldt ook voor panden waarvoor het voornemen bestaat de bouwrechten in te perken. 3. Maatregelen in overgangsperiode tot het omgevingsplan is gewijzigd In de periode dat het omgevingsplan nog niet gewijzigd is, kunnen dakopbouwen worden aangevraagd die niet gewenst zijn, maar wel passen in het omgevingsplan. Deze aanvragen moeten in dat geval worden verleend. Een van de maatregelen die genomen kan worden is het actief communiceren van het nieuwe beleid en hierbij wijzen op de voordelen hiervan voor de aanvrager (o.a.

duidelijker waaraan moet worden voldaan en een snellere afhandeling). Lokale professionals zijn mede door de expertsessie al op de hoogte van het nieuwe beleid. Ook kan een voorbereidingsbesluit met voorbeschermingsregels worden genomen, voorafgaand aan het wijziging van het omgevingsplan. Voorbeschermingsregels zijn regels die de activiteiten (dakopbouwen) moeten voorkomen die in het omgevingsplan zijn toegestaan, maar die in het nieuwe omgevingsplan niet meer of alleen onder voorwaarden zijn toegestaan. Voorbeschermingsregels kunnen in een nieuwe vergunningplicht voorzien. Ook kunnen zij voor een bestaande vergunningplicht afwijkende of extra beoordelingsregels, regels over aan de vergunning te verbinden voorschriften en aanvraagvereisten bevatten. De bevoegdheid tot het nemen van een voorbereidingsbesluit is gedelegeerd aan het college. De voorbeschermingsregels vervallen uiterlijk na een jaar en zes maanden. Binnen deze termijn kan niet het gehele omgevingsplan op dit onderdeel worden gewijzigd. Het herhaald nemen van voorbereidingsbesluiten gericht op hetzelfde doel is niet toegestaan. Het is daarom logisch beide instrumenten in te zetten. Ook bij het nemen van een voorbereidingsbesluit dient rekening te worden gehouden met de mogelijkheid van het eerder onder 4.1 genoemde risico op nadeelcompensatie.

Dit betekent, dat bij het voorbereidingsbesluit ook een periode van minimaal 9 maanden moet worden aangehouden vanaf het moment van publicatie waarin het voornemen tot wijzigen en/of inperken van bouwrechten wordt gepubliceerd. Een voorbereidingsbesluit is om die reden naar verwachting vooral van belang voor het deelgebied stedelijk gebied, dat als derde grote wijziging van het basisomgevingsplan aan de beurt is. 5. Consequenties en uitvoering 5.1 Financiën N.v.t

Kenmerk: 2025/701265

7/8

5.2 Communicatie • •

•

De beoordelingsregels voor ruimtelijke kwaliteit in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit deel 2 voor het onderdeel dakopbouwen worden gepubliceerd in het Gemeenteblad; De beoordelingsregels voor ruimtelijke kwaliteit in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit deel 2 voor het onderdeel dakopbouwen worden verwerkt in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit die (binnenkort) elektronisch raadpleegbaar is op kaart.haarlem.nl; Een nieuwsbericht wordt gepubliceerd op www.haarlem.nl.

5.3 Participatie • De ontwerpnota is met verschillende experts (aannemers, architecten e.d), belangenverenigingen Bond Heemschut en de Historische Vereniging Haerlem besproken. De reacties waren positief. De Nota wordt zowel inhoudelijk als financieel uitvoerbaar geacht. Deze overleggen hebben geen aanleiding gegeven tot aanpassing van de Nota. De Nota is aan de woningbouwcorporaties toegezonden. Zij zijn uitgenodigd om in overleg te treden. De woningbouwcorporaties hebben afgezien van het geven van een reactie. 5.4 Juridisch • • •

De gemeenteraad stelt hoofdstuk 1,2, 4 en 5 van de Nota Dak -dakopbouwen vast op grond van artikel 108 lid 1 jo. artikel 147 Gemeentewet; De gemeenteraad stelt beleidsregels over het uiterlijk van bouwwerken van bijlage b vast op grond van artikel 4.19 Omgevingswet; Tegen vaststelling van deze raadsbesluiten staat geen bezwaar of beroep open.

5.5 Planning De planning voor de Nota Dak -dakopbouwen en het vastleggen van de hoofdtypes in het omgevingsplan is als volgt: Product Bevoegdheid Planning • Ter inzage leggen ontwerpwijziging Nota Dak – dakopbouwen • BenW Gereed • Vaststellen wijziging Nota Dak – dakopbouwen • Raad Dec 2025 • Vaststellen wijziging omgevingsplan deelgebied centrum • Raad Q3 2026 stedelijk gebied • Vaststellen wijziging omgevingsplan deelgebied stedelijk • Raad Q2/3 2027 gebied 6. Bijlagen a) Nota Dak -dakopbouwen b) De beoordelingsregels ruimtelijke kwaliteit voor dakopbouwen c) Nota van Beantwoording d) Lijst met adressen ensembles woningbouwcorporaties en particulieren e) Overzicht wijzigingen van de Nota Dak en de Nota Ruimtelijke Kwaliteit deel 2

Kenmerk: 2025/701265

8/8