1 Toekomst Verweyhal
Tekst van het document
Opinienota
Onderwerp Toekomst Verweyhal – Grote Houtstraat 1a-1b Nummer 2025/684506 Portefeuillehouder Raadt, E. de Programma/beleidsveld 4.5 Overige beheerstaken Afdeling Vastgoed Auteur Vos, M. Telefoonnummer 06-22969557 Email martinvos@haarlem.nl De gemeente Haarlem is eigenaar van de eerste verdieping van de Verweyhal. Kernboodschap Conform het Portefeuilleplan Vastgoed behoort de eerste verdieping tot het strategisch bezit. Op 16 oktober jongstleden heeft de raad de voorkeursvariant voor de toekomstige huisvesting van het Frans Hals Museum (hierna: FHM) vastgesteld. Er is gekozen voor de unilocatie De Egelantier. De locatie van het FHM gelegen aan de Grote Markt (de Vleeshal, het Vissershuisje en de Verweyhal) komt hierdoor beschikbaar voor ander gebruik. Conform het Portefeuilleplan Vastgoed wordt op het moment dat een gebouw vrij van huur komt een consultatieronde doorlopen. Beleidsafdelingen zijn bevraagd of het betreffende object voor één van hun beleidsprogramma’s kan worden ingezet. Dat is niet het geval. Daarom is het niet langer noodzakelijk dat het strategisch vastgoed is. Met de voorliggende opinienota wordt de raad betrokken bij de verschillende varianten die er zijn voor de toekomst van de Verweyhal. Voor de Vleeshal en het Vissershuisje wordt een richting beschreven. Behandelvoorstel voor commissie
Relevante eerdere besluiten
Besluit college d.d. 18 november 2025
Het college stuurt de opinienota ter bespreking naar de commissie Ontwikkeling. De commissie Ontwikkeling wordt verzocht zich uit te spreken over de verschillende varianten met betrekking tot de toekomst van de Verweyhal. Het college vraagt de commissie ook om mee te denken over de voorwaarden die aan een eventuele koopovereenkomst moeten worden verbonden. - Portefeuilleplan Vastgoed met nummer 2023/1560529, zoals besproken in de Commissie Ontwikkeling d.d. 5 oktober 2023 - Toekomst huisvesting Frans Hals Museum – vaststellen voorkeursvariant met nummer 2025/457907, zoals besproken in de raad d.d. 16 oktober 2025 1. Het college van burgemeester en wethouders stelt de opinienota aan de commissie vast. de secretaris,
Kenmerk: 2025/684506
de burgemeester,
1/6
1. Aanleiding Op 16 oktober jongstleden heeft de raad de voorkeursvariant voor de toekomstige huisvesting van het Frans Hals Museum (hierna: FHM) vastgesteld. Er is gekozen voor de unilocatie De Egelantier. De locatie van het FHM gelegen aan de Grote Markt (de Vleeshal, het Vissershuisje en de Verweyhal) komt hierdoor beschikbaar voor ander gebruik. Met de voorliggende opinienota wordt de raad betrokken bij de verschillende varianten die er zijn voor de toekomst van de Verweyhal. De Verweyhal is een Rijksmonument en een beeldbepalend gebouw gelegen op de hoek Grote Markt/Grote Houtstraat. Het gebouw is in 1880 gebouwd als herensociëteit "Trou moet Blijcken" naar een ontwerp van de Amsterdamse architect A.J. van Beek. Vrijwel gelijktijdig met de ingebruikname kreeg de herensociëteit financiële problemen. Contributieverhoging bracht geen uitkomst, verhuur van de begane grond als winkel hielp evenmin. Uiteindelijk werd de herensociëteit gedwongen om het gebouw te verkopen. De gemeente werd de nieuwe eigenaar voor een bedrag van 125.000 gulden. De sociëteit werd in 1924 verbouwd tot de Spaarnebank. Op de begane grond kwam de kluis, op de verdieping werden kantoren ingericht. In 1978 werd er weer een verbouwing uitgevoerd. Op de eerste verdieping huisden sindsdien onder meer de gemeentelijke afdeling culturele zaken, de schoonheidscommissie en de stadsarchitect.
