1 Sociaal woningbouwproject Orionhof

Raadsvoorstel

Onderwerp Sociaal woningbouwproject Orionhof Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten Besluit college d.d. 16 december 2025

2025/801391 Roduner, F.J. 4.1 Wonen en woningbouw PCM Blokker, L. lblokker@haarlem.nl Het college stelt het Stedenbouwkundig Plan en de overeenkomsten behorende bij het woningbouwproject Orionhof vast. Hiermee worden afspraken gemaakt tussen Stichting Ymere en de gemeente over de ontwikkeling van 82 duurzame biobased sociale huurwoningen tussen de Hélène Swarthstraat en de Orionweg. De 46 bestaande woningen verkeren in slechte staat. Door de sloop van deze woningen neemt de sociale veiligheid in de buurt toe en wordt verpaupering voorkomen. In totaal worden er 36 woningen toegevoegd aan de sociale woningvoorraad. Het plan Orionhof van Stichting Ymere is één van de 7 projecten buiten de prioritaire zones, met een hoog aandeel sociale woningbouw, waarvoor een versnelde werkwijze is afgesproken. Het college verzoekt de gemeenteraad bij de voorgenomen verkoop van gemeentelijke grond met een waarde van meer dan € 500.000,- wensen en bedenkingen kenbaar te maken, de verkoopopbrengsten te reserveren voor toekomstige ontwikkelingen in de ontwikkelzone Orionweg-Planetenlaan, en af te zien van het adviesrecht bij de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), op basis van het Stedenbouwkundig Plan Orionhof. De commissie Ontwikkeling wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college en over de wijze van agendering van het raadsvoorstel in de raadsvergadering.

Startnotitie “Stimulering sociale woningbouw buiten de prioritaire zones” (2024/1218805), vastgesteld in de raadsvergadering van 26 september 2024. Het college van burgemeester en wethouders besluit: 1. Het Stedenbouwkundig plan “Orionhof” vast te stellen; 2. De bij dit plan behorende anterieure overeenkomst aan te gaan met Stichting Ymere; 3. Tot verkoop van een perceel grond, gelegen tussen de Hélène Swarthstraat 1 t/m 53 en Orionweg 163 t/m 17 te Haarlem, kadastraal bekend als gemeente

Kenmerk: 2025/801391

1/8

Schoten, sectie B, nummer 16807 (gedeeltelijk) groot ca. 3.146 m² (grond A), voor een totaalbedrag van € 774.166,- exclusief kosten koper, onder de voorwaarde dat de wensen en bedenkingen van de raad geen aanleiding geven het besluit te wijzigen of in te trekken; 4. De raad in de gelegenheid te stellen om zijn wensen en bedenkingen bij dit voorgenomen besluit kenbaar te maken aan het college van burgemeester en wethouders; 5. De verklaring “Verkrijging openbare voorzieningen” te ondertekenen zodat Stichting Ymere BTW-compensatie kan krijgen voor de openbare voorzieningen die worden opgeleverd ten behoeve van het plan; 6. In te stemmen met kap van boomnummer 15414 (groene trompetboom), 15433 (gewone es) en 15434 (witte paardenkastanje) (allen ouder dan 50 jaar) onder door het hoofd van de afdeling VTH nader te stellen voorwaarden. de secretaris,

Ontwerp-besluit raad d.d. ………. (wordt ingevuld door de griffie)

de burgemeester,

De raad der gemeente Haarlem, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, en gelet op: - artikel 160 lid 1 aanhef en onder d. van de Gemeentewet; - artikel 169, vierde lid van de Gemeentewet in samenhang met artikel 8, tweede lid van de Financiële Verordening; - artikel 16.15 van de Omgevingswet in samenhang met art. 4.21 lid 1 van het Omgevingsbesluit;

