1 Stand van zaken programma Stimulering sociale woningbouw buiten de prioritaire zones

Informatienota

Onderwerp Stand van zaken programma 'Stimulering sociale woningbouw buiten de prioritaire zones' Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2025/516320 Roduner, F.J. 4.1 Wonen en woningbouw PCM Blokker, L.

Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten

lblokker@haarlem.nl Met deze informatienota wordt de commissie Ontwikkeling geïnformeerd over de stand van zaken van het woningbouwprogramma ‘Stimulering sociale woningbouw buiten de prioritaire zones’. Dit woningbouwprogramma heeft een andere werkwijze waarmee versnelling wordt beoogd, meer taken bij externe partners worden gelegd en minder besluitvorming plaatsvindt. Om de commissie en raad op de hoogte te houden van de voortgang is deze informatienota opgesteld. Het college stuurt de informatienota ter kennisname naar de commissie Ontwikkeling. - Startnotitie Stimulering sociale woningbouw buiten de prioritaire zones (2024/1218805) in raadsvergadering 26 september 2024

Besluit college d.d. 14 oktober 2025

1. Het college van burgemeester en wethouders stelt de informatienota aan de commissie vast. de secretaris,

de burgemeester,

1. Aanleiding Op 26 september 2024 heeft uw raad de startnotitie ‘Stimulering sociale woningbouw buiten de prioritaire zones’ vastgesteld. Deze startnotitie bevat 7 projecten welke versneld worden uitgevoerd. Om deze versnelling te realiseren is gekozen voor een werkwijze waarbij de corporaties grotendeels verantwoordelijk zijn voor de uitwerking. De gemeente levert een ambtelijke kadernotitie met de uitgangspunten voor de ontwikkelingen, waarmee de corporaties en ontwikkelaars aan de slag kunnen met de uitwerking. In deze werkwijze wordt er geen programma van Eisen voor de Leefomgeving (PvEL) opgesteld. Dit scheelt de inzet van veel ambtelijke capaciteit en levert een versneld proces op.

Kenmerk: 2025/516320

1/6

Doordat er geen PvEL wordt opgesteld is de raad minder betrokken bij het proces. Om de raad op de hoogte te houden over de voortgang van de projecten wordt de raad actief geïnformeerd. In de commissie van 5 juni jl. zijn de ambtelijke kadernotities van deze projecten ter kennisname gedeeld als beantwoording van de motie ‘Zicht houden op de kaders’. Met deze informatienota volgt de stand van zaken per project. 2. Toelichting 1. Orionhof Het woningbouwproject plan Orionhof, gelegen tussen de Hélène Swarthstraat en de Orionweg, betreft een plan van Ymere waarbij circa 85 sociale huurwoningen worden gebouwd ter vervanging van de 46 aanwezige, in slechte staat verkerende woningen. Sinds vaststelling van de startnotitie is er voor dit plan een ambtelijke kadernotitie opgesteld. Daarna is Ymere begonnen met het opstellen van het stedenbouwkundig plan (SP). In het SP is onderstaande afbeelding opgenomen met de nieuwe planopzet.

Afbeelding 1. Uitsnede uit het concept stedenbouwkundig plan (ANA architecten)

De nieuwe planopzet bevat twee bouwmassa’s. Bomen worden zoveel als mogelijk behouden in de afgesloten binnentuin. Het SP is reeds besproken met het Platform Groen en de Adviescommissie Omgevingskwaliteit (AOK). Wanneer het SP gereed is wordt er een anterieure overeenkomst gesloten met Ymere, daarna kan de ruimtelijke procedure starten. Komende winter wordt de raad gevraagd om wensen en bedenkingen naar voren te brengen voor de verkoop van gemeentegrond

