1 Toekanweg 7 ontwerp-verklaring van geen bedenkingen voor het realiseren van 823 woningen, 218 parkeerplaatsen en 87 dubbelparkeerplaatsen

Raadsstuk

Onderwerp Toekanweg 7: ontwerp-verklaring van geen bedenkingen voor het realiseren van 823 woningen, commerciële ruimten en 218 parkeerplaatsen Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2023/1236335 Roduner, F.J. 4.1 Wonen en woningbouw VTH Heusden-Verhoef, A.F. van 023-5113770 a.v.heusden@haarlem.nl Er is een aanvraag ingediend voor het realiseren van 823 woningen, 5000 m² commerciële ruimten en 218 parkeerplaatsen aan Toekanweg 7. De aanvraag is in strijd met het bestemmingsplan. Het gemeentebestuur kan daarom alleen medewerking verlenen aan de aanvraag als het bereid is om af te wijken van het bestemmingsplan. Hiervoor is een ontwerp-omgevingsvergunning van het college en een ontwerp-verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad vereist. Het bouwplan is in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening en met de beleidsdoelen van het gemeentebestuur. Er wordt een bijdrage geleverd aan de toename van het aantal woningen, waaronder een toename van het aantal sociale woningen en middeldure woningen. Het gemeentebestuur is daarom bereid de procedure tot vergunningverlening te starten en daartoe de ontwerpomgevingsvergunning en de ontwerp-verklaring van geen bedenkingen ter inzage te leggen. Daarnaast is het gemeentebestuur bereid de coördinatieregeling toe te passen, zodat de procedures voor de ontwerp-omgevingsvergunning en het besluit hogere waarden gelijktijdig worden doorlopen.

Behandelvoorstel voor commissie

De commissie Ontwikkeling wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het raadsstuk in de raadsvergadering.

Relevante eerdere besluiten

Stedenbouwkundig Programma van Eisen knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid vaststellen (2021/0266076), vastgesteld in de raadsvergadering van de gemeenteraad van 1 juli 2021 Vaststellen Anterieure Overeenkomst Schonenvaert (Toekanweg 7) (20220779593), vastgesteld in de collegevergadering van 12 juli 2022

Kenmerk: 2023/1236335

1/8

Allonge bij Anterieure Overeenkomst Schonenvaert (Toekanweg 7) (20230170381), vastgesteld in de collegevergadering van 21 april 2023 Ambitiedocument en gebiedsconvenant Knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid (20220666850), vastgesteld in de collegevergadering van 28 juni 2022 Raadsstuk Vaststellen startnotitie Toekanweg 7 (2019/806983) inclusief motie 22.1 ‘Grens Huurtoeslag’ vastgesteld in de raadsvergadering van 19 december 2019 Besluit College d.d. 12 september 2023

1. Het college stelt het voorstel aan de raad vast. 2. Het college besluit voorts: - de coördinatieregeling van artikel 3.30 Wet ruimtelijke ordening van toepassing te verklaren op de voorbereiding en bekendmaking van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en het besluit tot het vaststellen van hogere waarden voor onderstaand project; - de ontwerp-omgevingsvergunning voor het realiseren van 823 woningen, 5000 m2 commerciële ruimten en 218 parkeerplaatsen aan Toekanweg 7 ter inzage te leggen indien nadat de gemeenteraad hiervoor een ontwerpverklaring van geen bedenkingen heeft afgegeven; - in te stemmen met de goede ruimtelijke onderbouwing en deze aan de ontwerp-omgevingsvergunning te verbinden; - op grond van de Wet geluidhinder hogere waarden vast te stellen voor de geluidsbelasting op de woningen vanwege het wegverkeer en daartoe een ontwerp-besluit ter inzage te leggen; - het hoofd en de teammanagers van de afdeling VTH te mandateren om de omgevingsvergunning na afloop van de inzagetermijn te verlenen indien er geen zienswijzen zijn ingediend. de secretaris,

