1 Vaststellen Anterieure Overeenkomst en stedenbouwkundig plan Spaarnepoort (Schipholpoort 40-100)

Collegebesluit

Onderwerp Vaststellen Anterieure Overeenkomst en stedenbouwkundig plan Spaarnepoort (Schipholpoort 40-100) Nummer 2023/960503 Portefeuillehouder Roduner, F.J. Programma/beleidsveld 4.1 Wonen en woningbouw Afdeling PCM Auteur Schagen, S. van Telefoonnummer 06-39074936 Email svanschagen@haarlem.nl Ontwikkelaar Being Development wil aan de Schipholpoort circa 625 woningen Kernboodschap gaan bouwen, inclusief parkeren, commerciële- en maatschappelijke functies. Deze ontwikkeling, met de naam Spaarnepoort, draagt hiermee substantieel bij aan de 10.000 woningen die Haarlem er uiterlijk voor 2030 bij wil bouwen. Het aanbod is hoofdzakelijk gericht op starters op de woningmarkt, 60% zal bestaan uit woningen in het sociale segment en 40% uit woningen in het middensegment.

Behandelvoorstel voor commissie

Relevante eerdere besluiten

Voor deze ontwikkeling is d.d. 1 juli 2021 het Stedenbouwkundig Programma van Eisen knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid vastgesteld. Met de ontwikkelaar is overeenstemming bereikt over de anterieure overeenkomst. Door het aangaan van de anterieure overeenkomst worden alle privaatrechtelijke afspraken omtrent de realisatie van deze plot vastgelegd. Zo worden de zakelijke rechten, de gemaakte ambtelijke kosten, bovenwijkse netwerkvoorzieningen en afspraken over woon- en niet-woonprogramma geregeld. De ontwikkelaar heeft ook een stedenbouwkundig plan (SP) gemaakt. Het stedenbouwkundig plan (SP) is een uitwerking van de kaders zoals door de raad is vastgesteld. Met vaststelling van de AO en het SP wordt een grote stap gezet richting de realisatie van deze belangrijke ontwikkeling. Overeenkomstig art. 160, eerste lid onder d van de Gemeentewet is het college bevoegd tot het aangaan van deze Anterieure Overeenkomst. Het college stuurt dit besluit ter kennisname naar de commissie Ontwikkeling. Deze anterieure overeenkomst en de anterieure overeenkomst die eerder is aangegaan met Schonenvaert BV (2022/779593), geven invulling aan de motie 22.1 ‘Grens Huurtoeslag’. Dit wordt toegelicht in paragraaf 4.7. Het voorstel aan de commissie is om de motie hiermee af te doen. -

Collegebesluit Vaststellen ambitiedocument en gebiedsconvenant Knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid (2022/759992), 28 juni 2022 Stedenbouwkundig Programma van Eisen knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid vaststellen in de raadsvergadering 1 juli 2021.

Kenmerk: 2023/960503

1/8

-

-

Besluit College d.d. 5 maart 2024

Collegebesluit concept SPvE knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid vrijgeven voor inspraak (20202/1211832) in commissie Ontwikkeling van 4 maart 2021 Raadsstuk Vaststellen startnotitie Schipholpoort 40-100, ontwikkellocatie Being (2019/807111) inclusief motie 22.1 ‘Grens Huurtoeslag’ in raadsvergadering van 19 december 2019 Raadsstuk Ontwikkelvisie Europaweg (2019/676967) in raadsvergadering van 21 november 2019 Collegebesluit Ontwikkelzone Europaweg, drie maatwerkafspraken (2019/195098) in collegevergadering van 9 mei 2019.

Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. De Anterieure Overeenkomst Plan vast te stellen en over te gaan tot ondertekening van de overeenkomst; 2. Het Stedenbouwkundig Plan vast te stellen.

de secretaris,

de burgemeester,

1. Inleiding Er wordt al geruime tijd gewerkt aan het ontwikkelen van het plot aan de Schipholpoort 40-100. Deze ontwikkeling met de naam Spaarnepoort betreft de herontwikkeling van drie van de vijf kantoorpanden binnen het verouderde, deels leegstaande kantoorparkje aan de Schipholpoort. Deze ontwikkeling is gelegen in de Europawegzone en is onderdeel van het gebied Knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid. Ten behoeve van deze ontwikkeling is 19 december 2019 door de raad een startnotitie Schipholpoort 40-100 vastgesteld (2019/807111). Voor dit gebied is in de raadsvergadering van 1 juli 2021 een Stedenbouwkundig Programma van Eisen knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid vastgesteld (2021/0266076). Naast de ontwikkeling van Schipholpoort 40-100 worden bij het knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid nog twee andere kantoorlocaties herontwikkeld, zijnde Toekanweg 7 en Schipholweg 1. Andere belangrijke ontwikkelingen in dit gebied zijn de komst van de Mobiliteitshub Nieuw-Zuid, herprofilering Europaweg naar stadsstraat, de bouw van de nieuwe woningen van Elan en de gebiedsvisie voor het transformeren van het Nol Houtkamp Sportpark naar een open sportpark, het Spaarnepark. Ontwikkelaar Being Development wil aan de Schipholport een stedelijk ensemble bouwen van drie torens met een onderbouw en royale plint. Spaarnepoort bouwt op vanaf het oosten naar een

Kenmerk: 2023/960503

2/8

hoogte accent richting het Spaarne. Het ensemble vormt een stadsentree richting Schalkwijk en een nieuwe, markante stadshorizon in Haarlem. In de gebouwen komen 625 woningen, inclusief parkeren, commerciële- en maatschappelijke functies. Met de ontwikkelaar is overeenstemming bereikt over de anterieure overeenkomst (AO). Door het aangaan van de anterieure overeenkomst worden alle privaatrechtelijke afspraken omtrent de realisatie van deze plot vastgelegd. Zo worden onder meer de gemaakte ambtelijke kosten, bovenwijkse netwerkvoorzieningen en afspraken omtrent overkraging op de openbare ruimte geregeld. Met vaststelling van de AO voor deze ontwikkeling wordt een grote stap gezet richt de realisatie van deze belangrijke ontwikkeling. 2. Besluitpunten college Het college van burgemeester en wethouders besluit: 1. De Anterieure Overeenkomst Plan vast te stellen en over te gaan tot ondertekening van de overeenkomst; 2. Het Stedenbouwkundig Plan vast te stellen.

3. Beoogd resultaat Het vaststellen van de anterieure overeenkomst en het stedenbouwkundig plan voor de ontwikkeling van Spaarnepoort. Met het sluiten van de anterieure overeenkomst worden alle privaatrechtelijke afspraken omtrent de realisatie van deze plot vastgelegd. Het sluiten van deze overeenkomst is een voorwaarde voor de vergunningverlening voor de ontwikkeling van de woningen en de nietwoonvoorzieningen op dit perceel. 4. Argumenten 4.1 Het plan levert een belangrijke bijdrage aan de woningbouwopgave Het plan van Being Development voorziet in het toevoegen van 625 woningen aan de woningvoorraad in de verhoudingen 60/40/0 en draagt daarmee substantieel bij aan de 10.000 woningen die Haarlem voor 2030 wil bouwen. De doelgroep betreft mensen die in de huidige woningmarkt moeilijk een eerste woning kunnen bemachtigen, maar wel van groot belang zijn voor de arbeidsmarkt in Haarlem. Het gaat dan bijvoorbeeld om beginnende leerkrachten, politieagenten en technische vaklieden. De ontwikkeling draagt bij aan meer differentiatie binnen stadsdeel Schalkwijk en Haarlem als geheel. Er zijn met betrekking tot het woningbouwprogramma maatwerkafspraken gemaakt in de lijn van de informatienota van het college genaamd “Ontwikkelzone Europaweg, drie maatwerkafspraken” d.d. 9 mei 2019. Deze nota is ook in de raad besproken.

Hiermee is het de Ontwikkelaar toegestaan deels af te wijken van de beleidsuitgangspunten ‘Kaders en spelregels nieuwbouw sociale huur en middensegment’. De belangrijkste afwijkingen zijn het loslaten van de minimale woonoppervlakten uit het besluit 'kaders

Kenmerk: 2023/960503

3/8

en instrumenten' en de minimale exploitatietermijn sociale huur en middeldure huur is 15 i.p.v. 25 jaar.

