1 Ripperda - Allonge verkoop grond en parkeerplaatsen voor de ontwikkeling van de A-blokken

Collegebesluit

Onderwerp Ripperda - Allonge verkoop grond en parkeerplaatsen voor de ontwikkeling van de A-blokken Nummer 2024/431980 Portefeuillehouder Roduner, F.J. Programma/beleidsveld 4.1 wonen en woningbouw Afdeling PCM Auteur Kaldenhoven, J.M. Telefoonnummer 06 – 462 15 114 Email m.kaldenhoven@haarlem.nl Kernboodschap Op 25 januari 2022 is het college akkoord gegaan met een wijziging van het programma van voor de A blokken/Ripperda van 6 grondgebonden woningen naar 24 appartementen in het middensegment huur en de daaraan gekoppelde verkoop van de grond en parkeerplaatsen. Omdat de belegger zich daarna heeft teruggetrokken, is onderzocht of het bestaande plan in de sociale sector ontwikkeld kan worden. Dit heeft consequenties voor de opbrengsten en het aantal parkeerplaatsen. De afspraken hierover zijn vastgelegd in de allonge. Met de voorliggende nota besluit het college in te stemmen met de allonge. Behandelvoorstel voor Het college stuurt dit besluit in het kader van de actieve informatieplicht ter commissie kennisname naar de commissie ontwikkeling Relevante eerdere besluiten

   

Besluit College d.d. 19 maart 2024

1.

2.

3. 4.

Verkoop laatste fase Ripperda 2012/47597 Cronjégarage Ripperda verkoop 79 parkeerplaatsen 2012/230748 Aanvullende Overeenkomst inzake Fase 3 Ripperdaproject 2015/16336 Verkoop grond en parkeerplaatsen voor de ontwikkeling van de A-blokken 2021/636301 Akkoord te gaan met de planaanpassing voor de ontwikkeling van de Ablokken van het project Ripperda van 24 middeldure huurappartementen naar 24 sociale huurwoningen; Akkoord te gaan met de allonge behorende bij de verkoop-overeenkomsten “Ripperda FASE 3: A-blokken” (2020/1102567) en “17 parkeerplaatsen Ripperda Cronjé garage” (2020/1105636) (bijlage 1); De opbrengst van € 455.893 ten gunste van de grondexploitatie Ripperda te brengen; De boekwaarde van € 58.000 van de 9 te leveren parkeerplaatsen af te boeken ten laste van de reserve Vastgoed.

de secretaris,

Kenmerk: 2024/431980

de burgemeester,

1/4

1. Inleiding Op 25 januari 2022 is het college akkoord gegaan met een wijziging van het programma van voor de A blokken/Ripperda van 6 grondgebonden woningen naar 24 appartementen in het middensegment huur en de daaraan gekoppelde verkoop van de grond en parkeerplaatsen. De omgevingsvergunning is onherroepelijk. De juridische overdracht van de grond en de parkeerplaatsen heeft nog niet plaatsgevonden. Door de gestegen bouwkosten is de belegger afgehaakt. Daarna is via de gemeente Haarlem contact gelegd tussen Ymere en Slokker om te onderzoeken of sociale woningbouw binnen het huidige plan mogelijk is. Dit blijkt mogelijk doordat alle partijen bereid zijn financiële concessies te doen en er een Rijksbijdrage van uit de Startbouwimpuls (SBI) is toegekend. De afspraken die partijen met elkaar gemaakt hebben zijn vastgelegd in de allonge. 2. Besluitpunten college 1. Akkoord te gaan met de planaanpassing voor de ontwikkeling van de A-blokken van het project Ripperda van 24 middeldure huurappartementen naar 24 sociale huurwoningen; 2. Akkoord te gaan met de allonge behorende bij de verkoopovereenkomsten “Ripperda FASE 3: A-blokken” (2020/1102567) en “17 parkeerplaatsen Ripperda Cronjé garage” (2020/1105636) (bijlage 1); 3. De opbrengst van € 455.893 ten gunste van de grondexploitatie Ripperda te brengen’; 4.

De boekwaarde van € 58.000 van de 9 te leveren parkeerplaatsen af te boeken ten laste van de reserve Vastgoed. 3. Beoogd resultaat De realisatie van 24 huurappartementen in de sociale sector. Met deze ontwikkeling wordt het project Ripperda na 20 jaar afgerond. 4. Argumenten 4.1 De allonge op de verkoop van de grond voor de A-blokken is een vervolg op eerdere besluitvorming Op grond van artikel 21 “Wijziging omstandigheden / onvoorziene omstandigheden”, van de Realisatieovereenkomst Ripperda d.d. 13 april 2004, is het mogelijk een planaanpassing voor de Ablokken door te voeren. Als gevolg van de wijziging van het realiseren van woningen in het middensegment naar het sociale segment dienen er nadere (financiële) afspraken gemaakt te worden (zie financiële consequenties).

4.2 Met de planaanpassing realiseren we meer huurwoningen in de sociale sector. Het project de Ripperda is gelegen in een financieel draagkrachtige wijk. Met de realisatie van de Ablokken worden er 24 appartementen worden toegevoegd aan het sociale segment, waarvan 70 % tot de aftoppingsgrens.

