1 Vaststellen Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond Haarlem 2026

Raadsvoorstel

Onderwerp Vaststellen Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2026 Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2025/745804 Roduner, F.J. 4.1 Wonen en woningbouw ECDW Nuijens, F.K.N. 14-023 knuijens@haarlem.nl De gemeenteraad wordt voorgesteld om de Huisvestingsverordening ZuidKennemerland/IJmond: Haarlem 2026 vast te stellen. De aanloop naar deze nieuwe Huisvestingsverordening wordt gekenmerkt door intensieve regionale samenwerking met corporaties, stichting Woonservice en met andere belanghebbenden. In maart 2025 is door de raad een uitgangspuntennotitie vastgesteld, de voorstellen die daarin zijn gedaan zijn verwerkt in deze verordening. Ook heeft de concept-verordening gedurende 6 weken ter inzage gelegen voor inspraak. Het resultaat is een verordening waarin, naast meer helderheid voor woningzoekenden door identieke regionale toewijzingsregels, ook een aantal nieuwe instrumenten zijn opgenomen die de verdeling van schaarste op de woningmarkt verbeteren.

De belangrijkste toevoegingen aan de verordening zijn: - De mogelijkheid tot het toewijzen van betaalbare koop- en middenhuurwoningen aan woningzoekenden met een passend inkomen (dezelfde werkwijze als bij sociale huurwoningen); - De positie van woningzoekenden met een vitaal beroep is beter verankerd; - In de nieuwbouw sociale huur, middenhuur en betaalbare koop passen we beperkte (maximaal 50%) voorrang toe voor Haarlemmers, woningzoekenden uit de regio ZKL/IJ, en overige woningzoekenden om de doorstroming op gang te brengen; De regelgeving over de bestaande woningvoorraad zoals de opkoopbescherming, omzetten/woningvormen, de regels voor toeristische verhuur blijven - met uitzondering van een aantal technische wijzigingen – ongewijzigd. Tot slot is de verordening op tal val punten in technische zin verbeterd.

Kenmerk: 2025/745804

1/9

Behandelvoorstel voor commissie

De commissie Ontwikkeling wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college en over de wijze van agendering van het raadsvoorstel in de raadsvergadering.

Relevante eerdere besluiten

-

Besluit college d.d. 18 november 2025

Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2021 (2021/193558) - Wijziging Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2022 (2023/120763) - Regionale uitgangspuntennotitie voor de Huisvestingsverordeningen ZuidKennemerland/IJmond 2026 (2025/0161188) - Concept-Huisvestingsverordening en concept-Nadere regels Woonurgentie en vrijgeven voor inspraak (2025/614833) - Evaluatie effectiviteit en werkbaarheid Leegstandsverordening en stand van zaken opkoopbescherming (2025/480444) 1. Het college van burgemeester en wethouders stelt het voorstel aan de raad vast; 2. Het college van burgemeester en wethouders besluit voorts de Nadere regels Woonruimteverdeling Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2026 vast te stellen onder voorbehoud van vaststelling van de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2026 door de raad; 3. Het college van burgemeester en wethouders besluit voorts de Beleidsregels wijzigingen in de woonruimtevoorraad 2026 vast te stellen onder voorbehoud van vaststelling van de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2026 door de raad. de secretaris,

Ontwerp-besluit raad d.d. ………. (wordt ingevuld door de griffie)

de burgemeester,

De raad der gemeente Haarlem, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders,

Besluit: 1. 1. De ‘Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, Haarlem 2026’ vast te stellen de griffier,

