1 Uitkomsten evaluatie opkoopbescherming 2023

Informatienota

Onderwerp Uitkomsten evaluatie opkoopbescherming 2023 Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2023/1874391 Roduner, F.J. 4.1 Wonen en woningbouw ECDW Nuijens, F.K.N. 023-5113657 knuijens@haarlem.nl Bij de invoering opkoopbescherming is toegezegd de regeling na ca. 1 jaar te evalueren. Er is bij de evaluatie gekeken naar de werking van de regeling (vergunningaanvragen, toezicht en handhaving), en de positie van eigenaarbewoners (focusgroep koopstarters) op de woningmarkt ten opzichte van investeerders. Er zijn tot nu toe (november 2023) 14 vergunningsaanvragen gedaan. Hiervan zijn er 12 toegewezen, 1 viel niet onder de opkoopbescherming en 1 is nog in behandeling. Er is een methode ontwikkeld om potentiële illegale (verhuur)situaties in dit kader als zodanig aan te kunnen merken. Op dit moment wordt verdere invulling gegeven aan het toezicht- en handhavingstraject rondom de opkoopbescherming. Op basis van data van het Kadaster is een trendbreuk zichtbaar ten gunste van eigenaar-bewoners, met name voor koopstarters in Haarlem. Het aandeel investeerders dat zich op de Haarlemse koopwoningmarkt begeeft neemt procentueel af; van 9% in 2018 naar 3% in 2022. De aanpassing van de overdrachtsbelasting vanaf 2021 (8% voor investeerders, vrijstelling voor koopstarters tot 35 jaar) heeft hierin een grote rol in gespeeld, zo blijkt uit de verkoopcijfers. Het effect van de opkoopbescherming is minder duidelijk waarneembaar maar draagt wel bij.

Er is in Haarlem een ‘klimaat’ gecreëerd waarin weer meer ruimte is voor eigenaar-bewoners dan voorheen, zeker binnen de prijsgrens van de opkoopbescherming waarmee met name de koopstarters een betere uitgangspositie hebben. Gezien de onderzoeksresultaten en conclusies die aan deze evaluatie verbonden kunnen worden, wordt de regeling opkoopbescherming gehandhaafd in de huidige vorm. Wel wordt de prijsgrens (WOZ-waarde) geïndexeerd cf. de kaders uit de Huisvestingsverordening.

Kenmerk: 2023/1874391

1/4

Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten

Besluit College d.d. 21 november 2023

Het college stuurt de informatienota ter kennisname naar de commissie ontwikkeling Vaststellen Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2022 (2021/571131) Wijziging Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2022 (2023/120763) Onderzoek ten behoeve van de invoering van een opkoopbescherming (2021/480833) Toezegging tussentijdse info, over gegevens voor evaluatie Regeling Opkoopbescherming eind 2023 (2022/117623) 1. Het college stelt de informatienota aan de commissie vast. de secretaris,

de burgemeester,

Inleiding Sinds 1 februari 2022 kent Haarlem als één van de eerste gemeenten in Nederland een vergunningstelsel opkoopbescherming. Het stelsel houdt in dat kopers van woningen met een WOZwaarde tot een bepaalde grens (bij invoering was dit € 389.000, later is dit geïndexeerd tot € 451.000) deze woning niet zonder vergunning mogen verhuren en er zelf moeten gaan wonen. Doelstelling van de regeling is om de positie van eigenaar-bewoners (met name koopstarters) ten opzichte van investeerders te verbeteren. Woningen die voor invoering zijn aangekocht, een hogere WOZ-waarde kennen of een bestaande huurwoning zijn, vallen buiten het werkingsgebied van de regeling. Een verhuurvergunning kan worden verleend op basis van 3 gronden: verhuur aan eersteen tweedegraads familie, incidentele verhuur tot 12 maximaal maanden aaneengesloten (bijvoorbeeld voor een studie of reis in het buitenland) en verhuur van woningen die onlosmakelijk aan een winkel- of bedrijfspand verbonden zijn. Alle kaders zijn opgenomen in de Huisvestingsverordening van Haarlem. 2. Kernboodschap Er zijn sinds de invoering van de opkoopbescherming per 1-2-2022 14 vergunningsaanvragen gedaan voor een verhuurvergunning opkoopbescherming. Hiervan zijn er 12 toegewezen en 1 aanvraag viel niet onder de opkoopbescherming. 1 aanvraag voor verhuur aan familie is nog in behandeling.

