1 Toekenning eerste tranche Regeling aanjagen realisatie sociale woningbouw Haarlem

Collegebesluit

Onderwerp Toekenning eerste tranche Regeling aanjagen realisatie sociale woningbouw Haarlem Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2024/1521055 Roduner, F.J. 4.1 Wonen en woningbouw PG Vester, M. 0638156806 mvester@haarlem.nl In de eerste openstelling van de Haarlemse subsidieregeling aanjagen realisatie sociale woningbouw wordt een bijdrage toegekend aan alle 7 projecten waarvoor een aanvraag is ingediend, voor een totaal bedrag van € 4,2 miljoen. Daarmee wordt de bouw van 582 sociale woningen gestimuleerd en kunnen we daarnaast circa 300 woningen haalbaar maken in andere categorieën. De eerste termijn van de subsidieregeling liep van 1 tot en met 30 juni 2024. In deze periode zijn door elk van de 3 Haarlemse woningcorporaties en door Duwo aanvragen ingediend. Alle aanvragen voldoen aan de voorwaarden van de regeling, waaronder uiterlijke start bouw 1 januari 2026. Voor het project De Koepel wordt de hardheidsclausule toegepast omdat dit studentenwoningen betreft waarvan de huur lager is dan de gemiddelde huur van reguliere sociale woningen, waardoor ook hier sprake is van een onrendabele top. Het college stelde de Subsidieregeling Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem vast op 18 mei 2024, als vervolg op het Raadsbesluit om € 6,5 miljoen uit de reserve grondexploitaties te oormerken om de bouw van DAEB-sociale woningbouw aan te jagen.

Behandelvoorstel voor commissie

Het college stuurt dit besluit ter informatie naar de commissie Ontwikkeling. In de subsidievoorwaarden is vastgelegd dat na iedere openstelling de commissie Ontwikkeling wordt geïnformeerd over de beschikkingen binnen de openstelling en het effect hiervan op de woningbouwproductie.

Relevante eerdere besluiten

- Informatienota “Aanjagen van de Haarlemse woningbouwproductie” (2023/1739930) - Aanjagen van de Haarlemse woningbouwproductie: voorstel uitwerking spelregels voor Regeling Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem (2024/213236)

Kenmerk: 2024/1521055

1/5

Besluit college d.d. 17 september 2024

Het college van burgemeester en wethouders besluit: 1. Vanuit de Haarlemse subsidieregeling aanjagen realisatie sociale woningbouw aan de 7 ingediende projecten € 4,2 miljoen toe te kennen; 2. Voor het project De Koepel de hardheidsclausule van toepassing te verklaren zodat in deze aanvraag gerekend kan worden met een lagere gemiddelde huur, passend bij de doelgroep studenten, en op basis van deze lagere huur de onrendabele top te bepalen. de secretaris,

de burgemeester,

1. Inleiding De subsidieregeling is een vervolg op het raadsbesluit Aanjagen van de Haarlemse woningbouwproductie: voorstel uitwerking spelregels voor Regeling Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem (2024/213236), waarin de raad akkoord is gegaan met het oormerken van in totaal € 6,5 miljoen euro vanuit de reserve Grex voor een Regeling Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem. Op basis hiervan heeft het college 18 mei 2024 de subsidieregeling vastgesteld met een nadere uitwerking van de juridische en financiële spelregels voor het aanvragen van de subsidie. Het eerste aanvraagtijdvak van deze regeling heeft in de periode van 1 tot en met 30 juni open gestaan. In deze periode is voor 7 projecten een aanvraag ingediend. Dit betreft in totaal een gevraagd bedrag van circa € 4,2 miljoen. Dit is binnen het maximum in de eerste termijn beschikbaar gestelde bedrag van € 5,0 miljoen (deelplafond) gebleven. Het nu niet aangevraagde bedrag schuift door naar de tweede tranche. Met deze aanvragen kan de bouw van 582 sociale huurwoningen, met een voorziene start bouw voor 1 januari 2026, gestimuleerd worden. Ook kunnen we hiermee indirect circa 300 woningen in andere categorieën haalbaar maken. Het betreft de volgende 7 projecten: 1. Rozenprieel blok J (Ymere; 4 sociale huurwoningen) 2. Romolenbeek (PréWonen; 9 sociale huurwoningen 3.

