1 Ter inzage leggen ontwerpwijziging Nota dak - dakopbouwen

Collegebesluit

Onderwerp Ter inzage leggen ontwerp-Nota Dak – dakopbouwen voor inspraak Nummer 2025/536829 Portefeuillehouder Roduner, F.J. Programma/beleidsveld 4.1 Wonen en woningbouw Afdeling OMB Auteur Glas, K.W./R. van Beek/P. De Haas Telefoonnummer Email kglas@haarlem.nl Haarlem is zeer geliefd en in trek als woonstad. In veel buurten hangt dit mede Kernboodschap samen met de verschijningsvorm van de gebouwen. Tegelijkertijd bestaat de behoefte de woningen in deze buurten aan te passen aan hedendaagse eisen en mee te laten groeien met de woonwensen. De opgave is deze woningen aan te passen aan de woonwensen en gelijktijdig de oorspronkelijke aantrekkelijkheid van deze buurten te behouden. Jaarlijks worden veel bouwaanvragen gedaan om een extra verdieping op bestaande gebouwen te plaatsen. Deze dakopbouwen hebben een grote invloed op het straatbeeld. Het is belangrijk dat dakopbouwen goed aansluiten qua vorm en architectuur op de bestaande gebouwen. Het huidige beleid voldoet niet in alle gevallen en biedt ruimte voor interpretatie van de regels. Dit leidt tot discussies, vertraging in de vergunningverlening, hogere kosten en meer inzet van schaarse ambtelijke capaciteit. Het levert op allerlei plekken in de stad een rommelig straatbeeld op en gaat ten koste van de ruimtelijke identiteit van die buurten. In veel straten staat een veelvoud aan verschillende dakopbouwen.

Het beleid voor nieuwe dakopbouwen moet eenvoudiger, duidelijker en doeltreffender worden en meer ruimtelijke kwaliteit tot stand brengen. De Nota Dak en de Nota Ruimtelijke Kwaliteit worden hiervoor gewijzigd op het onderdeel dakopbouwen. De Nota Dak – dakopbouwen wordt nu voor inspraak ter inzage gelegd. Behandelvoorstel voor commissie

Relevante eerdere besluiten

Besluit college d.d. 16 september 2025

Het college stuurt het collegebesluit ter bespreking naar de commissie Ontwikkeling. De commissie wordt gevraagd haar zienswijzen te geven op het ontwerpbesluit. De zienswijzen worden betrokken bij het definitieve raadsvoorstel. • Vaststellen paraplubestemmingsplan behoud omgevingskwaliteiten (2024/465430) in de raadvergadering van 30 mei 2024; • Vaststellen Nota Ruimtelijke Kwaliteit (2012/192768) in de raadsvergadering van 28 juni 2012 1. De ontwerp-Nota – Dak – dakopbouwen ter inzage te leggen voor inspraak. de secretaris,

Kenmerk: 2025/536829

de burgemeester,

1/8

1. Aanleiding Haarlem is zeer geliefd en in trek als woonstad. In veel buurten hangt dit mede samen met de verschijningsvorm van de gebouwen. Tegelijkertijd bestaat de behoefte de woningen in deze buurten aan te passen aan hedendaagse eisen en mee te laten groeien met de woonwensen. De opgave is deze woningen aan te passen aan de woonwensen en gelijktijdig de oorspronkelijke aantrekkelijkheid van deze buurten te behouden. Jaarlijks worden veel bouwaanvragen gedaan om een extra verdieping op bestaande gebouwen te plaatsen. Deze dakopbouwen hebben een grote invloed op het straatbeeld. Haarlem is een historische stad en heeft van alle steden in Nederland het hoogste percentage vooroorlogse bebouwing. Haarlem onderscheidt zich op dit ruimtelijke aspect duidelijk van veel andere Nederlandse steden. Het is daarom belangrijk dat nieuwe dakopbouwen goed aansluiten op de architectuur van gebouwen in deze oude wijken zodat deze zich in de toekomst kunnen aanpassen aan nieuwe woonwensen en toch zichtbaar onderdeel blijven van de Haarlemse ruimtelijke identiteit. Met het verstrijken van de jaren is ook de waardering van de verschijningsvorm en architectuur van de naoorlogse wijken toegenomen. De voorgestelde regels zijn dan ook toepasbaar gemaakt voor de naoorlogse woningen.