4.2 Deze ontwikkeling draagt bij aan de doelstellingen van de WBI subsidie Gemeente Haarlem heeft voor de Europawegzone van het rijk een subsidie ontvangen in het kader van de Woningbouwimpuls (WBI). Een belangrijke voorwaarde voor deze subsidie is dat minimaal 50% van het aantal woningen in de categorie betaalbaar valt. Spaarnepoort levert in het betaalbare segment minimaal 79 middeldure huurwoningen op, en 387 sociale huurwoningen. Het project draagt daarmee bij aan de doelstellingen van de WBI subsidie. 4.3 Spaarnepoort levert bijdrage aan stedelijk leven bij de Mobiliteitshub Nieuw-Zuid Er worden niet alleen woningen gebouwd. In de royale dubbele plintlagen komt een grote verscheidenheid aan functies en voorzieningen die een relatie aangaan met het naastgelegen sportpark. Zo komt er bijvoorbeeld een sportschool, sportgerichte retail, fysiotherapie en een diëtist. Ook zal er ruimte zijn voor een horecavoorziening met terras. Hiermee voegt deze ontwikkeling zich naar de ambities, zoals deze zijn vastgelegd in het ambitiedocument en gebiedsconvenant knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid. Gezien de strategische ligging ten opzichte van het sportpark en de toekomstige Mobiliteitshub Nieuw-Zuid gaat de plint van dit gebouw ook een bijdrage leveren aan het stedelijk leven in deze omgeving.

De Adviescommissie Omgevingskwaliteit (AOK, voorheen de ARK) gaf aan de definitieve aanvraag, met inachtneming van een aantal gemaakte opmerkingen, met belangstelling en vertrouwen tegemoet te zien. 4.4 De mogelijkheden voor een niet-wonen programma zijn maximaal benut De Ontwikkelaar realiseert 3916 m2 aan niet-wonen functies. Dit betekent dat minimaal twee volledige plintlagen in het gebouw zijn gereserveerd voor niet-wonen functies. Deze niet-wonen functies worden gerealiseerd conform hetgeen daarover is opgenomen in het SPvE en de uitwerking van deze kaders in het Ambitiedocument voor knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid (2022/759992). De ontwikkelaar realiseert minder bruto vierkante meter aan niet-woonfuncties dan de 15% BVO die is opgenomen in het SPvE. Het SPvE biedt echter ook de mogelijkheid van dit percentage af te wijken door in overleg met en na een akkoord van de gemeente (een deel van) het niet-woonprogramma

Kenmerk: 2023/960503

4/8

op andere plekken in het gebied of bij een andere ontwikkeling uit dit SPvE te positioneren, door exploitatieconcepten in de openbare ruimte te ontwikkelen en door het geven van een financiële/exploitatiebijdrage. De ontwikkelaar is uitgedaagd om te voldoen aan de kwantitatieve en kwalitatieve eisen en heeft er veel inzet op gepleegd programmatisch tegemoet te komen aan de ambities voor dit gebied. Naast deze programmatische inzet betaalt de ontwikkelaar een financiële bijdrage van €298.387, die ten goede komt aan de geambieerde kwaliteit in het gebied en de niet-woonfuncties die de gemeente daar wenst onder te brengen. Voor de besteding van deze middelen wordt t.z.t. door de gemeente een plan opgesteld, waarbij het uitganspunt is dat het moet bijdragen aan de bekendheid van Nieuw-Zuid en aan het stimuleren van ondernemerschap in dit nieuwe gebied. Daarnaast zal de Ontwikkelaar ook € 298.387 aanwenden als incentive richting (potentiële) huurders. Deze huurders kunnen hierdoor in aanloop tegen gunstiger voorwaarden huren. De Ontwikkelaar maakt hiertoe een uitgewerkt voorstel, waarin is opgenomen hoe deze middelen op controleerbare wijze voor dit doel ingezet gaan worden. 4.5 Er is overeenstemming over het kostenverhaal en exploitatiebijdrage Het kostenverhaal moet geregeld zijn voordat de omgevingsvergunning door de raad kan worden vastgesteld.

