1 Ter inzage leggen ontwerpbestemmingsplan Rootz

Collegebesluit

Onderwerp Ter inzage leggen ontwerpbestemmingsplan Rootz, ontwerpbesluit hogere grenswaarden Wet geluidhinder Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2023/1615232 Roduner, F.J. 4.1 Wonen en woningbouw OMB Frusch, R. 023-5112939 rfrusch@haarlem.nl De kantorenzone Schalkwijk Midden (het gebied tussen de Europaweg, Kennedylaan en Amerikaweg) ligt tussen de woonwijken van Schalkwijk en bestaat voornamelijk uit kantoorgebouwen en parkeerplaatsen. Het gebruik als kantorenzone sluit al geruime tijd niet meer aan bij de eisen van bedrijven, de stad en de omwonenden. Een aantal kantoorgebouwen staat leeg of is tijdelijk in gebruik. Alle belanghebbenden hebben de wens om het gebied een nieuwe impuls te geven. Op 20 juli 2017 heeft de raad het ontwikkelkader Schalkwijk-Midden vastgesteld, dat de basis biedt voor een nieuwe aanpak van de gebiedsontwikkeling. Het ontwikkelkader is gebaseerd op het concept “Stad tussen de bomen” waarbij een autoluw stedelijk landschap wordt aangelegd met daarin verschillende gebouwen. Het ontwikkelkader bestaat uit drie componenten: 1. Het Manifest Schalkwoud, Nieuwe Stad Tussen de Bomen; 2. De Werkwijze ontwikkelkader + plotregels Schalkwijk Midden met bijbehorende plotregelkaart; 3. Het Handboek Inrichting, Schalkwoud, Stad Tussen de Bomen. De transformatie en/of sloop- nieuwbouw plannen van het project Rootz (voormalig Belcanto-terrein) in Schalkwijk Midden passen niet in het vigerende bestemmingsplan.

Het betreft een dusdanig grote ontwikkeling van acht nieuwe gebouwen dat er een nieuw bestemmingsplan voor moet worden opgesteld. Meewerken met het opstellen van een nieuw bestemmingsplan is mogelijk, omdat de transformatieplannen voldoen aan het ontwikkelkader Schalkwijk Midden, zoals vastgelegd in het Manifest, de plotregels en het Handboek inrichting. De locatie van het voormalige Belcantoterrein in Schalkwijk wordt herontwikkeld. Het bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 697 woningen, 40 zorgunits en een niet- woonprogramma met bijbehorende voorzieningen, waaronder

Kenmerk: 2023/1615232

1/7

parkeervoorzieningen mogelijk. Het grootste deel van de woningen betreft middeldure huur en betaalbare koopwoningen. Voor deze ontwikkeling is d.d. 26 oktober 2021 het stedenbouwkundig plan door het college vastgesteld, dat is uitgewerkt in een ontwerpbestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan is samen met het bijbehorende ontwerpbesluit hogere grenswaarden Wet geluidhinder gereed om door BenW vrijgegeven te worden voor terinzagelegging.

Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten

Besluit College d.d. 10 oktober 2023

Het vaststellen van bestemmingsplannen (3.1 Wro) is een bevoegdheid van de raad. Het college is belast met de voorbereiding van beslissingen van de raad. Het ter inzage leggen van de ontwerpbesluiten en het vrijgeven daarvan voor het indienen van zienswijzen is onderdeel van de voorbereiding. Het college stuurt dit besluit ter informatie naar de commissie Ontwikkeling.