de voorzitter,

Kenmerk: 2025/745804

2/9

1. Aanleiding De Huisvestingswet 2014 geeft gemeenten de bevoegdheid een Huisvestingsverordening vast te stellen om zodoende de negatieve effecten van woningtekorten en schaarste tegen te gaan. Gemeenten moeten deze verordening regionaal afstemmen. In de regio Zuid-Kennemerland/IJmond wordt al jarenlang een afgestemde verordening gehanteerd, die nu is geactualiseerd met eenduidige regels in de woonruimteverdeling en lokaal maatwerk vooral voor de bestaande woningvoorraad. In maart 2025 is een uitgangspuntennotitie vastgesteld door de raad, die nu is uitgewerkt in de nieuwe verordeningen. Met de komst van de Wet Regie op de Volkshuisvesting (momenteel in behandeling bij de Eerste Kamer) worden gemeenten verplicht een verordening vast te stellen. Dit beleid zorgt voor een eerlijke verdeling van de woningvoorraad, rekening houdend met lokale behoeften en de schaarste op de woningmarkt. 2. Beoogd resultaat Met de verordening wordt beoogd de betaalbare woningvoorraad rechtvaardig en evenwichtig over woningzoekenden te verdelen en de leefbaarheid te beschermen. 3. Onderbouwing voorstel Argumenten 1.

Met het vaststellen van deze Huisvestingsverordening voldoet Haarlem aan de wettelijke verplichting en wordt de schaarste zo eerlijk mogelijk verdeeld; Het wetsvoorstel Versterking regie Volkshuisvesting, dat waarschijnlijk op 1 juni 2026 in werking treedt, verplicht gemeenten om een Huisvestingsverordening vast te stellen. In onze regio wordt echter al sinds midden jaren ‘90 gewerkt met een Huisvestingsverordening. Woonruimte is ontegenzeggelijk schaars in de regio Zuid-Kennemerland/ IJmond of het nu sociale huurwoningen, middenhuurwoningen of betaalbare koopwoningen betreft (zie bijlage 5). Schaarste zien wij ook bij alle woningtypes en in alle wijken in de gemeenten. De vraag is in alle woningsegmenten aanzienlijk groter dan het aanbod. Het effect zien wij in prijsstijgingen en lange wachtlijsten, maar ook groepen die moeilijk aan passende woonruimte kunnen komen. Zonder sturing is het vinden van een woning die past qua inkomen en huishoudensamenstelling niet voor iedereen (snel) realiseerbaar. Ook komen starters op de huur- en koopmarkt moeilijk aan bod, krijgen bijzondere doelgroepen geen woning en moeten urgent woningzoekenden te lang wachten. Een Huisvestingsverordening lost het woningtekort niet op, maar om schaarse woonruimte eerlijk te verdelen is een Huisvestingsverordening wel noodzakelijk.

Kenmerk: 2025/745804

3/9

2. De Huisvestingsverordening creëert meer transparantie en een gelijker speelveld voor woningzoekenden in de regio wat de doorstroming ten goede komt; Door de regels in hoofdstuk 2 van de verordening (woonruimteverdeling) te uniformeren is het speelveld voor woningzoekenden in de hele regio nu gelijk. Gelijkluidende regels in de hele regio maken het zoeken en vinden van een woning voor woningzoekenden eenvoudiger. Ook neemt hiermee de regeldruk voor woningcorporaties af, omdat zij niet meer verschillende regels in verschillende gemeenten hoeven te hanteren. Tegelijkertijd is er de mogelijkheid om lokaal woningzoekenden bij nieuwbouw voorrang te geven. Ook kunnen woningzoekenden met een vitaal beroep nu sneller aan een woning komen. In Haarlem loopt een pilot voor zorg- en onderwijspersoneel, de uitkomsten van deze pilot worden meegenomen in een permanente regeling. Voor betaalbare koopwoningen en middenhuurwoningen komt er een vergunningplicht, waardoor gemeenten kunnen sturen op passendheid qua inkomen. Nieuw is voor Haarlem dat voor alle urgentiecategorieën Nadere regels worden vastgesteld door het college. Hierin staan de voorwaarden benoemd (in meer detail dan voorheen) waar de urgentiecommissie een aanvraag aan toetst. Het is een openbaar stuk, regionaal gelijk, wat de transparantie ten goede komt.