Kenmerk: 2025/516320

2/6

ten behoeve van dit plan. Dan wordt de raad ook gevraagd om af te zien van het adviesrecht voor de BOPA. Verwachtte start bouw is in Q3/Q4 2026. 2. Orionweg 400 (huidige Bison Bowling) Orionweg 400 is de huidige locatie van de Bison Bowling. Bison Bowling verhuist naar een nieuwe locatie aan het Badmintonpad, waardoor de huidige locatie vrij komt voor woningbouw. Eigenaar Hoorne Vastgoed heeft een plan gemaakt om circa 140 woningen (50% sociaal) te realiseren op deze locatie. In de startnotitie is gesteld dat eigenaar Hoorne Vastgoed eerst afspraken moet maken met woningbouwcorporatie Elan Wonen voordat er gemeentelijke inzet komt voor dit project. Deze afspraken zijn in januari 2025 gemaakt. De gemeente heeft toen een ambtelijke kadernotitie opgesteld. Het huidige ontwerp van Hoorne Vastgoed past niet binnen de stedenbouwkundige kaders, de komende maanden volgt een ontwerpproces om te komen tot een plan dat wel passend is. Hierna kan Hoorne Vastgoed beginnen met het opstellen van het SP. De planning hiervan is nog niet bekend. Een risico bij dit project is stikstof vanwege het beoogde aantal woningen en de ligging nabij natura2000 gebied Kennemerland-Zuid. 3. Amsterdamsevaart 38-60 Dit project betreft een aantal gemeentelijke panden in zeer slechte staat. Hiervoor is aangegeven dat verkoop en herontwikkeling opportuun is.

Het merendeel van de naastgelegen panden is in eigendom bij ontwikkelaar L&E. Door de panden van beide eigenaren samen te voegen ontstaat een mogelijkheid om een plan te maken met in totaal circa 50 woningen, waarvan circa 20 sociaal. Hiermee ontstaat een totaalplan dat voldoet aan de gemeentelijke programmatische woningbouweis van 40/40/20. Sinds het vaststellen van de startnotitie is er een ambtelijke kadernotitie opgesteld voor dit project. De ontwikkelaar en Elan Wonen hebben moeite om een haalbaar plan te realiseren door het uitgangspunt in de notitie om minimaal 400 m2 aan werkfuncties terug te brengen in het plan. Momenteel wordt onderzocht in hoeverre er werkfuncties kunnen worden teruggebracht, zonder dat het plan onhaalbaar wordt. Wanneer hier duidelijkheid over is, kan het plan verder worden uitgewerkt. 4. Graafschap- Hamelinkstraat Pré Wonen heeft vanwege de slechte technische staat van 33 woningen gelegen aan de Hamelinkstraat, Graafschapstraat en Merovingenstraat het plan opgevat om deze woningen te slopen. Tezamen met de woningbouwopgave kan op deze locatie een dubbele doelstelling worden gehaald, namelijk verduurzamen en verdichten. Het nieuwe plan voor deze locatie biedt ruimte voor circa 50 sociale huurwoningen. Na vaststelling van de startnotitie is een ambtelijke kadernotitie opgesteld.

Pré Wonen is hiermee aan de slag gegaan en heeft het originele plan op enkele punten aangepast, waardoor het plan onder

Kenmerk: 2025/516320

3/6

andere groener is geworden. Een eerste bezoek aan de AOK is succesvol verlopen, de commissie was positief over het plan. Er is een Anterieure Overeenkomst in voorbereiding.

Afbeelding 2. Impressie van het plan Graafschap- Hamelinkstaat (FARO architecten)

De aanvraag voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) wordt voorbereid en in Q4 2025 ingediend. Verwachtte start bouw is medio 2026. 5. Baden-Powellstraat en 6. Thomas Morestraat Aan de Baden-Powellstraat en Thomas Morestraat liggen braakliggende kavels van Elan Wonen. Hier stonden voorheen woningen van de corporatie, maar deze zijn vanwege de slechte staat gesloopt. Het bestemmingsplan biedt reeds de ruimte om op beide kavels circa 50 woningen te realiseren. Hierdoor is het niet nodig om ambtelijke kadernotities op te stellen voor deze projecten. Elan Wonen heeft de kavels aan twee ontwikkelaars verkocht (aan Plegt-Vos en Thunnissen), met de afspraak dat hier geen sociale woningbouw wordt gerealiseerd, dat de woningen minimaal 60 vierkante meter moeten worden en dat er ontwikkeld wordt binnen de ruimte die het bestemmingsplan biedt. Gemeentelijke invloed ligt bij deze projecten daarmee alleen bij de omgevingsvergunningstoets. 7. IJsbaanlaan Deze strook grond tussen de Willem van Outhoornlaan en de Jan Pieterszoon Coenlaan (locatie van priklocatie GGD) biedt ruimte voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen van Elan Wonen. Sinds het vaststellen van de startnotitie is een ambtelijke kadernotitie opgesteld waarna Elan Wonen is gestart met een onderzoek naar de haalbaarheid van het plan.