Besluit: 1. geen wensen en bedenkingen kenbaar te maken ten aanzien van de voorgenomen verkoop van Grond A; 2. de verkoopopbrengst van Grond A toe te kennen aan de Reserve Grondexploitaties en te reserveren voor toekomstige ontwikkelingen in de ontwikkelzone Orionweg-Planetenlaan; 3. af te zien van het adviesrecht bij de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), op basis van het Stedenbouwkundig Plan Orionhof. de griffier,

de voorzitter,

Kenmerk: 2025/801391

2/8

1. Aanleiding In de gemeente Haarlem geldt vanwege de beschikbare ambtelijke capaciteit het uitgangspunt dat alleen wordt ingezet op ontwikkelplannen binnen de prioritaire ontwikkelzones. De ontwikkelzone Orionweg- Planetenlaan, waar dit plan onder valt, is geen prioritaire zone. De woningbouwcorporaties in de gemeente hadden echter de behoefte om plannen buiten deze prioritaire zones op te pakken. In september 2024 heeft de gemeenteraad daarom de Startnotitie “Stimulering sociale woningbouw buiten de prioritaire zones” vastgesteld. Eén van de doelen van deze startnotitie is de versnelde ontwikkeling van 7 projecten in de stad met een hoog aandeel sociale woningbouw. Het plan Orionhof van Stichting Ymere is één van deze 7 projecten. Het plan kon worden opgepakt met een versnelde werkwijze. Deze werkwijze hield in dat de gemeente voorafgaand het vastgestelde beleid voor deze voor de locatie leverde. De verdere analyses en uitwerking werden overgelaten aan Ymere. Er is geen programma van Eisen voor de Leefomgeving (PvEL) opgesteld. Dit scheelde veel ambtelijke capaciteit en leverde een versneld proces op. Het resultaat van dit proces is te vinden in het “Stedenbouwkundig Plan Orionhof”. Bij dit plan worden circa 82 sociale huurwoningen ontwikkeld ter vervanging van de 46 aanwezige, in slechte staat verkerende woningen.

Om het plan mogelijk te maken wordt een gedeelte gemeentegrond verkocht. Ook wordt er een gedeelte grond door Ymere aan de gemeente overgedragen, omdat dit in de toekomst openbaar gebied wordt. Om deze afspraken vast te leggen worden er een anterieure overeenkomst en twee koopovereenkomsten met Ymere gesloten. Hierna kan de ruimtelijke procedure worden gestart.

Uitsnede uit het Stedenbouwkundig Plan Orionhof, vogelperspectief vanaf de Orionweg

Kenmerk: 2025/801391

3/8

2. Beoogd resultaat De realisatie van 82 duurzame sociale huurwoningen ter vervanging van de 46 bestaande en in slechte staat verkerende woningen. De sociale veiligheid en de leefbaarheid in de buurt verbeteren door het plan. Totaal worden er 36 woningen toegevoegd aan de sociale woningvoorraad. 3. Onderbouwing voorstel 1. Het stedenbouwkundig plan sluit aan bij eerdere besluitvorming over deze ontwikkeling Voor 7 belangrijke sociale woningbouwprojecten in de stad is eerder een startnotitie vastgesteld. Hierin in opgenomen dat er voorafgaand aan deze ontwikkelingen de belangrijkste beleidskaders worden gedeeld. Het stedenbouwkundig plan past grotendeels binnen deze beleidskaders. De belangrijkste punten waarbij wordt afgeweken van bestaand beleid staan onder risico’s en kanttekeningen. 2. Het afsluiten van de overeenkomsten brengt realisatie van 82 sociale huurwoningen een stap dichterbij en draagt daarom bij aan de woningbouwopgave van de gemeente De vraag naar sociale huurwoningen is groot. Deze ontwikkeling voegt netto 36 sociale huurwoningen toe. 3. De ontwikkeling draagt bij aan een duurzame ontwikkeling van de stad Door de ontwikkeling worden 46 verouderde gasgestookte woningen gesloopt. Deze worden vervangen door 82 gasloze woningen. Daarnaast wordt 65% van de draagconstructie uit biobased materiaal vervaardigd.