De Ontwikkelaar betaalt aan de gemeente een vergoeding voor de plankosten (ambtelijke inzet), die de gemeente in verband met het project heeft gemaakt en nog zal maken. Er zijn reeds voorschotten betaald. De resterende plankosten worden ingezet als verrekening. Op grond van de Nota Bovenwijkse Netwerkvoorzieningen d.d. 30 maart 2021, en op 9 juni 2021 vastgesteld door de Gemeenteraad is een exploitatiebijdrage verschuldigd. De exploitatiebijdrage voor dit Bouwplan is bepaald op € 591.646. Deze bijdrage is bestemd voor belangrijke investeringen in de fiets-, OV- en auto infrastructuur. Voor de betaling van deze bijdrage wordt door de ontwikkelaar een zekerheid gesteld in de vorm van een concerngarantie. 4.6 Over de overkragingen op gemeentelijk grondgebied zijn afspraken gemaakt De nieuwbouw heeft overbouwingen (overkragingen) van circa 171,3 vierkante meter gerealiseerd boven de openbare ruimte. Hiervoor wordt een zakelijk recht gevestigd. De waarde van de te vestigen rechten is bepaald op €42.825.

Kenmerk: 2023/960503

5/8

4.7 Deze anterieure overeenkomst geeft mede invulling aan de motie 22.1 ‘Grens Huurtoeslag’ Bij het vaststellen van de startnotitie Schipholpoort 40-100 (2019/807111)) in raadsvergadering van 19 december 2019 is door de gemeenteraad de motie 22.1 ‘Grens Huurtoeslag’ aangenomen. Met deze motie is verzocht ervoor te zorgen dat bij de verdere uitwerking van dit project en de ontwikkeling aan de Toekanweg 7 (Schonenvaert), geborgd wordt dat de rekenhuur onder de grens van de huurtoeslag blijft door hierover afspraken op te nemen in de anterieure overeenkomst. In de anterieure overeenkomst is hierover het volgende opgenomen: “De Ontwikkelaar garandeert dat de rekenhuur (als bedoeld in artikel 5 van de Wet op de huurtoeslag) voor de sociale woningbouw (huur) lager is dan de huurtoeslaggrens.” Deze afspraken zijn in juli 2022 ook vastgelegd met de ontwikkelaar van Toekanweg 7. Hiermee is voldaan aan de uitvoering van betreffende motie. 4.8. Het parkeren wordt opgelost conform het nieuwe vastgestelde beleid Spaarnepoort krijgt een tweelaagse ondergrondse parkeergarage waarin conform het nieuwe mobiliteitsbeleid het auto parkeren wordt opgelost. Ook het fiets parkeren van de bewoners vindt inpandig plaats. 4.9. Groenparagraaf Spaarnepoort zet, ondanks dat er binnenstedelijk gebouwd wordt, in op het zo groen mogelijk maken van het plan.

Elke toren beschikt over een riante daktuin voor de bewoners. De daktuinen en het ‘podium’ (ruimte tussen de gebouwen aan de Schipholpoort gelegen) dragen bij aan de ecologische waarde en heeft een bufferende werking waardoor regenwater langer vastgehouden kan worden in het gebied. Het groendak heeft ook een isolerende werking. De beplanting die wordt toegepast is inheems en er komen natuur inclusieve elementen, zoals nestmogelijkheden voor vogels, vleermuizen en insecten. De toevoeging van dit groen is prettig voor de Flora & Fauna, maar ook voor de mensen die er wonen. Verder draagt het bij aan het reduceren van hittestress. De grotere diversiteit aan beplanting draagt bij aan het versterken van de ecologische waarde. Tot slot wordt er nog onderzocht welke bomen in het plangebied geschikt zijn om te verplanten en op welke termijn dit kan plaatsvinden. 4.10 Duurzaamheidsparagraaf Haarlem wil in 2040 aardgasvrij, in 2040 circulair en in 2050 klimaatbestendig zijn. Daarom toetst Haarlem elk beleids- en investeringsvoorstel op deze doelstellingen. De ontwikkelaar en zijn architect hebben grote ambities op het vlak duurzaamheid en circulariteit. De ontwikkelingen op de woningmarkt en de bijbehorende eisen en wensen van woningzoekenden blijven namelijk veranderen.