Oostpoort kavel 1F (Ymere; 100 sociale huurwoningen) 4. Centrum Schalkwijk fase 2; Groosman blok (PréWonen; 80 sociale huurwoningen) 5. Centrum Schalkwijk fase 2; Groosman blok (Ymere; 68 sociale huurwoningen) 6. Louis Pasteurstraat (Elan; 155 sociale huurwoningen) 7. De Koepel (Elan; 96 DAEB-sociale huurwoningen en Duwo 154 sociale huurwoningen)

Kenmerk: 2024/1521055

2/5

Alle aanvragen zijn getoetst aan de voorwaarden van de subsidieregeling. Daarbij is gebleken dat voor 6 van de projecten volledig aan alle voorwaarden van de subsidieregeling wordt voldaan. Voor het zevende project, De Koepel, wordt voorgesteld de hardheidsclausule (artikel 16) van toepassing te verklaren. In het project De Koepel is sprake van studentenhuisvesting waarbij de huur, als gevolg van deze specifieke doelgroep, lager is dan de reguliere sociale huur (kwaliteitskortingsgrens). De hardheidsclausule biedt de mogelijkheid om, als strikte toepassing van het rekenmodel bij de subsidieregeling tot onbillijke uitkomsten leidt, af te wijken van de uitgangspunten. Elk van de 3 woningcorporaties in Haarlem heeft projecten ingediend voor de subsidieregeling, alsmede Duwo. Met Duwo worden later dit jaar ook prestatieafspraken gemaakt, net zoals er afspraken liggen tussen de woningcorporaties Elan Wonen, Pré Wonen, Ymere en de gemeente Haarlem. 2. Besluitpunten college Het college van burgemeester en wethouders besluit: 1. Vanuit de Haarlemse subsidieregeling aanjagen realisatie sociale woningbouw aan de 7 ingediende projecten € 4,2 miljoen toe te kennen; 2.

Voor het project De Koepel de hardheidsclausule van toepassing te verklaren, zoals vastgesteld in artikel 16 van de subsidieregeling Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem, zodat in deze aanvraag gerekend kan worden met een lagere gemiddelde huur, passend bij de doelgroep studenten, en op basis van deze lagere huur de onrendabele top te bepalen. 3. Beoogd resultaat Met de toekenning van de Aanjaagsubsidie voor de 7 ingediende projecten wordt voorkomen dat de bouw en ontwikkeling van 582 sociale huurwoningen, maar ook circa 300 woningen (in andere categorieën die indirect gefinancierd worden) in de betreffende projecten, vertraagt als gevolg van de gewijzigde marktomstandigheden. Het betreft allemaal projecten waarvan is voorzien dat deze op korte termijn (voor 2026) starten met de bouw. 3. Argumenten De bouw van 582 woningen wordt versneld Uit de aanvragen blijkt dat als gevolg van onder andere de gestegen bouwkosten de haalbaarheid van deze woningen flink onder druk staat. Door subsidie toe te kennen aan deze projecten wordt de onrendabele top op de bouw van de sociale huurwoningen verkleind en wordt een financieel knelpunt weggenomen om tot de bouw van deze woningen over te gaan.

De gemeentelijke ambities en randvoorwaarden kunnen overeind gehouden worden Zodra projecten financieel onder druk komen te staan, wordt veelal het beoogde kwaliteitsniveau verlaagd of komen ambities te vervallen. Uitgangspunt bij deze subsidie is dat door de verkleining van de onrendabele top de beoogde ambities in stand kunnen worden gehouden. Het betreft veelal