Dit draagt bij aan de doelstelling van gemeente en Ymere (uit het Convenant Houtbouw MRA) om vanaf 2025 20% van de woningproductie in de Metropoolregio Amsterdam van hout en andere biobased materialen te maken. Ook wordt er bij deze ontwikkeling ingezet op klimaatadapatie, door de mogelijkheid van buffering van een bui van 70mm. 4. Er is geluisterd naar de bezwaren van omwonenden Tijdens de bewonersbijeenkomst van Ymere in september 2025 bleek dat niet alle omwonenden kunnen instemmen met de beoogde bouwmassa. Met name bewoners van de woningen aan de Top Naefflaan hebben bezwaren tegen de bouwhoogte (4 lagen) en nabijheid van de bebouwing bij hun woningen. Deze bezwaren richten zich op inkijk in de tuinen, verlies van uitzicht en verlies aan zonlicht in de tuinen. Vanwege deze bezwaren heeft Ymere, in overleg met de bewoners van de Top Naefflaan, besloten om 3 appartementen te schrappen. Bewoners van de Hélène Swarthstraat hebben bezwaren tegen de bouwhoogte vanwege de vermindering van zonlicht in hun voortuinen. In de ontwikkelvisie werd uitgegaan van 3 bouwlagen aan de kant van de Hélène Swarthstraat, er worden nu 4 bouwlagen gerealiseerd. Ymere heeft daarom het bouwvolume teruggeplaatst, ook is de bovenste bouwlaag terugliggend geplaatst door middel van een setback. Door deze maatregelen blijft het verlies aan zonlicht beperkt.

Kenmerk: 2025/801391

4/8

5. Groenparagraaf Er is onderzocht hoe er in het stedenbouwkundig ontwerp zoveel mogelijk bomen behouden konden blijven. Er blijven bij dit stedenbouwkundig ontwerp meer bomen behouden dan bij het stedenbouwkundig ontwerp vanuit de ontwikkelvisie Orionweg-Planetenlaan. Er moeten circa 30 bomen worden gekapt, waaronder 3 bomen ouder dan 50 jaar. Om welke bomen het gaat en waarom het niet mogelijk is om deze te behouden als gevolg van de ontwikkeling, is terug te vinden in de bijlage ‘Boom Effect Analyse’ van het stedenbouwkundig plan. Bomen van 50 jaar en ouder hebben een beschermde status. In afwachting van een inventarisatie van alle bomen van 50 jaar en ouder in Haarlem hebben deze bomen allemaal de beschermde status gekregen. Om een kapvergunning voor dergelijke bomen te kunnen afgeven is een expliciet collegebesluit nodig dat die kap toestaat. Het college beslist daarom over de kap. Bij de kapaanvraag wordt bepaald onder welke voorwaarden de kap kan plaatsvinden. Onder deze voorwaarden valt in ieder geval een herplantingseis om de te kappen bomen te kunnen compenseren. Het herplantingsplan zal voor advies worden gedeeld met Platform Groen. Het plan is in april 2025 besproken met Platform Groen. Platform Groen was te spreken over de aandacht voor groen in het plan.