Afbeelding dakopbouwen vergund binnen het de huidige beleid

Kenmerk: 2025/536829

2/8

Afbeelding dakopbouwen streefbeeld nieuwe Nota Dak Om het realiseren van dakopbouwen in goede banen te leiden, is in 2012 beleid vastgesteld. De Nota Dak en de Nota Ruimtelijke Kwaliteit deel 2 vormen samen het beleidskader voor het vastleggen van dakopbouwen in het omgevingsplan en voor het beoordelen van bouwaanvragen voor dakopbouwen. Dit beleidskader heeft op sommige punten niet geheel gebracht wat werd beoogd. Het huidige beleid is grotendeels gebaseerd op pragmatische compromissen uit het verleden en staat soms op gespannen voet met de cultuurhistorische waarden van de stad. Het beleid staat wel 11 dakopbouwvarianten toe. In veel straten staat een veelvoud aan verschillende dakopbouwen, zoals bijvoorbeeld in de Indischewijk. Het is niet altijd duidelijk waaraan een dakopbouw moet voldoen, zowel qua vorm als uiterlijke kenmerken. Er is ruimte voor interpretatie. Het beleid leidt meermaals tot onduidelijkheid bij aanvragers, ontwerpers en gemeentelijke toetsers. Het gevolg hiervan is discussie, vertraging in de vergunningverlening, hogere kosten en veel inzet van schaarse ambtelijke capaciteit. Het levert op allerlei plekken in de stad een rommelig straatbeeld op en gaat ten koste van de ruimtelijke identiteit van die buurten. Het beleid voor nieuwe dakopbouwen moet eenvoudiger, duidelijker en doeltreffender worden en meer ruimtelijke kwaliteit tot stand te brengen.

Dit vereist een wijziging van de Nota Dak en de Nota Ruimtelijke Kwaliteit deel 2, gevolgd door het wijzigen van het omgevingsplan. Om die reden is een wijziging van de regels voor dakopbouwen voorbereid. De Nota Dak – dakopbouwen (zie bijlage a) is nu gereed om als ontwerp voor inspraak ter inzage te worden gelegd.

Kenmerk: 2025/536829

3/8

2. Beoogd resultaat Een overzichtelijk beleidskader dat de keuze voor verschillende hoofdtypen dakopbouwen onderbouwt; dat eenduidige regels stelt aan het uiterlijk kenmerk van dakopbouwen per hoofdtype; dat leidt tot verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en een verbeterde dienstverlening door een snellere vergunningsafhandeling en een efficiëntere inzet van ambtelijke capaciteit. 3. Onderbouwing voorstel 1. De raad heeft in het paraplubestemmingsplan Behoud Omgevingskwaliteiten al de eerste aanzet gegeven tot het wijzigen van het beleid voor dakopbouwen Een deel van de Indischebuurt Noord is in het paraplubestemmingsplan Behoud Omgevingskwaliteiten aangewezen als pilotgebied, waarbij alleen dakopbouwtype rechte geveloptrekking (= hoofdtype 1) is toegestaan. In de toelichting is aangegeven dat de komende jaren de nieuwe regeling wordt uitgerold over Haarlem. 2. De beleidsaanpassingen leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, een verbetering van de dienstverlening en minder ambtelijke inzet De Nota Dak-dakopbouwen bevat op hoofdlijnen de volgende aanpassingen: 1. Het aantal type dakopbouwen wordt teruggebracht tot de twee historisch meest voorkomende manieren van het ophogen van gebouwen: a. Het recht optrekken van de gevel (hoofdtype 1); b. Het afdekken van de bestaande gevel met een schuine kap (hoofdtype 2). 2.

Per pand/ensemble is een hoofdtype toegewezen (zie bijlage b) aan de hand van de volgende criteria: a. Reparatie van het straatbeeld; b. Doorzetten van een dakopbouwtrend; c. Plek en rol in de stedenbouwkundige setting; d. Behoud architectonische kenmerken van een ensemble. Indien sprake is van een dakopbouwtrend met een bijzonder type dakopbouw, is ervoor gekozen, in afwijking van hoofdtype 1 en 2, deze dakopbouwtrend door te zetten. 3. De beeldkwaliteitsregels zijn aangescherpt per hoofdtype met eisen op het gebied van hoofdvorm en architectuur waaraan een dakopbouw aan de buitenkant moet voldoen. Doel van de beeldkwaliteitsregels is de eenheid in het straatbeeld en in de architectuur van de bebouwing te handhaven. Het resultaat is een nieuwe situatie die oogt alsof de verhoging met de oorspronkelijke bouw is opgeleverd. In de regels is onderscheid gemaakt naar vooroorlogse wijken, naoorlogse wijken en bijzonder gevallen. 4. Er zijn stroomschema’s opgesteld voor het ontwerp en de realisatie van dakopbouwen in vooroorlogse en naoorlogse wijken. De stroomschema’s vormen een stappenplan dat duidelijk maakt aan welke eisen de gewenste dakopbouw moet voldoen.