 

Collegebesluit vaststellen stedenbouwkundig plan Rootz (2021/506880) Collegebesluit vaststellen Ontwikkelstrategie Schalkwijk - Midden (2017/274494)  Vaststellen ontwikkelkader Schalkwijk-Midden met bijlagen Document ‘Tussen de bomen’ en ‘Werkwijze ontwikkelkader + plotregels Schalkwijk Midden’ (2017/238496)  Vaststellen Ontwikkelvisie Europaweg (2019/676967)  Vaststellen anterieure overeenkomst Rootz (2023/170705) Het college van burgemeester en wethouders Besluit: De volgende ontwerpbesluiten gelijktijdig ter inzage te leggen: 1. Het ontwerpbestemmingsplan Rootz (identificatienummer NL.IMRO.0392.BP9120020-on01); 2. Het ontwerpbesluit hogere grenswaarden Wet geluidhinder voor de geluidsbelasting vanwege wegverkeerslawaai conform bijlage c. de secretaris,

de burgemeester,

Kenmerk: 2023/1615232

2/7

1. Inleiding Ontwikkelaar Rootz (combinatie van Amvest en Dura Vermeer) wil in Schalkwijk-Midden op het voormalige Belcanto-terrein 697 woningen en 40 zorgunits gaan bouwen, inclusief commerciële- en maatschappelijke functies en gebouwde parkeervoorzieningen. Veruit het grootste deel van de woningen van Rootz zijn middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen. Voor deze ontwikkeling is d.d. 26 oktober 2021 het stedenbouwkundig plan door het college vastgesteld, dat is uitgewerkt in voorliggend ontwerpbestemmingsplan. Het plan maakt onderdeel uit van de ontwikkelzone Europawegzone en sluit aan bij de ambitie van het coalitieakkoord 2022-2026 om 10.000 woningen toe te voegen voor 2030.

Impressie beoogde eindsituatie Procesverloop Het concept-ontwerpbestemmingsplan is voor bestuurlijk vooroverleg toegezonden aan de in artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) genoemde bestuursorganen en diensten. Het vooroverleg heeft geleid tot een ondergeschikte aanpassing van het bestemmingsplan. Voor de beantwoording van de ingekomen reacties wordt kortheidshalve verwezen naar paragraaf 6.2 van de toelichting van het bestemmingsplan. Vervolgens is op grond van gewijzigde (markt)omstandigheden en op verzoek van de ontwikkelaar op een aantal punten van het stedenbouwkundige plan afgeweken (zie hierna

Kenmerk: 2023/1615232

3/7

onder 4.1). De gewenste aanpassingen zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan, dat flexibel van aard en inhoud is, waardoor er relatief eenvoudig en sneller op nieuwe ontwikkelingen kan worden ingespeeld. Het ontwerpbestemmingsplan is nu samen met het bijbehorende ontwerpbesluit hogere grenswaarden Wet geluidhinder gereed om door B en W vrijgegeven te worden voor terinzagelegging.

2. Besluitpunten college Het college besluit: de volgende ontwerpbesluiten gelijktijdig ter inzage te leggen: 1. het ontwerpbestemmingsplan Rootz (identificatienummer NL.IMRO.0392.BP9120020-on01); 2. het ontwerpbesluit hogere grenswaarden Wet geluidhinder voor de geluidsbelasting vanwege wegverkeerslawaai conform bijlage c. 3. Beoogd resultaat Het bestemmingsplan biedt in samenhang met het besluit hogere waarden geluidshinder een actueel juridisch-planologisch kader voor de ontwikkeling van het voormalige Belcanto-terrein. 4. Argumenten 1. De ontwikkeling is grotendeels in lijn met het vastgestelde stedenbouwkundige plan De uitwerking van het bestemmingsplan, dat de nieuwbouw mogelijk maakt, is mede gebaseerd op het stedenbouwkundige plan, zoals vastgesteld door het college (2021/506880). Het sluit aan bij de door de raad vastgestelde Ontwikkelkader Schalkwijk -Midden (2017/238496) en de ontwikkelvisie Europaweg (2019/676967) en draagt daarmee bij aan woningbouw, economie, duurzaamheid en groen in dit gebied. Op verzoek van de ontwikkelaar wordt op een aantal punten – omwille van de haalbaarheid – van het stedenbouwkundige plan afgeweken. Deze afwijkingen zijn door het regieteam beoordeeld en ambtelijk akkoord bevonden.