De hoeveelheid groen blijft vergelijkbaar met de huidige situatie, terwijl er wel veel woningen worden toegevoegd. Daarnaast wordt de binnentuin op ecologische wijze ingericht. Er wordt gemeentegrond verkocht om het plan met binnentuin te kunnen realiseren. 6. Als gevolg van de ontwikkeling verbetert de leefbaarheid in de buurt en de gezondheid van bewoners. De huidige woningen van Ymere zijn verouderd en verpauperd. Bewoners hadden last van vocht en schimmel in de woningen, waardoor het niet gezond was om daar te wonen. De woningen waar deze problemen het grootst waren zijn daarom dichtgetimmerd. Hierdoor heeft het buurtje een verpauperde uitstraling gekregen. Daarnaast zijn er rondom de woningen donkere hoeken waar de sociale veiligheid te wensen over laat. De nieuwbouw zorgt voor nieuwe en kwalitatief goede woningen met een kwalitatief goede buitenruimte. Door de positionering van de gebouwen zijn er geen donkere hoeken waar geen zicht op is. Hierdoor verbetert de sociale veiligheid en leefbaarheid en krijgt de buurt weer een goede uitstraling. 7. De Adviescommissie Omgevingskwaliteit (AOK) heeft positief geadviseerd Het stedenbouwkundig plan is meerdere malen besproken in de AOK. De AOK is positief over het nu voorliggende stedenbouwkundig plan. Verdere aandachtspunten met betrekking tot het

Kenmerk: 2025/801391

5/8

ontwerp van de gebouwen worden besproken in de AOK als onderdeel van de omgevingsvergunningprocedure. 8. Door nu af te zien van het adviesrecht bij de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), wordt voorkomen dat het plan twee keer wordt behandeld door de gemeenteraad Het stedenbouwkundig plan biedt veel informatie over het woningbouwproject Orionhof. Een BOPA-aanvraag bevat weinig extra informatie, waardoor er nu integraal besloten kan worden over zowel de verkoop van grond als het bouwplan. Het bewonerscomité Orionhof, het Wijkplatform Sinnevelt en het Wijkplatform Planetenlaan zijn daarom op de hoogte gesteld over de commissiebehandeling van dit voorstel. 4. Risico’s en kanttekeningen 1. Het plan wijkt af van de ontwikkelvisie Orionweg-Planetenlaan. Er is afgeweken van de voorgestelde hovenstructuur vanuit de ontwikkelvisie OrionwegPlanetenlaan. Door deze keuze is meer bestaand groen behouden gebleven en kon er ook meer groen worden gerealiseerd in het plan. Vergroenen (en vernatten) is een belangrijk doel vanuit de omgevingsvisie. Daarnaast is in de ontwikkelvisie een doorgang opgenomen tussen de Hélène Swarthstraat en de Orionweg. Dat er op deze plek een doorgang voor langzaam verkeer beoogd is, is voorafgaand aan het proces meegegeven aan Ymere.

Ymere heeft dit onderzocht, maar deze doorgang is volgens de stichting kostbaar, moeilijk beheerbaar en potentieel sociaal onveilig. Hierdoor is tijdens het proces besloten om deze eis te laten varen. In het plan is het nog wel mogelijk om de Hélène Swarthstraat via het voetpad achter de Top Naefflaan te bereiken, maar dus niet via de binnentuin van Orionhof.

5. Consequenties en uitvoering 5.1 Financiën In de anterieure overeenkomst zijn afspraken vastgelegd over de bovenwijkse netwerkvoorzieningen (conform de gemeentelijke nota bovenwijkse netwerkvoorzieningen) en de proceskosten. De ontwikkeling is volledig voor rekening en risico voor de ontwikkelaar, dat betekent dat in de anterieure overeenkomst ook afspraken zijn gemaakt over (de kosten voor) mogelijke planschade, verleggen van ondergrondse kabels en leidingen en bovengrondse nutskasten, het plaatsen van ondergrondse afval- en grondstoffencontainers en de aanleg van openbare ruimte. De gemeente loopt als gevolg van het aangaan van de anterieure overeenkomst dus geen financieel risico.