Veertien jaar later, in 1992 werd het pand opnieuw verbouwd. De eerste verdieping kreeg - met steun van de Stichting Kees Verwey - een museale functie en een nieuwe naam: de Verweyhal, vernoemd naar de kunstschilder Kees Verwey. In 2009 is de begane grond, voorheen Grand Café Doria uitgebaat door ouders van de heer Raiola, verkocht aan de heer Raiola. Inmiddels doet al ruim 10 jaar een langdurig geschil voor tussen de gemeente en de heer Raiola (later diens erfgenamen) over de Verweyhal. Het conflict betrof met name het noodzakelijke onderhoud en de verdeling van renovatiekosten. Meerdere juridische procedures zijn gevoerd, onder meer over de herstelwerkzaamheden aan de vloer van de eerste etage. Door deze impasse bleef de situatie ongewijzigd en werd geen structurele oplossing bereikt, waardoor het dossier bestuurlijk en juridisch complex bleef. De heer Raiola is overleden in april 2022. Het gebouw heeft een oppervlakte van circa 1.190 m² (verhuurbaar vloeroppervlak, hierna: vvo) en is als volgt opgebouwd: - Begane grond en kelder, circa 630 m² vvo, appartementsrecht in eigendom van de erven van de heer Raiola; - Eerste verdieping, circa 560 m² vvo, appartementsrecht in eigendom van de gemeente Haarlem. De appartementsrechten maken deel uit van een (niet-actieve) Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE).
De Vleeshal, het Vissershuisje en eerste verdieping van de Verweyhal zijn verhuurd aan het FHM. Het FHM heeft aangegeven de huur te willen beëindigen per 1 juli 2026, omdat de gebouwen klimatologisch niet meer geschikt zijn voor een hoogwaardig museaal gebruik. De begane grond staat reeds geruime tijd leeg.
Kenmerk: 2025/684506
2/6
2. Kernvraag aan de commissie Het college vraagt de commissie haar voorkeur uit te spreken voor een van de volgende varianten: a. Herstellen van de eenheid van de Verweyhal door het appartementsrecht van de gemeente (onder voorwaarden) te verkopen aan de onderbuurman, de erven van de heer Raiola. De eerste verdieping van de Verweyhal behoort dan niet meer tot het strategisch bezit; b. Het appartementsrecht van de gemeente in eigendom houden en op zoek gaan naar een passende invulling. De eerste verdieping van de Verweyhal blijft dan strategisch bezit. 3. Onderbouwing en opties Variant a. Herstellen van de eenheid van de Verweyhal door het appartementsrecht van de gemeente te verkopen aan de onderbuurman, de erven van de heer Raiola. De eerste verdieping van de Verweyhal behoort dan niet meer tot het strategische bezit. De erven van de heer Raiola hebben de wens om de eerste verdieping te verwerven om de eenheid van de Verweyhal te herstellen, het gebouw volledig te renoveren en geschikt te maken voor een hoogwaardige winkelfunctie op de begane grond en de eerste verdieping en op het dak een horecafunctie met een groen dakterras.