Hier speelt de ontwikkelaar op in door de indeling van het gebouw zo op te zetten dat op een later moment de woningformaten en indelingen aangepast kunnen worden naar de eisen en wensen van woningzoekenden op dat moment. Dit geldt ook voor de commerciële ruimtes, deze zijn ook grotendeels herindeelbaar en samen te voegen of op te splitsen. Verder wordt het project volledig gasloos opgeleverd. Er wordt gebruik gemaakt van een WKO-systeem. De ontwikkelaar zet deels in op deelmobiliteit om hiermee in te spelen op de behoeftes van de beoogde gebruikers. Zo

Kenmerk: 2023/960503

6/8

hoeft men niet een auto te bezitten maar kan men deze eenvoudig delen met de buren uit het project. 5. Risico’s en kanttekeningen 5.1 De hoogte van de bebouwing in relatie tot omgeving Spaarnepoort bestaat uit drie hoge torens die in hoogte oplopen tot aan het Spaarne. De hoogste toren is circa 70 meter. Deze torens staan relatief dichtbij de Kruidenbuurt. Ondanks dat de torens zo zijn gepositioneerd dat het zicht op deze torens vanuit de wijk zo minimaal mogelijk is, is het te voorzien dat er mogelijk kritisch op de plannen wordt gereageerd. Het gebouw veroorzaakt gezien de ligging vrijwel geen schaduwwerking op de woningen in de Kruidenbuurt. 5.2 Het ontwerp voor de Mobiliteitshub Nieuw-Zuid en het Spaarnepark is nog niet bekend Er is een ontwerp gemaakt van de openbare ruimte aangrenzend aan het gebouw. Een deel daarvan is nog indicatief, aangezien dit nog afhankelijk is van het ontwerp voor de Mobiliteitshub Nieuw-Zuid en aansluiting op het Spaarnepark. Bij de uitwerking van deze plannen wordt nu al goed afgestemd. Ook de aansluiting op het definitief ontwerp van de Europaweg verdient bij de uitwerking nog aandacht. Dit is ook van belang voor de positionering van ondergrondse afvalcontainers en opstelruimtes voor nood-en hulpdiensten. 6. Participatie en inspraak Op 20 juni 2022 was er een goed bezochte informatiemarkt bij Van der Valk.

Het project was ook onderdeel van de informatiemarkt in november 2022 in het winkelcentrum Schalkwijk. Bij deze informatiemarkten konden omwonenden en andere geïnteresseerden informatie ophalen en vragen stellen over alle publieke en private ontwikkelingen rondom knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid. Op 2 november 2023 heeft de ontwikkelaar een informatiebijeenkomst over Spaarnepoort georganiseerd. Het verslag daarvan is bijgevoegd bij dit besluit (bijlage 3). 7. Uitvoering Na vaststelling van dit collegebesluit, kan overgegaan worden tot ondertekening van de anterieure overeenkomst. De ontwikkelaar heeft in december de aanvraag omgevingsvergunning ingediend. De start van de bouw is voorzien eind 2024.

Kenmerk: 2023/960503

7/8

De planning is globaal als volgt: Fase

Product

Bevoegdheid

Planning

Initiatieffase (uitgangspunten en randvoorwaarden, globale verkenning van opgave en kansen)

• Startnotitie

• Raad

Q4 2019

Definitiefase

• Stedenbouwkundig Programma van Eisen knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid vaststellen

• Raad

• Q3 2021

Ontwerpfase

• Anterieure Overeenkomst en stedenbouwkundig plan

• College

• Q2 2024

Voorbereidingsfase

• Afgifte omgevingsvergunning

• College

• Q3/Q4 2024

Realisatiefase

• Start uitvoering

•

• Q4 2024

8. Bijlagen 1. Anterieure Overeenkomst 2. Stedenbouwkundig plan 3. Samenvatting informatiebijeenkomst

Kenmerk: 2023/960503

8/8