Ook is een nieuwe urgentiecategorie uitgewerkt; Urgentie op grond van sociale redenen (artikel 3.3 Nadere regels woonurgentie/artikel 2.3.5 HVV). Het gaat bijvoorbeeld om dakloosheid met minderjarige kinderen door relatiebreuk, inkomensval of ernstige bedreiging. 3. De nieuwe instrumenten in de Huisvestingsverordening dragen bij aan een eerlijkere verdeling van schaarse woningen Haarlem en in de regio; 3a. Huisvestingsvergunning betaalbare koopwoningen en middenhuurwoningen biedt meer grip op toewijzing; Haarlem krijgt met dit instrument meer grip de toewijzing van betaalbare koopwoningen en middenhuurwoningen, waar dat voorheen voor koopwoningen slechts gedeeltelijk via de Anterieure Overeenkomst kon. De basis hiervoor ligt in Haarlemse spelregels voor woningbouw. De RIGOschaarsteonderbouwing (bijlage 5) laat zien dat woningzoekenden met een kleinere beurs zeer weinig keus hebben op de particuliere huur- en koopwoningmarkt in Haarlem. De kans op verdringing door woningzoekenden met een grotere beurs is daarmee aanzienlijk, en dit instrument draagt bij aan de slaagkans voor deze doelgroep. 3b. Voorrang vitale beroepen dient maatschappelijk belang Het bieden van voorrang (in beperkte mate) voor woningzoekenden met een vitaal beroep kan aanzienlijke maatschappelijke voordelen opleveren.

Vitale beroepen, zoals zorgverleners, onderwijzers, zijn essentieel voor het functioneren van de samenleving, vooral in tijden van crisis of bij langdurige druk op bepaalde sectoren. Door hen prioriteit te geven bij het toewijzen van woningen, kunnen deze professionals sneller en gemakkelijker in de regio wonen waar ze werken, wat bijdraagt aan de continuïteit en kwaliteit van de dienstverlening in vitale sectoren. Bovendien kan het ook de aantrekkelijkheid van Haarlem verbeteren voor mensen in vitale beroepen, waardoor de gemeente beter in staat is om gekwalificeerd personeel aan te trekken en te behouden. De pilot

Kenmerk: 2025/745804

4/9

die nu in Haarlem loopt voor zorg- en onderwijspersoneel wordt gebruikt om de voorrang verder te implementeren, de Huisvestingsverordening biedt de juridische mogelijkheid ervoor. 3c. Voorrang lokaal- en regionaal woningzoekenden biedt kansen voor doorstroming Het verlenen van voorrang (in beperkte mate) aan lokaal-woningzoekenden kent een positieve invloed op de doorstroming op de woningmarkt. Door inwoners van een gemeente voorrang te geven bij de toewijzing van woningen, kunnen woningzoekenden met specifieke behoeften, zoals ouderen of andere kwetsbare groepen, gestimuleerd worden om door te stromen naar een woning die beter past bij hun situatie. Dit kan bijvoorbeeld een kleinere, geschiktere woning zijn die hen meer comfort en zelfstandigheid biedt, of een woning die beter bereikbaar is. Ook kunnen locatiespecifieke factoren een rol spelen waardoor een verhuizing een reëlere optie wordt. Door deze lokale voorrang krijgen woningzoekenden het vertrouwen dat er binnen hun eigen gemeente mogelijkheden zijn, wat hen kan motiveren om de stap naar een nieuwe woning te zetten. Dit bevordert de doorstroming in de woningmarkt, doordat mensen die in te grote of ongeschikte woningen zitten, sneller bereid zijn om te verhuizen. Dit maakt ruimte voor andere woningzoekenden, zoals starters of jonge gezinnen, om door te stromen naar grotere woningen.