Voordelen van verkoop voor de gemeente zijn onder meer: - De eenheid van de Verweyhal wordt hersteld; - Hoogwaardige winkelinvulling met horecafunctie die de aantrekkelijkheid van de Grote Houtstraat als prominente winkelstraat vergroot; - Langlopende rechtszaken kunnen worden beëindigd; - Er hoeft niet grootschalig geïnvesteerd te worden door de gemeente (herstel vloer, verduurzaming, klimaatinstallatie, achterstallig onderhoud, brandveiligheid enzovoort); - De opbrengst van de verkoop wordt toegevoegd aan de reserve Vastgoed of aan het budget voor de nieuwe huisvesting voor het FHM. Nadelen van verkoop voor de gemeente zijn: - De toekomstig eigenaar bepaalt de invulling van de eerste verdieping van de Verweyhal. Er zijn wel juridische instrumenten waarmee de gemeente grip houdt. In het vigerende bestemmingsplan is vastgelegd welke functies er mogelijk zijn. Volgens de stadsadvocaat zijn er publiek- en privaatrechtelijk mogelijkheden om ongewenste invullingen van de Verweyhal uit te sluiten; - De voorraad strategisch vastgoed van de gemeente neemt af. Toegang naar de eerste verdieping van de Verweyhal vindt nu plaats via het Vissershuisje. Indien de eenheid van de Verweyhal hersteld wordt zal de oorspronkelijke entree aan de Grote Houtstraat de nieuwe hoofdentree worden.
Verkoop aan een derden van de eerste verdieping is niet voor de hand liggend in verband met het ontbreken van een eigen entree of een erfdienstbaarheid ter zake het mogen gebruiken van de entree aan de Grote Houtstraat.
Kenmerk: 2025/684506
3/6
Variant b. Het appartementsrecht van de gemeente in eigendom te houden en op zoek gaan naar een passende invulling. De Verweyhal blijft dan strategisch bezit. Conform het Portefeuilleplan Vastgoed wordt op het moment dat een gebouw vrij van huur komt een consultatieronde doorlopen. Beleidsafdelingen worden bevraagd of het betreffende object voor één van hun beleidsprogramma’s kan worden ingezet. Op het moment dat de consultatieronde geen resultaat oplevert, zal de verkoopprocedure worden opgestart. Vanuit de ‘grote ruimtevragers’ is er onderzoek gedaan naar de mogelijkheid tot hergebruik van de Vleeshal, het Vissershuisje en de eerste verdieping van de Verweyhal. Daaruit zijn voor de Vleeshal respectievelijk het Vissershuisje onder meer de opties overdekte foodhall en het Archeologisch museum gekomen. Voor de Verweyhal is geen passende invulling gevonden. De stadsarchitect is benaderd om mee te denken over een proces om te komen tot een optimale invulling voor de Vleeshal en het Vissershuisje. In het voorjaar wordt de raad geïnformeerd over de uitkomsten. Voordelen van in eigendom houden voor de gemeente zijn: - De gemeente bepaalt zelf de invulling van de eerste verdieping van de Verweyhal; - De voorraad strategisch vastgoed van de gemeente blijft ongewijzigd.
Nadelen van in eigendom houden voor de gemeente zijn: - Er moet grootschalig geïnvesteerd worden door de gemeente (herstel vloer, verduurzaming, klimaatinstallatie, achterstallig onderhoud, brandveiligheid enzovoort); - Verder verval van de Verweyhal. De VvE functioneert niet, de eigenaar van het appartementsrecht op de begane grond heeft een andere visie op het uitvoeren van het onderhoud en beheer; - Er is geen concreet zicht op het herstel van de eenheid van de Verweyhal; - Er is geen concreet zicht op een invulling van de begane grond; - Rechtszaken blijven naar verwachting doorlopen. De variant dat de gemeente het appartementsrecht van de erven van de heer Raiola verwerft is verkend, maar niet verder uitgewerkt, omdat de erven van de heer Raiola niet willen verkopen. Duurzaamheid De eerste verdieping heeft energielabel G. Ongeacht voor welke variant gekozen wordt moet er geïnvesteerd worden. Verduurzaming kan niet enkel plaatsvinden in de privé gedeelten van de gemeente op de eerste verdieping. Voor verduurzaming dienen ook de gemeenschappelijke delen te worden aangepakt. 4. Consequenties en vervolg 4.1 Financiën De waarde van De Verweyhal is in november 2022 in opdracht van de gemeente getaxeerd. Uitgangspunt van de taxatie was marktwaarde.
