1 Transformatie Zuidstrook Waarderpolder

Collegebesluit

Onderwerp Transformatie Zuidstrook Waarderpolder Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2024/936516 Berkhout, R.A.H. / Roduner, F.J. 4.2 Economie, toerisme en cultuur / 4.4 Ruimtegebruik OMB / ECDW Dekker, M.O.A. 023-5113978 mdekker@haarlem.nl In de Omgevingsvisie is de Zuidstrook van de Waarderpolder aangewezen als gebied om kennisintensieve werkgelegenheid te realiseren. De Zuidstrook kan een substantiële bijdrage leveren aan de gemeentelijke ambitie (en de toezegging aan het Rijk) om 8000 arbeidsplaatsen aan de stad toe te voegen. Naast kansen voor meer werkgelegenheid kan de transformatie van de Zuidstrook met het realiseren van een gemengd programma (horeca, voorzieningen, maar geen wonen) en een hoogwaardige openbare ruimte ervoor zorgen dat dit deel van de Waarderpolder meer betekenis krijgt voor de stad. Omdat de opgave inhoudelijk anders is dan we in de huidige ontwikkelzones gewend zijn en de gemeente relatief weinig grondpositie heeft, vraagt de transformatie van de Zuidstrook om een, voor de gemeente, onconventionele aanpak. AT Osborne heeft de opdracht gekregen een procesontwerp voor de aanpak Zuidstrook Waarderpolder op te stellen. In het rapport doet AT Osborne aanbevelingen voor het vervolgproces.

Dit vervolgproces kenmerkt zich door een adaptieve aanpak, gecombineerd met het in coalitieverband werken aan een drietal “raamwerken” die houvast bieden voor het transformatieproces (zijnde: ‘Gebruik wat er al is’, ‘Ruimtelijk raamwerk’ en ‘Organisatorisch raamwerk’). De raamwerken zullen in de verkennende fase verder worden uitgewerkt. Het college besluit om de eerste verkennende fase van de transformatie van Zuidstrook Waarderpolder te starten.

Behandelvoorstel voor commissie Ontwikkeling

Het college stuurt dit besluit ter bespreking naar de commissie Ontwikkeling als uitwerking van de ruimtelijk economische visie voor de Zuidstrook van de Waarderpolder uit het coalitieakkoord. Verwachting is dat de transformatie een langjarig proces behelst en de commissie wordt gevraagd aandachtspunten aan het college mee te geven.

Kenmerk: 2024/936516

1/6

Relevante eerdere besluiten

-

Besluit college d.d. 16 juli 2024

Vaststellen Economische Visie Haarlem (2020/442884) in de gemeenteraad van 25 juni 2020 Vaststellen Omgevingsvisie Haarlem 2045 (2021/0492095) in de gemeenteraad van 27 januari 2022. Coalitieakkoord 2022-2026 Actie! Aan de slag voor een sociale, groene en leefbare stad

Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. de eerste verkennende fase van de transformatie van Zuidstrook Waarderpolder te starten de secretaris,

de burgemeester,

1. Inleiding Een omvangrijke opgave De Waarderpolder is hét bedrijventerrein van Haarlem en bevat de grootste concentratie aan bedrijvigheid in de gemeente. In de Omgevingsvisie is het toevoegen van een “substantieel aantal arbeidsplaatsen aan de Waarderpolder” genoemd als speerpunt voor het thema “Mengen en verdichten”. Op dit moment staat de ruimte voor werkfuncties stadsbreed onder druk en kunnen we de werkgelegenheid niet voldoende mee laten groeien met de bevolkingsgroei van de stad. Een extra opgave voor Haarlem is daarnaast de mismatch tussen de grotendeels praktische aard van de aanwezige banen en de overwegend theoretisch opgeleide beroepsbevolking. In de Omgevingsvisie is, naast de OV-knooppunten, ook de Zuidstrook van de Waarderpolder aangewezen als gebied om kennisintensieve werkgelegenheid toe te voegen. De focus op de Zuidstrook Waarderpolder is voor de hand liggend aangezien hier goede mogelijkheden tot intensivering zijn, het gebied dicht bij twee treinstations ligt en in- en om het gebied door de ontwikkeling van de Koepel, Oostpoort, C-District en Haarlemmer Stroom dynamiek is ontstaan. Het is zaak om deze dynamiek te benutten om de gemeentelijke ambitie (en de toezegging aan het Rijk) om 8000 arbeidsplaatsen aan de stad toe te voegen voor een groot deel in de Zuidstrook gestalte te geven.

Naast kansen voor meer werkgelegenheid kan de transformatie van de Zuidstrook met het realiseren van een gemengd programma (horeca, voorzieningen, maar geen wonen) en een hoogwaardige openbare ruimte ervoor zorgen dat dit deel van de Waarderpolder meer betekenis krijgt voor de stad. Tevens vormt de Zuidstrook de verbinding tussen de binnenstad en Oostpoort en zal een hoogwaardige herontwikkeling de identiteit van Haarlem verrijken.