Op deze manier wordt de woningmarkt dynamischer en kunnen verschillende doelgroepen beter worden bediend. De Huisvestingsverordening is trapsgewijs opgebouwd zodat eerst lokaal woningzoekenden, daarna regionaal (ZKL/IJ) woningzoekenden en daarna pas overige woningzoekenden in aanmerking komen. In alle gemeenten in ZKL/IJ is deze regeling gelijk, er zijn geen lokale voorrangsregelingen meer. 4. De regels voor woonruimtevoorraadbeheer blijven grotendeels gelijk, relatie met het Volkshuisvestingsprogramma De regels voor wijzigingen in de woonruimtevoorraad blijven grotendeels ongewijzigd om de schaarse voorraad aan grotere woningen en de leefbaarheid blijvend te beschermen. De druk op de woningmarkt is sinds de invoering niet gedaald, waardoor de getroffen maatregelen nog steeds relevant zijn. Dit geldt onder andere voor omzetten/woningvormen, waar de indeling voor gebied 1 (vergunningstop) en gebied 2 (vergunning onder voorwaarden) gehandhaafd blijft onder dezelfde voorwaarden. Ook blijft de opkoopbescherming van kracht (zie ook bij relevante eerdere besluiten hierboven). Daarnaast blijven de regels voor toeristische verhuur gehandhaafd, zodat woningen slechts beperkt kunnen worden gebruikt naar vakantieverhuur, wat de beschikbaarheid van woningen voor reguliere bewoners ten goede komt.

Deze maatregelen zorgen voor een gecontroleerde en gebalanceerde woningmarkt, waarbij de focus blijft liggen op het behoud van betaalbare en beschikbare woningen voor de lokale bevolking. In relatie met het conceptVolkshuisvestingsprogramma, meer specifiek het beter benutten van de voorraad, wordt ingezet op vormen van woningdelen in de bestaande voorraad voor specifieke groepen: jongeren met ondersteuningsbehoefte, doelgroep wonen eerst 23+ en jongere statushouders. In totaal gaat het om een geraamde behoefte van 70 onzelfstandige kamers/wooneenheden, die we vooral in de corporatievoorraad willen realiseren. Op basis van de inspraakreacties uit de Commissie Ontwikkeling van 9/10/2025 verbreden we de inzet door met corporaties een pilot te starten voor

Kenmerk: 2025/745804

5/9

woningdelen in maximaal een 20-tal woningen voor mensen (waaronder jongeren) zonder ondersteuningsbehoefte. Met deze verordening wordt het gebied verduidelijkt waar vergunningsvrij (binnen de kaders van de regeling ‘wonen boven winkels’) woningen kunnen worden toegevoegd. De aanduiding in de huidige Huisvestingsverordening sluit namelijk niet volledig aan de op de straten die als winkelgebied worden gekenmerkt (dat wil zeggen, meer winkels dan woningen op de plint). Straten die nu wel in het gebied van wonen boven winkels vallen, maar geen ‘winkelgebied’-functie kennen, zijn in de concept-Huisvestingsverordening weggelaten. En andersom geldt hetzelfde: straten die volgens de huidige gebiedsaanduiding niet in het gebied vallen, maar wel een ‘winkelgebied’-functie kennen, zijn nu wel in het gebied opgenomen. Deze aanpak leidt tot de volgende straten in het vergunningsvrije gebied: - Anegang - Barteljorisstraat - Damstraat - Gedempte Oude Gracht Generaal Cronjéstraat - Grote Houtstraat - Grote Markt - Kruisstraat - Koningsstraat - Lange Veerstraat - Oude Groenmarkt - Schachelstraat - Spaarne vanaf de Turfmarkt tot de Damstraat Spekstraat - Warmoesstraat – Zijlstraat. 4. Risico’s en kanttekeningen 4.1 Risico’s Er is onzekerheid op beleidswijzigingen vanuit het Rijk; Het is nog niet helemaal duidelijk wanneer de Wet Versterking regie Volkshuisvesting definitief in werking treedt.