Kenmerk: 2025/801391

6/8

Grondprijzenbrief 2025 Grondwaarde 1e aftoppingsgrens Grondwaarde liberalisatiegrens

Opruimwerkzaamheden (m2)

18 18

Aantal Grondwaarde € 18.205 € 26.552

3.146

€

Saldo

10

Totaal € 327.690 € 477.936 € 805.626

€

31.460

€

774.166

Tabel berekening grondwaarde

De prijs voor te verkopen grond is bepaald aan de hand van de Grondprijsbrief 2025. Ymere ontvangt daarbij een korting van 10 euro/m2 omdat zij de grond zelf bouwrijp maken. Door de grondtransactie tussen Stichting Ymere en de gemeente wordt een opbrengst van € 774.166,- gerealiseerd, zie ook de tabel met de berekening van de grondwaarde. In lijn met andere ontwikkelzones wil het college aan de raad voorstellen dit positieve resultaat te reserveren in de reserve Grondexploitaties voor de revitalisatie en transformatie van ontwikkelzone Orionweg-Planetenlaan. Bijvoorbeeld voor het doen van strategische aankopen, het investeren in de aanleg van openbare ruimte of het voorzien in parkeervoorzieningen. 5.2 Communicatie en Participatie Ymere is verantwoordelijk voor het opstellen van het Stedenbouwkundig Plan. Om hier input voor te ontvangen heeft Ymere twee participatiebijeenkomsten georganiseerd op 2 mei 2023 en 29 januari 2024. De opgehaalde input uit deze participatiemomenten is door Ymere zoveel als mogelijk verwerkt in het Stedenbouwkundig Plan. De resultaten hiervan zijn tijdens de inloopbijeenkomst van 30 september 2025 met de belanghebbenden gedeeld. Tijdens deze bijeenkomst waren er zorgen geuit door de bewoners van de Top Naefflaan en de Hélène Swarthstraat, met name over het verlies van zonlicht door de bouwmassa.

De bewoners hebben zich verenigd in het bewonerscomité Orionhof. Ymere heeft na de bijeenkomst contact gehad met deze bewoners en heeft het plan op meerder punten aangepast om de inval van zonlicht in de tuinen van de omwonenden te verbeteren. Verder zijn er door het wijkplatform en het bewonerscomité brieven gestuurd naar de gemeenteraad met de oproep om niet af te zien van het adviesrecht bij de BOPA-procedure. Zij worden op de hoogte gesteld dat zij de mogelijkheid hebben om in te spreken bij de commissiebehandeling van dit besluit. 5.3 Juridisch 1. De wettelijke grondslag voor het sluiten van een anterieure overeenkomst met de afspraken over de bijdragen voor het kostenverhaal en de bijdrage voor de bovenwijkse netwerkvoorzieningen zijn vastgelegd in de artikelen 13.13 en 13.22 van de Omgevingswet. 2. In artikel 16.15 van de Omgevingswet in samenhang met art. 4.21 lid 1 van het Omgevingsbesluit, mede in samenhang met artikel 16.15a van de Omgevingswet wordt erin

Kenmerk: 2025/801391

7/8

voorzien dat de gemeenteraad het college kan adviseren inzake een omgevingsvergunning in het geval van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). 3. De raad wordt verzocht om af te zien van dit adviesrecht op basis van het Stedenbouwkundig Plan Orionhof. Het Stedenbouwkundig plan biedt namelijk voldoende informatie over het plan, waardoor het niet nodig is besluitvorming hierover uit te stellen tot aan de BOPAprocedure. 5.4 Planning Na vaststelling van het stedenbouwkundig plan en het sluiten van de anterieure overeenkomst volgt snel de omgevingsvergunningaanvraag. Medio januari wil Ymere de aanvraag indienen. Sloop van de huidige opstallen staat gepland voor na verlening van de omgevingsvergunning. Als de vergunning medio 2026 verleend wordt, kan na de zomer van 2026 worden gestart met de bouw. 6. Bijlagen Bijlage 1. Stedenbouwkundig plan Orionhof + bijlagen Bijlage 2. Anterieure overeenkomst Orionhof + bijlagen Bijlage 3. Koopovereenkomst Grond A + bijlagen Bijlage 4. Verklaring verkrijging openbare voorzieningen

Kenmerk: 2025/801391

8/8