Kenmerk: 2024/431980

2/4

4.3 Realisatie kan snel plaatsvinden De wijzing van de categorie middel dure huur naar sociale huur past binnen de onherroepelijke omgevingsvergunning. De grond kan in Q1 2024 geleverd worden met daarop volgende de start van de bouw. 4.4 SBI subsidie is toegekend Na de programmatische aanpassing en financiële concessies van alle betrokken partijen (gemeente, Slokker en Ymere) om het plan haalbaar te maken, bleek de ontwikkeling financieel alsnog niet haalbaar vanwege de sterk gestegen bouwkosten. Voor de ontwikkeling heeft de gemeente in overleg en afstemming met Slokker en Ymere met succes geopteerd voor een Rijksbijdrage via de Startbouwimpuls (SBI). De gemeente zal de toegekende middelen verkregen uit de SBI, te weten € 300.000, inzetten om deze ontwikkeling haalbaar te maken. Voorwaarde is dat de ontwikkelaar overgaat tot een spoedige realisatie van de woningen. Het geven van een korting op de grondprijs is gekoppeld aan start bouw op uiterlijk 1 september 2024 en het opleveren van de woningen binnen twee jaar na start bouw. 4.5 Voor de planvorming is een traject van participatie, inspraak en communicatie doorlopen De ontwikkeling van de A-blokken betreft een reeds voorgenomen ontwikkeling waarvoor eerder een proces van participatie en inspraak heeft plaats gevonden.

Het plan voor de A-blokken past binnen de door de gemeente vastgestelde en onherroepelijke planologische kaders. Voor de ontwikkeling heeft de ontwikkelaar inmiddels ook al alle benodigde vergunningen aangevraagd. Op deze vergunningen hebben meerdere bewoners en de VvE van het naastgelegen pand de Waterhof bezwaar gemaakt. Deze bewaren zijn behandeld in de commissie beroep en bezwaar en besloten is het voorgenomen besluit tot vergunnen in stand te laten. Na deze commissiebehandeling is er geen verdere rechtsgang ingezet door de bezwaarmakers. De vergunningen zijn inmiddels onherroepelijk waardoor de ontwikkelaar over kan gaan tot de bouw van de A-blokken. 5. Risico’s en kanttekeningen 5.1 Er zijn vragen gesteld over de milieukundige gesteldheid van de grond voor de ontwikkeling van de A-blokken Zeer recent zijn er door een tweetal bewoners van de Waterhof vragen gesteld over de milieukundige staat van de grond voor deze ontwikkeling. Op basis van de uitgevoerde milieukundige onderzoeken blijkt dat er geen sprake is van een bodemvervuiling die schadelijk is voor mens en omgeving en/of de ontwikkeling van de A-blokken langs de Kleverlaan in de weg staat. 6. Financiële consequenties Met de planaanpassing is ook de grondprijs conform het grondprijsbeleid bijgesteld van € 630.000 voor middensegment huur, naar € 455.893 voor sociale huur.

De grondopbrengst komt ten gunste van de GrEx Ripperda, complex 017. De grondexploitatie zal bij de kadernota worden geactualiseerd. De korting op de grondprijs vanuit de toegekende SBI subsidie heeft geen invloed op het resultaat van de grondexploitatie.

Kenmerk: 2024/431980

3/4

Omdat voor sociale woningbouw een lagere parkeernorm geldt zal de ontwikkelaar in plaats van 17, 9 parkeerplaatsen in de parkeergarage afnemen. De gemeente zal de parkeerplaatsen ‘om niet’ leveren omdat deze gebouwde parkeerplaatsen geen waarde hebben binnen de businesscase van deze sociale woningbouwontwikkeling. Hiermee vervalt de eerder overeengekomen betaling (realisatieovereenkomst en collegebesluit 2012/230748 Cronjégarage Ripperda verkoop 79 parkeerplaatsen) en wordt bijgedragen aan een sluitende businesscase. De boekwaarde van de parkeerplaatsen bedraagt € 58.000 totaal. Deze zal worden afgeboekt ten laste van de reserve Vastgoed. Daar tegenover wordt voor de jaarlijkse VVE-bijdrage van € 4.050 totaal bespaart. 7. Uitvoering De omgevingsvergunning is verleend. De grond zal in Q1 2024 geleverd worden. Start bouw is voorzien in Q2/Q3 2024. Na levering van de grond kan de grondexploitatie worden afgesloten.

Fase

Product

Voorbereidingsfase  Realisatiefase

7. Bijlagen Bijlage 1:

 

Omgevingsvergunning Levering grond en parkeerplaatsen Uitvoering

Bevoegdheid

Planning



Gereed

College

Q1 2024 Q2/Q3 2024

Allonge behorende bij de verkoopovereenkomsten “Ripperda FASE 3 : A-blokken” en “17 parkeerplaatsen Ripperda Cronjé garage”

Kenmerk: 2024/431980

4/4