Kenmerk: 2024/936516

2/6

Tot slot kan de Zuidstrook Waarderpolder niet los gezien worden van de ontwikkelingen in de Metropoolregio Amsterdam (MRA). In de MRA is door de omvorming van werkgebieden naar woningbouw een tekort ontstaan aan bedrijventerreinen. In de MRA Verstedelijkingsstrategie wordt daarom ingezet op het versterken van de stedelijke kernen buiten Amsterdam en het doorontwikkelen van economische locaties. Met een scherpe economische profilering rond toegepaste innovatie (en de nabijheid van twee stations) kan de Zuidstrook Waarderpolder onderdeel worden van het MRA-netwerk van hoogwaardige werklocaties.

Andersoortige gebiedsontwikkeling Transformatie van de Zuidstrook Waarderpolder naar een hoog-stedelijk gemengd werkgebied (zonder wonen) wijkt af van de gebieds- en zone-ontwikkeling waar de gemeente Haarlem van oudsher veel ervaring mee heeft. Het verschil zit in de volgende punten: - Woningbouw is niet de aanleiding voor de gebiedsontwikkeling. In Haarlem, maar ook in veel andere steden, is te zien dat woningbouwmogelijkheden een relatief gemakkelijke basis zijn waarop een gebiedstransformatie kan plaatsvinden. Ontwikkeling en transformatie zonder die vertrouwde basis is een meer onontgonnen terrein, niet alleen voor de overheid maar ook voor stedenbouwkundige adviesbureaus. - Andere partners, andere dynamiek: vastgoedontwikkelaars en grondbezitters in het gebied hebben een verscheidenheid van belangen en tijdframes; de grootte van de spelers verschilt (multinational Ikea versus lokaal familiebedrijf). - De opgave is inhoudelijk anders dan we in de huidige ontwikkelzones gewend zijn en we hebben relatief weinig grondpositie (dat is overigens wel vergelijkbaar met de meeste andere ontwikkelzones in Haarlem). - Het betreft een langjarig proces waarbij de coalitie van partijen voortdurend aan verandering onderhevig is; grond- en vastgoedeigenaren zullen sneller in- en uitstappen of hun belang

Kenmerk: 2024/936516

3/6

aan anderen verkopen. Woningbouwontwikkelaars (en zeker corporaties) verbinden zich voor de lange termijn aan een ontwikkelopgave. - Grote mate van onzekerheid als gevolg van economische golfbeweging en marktontwikkelingen (de vraag naar woningen is minder volatiel dan de vraag naar economische locaties). - We hebben een transformatie van een economische zone als gemeente niet eerder gedaan. De andersoortige transformatieopgave vraagt om deze redenen om een, voor de gemeente, onconventionele aanpak. Verkenning AT Osborne In 2023 heeft AT Osborne een eerste verkenning (Fase 0) gedaan naar de kansrijkheid van de transformatie van de Zuidstrook Waarderpolder naar een hoogstedelijk gemengd werkgebied (zonder wonen). In het rapport “Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder” (zie bijlage) worden aanbevelingen gedaan voor het vervolgproces. De belangrijkste aanbevelingen zijn: - Kies vanwege het langjarige karakter van de transformatie en de bijbehorende onzekerheid voor een stap-voor-stap-benadering. Pas aan het eind van een stap worden de contouren van de volgende stap helder. - Bouw aan een coalitie van partijen: een “Coalition of the willing” bestaande uit de gemeente, grondeigenaren en andere stakeholders. Hou in de coalitie altijd ruimte voor partijen die we nu nog niet kennen. Werk met de coalitie aan een gedeeld toekomstbeeld (een wenkend perspectief) met gezamenlijke ambities.

Planvorming gebeurt in collectief verband (waarbij de gemeente binnen het collectief wel eigen verantwoordelijkheden heeft). - Stel een onafhankelijke kwartiermaker aan: een onafhankelijke programmamanager die boven de partijen staat (passend bij dit proces).

2. Besluitpunten college Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. de eerste verkennende fase van de transformatie van Zuidstrook Waarderpolder te starten

3. Beoogd resultaat Start van de verkennende fase van de transformatie van de Zuidstrook Waarderpolder naar een hoogwaardig gemengd werkgebied (zonder wonen), waardoor een substantieel aantal arbeidsplaatsen aan de stad kan worden toegevoegd.

4. Argumenten Drie raamwerken als houvast

Kenmerk: 2024/936516

4/6

Het college maakt op basis van de adviezen uit het AT Osborne rapport een start met de eerste verkennende fase om dit transformatieproces vorm te geven. Met de “coalitie van welwillenden” worden de eerste contouren van een wenkend perspectief verkend: een ontwikkelrichting voor het gebied waarin alle ambities van de betrokken partijen een plek krijgen. Daarna zal middels een iteratief proces tegelijkertijd gewerkt worden aan de 3 raamwerken en aan aanscherping van het “wenkend perspectief” als gezamenlijke basis voor de coalitie. Raamwerk 1: ‘Gebruik wat er al is’ “Inventariseer in coalitieverband wat er al is en benut de aanwezige energie”. Dit kunnen op stapel staande gemeentelijke projecten zijn, bestaande of nieuwe particuliere initiatieven. Het betreft een doorlopende inventarisatie. In en rond de Zuidstrook is al een aantal ontwikkelingen in gang gezet die van invloed zijn op de transformatie: de Koepel, C-district, Haarlemmer Stroom en ontwikkelzone Oostpoort. Kijk waar kruisbestuiving met deze ontwikkelingen mogelijk is. Raamwerk 2: ‘Ruimtelijk raamwerk’ Dit is de ruimtelijke vertaling van het abstractere wenkend perspectief en beschrijft de ruimtelijke interventies waardoor het gewenste perspectief dichterbij komt. Het Ruimtelijk raamwerk is geen masterplan, maar bestaat uit een aantal kernafspraken over de kwaliteiten van het gebied.