Kenmerk: 2023/1236335

de burgemeester,

2/8

Besluit Raad d.d. ………. (wordt ingevuld door de griffie)

De raad der gemeente Haarlem, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: Een ontwerp-verklaring van geen bedenkingen af te geven ten behoeve van een ontwerp-omgevingsvergunning voor het realiseren van 823 woningen, 5000 m² commerciële ruimten en 218 parkeerplaatsen aan de Toekanweg 7. de griffier,

de voorzitter,

1. Inleiding Er is een aanvraag ingediend voor het realiseren van 823 woningen, 5000 m² commerciële ruimten en 218 parkeerplaatsen aan Toekanweg 7. Op deze locatie stond voorheen een kantoorgebouw van Rijkswaterstaat. In de nieuwbouw worden 280 huurwoningen (35 %) in de sociale sector, 374 huurwoningen (45%) in de middeldure sector en 169 huurwoningen in de vrije sector gebouwd. De parkeerplekken worden in een gebouwde parkeervoorziening gerealiseerd. Bij het bouwplan met de naam Schonenvaert is sprake van een “community concept”. Dit is een concept dat in Nederland vaker wordt toegepast, maar nog niet eerder in deze vorm in Haarlem is gerealiseerd. De woningen zijn compact en richten zich met name op 1- en 2-persoonshuishoudens in de leeftijdscategorie tot circa 35 jaar. Er komen gemeenschappelijke voorzieningen voor de bewoners zoals een lounge, werkruimte, fitness en een wasserette. Daarnaast komen er gedeelde buitenruimtes in de vorm van een groot dakterras en een omvangrijke binnentuin. Voor de commerciële ruimten ligt de focus op een flex-werkconcept en aanverwante voorzieningen. Daarbij zal in het bijzonder ook ruimte worden geboden aan betaalbare, kleine werkruimtes voor start-ups en scale-ups. Het is ook mogelijk om horeca te realiseren. Deze horeca richt zich op de bewoners en de bezoekers van de plint en niet als zelfstandige horecavoorziening.

De aanvraag is in strijd met het bestemmingsplan. Het gemeentebestuur kan daarom alleen medewerking verlenen aan de aanvraag als het bereid is om af te wijken van het bestemmingsplan. Hiervoor is een ontwerp-omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders en een ontwerpverklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad vereist. Het bouwplan is in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening en met de beleidsdoelen van het gemeentebestuur. Er wordt een bijdrage geleverd aan de toename van het aantal woningen, waaronder een toename van het aantal sociale woningen en middeldure woningen. Het

Kenmerk: 2023/1236335

3/8

gemeentebestuur is daarom bereid de procedure tot vergunningverlening te starten en daartoe de ontwerp-omgevingsvergunning en de ontwerp-verklaring van geen bedenkingen ter inzage te leggen. Daarnaast is het gemeentebestuur bereid de coördinatieregeling toe te passen, zodat de procedures voor de ontwerp-omgevingsvergunning en het besluit hogere waarden gelijktijdig worden doorlopen. 2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: Een ontwerp-verklaring van geen bedenkingen af te geven ten behoeve van een ontwerpomgevingsvergunning voor het realiseren van 823 woningen, 5000 m2 commerciële ruimten en 218 parkeerplaatsen aan Toekanweg 7. 3. Beoogd resultaat Het juridisch-planologisch mogelijk maken van 823 woningen, 5000m2 commerciële ruimten en 218 parkeerplaatsen aan Toekanweg 7, waarbij de procedures voor de omgevingsvergunning en het besluit hogere waarden gelijktijdig worden doorlopen. 4. Argumenten 1. Het bouwplan berust op een goede ruimtelijke onderbouwing De aanvrager heeft een ruimtelijke onderbouwing ingediend, waarin op alle ruimtelijk relevante aspecten wordt ingegaan. Deze nota is als bijlage bij deze nota gevoegd en zal onderdeel uitmaken van de ontwerp-omgevingsvergunning. De ruimtelijke onderbouwing voldoet aan de eisen die de wet hieraan stelt.