Kenmerk: 2024/1521055

3/5

projecten die een belangrijk onderdeel zijn van de gemeentelijke ambities zoals onder andere vastgelegd in de Omgevingsvisie, het coalitieakkoord, Woonvisie en de Woondealafspraken. De subsidie kan een hefboom zijn voor andere ontwikkelingen Een deel van de projecten is onderdeel van een grotere gebiedsontwikkeling. Het subsidiëren van deze projecten kan als een hefboom werken voor de verdere ontwikkeling van deze gebieden. Zo is project kavel 1F de aanjager voor de ontwikkeling van Oostpoort en van belang voor de daar van het Rijk verkregen Woningbouwimpuls-subsidie (WBI). Voorwaarden voor het verkrijgen van de WBI zijn tijdige start bouw, programma en oplevering laatste woning. Voor Centrum Schalkwijk fase 2 draagt toekenning aan de in totaal 148 sociale huurwoningen eraan bij dat het Groosman blok tot ontwikkeling kan worden gebracht. Dit betekent dat ook de woningbouw in de overige segmenten, de commerciële ruimte en de bibliotheek die voorzien zijn in dit project tot ontwikkeling kunnen komen. Daarmee wordt een belangrijke stap gezet in de ontwikkeling van Schalkwijk Centrum fase 2. Maar ook het project de Koepel, waarbij de voormalige gevangenis een nieuwe bestemming heeft gekregen met onder andere een bioscoop, University College, horeca en evenementenruimte, is iconisch voor Haarlem en vervult een belangrijke culturele en innovatieve functie.

Het aanjagen van de realisatie van sociale woningbouw en studentenwoningen op het Koepelterrein bestendigt daarnaast huisvesting. Hardheidsclausule toepassen op de Koepel Het project De Koepel is een iconisch project in Haarlem. De ontwikkeling van de studentenhuisvesting resulteert in een onrendabele top per woning en voldoet daarmee aan het beoogde doel van de subsidie. Echter omdat het in de Koepel gaat om studentenhuisvesting geldt dat een lagere huur wordt gerekend (kwaliteitskorting). In combinatie met het feit dat het gaat om aanzienlijk kleinere units (dus aanzienlijk lagere stichtingskosten) dan reguliere sociale huurwoningen levert strikte toepassing van de standaard rekenregels in de regeling geen onrendabele top. De rekenregels, gebaseerd op het handboek modelmatig waarderen marktwaarde (Fakton) zijn bedoeld om te werken met uniforme parameters die op alle aanvragen op gelijke wijze worden toegepast. Hiermee is echter geen rekening gehouden met de specifieke doelgroep studenten en de lagere aanvangshuren die voor deze doelgroep wordt gehanteerd. Om die reden wordt voorgesteld voor dit project de hardheidsclausule toe te passen, waarbij wordt afgeweken van het in de rekenregels vastgelegde huurniveau en wordt gerekend met de werkelijke, lagere huur. 5.

Risico’s en kanttekeningen Toepassing hardheidsclausule kan mogelijk precedentwerking hebben op de tweede tranche Door toepassing van de hardheidsclausule voor de aanvraag van de Koepel is de kans op precedentwerking aanwezig. Omdat het hier gaat om studentenwoningen, die verder weinig in projecten worden ontwikkeld, wordt dit risico minimaal geacht.

Kenmerk: 2024/1521055

4/5

Beperkt bedrag over voor de tweede tranche Voor de tweede tranche is, met het doorschuiven van circa € 0,8 miljoen uit de eerste tranche, nog circa € 2,3 miljoen over. Daarmee is het aantal projecten dat in de tweede tranche nog een subsidie kan krijgen relatief beperkt. Indien de regeling wordt overtekend is een methodiek aangegeven om op basis van toe te kennen punten te prioriteren. 6. Uitvoering Na besluit van het college om de subsidie toe te kennen aan deze 7 projecten, kunnen de aanvragers worden geïnformeerd middels beschikkingen, waarin de voorwaarden worden vastgelegd. Volgens de subsidievoorwaarden wordt de subsidie toegekend wanneer de bouw van de sociale huurwoningen wordt gestart vóór 1 januari 2026 en de woningen uiterlijk worden opgeleverd vóór 1 januari 2028. De gemeente zal de voortgang van de projecten blijven monitoren.

Kenmerk: 2024/1521055

5/5