Van de 12 toewijzingen tot nu toe zijn er 11 voor verhuur aan familie en 1 voor verhuur voor maximaal 12 maanden. Naast de vergunningsaanvragen zijn er ook informatieverzoeken van inwoners over de regeling (per mail, telefoon, of anders). In 2023 waren dat er ca. 12, ongeveer gelijk aan het aantal informatieverzoeken van 2022. Op dit moment wordt invulling gegeven aan het toezicht- en handhavingstraject rondom de opkoopbescherming. Over de opzet van dit traject is de commissie

Kenmerk: 2023/1874391

2/4

ontwikkeling in 2022 geïnformeerd (zie kolom ‘eerdere besluiten’) en hiervoor is onlangs extra capaciteit (ambtelijk) beschikbaar gemaakt. Er is een methode ontwikkeld om potentieel illegale situaties als zodanig aan te kunnen merken. In september 2023 is door het Kadaster een rapport opgeleverd (zie bijlage 1) dat inzicht biedt in de positie van eigenaar-bewoners (met focus op koopstarter) op de Haarlemse woningmarkt in 2021 en 2022. De meeste woningen in Haarlem werden in deze periode verkocht en gekocht door eigenaarbewoners (koopstarters en doorstromers) en sinds 2018 is het aandeel eigenaar-bewoners toegenomen. Ter illustratie: in de periode 2018 tot en met 2020 werd 64% van alle verkochte woningen gekocht door een eigenaar-bewoner, in 2022 is dit gestegen naar 78%. De toename van het aandeel eigenaar-bewoners ging ten koste van het aandeel investeerders. In de periode 2018 tot en met 2020 is 19% van alle woningen gekocht door een investeerder, in 2022 daalde dit tot 11% (Bron: Kadaster). Woningen van eigenaar-bewoners werden de laatste jaren in toenemende mate gekocht door eigenaar-bewoners en steeds minder vaak door investeerders. In zowel 2021 als in 2022 is 89% van de woningen die werden verkocht door een eigenaar-bewoner ook weer gekocht door een eigenaarbewoner.

Dit is hoger dan in de jaren daarvoor, in de periode 2018 tot en met 2020 werd namelijk gemiddeld zo’n 82% van de woningen gekocht door een eigenaar-bewoner. De stijging van dit aandeel ging ten koste van het aandeel woningen dat werd gekocht door een investeerder. Dit aandeel daalde van 9% in 2018 naar 3% in 2022. De afname van het aandeel investeerders is waarschijnlijk het gevolg van de aanpassing van de overdrachtsbelasting. Die leidde ertoe dat investeerders minder woningen kochten en lijkt daarom meer ruimte te geven aan koopstarters en doorstromers. Tussen 2021 en 2022 is het aandeel investeerders vrijwel gelijk gebleven en lijkt het invoeren van de opkoopbescherming (februari 2022) hierin weinig te hebben veranderd (Bron: Kadaster). In Haarlem werden, zowel door investeerders als door koopstarters, voornamelijk appartementen en tussenwoningen gekocht. Sinds 2021 is bij zowel appartementen als tussenwoningen het aandeel dat werd gekocht door een koopstarter gestegen, terwijl het aandeel dat werd gekocht door een investeerder juist afnam. In 2018 werd 33% van de appartementen gekocht door koopstarters en in 2022 was dit 51%. Tegelijkertijd daalde het aandeel aankopen van investeerders van 15% in 2018 naar 4% in 2022. De ontwikkelingen voor tussenwoningen zijn vergelijkbaar, maar minder sterk. Woningen in Haarlem worden, net als in de rest van Nederland, steeds duurder.

Meer dan de helft van de transacties in Haarlem werd gedaan voor een bedrag boven de €500.000. Koopstarters kregen de laatste jaren vooral meer ruimte in de prijsklasse onder €389.000 (+13 procentpunt), terwijl het aandeel investeerders in deze prijsklasse juiste daalde (-6 procentpunt) (Bron: Kadaster). De regeling opkoopbescherming staat niet op zichzelf. De ontwikkelingen in de Nederlandse (en daarmee ook de Haarlemse) woningmarkt volgen elkaar in hoog tempo op. Er zijn verschillende

Kenmerk: 2023/1874391

3/4

externe factoren die invloed hebben op het (koop)gedrag van investeerders en eigenaar-bewoners. Denk aan de hoogte van de hypotheekrente en de leencapaciteit, afschaffing van de ‘jubelton’, starterslening, aanpassing overdrachtsbelasting, aankomende wetgeving zoals de Wet Betaalbare Huur, etc. Het is daardoor erg lastig om exact aan te geven of er een causaal verband waar te nemen is bij het treffen van een bepaalde beleidsmaatregel. Ondanks het uitblijven van causaliteit kan wel geconcludeerd worden dat met alle maatregelen bezien, er in Haarlem een ‘klimaat’ is gecreëerd waar meer ruimte is voor eigenaar-bewoners dan voorheen, zeker binnen de prijsgrens van de opkoopbescherming waarmee met name de koopstarters een betere uitgangspositie hebben. 3. Consequenties Het college ziet geen aanleiding om de regels voor de opkoopbescherming aan te passen. Gezien de onderzoeksresultaten en conclusies die aan deze evaluatie verbonden kunnen worden, wordt de regeling opkoopbescherming gehandhaafd in de huidige vorm. Wel wordt de WOZ-waarde per 1 januari 2024 geïndexeerd cf. de kaders uit de Huisvestingsverordening. Op die manier sluit Haarlem aan bij de actuele prijsgrens voor middenkomens zoals de regeling is ontworpen. 4. Vervolg In de komende periode wordt gefocust op handhaving en toezicht.

Terugkoppeling hierover valt samen met het vaststellen van een nieuwe Huisvestingsverordening (2024).

5. Bijlagen Bijlage 1: Koopstarters en investeerders in de gemeente Haarlem.

Kenmerk: 2023/1874391

4/4