Door aanwezigheid van het spoor en de randweg is dit een geluids- en trillingsgevoelige locatie. Daarom zijn er onderzoeken naar deze

Kenmerk: 2025/516320

4/6

milieuaspecten uitgevoerd. Ook is er stikstofonderzoek uitgevoerd. Met inachtneming van deze onderzoeken en de kaders uit de ambtelijke kadernotitie lijkt het mogelijk om een gebouw te ontwikkelen met circa 50 sociale huurwoningen. De volgende stap is de start van het participatietraject. Dit kan starten nadat Elan Wonen intern positief heeft besloten over dit project. 3. Resultaten en/of consequenties Vooralsnog zit de meeste snelheid in de plannen Orionhof en Graafschap-Hamelinkstraat. Als alles volgens planning verloopt wordt volgend jaar gestart met de bouw van 135 sociale huurwoningen, ter vervanging van 79 verouderde sociale huurwoningen. De ontwikkeling van de Baden Powellstraat en Thomas Moorestraat ligt volledig in de handen van de nieuwe eigenaren Plegt-Vos en Thunissen. Omdat er al een vastgesteld bestemmingsplan ligt is snelle ontwikkeling van circa 50 middeldure tot dure woningen mogelijk. De plannen Orionweg 400, Amsterdamsevaart 38-60 en IJsbaanlaan hebben meer aandacht nodig en kunnen op zijn vroegst in 2028 starten met de bouw. Wanneer deze drie plannen worden gerealiseerd kunnen er circa 250 woningen worden toegevoegd, waarvan circa 145 sociaal. Het totaal wat er aan nieuwe woningen kan worden gerealiseerd met dit programma komt daarmee op circa 435, waarvan circa 275 sociaal.

Er worden circa 80 sociale huurwoningen gesloopt dus het totaal aan woningen wat wordt kan worden toegevoegd aan de woningvoorraad is circa 355, waarvan circa 195 sociaal. 4. Uitvoering en vervolg Deze projecten zijn gestart met de bevinding dat de gemeente eigenlijk geen ambtelijke capaciteit hiervoor beschikbaar had. Corporaties en ontwikkelaars gaven aan zelf wel capaciteit te hebben en boden daarom aan om de werkzaamheden die de gemeente normaliter zou doen, zelf op te pakken. Er is daarom enerzijds een werkwijze gehanteerd waarbij geen Programma’s van Eisen voor de Leefomgeving (PvEL) worden opgesteld. Het bestuurlijk proces hiervoor kon namelijk niet worden overgedragen aan de initiatiefnemers. Daarnaast was de gedachte dat de projecten overzichtelijk genoeg waren om deze stap over te slaan. Dit scheelt veel in proceduretijd en ambtelijke capaciteit omdat er geen PvEL ter inzage wordt gelegd en vastgesteld. Anderzijds was de gedachte dat corporaties en ontwikkelaars volledig verantwoordelijk konden worden gemaakt voor de ruimtelijke analyses, zoals de stedenbouwkundige inpassing. Voor meerdere projecten blijkt nu dat het volledig uit handen geven van deze verantwoordelijkheid in de praktijk niet uitvoerbaar is. Er is voor veel van deze analyses afstemming tussen gemeente en ontwikkelaar noodzakelijk om te komen tot een wenselijk resultaat.

Kenmerk: 2025/516320

5/6

Voor twee projecten (de Baden Powellstraat en Thomas Moorestraat) is gebleken dat deze niet konden worden opgepakt conform de bovengenoemde werkwijze. Deze volgen een ander traject omdat er voor deze plannen reeds een vastgesteld bestemmingplan is. Het is daarom niet mogelijk om een proces op te zetten waarbij de kosten worden verhaald op de initiatiefnemers. Toetsing van deze projecten vindt plaats tijdens de omgevingsvergunningprocedure aan de hand van het bestemmingsplan. 5. Bijlagen -

Kenmerk: 2025/516320

6/6