Uit deze onderbouwing blijkt dat het bouwplan goed inpasbaar is in de omgeving en dat aan de eisen van een goede ruimtelijke onderbouwing wordt voldaan. 2. Het bouwplan past binnen een goede ruimtelijke ordening De gemeenteraad heeft op 1 juli 2021 een Stedenbouwkundig Programma van Eisen Haarlem Nieuw Zuid vastgesteld voor Haarlem Zuid. Dit SPvE geldt onder meer als toetsingskader voor deze locatie. Als wordt voldaan aan het SPvE, wordt naar het oordeel van het gemeentebestuur ook voldaan aan een goede ruimtelijke ordening. Het plan komt niet volledig overeen met het SPvE, doordat de marktomstandigheden na de vaststelling zijn gewijzigd. Het woonprogramma is daarom aangepast, evenals het aantal parkeerplaatsen. Op het parkeren zal onder 3 verder worden ingegaan. Omdat wordt afgeweken van het SPvE is instemming van de gemeenteraad met het aangepaste plan vereist. Ten aanzien van het woonprogramma overweegt het gemeentebestuur het volgende. Om het realiseren van woningbouw op deze locatie haalbaar te laten zijn, is het woonprogramma gewijzigd.

Kenmerk: 2023/1236335

4/8

Oorspronkelijk werd uitgegaan van 696 appartementen, waarvan 40 % sociale huur, 40 % middenhuur en 20 % overig. Het aangepaste bouwplan gaat uit van 823 appartementen. Hiervoor is een allonge vastgesteld bij de anterieure overeenkomst voor Schonenvaert. Daarbij is afgesproken dat de verdeling van 40/40/20 voor de oorspronkelijke 696 woningen gelijk blijft. Om het project haalbaar te maken, komen er 127 woningen bij, waarvoor een aangepaste differentiatie wordt toegepast van 0/75/25. Het bouwplan is hiermee in overeenstemming. Het nu voorliggende bouwplan voorziet in 280 sociale huurwoningen, 183 huurwoningen in de laag middeldure sector en 191 huurwoningen in de hoog middeldure sector. Daarmee voldoet het bouwplan aan de minimaal in de allonge opgenomen voorgeschreven aantallen sociale, middelduur laag en middelduur hoog huurwoningen. De bijbehorende commerciële voorzieningen zijn voorzieningen die passen binnen het SPvE, passen binnen het concept (kleinschalige werkruimtes en soortgelijke voorzieningen) en passen binnen de omgeving. Volledigheidshalve zal aan de vergunning de voorwaarde worden verbonden dat zelfstandige horeca op deze locatie niet is toegestaan. Eventuele horecavoorzieningen dienen zich volledig te richten op de bewoners en hun bezoekers en op de gebruikers van de commerciële functies.

Voor het overige verwijzen wij naar hetgeen in de ruimtelijke onderbouwing is opgenomen met betrekking tot onder andere duurzaamheid, groen en natuur. Zoals hieruit blijkt, is het plan in overeenstemming met het gemeentelijk beleid en passend binnen de gemeentelijke ambities, zodat ook op deze onderdelen sprake is van een goede ruimtelijke ordening. 3. Voor het bouwplan is een maatwerk-oplossing voor het parkeren gekozen. Deze past binnen het mobiliteitsbeleid van het gemeentebestuur Het bouwplan is direct naast de toekomstige OV-hub gesitueerd. Daarmee zijn de centrumvoorzieningen goed bereikbaar met het OV, evenals de regiogemeenten en de grotere steden. Verder is de locatie goed ontsloten middels fietspaden en zijn dagelijkse voorzieningen op fietsafstand bereikbaar. Daarnaast is de locatie nu al met het OV en de fiets goed bereikbaar voor bezoekers en dit zal met de komst van de OV-hub alleen maar verder verbeteren. Daarmee leent deze locatie zich goed voor een mobiliteitsconcept, waarbij wordt ingezet op het beperken van eigen autobezit, vormen van deelmobiliteit en het gebruik van fietsen en openbaar vervoer. Het stimuleren van autogebruik door grote aantallen parkeerplaatsen te realiseren en daarmee extra verkeer aan te trekken, is op deze locatie niet nodig en niet wenselijk. In het bouwplan wordt voorzien in een parkeergarage met minimaal 218 autoparkeerplaatsen.