Kenmerk: 2025/536829

4/8

5. Er is een (digitale) overzichtskaart opgesteld met het toegewezen hoofdtype per pand. De bovenstaande aanpassingen leiden tot een gewogen keuze die als geheel de ruimtelijke kwaliteit op een hoger niveau brengt, buurten en wijken beter herkenbaar maakt en vooral duidelijkheid biedt aan zowel aanvragers, ontwerpers en gemeentelijke toetsers. Dit maakt een kosteninschatting vooraf makkelijker en versnelt het proces over het algemeen. 3. De adviescommissie Omgevingskwaliteit heeft positief geadviseerd De commissie biedt haar complimenten aan voor de voorliggende nota. De nota is helder geschreven met een toegankelijk taalgebruik. Dit maakt het document breder toepasbaar. De commissie is blij te zien dat speciale aandacht gaat naar hoekpanden en dat een helder schema is toegevoegd. Ze geeft een aantal opmerkingen mee ter overweging en aanvulling over het gebruik van kunststof voor goten en kozijnen, verticale uitlijning van gevels en het gelijk behandelen van hoek- en eindgevels. De adviezen zijn verwerkt in de nota. 4. Het nieuwe beleid is geen inperking of uitbreiding van bestaande bouwmogelijkheden voor dakopbouwen Er zijn circa 42.500 panden onderzocht. Er zijn 7.100 ensembles geïdentificeerd. Aan zo’n 12.000 panden is een type dakopbouw toegewezen. Deze panden hebben op grond van het omgevingsplan al de mogelijkheid van een dakopbouw.

Er zijn geen nieuwe locaties aangewezen. In die zin is uitgegaan van bestaande rechten. In veel gevallen zal alleen het type dakopbouw wijzigen. In enkele gevallen is het voornemen het bouwrecht wel in te perken om verrommeling tegen te gaan en de betaalbaarheid van woningen te behouden. • Dit geldt voor ensembles in bezit bij woningcorporaties waar nog geen dakopbouwen zijn gerealiseerd, inclusief enkele locaties waar al enkele woningen zijn uitgepond. Dakopbouwen verstoren de sterke ensemble aanblik die deze volkshuisvestingsblokken hebben. Het uitponden zal hierdoor niet meer leiden tot extra grote en daarmee ook duurdere woningen. • Ook bij een aantal ensembles van kleinere particuliere woningen met de aanduiding orde 2 bestaat het voornemen de bouwrechten in te perken. Deze ensembles zijn nog intact. Indien één van beide hoofdtypes zou worden toegewezen, vindt ongewenste uitbreiding van volume plaats. Dit gaat ten koste van het beeldbepalend karakter en de betaalbaarheid van de woningen. 4. Risico’s en kanttekeningen 4.1 Risico’s Het inperken van bouwrechten leidt mogelijk tot een risico op nadeelcompensatie (voorheen planschade). De gemeente heeft de corporaties over het voornemen geïnformeerd en treedt hierover nog nader met hen in overleg.

Particuliere bezitters worden door de gemeente actief geïnformeerd over het voornemen, na besluitvorming over de Nota Dak door de gemeenteraad. Om het risico nadeelcompensatie zo klein mogelijk te houden wordt minimaal een periode van 9 maanden aangehouden tot aanpassing van de regels in het omgevingsplan. Het vaststellen van de eerste wijziging van het omgevingsplan, dat hiervoor in aanmerking komt (deelgebied centrum stedelijk gebied) wordt niet eerder verwacht dan Q3 2026.

Kenmerk: 2025/536829

5/8

4.2 Kanttekeningen 1. De aanwijzing van hoofdtypes geldt niet voor het centrum, Haarlem – Zuid en Spaarndam In de gebieden Centrum, Haarlem-Zuid en Spaarndam zijn geen hoofdtypes voor dakopbouwen opgenomen. Dit is om meerdere redenen. De betrokken gebieden zijn onderdeel van het beschermd stads- en dorpsgezicht. In deze gebieden bevinden zich veel beeldbepalende en monumentale panden. Dakopbouwen zijn op deze panden alleen bij hoge uitzondering denkbaar op individuele panden waarbij per geval een zorgvuldige afweging zal moeten worden gemaakt. In Haarlem-Zuid zijn de vaak vrijstaande of twee-onder-één-kapwoningen zo ontworpen dat bij een eventuele dakopbouw zeer zorgvuldig gekeken moet worden naar de impact op de omgeving en het pand zelf. Een algemeen hoofdtype volstaat hier dus niet. In andere wijken, aangewezen als beschermd stadsgezicht, zoals in Haarlem Noord speelt dit niet of minder. Vanwege de ensembles en seriebouw is hier al in het verleden een regeling opgenomen voor het plaatsen van dakopbouwen. 2. Beleidsaanpassing vereist een wijzigen van het omgevingsplan Voor veel van de aangewezen panden zijn in het omgevingsplan één of zelfs meerdere andere type dakopbouwen toegestaan. Dit betekent dat het omgevingsplan moet worden gewijzigd. Deze aanpassingen kunnen meegenomen worden in het omgevingsplan voor de deelgebieden centrum stedelijk gebied en stedelijk gebied. 3.