Het is ook onduidelijk of de voorrang voor statushouders op een sociale huurwoning geschrapt wordt. Andere nieuwe wettelijke urgente groepen zoals dakloze gezinnen wachten op een nadere uitwerking vanuit het Ministerie. Bovengenoemde ontwikkelingen hebben betrekking op de Huisvestingsverordening en kunnen leiden tot een wijziging van de voorliggende verordening. 4.2 Kanttekeningen Eventuele andere toekomstige wijzigingen aan de Huisvestingsverordening zijn niet regionaal afgestemd; De voorliggende verordening is onderbouwd, regionaal afgestemd en voorzien van een positief advies van de Gedeputeerde Staten van de provincie. Er is geen regionaal bestuursorgaan, wat betekent dat als de raad besluit de verordening op onderdelen te wijzigen, er weer een onderbouwing voor de wijzigingen dient te komen. Op het moment dat een gemeente afwijkt gaat de afstemming teniet, wat het onduidelijk maakt voor woningzoekenden en meer regeldruk geeft voor stakeholders zoals woningcorporaties. 5. Consequenties en uitvoering Na het vaststellen van de Huisvestingsverordening door de gemeenteraad treedt de nieuwe verordening op 1 januari 2026 in werking. Na de inwerkingtreding neemt het college nog een aantal besluiten die aansluiten op de nieuwe verordening. Dit zijn: tijdelijke urgentiecategorie ‘Wonen Eerst’, een besluit over de invoering van het vergunningstelsel voor betaalbare koopwoningen en

Kenmerk: 2025/745804

6/9

middenhuurwoningen en een besluit over het opnemen van uitstappende sekswerkers als wettelijk verplichte urgentiecategorie. Voor besluitpunt 3 van het college (Vaststellen beleidsregels wijzigingen in de woonruimtevoorraad) geldt dat de huidige beleidsregels zonder beleidswijzigingen opnieuw worden vastgesteld. Het (opnieuw) vaststellen is nodig om aan te sluiten bij de nieuwe HVV. 5.1 Financiën De voorliggende verordening stelt o.a. nieuwe regels over toewijzing van middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen. In het raadsbesluit over de regionale uitgangspunten van maart 2025 is vastgelegd dat een vergunningstelsel alleen mogelijk is als de uitvoering hiervoor is georganiseerd. De verordening stelt daarom ook dat het vergunningstelsel ingaat nadat het college een inwerkingtredingsbesluit heeft genomen. Momenteel is er geen capaciteit voor vergunningverlening aanwezig. Ook zijn er nog afspraken noodzakelijk met ontwikkelaars en beleggers. De omvang van de plancapaciteit voor de periode 2025 t/m 2030 bestaat uit ca. 11.316 woningen. De segmentering binnen deze plancapaciteit is 46% sociaal, 38% middelduur en 18% vrij (bron: Rapportage Woningbouw 2025). Het aandeel laag-middelduur ligt op 20% (huur + koop) en sluit het beste aan op de categorieën die met deze Huisvestingsverordening vergunningplichtig worden.

Uitgaande van 20% van 11.316 totaal zou het gaan om gemiddeld 450 vergunningen per jaar. De totale kosten om dit in te richten bestaan onder meer uit; inrichting systeem (ca. 40-60 uur), vergunningverlening ca. 80 minuten per aanvraag a ca. 100 euro per uur, wat neerkomt op eenmalige kosten van ca. €6.000 en structurele inzet vanuit VTH van ca. €60.000. De financiële consequenties voor het begrotingsaldo zullen inzichtelijk worden gemaakt ten behoeve van de integrale afweging die hierover in een volgende raadsperiode plaatsvindt. 5.2 Communicatie De Huisvestingsverordening is het product van intensieve regionale samenwerking binnen de regio ZK/IJ. De ambtelijke werkgroep heeft de verordening gezamenlijk geschreven. Er is gezamenlijk kadasteronderzoek gedaan om het nut en de noodzaak voor een Opkoopbescherming aan te tonen. Daarnaast is er gezamenlijk geparticipeerd met stakeholders uit de regio en onderzoek gedaan naar de effecten van schaarste op de woningmarkt. De conceptverordening heeft zes weken ter inzage gelegen voor eenieder die een zienswijze wilde indienen. Dit ter inzage leggen is overigens niet wettelijk verplicht, maar dit is regionaal met de andere gemeenten besloten. Er zijn in Haarlem ca. 40 inspraakreacties binnengekomen (bijlage 4). Het advies van de Gedeputeerde Staten op de conceptverordening is positief (bijlage 6).