Een gedeelte daarvan wordt exclusief toegewezen aan deelauto’s, die onderdeel zijn van het plan. De eigenaar sluit een contract af voor 27 (elektrische) deelauto’s. De overige parkeerplaatsen zijn

Kenmerk: 2023/1236335

5/8

beschikbaar voor alle bewoners en bezoekers van het gebied. Er komen, behalve de specifiek voor deelauto’s aangewezen plekken, geen exclusieve parkeerplekken. Daarnaast is in het bouwplan voorzien in ruimte voor fietsparkeren. Voor het merendeel van de woningen worden gemeenschappelijke fietsenbergingen gerealiseerd, welke voldoen aan de daaraan gestelde eisen. Deze zijn alleen toegankelijk voor de bewoners. Daarnaast zal voor de grotere woningen worden voorzien in bergruimte met ruimte voor fietsen. Voor de bezoekers zijn 266 parkeerplaatsen in het plan opgenomen, welke openbaar toegankelijk zullen zijn. Verder zal worden voorzien in ruimte voor scootmobiels. Het gemeentebestuur is van mening dat het plan hiermee voorziet in een voldoende parkeerplaatsen en op een verantwoorde wijze deelmobiliteit, fietsgebruik en het gebruik van het openbaar vervoer stimuleert. Er is sprake van een mobiliteitsconcept dat past bij de doelgroep en past bij de ambities van de stad. Om te zorgen dat er geen overloop naar andere gebieden kan plaatsvinden, zal wel de voorwaarde aan de vergunning worden verbonden dat de bewoners en bezoekers geen rechten zullen krijgen op parkeervergunningen (hoe dan ook genaamd) en op bezoekersregelingen. Dit omdat er plannen bestaan om gereguleerd parkeren in te voeren in dit gebied.

Voorkomen dient te worden dat de bewoners en bezoekers van dit complex dan in aanmerking komen voor parkeerrechten. 4. Vaststellen hogere waarden in het kader van de Wet geluidhinder Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) moet bij een ruimtelijke ontwikkeling worden getoetst aan de geluidsnormen, zodat er sprake is van een akoestisch acceptabel woon- en leefklimaat. Hiervoor zijn in de Wgh voorkeurswaarden opgenomen. Deze voorkeurswaarden mogen worden overschreden als het niet mogelijk is om de geluidsbelasting verder te verlagen. Wel is er een maximale geluidsbelasting welke niet mag worden overschreden. Op deze locatie is sprake van geluidbelasting vanwege de Schipholweg en de Europaweg. Deze belasting bedraagt ten hoogste 62 dB, na aftrek van 5 dB conform artikel 110g Wgh. Daarmee wordt de voorkeurswaarde van 48 dB overschreden. De geluidsbelasting blijft echter onder de maximale waarde van 63 dB. De geluidsbelasting kan niet verder worden verlaagd. In het bouwplan is voorzien in maatregelen om de gevolgen van het geluid voor de toekomstige bewoners van de zogeheten geluidsbelaste woningen te beperken. Deze woningen worden uitgevoerd met een DucoWall om het doel van het doel van een geluidluwe gevel te waarborgen. De buitenruimten van de betrokken woningen worden uitgevoerd met een akoestisch gesloten borstwering.