De wijzigingen zijn opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan en hebben onder meer betrekking op de bouwhoogtes van de blokken B en C, een verbreding van blok F, een inkorting van blok E en een verruiming van het oppervlak voor horeca (blok H). Voor een compleet overzicht van de wijzigingen wordt verwezen naar bijlage 2 bij de toelichting (Notitie aanpassing stedenbouwkundig plan). 2. De ontwikkeling vergroot de woningvoorraad in Haarlem met 697 woningen Het project draagt bij aan de woningbouwopgave van Haarlem die bestaat uit het realiseren van 10.000 woningen. Het meest recente bouwplan gaat uit van de bouw van 634 woningen en 40 zorgunits, met een bijbehorend programma van niet- woonfuncties gezamenlijk in de plint. Omwille van flexibiliteit bestaat de mogelijkheid het aantal woningen met 10% uit te breiden tot maximaal 697 woningen.

Kenmerk: 2023/1615232

4/7

In de ontwikkelovereenkomst van 2017 waren geen concrete afspraken gemaakt over woningbouw categorieën. Vanwege deze vergaande privaatrechtelijke afspraken is het project uitgezonderd van de 40-40-20 verdeling die vanaf 2018 geldt. Samen met de ontwikkelaar vinden we het belangrijk dat er veel betaalbare koop- en huurwoningen worden gerealiseerd in Rootz. In de Anterieure Overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar is derhalve overeengekomen dat een groot deel van de woningen wordt gerealiseerd in de categorieën middeldure huur en betaalbare koop. Zo worden er van het totaal aantal woningen circa 50% in het middeldure huur segment gerealiseerd en wordt er circa 30% in de categorie betaalbare koop gerealiseerd. 3. De ontwikkeling voorziet in diverse duurzaamheidsmaatregelen Naast de wettelijke duurzaamheidseisen is bij de planvorming rekening gehouden met een aantal aanvullende maatregelen. Het plan voor Rootz is onderdeel van het grotere plangebied ‘Stad tussen de bomen’. Het plan voldoet aan de eisen uit de Richtlijn Duurzaam Bouwen en levert daarnaast een bijdrage aan de ambities voor wat betreft; natuurinclusief bouwen, klimaatadaptiviteit, circulair ontwikkelen, energie en mobiliteit zoals vastgelegd in het Stedenbouwkundig Plan. Het plan bevat o.a. 9.000m2 volle grond wat ten goede komt aan het groen, klimaatadaptatie en waterberging.

Materialen worden waar mogelijk hergebruikt, daken worden voorzien van PV-panelen en-/of groen. De gebouwen worden aangesloten op een warmte-koudeopslag-installatie (WKO). 4. Het advies van de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit is positief De commissie heeft positief geadviseerd op het voorgenomen bouwplan en de ten opzichte van het vastgestelde stedenbouwkundige plan gewenste aanpassingen die met dit bestemmingsplan worden vastgelegd en blijft graag betrokken bij de uitwerking van het plan in de fase omgevingsvergunning. 5. De participatie en inspraak is zorgvuldig uitgevoerd De conceptstukken zijn 20 december 2021 gedeeld met de bestuurlijke vooroverlegpartners en de wijkraden in Schalkwijk. Ook de ontwikkelaar heeft diverse malen een informatieavond voor omwonenden en andere belangstellenden gehouden. De verantwoording over het doorlopen vooroverleg en participatie is opgenomen in paragraaf 6.2van de toelichting. Na vrijgave van het ontwerp bestemmingsplan voor zienswijzen zal er nogmaals een informatieavond worden georganiseerd. 6. Het kostenverhaal is verzekerd Het kostenverhaal is verzekerd. Met de ontwikkelaar is een Anterieure Overeenkomst afgesloten 2023/170705). Hierin zijn afspraken gemaakt over onder andere de bovenplanse kosten en de vergoeding van de ambtelijke kosten. Op grond van artikel 6.12 Wro kan om die reden een exploitatieplan achterwege blijven.