Maatregelen in overgangsperiode tot het omgevingsplan is gewijzigd In de periode dat het omgevingsplan nog niet gewijzigd is, kunnen dakopbouwen worden aangevraagd die niet gewenst zijn, maar wel passen in het omgevingsplan. Deze aanvragen moeten in dat geval worden verleend. Een van de maatregelen die genomen kan worden is het actief communiceren van het nieuwe beleid en hierbij wijzen op de voordelen hiervan voor de aanvrager (o.a. duidelijker waaraan moet worden voldaan en een snellere afhandeling). Lokale professionals zijn mede door de expertsessie al op de hoogte van het nieuwe beleidsvoornemen. Ook kan een voorbereidingsbesluit met voorbeschermingsregels worden genomen, voorafgaand aan het wijziging van het omgevingsplan. Voorbeschermingsregels zijn regels die de activiteiten (dakopbouwen) moeten voorkomen die in het omgevingsplan zijn toegestaan, maar die in het nieuwe omgevingsplan niet meer of alleen onder voorwaarden zijn toegestaan. Voorbeschermingsregels kunnen in een nieuwe vergunningplicht voorzien. Ook kunnen zij voor een bestaande vergunningplicht afwijkende of extra beoordelingsregels, regels over aan de vergunning te verbinden voorschriften en aanvraagvereisten bevatten. De bevoegdheid tot het nemen van een voorbereidingsbesluit is gedelegeerd aan het college. De voorbeschermingsregels vervallen uiterlijk na een jaar en zes maanden.

Binnen deze termijn kan niet het gehele omgevingsplan op dit onderdeel worden gewijzigd. Het herhaald nemen van voorbereidingsbesluiten gericht op hetzelfde doel is niet toegestaan. Het is daarom logisch beide instrumenten in te zetten.

Kenmerk: 2025/536829

6/8

5. Consequenties en uitvoering 5.1 Financiën N.v.t 5.2 Communicatie • •

Er wordt voorafgaand aan de terinzagelegging een kennisgeving geplaatst in het Gemeenteblad. Een nieuwsbericht wordt gepubliceerd op www.haarlem.nl.

5.3 Participatie • De ontwerpnota is aan verschillende experts en belangenverenigingen Bond Heemschut en de Historische Vereniging Haerlem toegestuurd. Met deze partijen wordt een expertsessie gehouden. De reacties worden betrokken bij het definitieve raadsvoorstel. • Met de woningbouwcorporaties wordt tijdens de terinzagelegging overleg gepleegd. 5.4 Juridisch •

• • • •

De ontwerpwijziging Nota Dak - dakopbouwen wordt door het college vrijgegeven voor de inspraak gedurende een termijn van zes weken overeenkomstig afdeling 3.4 Algemene bestuursrecht en de Inspraakverordening; Een kennisgeving van de terinzagelegging wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad; De gemeenteraad stelt hoofdstuk 1,2, 4 en 5 van de Nota Dak -dakopbouwen vast op grond van artikel 108 lid 1 jo. artikel 147 Gemeentewet; De gemeenteraad stelt beleidsregels over het uiterlijk van bouwwerken, genoemd in hoofdstuk 3 Beeldkwaliteitsregels, vast op grond van artikel 4.19 Omgevingswet; Tegen vaststelling van deze raadsbesluiten staat geen bezwaar of beroep open.

5.5 Planning De planning voor de Nota Dak -dakopbouwen en het vastleggen van de hoofdtypes in het omgevingsplan is als volgt: Product Bevoegdheid Planning • Ter inzage leggen ontwerpwijziging Nota Dak – dakopbouwen • BenW Sep 2025 • Vaststellen wijziging Nota Dak – dakopbouwen • Raad Dec 2025 • Vaststellen wijziging omgevingsplan deelgebied centrum • Raad Q3 2026 stedelijk gebied • Vaststellen wijziging omgevingsplan deelgebied stedelijk • Raad Q2/3 2027 gebied

Kenmerk: 2025/536829

7/8

6. Bijlagen a) Ontwerpwijziging Nota Dak -dakopbouwen b) Overzichtskaart dakopbouwtypen c) Overzicht wijzigingen van de Nota Dak en de Nota Ruimtelijke Kwaliteit deel 2

Kenmerk: 2025/536829

8/8