Raamwerk 3: ‘Organisatorisch raamwerk’ Het organisatorisch raamwerk is in eerste instantie gericht op het vormen van de coalitie met gebiedspartijen en andersoortige stakeholders die de beoogde ambities onderschrijven en een bijdrage aan de transformatie kunnen leveren. In dit coalitieverband is de wens om een onderscheidend economisch profiel te formuleren alsmede de benodigdheden te inventariseren om het gewenste economisch ecosysteem te faciliteren. In tweede instantie wordt gezamenlijk nagedacht over een organisatiestructuur en inrichting daarvan. Onderdeel van het proces is het voorbereiden van een intentieovereenkomst, waarmee de coalitie een formelere status krijgt. Dekking uit bestaande middelen De dekking voor de inhuur van de kwartiermaker vindt plaats vanuit bestaande budgetten begroting 2024-2028. In 2024 €50.000 uit exploitatiebudget Groei van Haarlem, eventueel aangevuld vanuit budget ECDW voor economische doorontwikkeling. In 2025 en 2026 €150.000 vanuit budget Groei van Haarlem, voorbereidingskosten gebiedsontwikkeling.

5. Risico’s en kanttekeningen Quickscan van grondbeleid: Voor een succesvolle transformatie is het van belang dat bedrijven en gemeenten gezamenlijk investeren in de gebiedsontwikkeling. Voorkomen moet worden dat door speculatie het geld uit het

Kenmerk: 2024/936516

5/6

gebied verdwijnt voordat de transformatie begonnen is. Er is geïnventariseerd hoe groot de kans is op grondspeculatie, en met welk instrumentarium dat te voorkomen is. - De waardesprong van grond hangt veelal samen met mogelijkheid tot woningbouw. Als we als gemeente een duidelijke visie op het gebied communiceren waarbij woningbouw uitgesloten is, zullen partijen in, maar ook buiten het gebied hier hun investeringsbeslissing op baseren. Het risico van grondspeculatie is dan niet groot. - De ontwikkelstrategie van de coalitie is hierbij van groot belang; doordat we als gemeente kiezen voor een faciliterende rol, is het niet noodzakelijk om als gemeente middels actief grondbeleid de grondpositie te versterken (wat de prijs potentieel ook zou op kunnen drijven). Geen actief grondbeleid voeren heeft tevens als voordeel dat de investeringen en samenhangende risico’s voor de gemeente gering zijn. - Ondanks de keuze voor de faciliterende rol, zou de gemeente in bepaalde situaties een meer actieve rol kunnen innemen bijvoorbeeld als dat nodig is de ontwikkeling aan te jagen of te stimuleren. Daarbij zouden instrumenten als de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) en onteigening aan de orde kunnen komen. Maar dan als middel om bepaalde zaken voor elkaar te krijgen en voortvloeiend uit de strategie van de coalitie. De WVG is nooit een doel op zich.

6. Uitvoering In 2024 is de verkennende “Fase 0” afgerond met de oplevering van het rapport “Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder” door AT Osborne en het uitwerken van het vervolgproces. Na het zomerreces start fase 1 voor de periode van (ongeveer) 1 jaar en deze fase bestaat uit 2 stappen. - Stap 1 bestaat uit o.a. voorbereidende werkzaamheden zoals het benoemen van een kwartiermaker, het bepalen van de financiële strategie, het formeren van een ambtelijk kernteam, het verkennen hoe om te gaan met het vigerende bestemmingsplan en het bepalen van de status van (gemeentelijke) projecten in het gebied. - Stap 2 bestaat uit het vormgeven van de coalitie, door middel van verkennende gesprekken door de kwartiermaker met partijen in het gebied en daarbuiten, het bepalen van het economisch profiel van de Zuidstrook en het organiseren van bijeenkomsten en werksessies. De organisatiestructuur van de coalitie zal bepaald worden en de coalitie start met het vormgeven van de drie ‘raamwerken’. Fase 1 eindigt met een rapportage van de bevindingen van de kwartiermaker en het (eventueel) opstellen van een Startnotitie voor het vervolgproces, die ter vaststelling aan de gemeenteraad wordt voorgelegd. Vaststelling van de Startnotitie is het go- no go moment voor de gemeente om definitief de langjarige verbintenis voor de transformatie van de Zuidstrook Waarderpolder aan te gaan.

7. Bijlage Rapport AT Osborne – Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder

Kenmerk: 2024/936516

6/6