Buitenruimten aan de oostzijde krijgen een verdiepingshoog scherm aan de noordzijde van het balkon. Verder zal de binnenwaarde van de woningen voldoen aan de regels uit het Bouwbesluit. Daarmee zijn toereikende maatregelen genomen om een goed- een leefklimaat voor de toekomstige bewoners te waarborgen. Het college is

Kenmerk: 2023/1236335

6/8

dan ook bereid hogere waarden vast te stellen. De procedure tot vaststelling van deze hogere waarden wordt gelijktijdig met de ruimtelijke procedure gevoerd. 5. Risico’s en kanttekeningen 1. Er zijn zorgen vanuit de omgeving over het bouwplan Het naastgelegen hotel heeft zorgen over het bouwplan en met name de invloed daarvan op de eigen bedrijfsvoering. Het gemeentebestuur heeft begrip voor deze zorgen en is hierover ook nog in gesprek met het hotel. Tegelijkertijd is het gemeentebestuur van mening dat met de nu voorliggende aanvraag een plan is ontwikkeld dat goed past op deze locatie, zodat er op dit moment voldoende basis is om de procedure te vervolgen. Het is mogelijk dat het hotel de eigen parkeervoorziening zo zal moeten inrichten, dat de bewoners en bezoekers van het nieuwbouwcomplex hier geen gebruik van kunnen maken. Dit is niet ongebruikelijk en is naar het oordeel van het gemeentebestuur niet onoverkomelijk. De voorgestelde functies verdragen zich goed met een hotelbestemming. Het bouwplan richt zich voor wat betreft de commerciële functies op een andere doelgroep dan het hotel. Het is daarbij mogelijk dat de functies elkaar soms raken, maar daarbij zal sprake zijn van functies die elkaar aanvullen.

De kleinschalige commerciële functies in de plint kunnen bijvoorbeeld bij behoefte aan grote ruimtes voor bijeenkomsten gebruik maken van de grote vergaderfaciliteiten in het hotel. De levendigheid en de aantrekkelijkheid van het gebied nemen bovendien toe. Het gebied, dat nu als enigszins geïsoleerd kan worden ervaren, wordt meer dan nu een integraal onderdeel van de stad. Indien het hotel of anderen zich desondanks niet kunnen vinden in het bouwplan, kunnen zienswijzen worden ingediend tegen de ontwerp-verklaring van geen bedenkingen en de ontwerpomgevingsvergunning. Als dit het geval is, vindt een heroverweging plaats door het college en door de gemeenteraad. Er volgt dan nadere besluitvorming over de ingediende zienswijzen. Als er geen zienswijzen worden ingediend, is geen definitieve verklaring van bezwaar van de gemeenteraad vereist. In dat geval zal de omgevingsvergunning in mandaat door het hoofd en/of de teammanagers van de afdeling VTH worden verleend. 6. Uitvoering De ontwerp-verklaring van geen bedenkingen, de ontwerp-omgevingsvergunning en het ontwerpbesluit tot vaststelling van de hogere waarden worden ter visie gelegd. Iedereen wordt hier via een kennisgeving in het elektronisch Gemeenteblad van Haarlem over geïnformeerd. Tijdens de termijn van de terinzagelegging kan iedereen een zienswijze indienen.

Eventuele zienswijzen zullen bij het nemen van het definitieve besluit worden betrokken.

Kenmerk: 2023/1236335

7/8

Binnen het Haarlems Ruimtelijk Planproces bevindt het plan zich in de voorbereidingsfase:

Met het ter visie leggen van de ontwerp-omgevingsvergunning wordt een belangrijke stap gezet richting de afronding van het planproces en de daadwerkelijke start van de bouw. Start bouw is voorzien in het tweede kwartaal van 2024.

7. Bijlagen De volgende bijlage is bijgevoegd: Ruimtelijke onderbouwing

Kenmerk: 2023/1236335

8/8