De nieuwe Huisvestingsverordening wordt bekendgemaakt in het Gemeenteblad. Na de inwerkingtreding is de Huisvestingsverordening raadpleegbaar op www.overheid.nl onder lokale regelingen. 5.3 Participatie • De verordening en de nadere regels zijn integrale producten van een samenwerking tussen ruimtelijk beleid, juridische zaken, leefomgeving, vergunningen en het sociaal domein.

Kenmerk: 2025/745804

7/9

• • • • • •

De verordening is in nauwe samenwerking tussen de gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland/ IJmond tot stand gekomen. De woningcorporaties zijn als uitvoerder van de regelgeving intensief betrokken in het gehele ontwikkelproces voor doelmatigheid en uitvoerbaarheid. Voor ontwikkelaars, beleggers, huurderorganisaties, makelaars, notarissen en organisaties in het sociaal domein is een participatiebijeenkomst georganiseerd op 3/6/2025. Het verslag is terug te vinden in bijlage 7. De concept Huisvestingsverordening en de nadere regels voor woonurgentie hebben 6 weken ter inzage gelegen voor zienswijzen. Er zijn ca. 40 reacties binnengekomen in Haarlem. Zowel in 2024 en in 2025 is het onderwerp geagendeerd tijdens de regionale radenbijeenkomst om toelichting te geven op de nieuwe instrumenten, waarbij ruimte was voor verhelderende vragen. Op grond van de Wet regie volkshuisvesting moet het college aan Gedeputeerde Staten om advies vragen voordat tot besluitvorming wordt overgegaan. De provinciale reactie is positief. De regionale samenwerking en het streven naar eenheid wordt gewaardeerd. Zij zien dat de gemeenten ervan doordrongen zijn dat woonruimte schaars is en goed verdeeld moet worden, maar dat vrije vestiging overeind blijft. De provincie onderschrijft onze doelstellingen.

5.4 Juridisch Wettelijk kader • Huisvestingswet 2014; • Woningwet; • Wetsvoorstel Wet Versterking regie Volkshuisvesting; • Algemene wet bestuursrecht. Bevoegdheid • Op grond van artikel 147 van de Gemeentewet is de gemeenteraad bevoegd een verordening vast te stellen. • Op grond van artikel 4 van de Huisvestingswet 2014 is de gemeenteraad bevoegd een Huisvestingsverordening vast te stellen met betrekking tot het in gebruik nemen of geven van woonruimte en met betrekking tot wijzigingen in de bestaande woningvoorraad. • Op grond van artikel 160, eerste lid, aanhef en onder b, van de Gemeentewet is het college bevoegd om beslissingen van de raad voor te bereiden.

Kenmerk: 2025/745804

8/9

5.5 Planning Fase & Besluitvorming

Dec ‘25

Vaststellen Huisvestingsverordening (raad)

18-12

Jan ‘26

Inwerkingtreding Huisvestingverordening

01-01

Inwerkingtreding Nadere regels woonurgentie

01-01

Inwerkingtreding beleidsregels wijzigingen woonruimtevoorraad

01-01

Feb

Mrt

Apr

Mei

Jun

Jul

Aug

Sep

Okt

Nov

Implementatie ‘’Wonen Eerst’’ in de HVV. (na afloop pilot/tijdelijke regeling) Uitvoer vergunningen middenhuur en betaalbare koopwoningen Implementatie nieuwe wettelijke urgentiecategorieën

6. Bijlagen 1. Huisvestingsverordening Zuid_Kennemerland_IJmond_Haarlem 2026 2. Nadere regels Woonurgentie Zuid_Kennemerland_IJmond_Haarlem 2026 3. Beleidsregels wijzigingen in de woonruimtevoorraad 2026 4. Inspraakreacties 5. RIGO Onderbouwing schaarste en nut en noodzaak sturing in Haarlem 6. Advies GS op concept-Huisvestingsverordening 7. Gespreksverslag participatiebijeenkomst Huisvestingsverordening ZuidKennemerland_IJmond

Kenmerk: 2025/745804

9/9

Dec