Marktwaarde is het geschatte bedrag waarvoor een object wordt verkocht op een specifieke datum, uitgaande van een zakelijke transactie tussen een
Kenmerk: 2025/684506
4/6
bereidwillige koper en verkoper. Het ‘hoogste en beste gebruik’ is de methode die een taxateur gebruikt om die marktwaarde te bepalen, door het meest winstgevende en legale gebruik van het object te identificeren, zelfs als dat verschilt van het huidige gebruik. De taxatiewaarde voor het appartementsrecht van de gemeente bedroeg € 1.700.000,-. Een eventuele maatschappelijke invulling van de Verweyhal is niet getaxeerd. Een maatschappelijke invulling levert een lagere huurwaarde op, waardoor de hoge investeringskosten niet gedekt kunnen worden uit de huur. De renovatiekosten voor het appartementsrecht van de gemeente worden geschat op circa € 4.000.000,- Deze kosten zijn (nog) niet begroot in het IP. Indien er gekozen wordt voor variant a. zal er een hertaxatie moeten plaatsvinden en zal er een tweede taxatie worden opgevraagd conform het vigerende verkoopbeleid in geval van 1-op-1 verkoop. Tevens zal de Verweyhal bouwkundig en installatietechnisch losgekoppeld dienen te worden van de Vleeshal en het Vissershuisje. Deze kosten zijn begroot op circa € 200.000,-. 4.2 Communicatie De mogelijke verkoop van de Verweyhal vraagt om gerichte communicatie. Hiervoor wordt een communicatieplan opgesteld. 4.3 Participatie Niet van toepassing. 4.4 Juridisch Didam arrest (in geval van variant a.). Toegang naar de eerste verdieping van de Verweyhal vindt nu plaats via het Vissershuisje.
Indien de eenheid van de Verweyhal hersteld wordt zal de oorspronkelijke entree aan de Grote Houtstraat de nieuwe hoofdentree worden. Verkoop van de eerste verdieping aan derden is niet voor de hand liggend in verband met het ontbreken van een eigen entree of een erfdienstbaarheid ter zake het mogen gebruiken van de entree aan de Grote Houtstraat. De gevestigde erfdienstbaarheid ten dienste van de eerste verdieping ziet enkel toe op het gebruik als nooduitgang of om goederen van het FHM naar de Grote Houtstraat te vervoeren die niet door de entree via het Vissershuisje kunnen worden vervoerd. Verkoop onder voorwaarden (in geval van variant a.): De verkoop zal plaats vinden onder nader uit te werken voorwaarden: - Eerste recht van koop mochten de erven van de heer Raiola overgaan tot verkoop van de Verweyhal in de toekomst; - De toekomstige invulling van de Verweyhal moet aansluiten bij de grandeur van het gebouw en de locatie. De erven van de heer Raiola zijn verantwoordelijk voor het plan en de omgevingsvergunning; Kenmerk: 2025/684506
5/6
-
-
Geen fastfoodketens. Een andere aanvraag op de Grote Markt is recent afgewezen. Geen (boutique)hotel, zie Hotelbeleid Haarlem. Volgens de stadsadvocaat zijn er zowel publiek- als privaatrechtelijk mogelijkheden om ongewenste invullingen van de Verweyhal uit te sluiten; Verplichting om de Verweyhal publiekelijk toegankelijk te maken; Staken rechtszaken en finale kwijting over en weer.
4.5 Vervolg Als de commissie Ontwikkeling kiest voor variant a. zal het college in gesprek gaan met de erven van de heer Raiola en een behandelvoorstel voorbereiden voor de verkoop van het appartementsrecht met bijbehorende voorwaarden. Indien er gekozen wordt voor variant b. zal er verder gezocht moeten worden naar een passende invulling, zullen de rechtszaken naar verwachting voortduren en zal er budget vrij gemaakt moeten worden voor herstel vloer, verduurzaming, klimaatinstallatie, achterstallig onderhoud, brandveiligheid enzovoort. 5. Bijlage(n) Niet van toepassing.
Kenmerk: 2025/684506
6/6