Kenmerk: 2023/1615232

5/7

7. Met het vaststellen van hogere waarden voor de geluidsbelasting wordt voldaan aan de verplichtingen van de Wet geluidhinder Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de wettelijk toegestane maximale grenswaarden geluid niet worden overschreden, maar dat op een aantal gevels van een aantal woningen de wettelijke voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. De cumulatie van het geluid levert geen onaanvaardbaar geluidsniveau op. Vanwege financiële en stedenbouwkundige redenen kan de geluidsbelasting niet verder worden verlaagd. Het ontwerpbesluit hogere waarden dient gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage te worden gelegd. Ook kan het initiatief voldoen aan de aanvullende voorwaarden uit het gemeentelijke geluidbeleid, dat bepaalt dat woningen een geluidluwe zijde dienen te hebben. Voor enkele woningen betekent dit dat aan de buitenzijde aanvullende geluidwerende maatregelen nodig zijn. Welke dat exact zijn, zal moeten blijken n.a.v. nader akoestisch onderzoek in de realisatiefase. De aanwezigheid van een geluidluwe zijde is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. 8. Groenparagraaf In 2017 is het Manifest Schalkwoud, Nieuwe Stad Tussen de Bomen door de raad vastgesteld. Dit document geldt als kader voor de ontwikkeling van Schalkwijk Midden. Het voormalige gebied van Schalkwijk Midden bestond uit veel asfalt en beton.

Het principe van Schalkwoud, Stad tussen de bomen is simpel: auto’s en asfalt eruit, bomen erin met herontwikkeling van de bestaande bebouwing. Het eindbeeld dient een stadsbos-landschap te zijn, waarin de gebouwen als het ware te gast zijn in het bos en waarin de stedelijke functies wonen, werken en verblijven zoveel mogelijk met het landschap zijn verweven. Er wordt een grote hoeveelheid bomen geplant en groen aangelegd in het gebied, waardoor het een prettig gebied moet worden om te wonen, te werken en te verblijven. De bomen en het groen zullen bijdragen aan de ecologische waarde en hebben een bufferende werking waardoor regenwater langer vastgehouden kan worden in het gebied. De beplanting die wordt toegepast is grotendeels inheems en er komen natuur inclusieve elementen, zoals nestmogelijkheden voor vogels, vleermuizen en insecten. Daarnaast zal er ook een wadi als waterberging worden gerealiseerd in Schalkwijk Midden. 5. Risico’s en kanttekeningen Geen

Kenmerk: 2023/1615232

6/7

6. Uitvoering De ontwikkeling bevindt zich in de voorbereidingsfase van het Haarlems Ruimtelijk Planproces.





Communicatie: o Er wordt voorafgaand aan de terinzagelegging een kennisgeving geplaatst op de gemeenschappelijke voorziening voor officiële publicaties (DROP) en in het Gemeenteblad; o Het ontwerpbestemmingsplan wordt op www.ruimtelijkeplannen.nl beschikbaar gesteld; Na verwerking van eventueel ingediende zienswijzen en mogelijke ambtshalve aanpassingen besluit de raad over de vaststelling van het bestemmingsplan. De vaststelling van hogere grenswaarden Wet geluidhinder is een bevoegdheid van het college.

De planning is globaal als volgt: Fase Product Definitiefase  Stedenbouwkundig plan Ontwerpfase  Anterieure overeenkomst Voorbereidingsfase  Ontwerpbestemmingsplan  bestemmingsplan Realisatiefase  Uitvoering

Bevoegdheid  BenW  BenW  BenW  Raad  BenW

Planning Gereed Gereed Q4 2023 Q1 2024 Q4 2024

7. Bijlagen a) Ontwerpbestemmingsplan Rootz met identificatienummer NL.IMRO.0392. BP9120020-on01; b) Verbeelding (plankaart); c) Ontwerpbesluit hogere grenswaarden Wet geluidhinder.

Kenmerk: 2023/1615232

7/7